碩士畢業論文開題報告大綱
1.1 研究的背景和意義
如今越來越多的人開始研究房地產行業，尤其是居住房問題，因爲住房是人民生活的保障，是人民安居樂業的基本條件。房地產行業的發展關係着整個國民經濟的發展，其發展可以帶動相關行業的發展。房地產行業作爲國民經濟的重要支柱，與經濟發展有着直接的重大關係，促進房地產市場穩定健康發展，有利於保持國民經濟平穩較快增長，因此，上至國家，地方政府，下至居民，百姓都高度重視房地產市場動向，時刻關注房地產市場變化。房地產市場中存在的突出問題，極大地牽動着國家及時採取一系列調控措施，以確保房地產市場的穩定發展。1998年後隨着我國住房制度改革的深入，城鄉居民可支配收入水平的提高，居民住房消費觀念發生變化，住房消費開始有效啓動，房地產行業已經蓬勃發展起來。房地產市場的發展，在不斷完善城市功能，改善居民居住條件的同時，也促進了國民經濟的發展。在1998-xx年這十年間，房地產行業出現了較大的增長幅度，但由於xx年受國際金融危機和經濟週期性變化等因素的影響，房地產行業增長的幅度大爲減弱。在經過xx年一年的調整後，房地產行業又呈現了比較好的景象，可是最近一向報道顯示北京市由於房價過高，大量的外來務工人員由於買不起房子而紛紛離開，我們知道北京的經濟發展在很大程度上依賴於外來務工人員，他們的離開勢必影響到經濟的發展，上海亦是如此。因此，有效控制房價，保證房地產行業的健康有序發展顯得尤爲重要。
本文通過擬合優度的方法研究上海房地產價格的分佈形態;利用經諱度座標畫出房地產價格等值線，從而結合距離、商圈等信息研究房地產價格的空間分佈特點;以收益還原法爲基礎，將野口悠紀雄在土地上的模型運用到房地產交易的整個過程，並結合上海的實際情況，把市場供需因素對房地產價格的影響也考慮到模型中去。採用因子分析對供需指標進行處理，進而計算出泡沫程度。這些都旨在爲政府有效控制房價提供建議，使房地產行業健康有序的發展，爲國民經濟創造出更多的價值。
1.2 研究的目的與方法
1.2.1 研究目的
本文分爲兩部分，對房地產價格分佈和近幾年發展走勢的研究主要是爲了分析房地產發展的現狀和特點;進一步地，根據上海房地產市場的特點，把野口悠紀雄的地價泡沫模型應用於房地產市場，建立了符合上海特點的地價泡沫模型，從而計算出泡沫度。通過對影響因素的分析，以實現爲有效控制房價的目的。
本文的研究目的是爲了回答以下幾個問題：(1)上海市房地產價格是如何分佈的?(2)上海市房地產價格的空間分佈有什麼特點?(3)影響上海市房價產價格的因素有哪些?(4)上海房地產的泡沫度到底有多大?
1. 2. 2 研究方法
爲了保證本論文的研究結果的科學性和嚴謹性，在實證分析的過程中主要用到以下幾種研究方法：
(1)定性分析的方法。在對上海房價空間分佈特點進行分析時，利用經綜度座標計算出房價距離中心地帶的距離，從而分析距離市中心遠近對房價的影響，並且結合商業圈對其價格分佈進行描述性分析;在研究上海房地產市場走勢時，通過研究1994年-xx年住宅投資額、住房銷售面積、存量房交易情況和住宅交易價格等指標的發展趨勢進而分析未來房價的走勢時也用到了定性分析的方法。
(2)定量分析的方法。在研究房地產價格分佈時，用到了冪率擬合和擬合優度檢驗;
在研究房地產泡沫度時，通過建立房地產泡沫模型，從量化的角度來分析土地價格、人口增長率、建築成本、cpi增長率、可支配收入增長率和gdp增長率等指標對於房價的波動影響，這些都用到了定量分析的方法。
1.3論文的創新點及不足之處
本文在借鑑前人研究的基礎上，有如下創新點：
(1)本文的數據是一手的材料。本文的上海市房地產數據都來自各大房地產網站(安居客，搜房網等)的掛牌交易價格，其數據爲自xx年5月開始到xx年7月截止的時間點數據。
(2)提出了我國房地產價格的一種新的分佈形式。關於房價的幕律分佈一般國外研究的比較多，國內來說相對較少，而且相對來說國外的房價大都很好的服從這一分佈;本文把此種方法應用與中國房地產市場中比較有代表性的城市上海，並研究各個區的房價是否也服從這一分佈形態。
(3)本文把野口悠紀雄的地價泡沫模型應用於中國房地產市場，並根據上海市房地產的特點，提出了房地產泡沫模型。我們根據房地產的建造成本、人工成本等加之合理的收益來確定房地產的基礎價格，爲政府制定合理的房價提供參考，並根據實際價格與理論價格的差從而計算泡沫程度。
1.4論文結構
論文共分爲六個章節，每個章節的內容如下：第一章，緒論。主要介紹了與論文研究相關的背景，研究房地產市場的目的和本文中研究房地產市場時用到的相關理論與方法。在這一部分中我們也指出了論文的創新點和不足之處，以便以後進一步研究時明確哪些方法可以借鑑，哪些內容需要改善。在本章節的最後介紹了本文撰寫的大致框架結構。
第二章，與本文相關的理論和研究綜述。在這一部分中我們介紹了與本論文研究相關的理論知識，在研究房地產價格分佈時用到了冪律分佈的概念，幕律分佈參數值的估計方法及其如何對其進行檢驗;在研究房價的空間分佈時用到了一些空間經濟學的知識;在研究房地產泡沫時涉及到了房地產泡沫的概念和相關檢驗房地產泡沫的方法，包括統計檢驗法，理論價格法和指標指示法。
第三章、第四章和第五章開始進入了實證研究部分。
第三章，對上海市房地產價格的分佈進行實證研究。對上海市xx年7月的房價進行了研究，研究發現上海的房價經檢驗在1%的顯著性水平下，在某一個跳躍點之上服從冪律分佈並且求出了幕律指數;我們再進一步對各個區的房價分佈特點進行分析發現上海各個區的房價也大致服從冪律分佈，這也與我們的設想相一致，進一步的我們對上海市xx年5月的房價和xx年7月的房價進行比較，發現xx年各個區的均價均低於xx年的水平，說明政府對房價的調控一直沒有鬆解，並起到了一定的作用。在這一部分中我們還研究了房價的空間分佈特點，大致表現爲以市中心向外環房價依次降低的特點，並結合商業圈對各個區的房價進行分析。
第四章，上海房價的發展走勢。因爲本文主要分析房地產市場中的住宅價格，因此本部分分析了近幾年上海市住宅投資在總投資比重，上海市住宅梭工面積和銷售面積以及上海市房價。分析發現自1994年-xx年上海市住宅投資額在總投資額中的比重不斷上升，1994年-xx年的住宅梭工面積和銷售面積不斷增加，自xx年後有所下降，近幾年上海的房價也呈不斷上升趨勢。
第五章，上海房地產泡沫模型和實證分析。本部分把野口悠紀雄的地價泡沫模型應用到房地產市場，並結合上海的房地產市場特點，提出了房地產泡沫模型。以居住房爲主要研究對象，從量化的角度來分析土地價格、人口增長率、建築成本、cpi增長率、可支配收入增長率和gdp增長率等指標對於房價的波動影響。以收益還原法爲基礎，建立房地產定價模型，並且考慮市場供需因素對房價的影響，從而計算房地產泡沫。本文還根據其他學者對房地產週期的劃分，進一步對泡沫程度進行分析，並給出各年份的相關政策以便驗證泡沫度劃分的準確性。
第六章，研究結論與展望。總結出全文的主要研究結果，並對今後進一步研究提出意見與建議。