小產權房買賣合同

近年來，隨着房價的不斷上漲，加之外來人口的增多，城鄉接合部農村宅基地上的樓房吸引了越來越多人購買。這些房子因沒有房產證而被稱爲“小產權房”，雖然價格低廉、交通便利，但由於宅基地的買賣受法律制約，因而，其買賣有着難以規避的法律風險。

案例一：XX年4月，家住濟南市歷下區的孔先生夫婦購買了一套位於歷城區城鄉接合部的小產權房，如今，賣方申請法院認定當初房屋買賣合同無效。近日，濟南市歷城區法院華山法庭已經對此案調解完畢，孔先生雖然拿到了退回的房款和補償費，但一度屬於自己的兩層樓又成別人的了。

孔先生夫婦看中的這套房子上下兩層，一共230平方米，當初約定的價格是35萬元。由於房子是農村宅基地房屋，因而難以辦理房產過戶手續，只是先簽了一份房屋買賣合同。合同中約定，先交付25萬元房款，剩餘部分待過戶手續完成後付清。雙方事後才瞭解到，這套房子屬於舊村改造房，國家對其轉讓有着嚴格的限定。

賣方多次催促孔先生交付剩餘的10萬元房款，但由於過戶手續未能完成，孔先生拒絕交付。在多次協商未果的情況下，賣方將孔先生夫婦告上了法庭，請求法院認定房屋買賣合同無效，希望把賣出的房子再要回來。孔先生則認爲，如今房產早已升值，無論是現值還是拆遷補償價格都已遠遠高於原來的價格，因而請求法院判令賣方賠償經濟損失32萬元。

最終，法院認定雙方買賣房屋的交易行爲違反了法律、法規的禁止性規定，屬於無效合同。在法官的調解下，賣方同意退還孔先生已交付的25萬元房款，並支付10萬元的經濟損失費。9月3日，孔先生雖然拿到了35萬元，但他並不開心，因爲“弄丟”了自己中意的這套上下兩層的房產。

案例二、王某系濟南某公司的職工，XX年全家從農村搬入省城居住。由於沒有房子，所以一直租住他人的房屋。後經人介紹，王某於XX年花9萬元購買了農民高某建造的住房，當時二人還簽訂了購房合同。

XX年8月，高某看到房價飆升，突然向法院起訴要求王某騰房。最終房屋買賣合同被認定無效，王某退出房屋，高某退給王某96000元。

“這種案子經常出現，去年一年我就審理過十幾例。”9月10日，濟南市歷城區法院華山法庭的一位法官介紹說，在具體的案件中，不僅有城市居民購買集體土地上建設的房屋，還有農村居民到鄰村購買房屋的情況，“往往是當初因爲省錢買了房，等有了糾紛，官司打到法院才知道合同竟然無效”。

1、糾紛處理不能簡單化

城市居民購買農村宅基地上的房屋，牽扯到買賣雙方的利益和社會的穩定，因此法院在處理此類糾紛時，並非僅僅認定買賣合同無效就結案。平陰縣法院執行局局長蘇道偉說，處理這類案件既要尊重歷史，又要照顧現實，綜合權衡買賣雙方的利益，全面考慮到合同無效對雙方當事人的利益影響。

從基層法院審理的案件來看，由於現在房價上漲較快，因而賣主主張合同無效的現象比較多。“雙方的房屋買賣無效，出售方有權要求返還房屋，購買方也可主張出售方返還錢款，因此造成損失的，還可以要求賠償。”

2、買賣合同無效買方風險較大

據瞭解，根據現行法律法規和國家政策，非集體經濟組織成員不能成爲農村村民房屋買賣合同的主體，國家政策明確禁止城鎮居民購買農村村民房屋，故對農村村民向非本集體經濟組織成員及城鎮居民出售房屋的合同，應一律認定爲無效。

小產權房買賣中，承擔法律風險的不僅是買方，賣方也會承擔風險。“在房價上漲的情況下，賣方可以主張合同無效，而房價一旦出現下跌的情況，買方也同樣可以主張合同無效。”但現在來看承擔風險的主要還是買方，“如果遇到拆遷的話，買方是難以獲得土地補償費用的”。

3、小產權房買賣合同效力判定

對於小產權房買賣合同的效力，存在兩種截然相反的意見，一種觀點認爲，如果不考慮其他影響合同效力的因素，僅城市居民購買農民集體土地上的房屋而言，應認定合同有效。主要理由在於：（1）法院認定合同無效應以法律和行政法規爲依據，而我國法律、行政法規並不明文規定禁止買賣集體土地上的私有房屋。到目前爲止，禁止城市居民購買小產權房的主要是：1999年國務院辦公廳就發出了《關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》、XX年國務院發佈的《關於深化改革嚴格土地管理的決定》（國發〔XX〕28號）、XX年國土資源部《關於加強農村宅基地管理的意見》（國土資發〔XX〕234號）。這些都只是國務院的決定、通知、意見，不能作爲認定合同無效的依據。（2）《土地管理法》規定：“農村村民出賣、出租房屋後，再申請宅基地的，不予批准。”從這一規定可以看出法律並不禁止農村村民出賣房屋時，同時轉讓宅基地使用權。（3）即使集體土地使用權不能轉讓情況下，由於買賣的標的物只是房子，而房子是農民的私有財產，享有充分的處分權，所以法律沒有權力禁止。

另一種意見認爲，村民對宅基地只享有使用權，而無處分的權利，而出售住房的行爲，實際上已處分了宅基地使用權，違反了法律、行政法規的強制性規定，1故合同應認定無效。法律的確沒有明文禁止集體土地上的房屋流轉，但筆者仍認爲買賣合同無效，主要是基於目前我國房地產交易中普遍遵循的“房地一體”的基本法理。根據《物權法》第146條“建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，附着於該土地上的建築物、構築物及其附屬設施一併處分”（即“房隨地走”）和第147條“建築物、構築物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，該建築物、構築物及其附屬設施佔用範圍內的建設用地使用權一併處分”（即“地隨房走”）的規定，我國的國有建設用地實行的是所謂“房地一體主義”，這不僅是基於法理，也是爲了避免“空中樓閣”的存在。對於集體土地上房屋的買賣，這一原則同樣適用。所以一旦集體土地上的房屋所有權主體發生變化，意味着該房屋下的集體土地使用權也發生流轉，而這是法律所明文禁止的。因此，法律規定集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設，內在包含了“禁止其上所建房屋的流轉”，否則該條文將形同虛設。

從《土地管理法》規定：“農村村民出賣、出租房屋後，再申請宅基地的，不予批准。”從這一規定當然推出法律並不禁止農村村民出賣房屋時，同時轉讓宅基地使用權。筆者認爲，這種理由是不充分的，法律規範的邏輯構成主要包括行爲模式和法律後果，但法律規範中的行爲模式並不必然是法律所允許的，正如《刑法》三十二條關於故意殺人的規定：故意殺人的，處死刑，無期徒刑或十年以上有期徒刑。根據這一規定，怎麼也不會得出法律允許故意殺人的結論。退一步來說，即使能夠推出法律不禁止宅基地使用權流轉，那也只是在本集體經濟組織成員之間內部轉讓，因爲法律允許這種流轉。

再者，由於合同標的不能而無效。除合法要件外，合同的標的可能、確定或可確定是合同生效的必備要件之一。所謂標的可能，是指合同所規定的債權人的權利或債務人的義務在客觀上有成爲現實的可能性。如果標的無法實現，則不發生法律上的效力。當事人簽訂的在集體土地上所建商品房的買賣合同，其標的是買受人交付價金、出賣人移轉房屋所有權。但在現實生活中，由於房產管理部門只辦理城市國有土地上所建房屋的權屬證書，因此，在集體土地上所建的商品房無法按照約定進行所有權的移轉，因爲依照物權的公示公信原則，不動產物權的移轉必須以法定登記機關的物權移轉登記爲要件，不經登記變更物權歸屬始終不發生變化，也就是說這類合同的標的在客觀上沒有實現的可能性。這是一種債務人即使願意履行也不可能履行的狀態。基於這一原因，也可以確定此類合同無效。

4、國家明文禁止買賣小產權房

XX年1月，國務院辦公廳在《關於嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》中明確指出，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或“小產權房”。

國務院辦公廳1999年發佈的《關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》第2條規定：“農村的住宅不得向城市居民出售。”XX年12月，國務院《關於深化改革嚴格土地管理的決定》再次強調：“加強農村宅基地管理，禁止城鎮居民在農村購置宅基地。”國土資源部《關於加強農村宅基地管理的意見》中規定：“嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁爲城鎮居民在農村購買和非法建造的住宅發放土地使用證。”

5、買賣過程中要注意的事項：

１、看開發主體是否合法。實施城中村土地開發的主體可以是村民，還可以是農村集體經濟組織依法成立的具備法人資格和房地產開發資質的經濟實體，也可以是村委會依法委託的房地產開發企業。但主體一定要取得合法開發土地的資格。

2、看是否符合城市規劃。城中村改造項目，必須符合城市總體規劃，只有符合城市整體規劃， 拆除的可能性纔會減少。

3、看是否取得了建築工程施工許可證。城中村改造項目應按照《建築法》的規定，進行報建、招標、施工、監理及組織竣工驗收。

4、只買現房（警惕中途停工）；

5、只買開發規模大的小區（法不責衆）；

6、買和當地村民混居的小區（你不能拆了三樓留四樓吧）；

7、買集中開發小產權房的區域（成規模了你能咋地）；

8、最好打聽一下開發商的背景，有政府背景的優先考慮（最好是鎮長、鄉長的兒子）；

9、簽訂合同時預見可能出現的風險。像賣方反悔要向賣方支付足夠數額的賠償金。