地產策劃書（精選8篇）
地產策劃書 篇1
從廣義來說，房地產策劃分爲以下三個內容。如果以下工作全部由房地產策劃公司執行就叫做房地產全程策劃。根據需要開發商可以選擇不同的菜單。
一，項目的前期定位策劃：即房地產開發項目的可行性研究，包括市場調研，項目定位，項目的經濟效益分析等。
二，項目的推廣整合策劃：包括項目的VI設計，項目推廣期、促銷期、強銷期、收盤期投放多種媒體的廣告方案設計和各種促銷活動的策劃方案等等。
三，項目的銷售招商策劃：包括售樓人員培訓，銷售手冊的編制，分階段銷售價格的確定等;項目的商業部分還要進行業態定位策劃和招商策劃。
全程策劃核心流程
現在中國房地產產業已從賣方市場轉變爲買方市場，結合房地產市場策劃營銷理論和實踐的運作方法，提出房地產全程策劃營銷方案，他從項目用地的初始階段就導入策劃營銷的科學方法，結合房地產行業的運作流程，逐步實施。其核心內容包括：
1、項目投資策劃營銷;
2、項目規劃設計策劃營銷;
3、項目質量工期策劃營銷;
4、項目形象策劃營銷;
5、項目營銷推廣策劃;
6、項目顧問、銷售、代理的策劃營銷;
7、項目服務策劃營銷;
8、項目二次策劃營銷;
房地產策劃人的六個職能
隨着房地產全程策劃理論的逐步完善，策劃師、諮詢顧問的作用重新被房地產開發商認識和接受。但他們依然會隨時被房地產開發商追問：策劃師或諮詢顧問有什麼用?如果我們僅根據字面意義，認爲策劃師或諮詢顧問就是出主意的，未免太過簡單。那麼，房地產策劃師或諮詢顧問究竟是幹什麼的?
從策劃師所擔負的職責角度考慮的話，我們認爲至少有六個方面的職能。
醫生的職能就好像醫生爲了對症下藥，選擇最佳醫療方法，必須對患者進行仔細檢查，通過對各種診斷結果、化驗報告進行綜合分析，最後得出正確的診斷結論。
房地產策劃師或諮詢顧問受房地產開發商委託，對所開發的項目進行詳細的診斷分析，在瞭解了項目所在地的區域規劃、區域經濟發展水平、居民收入、周邊房地產業競爭狀況、區域人文地理環境、生活習性等信息後，針對“建什麼”?“怎麼建”?“賣給誰”?等要素，提出項目的概念設計定位，畫出概念規劃圖。而住宅對居住者的健康有很大關係，房地產策劃師或諮詢顧問既要從市場有效需求角度，還要從居住者健康與舒適的角度，恰當地爲項目進行人性化的定位。
法律顧問職能
爲了規範房地產市場，國家和地方政府頒佈了各種與房地產建設有關的法律制度和法規條文，還有一些僅靠法律法規解決不了的問題，如項目對周邊居住環境的影響(施工噪音、陽光遮蓋等)，土地代徵、國際政治風雲、國家對外關係以及國內經濟發展、或類似奧運、WTO、西部開發等對房地產開發的影響情況、甚至城市規劃、區域建築物高度、道路寬度限制……等，必須以法律法規爲準繩或合理避規、或進行調解、或遵照執行。而這些房地產開發商並不完全掌握。
財務專家職能
房地產開發商擁有資金，但房地產策劃師或諮詢顧問可以告訴你如何更有效的運用資金，房地產策劃師或諮詢顧問是站在開發商的立場上，爲開發商的項目進行全程策劃，並要保證項目在未來暢銷，其目的是就是要在同樣的資金投入情況下，獲取最大的投資收益。其手段主要不是通過降低成本，而是通過資金的合理分配——將資金投在能使項目增值的創意設計上。
導演的職能
房地產策劃師或諮詢顧問是房地產開發商與設計單位、施工單位、銷售公司、廣告代理商、物業管理公司的橋樑和紐帶，其職責就是通過上述企業的協調配合，將項目的概念定位演繹成功。
船長的職能
認爲房地產策劃師或諮詢顧問的工作只是出主意的人也有很多，實際上，當項目的概念定位成爲設計圖、施工圖後，其重要工作就是在現場進行監理，如果把設計圖看作海圖的話，就是要嚴格按照海圖航線航行，局部變動必須徵的船長同意，只有這樣才能保證項目概念定位準確實施。
環境問題專家
這裏所謂的環境問題不是地球變暖、酸雨增加的“大環境”問題，而是居住小區的環境美化、社區景觀與周邊街道環境、自然環境的協調的“小環境”問題，同時居住區的人性化，也往往是通過居住區景觀的可入性得以體現。而居住區景觀構成將極大的影響項目的未來銷售，而景觀風格定位及如何實現則取決於房地產策劃師或諮詢顧問。
可見，房地產策劃師或諮詢顧問是通才型人才，同時，一個房地產項目的全程策劃也不是一個或幾個房地產策劃師或諮詢顧問就可以完成，而十數個甚至數十個專家組成的羣體才能夠完成。
房地產策劃師國家職業資格
房地產策劃師是指從事房地產行業的市場調研、方案策劃、投融管理、產品營銷、項目運營和物業管理等工作的策劃人員。從事的主要工作內容包括：房地產項目的市場調研和諮詢策劃;整合設計、建設、營銷、廣告、服務等資源，制定策劃方案;房地產項目的產品營銷工作;房地產項目的運營工作。
20xx年3月31日，勞動和社會保障部正式向社會發布了以“房地產策劃師”爲主的第三批10個新職業，引起了社會各界的廣泛關注和高度重視，規範新職業的相關工作也正在緊鑼密鼓進行中。此批發布的新職業是05年2月勞動和社會保障部組織專家對新申報的職業活動進行審覈，並通過社會公示程序廣泛徵求了有關方面的意見，最終評審通過的。
房地產策劃師職業的確立，不僅可以培養大批專業人才，解決房地產行業對人才的迫切需求;而且可以擴大社會就業途徑，保證房地產行業的健康、持續、高速發展，對加快推進社會主義現代化具有十分重要的意義。隨着我國房地產行業的發展，一支全新的房地產策劃隊伍正在產生並迅速成長，預計5年後，我國將會有幾十萬乃至上百萬人員走上從事房地產策劃師的崗位。
20xx年12月15日，由中國房地產及住宅研究會主辦、房教中國網承辦的“首屆中國房地產策劃師年會”在北京大學隆重舉行。此次大會作爲中國房地產策劃師第一次全國性的行業聚會，是國家推行房地產策劃師職業資格認證制度以來的首次年會。標誌着“房地產策劃師”這一中國房地產業服務羣體進一步朝着職業化、規範化方向邁進，也標誌着“房地產策劃師”這一中國房地產業服務羣體進一步朝着職業化、規範化方向邁進。而中國房地產策劃師聯誼會的成立，將建立起房地產策劃師的思想領地和精神家園，充分展示中國房地產策劃人的智慧和風采，進一步推動中國房地產策劃業及整個房地產行業的規範、健康發展。
房地產策劃的地位和作用
地位
第一、房地產策劃在知識經濟時代屬於智力產業，能爲房地產企業創造社會價值和經濟價值。二十一世紀是知識經濟時代，知識經濟的一大特徵是智力、智慧產業將得到進一步發展，社會所需的知識比任何時代要豐富得多。成功的房地產企業，其價值越來越取決於他們的從策略面與左右面上取得生產、分配及應用知識的能力。這種能力，就是思想、智力、方略等。智能與財富結合在一起，還會爆發出巨大的能量。
第二、房地產策劃在房地產企業充當智囊團、思想庫，是企業決策者的親密助手。主要表現在：首先，房地產策劃是接觸面大、實踐廣泛。從項目選址直到物業服務的每個環節，策劃活動都參與其中。其次，房地產策劃的案例精彩、手段多。在房地產策劃的每個成功案例中，都有不少精彩絕妙的概念、理念、創意和手段。第三，房地產策劃的思想活躍、理論很豐富。由於衆多策劃人努力實踐，勤奮耕耘，在創造許多精彩的項目典範和營銷經典的同時，還梳理出不少閃光的策劃概念、思想和總結出富有創見的策劃理論。這些都給房地產企業以智力、思想、策略的幫助與支持，給房地產企業出謀劃策，創造更多的經濟效益。
第三、房地產策劃在房地產開發項目建設中自始至終貫穿一起，爲項目開發成功保駕護航。房地產開發項目建設要完成一個項目週期，需要經過市場調研、項目選址、投資研究、規劃設計、建築施工、營銷推廣、物業服務等一系列過程，這些過程中的某一環節出現問題，都會影響到項目的開發進程，甚至使項目變成半拉子工程。房地產策劃參與項目的每個環節，通過概念設計及各種策劃手段，使開發的商品房適銷對路，佔領市常
作用
第一、房地產策劃能使企業決策準確，避免項目運作出現偏差。房地產策劃是在對房地產項目市場調研後形成的，它是策劃人不斷地面對市場而總結出來的智慧結晶。因此，它可以作爲房地產企業的參謀，使企業及企業家決策更爲準確，避免項目在運作中出現的偏差。
第二、房地產策劃能使房地產開發項目增強競爭能力，使其穩操勝券，立於不敗之地。近年來房地產企業重新“洗牌”，概念不斷創新，開發模式不斷突破，一個個近千畝的大樓盤相繼出現，競爭越來越激烈，決定者大有“四面楚歌”的感慨。在這種情況下，房地產策劃就更能發揮它的特長，增強項目的競爭能力，贏得主動地位。
第三、能探索解決企業管理問題，增強企業的管理創新能力。房地產企業要贏得市場，商品房要賣得出去，重點是管理創新。策劃人幫助房地產開發企業管理創新，就是遵循科學的策劃程序，從尋求房地產開發項目的問題入手，探索解決管理問題的有效途徑。
第四、能有效地整合房地產項目資源，使之形成優勢。要開發好一個房地產項目，需要調動很多資源協調發展，如概念資源、人力資源、物力資源、社會資源等。這些資源在房地產策劃還沒參與以前，是分散的、凌亂的，甚至是沒有中心的。房地產策劃參與到各種資源中去，理清它們的關係，分析他們的功能，幫助它們團結一起，圍繞中心，形成共同的目標。
地產策劃書 篇2
項目概況
江南新地商業街位於廣州市海珠區江南西商業中心，地鐵(江南西)a出入口。項目貫穿江南西路全程，東接江南大道，西連寶崗大道，與地鐵二號線江南西站無縫接駁，與周邊的廣百新一城、摩登百貨、江南西原有商業街等形成優越的立體式業態互補商圈。江南新地商業街屬人防工程，由裕龍投資集團開發的海珠區唯一的商業旺區。爲地下兩層建築，分爲兩期，一期建設長520米，建築面積約爲二萬多平方米;二期爲330米。江南新地分爲五大區域，各自擁有不同景觀。其江南新地首次採用地下雙層複式形式，高7米，共有200多間白金旺鋪，鋪鋪臨街，獨享地下街鋪形式，設有13個出入口直達地面，過百個停車位。
項目定位
針對江南西現有業態的結構不平衡，江南新地採取錯位經營，定位爲吸引廣州白領消費的主題商場，並把服務對象鎖定在以日漸具有雄厚消費能力和潛在消費能力的25-45歲年齡段爲主的消費者身上。江南新地所招進場內的商戶出售的商品都是各種切合白領特性的潮流、時尚的商品，並極力營造一種有特色、有情調、環境優雅的氛圍。隨着節假日的增多，消費者不只是單純地追求傳統的消費模式，而是尋求一種獨特的、新鮮的、舒適的假日消費方式和消費場所。江南新地商業街針對消費者這些需求，向消費者提供這樣一種集飲食、娛樂、購物於一體的消費空間，滿足消費者對需求，並向消費者提供大量的潮流資訊。
地鐵的開通，帶來了交通的便利，縮短了地域距離，同時也給江南新地帶來了無限的商機。江南新地以經營各類高品質、新潮、時尚、典雅、特色的商品而著稱，不僅吸引了本地大批追求時尚、品質的白領一族，還引來了廣州市以外的年青消費一族。
經營成績
自從廣州江南新地20xx年4月29日開業以來，其日流量最少2萬人次，最高峯甚至達到8萬人次;月租金也由最初的每平方米300元漲到現在的800元以上，最高的租金達1200元/平方米!給當地帶來了巨大的經濟效益和社會效益，創造了廣州乃至國內商業運作的一個奇蹟。
項目成功的原因
江南新地之所以取得巨大的成功，與項目的定位明確，主題鮮明，準確抓住目標消費羣的時尚、特色、潮流的消費口味及體驗式消費趨勢是分不開的。
針對消費者的需要，除了在招商定位上引入了各類高品質的品牌商家外，還引入了潮流特色商家。
除此之外，物業持有者堅持只租不賣、統一經營、統一管理的經營策略使得商場的發展有了良好的延續性，得以持續發展。
活動方案
一、開業盛典
活動目的:爲商場開業造勢，引起話題，吸引大家的眼球，增加商場知名度。活動主題:開業盛典
活動時間:20xx年4月29日
活動地點:江南新地露天廣場
活動形式:啓動儀式和舞臺表演
活動亮點:邀請海珠區區領導、tvb當紅明星黃宗澤，廣州電視臺著名主持人孫小莉、趙榮擔任主持
活動內容:
1，啓動儀式(上午)
1)迎賓
2)領導致辭
3)啓動儀式，區領導、集團領導、商戶代表和
黃宗澤共同啓動拉桿臺，魚同水注入鏤空透
明江南新地logo中。
4)舞臺表演
a、明星演唱
b、明星與現場觀衆互動
c、運動服裝秀
d、女子led鼓樂表演
e、街舞—雙截棍
f、休閒服裝秀
g、魔術
h、眼鏡秀
i、品牌棒!約翰表演飛麪糰
j、數碼產品秀
地產策劃書 篇3
◆項目概況
江南新地商業街位於廣州市海珠區江南西商業中心，地鐵(江南西)A出入口。項目貫穿江南西路全程，東接江南大道，西連寶崗大道，與地鐵二號線江南西站無縫接駁，與周邊的廣百新一城、摩登百貨、江南西原有商業街等形成優越的立體式業態互補商圈。江南新地商業街屬人防工程，由裕龍投資集團開發的海珠區唯一的商業旺區。爲地下兩層建築，分爲兩期，一期建設長520米，建築面積約爲二萬多平方米;二期爲330米。江南新地分爲五大區域，各自擁有不同景觀。其江南新地首次採用地下雙層複式形式，高7米，共有200多間白金旺鋪，鋪鋪臨街，獨享地下街鋪形式，設有13個出入口直達地面，過百個停車位。
u項目定位
針對江南西現有業態的結構不平衡，江南新地採取錯位經營，定位爲吸引廣州白領消費的主題商場，並把服務對象鎖定在以日漸具有雄厚消費能力和潛在消費能力的25-45歲年齡段爲主的消費者身上。江南新地所招進場內的商戶出售的商品都是各種切合白領特性的潮流、時尚的商品，並極力營造一種有特色、有情調、環境優雅的氛圍。隨着節假日的增多，消費者不只是單純地追求傳統的消費模式，而是尋求一種獨特的、新鮮的、舒適的假日消費方式和消費場所。江南新地商業街針對消費者這些需求，向消費者提供這樣一種集飲食、娛樂、購物於一體的消費空間，滿足消費者對需求，並向消費者提供大量的潮流資訊。
地鐵的開通，帶來了交通的便利，縮短了地域距離，同時也給江南新地帶來了無限的商機。江南新地以經營各類高品質、新潮、時尚、典雅、特色的商品而著稱，不僅吸引了本地大批追求時尚、品質的白領一族，還引來了廣州市以外的年青消費一族。
◆經營成績
自從廣州江南新地2019年4月29日開業以來，其日流量最少2萬人次，最高峯甚至達到8萬人次;月租金也由最初的每平方米300元漲到現在的800元以上，最高的租金達1200元/平方米!給當地帶來了巨大的經濟效益和社會效益，創造了廣州乃至國內商業運作的一個奇蹟。
◆項目成功的原因
江南新地之所以取得巨大的成功，與項目的定位明確，主題鮮明，準確抓住目標消費羣的時尚、特色、潮流的消費口味及體驗式消費趨勢是分不開的。
針對消費者的需要，除了在招商定位上引入了各類高品質的品牌商家外，還引入了潮流特色商家。
除此之外，物業持有者堅持只租不賣、統一經營、統一管理的經營策略使得商場的發展有了良好的延續性，得以持續發展。
u活動方案
一、開業盛典
活動目的：爲商場開業造勢，引起話題，吸引大家的眼球，增加商場知名度。活動主題：開業盛典
活動時間：2019年4月29日
活動地點：江南新地露天廣場
活動形式：啓動儀式和舞臺表演
活動亮點：邀請海珠區區領導、TVB當紅明星黃宗澤，廣州電視臺著名主持人孫小莉、趙榮擔任主持
活動內容：
1，啓動儀式(上午)
1)迎賓
2)領導致辭
3)啓動儀式，區領導、集團領導、商戶代表和
黃宗澤共同啓動拉桿臺，魚同水注入鏤空透
明江南新地Logo中。
4)舞臺表演
A、明星演唱
B、明星與現場觀衆互動
C、運動服裝秀
D、女子LED鼓樂表演
E、街舞—雙截棍
F、休閒服裝秀
G、魔術
H、眼鏡秀
I、品牌棒!約翰表演飛麪糰
J、數碼產品秀
地產策劃書 篇4
對公司擬投資項目進行初步考察，掌握基本情況和信息，制訂具體的市場調查計劃，開展正式的房地產市場調研工作，提出項目操作的初步總體思路，對項目入行初步的市場定位，爲公司管理層的投資項目決策提供依據。
主要工作內容：
一、對項目位置、規劃紅線圖、項目相關的法律手續文件、項目周邊環境、項
目所在區域的市政規劃入行了解熟悉;
二、開展房地產市場調查
①市場環境調查分析
對項目所在地的城市規劃、宏看經濟、人口規模、土地資源和房地產市場入行考察
②房地產市場調查分析
對項目所在地的房地產市場供給、需求狀況、價格現狀和趨勢、產品類型及市場缺位、銷售渠道入行具體調查。
三、項目初步定位
根據相應的市場研究分析後，初步明確項目的形象定位、產品定位、價格定位等，爲項目開發提供切實可行的依據。
四、提出初步的項目操作總體思路。
第二階段：項目開發階段
跟蹤動態市場行情，進行競爭樓盤和競爭對手調查、消費者調查，對本開發進行優劣勢分析，入一步明確的項目市場定位和項目的總體操作思路，提出相應的營銷策略;
主要工作內容：
一、開展房地產市場動態調查
深入瞭解項目所在區域的房地產市場供應、需求狀況，價格現狀和未來發展趨勢，產品類型、銷售渠道。
二、開展競爭樓盤和競爭對手勢態調查分析
①競爭樓盤掃描
②替在競爭對手入入可能掃描;
③供給量分析
④競爭對手的產品分析，包括房型、規劃、土地、綜合配套;
⑤競爭對手的市場定位及趨向
⑥競爭對手的價格基準分析
⑦競爭對手的背景和實力。
三、進行消費者調查，明確項目的目標客戶羣
①消費者的二手資料分析
②競爭對手消費者輪廓描述(職業特徵、消費關注、消費心理、產品選擇)
四、明確項目的市場定位，明確項目的總體操作思路
根據深滲透的市場研究分析後，明確項目的形象定位、產品定位、價格定位等;明確項目的總體操作思路
①產品分析
②本項目的SWOT分析(優劣勢分析)
基於SWOT分析(優劣勢分析)提出針對性的營銷策略
五、戰略分析與規劃
①項目賣點回納
②營銷總策略
③銷售價格總策略
④總推案分階段策略
⑤公關與宣傳總策略
⑥營銷推廣項目的策劃
*各階段推廣主題策劃
*各階段營銷分析與總彙
*各階段市場動態分析與對策
*各階段客戶總體分析與推盤策略
滲透市策劃、強銷策劃、促入策劃對本項目進行分析
六、最終確定銷售渠道選擇
①自售
②代理：
通過邀請招標或公開招標等方式確定入圍的專業物業代理公司
對項目進行交底，要求各投標代理公司各自提交營銷策劃報告
組織公司相關人員對《營銷策劃報告》入行評審，選取最優方案，確定物業代理公司。
簽訂《項目顧問服務合同》或《銷售代理合同》，明確合作雙方、合作方式、合作內容、時間、權利、義務，付費標準與付款方式等。
注：如選擇專業的物業代理，則本項目的全程營銷策劃及銷售執行均由代理公司完成，貫穿項目的開發全程。
第三階段：資源整合，完善銷售所需手續，蓄勢待發，預備銷售
主要工作：
一、完成銷售的人員配備，制定銷售人員的考覈獎勵制度，組織銷售培訓;
二、制定銷售模式、設計銷售組織的架構;
三、其他物料準備完成，售樓處的佈置、樣板房、國土部門戶型的測繪報告書、《房
屋認購書》樣本、《房地產買賣合同》樣本、售樓書和廣宣彩頁;
第四階段：銷售執行
制定詳盡可行的營銷策略及階段性的銷售目標和計劃，全程監控項目銷售的執行情況，並適時作出針對性的策略調整，實現公司開發項目的目標利潤率;
主要工作：
一、制定詳盡可行的營銷策略並組織實施
①銷售總體策略房地產營銷策劃流程具體說明
銷售的總體戰略思路和目標的制定
銷售模式的選擇和設計
銷售階段的劃分和時機選擇
②推盤策略
選擇時機
選擇房源
銷控計劃
總體均價的制定
制定一房一價的價目表
單體差價的要素指標與係數體系，產品系數、樓層係數、景觀係數、朝向係數、房型係數等
④付款方式
優惠政策
分期、分類的動態價格策略：內部認購的數量和價格政策
市場預熱期的價格政策和數量控制
開盤價格的動態策略
SP(銷售推廣)活動價格策略和銷售控制
調價計劃和調價技術
整體價格和房源調價技術
⑤廣告策略
主題制定房地產營銷策劃流程詳細說明
品牌形象定位
媒體計劃
廣告創意
現場包裝設計：
1、圍牆2、廣告牌3、LOGO指引牌4、大樓包裝5、樣板房裝修風格概念
二、制訂階段性的銷售目標和計劃，全程監控銷售執行情況，及時反饋市場信息、銷售狀況，對反饋的信息加以分析和彙總，適時做出具有針對性的調整;
三、完成銷售，實現公司項目的目標利潤率，提交營銷總結報告。
地產策劃書 篇5
一、確立目標
招商策劃是招商過程的第一步，那麼，招商策劃程序的第一步又是什麼呢?策劃程序的第一步是確立目標。只有目標確立了，策劃工作才能做到有的放矢。確定目標包括三個方面：
第一，要達到的目標是什麼;
第二，圍繞目標進行隨後的一切工作;
第三，目標是否得到了實現。比如，要策劃一次海外的新聞發佈會。在策劃過程中，首先得確定這次新聞發佈會的目標是什麼?我們要達到一個什麼目的?通過新聞發佈會，我們或者是要讓世界瞭解我們的投資環境，瞭解我們的優惠政策，提高我們的知名度;或者是推出多少項目。目標確立之後，隨後要圍繞目標蒐集各種資料，制定各類方案，最後檢查目標是否得到了實現。
二、廣泛蒐集各方面資料
招商策劃程序的第二步是廣泛地、大量地收集信息，獲取情報。信息收集對招商工作來說，顯得尤爲重要。從一定程度上來說，招商過程就是一個收集信息、尋找機遇、尋求合作伙伴的過程。一個地區、一個單位的信息流量大、信息面廣，就有可能獲得較多的招商機會，取得較好的招商成績。如果信息閉塞，與外界交往甚少，要想招到較多的項目是不可想象的。因此，在招商策劃中，收集資料、獲取信息是非常重要的一環。收集信息時要把握如下幾個要點：
第一，既要注重信息的針對性，但也不要放過信息的廣泛性。如我們策劃新聞發佈會時，事先理所當然要重點收集與新聞發佈會相關的資料及信息，但也不要放過附帶而來的一些資料及信息。因爲有時稍加留心就可以獲得一些意外收穫。這一點在廣州經濟技術開發區的招商史上不乏其例。如某廣場項目就是偶爾從報刊上獲得的一則消息而因此引進的。
第二，要注意改進收集資料、獲取信息的手段。信息瞬息萬變，信息交換日益頻繁，信息流量不斷增加，獲取信息的方式也在不斷更新。我們要嘗試採用各種先進的手段來收集信息。
第三，要對信息及時加以處理，並提高加工處理信息的能力。信息是有時效性的，一定期限內信息纔有價值，過時的信息是一錢不值的。我們要提高對信息的分析、處理和加工能力，對信息進行深加工，從而使信息的價值量大增。
三、制訂各類招商方案
制訂方案是招商策劃的一個重要程序，因爲方案的優劣直接影響招商策劃後幾個程序的進行，直接關係到招商效果的大小。因此，必須極爲重視招商方案的制訂這一環節。
招商方案的制訂要考慮兩個因素：一是方案的可行性，二是方案的可選擇性。制定招商方案要切合實際，制訂的目標要能夠實現，或者說經過努力能夠實現。不能不顧實際和可能憑空拍腦袋，不切實際，制訂無法實現的方案。所謂方案的可選擇性，就是指要同時制訂各類方案，以利於決策人物能比較選擇其中最優的方案。爲什麼要同時提出各類招商方案?這是因爲方案的提出與實施之間有一個時間差，在這個時間差裏，可能會由於政策、市場或政治、軍事、文化等因素的變化而使整個招商環境發生改變，從而使原先制訂的招商方案無法實施。如果我們同時制訂幾類招商方案，當一個方案不可行時可以實施另一個方案，這樣就能化被動爲主動。比如，在策劃海外的新聞發佈會時，可以預先提出在美國、德國或日本舉行等幾類方案，以利比較選擇。
四、比較選擇各類方案
各類招商方案提出來了，比較選擇其中最合適、最理想的方案也就成爲招商策劃中一個帶有決策意義的重要環節。如果方案選擇得好，繼而進行的招商工作就有可能取得好的成績;如果方案選擇不當，就會影響效果。
那麼，如何比較選擇各類招商方案呢?
第一，要考慮招商方案是否與我們招商工作的長遠戰略目標相一致。前面已經提到，招商是一項系統工程，我們對本地區、本單位的招商工作要站在戰略的角度進行準確的目標定位，在組織一項具體的招商活動時，首先要考慮招商方案是否與我們長遠的招商目標相一致。
第二，要選擇成功率較高的一種方案。成功率的大小與方案的科學性和創造性有關，也與外方的政治、經濟、宗教、文化、地理等因素有關，要選擇雙方有良好合作意向，把握較大的招商對象。
第三，要選擇成本較小，而效果又相對較好的一種方案。成本包括機會成本和貨幣成本。機會成本是指我們在得到一個機會時而又去另一個機會所付出的代價。如我們決定到美國招商的同時，失去了在日本招商的可能性。我們在比較選擇方案時，要選擇機會成本和貨幣成本都較小，而效果又較好的一種方案。
五、方案的實施
方案的實施就是將招商方案付諸實際、付諸行動的過程。一般說來，實施的方案是在各類招商方案中經過了嚴格篩選和充分論證的，是可行和可靠的方案。因此，實施過程中要遵守原方案中制訂的程序、原則和操作辦法，不得隨意變更時間、地點、出席會議的人員等，在萬不得已的情況下才改變會議的有關事項。方案的實施一般是一段較爲集中的不太長的時間，如舉辦一個招商會一般只是一星期左右。在方案的實施期內，參加招商會的有關人員最好一天開個碰頭會，交流當天的工作情況，明確下一天的工作任務。這樣做可以避免工作的盲目性，使大家做得心中有數，有利於在工作中互相支持，加強協調。招商會有其自身的特點，招商方案也有其不同一般的特性。招商方案的實施過程中，尤其要注意信息的捕捉和資料的收集、儲存、整理，這樣才能保證招商會獲得儘可能大的收穫。因此，在整個招商活動期間內，需組織儘可能多的力量，主動出擊，廣交朋友，挖掘新的信息，建立新的招商渠道。
六、方案實施後的跟蹤和反饋
招商方案較爲集中的實施階段結束後，並不是招商方案全部過程的完結，更不是招商策劃的終止。要圓滿地完成整個策劃工作，還有一道必不可少的程序――方案的跟蹤、反饋。跟蹤得好，能鞏固和擴大招商會的成果，達到事半功倍的效果;跟蹤得不得力，則有可能前功盡棄。因此，策劃者要極爲重視方案的跟蹤、反饋工作。
跟蹤和反饋主要表現在以下幾個方面。
第一，主動徵詢和收集外方(他方)對整個招商方案(如招商會)的意見。在外商或他人眼裏看來，本次招商活動成功的地方在哪裏?需要改進和注意的地方在哪裏?通過收集這些反饋意見，對我們在以後進行類似的招商策劃和制訂招商方案時能有所借鑑。
第二，對在招商活動中所捕捉到的信息要繼續跟蹤，對新接觸的外商要保持聯繫，不要出現招商會一結束，信息和來往就隨之終止的局面。對有意向的合作項目，要在方案實施之後創造條件促其儘快簽約。
第三，對在招商活動中已簽約的項目要加快立項和報批工作，促使項目儘早上馬，促使外資儘快到位，使合作項目進入實質性的實施和建設階段。
第四，對";如何做好方案實施後的跟蹤反饋工作";也應制訂一個方案，分工到人，明確職責，並定期檢查跟蹤、反饋工作的成效。
地產策劃書 篇6
一是策劃爲先。在整個項目開發過程中，從思維上應該策劃在先，包括項目認證、風險評估、資金渠道、市場定位、規劃設計、施工招標、工程管理、材料選擇、形象包裝、開盤銷售、廣告宣傳、營銷策略、物業管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系統策劃，策劃是建立在相應的市場調查的基礎上，調查既可以是一手的資料，也可是二手的，如包括政府統計口徑、銀行統計口徑、統計局、商業局、房管局、國土局、稅務局等部門的統計年鑑，瞭解和分析市場購買力及消費趨勢等等。根據不同的環節有針對性的展開調查，如圍繞消費者的生活形態，圍繞區域的樓盤情況，圍繞促銷策略等等。
二是創新爲贏。在整個策劃過程中均應該進行營銷策劃創新，包括建築形態、佈局規劃、戶型設計、整合營銷、廣告宣傳、公關活動、物業管理、融資方式等等，如在支付方式上，與金融有效結合;在價格制定上，有效利用消費者的心理;在宣傳和定位上，利用消費者好奇、虛僞等心理。如關注小孩教育、與名人做鄰居、零首付、組合銷售、在促銷上閤家歡禮品組合：丈夫贈送健身禮券、妻子贈送美容禮券、兒女贈送少年宮課程一門、老人贈送全面身體檢查一次等等。同時要全程爲握，房地產開發的全程策劃，每個環節、每道工序、每個細節都相當重要。如市場調研、市場分析、市場定位、市場形象、市場促銷。
三是塑造差異。差異化能夠創造競爭優勢，在房地產策劃過程中，應在不同層面塑造差異，如建築風格、外立面、風系設計、光系設計、戶型設計、佈局空間設計、功能設計、智能化設計、逃生設計等等。在差異的塑造過程中，應在價值提升、吸引眼球、新穎性和成本方面權衡考慮，因爲企業的目的是營利爲本。
四是整合營銷。一方面房地產企業在項目開發或經營中要體現人性化意識，關注企業形象、項目形象、員工形象、產品用料、營銷方式等等，另一方面要善於整合，在定價方式、開盤起價、價格策略、付款方式、營銷主題、廣告創意、投放媒體、投放時間、媒體選擇、賣點營造、物管承諾等方面都應該組合和整合。如引進組合家電、組合廚房;社區綜合配套，整合內外部資源等等。在傳播方面，從炒地段到炒升值潛力，從炒概念到炒設計和戶型;從軟文到單葉，從電視廣告到車體、廣播和戶外廣告等，在生活方式、生活品味等方面區塑造創意點。在品牌定位方面，根據消費形態和樓盤實際情況，尋找相應的目標消費羣體，同時要善於培育樓盤的子品牌。當然，對於房地產銷售力的實現，單純靠品牌概念的輸出無法達成，實在的產品和價格纔是實現銷售力的關鍵所在，因此應輸出多元化的產品信息，提升樓盤的價值感，打動更加理性的消費羣，爲產品注入一些新的元素，賦予產品更加新鮮的形象，從而保持品牌的新鮮感。
總之，未來的社區將更加在產品自身方面加以關注：如園林設計好，有較大的休閒活動空間;間隔合理、實用率高、採光好、空氣流通;樓距較大，有開敞的空間和視野;完善的小區配套，物業管理好，最好是封閉式管理;交通、購物方便，使房子成爲有文化氣息的房子，成爲有創造力的房子。在營銷傳播上：抓住目標消費者的心態，務求直指人心，在銷售策略、廣告策略投其所好，促成他們購買，同時根據目標消費羣的特性，配合產品的
特點，使廣告投入針對性更強更直接。一方面是組合利用軟文、公關和不同形式的廣告，在設計和投放過程中創新，另一方面是有效把握目標消費羣體的消費心理和行爲，關注其消費形態，從而有針對性地開展相應地傳播和促銷活動。
房地產營銷策劃方案範文
第一篇：分析篇
一、市場背景：
漢沽位於天津東部濱海地區，是天津濱海新區的重要組成部分，轄區面積441.5平方公里區政府坐落在寨上街轄區內，全區共有常駐人口17萬。漢沽是我國重要的化學工業基地之一，已形成以海洋化工爲主，多門類綜合發展的工業體系，全區共有工業企業300餘家，主要有製鹽、化工、輕紡、服裝、冶金、機械加工等十多個工業門類。漢沽不僅是一個工業重地，而且還是一個魚米之鄉，盛產水稻、水果及水產品。其中的茶澱葡萄和水產品久負盛名。
所在寨上街，其南部爲天津老牌化工企業—天津化工廠，她曾爲漢沽區的發展立下了汗馬功勞，但隨着改革開放的進行及國有老企業的通病，企業的效益大不如前，也在某種程度上影響了漢沽區的發展。隨着漢沽新一屆領導班子對當地經濟結構的調整，將第三產業作爲漢沽區結構的補充體，使漢沽成爲一個經濟結構多角化的地區，從而保證漢沽區經濟的健康、可持續發展。
二、競爭對手分析：
由於漢沽房地產市場的發展屬於初級階段，市場對價格的敏感度較高，面對產品的認知及感知程度相對較低，故此我們在分析競爭對手時主要針對地段、價格、產品三個層面進行歸納與比較，我們將其分爲直接競爭對手與間接競爭對手。
1.在漢沽我們的直接競爭對手是誰呢?
2.在漢沽我們的間接競爭對手?
在漢沽市場中我們將綠地人家、濱河小區及富達花園定爲間接競爭對手，具體原因我們分列如下：
綠地人家處於天化的附近，濱河小區處於烈士陵園附近，他們都遠離於城區中心相對的位置優勢，不足以與第壹城形成競爭態勢。富達雖與第壹城相鄰，但其銷售已近尾聲，故並不對第壹城銷售造成直接威脅;
綠地人家的產品規劃屬純南方模式，不能與本地居住習慣相對接;而濱河小區的產品規劃雖與本地居住習慣相符，但其產品的規劃、設計水平與第壹城相比較仍不在同一層面，要落後與第壹城。而富達花園的規劃、設計，仍初級產品形態;
綠地、濱河及富達的銷售均價與第壹城相差500元左右，故此在目標人羣層面，不與第壹城形成直接競爭。
三、競爭項目基本信息：
項目名稱 規劃面積 銷售均價 基本情況
綠地人家27萬平方米1760社區規模較大，銷售單價較低，一期開發面積7萬平米，整體社區規劃及戶型設計較爲南方化，銷售樓層以一、二、三、六層爲主。
濱河小區 12萬平方米 1584 社區規劃有中心景觀帶，五層建築形態，社區無會所，鄰近薊運河及烈士陵園，價格優勢明顯，戶型面積控制較好，並帶簡單裝修。
井田·藍月灣 6萬平方米 2050 l型地塊，與第壹城一路之隔，戶型、價格、配套與第壹城相近。
分析：從已銷售的戶型比來看，其中兩室佔了絕對的比例，即便是頂層的兩室也由於價位較低得到了市場的認可，所以我們有理由說，漢沽市場的主要需求在兩室，對於一室戶型的銷售由於存量較大，我們仍需給予足夠的重視。在兩室的銷售當中主要以a、b、e戶型爲主導，是典型的經典戶型，面積在90—100㎡之間，這樣也從另一側面反映了我們客戶的主流消費價格在18萬左右。
3.樓棟售出率分析
分析：在我們項目樓棟售出情況的分析中我們可以看出，大量消費出現於臨街與臨學校的一面，而在景觀中心區附近的樓棟銷售情況一般。出現這種情況的原因，一方面是現場銷售控制的原因，一方面也與居住觀念有關。但這樣的銷售情況也爲項目後期景觀節點釋放後的銷售，提供有力的產品支持。
4.已售出產品面積區間與總價格區間分析：
四、已購客戶分析
1.付款方式分析：
分析：我們從已成交的客戶付款方式的比例中可以看出，一次性付款與貸款的比例相差較大，說明當地的消費者在消費能力上雖有一定的問題，但他們具有相當穩定和充足的還款能力，且在消費意識上較爲超前，這當然也與客戶的職業及受教育的程度有關。
2.年齡結構分析：
分析：我們從已購客戶的年齡層面上去分析，主要可以得出的判斷是我們的客戶以中年人爲主，他們對新事物的接受能力較強，具有一定的購買力及資金支配能力，相應對生活質量的要求也較高。而且我們從客戶的年齡層次分析中還可以得出另外一個問題，即是他們的需求不只存在於房子一方面，在生活當中還有更多的需求，比如：子女的教育問題、娛樂問題、收入及職業狀況問題等。由於漢沽當地羣衆對當地經濟狀況的擔憂，更多反映出的是對子女教育的關注較多。
3.行業分析：
行業 累計銷售套數 累計百分比
天化 58 30.05%
石化 5 2.59%
個體及私營 36 18.65%
銀行 9 4.66%
學校 9 4.66%
醫院 5 2.59%
鹽場 6 3.11%
稅務 5 2.59%
規劃局 2 1.04%
保險 2 1.04%
其它 56 29.02%
總計 193
分析：從已購客戶的行業特徵來看，大部分的已購客戶集中在企、事業單位及個體行業。由此所反映出的是我們業主大部分爲工薪階層，其收入狀況較穩定，收入水平相對較優厚。而這樣的客戶在漢沽當地的數量較多，爲我們提供了較好的市場承接力，且在一方面確定了我們主要的宣傳目標。
4.居住區域分析：
分析：從項目已購客戶現居住區域情況的分析中，我們可以看出我們的主要消費對象仍是以漢沽城區附近的居民爲主，且以天化宿舍爲主，這樣即爲我們以後的宣傳通路指明的方向。
五、產品前期市場推廣簡要分析：
在前期的媒介宣傳過程中，主要是對漢沽區的發展、順馳的品牌、工程質量、物業及部分戶型進行了市場傳達。其項目的促銷活動，主要是結合項目的工程節點進行了一些老客戶的維繫活動。
在我們對宣傳及活動的分析當中，發現了其中存在三個方面的問題。一是宣傳主題與客戶需求上的錯位，也即宣傳內容的針對性不強;二是在各宣傳節點上的訴求不能成爲體系，缺乏對項目主題的支撐;三是宣傳中對產品的價值宣泄不足。
六、分析|總結：
1. 對市場、產品、消費者的總結：
我們在前面對市場及競爭對手、產品及客戶進行了一個簡要的分析，通過分析我們得出我們對市場、產品及市場中的消費者的理解，我們在明示如下：
市場：在漢沽的房地產市場中充斥着大量的房地產項目，單從供應量上來講已基本上可以滿足市場現有的消費需求，而且在新的一年裏將有新的地產公司進入市場，併爲市場帶來新的產品，這樣我們就可以說20xx年的漢沽房地產市場，將快速成長爲供大於求的買方市場。對於在市場中的各個項目來說，漢沽將是一個各項目進行快速掠奪的市場。
我們從目前所瞭解到的市場中各項目的銷售情況來看，雖然漢沽已經進入了買方市場，雖然各項目都已經在市場中得到相應的認知，雖然各競爭對手之間的差異較大(包括產品及價格)，但是卻沒能有一個項目成爲市場追逐的熱點，成爲市場銷售的領跑者，成爲市場中最具殺傷力的項目。在這樣的市場情況下，一方面給我們留下了一個絕佳的市場機會，一方面也讓我們反思我們近一年來所做工作的欠缺及未來工作中的跟進措施。如果我們能夠在未來的工作中，及時總結我們的經驗教訓，及時調整我們的營銷戰略，及時登上市場領軍者的寶座，我們的項目明天將會異常光明。
產品：在漢沽房地產市場中，我們不能說我們的產品規模是最大的，不能單就一個方面說我們的產品是最好的，但我們可以說我們產品的從整體上來說是最好的，雖然我們銷售價格高於競爭對手，但這個價格是與其價值相符的，這從我們產品的前期銷售中即可看出。雖然目前市場上普遍認爲我們的價格高，但那只是表面現象，那只是因爲我們沒能在項目的前一階段銷售過程中讓市場認清我們產品的價值而已，只要我們能讓消費者實際感受到我們的產品，看到我們的產品價值，我們的銷售必然會放量，我們的項目必然會成爲市場關注的熱點，我們的項目必然會成爲市場的領跑者。
消費者：在漢沽當地的消費市場中，主要以工薪收入階層爲主，這是由當地相對單一的經濟結構所造成的。雖然這些工薪階層的收入水平不高，但是卻相對穩定，這爲他們購買房地產產品提供了物質基礎。同時由於他們受教育程度相對較高，這樣對新鮮事物的接受能力也相對於一般消費者要強，因此也就說明他們是我們的目標消費羣體，是我們產品信息釋放的主渠道。
地產策劃書 篇7
第一部分、項目概述及市場分析
1、項目地塊基本情況
2、項目所屬地域市政規劃佈局及未來發展分析
3、項目地貌狀況
4、項目現狀
第二部分、項目SWOT分析
1、地塊優劣式分析
2、項目的優勢分析(S)
3、項目的劣勢分析(W)
4、項目機遇的分析(O)
5、項目的威脅分析(T)
第三部分、項目策劃營銷
1、項目主要經濟技術指標
2、一期產品介紹
3、項目周邊樓市狀況
4、項目定位
5、營銷策劃構思與設想
6、營銷策劃推廣主題
7、策劃營銷指導性理念
8、項目營銷策劃推廣總體策略
9、營銷策劃總體戰略
10、項目功能分區說明
11、項目業態規劃
12、區域商業現狀
13、項目產品建議
14、價格體系
15、目標客戶分析
16、物管建議
第四部分、項目包裝推廣
1、推廣主題
2、推廣訴求
3、廣告推廣方式
4、活動推廣方式
5、會員推廣方式
6、平面表現
第五部分、結束語
第一部分、項目概述
一、項目地塊基本情況本項目位於湖南省新化縣舊城天華南路，北起天華廣場與新化火車站相隔50米，南接資江二大橋西端接線工程，全長1190米，項目總建設用地約240畝，其中道路及綠化用地150畝，房屋建設用地90畝，建築密度30%，容積率2.0，綠地率25%;規劃總建設面積30萬㎡，一期開發建設面積22萬㎡，其中住宅約5.9萬㎡、商鋪8.48萬㎡。改建的天華南路將成爲新化未來主要的景觀大道，改造後全長1.2公里。
項目一期總投資 2.3億元，規劃設計成五個功能區，即從天華南路廣場向南依次爲前區、商住區、中心綠島廣場休閒區、商貿區和橋頭公共廣場設施區，是20xx年度新化縣政府市政重點建設工程之一。
二、項目所屬地域市政規劃佈局及未來發展分析
1、市政規劃佈局
目前，新化縣處於房地產市場大規模開發起步階段，當地消費者尤其是1.5萬餘人的公務員隊伍，對改善居住條件、提升居住質量的需求及其旺盛，更加註重生態和品質;同時，由於城市化進程的加快和城市規模的不斷擴大，城區人口逐年增加，縣域經濟呈現大商業、大市場的輪廓，傳統商業區吸附力較強，但設施老化、檔次偏低，出現商業檔次斷層，消費羣對縣城中高檔百貨、購物中心等新商業業態的需求旺盛，將有效推動城市對商業地產的需求。20xx年新化縣在建和待建項目體量較大，建築面積預計超過80萬方，總投資將超過8億元，由於市場需求旺盛，房地產市場銷售價格將會迅速上漲。
新化當地人口衆多，經濟粗放，人均收入不高，公務員基本收入在1400-1500元/月，外出務工人員佔全縣總人口的1/4。
20xx年新化房地產市場將展開空前激烈的客戶爭奪戰，銷售手段和促銷組合將層出不窮，從而進一步帶動建材、就業、裝飾、廣告、餐飲、娛樂等行業大規模的發展，城市建設和城市發展將邁上一個新臺階。
2、項目未來發展分析
自20xx 年以來，央行連續3次調高銀行金融存貸款利率，導致按揭貸款所承擔的利息負擔加重，雖有效遏制了國內房地產價格過快上漲，但也打擊了一部分購買者購置房地產的積極性，特別影響了以投資爲主要目的的購買羣體;同時，國家相關部委不斷出臺二手房買賣的相關限制措施，更使投資客戶望而卻步，最典型的是溫州炒房團大部分撤出國內房地產投資市場後，轉而向金融、證券、製造行業等進行投資，也延緩了房地產市場價格過快上漲。
就本項目來說，以上情況對項目有所影響，但影響不大，由於新化屬於三級房地產市場，區域內房地產發展程度不高，潛在購買羣體巨大，且新化處於房地產市場發展起步階段，大量握有資金的目標客戶羣正在積極尋找投資方向，是本項目的利好所在;但從另一個方面說，由於新化溫州商業廣場整體經營情況一般，明源陽光購物公園和新康園經貿中心的客戶分流，本項目必須作好項目定位和招商工作，否則將會影響項目營銷進度。
3、項目周遍樓市現狀
就項目周邊來說，類似物業主要是新化溫州商業廣場、明源陽光購物公園、新康園經貿中心，三個項目商業體量總和大體與本項目相當;新化溫州商業廣場已於20xx年正式營業，整體經營狀況一般;明源陽光購物公園是集生態商業、智能商務、白金星級酒店、高品位休閒娛樂業、著名品牌專賣店爲一體的步
地塊優劣式分析優勢：1)配套設施可以自我完善：項目地塊較長，使項目更具吸引力;2)自然環境好：項目地塊的水資源良好，景色優美;
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行商業街項目，目前已招商的企業包括佳惠超市、桂林人餐飲、通程電器、衆一百貨(鞋類)、康一馨藥業連鎖……
4、項目地貌狀況
項目佔地240畝，規劃總建設面積30萬㎡。一期開發建設面積22萬㎡。地塊很平整，沒有拆遷，呈一字型展開，北面和新化火車站相隔50米，南接資江二大橋西端接線工程，地塊相對平整
一、地塊優劣式分析
優勢：
1)配套設施可以自我完善：項目地塊較長，使項目更具吸引力;
2)自然環境好：項目地塊的水資源良好，景色優美;
3)區位發展前景看好：位於城市戰略發展重點區域的核心，高起點規劃與政府加大基本建設投資力度對項目利好;
劣勢：
1)治安環境暫不樂觀，靠近火車站;
2)項目周邊住房影響項目形象，尤其是后街旁邊的住房;
3)道路沒整治好，南面基本沒什麼人羣;
A、政府組織建設，項目信譽度高，資金到位確保工程進度的順利進行;
B、項目區位優勢明顯，規劃設計超前，政府統一招商、統一返租，將會打消顧客的心理顧忌;
C、新化地區商業地產競爭壓力不大，且各自的規劃具有一定互補性，相互衝擊較小;
D、已有強烈的投資意識，但由於可投資的商業地產過少，且商業發展程度不高，大部分人持觀望態度，投資較爲謹慎，希望投資更好的項目。
A、由於該項目位於新化縣老城區，目前人氣不旺，流動人口少，周邊配套不齊，商業氛圍尚未形成。
B、由於本項目是新化第一個大型商住項目，且商業佔據了8.48萬平米,爲了打造專業市場，需要政府加大力度，進行行業規範整治，將各個零售店鋪集中到湘中·金源商業項目來。加大廣告宣傳。
A、新化房地產市場起步較晚，爲本項目的開發提供了充足的市場空間;
B、新化自然景觀旅遊業發展迅猛，流動人口消費總額有望大幅攀升;
C、專業批發市場規模不大，檔次不高，環境一般，管理有待提高，爲專業市場升級提供了機會;
D、由於本項目是舊城改造項目，同質競爭樓盤較少，商業物業具有較大的升值空間;
E、私營礦主、企業老闆、機關幹部及在外創業回鄉置業者有投資預期，爲新化商業地產的發展提供了後備資源;
F、未經過大商業和國際國內一流主力店的洗禮，外來商業品牌正加緊布點，爲商業地產開發提供了機會。
A、新化處在商業地產的萌芽期，行業整合洗牌，外來資本進入，但房地產企業素質良莠不齊，整體市場開發規模較小;
B、沒有花園小區生活概念，物業管理滯後，生活配套設施不全;
C、本土化銷售運作，無市場先進營銷理念，開發和後續管理 “兩張皮”，重銷售、輕經營，投資置業無保障;
第三部分、項目策劃營銷
一、項目主要經濟技術指標
建築密度：
項目戶型：
三室兩廳一衛一廚：128㎡; 三室兩廳兩衛一廚：123-142㎡;
複合式：
四室兩廳三衛一廚：181㎡; 五室兩廳一衛一廚：171-180㎡;
三、項目周邊樓市狀況
新化房地產市場目前建設規模不大，20xx年全縣完成城建基礎設施總投資2.6億元，城鎮化水平達到18.5%;完成固定資產投資6.33億元，較20xx年增長13.5%。
目前已啓動的項目有：金龍·風景家園(住宅，30000平方米)、明源陽光購物公園(商業，520xx平方米)、新康園經貿中心(高層商住，320xx平方米)、陽光小區(商住，住宅67000平方米，商業13000平方米)、湘中·金源商埠(商住，300000平方米)等。
即將啓動的項目有：香檳山名苑(高層住宅，20xx00平方米)、新化瓷廠住宅樓項目(未定名，建設用地110畝)等。
四、項目定位
1、住宅部分
住宅定位：開放式居住小區，大視野、大配套、大景觀的城市時尚商業帶。
2、商業部分
商業定位：融餐飲、娛樂、運動、休閒、旅遊、文化、購物爲一體的景觀時尚商業街。
商務定位：集酒店、SOHO、LOFT、企業會所等多種形式的非傳統型人性化景觀商務辦公空間。
3、項目總體定位
湘中·金源商埠”融住宅、酒店、商業、商務爲一體，具現代、時尚、國際化特徵，臨近紫江的景觀建築綜合體。
五、營銷策劃構思與設想
總體構思
創造一種對公共領域的共同理解;
不同功能與審美層面的適合實現統一;
建築的多樣性;
個性與自我的表達;一處多樣化、開放形居住形態的商業場所;
一個銜接個性化生活方式與商業化社區公共生活的網絡體系;
體現區域化商業核心;
六、營銷策劃推廣主題
信賴——信賴源自政府的公信力、態度的體現以及人文關懷。
推廣手段： 【金源會】、主題活動、軟性宣傳。
衝擊——意識形態立體推廣。
推廣手段：戶外、車身、視頻、報媒全方位視覺及理念輸出。
感動——融入其間，漸進地體驗式情景營銷。
推廣手段：體驗館、示範區。
誘惑——最不在乎價格的客戶也希望獲得更高的性價比。
推廣手段：促銷優惠策略：會員優惠;以及不同銷售階段給予不同程度的優惠。
七、策劃營銷指導性理念
一站式————兩極消費————多重功能
一站式：方便、快捷、高效，一站式購物消費。
兩極消費：滿足不同消費羣體的需求。
多重功能：提供多元化的消費場所，滿足不同的層次需要。
地產策劃書 篇8
在做商業地產策劃方案前，我們一定要明確自己策劃項目方案的目標，那麼我們應該要如何定位我們的商業地產項目目標呢?
商業地產項目定位是在項目市調及可行性分析的基礎上回答項目“是什麼、做什麼、如何做”的問題，要在項目進行市場調研和完成SWOT分析後，在商業規劃時進行項目定位，對項目以下這些方面進行定位：
業態定位、業種定位、功能定位、主題定位、形象定位、商圈定位(也稱項目輻射區域定位、消費商圈定位)、規模定位、經營模式定位、價格定位、目標客戶羣定位
【包括消費客戶羣(終端客戶羣)定位、投資客戶羣(購買商鋪客戶羣)定位、經營商家客戶羣(租賃商鋪客戶羣)定位】。
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【課程對象】
■商業地產投資商和開發商的董事長、董事、總經理、總監，及各部門、各項目經理，涉及商業地產項目開發的開發企業的開發、投資、財務、研發、設計、工程、材料、營銷、招商、銷售、策劃、市場等部門的經理、主管和從業人士。
■涉及商業地產定位、策劃、銷售、招商和商業規劃的商業地產投資商、商業地產運營商、商業地產經營管理企業、商業地產諮詢顧問公司、商業地產策劃代理公司的相關領導及從業人士。
■涉及商業地產項目規劃設計、建築設計、景觀設計、裝飾設計的設計單位的設計師和領導，以及商業地產項目的的材料供應商和設備供應商的相關人士。
■全國廣大百貨公司、超市、大賣場、傢俱專賣場、數碼專賣場、家電專賣場、品牌專賣店、便利店、連鎖餐飲店、影院、電玩城等等商業地產的主力商家的選址和經營管理人士。
■其他涉及購物中心、城市綜合體、商業街、社區商業、專業市場、綜合商場、主題商城的開發和運營的材料設備供應商和管理服務人員。
■政府規劃部門、商業研究機構以及廣大商鋪購買投資人士。