物業管理工作實施方案（精選14篇）

物業管理工作實施方案 篇1

爲進一步加強物業管理工作，提高物業管理水平和服務質量，改善人們羣衆的生活和工作環境，建立物業管理長效機制，根據國務院《物業管理條例》和《大連市實施〈物業管理條例〉辦法》等有關規定，結合我區的實際情景，制定以下實施方案。

一、創新機制，構築適應城市發展的物業管理模式

按照“重心下移、屬地管理、條保塊管、綜合協調”的原則，在我區率先構建與現代城市管理相適應的物業管理新體制。明確街道辦事處和社區居委會在住宅區管理中的主體地位，充分發揮社區基層組織與業主自治組織的作用，各職能部門履行各自職責範圍內的工作，建立轄區內物業管理的監督、協調、考覈工作體系和工作機制，實現社區建設與物業管理相互促進、共同發展。

(一)房管部門是物業管理的行業主管部門，負責監督、指導物業管理工作

1、擬定物業管理髮展規劃、發展目標及工作思路，制定相關配套措施;

2、負責專項維修資金的歸集，會同財政部門制定專項維修資金的使用方案，同時做好監督管理和檢查工作;

3、落實物業管理項目的招投標制度，組織物業管理行業的檢查、考覈和人員培訓工作;

4、監管物業服務企業，規範物業管理服務行爲，調處物業管理重大糾紛案件。

(二)街道辦事處負責具體實施轄區內住宅區的物業管理綜合協調和監督管理工作

1、負責所轄區域住宅小區物業服務企業日常工作的指導和監督，續籌與使用審覈物業維修資金、檢查考評物業服務質量、交接監管物業管理項目，參與轄區物業管理招投標、查處物業管理違法行爲、新建住宅區公共配套設施竣工驗收、物業服務企業資質審覈、物業管理區域劃分;

2、牽頭組織召開業主大會，成立業主委員會，負責指導、監督業主大會、業主委員會日常運作;

3、負責將住宅區物業管理作爲社區居委會重要工作之一，融入社區綜合管理;

4、協調處理轄區內物業管理方面的投訴和信訪工作;

5、物業服務企業退出物業管理區域後，業主大會尚未選聘出物業服務企業的，由街道辦事處負責協調城建部門委託經覈准的生活垃圾經營性處置單位負責環境衛生工作，物業公用設施設備、場地需要維修養護的，組織利益相關的業主按照規定使用專項維修資金維修，沒有專項維修資金或者專項維修資金不足的，組織利益相關的業主自籌。

(三)社區居委會在街道辦事處的領導下，協調業主委員會，配合物業服務企業實施物業管理。

協調轄區內的物業管理活動，組織業主委員會制定管理公約、業主大會議事規則，協調業主和物業服務企業之間的關係，規範物業服務行爲。

街道辦明確分管領導，根據轄區規模和工作量配備落實相應的管理人員和工作經費並指定村委會代行社區居委會職責，待街道和社區組織機構建設完善全面落實此項工作。

(四)公安、經發、財政、規劃、城建、社管、執法、工商、環保、技術監督等各職能部門各司其職，做好以下工作：

1、公安局負責物業服務企業保安人員的行業管理，負責指導、支持業主大會、業主委員會和物業服務企業落實各項治安管理措施，督促物業服務企業做好公共秩序維護工作，定期對物業管理區域內消防設施和消防工作進行檢查和指導，依法處理物業管理區域內破壞消防設施的行爲;

2、經發局負責我區物業服務費收費管理和機動車停放服務收費管理，查處物業服務企業違規收費行爲;

3、財政局負責物業管理工作必要的財政資金的配套落實;

4、規劃局負責物業管理區域內建築外立面、搭建、開挖地坪的審批、監管;

5、城建局負責對物業管理區域內市政、綠化等建設期的監管;

6、社管局負責參與對業主大會和業主委員會的監督管理，負責住宅小區二次供水的監督管理;

7、執法局負責行使對物業管理區域內綜合執法職能;

8、工商局負責查處物業管理區域內非法廣告行爲和無照經營行爲，對利用住宅或車庫作經營(辦公)場所的不予核發營業執照;

9、環保局負責處理物業管理區域內的除交通、社會噪聲源等其他已經環保審批的三產等企業噪聲、油煙、廢氣等超標行爲;

10、技術監督局負責對物業管理區域內特種設備的檢驗和監督管理。

二、建立物業管理工作聯席會議制度

建立管委會領導分管、會議決策、部門協調抓落實的物業管理運行機制和快速反應機制。聯席會議成員單位由街道辦事處、社區居民委員會、公安派出所、物業服務企業、業主委員會或者業主代表、專業經營單位及各相關職能部門的代表組成。街道辦事處爲聯席會議召集人。

(一)聯席會議主要協調下列事項

1、業主委員會和有關部門不依法履行職責的情景;

2、物業服務企業在履行退出程序以及交接工作中出現的問題;

3、物業管理區域內發生的突發事件;

4、物業管理與社區管理的銜接和配合;

5、物業管理區域劃定後的調整;

6、因欠繳物業費、調整物業費價格、共用部位及物業管理用房租賃收益等引發的糾紛、矛盾;

7、業主、業主大會、業主委員會、物業服務企業、專業經營單位、建設單位之間因物業管理問題發生的爭議;

8、需要協調的其他物業管理事項。

(二)聯席會議議事議程

1、街道辦事處無法獨立協調解決的重大問題、難點問題，可召開物業管理聯席會議。一般問題應自接到問題反映之日起3日內組織召開，應急問題須隨時召開;

2、聯席會議召集人根據反映問題所涉及資料，書面通知各職能部門，明確事件發生情景、聯席會議協調問題、會議時間及地點、參加人員等;應急問題需多部門協調的，可電話聯繫各部門負責人指派與會人員及時召開物業管理聯席會議;

3、聯席會議所涉及的單位需按照通知要求及時參會，對反映的實際問題認真研究，提出解決方案，制定具體措施，明確職責人及解決問題的時限;

4、會議團體議定後，由街道辦事處負責整理聯席會議記錄並構成會議紀要，同時負責相關資料的整理、存檔、備查;

5、街道辦事處負責議定事項的督促、落實，並將最終落實情景以簡報形式發至各參會單位。

三、加強管理，推進物業管理市場化進程

(一)開展前期物業管理招投標，實現建管分離

在實施物業企業備案的基礎上，全面推行前期物業管理招投標制度，推進房地產開發與物業管理的分業經營。經過公開、公平的市場競爭，實現雙向選擇、優勝劣汰，提高物業行業整體素質。關於物業管理招投標及前期物業管理的相關規定，由房管部門另行制定。

(二)制定貼合我區實際的物業服務費收費指導標準

由經發局牽頭，國土、城建、街道辦等單位參與，按照市場規律，經過市場調研，必要時舉行聽證會，制定出貼合我區實際的物業服務費收費指導標準。對物業服務各單項平均成本價格每年根據物價指數、勞動力成本增長指數等進行客觀、科學的調整，定期向社會公開發布，建立質價相符的收費機制。

(三)全面貫徹執行交接驗收制度

爲減少建設單位的開發遺留問題，降低物業服務企業的管理服務風險，維護業主的共同財產權益，要嚴格落實《大連市房屋建築工程竣工驗收備案管理暫行辦法》(大政發〔20_〕70號)及我區有關規定，有效化解物業管理的矛盾糾紛，構建和諧互信的物業管理關係。

四、加強領導，健全組織機構

成立長興島臨港工業區物業管理工作領導小組，組長由分管城建的副主任擔任，下設辦公室，辦公室主任由房管部門主要負責人擔任，辦公室負責物業管理的日常指導工作，加強對《實施方案》貫徹情景的調查研究，及時協調解決工作中存在的問題，不斷完善管理措施。

物業管理工作實施方案 篇2

一、_項目物業分析：

1、物業地域範圍開闊，封閉性交強

2、購置物業人員層次較高，屬於房地產市場尖端客戶羣體，其對居住的私密性、安全性要求較高，並且具有相當強的物業消費承受能力;

3、購置物業用途複雜，有居住類要求、有辦公類要求、有會所類要求等;

4、物業管理爲混合式管理，即有河道及市政道路的管理，又有客戶私有設施及服務的管理。

二、根據以上分析，對_項目物業建議如下：

1、建議在保潔管理方面實行兩個分開，即河道及市政道路的保潔工作與針對業主提供的保潔工作相分開。因爲，河道及市政道路的保潔工作是屬於項目區域內具有公共及社會性質的工作，其對具體的環境衛生標準及人員素質與直接爲業主提供保潔服務的要求不同，分開管理有利於降低物業管理成本，必要時可以通過物業公司將該部分工作對外進行分包處理。

2、突出物業管理的兩個體系，即突發事件的應急處理體系以及針對業主的管家式的服務體系。

三、物業管理提供日常服務的內容：

1、對河道的清理與水質的保護(如通過種植水生性綠植改善水質、根據季節放養魚類加強河道景觀效果;

2、對市政道路的保潔;

3、對業主庭院環境的保潔(主要集中在季節更替時，如颳風導致的塵土積累或落葉)?

4、24小時水電維修;

5、對業主生活垃圾的定時清運;

6、對水、電、燃氣等設備日常的保養與維護;

7、項目範圍內綠化的種植與養護;

8、業主能源費用的代收代繳;

9、定期花木殺蟲及滅鼠;

10、暫住證等社區性證明的辦理;

11、業主院落檔案的管理。

四、物業特約服務-管家式服務體系：

1、管家的服務，是指由管家負責，帶領包括保安、保潔、廚師、司機等爲主人提供儘可能完善的服務，針對玉河項目提出的管家式服務，應理解爲通過物業管家的努力爲業主提供儘可能多的服務，隨時解決業主提出的關於生活、出行等方面的需求。

2、管家式的服務建議由2至3人24小時專職負責三到四位業主隨時有可能提出的服務要求，業主有需求只針對所負責管家提出，由該管家負責儘可能的解決業主提出的問題;任何針對業主的服務均需由物業管家陪同。這樣，業主提出的要求有專人負責，避免了處理問題相互推託的情況提高解決問題的效率，同時對業主的各種服務也同樣由該物業管家帶領陪同，增加了業主對物業人員的認同感並且避免陌生工作人員帶給業主的不安全因素。

3、管家式服務的內容：

A、業主訂購報刊的派送(報紙需經過熨燙，免費)

B、帶領工作人員完成業主提出的家政服務要求(付費)

室內清潔

搬家、搬物

地板、地毯的清潔養護

代收洗、補、燙衣物

室內插花、裝飾

代購日常生活用品

車輛清洗服務

家庭看護管理

寵物看護管理

C、爲業主提供車輛接、送服務(付費並需要提前預約)

五、_項目的安全保衛管理：

1、保衛部門日常工作內容：

24小時固定安全崗位的值勤

24小時流動崗位的安全及消防巡視

車輛停放的安全管理

特殊時間段道路車流、人流的疏導管理

2、保衛部門的設施設備：

中央控制室

與中控室連接的門禁對講系統

設像監視系統

電子巡更系統

業主院落重點部位(廚房)設置煙感報警系統

停車管理系統(如有大規模公共停車位需要管理)

安防器材(對講機、滅火器、警棍等)

3、保衛部門提供的委託性特約服務：

禮儀性保衛

短途護衛(主要爲業主攜帶貴重物品外出時對人員安全護衛)

(以上兩種服務提供時需要有物業管家陪同並屬付費項目)

六、突發事件應急處理體系的建立

業主物業的安全性是本項目物業管理的關鍵所在，除提供一般保衛方式外，還應建立聯動體系，保證在突發事件發生時及時控制事態發展，將業主的損失降低。應急處理體系流程如下：

1、遇有突發事件，業主通過門禁對講系統向中央控制室報警(或直接找物業管家);

2、中央控制室接警情後分別通知所屬物業管家、片區巡視保安、備勤保安趕赴現場，控制事態不繼續發展;

3、由物業管家向值班物業經理彙報現場情況;

4、物業經理根據物業管家對現場情況的彙報決定是否報警(110、119、120、999等)

物業管理工作實施方案 篇3

爲落實市十三屆人大三次會議審議經過的《關於依法加強居民小區物業管理的議案》，進一步規範物業管理活動，切實維護業主和物業管理企業的合法權益，努力提高物業管理水平，根據《物業管理條例》及有關法律、法規，結合我市物業管理工作實際，特制定本方案：

一、指導思想

以國家《物業管理條例》爲依據，以瀋陽市城市管理工作會議精神爲指導，以落實《關於依法加強居民小區物業管理的議案》爲重點，以規範管理、提高物業服務水平爲宗旨，進一步加強居民小區物業管理工作，推動我市物業管理健康發展。

二、目標和範圍

(一)目標：

1、有效解決開發遺留問題，年底前整改率到達90;對存在工程質量問題的房屋要及時維修，維修及時率到達90。

2、新建住宅小區推行招投標率到達100;20_年新進入市場的樓盤，在商品房銷售前要100簽訂《前期物業管理合同》和《業主臨時公約》。

3、凡從事物業管理活動的企業，要100取得《物業企業資質證書》。

4、強化對物業管理行爲的監督及從業人員的培訓，物業企業經理持證率到達100，並建立起物業管理企業誠信檔案、物業管理企業經理信用檔案。

5、大力推行物業管理，年底前對具備物業管理條件的住宅小區物業化率到達100。

6、加強業主自治自律行爲，具備條件的住宅小區年底前要到達80以上成立業主大會和業主委員會。

(二)範圍：對全市實行物業管理的244個住宅小區進行排查。根據排查結果，進行清理整頓，進一步規範物業管理行爲。

三、工作資料

(一)完善我市物業管理地方性規章建設。依據國家《物業管理條例》及相關配套法規、規章，結合我市物業管理實際情景，經過調研，同時借鑑國內先進城市取得的成功經驗，儘快頒佈實施《瀋陽市物業管理規定》，依法加強我市物業管理活動的監督管理。

(二)全力解決開發建設遺留問題。開發建設單位作爲行爲主體要切實承擔起職責，按照規劃設計和施工標準，對住宅小區存在的問題從新進行完善，建委、規劃、房產等相關部門，按照各部門職責，落實到職責單位，做到誰的問題、誰負責、誰解決。並對存在開發建設遺留問題的住宅小區，逐個建立整改檔案，制定整改措施，整改合格後再行消號。異常是存在工程質量問題的房屋要確保及時維修，年底前房屋維修職責要全部落實到單位、到個人，維修及時率確保在90以上。同時，有關部門要抓緊制定相應的規定和措施，明確住宅區的交付使用制度，杜絕新建住宅小區產生開發建設遺留問題。

(三)加大對物業市場的監管力度，規範物業管理行爲。

一是加強物業管理招投標的監督和指導，全面推行前期物業管理招投標機制，創造公平、公正的競爭環境，促進物業管理的專業化、市場化和社會化。依據國家《物業管理條例》和《前期物業管理招投標辦法》，及時制定貼合我市實際的《瀋陽市前期物業管理招投標管理辦法》。要求新建住宅小區實行招投標制度，建築面積在5萬平方米以上的(含5萬平方米)的新建住宅區，必須採取公開招投標的方式選聘物業管理企業，建築面積5萬米以下的新建住宅區在區、縣(市)房產行政主管部門的批准下能夠採用邀標和議標的方式選聘物業管理企業。同時，鼓勵業主大會採用招投標的方式依法選聘物業管理企業。並且，及時簽訂《(前期)物業服務合同》和《業主(臨時)公約》，對於新建住宅小區要在商品房銷售前100簽訂《前期物業管理合同》和《業主臨時公約》。

二是嚴格物業管理企業的資質審查。在我市從事物業管理活動的物業管理企業，要按照國家《物業管理條例》的要求依法取得《物業企業資質證書》，並遵照建設部《物業管理企業資質管理辦法》的規定，按物業管理企業取得資質等級，承接物業管理項目。同時，加強物業管理企業的年檢和資質評定，出現違規違諾等行爲的要予以警告，限期整改，情節嚴重的取消其物業管理資質。

三是強化對物業管理行爲的監督及從業人員的培訓，提高物業管理水平。建立物業管理企業誠信檔案、物業管理企業經理信用檔案和准入、退出機制，監督物業管理企業和從業人員以及物業管理企業履行《物業服務合同》情景，對物業管理企業和物業管理項目經理，實行實名誠信考評制度，如物業管理企業或物業項目經理出現違法、違規、違諾現象，依據情節的嚴重程度，扣除相應的分數，年終進行綜合考評，考評結果作爲物業管理企業年檢和定級的要件，報房產行政主管部門，並在瀋陽房產信息網予以公佈。督促物業企業按照《合同》約定的標準供給質價相符的服務，提高管理服務水平。同時，加強對物業管理從業人員的培訓，與建設部培訓中心聯合，繼續對我市物業管理從業人員進行培訓，到達從業人員要持證上崗。異常是要對物業管理企業經理以及項目經理(物業管理處主任)進行培訓，在取得建設部《物業管理企業經理崗位證書》的基礎上，市房產行政主管部門與中國物業協會聯合進行上崗培訓制度，經過實務操作培訓，考試合格的頒發中物協《物業管理實務操作專業崗位證書》，不合格的取消其上崗資格。

四是規範業主大會和業主委員會，進取引導業主正確行使權力和履行義務。根據國家和建設部的有關文件，結合我市實際，爭取年底前出臺《關於加強組建業主大會、業主委員會工作的指導意見》，明確各部門職責，充分調動街道、社區的進取性，依據《條例》依法成立業主大會、業主委員會，使這項關係到羣衆利益、社區穩定的工作，更具規範性、操作性。引導業主大會，在充分尊重全體業主意願的基礎上，按照合法程序選舉熱心公益事業、職責心強、有必須組織本事的業主進入業主委員會。規範業主大會、業主委員會的行爲，促進業主自律和民主決策，切實維護自身的合法權益。

(四)建立市、區、街道、社區職責明確職責體系。對於具備物業管理條件的住宅小區，要明確由物業管理企業實行專業化管理，爭取年底前物業化率到達100;對於尚不具備物業管理條件的住宅區，要確定管理單位，實行專項服務，待具備條件後，推行物業管理。逐步構成以社區爲主，專業管理和業主自治管理相結合的新型管理體制。各涉及物業管理活動的相關單位、部門按各自的職責承擔社會管理的職責，爲物業管理創造良好的環境。

(五)採取多種形式，加大對物業管理方面法規的宣傳工作。制定具體的宣傳方案，分階段、有步驟、深入細緻宣傳國家《物業管理條例》及相關配套文件，引起社會各界物業管理的重視，讓廣大業主不斷了解物業管理的政策法規，引導全社會樹立正確的消費觀念，促進社會的和諧。

三、組織領導

爲使這項工作落到實處，市政府成立領導小組。

組長：邢凱

副組長：王鐵

成員單位：市房產局、建委、規劃局、公安局、行政執法局、民政局、各區政府。

領導小組辦公室設在市房產局，負責日常的組織協調。各區政府也要成立相應的組織機構，抓好具體的組織實施。

四、職責分工

規範物業管理工作是一項系統工程，要堅持“條塊結合、區域負責”的原則，市領導小組全面負責此項工作的監督、指導;市領導小組辦公室具體負責此項工作的日常指導、協調和監督、檢查;各區政府要針對物業管理存在的問題負責此項工作的具體實施;各相關部門按照職責分工，密切配合各區政府實施整改工作。各單位、各部門要明確分工，落實職責，相互配合，加強檢查驗收，切實提高我市的物業管理水平。

市房產局爲全市住宅小區物業管理的行政主管部門，具體負責全市物業管理工作的指導、監督，並會同相關部門抓好物業管理企業和住宅小區存在問題的整改工作，如：物業管理立法、前期物業管理招投標、物業管理企業資質審查、業主大會、業主委員會組建、物業管理工作的調研和宣傳等工作。

市建委、規劃局爲開發、建設單位的管理部門。一是在進行住宅小區前期規劃時，要規劃建設必要的物業管理服務用房等相關配套設施，以方便後期的物業管理工作;二是嚴格按照規劃對住宅小區進行竣工驗收，不按規劃建設的住宅小區，不能予以驗收，並限期整改;三是對開發建設遺留問題，要制定整改工作方案，進取組織整改，到達合格標準。

市行政執法局、公安局負責對物業管理行爲的查處工作，使物業管理活動更加規範，促進物業管理水平的提高。

各區政府爲物業管理工作的職責主體，要針對目前物業管理工作存在的問題，制定具體的整改工作方案，進取配合市政府相關部門，加大管理力度，認真組織整改，使問題得到及時有效的解決。

五、實施步驟

依法加強居民小區物業管理是一項長期工作，爲確保完成本方案確定的工作資料，今年要分三個階段進行實施。

(一)排查階段(20_年5月10日至5月31日)

由市領導小組牽頭，建委、規劃、房產、公安、行政執法等相關部門配合，各區政府組織實施，對開發建設遺留問題、物業管理和住宅小區存在的問題進行一次拉網式排查，並進行登記造冊，建立管理檔案。

(二)整改完善階段(20_年6月1日至10月31日)

各區政府對排查中出現的各類問題進行認真分析，查找根源，制定相應的整改措施，報市領導小組審查，審查合格後，方可按職責分工認真組織整改。

(三)驗收階段(20_年11月1日至11月15日)

領導小組成員單位按照工作資料和標準，集中時間，認真組織，對整改後的物業企業和住宅小區逐個進行審覈，確保達標。

六、保障措施

(一)提高認識，明確職責。各級領導要把加強居民小區物業管理工作當作重要工作來抓，實行“一把手”負責制，層層落實職責。建立市、區、街道、社區職責明確的職責體系和長效管理機制。市政府有關職能部門要按照各自的職責承擔起社會管理職責，切實把居民小區物業管理工作抓細、抓實、抓出成效。

(二)密切配合，抓好整改。市政府相關部門和各區政府要上下聯動，密切配合，針對物業管理存在的問題，制定切實可行的整改措施，認真抓好整改。對整改不及時或不徹底的，有關部門要按照相關規定進行查處，確保全部達標。

(三)加強宣傳，營造氛圍。要結合開展“貫徹《物業管理條例》，整頓規範物業管理市場”活動，大力宣傳物業管理的政策法規及有關規章制度，使廣大居民瞭解物業管理的有關政策和權利義務，進一步增強參與意識和維權意識，樹立正確的消費觀念，使物業管理逐步走向良性循環軌道。

(四)強化管理，鞏固成果。市政府相關部門和各區政府要把物業管理作爲社會管理的重要組成部分，分工負責，強化管理。異常是對存在問題進行整改後，要進一步明確管理單位和管理職責，避免類似問題的再次發生，切實維護廣大居民的切身利益和社會穩定。

物業管理工作實施方案 篇4

根據《物業管理中心關於確定20__年爲優質服務年的決定》，適應學校發展，提高服務檔次，弘揚企業文化，發展名牌戰略，立足內涵，苦練內功，向精細化管理要效益，用品牌效應占領市場，現擬定“20__—物業管理中心優質服務年創優方案”如下。

一、將明德樓物業服務、會議服務、車庫服務、保安服務列爲優質服務年示範服務，加強內部管理，率先樹立品牌形象。

每兩月招開一次物管中心優質服務年創優經驗交流會，推廣交流先進經驗，互相學習，以點帶面，比、學、趕、幫、超，總結分析、改進，全面提高物業管理服務質量。

二、在學習借鑑“優質服務示範單位”經驗的同時，物管中心各個部門制定《優質服務年創優方案》，經物管中心批准後向服務對象公示，履行承諾，接受監督。

各個部門重點確定一個物業服務對象作爲優質服務示範點，打造品牌，以點帶面，全面提高物業服務水平。例如：物管三部主動聯繫幼兒園作爲20__年優質服務對象，2月份對幼兒園的衛生死角進行了2次徹底打掃，配合他們一道做好日常環境衛生工作，爲幼兒園爲小朋友的健康成長提供了清潔衛生的良好條件。

三、各個部門緊密聯繫實際，充分發動羣衆，調動積極因素，開動腦筋，挖掘潛力，積極開展技術創新、服務創新和管理創新，搞好便民物業、溫馨物業、和諧物業，爲業主提供開拓性、積極主動的物業服務，爲學校事業發展提供強有力的物業支持。

同時，通過部門自身市場適應能力的提高，做好物業服務，擴大服務範疇，走向市場、走向新區。

四、加強政治業務學習，搞好職業培訓，開展技能大賽。在自己的崗位上，練就過硬本領。

在去年9位物業服務管理人員經過培訓取得合格證的基礎上，今年各部門按計劃開展職業培訓，中心組織一次物業服務工作崗位技能大賽，推動物業服務技能和服務質量不斷提高。

五、通過修訂文件，嚴格執行管理文件和獎懲制度，嚴格執行工作責任負責制和追究制，對文件與工作脫節(工作現場沒有文件、不執行文件)和工作責任獎懲不明等現象，予以追究和處罰。

六、加強員工的政治思想工作。要求管理者和全體職工都要善於作政治思想工作，充分調動大家工作積極性、創造性，團結一致，迎接挑戰。與此同時，根據工作業績，實施末位淘汰制(換崗位，雙向選擇)，或者待崗、學習、辭退。

七、質量管理符合iso9001-__標準要求，經考覈，完成物業服務內部質量指標體系高於95%，顧客滿意度調查顧客滿意率高於92%。

八、組織管理人員外出參觀學習考察，以提高物業管理能力和服務水平。

物業管理工作實施方案 篇5

爲規範小區管理，爲業主供給優質的物業管理服務，我公司將採取一系列的管理措施，確保小區品質。

一管理目標

物業公司本着“科學規範、竭誠高效、安全禮貌、持續發展”的質量方針，堅持“以人爲本”的服務管理念，對小區物業實施科學的管理、供給優質的服務，並在現有管理經驗及管理資源的基礎上，不斷調整更新，導入先進的管理理念，使廣大業主及使用人能真切地感受高品位的物業和高品質的管理所帶來的超值享受。我公司將按照河北省及唐山市有關標準(並高於此標準)，確保業主及使用人綜合滿意率到達90%以上。

二管理原則

爲實現即定管理目標，追求最佳的環境效益、社會效益和經濟效益，在物業管理過程中將始終把握以下原則：

(一)服務第一、管理從嚴的原則

“服務第一”是物業管理的宗旨，所以管理中要繼續秉承“以人爲本”的管理理念，從業主及使用人的需求出發，強化服務機能，豐富服務內涵，供給優質、周到、及時的服務。“管理從嚴”是服務的保障和基礎，包括對物業的維護管理、員工的管理以及對業主及使用人不適當行爲的管理和勸阻，建立嚴格、周全的管理制度，實施依法管理、從嚴管理、科學管理以確保物業管理服務收到應有的成效。

(二)專業管理與業主自治管理相結合的原則

在日常管理中，要充分發揮兩個進取性，即物業管理公司的進取性和業主使用人的進取性。物業管理公司應當尊重並按照廣大業主及使用人的要求，經過服務中心對小區實施專業化的管理，同時努力爭取業主及使用人的支持配合，使其能正確使用和維護物業，並自覺遵守業主公約，共同創立禮貌的辦公環境。

(三)物管爲主、多種經營的原則

在搞好日常管理和常規服務的同時，從物業的實際出發，開展一系列服務性的多種經營，既滿足廣大業主及使用人的不一樣需求，又增強物業公司的造血功能，增加經濟積累，以利於更好地爲業主及使用人服務。

三管理方法

(一)實施全程物業管理，從開發商、業主及專業物業管理公司的角度對物業提出合理化提議，構築一個優秀的物業管理硬件環境;

(二)成立物業服務中心，配備專業管理人員，實施專業化管理;

(三)在公司現有管理資源的基礎上，充分借鑑行業先進管理經驗，進取培養高素質的管理人才，組建一支高素質的物業管理隊伍;

(四)制定一套切合實際的規章制度，確定一系列高標準的物業管理行爲規範，以制度促管理，寓管理於服務;

(五)嚴格遵守有關物業管理法規，制定切實可行的管理方案;與業主簽訂各項協議，依法約束雙方行爲;

(六)依照市場化、企業化的運作方式，供給全方位服務，開展多元化經營。

物業管理工作實施方案 篇6

一、物業管理公共服務質量標準

1、房屋共用部位、共用設施設備的維護

(1)房屋

A、房屋完好率達98%以上;

B、房屋零修、急修及時率92%以上;

C、房屋零修工程合格率98%以上;

D、外觀良好、整潔、無缺損現象;

E、房屋裝修貼合管理規定。

(2)協調配合水、電等專業部門做好水、電等設施設備正常運行的保障工作，並保障小區內下水道、化糞池正常暢通運行。

(3)環衛設施完好無損。

(4)道路暢通，路面平整。

(5)消防設施完好無損，可隨時啓用。

2、安全護衛

(1)主出入口設有值班室，並實行24小時值班;

(2)安全護衛人員24小時巡查;

(3)小區24小時監控;

(4)交通、車輛管理有序;

A、機動車輛出入登記、按章行駛，確保道路暢路。

B、機動車輛按序停放。

(5)危及用戶安全處，設有明顯的標誌並制定防範措施;

(6)有應急處理計劃、措施，遇警能及時報警，並努力防止事態近一部惡化，協助保護現場。

(7)小區內無重大火災、刑事和交通事故。

3、綠化與環境衛生

(1)綠化貼合規劃要求，佈局合理，綠化覆蓋率不低於30%;

(2)花草樹木長勢良好，無枯死，無破壞，無大面積蟲害現象;

(3)修剪及時，整齊美觀;

(4)綠化品味高，有較高觀賞價值;

(5)小區內全方位持續清潔;

(6)房屋立面整潔，公共樓道及道路整潔，無堆放雜物現像;

(7)水、電等設施設備整潔，水箱定期清洗，供水貼合衛生標準，無二次污染及隱患;

(8)環衛設施整潔;

(9)無亂貼、亂掛、亂劃現象;

(10)噪音等貼合環境標準。

4、收費管理

(1)服務人員盡職盡責，崗位職責上牆公佈;物業管理收費實行明碼標價;

(2)用戶主動參與、支持物業管理工作，自覺維護環境、秩序，共創禮貌小區;

(3)建立收費管理制度，職責落實到人，每六個月向業主委員會或物業產權人、使用人公佈服務費收支狀況;

(4)模苑遵守國家收費政策，無擅自增加收費項目、提高收費標準等亂收費行爲;

(5)認真接等羣衆投訴，並建立羣衆投訴記錄，有效投訴辦結率98%以上，回訪率100%;

(6)業主意見反饋滿意率90%以上。

5、相關條件

(1)硬件環境

A、小區貼合規劃要求，無違章搭建，無擅自改變房屋用途現象;

B、小區樓宇、建築等各類標識明顯;

C、供水、排水、供電、消防、綠化、環衛等設施設備齊全;

D、停車場分類(汽車、摩托車、自行車可分別存放);

E、有集中監控設備;

F、有生活服務配套設施;

G、有教育、文體活動及商務服務設施;

二、物業管理公司帶給的服務項目(分期逐步到位)

1、便民服務(部分收費)

(1)清洗空調過濾網;

(2)室內清潔;

(3)檢修電器(室內自用部位);

(4)修理傢俱配件;

(5)安裝、更換配件;

(6)修理，開關、插座、電話盒等;

(7)修理、更換門鈴、門鎖、信箱鎖;

(8)修理、更換燈泡、日光燈、燈罩;

(9)修理、更換水龍頭、水閥及各類軟管;

(10)修理洗手盆、下水管及抽水馬桶;

(11)代辦繳納電費;

(12)代辦繳納電話費;

(13)代辦電話開戶;

(14)代辦有線電視開戶;

2、商務服務(部分收費)

(1)代辦收訂報紙雜誌、郵遞;

(2)代訂車、船、機票;

(3)中英文打字、傳真;

(4)電話留言服務;

3、社區娛樂、文化活動服務

(1)棋類;

(2)牌類;

(3)球類;

(4)健身活動;

(5)書刊閱覽;

(6)歡慶節日;

(7)義務服務活動。

三、物業管理企業

1、企業須持有物業管理企業資質證書;

2、企業建立現代企業制度，內部考覈制度健全，崗位職責明確;

3、人員培訓，持證上崗;

(1)企業從業人員統一着裝、佩戴胸卡;

(2)檔案管理規範，資料齊全;

(3)用心使用新技術，廣泛使用計算機管理。

結構及外觀：

1、嚴禁改動和損壞原有的結構、外觀和公共設施，嚴禁改變房屋及配套設施的使用功能，否則，乙方應負責恢復原狀;

2、不允許拆、敲打室內的柱子、承重樑等，避免不安全的隱患;

3、樓板打衝擊鑽時要避開水管、線纜等，深度不得超過10毫米，若由於裝修打擊管線造成損壞或影響其他住戶的，應賠償損失並負責修復。

陽臺及門窗：

1、嚴禁自行封閉陽臺，加設防盜欄杆以及其他任何形式的附加物;

2、貼磁磚時不得污損外牆，若出現該狀況時要立即清洗乾淨;

3、嚴禁改動入戶門、門套;

4、嚴禁在窗戶上安裝防盜網，嚴禁加裝防盜門;

5、靠窗部位推薦裝修材料採用防水材料，以避免將來因滲水引起質變。

管道：

1、嚴禁改動廚房、衛生間的排水(排污)管道;

2、若將排水管埋於牆體內，應留有檢修口，便於管道堵塞時的檢修;

3、處理好排污口、地漏及周圍防水，避免滲漏水;

4、推薦對預埋在牆體內的水管試壓後再封閉。

廚房及衛生間：

1、嚴禁改變廚房及衛生間原有的位置;

2、按煤氣公司有關規定煤氣管道不得做任何改動和埋於牆體，避免不安全因素存在;

3、嚴禁敲打和改變屬公共部分的通風管道井;

4、吊頂需做成活動式的或預留檢查口，便於日後檢修;

5、廚房及衛生間已有防水層，嚴禁鑿擊地面或重力碰撞給排水管，以免造成滲漏，破壞防水層的要重新補做，避免滲水;

6、安裝浴缸、馬桶時，處理好接頭，保證流水順暢，防止滲水。

智能設施及管線：

嚴禁更改智能設施管線，嚴禁擅自更改智能系統所屬設備的安裝位置。

空調：

1、裝修前應先確定好室內機的安放位置，以便於事先預埋好管線及插座;

2、空調外機務必放在指定的位置，保證整體外觀的統一;

3、空調滴水管應接於預埋好的冷凝水管中。

物業管理工作實施方案 篇7

爲深入推進我區社區物業化服務工作，改善人居環境，爭創人民滿意城市，特制定本方案。

一、指導思想

以《省物業管理條例》和《市創建文明滿意城市實施辦法》爲依據，在鞏固文明創建各項成果的基礎上，按照“居民自治、因地制宜、便民利民”的原則，和“三先三後”的工作思路，深入開展我區社區物業化服務工作。建立健全全區社區物業化服務體系，有效提升居民對社區管理和服務的滿意度。

二、服務範圍

社區物業服務要以社區公共部分的管理和服務爲重點，以完善社區功能、提升管理水平爲目標，包括以下幾個方面：

(一)公共秩序管理。加強對轄區內的流動攤擔、店外經營、車輛停放的規範管理。

(二)公共環境衛生維護。做好社區轄區範圍內(維護作業標段以外)公共場所、道路的清掃保潔，空中垃圾和樓道堆物清理，居民樓棟、門店生活垃圾袋裝化及上門收集服務等工作。

(三)公共安全防範。協助管理轄區內公共秩序的同時，搞好轄區內的治安巡查。

(四)公用設施管理。做好棟間道路、樓棟下水管網、化糞池、垃圾果皮筒、公共亮化、文體器材等公用設施的日常管理和維護。

(五)公共綠化維護。做好轄區內公共綠地的修剪、澆灌、施肥、除蟲、補栽補種等綠化養護工作。

(六)其他。其他需要協調解決的物業服務項目。

三、基本原則

(一)居民自治的原則。物業服務是社區服務的重要組成部分，要參照《物業管理條例》，在居民自治與政府引導的基礎上，充分聽取居民意見，通過無償或低償服務以及非贏利性經營，優化整合資源配置，逐步理順和規範物業服務各主體之間的關係，創新社區物業服務新機制，力求解決人民羣衆最關心、最直接、最現實的利益問題。

(二)因地制宜的原則。充分發揮街道和社區在推進社區物業服務工作中的主導作用，根據各個社區的實際情況，制定包括費用收取和服務項目在內的社區物業服務章程，並按章程具體實施，不斷促進社區建設與物業服務的協調發展。在不同社區或同一社區的不同小區、樓盤之間，可採用多種模式進行分類分層次管理。

(三)便民利民的原則。要將推進社區物業化服務作爲爲民辦事的一項德政工程、民心工程，通過推行社區物業化服務，建立健全社區市容衛生維護體系、社區治安保障體系、4050人員就業體系和居民生活服務體系，在淨化市容的同時，努力擴大社區就業，提高服務水平，提升市民對社區環境的滿意度。

四、工作任務

按照文明創建的標準和數字化城市管理的要求,把我區農民安置小區和破產企業宿舍區納入社區物業服務推行計劃。今年實施的10個社區(小區)是:觀沙嶺街道金嶺農民安置小區、觀沙嶺街道黃泥塘農民安置小區、鹹嘉湖街道白鶴嘴社區安塑小區、鹹嘉湖街道荷葉塘社區麗臣小區、西湖街道裕民農民安置小區南片、西湖街道裕民農民安置小區北片、望嶽街道道坡農民安置小區、望嶽街道上堆坊農民安置小區、嶽麓街道洋海塘農民安置小區東片、嶽麓街道洋海塘農民安置小區西片。

五、工作思路

在推進社區物業化服務工作中，確定“三先三後”的工作思路。

(一)先整治後管理。按照“整治在先，管理長效”的原則，對先期實施物業化服務的社區進行“牛皮癬”、綠化設施、溝渠、圍牆、路燈、地面、化糞池、晾衣架等多項設施的專項整治，再通過物業化服務的實施對其進行長效管理。

(二)先宣傳後實施。通過廣泛深入的宣傳動員，加深居民對社區物業化的瞭解，取得居民對社區實行物業化管理的理解與支持，爲後續工作營造良好的羣衆氛圍。

(三)先服務後收費。根據社區居民中失地農民、破產企業下崗職工較多，人均收入較低的現狀,實行“先服務後收費”低償服務原則，先提供優質的服務,讓社區居民切實感受到實施物業服務所帶來的好處,再收取一定的服務費,保證物業服務的正常運轉。

六、組織領導

成立全區社區物業化服務工作領導小組。

組長:

副組長:

辦公室主任：

辦公室副主任：

成員單位：區政府辦、區綜治辦、區發改局、區財政局、區城管局、區民政局、區住房城鄉建設局、區工商分局、區市政公司、區園林公司、區環衛公司及各街道辦事處。

各街道辦事處要成立由辦事處主任任組長的社區物業化服務的組織機構。

七、責任分工

區政府辦：負責協調解決企業辦社會職能分離的歷史遺留問題;

區綜治辦：負責指導和支持做好治安防控工作;

區發改局：負責指導確定社區物業服務收費標準;

區財政局：負責社區物業服務的經費統籌工作;

區城管局：負責牽頭組織協調和監督考覈工作;

區民政局:協助做好特困、低保人員的就業工作;

區住房城鄉建設局：負責行業指導工作;

區工商分局：負責對成立物業服務公司的辦證和資質審批提供支持;

區市政、園林和環衛公司：在社區專業維護上給予指導、支持和配合;

各街道辦事處：組織社區實施社區物業服務工作。

八、方法步驟

(一)準備階段

1、2月份對全區未實施物業服務的農民安置小區和破產企業宿舍區全面調查摸底,確定推行物業服務的社區(小區)名單。

2、3月上旬組織相關部門召開協調會，專題研究開放式居民社區推行物業化服務工作。

3、3月下旬組織召開工作部署會。

(二)實施階段

1、4月份對今年確定的物業化服務的社區，由街道統一組織，重點拆除違法建築，改善治安，交通現狀，整治老舊建築的外牆，整修圍牆，道路、綠地、路燈、供排水等設施，改善社區基本狀況，強化小巷、小區、小院、小店“四小”管理，辦好四件實事，重點解決路燈不亮，下水不通，路面不平，環境不潔的問題，爲實施社區物業化服務打下基礎。

2、5月上旬組織參觀，學習其他單位經驗做法。

3、5月下旬全力推進社區物業化服務工作。

(三)考覈驗收階段

1、將開放式居民社區推行物業服務工作作爲對街道全年績效考覈的一項重要內容。

2、6月份組織相關社區進行交流講評。

3、8月份由區城管局牽頭，組織相關部門進行驗收，將以社區(小區)實施物業服務後髒亂現象是否得到根本改變，市容衛生是否得到顯著提升，周邊生活環境是否得到明顯改善爲依據，社區物業服務模式是否可持續、社區居民羣衆是否滿意爲標準，對社區居民上門問卷調查，滿意度未達到85%以上的社區一律要求“補課”，不予驗收，扣除政府獎勵資金和相應的績效考覈分值。

物業管理工作實施方案 篇8

爲提升我市老舊小區全面整治後的物業管理水平，鞏固各類改善工程成果，改善人民羣衆的居住生活品質，決定在市區範圍內實施老舊住宅小區物業管理改善工程。現制定如下實施方案：

一、指導思想

以科學發展觀爲統領，圍繞共建共享與世界名城相媲美的“生活品質之城”的目標，堅持解放思想、敢爲人先，按照政府主導、企業和市民共同參與的要求，推進老舊住宅小區物業管理“擴面提質”，構建與杭州經濟社會發展水平相適應的住宅小區物業管理服務模式，着力提升人民羣衆居住生活品質。

二、主要目標

總體目標：力爭到20xx年年末，杭州市區(包括上城區、下城區、江乾區、拱墅區、西湖區，以下簡稱五城區)實施庭院改善和危舊房改善後的住宅小區(共約3000幢房屋，建築面積約1000萬平方米，涉及住戶約13.2萬戶)基本實現物業管理全覆蓋，未列入庭院改善和危舊房改善的住宅小區根據實際條件開展物業管理改善，逐步建立老舊住宅小區“低收費、廣覆蓋、有補貼”的物業管理長效機制，提升物業管理服務水平。

具體目標：在整治完善老舊住宅小區硬件配套設施的基礎上，建立物業管理機制，爭取實現“八個有”，即有物管用房、有公共保潔、有秩序維護、有停車管理、有設施維保、有綠化養護、有道路保養、有維修管理。

三、實施範圍

杭州市區五城區範圍內同時符合下列條件的老舊住宅小區和零星住宅：

1.1999年以前建成;

2.房屋標準成套;

3.尚未開展專業化物業管理。

四、基本原則

1.堅持屬地管理。要按照“條塊結合、以塊爲主、屬地管理”的原則，充分發揮屬地街道辦事處(鄉鎮政府)和社區居委會的組織指導作用，因地制宜建立長效管理機制。

2.堅持突出重點。主要針對已完成庭院改善和危舊房改善，且目前尚未推行專業化物業管理的住宅小區，重點是在已完成庭院改善和危舊房改善工程的老舊住宅小區建立日常物業管理長效機制。

3.堅持“軟”“硬”共建。在開展住宅小區基礎設施改造完善的同時，建立健全日常物業管理工作機制，實現建管並舉。

4.堅持項目結合。物業管理改善工程應與危舊房改善工程和庭院改善工程緊密結合。實施危舊房改善工程和庭院改善工程的老舊住宅小區，要結合物業管理改善工程的要求，對住宅小區的硬件設施進行改善，做到危舊房改善和庭院改善完成一個、物業管理改善推進一個，避免重複施工影響居民生活。

5.堅持業主參與。要重點突出業主、居民共同參與，在工程中切實落實“四問四權”，確保業主、居民的“知情權、參與權、選擇權、監督權”，明確業主、居民共同管理小區的義務與職責。

五、實施步驟

1.調查計劃階段。20xx年6月底前，完成機構組建、五城區住宅小區物業管理現狀調查、相關政策標準制訂及計劃安排等工作。

2.全面推進階段。20xx年7月-20xx年年底，全面推進五城區物業管理改善工程，主要針對已開展庭院改善和危舊房改善的住宅小區，按照庭院改善和危舊房改善完成一個、物業管理改善工程推進一個的原則組織實施，其中20xx年完成100萬平方米，20xx年完成500萬平方米，20xx年完成400萬平方米，累計完成1000萬平方米。

對未列入庭院改善或危舊房改善計劃的其他老舊住宅小區或零星住宅，每年根據財政預算安排和住宅小區實際情況因地制宜地實施住宅小區整治和物業管理改善工程。

六、改善措施

(一)完善硬件配置。

1.已列入庭院改善和危舊房改善計劃的住宅小區，除完成原定改善任務外，還要按照物業管理改善工程的要求同步完成住宅小區物業管理所需硬件設施的配置完善。本方案出臺前已完成庭院改善和危舊房改善工程的住宅小區，市庭改辦或危改辦要通過“回頭看”進行查漏補缺，按照物業管理改善工程的要求進一步完善硬件配置。具體新增硬件配置任務如下：

(1)劃定物管區域。在住宅小區設置圍牆，形成相對封閉獨立的物業區域;零星住宅和小規模住宅區，可因地制宜歸併爲一個物業管理區域實行管理。

(2)建設特種設施。包括小區房屋單元防盜門和小區內電子監控器安裝，小區消防等設施設備檢查和修繕。

(3)配備物管用房。補充配置小區物業管理用房，有條件的要爭取按總建築面積5‰的標準配置，暫時不能配置物業管理用房的可臨時採取租賃、借用等辦法過渡。

2.未列入庭院改善或危舊房改善計劃的住宅小區和零星住宅，由財政每年安排一定的資金實施物業管理改善工程，具體由市物改辦根據住宅小區實際，因地制宜、有選擇性地組織實施。小區整治和硬件配置主要內容如下：

(1)新增配置。同列入庭院改善和危舊房改善計劃的住宅小區新增配置內容。

(2)環境整治。包括小區道路平整、汽車停車位劃定、自行車棚(庫)整飭、綠化整理、公共照明配置完善等。

(3)房屋整治。包括屋頂等共用部位維修整理(含平改坡)、立面整治、樓道刷白、管線序化、危房修繕等。

(4)公用事業管網整治。包括小區內自來水、電力和燃氣等公用事業管線和設施的基礎改造。

(二)建立物管機制。

在對住宅小區開展硬件設施整治改善的基礎上，根據居民意願引入物業服務企業實施專業化物業管理或由當地街道辦事處(鄉鎮政府)委託社區公共服務工作站組織實施社區化準物業管理，建立住宅小區物業管理長效機制。

1.確定管理模式。

街道辦事處(鄉鎮政府)應在硬件設施整治改善項目竣工並接收後一個月內完成居民意見的徵求工作，確定小區管理模式。部分老舊小區(或零星住宅)因特殊原因未開展整治或硬件配置改善未全部完成的，經當地街道辦事處(鄉鎮政府)確認同意後予以接收。

徵求居民意見以戶爲單位(一個獨立產權單位爲一戶)，採取書面形式進行，公示告知居民專業化物業管理和社區化準物業管理的組織形式、服務內容和相應收費標準。小區內1/2以上戶數居民選擇採取專業化物業管理的，由街道辦事處(鄉鎮政府)委託社區居委會在兩個月內組織小區居民召開業主大會併成立業主委員會，指導業主委員會通過業主大會選聘物業服務企業;選擇專業化物業管理的居民戶數達不到總戶數1/2以上的小區統一採用社區化準物業管理模式，由街道辦事處(鄉鎮政府)委託社區公共服務工作站在兩個月內組織建立日常物業管理機制。

2.實施物業管理。

(1)社區化準物業管理。社區化準物業管理由社區公共服務工作站組織開展。可以分別聘請保潔、秩序維護等工作人員負責小區日常管理，或統一委託一家物業服務企業負責管理，或組織居民自治管理，爲小區居民提供基本服務，包括公共區域保潔、小區內安全秩序維護、停車秩序維護、共用設施維保、公共綠化養護、小區內道路保養、房屋共用部位維修管理等服務，並由社區公共服務工作站按照杭州市社區化準物業管理服務收費管理辦法向住戶收取一定的服務成本費。小區內公共路面停車、物業管理用房等的經營性收入由社區公共服務工作站統一收取和使用，作爲小區物業管理資金，以彌補小區管理經費不足。

(2)專業化物業管理。專業化物業管理由專業物業服務企業組織實施。業主委員會通過業主大會選聘專業物業服務企業進駐小區開展專業化物業管理，雙方簽訂物業服務合同。受聘的物業企業應根據《物業管理條例》等的規定和《物業服務合同》的約定，提供專業化物業管理服務並按合同約定向住戶收取物業服務費。

七、資金政策

1.硬件配置工程列入庭改和危改工程實施的，其硬件配置項目費用列入庭院改善和危舊房改善工程專項經費。

2.硬件配置工程列入物業管理改善工程實施的，其硬件配置項目費用列入物業改善工程專項經費。經費承擔方式如下：

(1)環境整治涉及的道路平整、雨污管道改造和收水口設置、照明及休閒設施設置、環衛設施改造、綠化改造等納入工程招標範圍內的內容以及電力“上改下”工程的土建費用，由市、區兩級財政根據工程決算結果按1：1配套解決。

(2)房屋整治涉及的平改坡、外立面和樓道等房屋公共部位的整治費用，按照“誰家孩子誰家抱”的原則，由產權單位承擔;承擔確有困難的，由產權單位向區政府提出申請，經區政府審覈並報市物改辦同意後，由市、區兩級財政根據工程決算結果按1：1配套解決。

直管公房、房改房和無產權單位的房屋整治費用由市、區兩級財政根據工程決算結果按1：1配套解決。

(3)弱電杆線“上改下”和合杆序化梳理所需費用按照“誰家孩子誰家抱”的原則，由各產權單位承擔;電力杆線“上改下”的電氣配套費及一戶一表改造經費由市電力局承擔;管道煤氣的建設(改造)費用由市燃氣集團承擔;自來水一戶一表改造費用，除居民按規定需繳納的相關費用外，其餘由市水業集團承擔。

(4)物業管理改善工程原則上免繳工程涉及的綠化補償、佔道挖掘以及因市政工程需要遷移綜合管線等費用。工程實施單位必須根據相關部門的要求，按照有關標準做好綠化恢復和路面修復工作。

3.住宅小區日常管理長效機制建立後，困難羣衆物業服務費用減免補貼和社區公共服務工作站物業管理人員崗位補貼所需經費由市、區財政按1：1配套解決。

八、保障措施

1.建立工作機制。成立市物業管理改善工程領導小組，負責改善工程的組織和領導。領導小組下設辦公室(設在市房管局)，具體負責物業管理改善工程的組織、監督和政策制訂等工作。各區政府及所屬各街道辦事處(鄉鎮政府)應建立相應的組織機構，負責實施本轄區內物業管理改善工程的各項具體工作，協調有關問題。各級建設、規劃、房管、民政、公安、城管、城管執法、交通、綠化、環保、價格、工商、質監、消防等部門按照各自職責依法開展住宅小區物業管理的有關工作。

2.落實資金保障。物業管理改善專項經費列入財政年度預算，具體使用規定另行制訂。各級財政應確保資金的配套落實，並實行全程跟蹤審計。要加強對資金使用的管理，審計結果作爲最終決算依據。

3.加大扶持力度。住宅小區實行“準物業管理”的，原綠化、市政等各項資金補貼和優惠政策不變，並根據社區準物業管理小區規模設置服務人員崗位補貼;建立物業管理改善考覈評優機制，對考覈優秀的單位(個人)進行獎勵;住宅小區內的困難羣衆確實無力支付物業服務費的，經所在社區公示無異議後予以減免;水、電、環衛等各公用事業專業單位委託管理單位統一收費的，應嚴格執行物價部門覈定的收費標準，並支付管理單位專項委託費用。社區公共服務工作站統一委託物業服務企業提供社區化準物業管理的，補貼和優惠政策不變。

4.加強考覈督查。物業管理改善工程要按照市區聯動、以區爲主、屬地管理的原則，建立市、區、街道(鄉鎮)、社區四級聯動機制。市政府與各區及市各相關單位簽訂目標責任書，實施年度目標考覈，具體考覈辦法另行制訂。

5.加強輿論引導。各有關部門要加強對物業管理改善工程的輿論宣傳，引導羣衆瞭解物業管理的基本內容，理解物業管理行業運作的基本規則和標準要求，配合做好小區物業管理工作。

濱江區、杭州經濟技術開發區、杭州西湖風景名勝區，蕭山區、餘杭區可參照執行。

物業管理工作實施方案 篇9

爲了貫徹執行《重慶市物業管理條例》，規範我辦物業管理活動，維護業主和物業管理企業的合法權益，改善社區居民的生活和工作環境，現結合我辦實際，制定物業管理工作實施方案。

一、組織領導

組長：張勁鬆(牌樓街道辦事處主任)

副組長：張成兵(牌樓街道辦事處副主任)

成員：幸坤權(牌樓辦事處社區服務中心主任)

駱霞(牌樓街道辦事處城管科科長)

陳守元(印盒石社區主任)

陳聯國(觀音巖社區主任)

黃東方(萬安社區主任)

潘中英(太平社區主任)

王明(石峯村主任)

葉平(大河溝社區主任)

周君(搭馬橋社區主任)

何永鳳(袁家墩社區主任)

何小燕(牌樓社區主任)

領導小組下設辦公室在社區服務中心，幸坤權兼任辦公室主任。主要職責：負責指導各社區居委會劃分物業管理小區，抓好試點，協調幫助社區居委會解決有關問題，各社區要成立社區服務站，作爲社區基層的物業管理協調機構。

二、規劃與目標

1、小區根據需要與合理原則，全辦城建規劃爲176個物業管理小區，(其中基礎條件較好的居民區(一類小區)個;單位型居住區(二類小區)個;目前，各方面尚不具備條件的小區(三類小區)個。

印盒石社區17個，其中一類小區1個，二類小區12個，三類小區4個。

觀音巖社區19個，其中一類小區4個，二類小區5個，三類小區10個。

萬安社區31個，其中一類小區2個，二類小區8個，三類小區21個。

石峯村1個，其中一類小區個，二類小區個，三類小區1個。

太平社區30個，其中一類小區5個，二類小區9個，三類小區16個。

大河溝社區20個，其中一類小區3個，二類小區3個，三類小區4個。

搭馬橋社區29個，其中一類小區個，二類小區8個，三類小區21個。

袁家墩社區21個，其中一類小區4個，二類小區6個，三類小區11個。

牌樓社區8個，其中一類小區2個，二類小區4個，三類小區2個。

2、工作目標。社區物業管理工作是城市管理工作的重要基礎，直接關係到居民的切利益和社會的穩定與發展，加強社區物業管理有利於提高城市管理水平和改善居住環境，而且對於我區創建國家衛生城市、文明城市和一流人居環境具有重要意義。我辦物業管理工作的目標是：加大物業管理工作的宣傳力度，讓社區居民充分認識到物業管理工作的重要意義，取得理解和支持;在轄區物業管理小區逐個召開業主大會，成立業主委員會，力爭在20xx年底，逐步實現規範化的物業管理，以全面提升城市管理水平。

三、實施步驟

1、制定方案(20xx年8月1日——8月30日。組織街、居工作人員對社區居民住宅進行摸底調查，研究討論，在徵求有關單位和社區居民意見的基礎上，劃定物業管理小區、制定社區物業管理實施方案。

2、宣傳部署(20xx年9月1日——9月30日)。對社區物業管理工作動員部署。運用牆報、黑板報、專欄等形式加大物業管理工作的宣傳力度，使社區居民充分認識實行物業管理工作的必要性和意義，以及給羣衆帶來的切身利益。

3、抓好試點(20xx年10月1日——10月30日)。確定大河溝社區、牌樓社區、太平社區爲物業管理的試點社區。

4、總結推廣(20xx年11月1日——11月30日)。總結試點工作經驗在各社區加以推廣，試點中的問題和不足之處加以修正和改進，在具體實施過程中搞好分類督促指導，推進(重慶市物業管理條例)在我辦的全面落實。

四、主要措施

1、物業管理領導小組每月召開一次會議，學習上級有關文件和會議精神，分析進度，查擺問題，研究部署階段性工作等。

2、建立街、居二級目標管理責任制。街道和社區居委會主要領導是落實物業管理的第一責任人，對社區物業管理工作做到親自規劃部署，經常瞭解情況，積極協調解決問題，確保全辦物業管理工作有計劃有步驟地推進。

3、強化考評，嚴肅紀律。街道將定期或不定期地對各社區居委會對推進物業管理工作的情況進行督促檢查和評比，對物管工作落實好的社區和表現突出的個人，年終進行表彰。對羣衆反映強烈，不認真宣傳條例，不主動劃定物業管理區域，不積極支持業主成立業主委員會或配合有關部門推進物業管理工作的單位，要及時督導，責令限期改正，典型的要予以通報批評或組織處理。

物業管理工作實施方案 篇10

1、服務結構

本方案爲今後服務的基本結構，主要提供物業管理公共服務，包括客戶服務、秩序、保潔、綠化、維修保養五個方面的內容。我們將根據實際情況，不斷完善各類服務操作規範，以便更有效的管理，爲客戶提供優質、超值服務。

2管理機構設置及人員配置

經理一名、辦公室文員一名、保安三名、保潔4名。

3物業服務的內容和標準

3-1房屋共用部位、共用設施設備的維修養護和管理

共用部位是指房屋主體承重結構部位(包括基礎、內外承重牆體、主、柱、樑屋頂等)戶外牆面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

共用設施設備是指共用的上下水管道、落水管、供電線路、消防設施、綠地、道路、停車場、車庫和共用設施設備使用的房屋。

保潔服務內容和標準

一小區公共場所、公共綠地、主次幹道

1、公共綠地1次/天清理

2、硬化地面1次/天清掃

3、主次幹道1次/天清掃

4、室外標識、宣傳欄、信報箱、雕塑小品1次/月擦拭

5、水池、溝、渠、沙井1次/天清理

二、房屋共用部位

1、多層樓內通道、樓梯一次/天拖掃

2、樓道玻璃(不含封閉式玻璃)一次/天拖掃

3、樓梯扶手2次/周擦拭

4、公共活動場所一次/天清掃

5、積水、積雪及時清掃

6、室外石凳、石桌、燈罩、燈具1次/周擦拭

7、清潔完後、清潔區域內無垃圾、無污物。

三、來及處理與收集

1、合理設置垃圾桶、果殼箱。

2、垃圾每日收集一次，做到日產日清。

3、垃圾桶、果殼箱每日清理，定期清洗保持清潔。

4、對垃圾中轉站，根據需要進行沖洗、消殺、有效控制蚊蠅。 秩序服務內容和標準

1、小區出入口24小時站崗執勤

2、對重點區域、重點部位每小時巡邏一次;

3、對進出小區車輛進行管理，引導車輛有序通行、停放 。

4、在小區內危險隱患部位設警示牌。

5、秩序員每半年進行1次應急處理培訓。

綠化服務內容和標準

1、根據保潔員人數劃分鋤草範圍，綠化帶內雜草每半月清除一次，保證無顯目的雜草。

2、持續乾旱一週時，必須澆水一遍。3、綠化工每週檢查一次，發現蟲害及時消殺。

3、每年修剪至少五次，保持綠化植物外型美觀。

4、對枯死、病死、損傷死亡的綠化植物即使及時補種。

5、每週對綠化帶內的果皮、紙屑、垃圾袋清理一次

6、在綠地草坪設置宣傳牌，業主愛護花木，不隨意攀折、踐踏。

車輛管理內容和標準

1、車輛出入憑卡放行，一車一卡，業主遺失車卡，每個罰款10元。

2、對無照牌、超高、超重，攜帶危險品車輛嚴禁進入。

3、車進小區限速行駛;停放在規定車位，不能擋道。

4、外來車輛進入由業主申請後，可停放在指定地點。

5、每天12時到15時，19時到次日8時不許進入。

6、臨時停放車輛交清費用後方可進入;車輛停放實行先到先停，業主優先，停滿爲止的原則。

維修服務

1、保修

①管理處組織建築單位施工，費用從建築單位保修款中支付。 ②業主在裝修過程中自己造成的損壞，不屬於保修範圍。 ③保修期限以《住宅質量保證書》上規定的各部位保修時間爲依據。

④保修期內出現問題，急修半小時到現場處理，一般性維修3天內處理。

⑤通知施工單位的保修要填寫保修單，工程科維修要有派工單。

2 、有償服務

1、對有償服務，由業主申請，服務科約定維修時間

2、值班人員填寫維修登記表和派工單。

3、維修工帶着派工單上門維修，到現場後，先向業主出示工作牌，宣佈收費標準，業主同意後開始維修。

4、維修完成清理現場，請業主驗收並在維修單上簽字。維修單採取三聯制，客戶、財務、存檔各一聯。

5、維修人員在服務時收費應公平合理，不能向業主索取吃、用、財務等。

物業管理工作實施方案 篇11

爲切實加強我街道老舊小區物業管理工作，努力構建與城市管理水平相適應的物業管理新機制，進一步完善小區公共配套設施，提升小區居住環境，規範物業管理活動，提高居民安居樂業的滿意度，根據區政府關於加強住宅小區物業管理工作的有關要求，結合我街道實際，特制定本方案。

一、指導思想

以科學發展觀爲指導，以體制機制創新爲核心，按照行業管理與屬地管理相結合、物業管理與社區管理相結合、業主自主管理與社區自治相結合的“三結合”原則，強化屬地管理職能，理順物業管理體制，擴大物業管理覆蓋面，建立健全規範、穩定、有效、和諧的物業管理長效機制，不斷鞏固文明城市創建成果，進一步促進文明社區與和諧寧南建設。

二、職責任務

(一)強化屬地管理，建立責權明確的工作體系

按照“重心下移、屬地管理”的原則，建立街道物業管理辦公室領導下的“兩站一中心”物業管理體系，承接市區物業管理部門下放的部分職能，具體落實轄區住宅小區物業管理的組織、監管工作，。

1.街道物業管理辦公室職責

(1)會同主管部門參與轄區物業管理招投標、新建居住小區的物業承接驗收、物業服務企業資質審覈、物業管理區域劃分;負責物業維修資金續籌與使用審覈，物業服務質量檢查考評，物業管理項目交接監管等。

(2)指導、監督業主委員會的成立、改選和換屆工作，並對業主委員會的備案提出審覈意見;負責指導、監督業主大會、業主委員會日常運作。

(3)對本轄區內沒有物業管理或物業公司棄管的住宅小區，在業主大會沒有確定管理方式之前，負責組織街道物業服務中心有償提供物業基本服務。

(4)協調處理轄區內有關物業管理投訴和信訪方面的工作。

(5)對未按規劃建設配套共用設施、社區和物業管理用房，或配套用房、設施存在質量問題的，提請有關部門責令開發建設單位整改。

(6)組織建立轄區物業管理的領導機構。

2.街道各科室職責

(1)街道城建科負責研究制定轄區內住宅區物業管理的發展戰略，指揮協調領導小組各成員單位搞好住宅區物業管理工作。

(2)街道財政所負責落實配套資金，按照規定及時撥付補貼款，監督資金使用，參與對社區的年度考覈與獎懲評比。

(3)街道市容衛生管理辦公室負責牽頭和督促社區及時拆除住宅區內違建，指導和督促保潔員做好職責範圍內各住宅區的衛生保潔工作。

(4)街道司法所負責協助街道成立物業管理矛盾調解站，加強對調解員的政策業務培訓與工作指導，充分發揮調解機制作用，協調解決各類物管矛盾糾紛。

(5)街道社會事務科負責社區建設的組織協調和綜合管理工作。將社區符合低保條件的居民納入保障範圍，督促和協助社區和物管企業按照先徵後返的原則，對低保戶實行先徵後返。

(6)街道綜合科負責積極協調住宅區內幼兒園和學校繳納相應的物業管理費，以減輕物業公司經營負責。

(7)街道紀工委負責對社區管理工作的年度考覈，對物管資金使用進行監督和審計。

3.社區居委會職責

(1)指導成立業主大會籌備組，派代表參加籌備工作;會同開發建設單位組織新開發的小區召開第一次業主大會，並監督指導業主委員會依法選舉;指導監督業主委員會換屆和新老業主委員會的交接工作等。

(2)監督、指導業主委員會的工作。負責傳達街道對社區公共利益作出的決定，對業主委員會的決議提出建議和意見。

(3)配合街道辦事處建立轄區物業管理責任體系，並融入到社區綜合管理當中。

(4)成立物業管理監督小組，負責對物業管理服務質量進行日常監督，並及時把信息反饋給街道物業管理辦公室。

(5)負責協調物業管理企業與業主委員會之間的關係。

4.物業管理服務中心職責

(1)負責老舊小區內住宅及公共設施、公共秩序、居住環境、衛生、綠化、停車場、裝修的管理和服務工作。

(2)接受業主委員會或業主管委會的監督，廣泛聽取業主、使用人意見，提出整改措施並落實;定期參加業主大會，爲業主、使用人提供優質服務。

(3)受理業主來訪、查詢、委託、投訴等事宜，能解決的及時解決。

(4)建立健全住戶檔案，完善老舊小區管理臺帳。

(5)檢查、督促清潔人員做好樓道和小區環境衛生工作，加強老舊小區環境保護宣傳工作。

(6)定期檢查保養公用設施設備，對下水道、化糞池適時組織疏通清理，發現問題及時解決。

(7)每天不少於兩次在小區內巡邏，遇突發事件採取必要措施並及時向有關部門報告。

(8)對小區進出車輛進行管理、疏導，保持出入口暢通。

(9)按時保質完成上級部門交辦的物業管理其他工作。

5.物業管理應急維修站職責

(1)按照快速反應、及時組織、優質服務、有償微利的原則，開展轄區內無管理單位住宅區的共用部位、共用設施設備和業主自用部位的應急維修工作。

(2)負責實行全天候24小時專人接聽應急報修電話並做好記錄。

(3)負責安排維修單位，承諾服務時限，30分鐘內到場及時排險，並做到修水不過天，修電不過夜，及時提供下水道疏通、化糞池清理服務。

(4)負責督查受理結果，反饋維修信息，建立維修服務檯帳。

(5)對於不在服務範圍內的維修項目，向報修人提供相關維修諮詢，對涉及供水、供電、燃氣等部門的報修，應提供相關電話。

(6)對屬於房屋共用部位、共用設施設備的維修項目，向報修人提供專項維修資金政策諮詢，並協助其辦理維修資金申請手續。

6.物業管理矛盾投訴調解站職責

(1)受理調解業主、使用人與物業服務企業之間物業管理方面矛盾糾紛的投訴。

(2)受理調解業主與業主、使用人、業主委員會之間物業管理方面矛盾糾紛的投訴。

(3)受理調解業主、使用人與開發建設單位、物業服務企業之間物業管理方面矛盾糾紛的投訴。

(4)受理調解其它物業管理方面矛盾糾紛的投訴。

(5)有關政策規定社會矛盾糾紛大調解不予受理的矛盾糾紛，物業管理投訴調解工作站不予受理。

(6)凡物業管理方面的投訴不經街道物業管理投訴調解工作站受理調解的不得越級上訪，如越級上訪原則上不予受理。

(二)完善分類管理模式，逐步實現物業管理規範化

1.已實施市場化物管的小區管理要求：建立健全業主委員會，協調業主對物管公司的監管;加強物管公司的培訓指導，不斷提升服務水準;對物管公司的服務質量進行考評，爲主管部門年審提供基本意見;參與優秀小區評比活動，推廣優秀小區的管理和服務模式，推動物業管理規範運行。

2.單位自管小區的物管要求：督促自管單位切實擔負起物管責任，及時將各級有關檢查考評情況向物管公司及其行政主管部門進行通報，形成齊抓共管的合力。

3.不具備市場化運作的老舊小區的接管要求：由街道物業管理服務中心負責有償提供基本物業服務，經過一段時期運行，逐步過渡到由業主委員會與街道物業管理服務中心簽訂服務委託合同，進行基本業務規範管理。

4.對經濟適用房住宅區的接管要求：經濟適用房住宅區屬於政府保障性住房，原則上由街道物業服務中心統一實施物業管理，實行低標準收費。開發商按規定建設一定比例的商業用房，其收益用於補貼物業管理費的不足。

(三)加大幫扶力度，推進物業管理持續健康發展

一是加大對小區居民的宣傳力度，增強居民花錢買服務的意識。組織社委會協助物業公司收取物業管理費，以收費促管理，以管理促環境，以環境再促收費，形成良性循環。二是積極爭取上級部門支持。協助搞好出新小區房屋維修、保潔護綠、治安巡邏等工作，爲物業管理創造條件、提供支持。三是鼓勵具有一定實力的物業管理企業參與競爭。提高市場份額，推進物業公司規模化管理，降低運營成本，提高整體水平。

三、組織領導

街道成立物業管理服務工作領導小組，成員如下：

領導小組下設辦公室，與物業管理辦公室合署辦公，負責日常事務處理工作，辦公室主任由郭治宇同志兼任，謝洪同志任副主任，各社區成立社區物業管理服務站，站長由社區主任擔任，聯繫電話：。

四、機構設置

爲便於機構運轉，街道成立物業管理辦公室，下設立“兩站一中心一小組”執行機構，具體負責物業管理過程中的事務處理。

1.街道物業管理矛盾投訴調解站

2.街道物業管理應急維修服務站

3.街道物業管理服務中心

4.社區物業管理監督小組

各社區居委會成立物業管理監督小組，實行二級監管。一級監管，由街道物業管理辦公室與各社區主任組織實施，履行區物業科下放職權與職責;二級監管由小區“四位一體”組織實施，由居委會社工代表、社區業主代表，社委會代表、物業公司代表組成，社委會主任任組長，負責對物業管理服務質量進行日常監督，並及時把信息反饋給街道物業管理辦公室。

五、實施步驟

1.制定方案階段(6月12日前)

(1)調查轄區內住宅性質。分已實行物業管理小區、自管小區、失管小區，摸清範圍、樓幢數、居民戶數等情況。

(2)外出調研，深入試點單位調研住宅小區屬地化管理經驗。

(3)落實辦公的場地，各種制度及網絡流程圖上牆。

2.宣傳發動階段(6月20日前)

(1)召開領導小組成員及“兩站一中心一小組”人員動員會。

(2)通過各社區物業執行機構。召開社區居民骨幹、樓幢長、黨小組長、社區積極分子，進行廣泛宣傳發動，提高社區居民對實行物業管理的認識，積極協助物管公司開展工作。

3.全面實施階段(6月21日—6月30日)

“兩站一中心一小組”全面開展工作，切實爲社區居民開展物業服務。

六、工作要求

1.加強領導，提高認識。各級領導要從建設新型現代社區、提升城市管理水平，促進和諧社會建設、推進文明城市創建的高度出發。認真領會物業管理體制創新的重要意義，強化責任意識，精心組織，周密部署，明確措施，建立問責體系，確保體制創新各項工作落到實處。

2.強化宣傳，營造氛圍。要做好輿論正面引導，大力宣傳實行規範化物業管理的意義、作用及物業管理的有關政策法規。採取散發宣傳單、印製便民手冊、宣傳板報等方式，積極引導業主自覺遵守物業管理的有關規定，樹立物業管理是消費、是商品的意識，營造全社會共同關心、支持、參與住宅小區實行規範化物業管理工作的良好氛圍。

3.明確職責，落實要求。各職能科室要齊抓共管，相互配合，落實支持物業工作的各項政策。各社區要建立物業管理工作領導機構，建立“一把手”負總責的責任體系，抽出精幹力量落實社區責任及考覈標準。街道物業管理辦公室要認真組織檢查考覈工作，建立健全聯席會議制度，嚴格督辦並通報檢查結果，確保試點工作順利進行。

4.突出重點，加大投入。各社區要加大對本轄區物業管理的監管，特別對老舊小區要重點扶持，完善各項公共配套設施，並延伸服務內容。同時，街道將採取爭取一點，自籌一點的辦法，對老舊小區物業管理給予必要投入。

物業管理工作實施方案 篇12

爲切實加強我街道老舊小區物業管理工作，努力構建與城市管理水平相適應的物業管理新機制，進一步完善小區公共配套設施，提升小區居住環境，規範物業管理活動，提高居民安居樂業的滿意度，根據區政府關於加強住宅小區物業管理工作的有關要求，結合我街道實際，特制定本方案。

一、指導思想

以科學發展觀爲指導，以體制機制創新爲核心，按照行業管理與屬地管理相結合、物業管理與社區管理相結合、業主自主管理與社區自治相結合的“三結合”原則，強化屬地管理職能，理順物業管理體制，擴大物業管理覆蓋面，建立健全規範、穩定、有效、和諧的物業管理長效機制，不斷鞏固文明城市創建成果，進一步促進文明社區與和諧寧南建設。

二、職責任務

(一)強化屬地管理，建立責權明確的工作體系

按照“重心下移、屬地管理”的原則，建立街道物業管理辦公室領導下的“兩站一中心”物業管理體系，承接市區物業管理部門下放的部分職能，具體落實轄區住宅小區物業管理的組織、監管工作，。

1.街道物業管理辦公室職責

(1)會同主管部門參與轄區物業管理招投標、新建居住小區的物業承接驗收、物業服務企業資質審覈、物業管理區域劃分;負責物業維修資金續籌與使用審覈，物業服務質量檢查考評，物業管理項目交接監管等。

(2)指導、監督業主委員會的成立、改選和換屆工作，並對業主委員會的備案提出審覈意見;負責指導、監督業主大會、業主委員會日常運作。

(3)對本轄區內沒有物業管理或物業公司棄管的住宅小區，在業主大會沒有確定管理方式之前，負責組織街道物業服務中心有償提供物業基本服務。

(4)協調處理轄區內有關物業管理投訴和信訪方面的工作。

(5)對未按規劃建設配套共用設施、社區和物業管理用房，或配套用房、設施存在質量問題的，提請有關部門責令開發建設單位整改。

(6)組織建立轄區物業管理的領導機構。

2.社區居委會職責

(1)指導成立業主大會籌備組，派代表參加籌備工作;會同開發建設單位組織新開發的小區召開第一次業主大會，並監督指導業主委員會依法選舉;指導監督業主委員會換屆和新老業主委員會的交接工作等。

(2)監督、指導業主委員會的工作。負責傳達街道對社區公共利益作出的決定，對業主委員會的決議提出建議和意見。

(3)配合街道辦事處建立轄區物業管理責任體系，並融入到社區綜合管理當中。

(4)成立物業管理監督小組，負責對物業管理服務質量進行日常監督，並及時把信息反饋給街道物業管理辦公室。

(5)負責協調物業管理企業與業主委員會之間的關係。

3.物業管理服務中心職責

(1)負責老舊小區內住宅及公共設施、公共秩序、居住環境、衛生、綠化、停車場、裝修的管理和服務工作。

(2)接受業主委員會或業主管委會的監督，廣泛聽取業主、使用人意見，提出整改措施並落實;定期參加業主大會，爲業主、使用人提供優質服務。

(3)受理業主來訪、查詢、委託、投訴等事宜，能解決的及時解決。

(4)建立健全住戶檔案，完善老舊小區管理臺帳。

(5)檢查、督促清潔人員做好樓道和小區環境衛生工作，加強老舊小區環境保護宣傳工作。

(6)定期檢查保養公用設施設備，對下水道、化糞池適時組織疏通清理，發現問題及時解決。

(7)每天不少於兩次在小區內巡邏，遇突發事件採取必要措施並及時向有關部門報告。

(8)對小區進出車輛進行管理、疏導，保持出入口暢通。

(9)按時保質完成上級部門交辦的物業管理其他工作。

(二)完善分類管理模式，逐步實現物業管理規範化

1.已實施市場化物管的小區管理要求：建立健全業主委員會，協調業主對物管公司的監管;加強物管公司的培訓指導，不斷提升服務水準;對物管公司的服務質量進行考評，爲主管部門年審提供基本意見;參與優秀小區評比活動，推廣優秀小區的管理和服務模式，推動物業管理規範運行。

2.單位自管小區的物管要求：督促自管單位切實擔負起物管責任，及時將各級有關檢查考評情況向物管公司及其行政主管部門進行通報，形成齊抓共管的合力。

3.不具備市場化運作的老舊小區的接管要求：由街道物業管理服務中心負責有償提供基本物業服務，經過一段時期運行，逐步過渡到由業主委員會與街道物業管理服務中心簽訂服務委託合同，進行基本業務規範管理。

4.對經濟適用房住宅區的接管要求：經濟適用房住宅區屬於政府保障性住房，原則上由街道物業服務中心統一實施物業管理，實行低標準收費。開發商按規定建設一定比例的商業用房，其收益用於補貼物業管理費的不足。

(三)加大幫扶力度，推進物業管理持續健康發展

一是加大對小區居民的宣傳力度，增強居民花錢買服務的意識。組織社委會協助物業公司收取物業管理費，以收費促管理，以管理促環境，以環境再促收費，形成良性循環。二是積極爭取上級部門支持。協助搞好出新小區房屋維修、保潔護綠、治安巡邏等工作，爲物業管理創造條件、提供支持。三是鼓勵具有一定實力的物業管理企業參與競爭。提高市場份額，推進物業公司規模化管理，降低運營成本，提高整體水平。

三、組織領導

領導小組下設辦公室，與物業管理辦公室合署辦公，負責日常事務處理工作，辦公室主任由郭治宇同志兼任，謝洪同志任副主任，各社區成立社區物業管理服務站，站長由社區主任擔任，聯繫電話：。

四、機構設置

爲便於機構運轉，街道成立物業管理辦公室，下設立“兩站一中心一小組”執行機構，具體負責物業管理過程中的事務處理。

1.街道物業管理矛盾投訴調解站

站長：儲德順

成員：陶芸

2.街道物業管理應急維修服務站

站長：丁勇

成員：加盟企業

3.街道物業管理服務中心

常務主任：謝洪

成員：袁洋王子成孫桂勇楊日富

徐長祥周明福陳杰丁勇

孫子明陶芸徐雅珍幹程

4.社區物業管理監督小組

各社區居委會成立物業管理監督小組，實行二級監管。一級監管，由街道物業管理辦公室與各社區主任組織實施，履行區物業科下放職權與職責;二級監管由小區“四位一體”組織實施，由居委會社工代表、社區業主代表，社委會代表、物業公司代表組成，社委會主任任組長，負責對物業管理服務質量進行日常監督，並及時把信息反饋給街道物業管理辦公室。

五、實施步驟

1.制定方案階段(6月12日前)

(1)調查轄區內住宅性質。分已實行物業管理小區、自管小區、失管小區，摸清範圍、樓幢數、居民戶數等情況。

(2)外出調研，深入試點單位調研住宅小區屬地化管理經驗。

(3)落實辦公的場地，各種制度及網絡流程圖上牆。

2.宣傳發動階段(6月20日前)

(1)召開領導小組成員及“兩站一中心一小組”人員動員會。

(2)通過各社區物業執行機構。召開社區居民骨幹、樓幢長、黨小組長、社區積極分子，進行廣泛宣傳發動，提高社區居民對實行物業管理的認識，積極協助物管公司開展工作。

3.全面實施階段(6月21日—6月30日)

“兩站一中心一小組”全面開展工作，切實爲社區居民開展物業服務。

六、工作要求

1.加強領導，提高認識。各級領導要從建設新型現代社區、提升城市管理水平，促進和諧社會建設、推進文明城市創建的高度出發。認真領會物業管理體制創新的重要意義，強化責任意識，精心組織，周密部署，明確措施，建立問責體系，確保體制創新各項工作落到實處。

2.強化宣傳，營造氛圍。要做好輿論正面引導，大力宣傳實行規範化物業管理的意義、作用及物業管理的有關政策法規。採取散發宣傳單、印製便民手冊、宣傳板報等方式，積極引導業主自覺遵守物業管理的有關規定，樹立物業管理是消費、是商品的意識，營造全社會共同關心、支持、參與住宅小區實行規範化物業管理工作的良好氛圍。

3.明確職責，落實要求。各職能科室要齊抓共管，相互配合，落實支持物業工作的各項政策。各社區要建立物業管理工作領導機構，建立“一把手”負總責的責任體系，抽出精幹力量落實社區責任及考覈標準。街道物業管理辦公室要認真組織檢查考覈工作，建立健全聯席會議制度，嚴格督辦並通報檢查結果，確保試點工作順利進行。

4.突出重點，加大投入。各社區要加大對本轄區物業管理的監管，特別對老舊小區要重點扶持，完善各項公共配套設施，並延伸服務內容。同時，街道將採取爭取一點，自籌一點的辦法，對老舊小區物業管理給予必要投入。

物業管理工作實施方案 篇13

按照規劃的總體要求，在總結“十五”期間工作成果的基礎上，根據我處各項工作存在的問題和麪臨形式，按照規劃的總體要求，提出物業管理處__年工作的總體思路如下：

一、物業管理方面

(一)積極做好物業管理地方性法規建設爲進一步規範物業管理活動維護業主和物業管理企業的合法權益，根據國務院《物業管理條例》，結合本市物業管理實際，今年我們着手起草了《瀋陽市住宅物業管理規定》，目前已進入審辦階段，今年將以地方性規章的形式出臺。__年將對政府規章進行實際檢驗，並認真總結經驗與不足，進一步完善我市的物業管理法規建設，爲我市的物業管理活動提供堅實的法律依據。

(二)進一步規範物業管理行爲。

一是繼續抓好物業管理招投標工作。進一步加大物業管理招投標的監督和指導力度，按照有關規定，對符合招投標條件的，要全部實行公開招投標，既做到公開、公正、公平，又增強物業管理企業的競爭意識和風險意識，促進物業管理逐步向市場化、專業化、社會化邁進;

二是加強物業管理的監督和指導。嚴格按照《瀋陽市物業管理企業誠信經營考覈暫行辦法》、《瀋陽市住宅小區物業經理執業考覈暫行辦法》的要求，對全市物業管理企業、物業經理人進行考覈。同時，建立物業管理企業和物業企業經理誠信考覈的網絡服務平臺，將考覈結果在瀋陽房產網上予以公佈，便於各物業公司自行查詢，更便於接受公衆的監督，使物業管理行業能夠建立一個公正、健康的行業環境。對不符合標準的物業管理企業和經理人，隨時取消其物業資質或從業資格;

三是協調並指導組建業主大會和業主委員會。根據國家《物業管理條例》，結合我市物業管理實際，出臺《業主大會、業主委員會組建程序》等相關文件，充分發揮社區作用，行業主管部門和社區及物業管理企業密切配合，對具備條件的住宅小區，積極引導組建業主大會和業主委員會，充分履行其權利和義務，協調業主和物業管理企業的關係，做好物業管理工作;

四是繼續作好物業企業資質管理工作。進一步嚴把資質審批關，嚴格遵守審定資質等級的有關規定。同時加強物業企業資質監管，今年我們開展了“一個清理、兩個整頓”活動，通過排查對一批存在問題的物業管理企業責令限期整改，並對一批服務質量差、多年未年檢的物業企業依法取消了資質。_年，要在資質管理取得一定成績的基礎上，繼續作好資質監管工作，爲物業管理企業創造一個良好競爭環境。

(三)住宅區實行分級分類管理。今年年底，按照“分等定級，分項定價”的原則，將住宅區劃分爲高、中檔和普通住宅區三大類，初步建立起四種住宅區管理模式，即：高、中檔住宅區實行專業化、規範化的物業管理;普通住宅區，在充分徵求業主意願和社區意見的基礎上，實行專項管理;具備條件的住宅區，可因地制宜，建立“開發建設、物業服務、社區自治”三位一體的“百步亭”管理模式。_年，要總結住宅分級分類管理工作的經驗，深化住宅區管理的體制改革，繼續探索抓好普通住宅區物業管理的有效途徑和措施。

(四)繼續抓好物業從業人員培訓工作。目前，我市與國家建設部物業管理培訓中心，聯合舉辦了期物業管理從業人員崗位培訓班，全市物業管理企業經理及具體工作人員共有餘人蔘加了培訓並經考試合格後持證上崗，使他們掌握了物業管理的專業化知識，達到物業管理企業和業主雙贏。_年，我們還將繼續與建設部培訓中心聯合，對我市物業管理從業人員進行培訓，達到從業人員要持證上崗。特別是要對物業管理企業經理以及項目經理(物業管理處主任)進行培訓，在取得建設部《物業管理企業經理崗位證書》的基礎上，市房產行政主管部門與中國物業協會聯合進行上崗培訓制度，經過實務操作培訓，考試合格的頒發中物協《物業管理實務操作專業崗位證書》，不合格的取消其上崗資格。

二、直管公房管理和規範

(一)繼續抓好直管房產委託經營管理工作。一是簽好國有直管房產及主輔分離接收房產委託管理合同是做好直管房產經營管理的重要保證。如果按照相關法律法規，本着平等自願的原則，規範考覈內容和程序是管好合同的重要環節。二是以“管量清查”爲依據，建立直管房屋管理檔案，即：一證、兩卡、一圖(以棟爲單位建立未售房屋產權證、資料卡、租金管理卡、房屋平面圖)。三是開發建立微機管理系統，實現管理的現代化和規範化。要建立健全規章制度，明確崗位職責，規範工作流程，管理好、經營好這部分國有房產。

(二)抓好直管房屋修繕管理工作。在新的房產經營管理模式下，抓好立項、審批、監管和驗收結算的各個環節，嚴格落實修繕責任制。由局物業處、計劃處負責全系統直管房屋修繕投資計劃的制定和下達，由局投資建設服務中心負責對整個投資計劃的執行情況進行全程驗收、檢查，並對各項修繕工程進行質量監督、檢查，驗收和初步結算工作。同時，繼續推行大宗修繕材料招投標工作，保證修繕工程質量，防止修繕工程材料良莠不齊，在局監察處監督下，組織各相關單位嚴格履行招投標各項工作環節，切實提高修繕質量和水平，完善房屋使用功能。

三、房屋安全管理工作

繼續加強《瀋陽市房產條例》中，有關房屋安全方面的政策法規落實，加強全市房屋安全管理隊伍的建設，完善房屋安全管理網絡體系，與房屋安全管理辦公室共同做好房屋安全普查、檔案、處置等各項工作。重點做好房屋防汛工作，一是建立和完善防汛責任制，主要做到躲險戶、躲險地點和監護人“三落實”工作，二是進一步做好危險房屋勘察工作，在汛期來臨前要對危險房屋進行拉網式排查，重點要做好對有危險的房屋進行妥善處理。

物業管理工作實施方案 篇14

依據總公司的管理要求和物業管理運作需要，物業公司將工作分爲介入期管理、入住期管理(將驗收好的房屋交給業主;二次裝修管理、迎接業主遷入等)和常規管理三部分。按照輕重有序、科學實效的原則，現就介入期管理擬定如下工作計劃：

根據總公司工程部、拓展部提供的項目施工進度表、銷售進度表、入住計劃安排，制定相應的前期介入工作計劃，力求務實、高效，並有利於公司的銷售服務。

1、從物業管理的角度出發，提前掌握物業的情況，做好以下各項前期準備工作：

(1)根據公司相關銷售承諾內容，制定《業主臨時公約》、《前期物業服務協議》、《業主手冊》，並與公司簽訂《前期物業服務協議》;對集團公司售樓承諾文書從物管視角給予評審，避免入夥後口實不符導致糾紛;

(2)對園林佈置及景觀設計方案、園林綠化，從物業管理角度提供專業建議;

(3)參與項目組的工程例會，適時提出物業管理的專項建議;對智能化系統提出專項建議;對大廈的給排水、電力供應、電梯、消防、安全防範、水景、標識系統、管送煤氣系統、公共配套設施、管理用房的規劃與施工，從物管專業角度提出合理化建議;

(4)收集工程圖紙，建立設備檔案，參與設備的安裝調試;

(5)對設備設施及各類管線的隱蔽工程進行跟蹤並建檔管理;

(6)配合拓展部進行物業管理諮詢，同時與拓展部人員進行物業管理相關法律、法規、服務內容、契約的互動溝通;

(7)業主入夥前，先行參與大廈的驗收過程，發現問題及時彙總提交書面整改報告;

(8)收集裝修、裝飾材料供應商，以及相關設備廠家的信息(廠家聯繫人、聯繫方式等)，以滿足日後維修中的材料供應;

(9)與總公司工程部協商建立維保機制，力求在維修管理流程等方面建立有效的措施以確保維修的高效率，使業主在售後質量維保方面的訴求能夠得到及時的解決;

(10)建立與社會專業機構的聯繫，開展如通郵、通水、電、氣、電話申請等準備工作;

(11)與總公司協商確定管理處辦公場所以及安防人員的宿舍、食堂等生活場所的配置，確定裝修方案;人員配置、培訓計劃的制定與實施;

(12)擬定物業管理服務工作各項流程及與業主相關的各類資料，並印刷裝訂成冊(業主入夥時發放給業主)。

(13)針對未來需要完善的物業管理問題建立專項檔案。

2、開展業主服務需求調查

積極參與總公司開展的業主聯誼活動，集中收集了解業主反饋的信息，在拓展部幫助下，在入住前開展業主需求調查，以求瞭解業主的公司業態、人員年齡結構、文化層次、興趣愛好及各類服務需求，通過分析，確定管理服務標準及各項服務收費標準，使今後的物業管理服務工作更加貼近業主。

3、按規範實施接管驗收

充分利用前期介入取得的各類資料和數據，本着“對業主負責，對總公司負責”的宗旨，對大廈進行嚴格、細緻、全面的接管驗收。

4、介入期管理工作計劃表(略)