新版購房合同發佈，亮點多多
住房城鄉建設部相關負責人表示，與XX年的合同示範文本相比，新修訂的合同示範文本更加突出平等維護買賣雙方合法權利，在明確雙方義務的基礎上，更加註重買受人權益的保障。
5月26日，住房和城鄉建設部和國家工商總局聯合發佈了新版《商品房買賣合同(預售)示範文本》、《商品房買賣合同(現售)示範文本》，在業界引起廣泛關注。據瞭解，與XX年的合同示範文本相比，新修訂的合同示範文本更加突出平等維護買賣雙方合法權利，在明確雙方義務的基礎上，更加註重買受人權益的保障。
示範文本分兩個文本
【現狀】“現房銷售”“準現房僅剩×席”“期房火熱搶訂”，太原樓盤銷售廣告無孔不入，市民及購房者常常能從各類媒體見到現房、準現房、期房等有關描述項目建設進展的字眼。但是這三類房子的差別在哪裏，多數業主並不知情。
【解讀】新修訂的合同示範文本分爲《商品房買賣合同示範文本(預售)》和《商品房買賣合同示範文本(現售)》兩個文本。
其中《商品房買賣合同示範文本(預售)》特別對預售房加以說明，是指房地產開發企業將正在建設中的取得《商品房預售許可證》的商品房預先出售給買受人，並由買受人支付定金或房價款的行爲。所以，房地產開發企業銷售預售房時，必須取得《商品房預售許可證》，在合同中要註明批准項目預售的單位名稱，項目的預售證號。項目的土地證號、建設工程規劃許可證號，建築工程施工許可證號都須明確標註在合同。
而隨着行業的成熟與進步，現房銷售已是房地產業發展的方向。《商品房買賣合同示範文本(現售)》對商品房現售進行了說明，是指房地產開發企業將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，並由買受人支付房價款的行爲。現售商品房的成交條件是項目已取得建設工程竣工驗收備案證明文件、《房屋所有權證》。
【對比】舊版《商品房買賣合同示範文本》並未對預售和現售作區分，合同條款設計不明確，不能有效詮釋兩者之間的差異。
需要提醒的是，未取得預售證的期房項目、未取得竣工驗收備案證明及房屋所有權證的現房，不能銷售。業主購買非法違規銷售的項目，其購房行爲不受法律保護，與開發商簽訂的認購協議等“合同”屬於無效合同。
公共配套有了細化
【現狀】太原主要在售樓盤中，生機盎然的花園、配套完備的公共設施、體貼入微的教育機構無疑是項目的最大賣點。然而，不少已收房業主卻稱，售樓處當年承諾的公共綠地、公共設施及教育機構多是賣房噱頭，樓盤交房時這些配套不是未建成，就是建成品質規模與售樓承諾相差甚遠。
【解讀】新出爐的《商品房買賣合同示範文本》將樓盤公共服務及其他配套設施的交付條件和時間表，明確寫在合同中。
這當中包括公共綠地、小區內非市政道路、物業服務用房、醫療衛生機構、幼兒園、學校、綠地率、規劃車位和車庫等公共設施配套的交付時間、工程進度。如果開發商未按合同約定建設和交付公共配套設施的，應按買賣雙方合同約定，給業主相應賠償。
另外，交房的基礎設施設備條件，在開通供水和排水、供電、供暖基礎上，還增加了開通燃氣、電話通信、有線電視、寬帶網絡的內容。其中，水、電、暖由出賣人(房企)負責辦理開通手續並承擔相關費用;燃氣、電話通信、有線電視、寬帶網絡由業主自行辦理開通手續。
【對比】舊版合同對公共服務及其它配套設施的標準沒有明示，業主在簽約時若忽視相關約定，開發商交房時公共服務及其它配套設施未建成，可無需承擔違約責任。
明確業主對物業專有和共有部分所屬權利
【現狀】車庫、業主會所、體育館、馬廄、花園、噴泉……近兩年，太原新建商品房項目內的公共配套設施種類不斷豐富，而這些建築及配套的產權及管理到底歸誰，一直爭議不斷、糾紛不止。
【解讀】針對社會廣泛關注的業主對小區公共部位及建築所有權的持有問題，新出爐的《商品房買賣合同示範文本》對小區建築物區分所有權作了特別說明。
歸業主共有的小區公共部位及建築包括：建築物的基礎、承重結構、外牆、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分。另外，小區內的道路(屬於城鎮公共道路的除外)、綠地(屬於城鎮公共綠地或者明示屬於個人的除外)、佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位、物業服務用房也屬於全體業主所有。
而小區單獨規劃建設的車位、車庫、會所等其它建築配套設施的所有權，要由房企與買受人(購房者、業主)協商約定。
【對比】新版《商品房買賣合同示範文本》對於業主共有部分予以明確，增加了對於小區內車位、車庫、會所等配套設施的所有權歸屬的約定條款，可以有效避免產權歸屬約定不清帶來的糾紛與投訴。
裝修標準須納入合同附件
【現狀】“毒地板”“精裝門”……近兩年，太原樓市中精裝房的成交比例不斷增多，但是多數交房的精裝房項目，都因裝修質量不佳、工程偷工減料等問題發生過業主維權投訴事件。造成精裝房裝修質量不佳的原因，除了施工企業未按施工標準施工，開發商趕工期交房外，許多業主在簽訂商品房買賣合同中，忽視了對裝修標準及建材品質的約定，帶來維權難的隱患。
【解讀】新版的《商品房買賣合同示範文本》中，商品房的裝修標準被寫在附件合同中。交付的商品房達不到約定裝修標準的，購房者有權要求出賣人(開發商或代理銷售商)就未達標準部分及時更換、修理，或者由出賣人賠償雙倍的裝飾、設備差價等辦法解決。出賣人未經雙方約定增加的裝置、裝修、裝飾，視爲無條件贈送給買受人。
同時，買賣雙方就裝飾裝修主要材料和設備的品牌、產地、規格、數量等內容，全部進行了約定。比如，建築外牆是用瓷磚、塗料、玻璃幕牆還是其它材料，均明確在合同中。廚房、衛生間的地面、牆面、潔具廚具的材料、品牌、規格，電梯、門窗和管道的品牌、規格、型號都要明確在合同中說明。
【對比】新版《商品房買賣合同示範文本》對易產生爭議的房屋建設質量、裝飾裝修及設備設施質量，室內空氣質量、建築隔聲和民用建築節能措施標準予以細化，明確了各項質量標準、處理措施和保修責任。對於專業知識和經驗不足的購房者而言，依照合同條款提醒可以對交房條件考慮得更周全。
購房人可無條件驗房
【現狀】家住勝利街某小區的郭先生，XX年11月購買了現房想收房。但開發及物業公司要求郭先生先繳清房子的各類稅費、維修基金，以及XX年6月至12月產生的物業費、採暖費，才能給郭先生房門鑰匙、辦理電卡和開通煤氣。在郭先生看來，房子沒有驗收之前，產生的各類物業費、電費都不應由業主承擔，而開發商把繳納稅費、維修基金作爲交房條件，屬於強行交房。記者瞭解到，太原多數樓盤在交房時，或多或少附加各類繳費交房的條件，且留給業主驗房的時間非常有限。
【解讀】新版《商品房買賣合同示範文本》增加了購房人有權對商品房查驗的相關約定。按新版合同文本，房企在交房之前，買受人(購房者或業主)有權對該商品房進行查驗，出賣人(房企及房產銷售代理公司)不得以繳納相關稅費或者簽署物業管理文件作爲買受人查驗和辦理交付手續的前提條件。
商品房達到交付條件後，房企應當在交付日期屆滿前日(不少於10日)將查驗房屋的時間、辦理交付手續的時間地點以及應當攜帶的證件材料的通知書面送達買受人。交付房子時，出賣人應當出示建設工程竣工驗收備案證明文件、房屋測繪報告，住宅還需提交給業主《住宅使用說明書》和《住宅質量保證書》。沒有這些文件及購房事先約定的收房條件，購房者有權拒絕收房。業主在房屋驗收中，如發現質量問題，出賣人應負責修復並承擔相關的費用，等修復合格後再交房。
【對比】在實際生活中，許多購房人不清楚開發企業瑕疵交付是否應當收房。且對不少購房人來說，不收房而導致的延期交付責任，不知道到底應該由誰承擔，由此也出現了不少糾紛。新版《商品房買賣合同示範文本》明確了開發企業不滿足商品房相關設施設備交付條件的，購房人可以拒絕收房，責任由開發企業承擔。
強化對商品房預售資金的監管
新修訂《商品房買賣合同示範文本》新增商品房的全部房價款應當存入預售資金監管賬戶，用於工程建設，並要求開發企業公佈監管機構、監管賬戶和賬號。加強了對開發企業使用預售資金用途的監管，讓開發企業用錢有章可循，能有效避免爛尾樓、開發企業捲款跑路的現象。
突出開發企業的信息保密義務
增加購房人信息保護條款，明確了開發企業對購房人的信息負有保密義務，非經購房人書面同意，不得披露購房人信息或者將購房人信息挪作他用。這將有效遏制買受人個人隱私不受披露或者非法使用，最大限度保護買受人的合法權益。
引入懲罰性賠償金內容
對存在“一房多賣”、房屋主體結構不合格給買受人造成損失等嚴重違約情形的，開發商除退還買房人已付全部房款和利息外，還要支付已付房價款一倍或者買受人全部損失的賠償金。