商業項目策劃方案（通用4篇）
商業項目策劃方案 篇1
一、策劃的總體思路
1. 全面把握：首先是建立在對當前最優產品設計與操盤策略的全面把握之上的，全面掌握他人犯下的錯誤，避免重蹈覆轍----先求不敗而後求全勝。
2. 項目對接：強調對項目所在區域及個性特點詳盡深入的調查與研究，並對項目的資源優勢和劣勢進行判斷與整合，從而實現最優模式與項目自身進行完美對接。
3. 創新超越：每一個地產項目都需要超越自我、超越同行業的最高水平，通過在未來領域的積極開拓，不僅為項目自身創造出競爭優勢，還可以為地產企業奠定行業地位。
二、 項目背景
1.用地概述
l 地塊位於蘇州市朝陽區長安西路南側，西臨華美商城，東接蘇州市郵電局，南近蘇州商廈，北與蘇州飯店一路之隔，屬城市核心商圈內的絕版地塊。地塊周邊休閒、購物、娛樂、醫院等生活設施配套齊全，交通便捷。
l 該地塊整體呈"品"字狀，沿長安路東西面寬132.4米，南端東西面寬67.74米;南北最大進深112.78米，最小進深61.99米,地塊佔地11692.59㎡(合17.53畝)。
2.項目規劃
商業形式：獨立商鋪佈局+大開間框架自由分割商業佈局，約20491.85㎡l
住宅形式：小户型酒店式公寓佈局，約9609.32㎡l
辦公形式：可自由間隔式寫字樓佈局，約22791.36㎡l
停車形式：地上81個，地下326，合407個車位(地下兩層停車佈局，約13691.36㎡)。l
建築密度：42%l
綠地率：25%l
容積率：4.5l
3.規劃設計要點
《蘇州世景國際方案設計説明》(略)
4.用地紅線圖
(略)
三、項目資源分析、項目目標的界定
---效益和品牌
1. 項目銷售按目標計劃順利完成
第一階段銷售必須成功，以順利渡過項目風險期，實現資金流的良性運作，確保後續開發資金。l
總銷售額、回款額、銷售進度、利潤目標的合理實現。l
2. 項目對企業品牌及後續項目的拉動和貢獻。
藉助項目運作的成功，蘇州世景置業發展有限公司確立在蘇州房地產行業的地位和影響力。l
綜合提升世景置業發展有限公司的品牌知名度、美譽度和擴張力。l
四、核心目標--樹立品牌
原理：達到商業房地產的三贏境界
品牌時代需要有品牌時代的房地產開發經營的遊戲規則，需要有品牌時代的語言與消費者對話，這種全新的溝通語言與遊戲規則，就是"房地產品牌語言與品牌運營規則"。
品牌時代的消費者需要的不只是房地產產品，而更是需要房地產的品牌服務，品牌時代的房地產開發商需要學會塑造房地產品牌，需要學會運用"房地產品牌運營"的規則生產適銷對路的房地產品牌。
品牌經營與消費者處於動態的平衡，消費者不斷將自身的體驗反饋給經營者，經營者對房地產品牌進行維護與調整，使品牌體驗不斷更新，品牌價值不斷提升。
所謂三贏是指開發商企業價值、消費者客户價值、項目所處的區域價值三種價值的同步提升。通過對樓盤潛在價值、開發商潛在資源、客户的潛在需求的全方位的挖掘與激活，形成強大的品牌勢能：
消費者慾望燃燒、品牌光芒閃耀、區域能量引爆。
最終達到財富湧流、社會進步的全新局面。
五、項目開發總建議
1. 引進先進的商業規劃，特別注意引進新業態和設計好項目的業態組合。
2. 通過前期銷售與招商的同步進行，引進眾多國內、國際知名商業企業和品牌，顛覆現有區域商業格局。
3. 注意引入商業物業和統一運營管理概念，對項目精心包裝。
4. 通過超常規宣傳，通過項目營銷進行造勢炒作，讓該項目的開發成為當地市民關注的熱點，並形成良好的口碑並且節約宣傳費用。
5. 通過適當靈活劃分商鋪面積來控制"總價"，推出短期租賃政策，儘量降低投資門坎，使項目積聚大量的潛在客户羣。
6. 充分利用項目三部分所形成的“生態鏈”形成優勢互補。
六、項目的SWOT分析
1. 項目優勢
地理位置優越，商圈人氣興旺l
世景國際位於蘇州市中心地帶，屬於長安路頂級商業中心向商旅娛樂中心過渡的核心地帶，距秋葉原、徐家彙、寶皇不超過500米，蘇州劇院、蘇州飯店、蘇州賓館也是近在咫尺，交通便利。可以説是是目前蘇州市城區內最具發展潛力的商業用地。
商業配套完善，商業活動便捷l
由長安路相連的南京路與中心路地段是蘇州市朝陽區最為成熟的商業活動區，其中匯聚的商業、酒店、娛樂等均在整個蘇州市具絕對代表性。隨着近年來來國民經濟的穩步發展，居民生活水平的不斷提高，大規模新型商業項目的投入使用，令該地段的商業配套越發成熟，各類商業、商務活動業已成為蘇州最為頻繁的地區。
屬於三位一體的商業項目模式，開發潛力巨大l
項目集商場、投資型公寓、寫字樓於一體，可形成商業經營、旅遊居住與商務活動的優勢互補。
2. 項目劣勢
周邊商業競爭較多，從某種程度上分流消費羣體。l
l 雖然街區具有良好商業環境資源，但是臨近項目如華美商城、北方商廈目前經營狀況不容樂觀，容易造成客户的對比心理，為後期銷售招商增加壓力。
l 目前蘇州高檔寫字樓市場供應量較大，如黃金大廈、國貿大廈、瑞蚨祥、珠玉島、眾成商城等項目。且朝陽地區的高檔寫字樓租賃情況不理想，中小型寫字樓因租金優勢較被市場認可。
l 目前市場上寫字樓投資回報率較低，缺乏投資者關注，而中、小型公司因為經濟實力有限，多以租賃為主，購買意向不強。
3. 機會點
經濟發展利好因素l
長安路地位的提升，與其説是近年來各開發商着力打造的結果，還不如説是蘇州市經濟穩步發展、核心商業圈多元化發展的必然。目前已形成南北以中心路、南京路為軸，東西以長安路為軸的格局。而中心路與長安路也因地處城市軸線中心的緣故，商業地位迅速上升。
地理區位優勢l
目前蘇州市房地產市場已日漸成熟，該項目的地理區位優勢必然會贏得較大的發展趨勢。因此，以超前的決策意識，以科學的態度研究“供給----需求”，便可以搶佔“先機”。
項目連動實現價值最大化l
本項目對面是蘇州劇院、蘇州飯店、蘇州賓館等蘇州頂級商務娛樂場所，而左邊不超過500米又是蘇州市幾大著名商場的聚集地，因此如何結合項目自身開發特點，能完善和補充市場缺陷就能發揮優勢，降低運作成本，實現本項目物業潛在價值最大化，使發展商充分兑現效益。
中心城市的建設匯聚了人氣l
隨着政府發展“發展中心城市”力度加大，朝陽區對“五區三縣”的影響力和知名度的提升，區位優勢必然會帶來人氣的上升，而本項目開發週期估計完全可以“借勢造勢“，為增加項目開發的安全性打下良好的基礎。
4. 風險
市場因素l
可對形成直接影響的超大型項目在本項目開發週期內都將面市時，例如即將開售的珠玉島大廈和被譽為“蘇州地王”的黃金國際項目已於12月18日舉行奠基儀式。這些項目均體量巨大、且都是集商業、酒店、寫字樓及住宅於一體。同期上市必將對本項目產生競爭。
同時，從目前蘇州市的房地產市場看，各類型競爭同質化開始，已引起許多開發商的重視，按我們的開發週期測算，一旦這些開發商都清晰地認識到產品“差異性”的重要性或迅速模仿。那時，本項目還是具有一定市場競爭的風險性。
自身因素l
與本項目一牆之隔的華美商城及長安路的其他大型商場已經有強烈的對比，假如本項目沒能在項目定位、經營特點及硬件設施上有所超越的話，銷售的風險性和困難度是顯而易見的。
5. 綜合分析
從市場調研結果分析、本項目的優劣勢比較，機會和風險並存。唯一的辦法就是尊重市場、適應市場，順應消費者的心願，整合與項目有關的各種要素，運用智慧，創造出具有超前性、差異性、引導性、適用性的產品，以合理的成本、利潤，達到科學的"投入產業比"，追求產品供給----需求的完善性，使項目達到預期的市場期望值。從目前各熱銷的房地產項目以及投資者的區域意向，可以看出投資者的考慮因素主要表現在：
一是地段和人氣，地段和人氣是決定商鋪租金的重要因素，人流量大、道路暢通、能夠留住行人和有穩定消費羣體的區域等都是投資考慮的主要因素;
二是新的商業模式和經營理念，蘇州當前的商業模式開始從條狀商業街向集聚式商業區轉化，綜合性的"商業步行街"、"一站式購物"的大賣場等新的經營管理模式所帶來的影響是不言而喻的;同時隨着市場上產權式酒店、投資型公寓及中高檔寫字樓等房地產項目的出現，投資物業的多樣性也開始逐步形成。因此，同屬具備投資型的商業形態，本項目要立於市場不敗之地的關鍵就是如何開發出適合區域今後發展的商業模式和引入先進的經營理念。
三是產品和配套，商業產品的設計和周邊資源狀況，包括產品本身、產品形象、產品位置對消費及投資者的有效引導，還有商業項目的功能定位、軟硬件配套設施、人流走向等技術性內容，以上因素對商業項目的功能影響很大，投資者考慮範圍較大。
七.市場機會發現
本項目市場機會將包括對商業、酒店、公寓、辦公、休閒娛樂等多元的需求構成，市場機會有以下幾部分構成：
1.常規市場機會發現
l “傳統都市區域”自然形成的不動產需求(自用和投資)，商業、商務及休閒需求。項目位於蘇州的市中心，處於蘇州市頂級商業地段向頂級商務地段過渡的邊緣地帶，商業、商務及休閒的需求能夠得到最大化的體現。
市區內類比高水準的綜合性多功能商業項目有效供應不足形成的差異性顯示需求。l
2.新生代市場機會發現
政治、經濟、文化、藝術和社會環境變化帶來的需求。l
城市建設和發展，交通的全面改善，其他城市區域價值和格局變化帶來對本區域的新需求。l
新生代滋生的生存、休閒、投資空間的現實需求。l
3. 創造市場機會發現
l 新投資方式創造的市場機會。目前蘇州市民的投資意識很濃，就這一點來説我們注意差異化投資，就項目本身可以從前期的招商工作開始，進行統一招商統一規劃，使得本項目在投資理念方面有較大的提升。
l 新經營方式創造的市場機會。目前不少商鋪經營的靈活性導致商業的經營缺乏統一性，商業氛圍的形成僅依靠市場的調節由經營者自發形成，商鋪的換租率表現頻繁。這就給我們在創造市場的新型不動產品種提供了機會與空間。
l 新營銷策略創造的市場機會。當地的營銷策略主要以房屋預售登記認購為主，到開盤後集中籤約。而我們在具體運作中可以將一些新的操盤手法融入其中。
4. 延伸價值
l "新都市主義"規劃觀念的延伸價值。考察新都市主義的城市建設理念，我們可以看到，新都市主義所有主張的背後，都藴含着一個極其重要的思想，即人文關懷。無論是混合街區功能的考慮，還是對交通系統的組織，抑或其它城市建設主張，都強調要滿足人的需求，尊重人性發展。新都市主義者重新反思人類與自然的關係，主張城市建設應充分研究自然環境，城市規劃因形就勢，建築設計適應氣候要求，從而使城市與自然形成和諧共存的局面。對於本項目而言，應相當重視"新都市主義"的規劃觀念及延伸價值。
l "藝術化"建築設計的延伸價值。建築不等於藝術，因為建築設計首先考慮的是不同項目的具體要求，建築必須有功能性，它牽涉到結構、力學、工程學等，建築不僅僅是表現。建築藝術價值觀的演變分為五個階段：(1)實用建築學階段，追求適用、堅固、美觀的建築;(2)藝術建築學階段，視建築為"凝固的音樂";(3)機器建築學階段，把建築看作"住人的機器";(4)空間建築學階段，認識到"空間是建築的主角";(5)環境建築學階段，認為建築是環境的科學和藝術。在本項目中，我們着重要體現的是空間建築學與環境建築學相結合的本質。
l "主題性"環境設計的延伸價值。主題文化是項目的靈魂。項目的主題文化定位是創造項目個性，體現物業差異性，從而引領潮流，引導新的生活方式的座標，也是項目建築風格，環境風格設計的依據。
l "後價值開發"的延伸價值。這裏指的後價值開發體現出品牌經營的持續性與持久性能夠為將來的品牌創造與品牌經營打下堅實的基礎。
商業項目策劃方案 篇2
一、 網站商業運作利益點分析創意空間
本項目策劃是圍繞網站的關聯方利益點而出發的，而這將是網站定位、網站內容設計、網站推廣和網站業務收入設計等的知道原則，具體見下表： 序號
關聯方
利益點
網站運營方創意空間
1、 網絡廣告收入
2、 會員服務收費(包括短信平台運營收入)
3、 商家合作銷售提成
4、 活動策劃組織收入創意空間
5、 網站品牌效應創意空間
6、 新的合作機會產生創意空間
7、 網站實業的延伸創意空間
8、 營造自我宣傳平台
6兩點就是以網站作為對外投資享受收益，包括其上市融資機會)創意空間
消費者(網民)創意空間
1、 資訊收集
2、 知識學習
3、 比較機會實現創意空間
4、 尋求實惠
5、 自我價值展示機會發揮創意空間
6、 信息發佈創意空間
7、 投資機會
8、 人脈機會創意空間
9、 享受潮流創意空間
10、 解決疑惑
11、 現時物品的適時適值處理創意空間
商家
1、 產品服務銷售收入
2、 建立客户數據庫創意空間
3、 新機會物色
4、 借鑑提高自我
5、 銷售網絡構建創意空間
6、 降低運營成本創意空間
7、 競爭情報收集創意空間
8、 品牌宣傳平台創意空間
9、 獲得反饋意見
10、 尋找任務外力支持
二、 網站運營思路創意空間
1、 通過網站主題來吸引網民(潛在消費者)的瀏覽，建立穩定持續增長的瀏覽量，且掌握建立相應的瀏覽者(網民)數據庫，藉以相關活動安排來建立網站的會員制以確保網站定期忠實的網民，並對網民情況進行分析處理，借所掌握的網民情況來向我們的目標商家展示網站價值，從而來吸引商家與我們網站的合作，從而利於各項商業活動的規劃和實施創意空間
2、 先期通過為商家提供免費的宣傳平台，藉以營造網站的商業用途，也就是能為網民提供了潛在價值的利用，逐步確立網民對我們網站的認同度和瀏覽習慣;利用網民對我們網站信息的利用而使商家得到了網站的實惠體現，這時候才開始進行網站的商業性收費，在目前網站廣告運作環境下，給予體驗機會是一個強有力的競爭武器，況且這在網絡年代裏在成本方面是可以允許的創意空間
3、 在以上兩個階段，我們還是以信息服務提供為網站的主要經營業務，同時也兼帶一些線下商業運作，但仍然保持着一定程度的中立;待網站運營過程保持穩定發展了，我們可以考慮結合網站品牌情況推出自我品牌產品，實現一定程度上向實業方向轉變，藉以網站建立起來的宣傳優勢和我們網民數據庫，完全是可以打造一個消費品方面的品牌創意空間
4、 網絡的好處就是其運作的低成本和極度的靈活性，各個主題和網上活動可以隨時變化和更新，從而能更好滿足網民的需求，有網民才有網站的生命力，所以要在網站上感於嘗試創意空間2H
三、 網站定位創意空間
1、 從網民的普遍個人利益心態，我們網站將以全方面提供市場商家優惠促銷信息為主打內容，成為商家網上發佈優惠促銷信息平台，成為網民消費者尋找優惠促銷信息的主要網上來源，建立網上全權威的優惠資訊平台，以此最大限度吸引網民，最大限度為商業服務，據網民反應來做進一步的商業活動創意空間
2、 可以將團購的相關元素融入這個網站平台中，將其與商家的優惠活動進行更緊密結合創意空間
3、 同時引入來自商家或者網民的互動、參與元素，保持網站的雙方交流機會，實現雙方其他利益點的相應結合創意空間
四、 網站名稱創意空間
中國購物優惠促銷指南網
五、 網站欄目設計
1、 優惠促銷信息：提供當地商家公佈的優惠促銷信息，或者網站為網民爭取的優惠信息
2、 專業市場資訊
3、 採購指南
4、 市場調查報告創意空間
5、 品牌排行榜：自定標準，結合市場調查和網民反饋信息，推行季度榜和總年度榜創意空間
6、 潮流資訊創意空間
7、 方案徵集：滿足商家在營銷、設計、人才等方面的需求
8、 服務提供：提供網民智力財富轉換機會創意空間
9、 網上小店：以招標經營的形式開闢本網站的電子購物平台
10、 交流天地
11、 會員特區：為會員提供相應附加值服務
六、 網站業務收入設計
1、 信息發佈費創意空間
2、 網站廣告費創意空間
3、 短信平台收費創意空間
4、 頻道外包收費(類似電視節目外包操作)
5、 主辦、協辦活動收費
6、 定向信息發佈費(發揮會員數據庫作用)
7、 產品代理收費(電子商務頻道)創意空間
8、 調查報告費用
9、 顧問費用創意空間
10、 地區業務經營權費用(將地區業務經營權外賣)
11、 會員服務收費創意空間
創意空間
七、 後續產品開發
1、 自我知識產權刊物出版創意空間
2、 系列會展開發創意空間
3、 成立協會，進行協會經濟創意空間
4、 自我品牌(連鎖加盟)
5、 經營顧問服務
6、 海外合作創意空間。
商業項目策劃方案 篇3
一、超市業態發展迅速，市場機會巨大。
1、中國超市發展迅速。
超市，就是實行自助服務和集中式一次性付款的銷售方式，並用工業化分工機理對經營過程進行專業化改造的零售業態。
中國零售業領域正在發生鉅變。以超市為代表的現代零售業態異軍突起。據資料，超市在中國的發展速度是全世界最快的，至1998年12月底，國有連鎖超市1150餘家，擁有門店21000個，即便亞洲金融風暴之後的經濟低迷時期，超市的增長速度仍達68%。在短短6年時間裏，國外用了幾十年時間發展起來的各種超市模式，都出此刻了中國市場上。
超市的高速發展，除了中國經濟發展的帶動作用外，還源於其自身的優勢——創造消費者利益。與傳統商業形態相比，超市的優勢表此刻：購物的便利性、購物的廉價性、購物的舒適性、購物時間的節約性等方面。由於這些優勢，超市對傳統商業構成了衝擊甚至有取而代之之勢，造成了百貨商店、小型雜貨店的勢微。
2、超市，理想的投資機會。
需要看到的是，中國目前的超市形態與國外相比，仍處於初始階段，遠不成熟。
體此刻：a、個體私營雜貨店仍超多存在。這些雜貨店的共同特徵是：貨品品種少，購物環境差，管理手段落後，採購成本與零售價格高，分散經營，等等。這在國外發達國家中早已被現代規模化的超市代替了。
b、國內大多數成規模的連鎖超市中，同樣存在無超市經營管理的現代化理論指導，貨品管理、財務管理落後，賣場虛大，與銷售額不成比例，門店選點不準，服務、陳列、配送貨不統一等問題。
這些問題啟示我們，超市領域是一個潛力巨大而又未被有效佔領的領域，因而是華邦公司介入超市領域的一個巨大的市場機會。
如何抓住這一機會粗略的設想是，根據本地區的市場消費狀況與市場競爭狀況，選準超市形態;培養、培訓具有現代超市經營理論的管理人員，制定與國外接軌的科學、系統的管理制度;配備現代化的經營設施與管理設備;實施連鎖經營，做到統一標識、統一核算、統一配送貨、統一陳列、統一管理、統一服務規範，一句話，以國外超市經營的標準，主打國內市場，運用管理理念、經營手段的優勢取得競爭的成功。
二、化邦公司經營超市的設想
1、總體構想
華邦投資管理有限公司正在籌建的連鎖超市企業，總部擬設廈門。
我們的目標：近期目標是在2—4年內成長為分店遍佈全省的全省性連鎖超市企業，擁有50-60家連鎖門店，並進一步跨省運作。中期目標是，5—10年內，在全國20餘個省區設店，成為一個全國性的連鎖超市公司，擁有近千家門店，並設法在海外上市;長遠目標，是進一步進入東南亞市場，成為在亞洲部分地區擁有分店的超市公司，並進一步跨洲運作。
我們企業的經營特色，除具備一般連鎖超市商品豐富、價格便宜的特徵外，更體此刻營造一種簡單舒適的購物環境以及帶給更加優質多樣的服務上。同時，我們將採用更科學的管理模式，塑造具有鮮明特色的企業形象，努力使資金週轉更順暢快捷，資信度更高，信譽更好。
我們企業的經營策略是，避開大城市，個性是迴避與國際性大型連鎖企業在大城市的直接競爭，集中力量拓展中小城市及經濟較發達的農村城鎮市場，成為此類市場中的領導者。
我們超市的形態以小型連鎖為主，具體來説，我們把分店劃分成三種類型：
a、一類店，面積約300—500平方米。具有宣傳企業形象的作用，同時可作為區域市場的旗艦店或總店，承擔必須的管理、協調職能;
b、二類店，面積約200平方米。主要用於向中小城市中的大型社區、區域性商業中心以及農村城鎮市場帶給較為豐富的商品，滿足顧客多方面的生活需求;
c、三類店，面積約100平方米。作為中小城市的社區店，主要作用是向生活區內居民帶給方便、快捷的購物場所，滿足居民對一般食品、日用品的日常需求。
一般的做法是，在中小城市中，我們將在商業區、交通樞紐、區域性商業中心、大型社區的商業街一帶開設少數一、二類店;超多選取有市場空間的居民區出入口、公用建築、區內商業街一帶開設三類店。這樣即宣傳了企業形象，又牢牢吸引當地居民，成為區域內市場的領導者。
在小城鎮，我們將以一、二類店為主，利用資金、管理等方面的優勢，拉開與當地零散經營業者的檔次，面向城鎮內所有顧客帶給商品和服務，搶先確立在此類城鎮內市場領先者的地位;
2、近期計劃內主要目標市場的市場狀況及經營構想
(1)、廈門市
a、市場狀況：
總人口130餘萬，其中市區人口約60萬。另有外來人口約50萬。人均收入約1000元/月，在食品及日用消費品方面的人均消費支出約500元/月。
商業方面，舊有商業街是中山路;新市區擴展迅速，構成了新的區域性商業中心和居民區內的商業街，有較大市場空間。
交通方面，公路交通十分便利，公交汽車是最重要的交通工具，自行車、小巴做為補充性交通工具存在。
b、競爭狀況：
全市性競爭對手(即A類競爭者)為閩客隆、倍順超市。前者是私營企業，現有12家分店，總面積逾7000平方米，其分店面積差別很大，大者1090平方米，小者約260平方米;後者是法國人開設的連鎖店，企業形象、管理方式較具外企風格，現有9家分店，正在籌劃第10、11家分店。分店面積一般在100—200平方。
區域性競爭者(B類競爭者)為小區內超市，一般面積在50—100平方，經營管理都是傳統型的，商品大同小異。此類競爭者數量較多。
C、經營構想：
做好企業形象宣傳的同時，大力發展三類店，集中精力拓展居民區內市場。
具體説，在市區交通樞紐一帶設一類店1家，做為總店，同時做為宣傳展示企業形象的窗口和舞台;企業經營的重點是在居民區出入口、公用建築、區內商業區一帶開設三類店，牢牢吸引住區內顧客，成為區域內零售業的市場領先者。
(2)漳州市
漳州市總面積12600平方公里，總人口約450萬。農村人口以農業、林業為主業，城鎮居民以小商業為主業。人均月收入300—400元，但區域間差別很大。
漳州行政區劃分成薌城區、龍文區(二區構成漳州市區)、龍海市、長泰縣、華安縣南靖縣、平和縣、漳浦縣、詔安縣、雲霄縣、東山縣等2區1市8縣。
現以薌城區、龍海市為例做一分析。
薌城區：
a、市場狀況：
薌城區為漳州市區的主體，屬地級市。人口約50萬，其中城市居民23萬，另有約10餘萬外一人口。人均收入約600—700元/月，人均消費支出約480元/月。
商業方面，舊有商業區以勝利西路兩側，新華南北路和延安南北路中間的區域。目前城區向西南、東南擴展，新建住宅第一層習慣於性的建成小店鋪，使新居民區四周街道構成了新的小商業街。
交通方面，大約70%的人以自行車、摩托車為主要交通工具，其次為步行或乘三輪車。公交車很不發達。
b、競爭狀況：
同類超市競激烈。A類競爭者中，薌客隆是最大的連鎖超市，共7家分店，分店面積在160—300平方米之間。目前正在準備開設長泰、南靖分店。其次為吉馬購物，有3家分店，面積差別委很大，小者380平米，大者逾1000平方米。再次為信義超市(2家)、新裕超市(2家)。
B類競爭者中有萬鑫、佰鑫、華百、興華、百貨大樓等。
AB類對手的商品價位普遍低於廈門。
另有佳德士便利連鎖店，目前有70餘家分店，計劃在10月份到達80家。分店面積一般在10—20平方。部份商品為自有品牌。
此外，還有閩南小商品批發市場，面向農村市場。
c、經營理念：
漳州市區面積小，不存在大的居民小區，個人購買力相對較低，出行以自行車摩托車為主，同類超市間存在激烈競爭。
針對這些特點，我們擬以一類店介入市場，店址選在市區交通樞紐或商業區，以具有現代氣息的企業形象、相對較低的價位吸引顧客，站穩腳跟;隨着城市新區的開發轉而擴展三類店，吸引居民區顧客，最終成為城市內主要的市場領先者。
龍海市
a、市場狀況：
龍海市為縣級市，市區人口約6—7萬，加外來人口3—4萬，計10餘萬人。居民以從事小商業為主，人均收入約500元/月，人均食品、日用品消費支出約300元/月。
商業方面，商業區相對集中。目前龍海市正處於舊有商業模式向新商業模式過渡階段。國有商業企業如百貨大樓、紡織品公司、人民商場等受制於舊體制，失去了活力，但又控制着市內最佳位址的店面;而現代好處上的新型的超市企業尚處於萌芽階段。
龍海市主要商業區正準備全面拆遷改造。
b、競爭狀況：
有影響的競爭對手是興華超市，面積約320平米(兩層)，商品品種少，價信位高，管理鬆懈，企業形象類似於廈門市的B類店。
另一方面，該超市客流量卻很大，(20：00—21：00，進入顧客數為294人)顯示該市場空間很大。
c、經營構想：
以一類超市形式進入市場，在商業區一帶選址。以超市的現代氣息、豐富而便宜的商品、和相對舒適的購物環境吸引全市區的消費者，成為市場領先者。
這一方式適用於其它類似的小城鎮。
(3)、泉州市
泉州市總人口約650萬，另有外來人口約100萬。人口密度較高，且分佈不均，70%集中在鯉城區、石獅市、晉江市、南安市、惠安縣等沿海一帶。
泉州行政區劃分成鯉城區豐澤區洛江區石獅市晉江市南安市惠安縣安溪縣永春縣德化縣等3區3市4縣。
在市場狀況與競爭狀況方面，泉州、石獅、晉江類似於漳州，而其它市縣類似於龍海。故可採用大體相同的經營構想。
(4)其它地區
計劃在未來2—3年內，透過借鑑泉漳廈連鎖超市的經驗，開拓沿海地區的莆田、福州周邊地區等區域市場。
3、初步計劃。
在這一分階段，我們的基本理念如下：
目標顧客：廈門、泉州、漳州市區——門店周圍500米以內(或5-10分鐘行程內)年齡在15-40歲的城市居民，其中尤以白領和單身族為主;
學校內——在校大學生;
雲霄、詔安等縣級市——城內14—40歲居民。
貨品種類：顧客感覺最方便、最常用的生活必需品，如：
所有家庭食品、速食品;
洗衣清潔用品;
個人衞生美容用品;
煙酒類;
襪子內衣類;
低價日用品;
小五金;
報刊雜誌、文具用品等，賣場約一半面積搞非食品、
經營特色：突出快速、方便，滿足例常性購買或便利購買的需求;以產品質量高服務親切，擁有現代化的設備區別於一般傳統雜貨店;
毛利：爭取18—25%的毛利;
管理原則：在良好的分工的基礎上，做到：
簡單化，即作業程序簡單化，減少不必要的報表與手續;
制度化，即制度手冊作業程序明確，新手也能順利接手;
專業化，即專業分工，各司其職;
標準化，即採購、訂貨、收付、陳列布局等均有標準程序。
根據企業上述構想和對市場狀況的分析，初步制定未來幾年的超市發展計劃：
第一年(20__年7月1日—20__年7月31日)，超市總面積計劃到達6000平方米，初步進行網絡化經營，並培養超多管理人才。具體説：
一、廈門市區：一類店1家，三類店8—10家;
集美、杏林、同安等周邊城鎮：二類店1—3家;
二、漳州市區：一類店1家;
經濟較發達的沿海城鎮如龍海、雲霄、詔安、漳浦、東山、南靖等縣城：一類店3—5家;
三、泉州市區、石獅、晉江：一類店2—3家;
經濟較發達的沿海城鎮如南安、惠安、安溪、德化、永春等地：一類店3—5家;
第2—3年，可根據實際市場狀況，或者進一步拓展除福州以外的省內其它市場。或者走跨省發展的道路，選取市場狀況較好的省份，重複福建省的經營經驗。
商業項目策劃方案 篇4
一：酒店簡介
焦作三維戴斯酒店座落於焦作市專制中路555號，是焦作市一家根據國際標準建造，由美國戴斯酒店管理團體所管理的集客房、餐飲、文娛、健身、洗浴等高檔設施為一體的豪華商務酒店。焦作三維戴斯酒店地處焦作郊區最繁華的商業地段，地輿職位優越，交通十分便利。高25層，酒店網絡營銷方案。總面積達4.5萬平方米，學會網絡營銷方案範文。與8萬平方米的6層豪華商場相相接，合計12.5萬平方米，也是一家今世化生活式便利酒店。酒店內設施配備完好，聽聽三維戴斯酒店營。能敷裕滿足商務旅行和觀光旅遊者的不同需求。焦作三維戴斯酒店具有初級客房、豪華客房、行政豪華房、商務豪華房、行政套房、總統套房。酒店設有豪華行政樓層、無煙樓層，所有客房安置寬帶互聯網、室內電子安全櫃、語音信箱、液晶電視及衞星電視頻道。焦作三維戴斯酒店特設的行政酒廊位於22層，為賓客提供了一系列獨享的優惠和性情化的專業任職，廣州網絡營銷推廣。提供快捷便利的入住手續、厚實的自助早餐。並且全天供應軟飲，晚間還為商務賓客綢繆了雞尾酒，在此賓客可盡覽焦作光景。房地產營銷推廣方案。
二：市場環境闡述
市場偵察和預測
市場偵察是指運用迷信的方法和措施，編制而有目的地對需求、供應和市場環境等信息舉行收集、闡述、研究的活動。
(1)市場偵察的類型
根據偵察的形式、類型和目的的不同，不妨分為探乾脆偵察、描述性偵察、因果性偵察。
探乾脆偵察 主要用於收集初步原料。
描述性偵察 是對市場的客觀狀況舉行照實的記載和反映。
因果性偵察 是為了瞭解和掌握市場氣象之間的因果相關而舉行的市場偵察活動。
(2)市場偵察的方法
市場偵察就是要收集、闡述、研究市場信息，對市場信息的偵察可分為原始原料的收集和二手原料的收集兩種形式。看看廣州網絡營銷推廣。其中原始原料的收集又包括詢問偵察法、觀察法、會議法、實驗法等。
市場預測就是在市場偵察獲取的原始原料和二手原料等信息的底子上，運用迷信方法，對市場未來一段時辰內的變化及需求趨向做出闡述和推斷。
(1)市場預測的方法 定性闡述法(消費者定見法、經理人員判決法、德爾菲法) 、 定量闡述法
(2)市場預測的程序 確定預測對象，擬定預測計劃;收集和闡述原料;抉擇預測方法，建立預測模型;確立預測後果，提出預測呈報
建立在上述的底子上對焦作市市場舉行偵察和預測：酒店網絡營銷。
1.市場外部環境闡述，
如政治環境、社會環境、文化環境、經濟環境等，分別針抵消費者市嘗競爭者市場做出闡述，對後果舉行闡述和評價，進而提出建議。
2.市場外部環境闡述，即酒店外部環境闡述
(1)酒店員工素質
(2)酒店管理者素質
(3)酒店自身狀況
3.酒店SWOT分析闡述
SWOT就是指一個企業維繫外部市場對自身的優優勢闡述。酒店議決下面的內外部環境闡述此後在維繫自身的狀況闡述酒店今朝所具有的優勢及優勢，然後針對這些狀況在作出一些更有益於自身繁榮的修正、補充和完美。
三.營銷組合戰略
1 營銷對象
酒店營銷的對象當然要定位到實實在在的利潤上，但不光僅如此。營銷對象的定位還要斟酌到消費者和社會的利益，學習酒店。要能切確措置好企業與這些人和團體的利益相關。所以，酒店營銷對象應當有三個層次：方案。一是酒店計劃期的間接營銷利潤，二是未來必定時期企業形象的增值，聽聽酒店餐飲營銷方案。即議決優質任職、讓利和承擔社會負擔來提高企業的形象，三是探求和積聚營銷體驗，培育造就一支高素質的營銷人才隊伍，建立完美有效的營銷網絡體系。
2 市場細分
市場細分是指企業根據消費集體之間需求的區別性，網絡營銷方案範文。把一個整體市場劃分為若干個分市場，從中抉擇自己對象市場的方法。市場細分看待企業切確制訂營銷計劃和營銷戰略、順利殺青營銷對象具有特別首要的意義。
酒店不妨根據各種成分細分旅遊市場，如地輿、社會經濟、置備行為、人口結構特點、消費者生理成分等。
3 對象市場
酒店根據所做的市場細分，有目的的抉擇對象市場，進而有針對性地滿足對象市場消費者的需求。在抉擇對象市場時可運用的市場戰略大凡有三種：無區別性市場戰略、區別性市場戰略和麇集性市場戰略。
無區別性市場戰略又稱整體市場戰略，即把整個市場作為企業的對象市場，聽聽三維。不注意區分市場不同的需求;區別性市場戰略是根據消費者的不同需求，對整體市場舉行細分，然後根據不同的對象市場分別採取不同的營銷戰略，滿足每個細分市場的個別須要;麇集性市場戰略又叫聚積營銷戰略，是企業在市場細分的底子上，針對某一細分市場，將企業的人財物資源聚積於該對象市場舉行營銷。
酒店不妨靈動運用這三種戰略，維繫自己的產品特色，抉擇不同的對象市常你知道銷策劃方案。
4 市場定位
定位是在上世紀70年代由美國學家艾·里斯和傑克特勞特提出的，酒店營銷策劃方案。其含義是指企業根據者現有產品在市場上所處的職位，針對顧客對該類產品某些特徵或屬性的重視水平，為本企業產品塑造不同凡響的，給人印象昭着的形象，並將這種形象生動地轉達給顧客，從而使該產品在市場上確定適當的職位。市場定位是酒店在對象市場抉擇的底子上確定自己的產品定位、企業定位、競爭定位和消費者定位。目前，三維戴斯酒店的企業定位是商務型酒店，但還可根據不同的對象市場設置不同的產品定位。三維戴斯酒店營。
5 具體營銷戰略
市場營銷戰略是企業以顧客須要為啟碇點，根據體驗取得顧客需求量以及置備力的信息、商業界的慾望值，有計劃地組織各項經營活動，議決彼此妥協類似的產品戰略、價錢戰略、出售渠道戰略和促銷戰略，即4ps戰略，為顧客提供寫意的商品和任職而殺青企業對象的歷程。
(1)產品戰略：酒店營銷策劃方案。議決產品市場時機與題目闡述，提出合理的產品戰略建議，造成有效的4P組合，到達最佳效果。
1)產品定位。產品市場定位的關鍵主要在顧客心目中尋找一個空位，使產品迅速發動市常
2)產品格量功效方案。事實上銷策劃方案。產品格量就是產品的市場生命。企業對產品應有完美的質量保證體系。
3)產品品牌。要造成必定着名度，、美譽度，我不知道營銷策劃。創建消費者心目中的着名品牌，必須有劇烈的創牌認識。
4)產品包裝。包裝作為產品給消費者的第一印象，須要能迎合消費者使其寫意的包裝戰略。聽説方案。
5)產品任職。籌辦中要注意產品任職方式、任職質量的改善和提高。
(2)價錢戰略 市場競爭離不開價錢戰略，靈動切確地制訂產品的價錢是殺青產品價值和企業市場對象的關鍵，你知道策劃。同時，產品價錢的高低與需求也親切相關，價錢制定得合理與否，間接相關到消費者的置備力和產品的競爭力。
(3)出售渠道戰略 出售渠道戰略的抉擇對企業能否打開銷路、儘快佔領市場及消沉營銷得有有着十分首要的作用。
(4)促銷戰略 促銷戰略常用的措施有廣告、公關、流傳、人員傾銷、舉辦或參加博覽會等等。
其中廣告流傳，推行程序可按以下方式舉行：
①籌辦期內後期推出產品形象廣告。網絡營銷策劃書。
②銷後適時推出誠徵代理商廣告。
③節假日、重大活動前推出促銷廣告。酒店。
④獨攬時機舉行公關活動，接觸消費者。我不知道網絡營銷推廣方案。
⑤主動愚弄消息媒介，特長建造愚弄消息事件提高企業產品着名度。
隨着市場營銷學研究的不停深入，市場營銷組合的形式也在產生着變化，從“4Ps”繁榮為“6Ps”。營銷策劃方案範文。近年又有人提出了“4Cs”為主要形式的市場營銷組合。
根據籌辦期內各時辰段特點，推出各項促銷方案。促銷方案要過細、周密，操作性強又不乏靈動性。還要斟酌費用支出，一切量力而行，儘量以較低費用取得優秀效果為綱領。加倍應當注意季候性產品淡、淡季營銷着重點，抓住淡季營銷優勢。
6 主題促銷提案
如過年、五一、十一、中秋等首要節日推出主題營銷以吸收更多的消費者。怎麼做網絡推廣。
7 外部營銷
注重對員工的培養，創建外部營銷認識。這樣在酒店外部造成一個外部營銷鏈，使整個營銷顯得完整，更具競爭力。
四 營銷方案預期效果闡述及推行
根據方案的可行性闡述，作出收益預測，進而肯定推行與否。
五 方案的調整
若方案推行歷程中有不妥之處適時調整，是對原方案的補充和修正。