物業管理員下半年計劃

20xx年是關鍵的一年，也是充滿挑戰的一年，物業管理員如何制定工作計劃呢?下面是本站小編收集整理的物業管理員下半年計劃，歡迎閱讀。

一、指導思想與工作目標

xx年是後勤產業集團公司深入改革和發展的關鍵一年。物業服務中心作爲後勤公司“一體兩翼”發展戰略的一個重要部門，擔負着改革和發展的重任。根據後勤公 司三年發展規劃和xx年工作要點 ，物業服務中心xx年度工作的基本指導思想是：堅持發展就是硬道理的基本原則，以人爲本、強化管理，提高服務質量，大膽、積極、穩妥地推進中心的改革和發 展，做到市場有新的發展，管理服務水平有新的提高，經濟效益有新的突破，中心面貌有新的變化，爭取全面完成後勤公司下達的各項工作指標。

二、基本工作思路

今年我們中心面臨的主要任務：一是要深入進行體制的改革和機制的轉換。二是要充分整合現有資源，努力做強做大。 因此，物業服務中心今年工作的重點，一是要加強內部的管理，建立起一整套比較科學、規範、完整的物業化管理程序和規章制度。二是積極創造市場準入條件 ，儘快與市場接軌，大力拓展校內外市場，創造更好的經濟效益，實現企業做強做大的目標。

三、具體實施辦法

(一)進一步加強內部管理和制度建設

1、對現有的制度進行整理和修訂補充，逐步完善和建立與物業管理相適應的管理制度和程序。重點是理順中心與管理站之間，以及各物業管理站內部的標準管理模式和制度，建立規範化的工作質量標準，逐步向ISO9000質量標準體系接軌。

2、完善監控考覈體系。根據公司的要求，制定中心對站級的考覈細則和考覈辦法，落實相應的制度和組織措施。實行中心考覈與站級考覈相結合。考評結果與分配相結合的考評分配體系。

3、進一步完善中心的二級管理體制，將管理的重心下移。規範明確各站的工作範圍、工作職責，逐步使二級單位成爲自主經營、績效掛鉤，責、權、利相統一的獨立覈算單位。

4、進一步加強經濟覈算，節支、增效。經詳細測算後，要將維修、清潔、辦公用品、文化建設等費用覈算到站，實行包乾使用、節約獎勵、超支自理的激勵機制，努力降低運行成本。

5、加強隊伍建設，提高綜合素質。中心將繼續採取請進來培訓和走出去學習相結合等辦法，提高現有人員的業務素質。同時根據後勤公司的要求，採取引進和淘汰 相結合的辦法，繼續引進高素質管理人員，改善隊伍結構，提高文化層次。逐步建設一支專業、高效、精幹的物業管理骨幹隊伍。

6、爭創“文明公寓”。根據省教育廳文件的精神和要求，在中心開展爭創“文明公寓”活動。6號樓、9、10號樓、南區、大學城、紡院、師專等硬件條件基本具備的管理站，要在管理等軟件方面積極努力，創造條件，力爭在年內達到“文明公寓”標準。

(二)進一步完善功能，積極發展，提高效益

1、進一步解放思想，強化經營觀念。各管理站要積極引入市場化的經營機制和手段，加強文化建設和宣傳方面的投入，營造現代化管理的氣息和氛圍，創造融管理、服務、育人爲一體的物管特色。

2、繼續完善配套服務項目，提高服務質量。中心制訂更加靈活優惠的激勵政策，對服裝洗滌，代辦電話卡等現有服務項目進行支持和發展。同時新增一批自助洗衣機、烘乾機等設備，進一步擴大服務市場，爭取年內的營業額和利潤較去年有較大幅度的增長。

3、做好充分的準備，積極參與白雲校區物業市場的招標競爭。爭取下半年在新教學樓等新一輪的招標中獲勝，拿下一個點。

4、下半年武進校區新生宿舍和教學樓落成後，積極參與競標活動，爭取拿到1-2個點，拓展武進校區市場。

5、進一步加強市場調研和與本市兄弟高校間的橫向聯繫和溝通，做好各項前期準備工作，積極參與其他學校物業市場的競標，力爭拓展1-2個點，使中心的市場規模、經營業績和經濟效益均獲得較大幅度的提高。

一、公司籌建：

1. 出資人情況：法人與自然人

2. 物業管理企業的組建條件

1)企業名稱的確定;

2) 企業住所;

3) 法定代表人;

4) 註冊資本;

5) 公司章程;

6) 公司從業人員。

3. 物業管理企業的設立

在組建條件具備以後，申請物業管理企業的發起人或發起單位寫出由申請設立物業管理公司經營資質報告，連同相關申請資料送交房地產主管部門審批。收到核發的批准文件後，再按有關規定向工商行政管理機關辦理企業註冊登記手續，領取企業法人營業執照或營業執照，即可對外營業，並按規定在30日內到房地產管理部門申辦資質備案和資質等級證書，還要向稅務機關辦理稅務手續。

4. 在取得企業營業執照後，按照規定申報企業資質，物業管理企業的資質等級

1) 資質一級企業：註冊資本500 萬元以上;具有中級以上職稱的人員不少於30 人，

企業經理取得建設部頒發的物業管理企業經理崗位證書，80%以上的部門經理、管理員取得從業人員崗位證書;管理兩種類型以上的物業;管理各類物業的建築面積分別佔規定計算基數的百分比之和不低於100%;20%以上的管理項目獲得建設部授予的“全國城市物業管理優秀住宅小區(大廈、工業區)”稱號;具有健全的企業管理制度和符合國家規定的財務管理制度;建立了維修基金管理與使用制度。

2) 資質二級企業：註冊資本300 萬元以上;具有中級以上職稱的管理人員、工程技術人員不少於20 人，企業經理取得建設部頒發的物業管理企業經理崗位證書，60%以上的部門經理、管理員取得從業人員崗位證書;管理兩種類型以__________上的物業;管理各類物業的建築面積分別佔計算基數的百分比之和不低於100%;10%以上的管理項目獲得建設部授予的“全國城市物業管理優秀住宅小區(大廈、工業區)”稱號，10%以上的管理項目獲得省級城市物業管理優秀住宅小區(大廈、工業區)稱號;具有健全的企業管理制度和符合國家規定的財務管理制度;建立了維修基金管理與使用制度。

3) 資質三級企業：註冊資本50萬元以上;具有中級以上職稱的管理人員、工程技術人員不少於8人，經理取得建設部頒發的物業管理企業經理崗位證書，50%以上的部門經理、管現員取得從業人員崗位證書;有委託的物業管理項目：具有比較健全企業管理制度和財務管理制度;建立了維修基金管理和使用制度。

二、物業公司的經營計劃

1. 物業管理的目標和任務

1)創造安居樂業的生產、生活環境

2)對實現物業的保值和增值。

2. 物業管理的主要內容

l)維護物業管理區域內的規劃不受破壞

2)房屋裝修監督管理

3)房屋的維護與修繕

4)設備、設施的管理及維修養護

5)安全保衛與消防

6)保潔、消毒、防疫管理

7)環境保護

8)綠化管理

9)車輛管理

10)綜合經營服務

3、物業管理的基本原則

1)產權、經營權分離原則;

2)業主至上原則;

3)統一管理原則;

4)專業高效原則;

5)權、責分明原則;

6)經濟合理原則;

7)公平競爭原則;

8)依法行事原則。

4. 物業管理公司內部的組織機構以及功能設置

1)總經理室：決策機構，總經理對公司全面負責，佈置和協調各副總經理與各部門的工作。副總經理協助總經理處理分管的工作。

2)辦公室：總經理領導下的綜合辦事機構，主要負責公司內部日常行政事務。

3) 財務部：參與企業經營管理，搞好財務覈算。負責管理服務費的收繳，做好報表、納稅工作，經常向總經理報告公司財務狀況。

4)物業管理部：按照公司的計劃和安排，負責物業管理區域內的各項管理工作。

5) 社區服務部：依法建立各類服務點，開展代辦業務，爲用戶提供優質服務。

6) 工程部：負責物業維修及設備運行的技術管理部門。

7)保安部：檢查、督促遵紀守法，處理業主、治安維護，協助有關部門查處違法犯罪。

8)產業部：負責物業的產籍管理、保管圖紙、資料，及時爲各部門提供相關物業資料。

9)租賃經營部：負責對現有物業的租賃經營業務，提高物業的出租率。

5. 物業管理公司的前期工作

設立物業公司，並取得相關資質後，參與物業管理市場競爭，在實際操作中，以各種形式競爭管理服務市場;物業管理對物業的基本要求,物業管理指物業管理經營人受物業所有人的委託，按照國家法律法規、管理標準及委託合同行使管理權，運用現代管理科學和先進的維修養護技術，以經營手段管理物業，從事對物業(包括物業周圍的環境)的養護、修繕、經營，併爲物業所有人和使用人提供全方位的服務，使物業發揮最大的使用價值和經濟效益。

按照以下步驟進行開展工作。

1)人員準備與資料準備;

2)設備、器材準備;

3)資金準備;

4)擬管項目、使用人需求、競爭企業狀況調查;

通過對擬管項目全面情況的調查，爲擬訂物業管理方案做信息準備。

①項目位置：具體位置及東、西、南、北的毗鄰。

②項目面積：佔地面積、規劃建築面積、已建成面積。

③項目建築情況：建築結構、質量、技術、標準、管線佈置等。

④配套及附近交通狀況：已通達公交車次、小區班車等。

⑤消防、安保、清潔等設施狀況

⑥項目性質及特色

⑦政府的支持、扶持與介入程度

⑧開發商的背景：規模、技術、資金、信譽、社會影響、負責人情況等。

⑨周邊壞境狀況社區配套的社會公共資源如學校、醫院、商業中心、農貿市場等

6. 制訂物業管理方案的其他準備工作

l)組建制訂物業管理方案的工作班子：

2)對方案制訂人員進行必要的業務培訓：

3)準備經費;

4)準備設備;

5)準備相關資料。

7. 制訂物業管理方案

l)物業管理方案的內容

①物業管理檔次

②物業管理服務的標準

③物業管理財務收支預算

2)物業管理方案的基本架構

①項目管理的整體設想與策劃

②管理模式

③公司人力資源管理

④規章制度建設

⑤經營管理指標

⑥社區文化建設與服務

⑦財務管理及經費收入測算

⑧日常管理

⑨物業維修養護計劃和實施

3)制訂物業管理方案的主要步驟

第一步：成立制訂方案的工作機構

第二步：培訓工作人員

第三步：經費、設備、資料準備

第四步：項目、使用人、競爭調查

第五步：研究分析調查資料

第六步：確立管理檔次、管理目標、主要措

施。服務管理項目

第七步：經費預算

第八步：草擬方案文本

第九步：向專家顧問徵詢

第十步：送公司領導審閱

第十一步：修改、研討、再修改

第十二步：可行性研究

第十三步：定稿

第十四步：實施、反饋

8. 介入物業管理工作

1)物業的接管驗收與撤管

2)物業的撤管

3) 簽訂物業委託管理合同

4) 物業公司入駐社區後，依法設立社區業主大會。

9. 物業管理企業與相關社會機構建立關係

l)物業管理企業與房地產行政主管部門的關係

2)物業管理企業與工商、稅務、物價部門的關係

3)物業管理企業與房地產開發企業的關係

4)物業管理企業與業主委員會的關係

業主委員會可以自己設立。也可以招標選聘物業管理企業。物業管理企業對業主委員會負責，定期間業主和用戶提供管理報告，報告經營管理情況、服務情況、基金賬目情況等。業主委員會不僅有權監督物業管理企業的工作，而且在必要時有權依法撤換物業管理企業。

5)物業管理企業與專業性服務機構的關係

6)物業管理企業與街道辦事處和居委會的關係

7)物業管理區域建設與社區建設的關係

設的自主權，物業管理區域建設要自覺配合社區建設。

三. 物業管理費用的管理

1.物業管理費用構成

l)物業管理費用分類

一類是管理費用，如辦公費、保安費、綠化管理費、衛生費、管理工作人員的工資、福利等外用的支出。

另一類是___________公用設施及公用資源費用的支出，如公用水費、電費、房屋及公用設施的維護更新技用，這部分費用一般由物業管理企業向物業產權人或物業使用人代繳、代交，是經物業管理企業代理代收轉交其他應收部門的費用。

2)有關部門關於住宅小區公共性服務收費的構成

①管理、服務人員的工資和按規提取的福利費;

②公共設施、設備日常運行、維修及保養費;

③綠化管理費;

④清潔衛生費

⑤保安費;

⑥辦公費;

⑦物業管理單位固定資產折舊費;

⑧法定稅費。

3)住宅小區物業管理經費的來源

①定期收取物業管理服務費;

②小區維修養護專項基金;

③以業養業，一業爲主，多種經營的收入;

④靠政府多方面的支持;

⑤開發建設單位給予一定的支持。

4)物業管理對物業的基本要求是：

①物業的設計要“科學、合理、適用和美觀”，並要方便維修和養護。

②建築材料質量和設計施工質量要好，減少使用成本。

③配套設施齊全，能爲使用人提供多種服務。

④環境優美、安全、舒適。

⑤爲物業管理提供必要的設施。

四. 物業管理企業管理制度的建設

1.物業管理制度體系的內容

l)物業管理企業內部制度

①物業管理公司員工管理條例

②物業管理企業各部門的職責範圍

③物業管理企業員工崗位責任制

2)物業管理企業外部制度

①物業接管驗收規定

②樓宇入住規定

③物業管理公約

④住戶須知手冊

⑤住宅區房屋及有關設施接代管制度

⑥房屋管理服務制度

⑦住宅區管理制度

⑧業主公約

⑨業主委員會章程

五. 管理制度示例

1. 消防制度和規定

1)消防中心值班制度;

2)防火檔案制度;

3)防火崗位責任制度;

4)其他消防規定。

5)消防設備管理制度

2.車輛管理制度

1)門衛管理制度

2)物業區域大門門衛的職責

3)停車場(庫)門衛的職責

3. 車輛保管規定

1)汽車管理規定

2)自行車、摩托車管理規定

4. 住宅區內車輛交通管理規定

5.物業環境的綠化管理

1)綠化管理機構的設置及崗位職責

2) 綠化養護與管理的考覈指標

六. 物業管理資金的來源和管理

1. 物業管理啓動資金

物業管理啓動資金是指物業管理企業開展物業管理工作初始階段所需各項必要開

支的資金及物業公共設施專用維護基金。

1)資金來源與管理

一部分是用於物業管理企業形成、建立、組成所需的資金，如物業管理企業的註冊資本、辦公場所的購置或租金、辦公用品購置、職工薪金等，這部分資金主要由房地產開發企業、單位組織及個人出資、入股形成;另一部分是物業公共設施專用維護基金，主要用於物業機構所屬物業的意外事故大修及日常維護，這部分資金一般應由物業主按一定比例和方法繳納形成，也可由政府出資設立或按一定程序、辦法由社會或開發建設單位出資建立。

2)物業管理啓動資金的管理：其中物業公共設施維護基金的管理一般應由物業管

理委員會設賬，存入銀行專戶，掌管這項基金。同時，委託物業管理企業實際操作使用，並做到專款專用，實際操作使用時報物業管理委員會批准並接受監察。這項專用基金應劃給物業管理企業還是物業管理委員會管理，應視具體情況而定，一般不宜劃給物業管理企業直接掌管使用。新建物業的物業公共設施專用維護基金應在確保安全的前提下，從事適宜的短期投資，使其產生最大增值收益。

3)日常物業管理資金

包括物業管理服務費、物業管理機構開展多種經營的收入、其他收入等。其中物業管理服務費收取應考慮物業產權人、使用人的經濟承受能力及各項物業管理服務的價值補償，由物業管理委員會、物業管理企業、政府物價管理部門幾方面綜合考慮，共同協商決定。

4)日常物業管理資金的管理

2.利用會計手段進行經濟管理

3.物業管理資金的使用與運作

(l)物業管理資金的性質

物業管理資金的性質由多種因素決定。根據物業管理資金所有者的不同，可劃分爲國有資金、集體所有資金、私有資金及混合多產權所有資金;根據物業管理對象和目的的不同，可劃分爲經營性資金和消費性資金。物業管理資金性質的不同決定了物業管理經營者對物業管理資金管理和使用方式的不同。

(2)物業管理資金的使用

物業管理資金使用要實行總量控制法，既要集中統一計劃，又要保證一定的靈活性。

具體包括三方面：

①成本性資金支出與使用：

②公益性資金使用

③投資性資金支出與使用

(3)物業管理資金的使用原則

①保障物業管理需求的原則。。

②節___________約支出，合理收益原則。

③制約性支出使用原則。

(4)物業管理資金使用的責任制

5.物業管理資金的預算管理

(l)物業管理資金預算的準備工作

①物業管理資金預算管理的概念

②物業管理資金預算管理的前提條件

3)職業化管理水平以及員工的職業道德水平;

4)要充分利用管理會計的職能。

(2)物業管理資金預算編制程序和編制原則

①物業管理資金預算編制的程序

②物業管理資金預算編制的原則

七. 綜合經營服務

1. 綜合經營服務的內容

l)綜合服務的內容

①爲物業自身服務

②清掃保潔服務

③綠化養護服務

④治安保衛服務

⑤家庭居民生活服務

2)經營性綜合服務的內容

①衣着方面：包括洗滌服裝服務和裁剪、製作服裝服務。

②飲食方面：如餐館店、快餐服務和音樂茶社、咖啡屋酒吧的便民服務。

③家居方面：提供搬家、房屋裝修、裝滿、房屋修繕等服務。

④教育方面：可合作開辦幼兒園、託兒所、國小、中學、社區大學、老年大學。

⑤娛樂方面：如成立棋牌社、讀書社，舉辦影視、歌舞、健身活動等。

⑥購物方面：包括日用百貨供應和副食供應。

⑦金融方面：開辦信用社。

⑧經紀中介服務方面：如房屋出租、出賣中介，房屋評估、公證，家政服務中介;

⑨廣告業務方面：可利用小區的戶外廣告牌和小區的閉路電視進行廣告宣傳。

3)開展綜合經營服務的要求

①效用。這是用戶對服務者的相應素質和使用價值的需求，它是由服務者的知識、技能或體力轉化所帶來的實際效果。

②方便。這是業主在講究效用的同時對省力、省時、省麻煩服務的要求。

③態度。這是用戶對服務者行爲方式上的需求。

④滿意。這是用戶對於效用、方便和態度的心理感受。

2. 綜合服務的方式

l)常規性服務

這是綜合服務的基本方式。它主要包括公共的、經常性的、全體業主認爲必不可少的服務項目。它的服務範圍，就是物業管理公司管理業務的範圍。這部分服務是有償的，但又是非盈利性的，帶有社會公益的性質。

2)委託性服務

這是具有委託代理性質的服務方式，是一種臨時性的，不固定的、專項性的，(用)

戶自願選擇的特約服務。

3)無償性服務

3. 綜合經營服務的運作

綜合經營服務的條件從總體上可分爲軟件和硬件兩方面。“硬件”是指資金和場所，解決經營什麼的問題，“軟件”是指經營內容或項目與經營思路及體制，解決的是如何經營的問題。

1 很抓團隊的廉正建設、工作紀律

1.1全體人員參加軍訓

1.2定期思想交流總結

1.3建立經理信箱,接收各員工建議

2 交收樓工作

3 建立客戶滿意度調查制度

3.1制定調查問卷

3.2定期發出調查問卷

3.3統計問卷,制定改正措施並加以實施

4 完善管理制度

4.1根據新的工作要求,擬定各部工作標準

4.2根據工作標準,擬定操作程序

4.3試行半年,根據實際效果對標準和程序進行調整

5 完善小區標識工作

5.1對小區現有的標識進行修整

5.2完成地下停車場標識的設計

5.3完成地下停車場標識的製作安裝

5.4完成四區的標識及安裝

6 公共區域管理

6.1分批對各違章搭建、改變外立面等違規行爲給予糾正

6.2對小區各建築小品進行維護保養

6.3在各棟走火通道設置清潔工具房

6.4美化各層生活垃圾房

6.5架空走廊綠化植物的改善

6.6架空走廊拆燈後的修繕工作

6.7各層防火門消音工作

6.8消火栓、水錶箱修繕工作

6.9協助項目完成對1517間水池補漏

6.10協助項目對中心區水池修改工作

7 社區文化建設

7.1業主通訊開刊

7.2溫馨活力夜(婦女節)

7.3春季健康諮詢活動講座

7.4親親孩子天兒童節

7.5端午節活動

7.6活力夏日暑假SHOW

7.7第二屆圓滿南湖中秋夜

7.8南湖半島與您齊心毅力向前(重陽節)

7.9開心平安夜

7.10配合銷售部的活動安排

8 節能工作

8.1節能方案的確定、審批、申購

8.2架空廊節能改造

8.3公共區域計量表設置工作

8.4地下停車場、路燈節能改造

8.5走火通道、樓層電梯大堂節能改造

9 開源工作

9.1商鋪招租

9.2洗車、車輛保養

9.3建立小區保健站

9.4家政服務項目的增設

9.5建立完善小區商務中心、租賃中心

9.6工程、綠化有償服務項目豐富

10 B2地塊的工作

10.1前期工作的介入

10.2制度、操作程序、收樓文件的確定

10.3管理處的裝修、小區標識的設置

10.4物品的購置

10.5人員的招聘、培訓

10.6樓宇的接管驗收

10.7外環境綠化工程

10.8樓宇開荒清潔

10.9交樓工作

11 住戶中心工作安排

11.1空置單位的管理

11.2完善業主檔案

11.3費用催繳工作

11.4處理客戶投訴問題及跟進工作

12 工程部工作安排

12.1完善各設備房的標識、制度上牆、

落實責任人、保持良好的清潔環境

12.2電梯、供電設備等設備年檢工作

12.3供電負荷評估

12.4各活動的水電、燈飾安裝

12.4高標準完成設備日常維修保養工作

13 綠化部工作安排

13.1完成四區外環境綠化工程

13.2完成邊坡綠化工程

13.3完成中心區落葉植物的改造工作

13.4完成會所外環境綠化工程

13.5完成售樓部、苗圃植物的移植工作

13.6高質量完成植物日常養護工作

14 清潔部工作安排

14.1高標準完成交樓單位的開荒清潔

14.2除“四害”工作

14.3二次供水水池清洗

14.4外牆清洗

14.5高標準完成小區日常清潔工作

15 安管部工作安排

15.1協助各部門軍訓

15.2幹部競爭上崗

15.3八一軍事匯演

15.4小區消防演習

15.5筆試考覈

15.6高標準完成小區日常安管工作

16 年中物業公司總結

17 年終績效考覈工作安排