某市涉外房地產企業稅收情況調查分析
一、**市涉外房地產企業稅收基本情況：
（一）登記情況：
XX年我市涉外房地產企業正式登記註冊的有4戶。至XX年，由於項目開發和銷售完結，有兩家企業停止經營，另外又有新註冊的企業兩家。故XX年登記戶數仍爲4戶。註冊類型均爲外商投資企業。
（二）經濟稅源及入庫稅收收入：
XX年我市涉外房地產企業實現銷售收入3721萬元。XX年實現銷售收入574萬元。
XX年元至12月，我分局共計入庫房地產行業稅費350萬元。其中：純稅收入344.87萬元（營業稅340萬元、個人所得稅2.41萬元、印花稅1.62萬元、土地增值稅0.84萬元）。
XX年元至12月，我分局共計入庫房地產行業稅費180.10萬元。其中：純稅收入169.90萬元（營業稅156.30萬元、個人所得稅3.02萬元、印花稅8.44萬元、土地增值稅2.14萬元）。
二、**市涉外房地產企業趨勢分析：
從調查分析的情況來看，我市房地產行業，尤其是涉外房地產行業發展呈以下幾個趨勢：
（一）在新一輪國家宏觀調控政策尤其是金融緊縮政策出臺後，首先減弱了住宅金融支持度。由於房地產行業融資渠道較爲單一，對銀行金融支持依賴度過高，金融緊縮之後將對房地產市場帶來較大沖擊，產生“急剎車”效應。
（二）隨着經濟的持續快速增長，房地產行業投資的速度明顯過快。然而在缺乏決策層有效控管和指導的情況下，房地產投資的高速增長帶來的影響和衝擊相當嚴重。最直接的後果就是房地產的投資增長遠遠大於銷售增長，只是商品房空置率上升，更深層次的後果則是造成房地產投資結構不合理，吸收了大量銀行貸款的房地產業成爲泡沫，稅收自然呈萎縮狀態。
（三）私有制股份制房地產公司成爲該行業的主流。目前我市房地產企業的經濟性質以私有、股份、有限公司居多，約佔全市房地產企業的80%左右。涉外房地產企業中更是100%的爲私有性質，且銷售和財務人員多爲家族成員，納稅人素質參差不齊，納稅意識較低，主觀偷稅和非故意偷稅的可能性都比較大。
（四）市區內房地產開發的重心轉移。隨着城市改造的深入，以及有關房地產開發相關政策的不斷規範，我是原有易開發資源逐漸萎縮。新項目開發地由西向東，逐漸由市中心轉移向市區邊緣城郊結合部，或地價相對便宜、房地產業尚在起步階段的的縣級區域，而且時間和項目都比較集中。在這個因素下對涉外分局的稅收管理的衝擊是最明顯的。
三、涉外房地產企業在稅收管理上存在的問題：
根據省局和市局的部署安排，我局對所轄房地產企業XX年度和XX年度稅收管理情況進行了全面檢查。從檢查情況來看，主要存在以下幾個方面的問題：
（一）因房地產企業自身原因，造成發展受阻。在涉外分局徵管的四家房地產企業中，真正形成一定規模集約化產業化發展的只有華嵩置業有限公司，其他幾家爲“項目”公司，規模小，競爭和抗風險能力差，做完單一項目就陷入半關停狀態。新增房產項目不多，部分在建房產項目還因受挫而停工。如招商國際房產公司就已處於停產狀態而無稅可交。
（二）納稅主觀方面的因素：不少企業存在主觀意識上的偷欠稅收。部分企業將收取的房款在“預收賬款”或“其他應付款”科目中長期掛賬不做銷售處理，通過推遲“預收賬款”結轉“銷售收入”的時間，有意識地延緩銷售收入的視線，影響納稅義務發生時間，造成營業稅、所得稅申報納稅滯後。另外還有企業提供虛假或不完整的銷售面積、採取以物易物手段隱匿收入、假“代建”真開發等手段增加稅務人員覈算難度，達到少繳或不繳相關稅款的目的。
（三）納稅客觀方面的因素：企業帳務混亂。該行業大部分是私營經濟性質，帳務設置不規範，沒有專門的稅收會計。雖然設置了帳務，但科目不齊全、覈算不準確，基本上只將銷售（預售）收入費用等進行了登記，而沒有系統地核算和調整。另外，財務憑據以白條居多，甚至僅憑經理的一張便條就予以開支。帳務處理上的極不規範，使得稅務檢查有一定難度。
四、關於房地產稅收徵管方面的幾點建議。
(一)進一步規範企業財務覈算的標準及財務管理制度。針對房地產開發企業的特殊性，對可售面積的單位預算造價的計算，應由主管稅務機關參與和認可，一經確定不得擅自改動，這樣做有利於掌握企業結轉成本的方法，使成本結轉的隨意性得到控制。
(二)加強票據管理，健全票據領、用、存制度。根據房地產開發企業的現實情況，特別對房地產開發企業使用的對外收據，如預收房款收據、代收各種集資款收據應視同發票進行規範管理，實行統一印製、發放和繳銷，並健全領、用、存制度。
(三)完善對預收款監管的手段，保證稅款的及時足額入庫。通過現場實地的調查瞭解等方式，及時掌握樓盤銷售的進度，特別對售樓部加強適時監控，保證銷售信息、預收房款的真實性、準確性，多角度對預收款進行監控，確保稅款的及時足額入庫。
(四)爭取多方配合，爭取信息共享。稅務部門應該加強與房管局、土地局、建委、招標、規劃、金融、公安等部門的協同配合和聯繫，對部分涉稅地數據資料做到及時溝通，摸清我市房地產開發項目底數和規模，提高徵管和稽查工作地針對性。
(五)完善規範二手房轉讓的登記、申報制度。針對二手房的買賣活動零散，交易方式靈活，單位交易額較小，交易雙方多爲個人的特點。首先通過與房管部門的聯繫和配合，及時掌握二手房轉讓的納稅人及交易額的情況，規範賣房人的納稅申報制度，爲下一步的稅款徵收提供依據；其次加大對房屋中介機構的管理，對二手房的交易活動進行全程監控。
(六)重點項目定期報告制度。對以地換房、舊城改造、開發規模較大，資金投入較多的項目，實行定期向稅務主管部門報告制度，便於稅務機關及時掌握開發情況，結合具體情況適時地調整徵管辦法。