城市拆遷中對弱勢羣體的保護
一、拆遷中對弱勢羣體加強保護的必要性 隨着我國經濟的不斷髮展，城市建設的步伐日益加快，因拆遷而引發的糾紛在各類矛盾糾紛中的比例大幅增加，日益突顯，通過對這一類案件的調查統計，我們發現，社會弱勢羣體作爲被拆遷人時，在購房、貸款等許多方面面臨很大困難，需要得到政策法規的特別保護，主要表現在： 1、弱勢羣體主要是年老體弱、殘疾無業、缺乏勞動能力或獨立生活能力的人羣，他們就業能力差，經濟收入普遍很低，大部分靠社會救濟作爲唯一生活來源，這一經濟狀況決定了他們的房屋被拆遷後，沒有足夠的經濟能力購買住房。 2、由於弱勢羣體的經濟收入低下，還貸能力低，因此根本無法達到銀行所要求的貸款條件，很難通過貸款購房。 3、由於弱勢羣體屬於社會最低收入階層，他們的生活環境、居住條件都相當差，往往住房面積狹小、人口擁擠、設施陳舊，一旦舊房拆遷，按照房屋建築面積、結構、成新等因素來確定的拆遷補償款數額較少；而對於人口衆多的家庭，如果家庭成員就補償方式達不成一致，還需先就產權進行分割，再確定各自獲得補償金額的多少，更加削弱了弱勢羣體的購房能力。 由於弱勢羣體在拆遷後居住權利得不到保障，往往處境艱難、情緒激動，繼而引發與拆遷單位、開發公司和政府有關部門之間的矛盾衝突，阻礙了拆遷工作和項目建設的進度，也給社會增添了不穩定因素。因此，無論從保護弱勢羣體的合法權益還是從維護社會穩定大局角度來看，對之加以特殊保護都具有現實意義。 二、立法對弱勢羣體的保護現狀及存在的問題 針對城市房屋拆遷問題，xx於XX年6月重新發布了《城市房屋拆遷管理條例》，南京市據此出臺了《南京市城市房屋拆遷管理辦法》（下簡稱《辦法》），市房產管理部門和物價部門也聯合發文就購買經濟適用房的條件、價格作了明確規定。這些條款對經濟困難家庭給予了一定的特別保護，但這種保護並非針對弱勢羣體的專門保護，沒有形成具體系統的制度，而且部分條款在實際操作中還存在一些問題。 1、《辦法》第27條規定：拆遷補償的方式可以實行貨幣補償，也可以實行與貨幣補償金額同等價值的房屋產權調換，但對於拆遷公有出租房和政策改造房的，對承租人只實行貨幣補償和支付購房補貼，不適用產權調換。而多年來這兩類住房也正因其租金低廉而主要由低收入人羣尤其是弱勢羣體租住，一旦拆遷，承租人必須面臨重新購房的唯一選擇，無法享受拆遷安置房低於市場價的優惠。 2、即使是符合第27條規定的可以選擇產權調換的條件，在實際操作中，一方面有關拆遷單位爲了節約拆遷成本，加快拆遷進度，減輕城市建設負擔，主觀上不願意實行產權調換，大多采用單一的貨幣補償方式；另一方面，根據第29條規定，貨幣補償金額與所調換的房屋有差價的，結清差價後給予產權調換，由於所調換的房屋單價與市場上商品房價格相比優惠不多，客觀上也造成了該條款在實踐中得不到落實，被拆遷人根本沒有選擇的餘地，只能被動接受貨幣補償。 3、《辦法》第38條規定：實行貨幣補償的，獲得的貨幣補償金額不足5萬元的，拆遷人應當補足5萬元，符合購買政府提供的低收入家庭經濟適用住房條件的，可以優先購買。雖然該條款對一般經濟困難家庭來說是減輕了相當大的一筆經濟負擔，但據瞭解，目前政府提供的經濟適用房價格在1500-1850元左右，以購買一處40平方米的單室套來計算，僅購房款就需六萬元以上，加上各種購房稅、費，即使扣除補償款部分，差價對於靠社會救濟生活的弱勢羣體來說仍是個天文數字，無疑，這一特殊羣體應該受到政府、社會的特別照顧。 三、建立拆遷援助制度的設想 加強對被拆遷的弱勢羣體合法權益的保護，筆者認爲，適當借鑑法律援助制度的做法，建立拆遷援助制度，對符合一定條件的被拆遷人、被拆遷房的承租人在拆遷安置的各個環節上給予幫助，這不失爲一個切實可行的途徑。 1、機構設置及程序 在城市拆遷行政管理部門內部設立專門的拆遷援助管理機構，負責對拆遷援助案件的審批。審批後，交由具體拆遷機構承辦，辦理完畢報援助管理機構備案。辦理期間，管理機構應對辦理情況進行全程督辦。 2、援助方式 ⑴提高補償數額：一方面對受援人適當提高拆遷最低補償標準，另一方面，適當擴大對受援人補償損失的計算範圍，對附着在房屋上的其他權利也給予一定的補償。從法理依據上來講，這些權利以房屋爲依託和基礎，形成了以財產權爲主的蘊涵豐富內容的權利系列，例如被拆遷房屋大多地處生活附屬設施如學校、醫院等比較便利之處，拆遷後給被拆遷人生活帶來了諸多不便，並將爲之付出一定的財力、物力，因此，對受援人因拆遷而受到的潛在損失加以補償也在情理之中。總之，通過增加受援人因拆遷所獲得的補償，是解決弱勢羣體拆遷難題的一個最直接有效的方式。 ⑵實行購房優惠：一是在經濟適用房的價格上給予二次優惠，將房屋價款控制在最低補償額度以內，使受援人真正買得起、住得上房。二是加大經濟適用房開發力度，有針對性地開發適合弱勢羣體購買、居住的小面積住房。三是通過加強與有關部門的協調，爲弱勢羣體買房提供小額、長期、低息貸款，幫助受援人緩解購房時遇到的經濟困難。 ⑶落實補償方式：對受援人落實貨幣拆遷和產權調換相結合的補償方式，由受援人自主選擇對自己優惠最大的拆遷補償形式，並在產權調換的房價計算上實行一定的優惠。 ⑷簡化購房手序：對受援人拆遷安置的各個環節實行部分代辦或全程代辦，簡化辦事程序，縮短過渡期間，減少受援人的額外支出。 3、援助資金來源：援助經費可以比照《辦法》第三十四條的規定，由拆遷人支付三分之二，政府支付三分之一。 當然，拆遷援助是一套系統、嚴格、規範的制度體系
，需就所涉及的職能部門、審批條件、操作程序、經費來源等一系列問題加以詳細探討，隨着這一制度的日漸成熟，弱勢羣體在拆遷中的合法權益將會得到更爲全面有效的保護。