開店選好址也是一門學問

隨着投資理念的日趨成熟，商鋪受到越來越多投資人的追捧。“一鋪旺三代”、“一鋪養三代”這樣的文字也頻頻出現在眾多商業地產對外宣傳的廣告語中。然而，近些年來，因商鋪引發的商業糾紛以及投資失敗的案例不在少數，原因在於消費者對商鋪了解甚少，輕信開發商給出的種種承諾，對待商鋪投資過於盲目。事實上，投資商鋪穩賺不賠那是神話，只有細心判斷，謹慎選擇，才能為你的投資多添一份保障。

買哪裏的商鋪比較穩妥

第一，要選擇居民聚集、人口集中的地區。

通常情況下，大多數店鋪適合選擇在人流量比較大的街區，特別是商業活動比較頻繁，商業設施比較密集的成熟商圈。人氣旺盛的地區有利於店鋪的日常營運，尤其是開設超市、便利店、乾洗店這樣的店鋪。買這樣的商鋪容易出租。

第二，要注意店鋪所在街道的特點和街道客流的方向與分類。

古語云：“一步差三市”，相差一步就有可能差三成的買賣，這跟人流動線有關。一條街道會因為交通條件、歷史文化、所處位置不同，而形成自己不同的特點，要選擇街道兩端交通通暢，往來車輛人流較多的街道，避免在一條“死衚衕”裏開店。同樣一條街道的兩側，由於行人的走向習慣，客流量不一定相同，要細心觀察客流的方向，在較多客流的一側選址。

第三，要儘量避免在受交通管制的街道選址，店鋪門前要有適合停放車輛的位置。

交通方便是選擇店鋪位置的重要條件之一，儘量避免選擇設置了交通管制的地方，例如單向通行、限制車輛種類、限制通行時間等等。店鋪附近最好有公交車站點，或者出租車停靠點。另外，店鋪門前或附近最好有便於停車的地方，這樣會給顧客帶來方便。

買商鋪有哪些注意事項

一、購買商鋪前應向房屋所在區的房產交易中心查詢所購房屋的權屬狀況，嚴格審核開發商是否具備土地開發到房產銷售的一切證照，包括是否抵押、是否受司法限制等。

二、在簽訂商鋪買賣合同時注意：

1、房屋用途。看是否確實為商用，並在合同中註明；

2、公用分攤面積。商鋪的公攤面積一般在30%-40%，甚至50%。因此對買鋪者來説，購鋪單價高於住宅房，如果允許在一定範圍內的誤差，也可能帶來價格上幾萬元的變動，建

議購房者選擇按使用面積計單價的方式，並在合同中明確約定公攤面積的大小與產權歸屬，確定公用部位的規劃設計。同時，讓開發商在購房合同中約定好當商鋪公攤面積過大或過小時的解決辦法；

3、物業管理。許多購房者與開發商的糾紛都集中體現在商鋪的物業管理上，這也是購房者在購買商鋪時極易忽略的環節；

4、交房條件。商業物業的房產條件對投資商的招商以及經營者日後的經營都相當重要，在簽訂商鋪合同時應特別約定物業的平面格局、樓板承重、停車位、消防、廣告位、客貨梯、出入口、通透性、展示面、柱距、層高以及配套設施等條件，並在交房時注意驗收。

三、相當一部分人在購買商鋪時看中的是房產商的承諾，如售後包租，每年的收益率百分之幾。有一點要注意的是，根據建設部《商品房銷售管理辦法》第十一條的規定，房地產開發企業不得采取售後包租或者變相售後包租的方式銷售未竣工的商品房。房地產市場風險較大，購房者要慎重評估房產商的承諾兑現的可能性有多大。

四、貸款與其他税費方面。商鋪貸款低，年限短，貸款利率相對較高，而銀行對商鋪貸款者資質的審核比住宅嚴格，因此，購房者應考慮到貸款不能實現時所面臨的壓力；購買商鋪應繳納總房價4%的契税，另外還有合同印花税、營業税、土地增值税以及個人所得税，在這裏就不一一細説了。

商鋪投資高投入、高產出、高風險

同樣投資商鋪，為什麼有人賺了大錢，而有人卻連本都收不回來？那是因為商鋪投資絕對屬於高投入、高產出、高風險的行為。承諾回報是眼下商業地產項目中最流行的招商方式之一。有些項目承諾的回報方式看似誘人，其實並不合理，投資者應當理性地分析招商噱頭，選擇真正實質性的經營回報。而且商鋪投資除了要看地產商承諾的回報率，更要“看人氣、看特性、看環境”。現在，商業地產項目的主要矛盾，往往集中在價值和價格的不對等，開發商希望出售商鋪的價格高些高些更高些，但買房人則希望得到商業價值更大的商鋪。這種不對等，已經成為目前商業地產的最大矛盾。

另外，購房人不要將廣告用語想當然地代替合同用語，要儘量將開發商出售商鋪時的主要廣告內容及承諾寫入合同，否則一旦發生糾紛，一般很難得到法院的支持。不要輕信一些所謂的保底條款，因為這些條款在法律上可能是無效的，高額的保底條款更無現實的可操作性。

最後要説明的是，投資即為了賺錢，究竟能不能賺錢？能賺多少錢？這裏也不能光算收入，還要充分考慮到各項支出。例如商鋪的水、電、氣、熱、物業管理等費用遠遠高於普通住宅的標準，其他裝修、維修的支出也應該考慮在內。這樣才能夠算出一個更加真實的投資回報率。