老年公寓可行性報告
目 錄
一、項目提出的依據
二、老年公寓目標客戶需求及應對分析
三、老年公寓選址(地塊)應具備的基本條件
四、老年公寓規劃
五、老年公寓風險分析
六、風險規避與控制措施
七、項目實施
八、結論
一、項目提出的依據
(一)政策依據
1、《河南省人民政府辦公廳轉發老齡委等部門關於加快發展養老服務業意見的通知》(豫政辦[20xx]105號)
2、河南省民政廳等部門《關於加快發展社會福利事業的通知》(豫民福[1998]19號
3、《國務院辦公廳轉發民政部等部門關於加快實現社會福利化意見的通知》(國辦發[20xx]19號)
4、《國務院辦公廳轉發全國老齡委辦公室和發展改革委等部門關於加快發展養老服務業意見的通知》(國辦發[20xx]6號)
5、財政部和國家稅務總局〈關於對老年服務機構有關稅收政策問題的通知〉(財稅[20xx]97號
6、《中華人民共和國土地管理法》
(二)老年公寓市場機遇
Ø 我國已進入老齡化社會階段
按照國際標準，當一個國家或地區65歲以上人口占總人口7%或60歲以上人口占總人口10%以上時，即爲老齡化社會。據有關統計資料顯示，目前我國是世界上老年人口最多的國家，60歲以上的老齡人口約爲1.45億，佔我國總人口的11.2%，而且這個數字每年都在以3%的速度增長。我國進入老齡化社會已是不爭的事實。根據國家有關部門統計預測，到20xx年，老年人將佔全國總人口19.34%;到2040年，老年人將佔全國總人口的27.8%，屆時每三個半人口中就有一個老年人口。
Ø “老年公寓”市場潛力巨大
20xx年國家有關部門通過調查和分析預測，到本世紀一十年代末，中國退休勞動者一生的積蓄總和相當於全國國內生產總值的1/3;另據中國老齡人協會估計，中國老年人消費約每年3000億人民幣，而且隨着老年人消費觀念的逐步轉變，其消費數額還將得到進一步增長。由此可見“老年人市場”是一個潛力很
大的市場，老年人產業，尤其是老年住宅產業是一個極待開發的產業。
Ø 老年人養老逐步向集中養老轉移
受傳統觀念的影響(他們認爲那些所謂的養老院是些沒兒、沒女的孤寡老人的安身之地)，國內老年人養老講究“三代同堂”，老死不離兒孫。但隨着近年居民生活水平的提高和居住觀念的改變;核心家庭趨於普及，傳統家庭逐漸減少，
一方面下一代與老一代分居現象不斷增加，另一方面家庭結構演變又表現爲老少兩代在居住上“分而不離，離而不遠”的特點，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤單寂寞之苦，從過去不肯到養老院開始嚮往養老院，養老觀念和居住觀念正在發生根本性變化。
Ø 家庭因素催生老年住宅的產生和發展
自我國七十年代中期實行計劃生育控制以來，“三口之家”現已成爲社會的主力家庭結構。許多獨生子女成家之後，所面臨的是每對中青年夫婦在繁忙的工作壓力和殘酷的生存發展競爭條件下要照料四個老人和一個孩子，時間和精力嚴重不足，再加之老年人多愁善感及實際上的“代溝”，由此引起了一系列沒完沒了的家庭煩惱及社會問題，老年公寓呼聲高漲，呼之欲出。
Ø 國家、省、市各級政府鼓勵進行老年公寓的建設
面對我國進入老齡化社會，老年人生活問題已越來越被社會所關注。1998年起各級政府就出臺了相關政策，鼓勵民間組織、企業、個人創辦養老服務機構。在20xx年召開中共xx大三中全會上有關代表提及老年人養老一事，中央領導對此十分重視。近日國家民政部及地方各級民政部門從社會各方面宣傳全面關心和幫助老人，尤其是老年人養老與生活方面，並鼓勵從事老年住宅的建設。河南省政府更是認識到全國人口第一大省老齡化形勢的嚴峻性，出臺的政策更具有可執行性：養老服務機構建設用地可劃撥;十餘項稅費可減免;貸款條件放寬、利率優惠;財政可給一次性開辦補助;向非營利性養老服務機構的捐贈繳所得稅前扣除…
Ø 老年住宅在京、滬兩地倍受熱寵
最早的老年公寓就出現在北京和上海。上世紀的九十年代初，在當時的上海商品房積壓量高達上千萬平方米的情況下，中高檔老年公寓一直供不應求，排隊預訂的場面時有發生。九十年代中期，北京的一些機構在吸取上海老年公寓的成功經驗後，結合本地區老年人生活習性建老年公寓，取得了良好的經濟效益和社會效益。
總結：
如果說1.45億的老年人口基數是老年住宅建設的必要條件、家庭因素和老年人社會問題是催生老年人公寓產生的重要原由，那麼國家鼓勵和京滬兩地老年公寓熱寵應該能使我們看到的老年公寓建設的希望。從今天老年人口基數、老年人社會問題及老年人養老觀念重大轉變的趨勢看，實施老年公寓建設應該說是一種機遇，老年公寓建設恰逢其時，水到渠成。可以預見，老年公寓必將逐步被老年人極其子女所接受。
(三)老年人公寓現狀分析
Ø 國內老年公寓的現狀
據有關部門的調查表明，與目前超過1.3億的60歲以上的老年人相比較，我國只有420xx多所的養老機構，所擁有的牀位還不到100萬張，只能爲1%(1.32億)的老年人解決住房問題。據估計，目前全國老年人的退休金、再就業收入和贍養費大約有4000億元，借鑑發達國家入住老年公寓的人口數佔總人口數的4%—5%的數據，全國要爲560萬到700萬的老人修建老年公寓，投資總額在160億到200億元。
Ø 國內老年人的居住模式
A、購買房屋居住
20xx年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，購買商品房的佔2.4%，購買經濟適用房的佔2.1%，購買原公有住房的佔10.5%。其中，市、鎮購買商品房的家庭佔6.2%和5.6%，購買經濟適用房5.6%和4.2%,購買原公有住房的戶分別爲 37.1%和12.7%。縣購買商品房、經濟適用房和原公有住房的戶總共不超過1.9%。可以看出，目前我國城鎮居民已購買住宅的比重增加迅速，己經有三成以上居民家庭是住在自己購買的住房中。
B、自行建房居住
個人建房有自籌自建、自建公助、集資聯建或集資合作建房等多種形式。個人出資建房也是我國居民住宅來源的主要方式之一。20xx年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，自建住房的佔77.2%其中市、鎮自建住房的佔30.3%和64.7%，而縣自建住房高95.5%。說明自建住房是目前我國居民尤其是農民家庭住房來源的主要途徑。
C、租房居住
這是住宅消費者支付一定的房屋租金，取得房屋居住使用權的一種住房消費形式。20xx年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，租房居住的佔5.2%，其中，租用公有住房的爲4.6%，租用商品房的佔0.6%,如果分城鄉看，在市、鎮老年家庭中，有15.37%和6.5%的家庭租用公有住房，租用商品房的均爲1.6%。居住在農村地區的老年家庭戶，僅有0.5%的戶租住公有住房或經濟適用房。
現有的養老院戶型面積大小不等，主要爲單人間、雙人間和多人間，房屋佈局不合理，功能不全，不能滿足老年人住宅特殊功能要求，更不能從規劃設計上充分體現人性化關懷。
Ø 目前國內老年設施的形式
目前有大型的退休社區——北京東方太陽城、廣州頤年園;
酒店式服務的老年公寓——浦東老年公寓、上海假日老年公寓;
按照星級賓館標準設計的“賓館型”養老院——上海松江社會福利院;
各地均出現一些私人性質的、營利性質的小型養老院。
(四)鄭州市老年公寓現狀
Ø 老年人口高齡化日趨明顯
人口抽樣調查結果顯示：20xx年我市常住人口爲724.28萬人，其中65歲及以上的人口爲62.5萬人，佔8.62%，平均每11人中就有一名老年人。老年人口的總量比20xx年第五次全國人口普查時增加16.2萬人，年平均增加2.7萬人。在人口老齡化快速發展的同時，高齡老年人口占老年人口總數的比重在不斷擴大。20xx年80歲及以上的高齡老年人口占65歲及以上老年人口的16.05%，比20xx年提高1.52個百分點。
Ø 戶型設計不合理、功能相對單一、服務範圍狹窄
目前鄭州現有的養老院戶型面積大小不等，主要爲單人間、雙人間和多人間，房屋佈局不合理，功能不全，不能滿足老年人生活的基本要求，更不能從規劃設計上體現人性化關懷。就是這樣的條件，有的老年公寓也只接收健康的老年人，把最重要的需求拒之門外，造成了高的空牀率。
Ø 住宅區規模小、配套設施不足、管理水平低下
目前鄭州市的養老公寓以中小型爲主，多屬傳統的養老院、福利院，擁有200個牀位以上規模的還比較少。整體規劃設計落後，生活設施不完善，健身、休閒、娛樂設施單一，醫療護理、保健不配套，服務水平低下，缺乏人性化，不能滿足老年人特別是新一代老年人的心理和生理需求。
Ø 服務人員缺乏專業培訓
在養老院從事服務的人員多爲下崗職工和農民工，他們沒有經過專業的上崗培訓，缺乏心理和護理專業知識，對老人的服務只是滿足於簡單的端茶、送飯、洗衣，而無法從老年人心理、生理需求的角度出發，提供人性化的全方位專業服務。而鄭州近期某養老院虐待老人醜聞更令養老院蒙羞。
總之，目前社會提供的養老方式着眼的是最普通人羣，提供的是最基本的服務。這種養老與老年人的尊嚴、舒適不匹配，與子女的孝心、放心不匹配。因此，目前的老年公寓是老年人無奈的選擇。
(五)老年公寓發展趨勢
Ø 社會需要居家式老年公寓以滿足中國傳統的養老觀念
Ø 社會需要規模化的養老社區以降低養老成本保證養老管理服務水平
產權式老年公寓將成爲未來老年人住宅市場的發展趨勢
縱觀鄭州市老年人住宅市場的發展現狀，各養老院無論是從硬件設施和軟件
配套上都存在數量和質量的問題。在調查中發現有許多老年人既想遠離城市的喧囂和孤單又恐在養老公寓無法滿足寧靜、舒適生活的要求，產權式老年公寓的出現將打消老年人養老的多種顧慮，在北京、廣州等地此類型的養老住宅深受老年人喜愛。他們的成功建設，可以預示產權式老年公寓將成爲未來老年住宅發展主流。
Ø 老年公寓將逐步從主城區向城郊轉移
老年人進入養老社區的目的就是安享晚年和健康長壽，因此對環境質量要求較多，而現有的養老院、福利院因歷史原因，大多選址於市中心，噪音和空氣污染相當嚴重，相信隨着老年人對養老質量要求的提高，其老年住宅從主城區向城郊轉移將成必然之勢，且唯有城郊獨特的地理環境才能滿足老年人對居住環境的特殊要求。
Ø 老年公寓的開發以中檔爲主、輔之中低檔和中高檔產品
對老年公寓的檔次之分，現尚無明確界定，但可以肯定鄭州市現有的多家養老院中絕大多數應界定爲低檔產品，而絕大多數老年人需求的中檔產品嚴重不足。高檔產品市場稀缺，有效需求相對較大。低檔產品仍有市場，但需要升級換代。總之中檔老年公寓的建設將成爲未來一段時間內市場開發的主流，而高檔公寓、低檔公寓也將佔有一席之地。
二、老年住公寓目標客戶需求及應對分析
(一)老年公寓目標客戶需求特徵分析
Ø 老年住宅的內在需求主要從以下表現在以下幾個方面
(1)老年社會的來臨
我國是世界上老年人口最多、增長最快的國家之一。80年代以來，60歲以上的老年人口平均每年以3%的速度持續增長，目前已經超過1.3 億，佔世界老年人口的1/5，佔全國總人口比重的10%以上，中國已開始進入人口老年型國家行列。
專家預計我國到21世紀中葉 ，60歲以上的老年人將達到4億左右，約佔亞洲老年人口總數的36%，約佔世界老年人口總數的22.3%。我國老年人口規模之大，老齡化速度之快，高齡人口之多，都是世界人口發展史上前所未有的。
隨着計劃生育政策的貫徹執行，三口之家、單親家庭甚至單人家庭日益增多，“4 2 1”家庭結構將大量出現，加上市場經濟條件下競爭日益激烈，子女工作壓力大、閒暇時間少，外出經商、留學人員增加，城市“空巢家庭”越來越多，傳統的家庭養老服務功能日益弱化。
我國的人口現狀，成爲了老年住宅需求增大的內在宏觀因素，爲老年住宅產品提供的巨大的市場和廣闊的發展空間。
(2)老年人收入水平
隨着經濟的發展，人們生活水平的逐步提高已是不言而喻，而隨着現階段高收入人羣的增加，未來具有高消費能力的老年羣體將會凸現，另外，隨着收入結構的多元化，未來老年人的收入將不再是過去單一的退休補貼，投資、保險等收益也將納入老年人收入構成中去。未來老年人收入水平的提高，爲老年住宅產品提供了強大的消費支持。
(3)老年人福利水平
隨着社會保障制度的強制性實施和人們保險意識的增強，未來老年人的福利水平將會大大提高。在解除了醫療、養老等後顧之憂後，老年人手中的積蓄就可解放出來，尋求更優質的生活環境，爲老年住宅市場的壯大提供了有力保障。
(4)老年人居住狀況
20xx年人口普查資料顯示，在老年家庭戶中，還有將近5.9%的家庭人均建築面積不足8平方米或沒有住房，有5.9%的戶是合住房，有 33.4%住房少於 2間，有3.4%的老年人居住在7層以上的樓房(其中市佔14.2%,鎮佔1.4%)。給這些家庭的高齡老年人的生活起居帶來很大不便。
20xx年北京市老年人基本需求調查中有55.9%的老年人對目前的住房狀況表示滿意，20.9%的人不太滿意。對住房問題不滿意的主要是城區老年人。對住房狀況不滿意的主要原因：第一是房屋的使用面積太小;其次是因爲環境太差，再次是房屋的質量和設施差。希望能夠改善住房狀況的老年人主要是居住在城區、多子女、身體狀況較好、收入較高和低齡老年人。
另外，一些標準很低的簡易樓、砌塊樓、磚拱樓以及設施不全、年代久遠的住宅還不同程度的存在。
可見，國內老年人的居住現狀亟待改善。這一現狀，蘊涵了老年住宅的巨大需求。
Ø 老年住宅的外在需求主要包括以下兩方面
老年住宅的外在需求包括以下兩個部分：
(1)社會居住觀念的改變
中國“養兒防老”、“三、四代同堂”的觀念和家庭組合在不斷髮生變化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不斷上升。而且由於計劃生育政策的實施，目前“四二 一”的供養關係不斷增加，使中間代所承受的壓力很大，家庭矛盾也隨之增加。同時，隨着老年人觀念的變化，不少老年人更加關心生活質量的提高，而不願意和子女同住，獨老戶的比重不斷上升。中國老人“養兒防老”的觀念正在發生變化。而且老人的不同組羣選擇養老的方式又不同。文化程度較高，中級以上職稱，月收入中等或以上，身體健康，生活能自理者，老年公寓爲首選，有的認爲“老年公寓是理想頤養天年之所”。
由此可見，隨着觀念的變化，對老年公寓的需求是加快增長的。
(2)子女改善父母居住狀況的需求
子女以爲改善父母居住狀況爲目的而選擇養老專用的老年公寓，成爲了老年養老消費的主力。
年輕的一輩因爲工作的緣故，在購房時均儘量選擇靠近城市中心，但是這樣的地方卻未必適合老年人居住。隨着年齡的增大，對生活環境的要求逐漸提高，爲父母的健康長壽考慮，選擇環境優美，空氣清新的老年公寓以改善父母的居住環境是子女養老服務消費的主要誘因。
在實際的訪談中發現，子女爲父母選擇老年公寓主要是從以下幾個方面考慮：
①爲父母提供一個優質的晚年生活維護了老人、子女的雙重尊嚴;
②老年建築的特殊功能能爲老人提供居住安全的保障;
③老年住宅社區的專業服務，能爲父母提供更科學、細緻的照顧，解除了子女們的後顧之憂;
④社區活動可以豐富父母的生活。以彌補因爲工作繁忙生活緊張而對父母陪護不足的歉疚。
(二)老年住宅目標客戶消費特徵分析
老年住宅目標客戶羣的消費有如下特點：
1) 老年消費是一個純消費階段，這是老年消費的性質特徵。絕大多數的老年人在退休後就成爲純消費者，部分老年人還可能會再參加一段時間的社會勞動，但相當部分老年人再就業的時間不會很長，一般在65歲前後還是會真正退回到純消費人口的行列之中。
2) 老齡純消費人口比低齡純消費人口有着更加漫長的純消費年數，這是老年消費的時限特徵。按照我國的勞動制度，人們滿16歲後方能就業，這樣，低齡人口的純消費年限應以15年計。而據1998年公佈的資料，我國人口目前的平均出生預期壽命爲71歲，其中男性爲69歲，女性爲73歲。按平均預期壽命推算，老年人口純消費年限爲男9年，女18歲，平均爲13.5年，接近低齡純消費人口的消費年限。平均預期壽命是按生命表計算的，它概括了總人口中各年齡段的死亡概率。而實際上，社會上相當部分老年人在退休以後能夠活到75歲以上，這樣，作爲老齡人口的純消費年限就超出了低齡純消費人口的消費年限。對於女性老年人口而主，純消費年限不僅比低齡人口，而且比男性老年人口的純消費年限都要長得多。
3)老年消費是一種自主消費，這是老年消費的行爲特徵。與低齡消費其消費意志主要通過父母來體現不同，老年消費在意志上是自主的，老年即使到了高齡，行動不便，消費行動可能會發生障礙，需要別人幫助方可完成時，只要老人獨立思考的能力依然存在，老年消費意志的自主性就不會消失。再者，少年人口由於尚未進入社會，他們的消費實際上是一種依賴消費。而作爲純消費人口的老人口，其經濟收入應是相對獨立的，消費能力是自主的。
4)老年人的消費觀較爲成熟，衝動型熱情消費和目的不明的盲目消費少，這是老年消費的思想特徵。當然，這種成熟的消費觀與新時代的消費觀相比較顯得相對保守，老年人對消費新潮的反應會顯得較爲遲鈍，他們不跟時髦，講究實惠，兼顧家庭，個人消費還富有犧牲性，但老年人口的這種消費觀又相對穩定，他們一旦形成消費傾向，不會輕易改變與放棄，反過來這會使老年型商品市場變得相對穩定。
5)老年消費對商品質量和服務質量的要求高於一般消費，這是老年消費的質量特徵。目前，商品市場常常以經濟效益來確定商品質量和服務質量，在服務質量上對老年消費者往往缺乏耐心，更談不上週到。這種市場消費質量傾向實際上對老年消費起到了抑制作用，許多老年人因爲在消費中曾經遭遇冷淡或搶白，由此而產生害怕消費、躲避消費的心理，在行動上則表現爲不進行消費或只進行惰性消費。這種消費心態與消費現象對積極發展老年消費是很不利的。
6)老年消費中休閒性消費與服務性消費所佔比例大，這是老年消費的內在特徵。大致是低齡老人以休閒性消費爲主，高齡老人以服務性消費爲主。隨着老人所處的年齡段的不同，在消費上會各有側重，各具特色。
三、老年公寓選址(地塊)應具備的基本條件
項目以老年人住宅爲主，集休閒、娛樂、度假、會務爲一體。根據老年人的生理和心理需求，我們分析認爲：作爲老年人的養身、養心、養性、養情的地方應滿足以下幾個方面的要求：
Ø 地塊中間或周邊應該具有山地、丘陵、水域或者遼闊的田野，因爲只有這樣的地塊條件，住宅周圍的環境纔會優美，空氣必然清新，才適合老人頤養天年。良好的生態環境能使老年人心情舒暢，滿足老年人的生活行爲要求。
Ø 地塊周邊道路應暢通，水、電、氣基礎配套設施完善，出入應該有公路，以滿足老人親朋探親訪友，來往便捷的需要。
Ø 地塊規模宜大不宜小，小則100～200畝，大則500～800畝，因爲老年人雖需要安寧，但更害怕孤獨，老年人需要醫療、需要社團活動、需要社羣文化、需要對外交往、需要家政服務、需要終極關懷、需要一個人生命全新階段開始的精神感覺。只有那種大規模的老年社區，居住人口多，纔有條件滿足老年人的這種生理和心理需求。
地塊距離城郊不易超過10 km，老年公寓不宜選址在非常偏僻處，不能單求清靜而簡單的把老年住宅與社會隔離起來，更不能盲目的將其建在偏僻荒漠的地方，老人突發狀況較多，遠離社會，心理將會承受很大的壓力，不利於身心健康。
四、社區規劃
我們對項目的具體定位是構築中老年人嶄新的生活方式，使建築與居者的精神生活之間產生前所未有的親密度，力圖通過對“退休社區—進修生活”的倡導，把社區構建爲一個退休者的超級文化生活園地，進而達到以全新退休方案解決養老問題的目的。結合我們的定位，在此提出社區規劃方案，以期達成美好的願景。
(一)社區規劃設計要求
在老年人的住宅規劃和設計上，不僅要滿足居住功能的要求，使老年人的居住建築設計達到安全、衛生、方便和適用的要求，還要無處不在的體現出對老人的關懷，更要考慮社會心理學所涉及的居住心理問題。
Ø 環境要園林化(低容積率0.75)
幽雅的環境，讓老人充分享受陽光，接觸自然，廣闊的公共活動空間以及安全的娛樂、鍛鍊場所。
Ø 公建設施要高比例化配套要完善化
小區配有完善的醫療保健、超市商場、銀行、保險、郵局、會所、健身房、閱覽室、書畫室、花房、老年大學、棋牌娛樂室、門球場、釣魚臺等生活配套設施。
Ø 設計要人性化
平面設計要方便老人出行，不能有過多的臺階(有臺階處應有相應的輪椅通道);電梯前廳和電梯內要確保擔架及輪椅的活動範圍;要保證充足的陽光入室，空間通透;樓梯踏步高度不大於140㎜，踏面寬度不小於300㎜，坡道坡度小於1/12，兩側要有扶手，每間隔200m應設休息坐椅;室內地面應採用防滑設計，防跌扶手;各種開關、按紐均採用大型號，避免老年人因視力下降而使用不方便;入戶陽光花園、陽臺相通，便於串門和互相照應等等，總之設計要人性化，無障礙居住，滿足老年人的特殊使用功能和要求。
Ø 生活要智能化
配備緊急呼叫對講系統，安防系統，網絡系統、消防系 統等保障老人安全。
戶型要合理化
充分考慮不同年齡階段、不同階層、不同居住人數等的不同居住要求，大部分戶面積控制在40～60㎡左右。戶型設計要個性化、合理化。
Ø 建築要藝術化
在此居住的老年人均有較高的藝術品位和欣賞要求，相應 要有較高水平的建築藝術，給視覺以美感，使之由美感產生吸引力。
滿足以上這些要求的同時，當然還要保證建築工程質量合格、建材環保、裝修美觀大方、功能分區明確等基本建築標準。
(二)社區規劃特徵
項目佔地400畝，規劃建築總面積20萬平方米;低密度、低容積率、高綠化率;全區無障礙設計，以多層爲主，輔之以少量低層;有相應的配套服務設施;整體建築風格以的田園風光爲主，通過體塊、片、構架等幾何化的建築元素的組織，在比例、韻律、構圖、秩序等方面，運用多種建築語言展現田園風貌，同時在立面細部處理上，要避免田園風格的簡單粗陋，注重細部處理，創造性的展現傳統田園風格的形象。裝飾在色彩、造型和用料方面要獨特，豐富建築立面的質感，與周邊建築物有鮮明的色彩對比，突出本項目的獨特性。建議採用坡屋頂，用金色琉璃瓦，充分展現古樸、傳統的田園風光。
(三)社區構架
社區構架是以社區幹道、組團道路、庭院道路爲骨架，以住宅、公建配套、園林景觀爲主體形成的建築景觀羣。分爲三塊四層次，即住宅、公建設施、園林景觀三塊。其中住宅分四層次：社區、小區、組團、單體。整個社區分四個小區，每100畝爲一個小區，每個小區規劃總建築面積5萬㎡;每個組團既自成體系，又與小區相協調;每個小區既自成體系，又與整個社區相一致，聚散得體、疏密有度、渾然一體。爲保障行人和車輛出入安全、方便，社區應在不同方向設3～4個主出入通道，組團內應設置2個出入通道。
(四)總體平面佈置
所有住宅均南北朝向，保證每棟樓，每間房均有充足的陽光照射(可適當偏西南、偏東南15°，避免“兵營”式排列，沒有層次感)，沿湖、主題公園、丘地走勢呈流線型或圍合式佈置，使之高低錯落有致。各組團住宅部分底層部分架空，設有小型會所、休閒娛樂和公共活動場所。在同一小區內既有低層，又有多層，要正確處理低層和多層的平面佈置關係。
(五)產品功能組合
產品主要功能爲養老、休閒，並要針對老年人這一特殊客戶羣體的特殊需要“量身定做”，既要滿足他們居住的物質需求，也要滿足他們的精神需要，無論是住宅部分還是公建設施部分，都應該讓老年人沒有孤寂失落感。住宅產品要保證能滿足日常生活所需，以及安全(主要指生命安全)、方便、舒適等老年人的特殊需要。公建設施要注意老年人的參與和互動，能調動老人活動的積極性等，讓他們在心理上感到年輕。
(六)社區會所設計與佈置
社區會所分兩大塊，一是整個社區的大會所，一是各小區的小會所。所有會所都應集休閒、娛樂、健身、交流等於一體，使其不但具有社區配套服務功能，還具有景觀功能和商業價值。會所配套用房佔總建築面積5%，用於配套服務的商業用房佔總建築面積的3%。
(七)社區內環境規劃設計
Ø 園區的環境應爲老人提供優美、安全、方便的娛樂交往場所。老年人，特別 是60～70歲年齡階段的老年人，因離職、退休，生活方式的轉變帶來了身心、環境等多方面的不適應，對戶外活動有着強烈的渴望。主要的活動有：敘談、飲茶、賞鳥、下棋、散步、健身、釣魚、看書、作畫、寫字、種菜養花等，不同經濟條件，不同文化水平，不同活動能力的老年人有不同的需求，因此在規劃設計時應充分認識到這一特殊羣體的特殊需要。
整個社區的景觀規劃總體上應該是典雅、歡快、童趣和積極向上的，使其充滿生活情趣，這樣可以激發老年人熱愛生活的慾望，有助於改善其身體機能，促進健康長壽。
園區內修建大型具有特色的中央主題花園，給老人帶來美的享受，發揮景觀功能作用，同時可以作爲老年人交流、休憩以及娛樂活動場所。
完善的步行交通系統。步行是老年人主要空間轉移方式，也是老年人日常重要活動。完善的步行系統可結合園區交通與景觀路線，將居民日常生活出行置於步行區域之中，人流與車流近而不擾;應沿湖設置蛇行健康步行道，供老人清晨跑步或者散步;道路要進行無障礙設計，每間隔直線距離200m左右即修建休息坐椅，方便老人休息。道路設計應有清晰道路脈絡系統和特色的空間意象設計，老年人可以通過道路脈絡找到自己熟悉的感覺，找到認同感和歸屬感，消除孤獨和自閉症。
爲保證景觀規劃設計與小區建築風格相協調，滿足老人懷舊心理，修建體現中國傳統文化的以“梅、蘭、竹、菊”，“歲寒三友”爲主題的組團花園，供老人近距離的養心、養性、養情。
整個社區規劃形成從整體到局部，從組團到單體，多層次，多樣化景觀體系。同時，各組團景觀和各小區景觀既相對獨立，各成體系，又和小區、社區景觀脈絡相通，一脈相承，豐富多彩。
(八)單體建築設計
建築結構：低層和多層均爲框架結構;樓層：低層爲2-3層，多層爲4-5層，均配有電梯。部分底層架空，用作組團小型會所和娛樂活動中心，保證視野通透。架空層層高不低於3米，最好能達到3.6米，提升物業檔次。
Ø 採用環保地熱供暖，分戶計費。分戶空調室外機懸掛位置，做到統一，保證立面整齊美觀。“三線三管”入戶，即電話線、有線、寬帶和自來水管、直飲水管、集中供熱水管。
Ø 隱蔽管線，管道設置在室外的凹槽中，室外和外立面都看不到;室內管線暗敷，尤其在管線佈置上要集中佈線，避免管線出現在視線明顯可及的位置。
Ø 房屋內窗戶大量採用外飄窗形式，保證每戶均有一個陽光花房。
(九)戶型面積控制及戶內設施
戶型多層主要是一房和二房，均帶廚衛;一房面積控制在40㎡左右，二房面積控制在50～60㎡，一房、二房佔總套數的70%。低層建大戶型，滿足兩代、三代甚至四代同堂的需要。
陽光是健康生活不可或缺的。銀色港灣所有的戶型都最大限度地保證採光。陽光透過大飄窗，灑在房間的每一個角落，一種溫暖擁入心房。中空隔熱斷橋鋁合金保溫窗，保持房屋節能通透、四季如春。大起居室寬敞明亮，滿足老人交流、活動之需要。房間每個細節都需要求設計師深思熟慮：無障礙設計，保證家中老人安全。長柄門鎖，便於使用。超寬入戶門足夠兩個老人並排攙扶通過。步入式浴缸、防滑扶手，保證老人洗浴安全。房屋還安裝電子安防系統、緊急呼叫援助系統等。
(十)車位、商業配套的設置
Ø 在不影響小區道路交通的前提下，設置部分露天停車位，按每千平方米4個車位的標準設置，方便車輛停放。道路佈置：在主幹道構架下，合理佈置組團道路及庭院道路，形成合理道路系統。
Ø 商業配套設置按商業步行街物業形態考慮，單位面積根據商業使用功能確定，商業步行街應該既具備商業配套功能，同時具備休閒遊玩景觀功能。
五、項目風險分析
老年人及其子女對老年公寓這種居住養老方式和生活方式的認知、認可需要一段時間
鄭州市屬於大型中心城市，有750萬人口，人均收入高於全省乃至全國部分省市，可謂市場大，潛力大，但就老年人住宅市場而言，面對的是新的特殊客戶羣體，在社會家庭結構演變中，雖然“核心家庭”逐年增多，傳統家庭逐年減少，但這畢竟需要一個時間過程，特別是老年公寓這種居住養老方式和生活方式必須得到老年人客戶羣體及其子女認知、認可，而認知、認可更需要一個時間過程，其認知認可程度決定了老年人住宅市場成熟程度，認知認可時間長短決定了老年人住宅市場成熟時間長短，因此，本項目風險之一就在於老年人及其子女對老年公寓這種居住養老方式和生活方式認知認可程度及時間長短。
六、風險規避與控制措施
1、認真進行項目選址。老年人公寓項目必須具有能滿足老年人養老心理和生理需求的個性和特色，選擇好項目地段是打造老年公寓個性和特色的載體和必須的物資條件，老年公寓項目能否成功關鍵在地段，因爲地段是唯一的，是其它條件不可替代的。
2、本項目土地使用面積400畝，總建築面積20萬平方米，分期建設，總週期約36個月。因此，必須首先做好總體規劃，有了科學完整、協調統一、個性特色的總體規劃，項目就具有了健康骨架和活的靈魂，就有了“量身定做”的依據和藍圖，就可避免項目建設中的隨意性、盲目性，確保產品個性特色，整體風格。
3、項目總體方案和建築設計必須遵從三條原則：一是建築設計必須體現老年公寓的個性、特色及建築風格;二是充分滿足老年人特殊羣體養老、休閒的特殊需要，以人爲本，實現人性化設計;三是老年公寓必須“量身定做”，“量身定做”應從設計開始。
4、本案“項目風險分析”一章對老年人公寓項目提出了風險提示，項目實施時，在硬件完備的基礎上，還必須在軟件上下功夫，提高管理水平，保證服務質量，做好推介宣傳。提出詳盡的具有針對性的可操作方案，以服務爲導向，化解人們對老年公寓的疑慮。
七、項目實施
1、項目發起人：
2、養老服務機構名稱：河南泰德老年服務中心
3、項目名稱：東方銀色港灣或中原泰得大地
4、簽訂《村企合作協議》
5、籌辦申請
6、獲批後規劃、土地、發改委辦理相關手續
7、實施建設 (同時完成400畝土地規劃，分四期建設，首期建50000平方米。)
8、申領社會福利機構設置批准證書
9、開展養老服務
八、結論
老齡問題涉及政治、經濟、文化和社會生活等諸多領域，是關係國計民生和國家長治久安的重大社會問題。我國是人口大國，隨着經濟發展，社會進步，人民生活水平提高，醫療衛生條件改善，人的壽命普遍延長。目前中國60歲以上的人口已有1.44億，今後一個時期老年人口會以較快的速度增長，到20xx年，將超過2億。發展老齡事業是構建社會主義和諧社會的必然要求。而現在社會養老服務機構的發展水平與人民羣衆日益增長的需求的矛盾越來越突出。目前的社會養老模式提供的是最基本的服務，與老人的尊嚴不匹配，與子女的孝心不匹配。針對這種現狀，我們借鑑了一些國內外的養老經驗，結合中國傳統的居家養老觀念，擬在鄭州市管城區南曹鄉野曹村建設老年怡養公寓—鄭州銀色港灣，旨在爲退休的中老年提供一種全新的、積極的、健康的社區養老模式。弘揚中國的孝文化，弘揚中國民族的敬老、養老的傳統美德。
目前，國家正在積極探索建立以居家養老爲基礎、社區服務爲依託、機構養老爲補充的養老社會服務體系：一方面加快養老機構建設，加大資金投入，在城鎮建立社會福利院，發展老年公寓、養老院和老年護理院，在農村加強敬老院建設;同時鼓勵和調動社會力量，採取公建民營、民辦公助、政府補貼、購買服務等多種形式，推動養老機構發展，以期最終實現“老有所養、老有所醫、老有所教、老有所學、老有所爲、老有所樂”的目標。我們生存在這個時代，應該抓住這次歷史機遇，爲實現共同原景，自覺承擔一定的社會責任和義務。
項目採用的是“村企合作”的形式，野曹村提供合作土地，公司負責報批用地手續、解決所有的建設資金。通過對村民自留地、承包地、承包林、宅基地集中經營入股，組建村企合作公司，以實現“農民利益最大化，公司利益合法化”。具體操作方式是：村民將承包地流轉給合作公司，發展農業產業化項目，壯大農村集體經濟組織;村民的宅基地折價入股進入項目運做，建設農民集中居住新型社區，並配套各項基礎設施，改善村民生產生活條件。村民進入合作公司就業，獲得工資和入股項目的保底分紅。其餘的宅基地、集體建設用地建設鄭州銀色港灣養老住宅。簡言之就是：承包經營權換社保，宅基地使用權換住房，集體建設用地換集體經濟。
該項目建築面積20xx00平方米。建成後將爲鄭州市範圍及周邊區域的約10000名中老人提供居住、休閒、養老服務，平均每人月消費1000元以內。有一定積蓄或退休金的中老年人，即可在此以中等消費享受高端養老服務。
萬名老人在此居住，爲合作公司和當地“村民”提供了巨大的商機和就業保證。據粗略估算每月約消耗穀類及薯類食物14.4萬斤，雞蛋24萬個，肉類5.76萬斤，蔬菜24萬斤，水果7.2萬斤。需要服務人員20xx餘人。
鄭州銀色港灣老年住宅的建設，必將會替政府分憂，爲老人解難，給村民造福，促公司發展。是一榮俱榮，多方共贏的好項目。但中國老齡化特點突出：基數大,已佔全國總人口的11%;增長速度快,半世紀走完別國一百年的老齡化進程;歷史欠賬較大，養老沒有積累;人口老齡化與社會發展水平不相適應，是典型的“未富先老”國家……因此,更需要低價位的養老公寓。國辦發〔20xx〕19號《國務院辦公廳轉發民政部等部門關於加快實現社會福利社會化意見的通知》規定：社會福利機構的建設用地，按照法律、法規規定應當採用劃撥方式供地的，要劃撥供地;按照法律、法規規定應當採用有償方式供地的，在地價上要適當給予優惠;屬出讓土地的，土地出讓金收取標準應適當降低。我們會抱着對社會負責，對家庭關愛的態度，積極爭取政府的支持，努力建造低成本公寓，以滿足更多老年人的需要。