房屋出租人義務的合理界定

出租人義務的界定，是判定房屋及其附屬設施致人損害糾紛中，出租人是否承擔民事責任的關鍵。我國現行法律法規就出租人的義務僅作了概括性的規定，司法審判實踐中，還需結合出租人在房屋管理過程中是否存在過錯，來判定出租人是否應承擔民事賠償責任。

案情簡介

被告康某繫上海市某新村一房屋的所有權登記人，另一被告趙某系康某妻子。2019年1月，康某從案外人張某處收取1800元將該房出租。

2019年2月，顧某被發現死於康某房屋的臥室中，另在該室衛生間內發現一具女屍。經公安局刑偵支隊法醫到場勘察，兩具屍體均無明顯外傷，排除暴力損傷致死可能。燃氣公司安全主管到場檢查後推定，死者系因使用燃氣熱水器時廢氣泄漏導致中毒死亡。公安局物證鑑定中心對女屍檢驗鑑定，認爲該女性生前因一氧化碳中毒而死亡。

事發後，康某將熱水器從該房拆裝至其名下另一套房屋內使用至今。拆裝時，其將熱水器排氣煙道管的狀態拍照留據，該煙道管處於脫落狀態。其在庭審中陳述：熱水器爲水仙牌，其購買後已使用6年多;事發房屋的熱水器煙道管內有麻雀巢。

訴爭焦點

本案的訴爭焦點在於：兩被告康某和趙某對顧某死亡是否應承擔責任。

對於本案的爭議焦點進行分析可知，燃氣熱水器(包括其排氣煙道管)作爲房屋的附屬設施，系由兩被告提供顧某使用。由於雙方未曾簽訂租賃合同，對房屋交接亦未曾作書面記錄，致無法判明排氣煙道管脫落於交接前還是交接後。因管道內有麻雀巢，可見排氣煙道管確有安全隱患，但康某卻未能及時告知使用人及時清除安全隱患，於此存有過錯。顧某爲完全民事行爲能力人，應當具有知曉排氣煙道管脫落所致危險的能力，排氣煙道管系安裝於廚房內，其位置並非隱蔽。顧某作爲房屋實際控制人，只要稍加註意即可知道排氣煙道管脫落與否，卻疏於防範，未對該危險加以必要注意，導致死亡後果發生，其自身存有主要過錯。

法院判決

被告康某、趙某賠償原告顧甲(顧某之父)、鄭某(顧某之母)、顧乙(顧某之子)死亡賠償金、喪葬費、被扶養人生活費、精神損害撫慰金、律師費等共計292438.4元。

判案分析

本案是一起關於房屋出租人義務的典型案例，從而也引發了關於賠償責任主體、歸責原則、賠償對象等法律問題的探討，對於日益增多的租賃房屋侵權案件具有借鑑意義。

第一，出租人應承擔的義務。承擔責任的前提是負有義務，無義務則無責任。因此，對義務的界定是確定賠償責任的重要基礎。我國合同法概括性地規定了出租人就房屋出租所承擔的義務，即除當事人另有約之外，出租人主要承擔兩項義務：其一，提供符合約定要求的房屋及其附屬設施。根據常理以及公序良俗原則，該房屋及其附屬設施除符合約定的特殊要求外，至少應當不存在危及承租人、居住人或其他第三人人身、財產安全的隱患，即出租人就出租房屋及其附屬設備承擔瑕疵擔保義務。若因租賃物之瑕疵，侵害承租人或第三人的生命健康及財產安全，出租人因違反法定瑕疵擔保義務，應對承租人或第三人承擔賠償責任;其二，及時檢查、維修房屋及其附屬設施。在租賃期間，出租人應當經常進行檢查維修，保持房屋及其附屬設施的完好，不存在任何重大的安全隱患，以保障承租人或居住人的居住安全和正常使用。

本案中，康某、趙某作爲出租人，當然負有上述義務。首先，其提供的房屋煙道管內有麻雀巢，存在一定的安全隱患，違反了瑕疵擔保義務。而且其在出租房屋時未向承租人以及實際居住人告知該情況。其次，其對房屋之使用狀況未做必要的管理，未及時檢查發現熱水器排氣煙道管可能存在的安全隱患，未採取措施消除危險，違反了及時檢修義務。上述義務的違反與受害人顧某死亡的後果之間具有因果關係，兩被告應當對其行爲承擔責任。

嚴格出租人的管理責任，已成爲一種立法趨勢。出租人管理責任的嚴格，旨在解決目前日益增多的因出租人未盡適當管理的職責致使房屋安全隱患侵害他人人身財產的事件，從源頭上加強房屋安全管理。另一方面，要求出租人承擔一定的管理責任，是以其收取租金爲基礎的，具有合理性。並且可以改變出租人交付房屋後，對房屋的被使用狀況完全不予關心的現狀，督促出租人積極履行義務，以加強房屋安全。

第二，出租人賠償責任的歸責原則。我國現有的歸責原則主要有無過錯責任原則與過錯責任原則。民事責任歸責原則一般情況下應當爲一般過錯責任，只有法律明文規定時，才承擔無過錯責任和過錯推定責任。我國對於出租人賠償責任的歸責原則未做特別規定，故應當爲一般過錯責任，出租人不承擔證明其不具有過錯的義務。

本案中，在顧某的死因確定後，康某、趙某是否承擔賠償責任的焦點問題在於，其作爲房屋出租人對事故發生原因即排氣煙道管脫落是否存在過錯以及過錯程度。由於康某在事發後拆除了熱水器，使得法院無法通過鑑定等手段查明排氣煙道管脫落的真實原因，究竟是使用人的使用不當或人爲破壞，還是熱水器管道的質量問題或使用年限過長的緣故，惟有根據雙方提供的證據以及審理過程中的陳述進行推定。按生活經驗及常理，使用人在正常使用熱水器的過程中，不顧自身生命健康明顯地破壞熱水器排煙管道的可能性較低，而且事故調查中也未發現外人侵入的情況，因此基本可以排除破壞性脫落。

關於煙道管脫落究竟發生在交房前還是交房後，按照一般的房屋交接習慣，承租人在居住前通常會對房屋總體情況進行查驗，熱水器排煙管道並非隱蔽工程，如果交房時已經脫落，承租人應當能夠發現並向出租方提出異議，要求修復。從本案的情況分析，交房後脫落的可能性較大。由於居住人顧某實際佔有、控制房屋，應當對房屋內設施的使用安全負有更爲直接、主要的責任。特別是在房屋交接以後需要維修的，應當及時通知出租人或者在出租人不盡維修義務時自行維修。另一方面，根據被告方關於熱水器已經使用6年多的陳述，可推定排煙管道有可能需要維修或更新，而且管道內有麻雀巢，康某、趙某有責任在交付房屋時將前述事實告知承租人或居住人，並且在交房後仍負有檢修義務。故綜合上述情況，康某、趙某對事故的發生存有一定過錯，但僅負次要責任。