重大合同4篇

房地产开发商在售房宣传资料中所称的随房奉送的“阁楼”、“阳台”等未列入买卖合同中或在产权证中未予体现，是否构成重大误解，应结合双方买卖合同中的房屋单价、面积及房屋买受人之前是否明知进行综合判断。尤其要注意当屋价出现波动时，当事人以此为由悔约的情形。

【案情简介】

上诉人(原审被告)上海美旋房地产有限公司(以下简称美旋公司)

被上诉人(原审原告)金旭东、谭新眉、金悄昕

美旋公司为本市纪翟南路香港花园的开发商。XX年8月27日，美旋公司在《上海楼市周刊》刊登广告，载明“香港花园二房一厅(阁楼55.04平方米)，建筑面积74.73平方米，售价55.8万元”。嗣后，美旋公司还曾在报刊刊登同类广告，除售价调整为57.3万元外，其余内容与前述广告基本一致。另在美旋公司发布的楼书中亦载明“六层有阁楼”的内容。

XX年9月13日，金旭东、谭新眉、金悄昕实地查看了本市纪翟南路××弄香港花园××号×××室房屋。同日，金旭东、谭新眉、金悄昕与美旋公司签订《房屋定购协议书》，该协议载明：金旭东、谭新眉、金悄昕向美旋公司购买本市纪翟南路××弄香港花园××号×××室房屋，建筑面积74.73平方米，每平方米7,673元，总价款573,403元;金旭东、谭新眉、金悄昕在订立本协议后，支付美旋公司定金10,000元等。协议还对其他事项作了载明。嗣后，金旭东、谭新眉、金悄昕支付了定金10,000元。

XX年9月23日，双方当事人签订了《上海市商品房出售合同》，合同载明的房屋、建筑面积、价款与前述定购协议书一致。合同内未涉及有关阁楼面积的内容。同日，金旭东、谭新眉、金悄昕向美旋公司支付了房款104,703元、办证及贷款服务费1,000元。

经审理查明，美旋公司的广告及楼书中所称之“阁楼”，其性质为6层房屋的屋面部分。因为此屋面部分的因素，金旭东、谭新眉、金悄昕所购房屋的价格略高于小区同期同类型房屋的价格。

XX年10月8日金旭东、谭新眉、金悄昕诉至法院，诉称：美旋公司在售房过程中只提到阁楼的面积，对阁楼的性质和形状没有说明，且阁楼仅是六楼的屋面部分，不能纳入使用范围，美旋公司承诺送阁楼却未在合同中反映出来，当事人存在重大误解，故请求判令撤销金旭东、谭新眉、金悄昕与美旋公司于XX年9月23日签订的《上海市商品房出售合同》，美旋公司返还金旭东、谭新眉、金悄昕房款114,703元及服务费1,000元。

美旋公司则表示双方当事人对阁楼是六楼的屋面部分没有误解，对方是现场看了五楼、六楼房屋后才决定购房的，且在买卖合同及售房宣传资料中也未将阁楼面积纳入房屋建筑面积中。对方请求撤销合同实际是悔约行为，请求法院驳回对方的诉请。

【审判结论】

一审判决：

一、撤销金旭东、谭新眉、金悄昕与上海美旋房地产有限公司就本市××弄香港花园××号×××室房屋签订的《上海市商品房出售合同》;

二、上海美旋房地产有限公司于判决生效之日起十日内返还金旭东、谭新眉、金悄昕房款114,703元及办证、贷款服务费1,000元。

二审判决：

一、撤销一审法院民事判决;

二、金旭东、谭新眉、金悄昕的诉讼请求不予支持。

【评析意见】

一、应正确认定“随房奉送”标的物的权属性质

本案中双方当事人争执的核心是“随房奉送”的阁楼是否应在房地产产权证中作为产权面积计算。在当前的商品房买卖中，开发商推出随房奉送的内容有涉及所有权的，如送车、送装修等，也有涉及使用权的，如购别墅送花园等。要正确认定本案“随房奉送”标的物的权属性质应结合标的物的种类、行业惯例等进行综合考虑。本案中，双方当事人对所送阁楼的权属性质未作明确约定;在开发商所发的宣传资料中也明确，系争房屋的建筑面积并不包括阁楼面积，上诉人金旭东、谭新眉、金悄昕所支付房款中亦不包括阁楼的面积款;由于阁楼的层高不够，依规定不能列入产权证，仅由房屋产权人独家使用，这也是房地产行业一个公认的惯例。阁楼面积不列入产权证，但其所有权隐含在房屋产权中，是房屋产权的一部分。故对本案系争合同中所涉的“随房奉送”的阁楼权属性质，应认定阁楼面积虽未列入产权证，但它是该房屋整体的一部分，房屋业主拥有其所有权。

二、认定“重大误解”成立与否应以误解者利益受到较大影响或达不到订立合同目的为评判依据

所谓重大误解，是指误解者作出意思表示时，对涉及合同法律效果的重要事项存在着认识上的显着缺陷，其后果是使误解者利益受到较大的损失或达不到订立合同的目的。其核心是：必须对合同的内容构成重大误解，且合同的履行会使误解者的利益受到损害。本案当事人在购房前实地查看了系争房屋，并了解了该房屋与其它楼层的区别，签约时亦对房屋的建筑面积及所支付房款总价不包括阁楼有清晰的了解，故不存在对合同内容存在重大误解的事实。同时，该阁楼虽未列入合同内容，但客观上由上诉人金旭东、谭新眉、金悄昕独家使用，并未给购房者利益造成损害，相反给其生活带来了便利。故本案合同非因重大误解而订立，上诉人金旭东、谭新眉、金悄昕要求撤销合同的诉请不符合法定构成要件，故不应获得支持。

三、要充分尊重房地产行业惯例，谨防引发群体性诉讼

房地产开发商所推出的宣传资料“购别墅送花园”、“购顶层送阁楼”中所涉奉送部分均不包括所有权，仅为使用权，这已是房地产行业的一种惯例，也已被社会所接受。如以合同中不标明或产权证中未列明而撤销双方间的房屋买卖关系，将给房地产行业带来震荡，颠覆长期以来形成的习惯做法。更为严重的是，有可能出现部分悔约者以此为由请求退房、从而引发群体性诉讼的后果。因此，对此类案件的审理，应慎重对待，综合法律规定及事实依据后作出正确认定。

项目编号：_________

第一条　签约各方：

_________（以下简称甲方）

_________（创新项目实施单位，以下简称乙方）

第二条　甲、乙双方根据国家有关法律法规和《_________省重大科技创新项目及专项资金管理暂行办法》，为顺利完成乙方承担的《_________省_________年重大科技创新项目计划》专项资金无偿拨款项目_________（以下简称本项目），特订立本合同。

第三条　本项目执行期自_________年_________月至_________年_________月。

本项目完成时的总体目标及经济、技术、质量指标是：

1．总体目标：

在本项目执行期内，项目新增投资_________元。

本项目完成时，年生产能力达到：_________；承担单位资产规模达到_________元；新增就业人数_________人；通过甲方的项目验收。

2．经济指标：

在本项目执行期内，实现累计销售收入_________元，累计净利润_________元，累计交税_________元，累计创汇_________美元。

3．技术指标：

项目产品主要性能指标达到：_________。

4．质量标准：

实施单位通过的质量认证体_________。

项目产品执行的质量标准_________。

项目通过的国家相关行业许可证_________。

第四条　本项目实施的阶段目标是：

1．_________年_________月至_________年_________月：_________。

2．_________年_________月至_________年_________月：_________。

3．_________年_________月至_________年_________月：_________。

第五条　为支持本项目，在本项目执行期内，甲方计划无偿资助乙方_________元，乙方计划新增投资_________元。甲方拨款计划及乙方配套资金到位进度：

甲方：

1．_________年_________月，_________元

2．_________年_________月，_________元

3．_________年_________月，_________元

乙方：

1．_________年_________月，_________元

2．_________年_________月，_________元

3．_________年_________月，_________元

第六条　甲方通过年度项目计划，分三次向乙方安排拨付资金，首次拨付总金额的_________％，在签定合同后进行；第二次拨付总金额的_________％，在项目实施满一年（从合同签定之日计算）时，由实施单位提出书面申请、报告项目进展情况，并经省创新办公室核实后进行；第三次拨付总金额的_________％，在项目实施结束，通过省创新办公室组织的验收后进行。

第七条　甲方资助资金主要用于与本项目直接相关的：

_________；

_________；

_________。

乙方应对上述资金及乙方为本项目自筹的资金实行单独核算、专款专用。

第八条　乙方应如实、按时按照规定格式，向甲方报送半年、年度《_________省重大科技创新项目专项资金项目实施情况调查表》，并接受甲方的监督、检查。

第九条　在本合同生效后5年内，甲方有权因非商业目的（如：在政府性会议、报告、文件、统计资料等）使用乙方单位、项目信息。

第十条　签约双方应严格遵守本合同的各项条款。在项目实施过程中，如发现乙方违反本合同及有关规定，甲方有权撤销或中止合同。撤销或中止合同后，乙方应进行项目清算，并将甲方支持剩余经费如数退还给甲方。同时，甲方在今后三年内不再受理乙方的项目申请。如乙方不能按时、按量落实配套资金，甲方有权停止对乙方后续资金的拨付。

第十一条　根据项目具体情况，经双方协商订立的附加条款将作为本合同的组成部分。

第十二条　双方如发生争议，应协商解决，协商不成，任何一方均可向_________仲裁委员会提起仲裁。

第十三条　本合同一式_________份，签约方各执壹份，省、市财政部门各壹份，每份具有同等的法律效力。

甲方（盖章）：_________ 乙方（盖章）：_________

负责人（签）：_________　 负责人（签）：_________

联系人：_________　 帐户名称：_________

电话：_________ 开户行：_________

通信地址：_________ 帐号：_________

邮编：_________ 联系人：_________

电话：_________

通信地址：_________

邮编：_________

_________年____月____日 _________年____月____日

第一章　保险合同构成

第一条　本保险合同(以下简称本合同)由保险单及本合同所载条款、声明、批注，以及和本合同有关的投保单、复效申请书、健康声明书、体检报告书及其他约定书共同构成。

第二章　保险责任的开始及交付保险费

第二条　_________公司_________分公司(以下简称本公司)对本保险单应负的责任，自投保人交付第一期保险费且本公司同意承保而签发保险单时开始。除另有约定外，保险单签发日即为本合同的生效日，生效日每年的对应日为生效对应日。

本公司收取第一期保险费且同意承保时，应发给保险单作为承保的凭证。

第二期及第二期以后保险费的交付，宽限期间及合同效力的中止

第三条　第二期及第二期以后的分期保险费，应依照本保险单所载交付方法及日期，向本公司交付并索取凭证妥为保存。如本公司派员前往收取时，应向该收费员交付并索取凭证妥为保存。第二期及第二期以后的分期保险费到期未交付时，自保险单所载交付日期的次日起60日为宽限期间;逾宽限期间仍未交付且无保险费垫交的，本合同自宽限期间终了的次日起效力中止。如宽限期间内发生保险事故，本公司仍负保险责任，但应从给付保险金中扣除欠交的保险费及利息。

第三章　合同效力的恢复

第四条　本合同效力中止后，投保人可在效力中止日起2年内，填妥复效申请书及被保险人健康声明书申请复效。前项复效申请，经本公司同意并交清欠交的保险费及利息后，自次日起，本合同效力恢复。

第四章　保险责任

第五条　在本合同有效期内，被保险人于本合同生效之日起180日以后初次发生、并经本公司指定或认可的医疗机构诊断确定罹患重大疾病时，本公司按保险单所载保险金额的二倍给付重大疾病保险金。

无论被保险人罹患一种或二种以上重大疾病，重大疾病保险金的给付以一次为限，本公司所负给付重大疾病保险的保险责任即行中止，其他保险责任继续有效。

第六条　在本合同有效期内，被保险人因意外伤害而身故或身体高度残疾，或于本合同生效或复效之日起180日以后因疾病而身故或身体高度残疾时，本公司按保险单所载保险金额的三倍给付身故保险金或身体高度残疾保险金，但应扣除已给付的重大疾病保险金。给付身故保险金或身体高度残疾保险金后，本合同效力即行终止。

第七条　若被保险人于本合同生效之日起180日后的交费期内罹患重大疾病，从其被确定罹患重大疾病之日起，免交本合同以后各期保险费，本合同继续有效。

第五章　责任免除

第八条　被保险人因下列情事之一而罹患重大疾病、身故或身体残疾时，本公司不负保险责任：

一、投保人的故意行为;

二、受益人的故意行为;

三、在合同订立或复效之日起2年内自杀或故意自伤身体;

四、故意犯罪、吸毒、殴斗、酒醉;

五、战争、军事行动或动乱;

六、罹患获得性免疫缺陷综合症(爱滋病)、性病、先天性疾病或遗传性疾病;

七、核爆炸、核辐射或核污染;

八、无驾驶执照、酒后或其他违章驾驶;

九、自本合同生效或复效之日起180日内罹患重大疾病。

发生第一款情形时，本公司向其他享有权利的受益人退还保险单现金价值;发生其他各款情形时，本公司向投保人退还保险单现金价值。

本公司退还保险单现金价值后，本合同效力即行终止。

第六章　身体残疾鉴定

第九条　被保险人因意外伤害或疾病而身体高度残疾，应在治疗结束后，由本公司指定或认可的医疗机构进行鉴定。如果自被保险人遭受意外伤害或罹患疾病之日起180日内治疗仍未结束，按第180日的身体情况进行鉴定。

第七章　保险事故的通知与保险金的申请时间

第十条　投保人、被保险人或受益人应于知悉被保险人身故或发生其他保险事故之日起7日内以书面通知本公司，并应于被保险人发生保险事故后30日内向本公司申请给付保险金。

第八章　保险金的申请与给付手续

第十一条　被保险人申请领取重大疾病保险金或申请免交保险费时，应出具下列文件：

一、保险单、保险金申请书或免交保险费申请书;

二、最近一次保险费的交费凭证;

三、被保险人的户籍证明与身份证件;

四、附有本公司指定或认可的医疗机构出具的病理显微镜检查、血液检验及其他科学方法检验报告的疾病诊断证明书。

第十二条　受益人申请领取身故保险金时，应出具下列文件：

一、公安部门或县级以上(含县级)医院出具的被保险人死亡证明书;

二、保险单及保险金申请书;

三、最近一次保险费的交费凭证;

四、被保险人的户籍注销证明;

五、受益人的户籍证明与身分证件。

第十三条　被保险人申请领取身体高度残疾保险金时，应出具下列文件：

一、本公司指定或认可的医疗机构出具的被保险人身体高度残疾鉴定书;

二、保险单及保险金申请书;

三、最近一次保险费的交费凭证;

四、被保险人的户籍证明与身分证件。

第九章　合同的解除

第十四条　投保人或被保险人在订立本合或申请复效时，对本公司的书面询问应据实告知。如故意隐瞒事实，不履行如实告知义务，或因过失未履行如实告知义务，足以影响本公司决定是否同意承保或者提高保险费率的，本公司有权解除本合同，且不退还保险费。对本合同解除前发生的保险事故，本公司不负给付保险金的责任。

本公司通知解除本合同时，如投保人死亡、居住所不明，或其他原因，通知不能送达时，本公司将该项通知送达受益人。

第十五条　投保人解除本合同时，本公司应于接到通知后30日内退还本保险单的现金价值。

投保人解除本合同时，应出具下列文件：

一、保险单及解除合同申请书;

二、最近一次保险费的交费凭证;

三、投保人的户籍证明与身分证件。

第十章　年龄的计算及错误的处理

第十六条　被保险人的投保年龄以周岁计算。投保人在申请投保时，应将被保险人的真实年龄在投保单上填明。如果发生错误应依照下列规定办理：

一、投保人申报的被保险人年龄不真实，并且其真实年龄不符合本合同约定的年龄限制的，本公司可以解除本合同，并在扣除手续费后向投保人退还保险费，但是自本合同生效之日起逾2年的除外。

二、投保人申报的被保险人年龄不真实，致使投保人实付保险费少于应付保险费的，本公司有权要求投保人补交保险费的差额及利息，如在发生保险事故后发现的，本公司按照实付保险费与应付保险费的比例支付给付保险金。

三、投保人申报的被保险人年龄不真实，致使投保人实付保险费多于应付保险费的，本公司将多收的保险费无息退还投保人。

第十一章　合同内容的变更

第十七条　投保人在本合同有效期内，可申请减少保险金额，但是减额后的保险金额不得低于最低承保金额，其减少部分视为解除合同。

若被保险人是本公司按标准体承保的，投保人在本合同有效期内且被保险人60周岁前，可申请增加保险金额，但申请增加的保险金额累计不得高于保险单签发时的保险金额。申请增加保险金额时，应填妥被保险人健康声明书如实告知健康状况，并按当时被保险人年龄交纳保险费。

第十二章　受益人的指定及变更

第十八条　被保险人或投保人可以指定被保险人身故保险金的受益人，但投保人指定受益人时须征得被保险人同意。保险事故发生前，投保人可以书面通知本公司变更受益人，并将本保险单与被保险人的同意书送交本公司批注。

前项变更，如发生法律上的纠纷，本公司不负责任。

重大疾病保险金、满期保险金、身体高度残疾保险金的受益人为被保险人本人，本公司不受理其他指定或变更。

第十九条　被保险人身故后，遇有下列情形之一的，身故保险金作为被保险人的遗产，由本公司向被保险人的继承人履行给付保险金的义务：

一、没有指定受益人的;

二、受益人先于被保险人死亡，没有其他受益人的;

三、受益人放弃受益权或依法丧失受益权，没有其他受益人的。

第十三章　变更地址

第二十条　投保人的地址有变更时，应及时以书面通知本公司。投保人不做前项通知时，本公司按所知最后地址发送的通知，视为已送达投保人。

第十四章　索赔时效

第二十一条　本合同的受益人对本公司请求给付保险金的权利，自其知道保险事故发生之日起5年不行使而消灭。

第十五章　批注

第二十二条　本合同内容的变更或记载事项的增删，非经投保人书面申请及本公司的保险单上批注，不生效力。

第十六章　合同纠纷

第二十三条　本合同发生争议且协商无效时，按以下第_________项方式解决：

(1)通过仲裁;

(2)向人民法院提起诉讼。

第十七章　释义

第二十四条　本条款所述“重大疾病”，是指符合下列定义的疾病：

一、心脏病(心肌梗塞)

指因冠状动脉阻塞而导致部分心肌坏死，其诊断必须同时具备下列三条件：

1.新近显示心肌梗塞变异的心电图。

2.血液内心脏酶素含量异常增加。

3.典型的胸痛病状。

但心绞痛不在本合同的保障范围之内。

二、冠状动脉旁路手术：

指为治疗冠状动脉疾病的血管旁路手术，须经心脏内科心导管检查，患者有持续性心肌缺氧造成心绞痛并证实冠状动脉有狭窄或阻塞情形，必须接受冠状动脉旁路手术。其他手术不包括在内。

三、脑中风：

指因脑血管的突发病变导致脑血管出血，栓塞、梗塞致永久性神经机能障碍者。所谓永久性神经机能障碍，是指事故发生6个月后，经脑神经专科医生认定仍遗留下列残障之一者：

1.植物人状态。

2.一肢以上机能完全丧失。

3.两肢以上运动或感觉障碍而无法自理日常生活者。

所谓无法自理日常生活，是指食物摄取、大小便始末、穿脱衣服、起居、步行、入浴等，皆不能自己为之，经常需要他人加以扶助之状态。

4.丧失言语或咀嚼机能。

言语机能的丧失是指因脑部言语中枢神经的损伤而患失语症。

咀嚼机能的丧失是指由于牙齿以外的原因所引起的机能障碍，以致不能做咀嚼运动，除流质食物以外不能摄取食物之状态。

四、慢性肾衰竭(尿毒症)：

指两个肾脏慢性且不可复原的衰竭而必须接受定期透析治疗。

五、癌症：

指组织细胞异常增生且有转移特性的恶性肿瘤或恶性白血球过多症，经病理检验确定符合国家卫生部“国际疾病伤害及死因分类标准”归属于恶性肿瘤的疾病，但下述除外：

1.第一期何杰金氏病。

2.慢性淋巴性白血病。

3.原位癌症

4.恶性黑色素瘤以外的皮肤癌。

六、瘫痪

指肢体机能永久完全丧失，包括两上肢、或两下肢、或一上肢及一下肢，各有三大关节中的两关节以上机能永久完全丧失。

所谓机能永久完全丧失，指经6个月以后其机能仍完全丧失。关节机能的机能丧失指永久完全僵硬或关节不能随意识活动超过6个月以上。

上肢三大关节包括肩、肘、腕关节，下肢三大关节包括股、膝、踝关节。

七、重大器官移植手术：

指接受心脏、肺脏、肝脏、胰脏、肾脏及骨髓移植。

八、严重烧伤：

指全身皮肤20%以上受到第三级烧伤。但若烧伤是被保险人自发性或蓄意行为所致，不论当时清醒与否，皆不在本合同的保障范围之内。

九、暴发性肝炎：

指肝炎病毒感染而导致大部份的肝脏坏死并失去功能，其诊断必须同时具备下列二条件以上：

1.肝脏急剧缩小;

2.肝细胞严重损坏;

3.肝功能急剧退化;

4.肝性脑病。

十、主动脉手术：

指接受胸、腹主动脉手术，矫正狭窄，分割或切除主动脉瘤。但胸或腹主动脉的分支除外。

第二十五条　本条款所述“意外伤害”是指外来的、突然的、非本意的使被保险人身体受到剧烈伤害的客观事件。

第二十六条　本条款所述“身体高度残疾”是指下列情事之一：

一、双目失明;

二、言语或咀嚼机能完全永久丧失;

三、中枢神经或胸、腹部脏器极度障害，终身不能从事任何工作，为维护生命必要的日常生活活动，全须他人扶助;

四、两手腕关节丧失或两足踝关节丧失;

五、一手腕关节及一足踝关节丧失;

六、一目失明及一手腕关节丧失或一目失明及一足踝关节丧失;

七、四肢机能完全永久丧失。

说明

1.失明的认定

(1)视力的测定，依据国际视力表两眼分别依矫正视力测定。

(2)失明指视力永久在国际视力表0.02以下。

2.言语机能的丧失指下列情形之一：

(1)指构成语言的口唇音、齿舌音、口盖音、喉头音等四种语言能力中，有三种以上(含三种)丧失不能发出。

(2)声带全部剔除。

(3)因脑部言语中枢神经的损伤而患失语症。

3.咀嚼机能的丧失指由于牙齿以外的原因所引起的机能障碍，以致不能做咀嚼运动，除流质食物外不能摄取食物的状态。

4.为维持生命必要的日常生活活动，全需他人扶助者指食物摄取、大小便始末、穿脱衣服、起居、步行、入浴等，都不能自己完成，经常需要他人扶助的状态。

5.所谓机能永久完全丧失指经180日后其机能仍完全丧失而言。

1、案由：商品房预售合同

2、诉讼双方：

原告：姚某

被告：南宁市雅和居房地产开发有限公司

(二)诉辩主张

原告诉称：XX年11月23日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，由原告向被告购买其开发 “悠雅轩”s11号商铺一套，约定层高为首层3.6米、二层3米，合同附件一房屋平面图中仅标注有一条梁柱。房屋建成后，原告发现被告建造的房屋有以下严重影响使用的问题：(1)一、二层中央均有一直径为15厘米的粗大排水污管;(2)一层有两条柱子长宽分别为38×54厘米、72×13厘米，高2.94米;(3)一层净高仅为2.94-3.46米;(4)二层有五根横梁;(5)二层有两个沉沙井，规格分别为2.6×1.54×2.35米和2.45×1.85×2.32米;(6)二层净高只有1.93-2.84米。由于原告签订商品房买卖合同是希望买到符合合同附件一房屋平面图及合同第三条约定的商铺，而被告实际提供的商铺违背了原告的真实意思表示，原告对此有重大误解。原告要求退房无果，故诉至法院，请求判决撤销双方的《商品房买卖合同》，判令被告返还购房款258503元及利息(从XX年11月23日起计至返还之日止)，本案的诉讼费由被告承担。

被告辩称：不同意解除合同。《商品房买卖合同》是双方自愿协商签订的，对双方当事人均具有法律约束力，受法律保护。被告交付的房屋规格均符合合同约定，是按有关部门审查批准的施工图纸施工建设的，也符合国家相关规范，不存在影响房屋使用的问题。原告要求撤销合同的理由不能成立，请求驳回原告的诉讼请求。

(三)事实和证据

南宁市青秀区人民法院经公开审理查明：XX年11月23日，原告姚某与被告雅和居公司签订一份《商品房买卖合同》，约定由姚某(买受人)向雅和居公司(出卖人)购买其开发的位于仙葫半岛编号为068-1-1号地块上的“悠雅轩”s11号商铺一套，商品房预售许可证号为(邕宁)房预售证第XX0016号，房屋属于框架结构，层高为首层3.6米、二层3.0米，建筑面积85.09平方米，其中套内建筑面积为82.80平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积2.29平方米。房屋按建筑面积计算每平方米售价为3038元，房屋总价款为258503元。合同第八条“交付期限”约定，出卖人应在XX年12月31日前将经验收合格的房屋交付给买受人使用。合同第十条“规划、设计变更”约定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致在结构形式、户型、空间尺寸、朝向等方面影响商品房质量或使用功能的，被告应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知原告，原告有权在通知到达之日起15日内选择退房，被告则应在原告提出退房要求之日起30日内退还已付款，并按银行同期存款利率支付利息给原告。合同附件一为一、二层的房屋平面图。

合同签订后，姚某于XX年11月23日交纳了购房款103503元，于同年12月14日交纳了购房款26000元，余款1XX0元也于XX年9月30日以按揭贷款方式支付给被告。XX年12月30日，被告通知原告接收房屋，原告前往实地查看房屋后，于XX年元月17日向被告提交了一份《退房申请报告》，以房屋结构形式、空间尺寸与合同约定不符为由，要求依据《商品房买卖合同》第十条的规定解除合同、退还房款及利息。被告则于次日复函，称房屋严格按照原规划设计图纸施工，从未做过任何规划设计变更，故不同意解除合同。XX年3月15日，姚某以雅和居公司房屋的层高、梁柱、排水管布局和设计不符合合同约定并违反国家设计规范、影响商铺的正常使用为由，诉至法院，要求解除合同、退还房款及利息。在诉讼过程中，原告变更诉讼请求，以其对房屋结构有重大误解为由，要求撤销合同、退还房款及利息。

在诉讼过程中,法院于XX年4月19日上午对争议房屋的结构进行了现场勘验测量,所见情况如下:①房屋内一层东、西两侧墙中部各有一条从天面到地板的垂直梁柱(长宽分别为： 0.37米×0.54米、0.135米×0.72米);②二层天面有两处沉箱(长宽分别为2.32米×1.46米、2.60米×1.50米，其底部距离二层地面高度分别为2.345米、2.40米);从二层窗户上方到楼梯上方天面依次有四条相互平行的横梁，其间距不等(第一条横梁位于窗户正上方，其底部宽0.314 米、距地面高2.13米;第二条横梁底部宽0.32 米、距地面高2.25米;第三条横梁底部宽0.44 米、距地面高1.935米;第四条横梁底部宽0.375 米、距地面高2.23米);③二层东侧墙面与天面交接处还有一条承重梁(底部距二层地面2.04米，宽0.328米，长5.48米);④一、二层西侧墙面上均有一条直径约0.15米的排污管靠墙铺设，从二层天面直通一层地面;⑤一层室内地面到天面的距离为2.94米(最矮处)--3.45米(最高处),二层室内地面到天面的距离为2.83米(最高处)--1.935米(最矮处即横梁下方)。 此外，位于s11号房旁的s12号房屋户型与s11号房屋相似，但没有白色排污管，二层也没有沉箱，二层有三条横梁但其底部与地面之间的目测距离大于s11号房二层的最低处。对于同一栋楼的其余房屋与s11号房屋内情况是否一致，因无法进入其余房屋内而未能勘验，对其余房屋的结构情况，原告表示不清楚详情，被告则主张其余部分房屋中也有类似情况存在。

另查明，原、被告的《商品房买卖合同》附件一房屋一、二层平面图中，只对梁柱的位置做了标注，对房屋内的排污管、横梁等都未作标注。而原告在购买房屋时，被告也未将房屋内存在排污管和几条横梁等情况告知原告。

上述事实有下列证据证明：

(1)原、被告于XX年11月23日签订的《商品房买卖合同》，证明双方之间商品房买卖合同关系的内容;

(2)被告向原告开具的《收款收据》，证明原告已向被告交纳全额屋价款的事实;

(3)XX年12月16日雅和居商住楼h栋通过验收的《建设工程质量竣工验收意见书》，证明争议房屋已经通过竣工验收。

(4)XX年元月17日原告向被告提交的一份《退房申请报告》，证明原告在查看房屋后曾经以房屋不符合合同约定为由申请退房。

(四)判案理由

南宁市青秀区人民法院根据上述事实和证据认为：本案当事人的争议焦点，是原告姚某与被告雅和居公司签订《商品房买卖合同》时，是否存在重大误解的情形。本案原、被告双方签订《商品房买卖合同》时，涉诉的房屋尚未建成，原告作为消费者，对其所购房屋的具体情况只能通过被告的口头和书面描述中得到认知。但被告在原告签订合同时，并未将房屋的详细结构情况通过样板房、平面图或其他书面及口头方式告知原告、以便原告能正确认知房屋的基本结构。而从房屋建成后现场勘验的情况看，确实存在空间狭小以致严重影响使用的问题，尤其以第二层的情况更为严重。也就是说，通常情况下常人根据被告提供的信息对房屋空间结构的想象，与房屋实际情况确有较大差距，并且，也没有证据证明这样的空间结构是同一楼层所有房屋的通用设计，故原告主张其在购买房屋时对房屋空间结构存在重大误解，本院予以支持。原告据此请求撤销双方之间的《商品房买卖合同》符合法律规定。《商品房买卖合同》被撤销后，被告应当向原告返还已付购房款258503元。此外，对于《商品房买卖合同》被撤销造成的已付购房款的利息损失，也应由被告承担。原告的诉讼请求符合法律规定，应予支持。

(五)定案结论

南宁市青秀区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第(一)项、第五十八条之规定，判决如下：

一、撤销原告姚某与被告南宁市雅和居房地产开发有限公司于XX年11月23日签订的《商品房买卖合同》;

二、被告南宁市雅和居房地产开发有限公司应向原告姚某返还购房款258503元，并支付该款利息(利息计算：按中国人民银行同期流动资金贷款利率，从XX年11月24日起计至同年12月14日按本金103503元计，从XX年12月15日起计至XX年9月30日止按本金129503元计，从XX年10月1日起计至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，按本金258503元计)。本案案件受理费6680元，其他诉讼费1000元，两项共计7680元，由被告南宁市雅和居房地产开发有限公司负担。

(六)解说

本案有两个值得思考的问题，一是适度把握商品房预售合同纠纷中“重大误解”的适用范围;二是法院在审理案件时如何透过当事人诉讼请求探寻当事人的真意。

1、适度把握商品房预售合同纠纷中“重大误解”的适用范围

商品房预售是平等主体的当事人之间买卖尚未建成的房屋(以下简称期房)的交易行为。商品房预售区别于现房销售的最大特征，是交易发生时作为标的物的商品房尚未建成，买受人只能借助出卖人提供的资料、通过想象来认知所购房屋的情况。因此，房屋建成后的实际状况与买受人的想象存在差异是难免的。正因为如此，与同等条件下现房销售相比，预售期房不但价格偏低，而且为了维护交易的稳定性，对买卖双方的权利义务也有特殊要求：一方面要求出卖人在履行如实告知义务时，应保证买受人的想象与将来房屋的真实状况之间的差异在合理范围之内;另一方面也要求买受人对差异风险有合理的预见。所谓“合理”，是以通常情况下常人的理解能力、承受能力为判断标准的。是否超过“合理”范围影响到买卖房屋的真实意思表示，是判断是否构成“重大误解”的标准。

本案原告作为消费者，在交易中处于弱势地位，对其所购房屋的具体情况只能通过被告的口头和书面描述中得到认知。但被告却未将房屋的详细结构情况通过实物(如样板房)或书面及口头方式告知原告、以便原告能正确认知房屋的基本结构。而从房屋建成后法院现场勘验的情况看，虽然仍然该商铺仍然能够使用，但确实存在空间狭小、结构低矮、有明显的压抑感的问题，尤其以第二层的情况更为严重。这是通常情况下常人根据被告提供的信息(包括合同中对户型和层高的文描述、平面图的标注等等)所无法想象的，也必将对房屋的使用人造成不便及不适，显然不符合原告购房时的真实意思表示。因此，原告主张其在购买房屋时对房屋空间结构存在重大误解，应予支持。

在本案判决生效后，同一小区的另外两户业主曾经以同样的理由提起诉讼，但法院经现场勘验后，发现这两户房屋虽然也存在梁柱、排污管占用一定空间的事实，但情况远不如本案中的严重，不会给使用者带来明显的不适感。也就是说，常人对房屋的想象与实际情况的差异尚未超过合理范围，因此，在后两案中，原告的诉讼请求并未得到支持。三个案件的不同判决，体现了对“重大误解”的尺度的把握。

2、法院在审理案件时如何透过当事人诉讼请求探寻当事人的真意

本案原告在起诉时，是以房屋的层高、梁柱、排水管布局和设计不符合合同约定并违反国家设计规范、影响商铺的正常使用为由要求解除合同。后在诉讼过程中，原告又将诉的理由改为重大误解，要求撤销合同。严格地说，被告交付的房屋并没有明显违反法律法规、国家标准、行业规范及合同的约定，也符合房屋的一般用途。在建筑学上，“层高”与“净高”的概念是不同的，双方当事人在合同中只约定了“层高”而未约定“净高”，虽然国家《住宅设计规范》中规定有住宅的局部净高不应低于2.10m，但本案原告购买的是商铺，其净高标准并没有相应的国家规定，被告正是利用了这一法律空白，提出自己没有违约的抗辩。如果原告没有变更诉的理由，而是坚持以违约起诉，其诉讼请求能否支持呢?

一种观点认为，民事审判原则上不应当超出当事人的主张范围。因此，如果当事人的主张不适当，应当予以释明后再进一步审理。另一种观点则认为，不论原告主张撤销合同还是解除合同，其提起诉讼的本意是终止双方的合同权利义务，故法院在审理时，不应拘泥于诉状的表面文表达，而应当着重审查其诉讼请求能否成立，实现法律效果与社会效果的统一。笔者倾向于后一种观点。当事人受文化程度、法律专业知识的限制，无法准确地把握法学术语的含义，多凭直觉提出自己的诉讼主张。因此，法院在审理时，不应局限于诉讼请求的文表达，而应当探寻当事人的真实意思表示，寻找最有利于解决纠纷的切入点，实现法律的公平正义。