物業管理部門經理培訓學習筆記

尊敬的領導：

在處長的關心下，我有幸參加了這期物業管理部門經理的培訓，受益非淺，把一些課堂我所關注的提問和老師所授的知識加以彙總，向處長報告所學的體會和淺薄分析：

培訓期間涉及到一些社會物業管理的熱門話題，同學之間和老師都在課堂上進行了很好的交流和互動。比如我很注意的一個案例事件：物業小區一位業主家中被盜，派出所民警接到報警後及時趕到，但很遺憾沒有當場抓住竊賊，業主丟失金錢及手飾，此案正在偵破之中。業主表明，自己按時交納物業管理費，要求物業公司賠償失竊的財物。此案例很實際，而且我參加物業管理工作之時就在南院碰到過，雖然李副處長處理了很完善，但我想就以後物業處走向社會化，承接純商業性物業管理後，從法律這個角度上和管理制度上做如下摘錄和淺顯評析：

1、對於這個問題，首先要明確業主和物業公司之間的關係。一般來説，開發商交付房屋以後，購房者在入住的時候，要辦理有關手續，其中一項就是和物業公司簽訂“業主公約”，屬於合同的性質。在公約中，明確了業主的權利和義務，明確了物業公司的職責。簡而言之，一般是業主要按期繳納管理費，遵守有關規定；物業公司收取費用，提供清潔、維修、綠化養護、保安等服務。（學習明白“保安員”以後叫“秩序維護員”有利於物業公司）

2、如果要物業公司承擔賠償失竊物品的責任，則要看是否存在過錯行為。這就要看“業主公約”中是否明確了物業公司在業主失竊的情況下要賠償損失。如果有這樣的約定而且物業公司的工作中存在過錯，業主才可以向物業公司要求賠償。由於業主與物業公司是合同關係，發生糾紛以後要按照合同執行，如果有證據證明是物業公司管理、服務不到位，那麼屬於物業公司違約，可以就此到人民法院起訴，由人民法院依法判決。

3、需要説明的是，鑑於上述失竊案件正處於公安機關偵破過程中，一般也要等偵查終結或偵查無結果後再進行處理比較妥當。

4、業主與物業公司簽訂入住手冊，該合同是物業公司對業主提供物業管理服務的承諾以及業主願意接受服務和物業管理的明確表示。但是雙方並未就業主的財產由物業公司保管簽訂過保管合同或有其他約定，物業公司也就無保管該業主家庭財物的義務。因此，儘管物業公司對小區的安全負有日常管理義務，但其所承擔的小區安全防範只是協助義務。而且物業服務公司是以盈利為目的的，誰付線誰受益的原則，那麼可以提供針對業主需要提供安全服務的業主進行收費特殊手段保護安全，這也就是符合經濟市場化的要求的，是可以區別對待服務的。

實際上，最近社會各層就有很多爭論和看法，對當前，社會治安環境比較嚴峻，賊盜者的作案手法越趨專業化，政府懲治犯罪人員的條例法規較為寬鬆，外來流動人口激增，業主財產被盜事件時有發生。在這種情況下許多業主把物業公司理解為“第二警力”，這是片面的，甚至把物業公司誤以為保險公司，業主財產遭損，物業公司應當承擔什麼責任，這個問題需要具體事情具體分析，如物業公司履行了正常的治安任務，則物業公司可不用負擔賠償責任。

綜上所述，是整理課堂筆記和自己的拙劣看法，不足之處，請處長指評！