業主工作總結範文4篇大綱

尊敬的xx第一城小區廣大業主：

大家新年好！

XX年匆匆而過，國美第一城業主委員會根據《國美第一城小區管理規約》規定及授權，結合《國美第一城小區議事規則》要求，於XX年度積極開展各項工作，爲廣大業主爭取合法權益，努力提高小區居住環境、監督物業管理，發現小區各項問題並着手解決，工作取得了較多成績，同時也還有更多的工作等着小區業委會和廣大業主們積極參與和共同努力，過去的一年只是一個開始，我們將在未來逐步解決諸多問題和完善我們共同的家園。

現在已經是XX年，馬年即將過去，羊年即將到來，在這辭舊迎新的日子裏，展望來年新的起點，同時也梳理過去一年業委會所做的工作成績和不足之處，現業委會向廣大關心小區發展的業主們彙報和回顧本小區業主委員會一年來的工作如下：

第一部分 監督物業服務，提升物業服務管理職能

1、推動物業服務管理溝通機制，與小區現任物業管理公司形成例會討論機制，及時發現和解決小區業主們投訴的問題和制定積極的解決方案。經過多次開會討論總結，最終在上半年形成十八條整改意見，要求現任物業公司天嶽恆公司進行相應整改。上述十八條整改意見的形成以及與物業公司正式會面溝通逐一討論解決方案的歷次會議紀要也已經及時公佈。經過半年時間整改，大多數問題得以整改，但也仍有諸多問題物業公司以各種客觀原因爲由無法解決，業委會正在評估相關理由是否充分，對於確實存在多種客觀條件和原因，導致物業公司確實無力自行解決的問題，業委會將考慮協調多方力量在未來逐步解決。

另外，對物業公司一年來的工作情況，業委會也在年終予以評估，天嶽恆物業企業一年多來取得很多進展和成績，但也仍有可以改進之處。同時，業委會多次向物業管理企業天嶽恆公司明確，小區物業管理服務水平是關係小區整體居住品質的關鍵，也是廣大業主關心關注的焦點，物業管理有其專業性和複雜性，但物業管理的主體也是需要由全體業主所決定的小區大事。業委會的工作在於監督物業管理行爲提升小區物業服務水平，同時也希望小區物業管理能夠保障穩定性。在XX年即將召開的業主大會中，業委會將根據較多業主的反映，提請業主大會審議和是否重新選聘小區物業管理企業作出決議。

未解決的諸多問題如一是人車分流控制不好，小區內違章停車釘子戶多年未清除，二是清理各類地下非法出租，進展緩慢，三是公共收益如寬帶進駐費等未明確性質；四是小廣告依然氾濫，得不到徹底根治和解決；小區內撿拾垃圾閒散人員隨意穿行，未能有效管理等。

2、接受業主們投訴和反映的各項問題，對問題及時整理和歸檔，其中屬於物業管理服務方面的問題，業委會及時交給物業公司處理並提出相應的要求和建議；屬於社區安全整治的問題反映給公安機關和平房鄉政府並跟時協調解決；對屬於城市管理的問題反映給朝陽區城管部門並以書面函件形式要求依法整治，大多問題得到了解決或逐步推進，對於部分疑難問題也在繼續跟進督促相關部門着力優先解決，以保障小區業主生活、環境和居住安全滿意度提升。

3、與業主保持溝通機制，對業主們反映的問題及時彙總分析。XX年全年業委會共接待業主上門來訪167次，電話來訪若干。業主委員會通過小區志願者的參與，建立了日常的辦公接待制度，每週有六天時間能夠辦公接待業主反映問題。同時，業主委員會在人力有限的情況下，利用委員們的業餘時間通過小區內張貼公告、網絡上發佈電子公告信息等手段儘可能及時的向廣大關心小區發展的業主們彙報業委會工作情況。但是，由於業主委員會內部人員流失較多，目前實際能夠參與工作的長期只有5-7人，除了部分委員和監事已經退休有較多時間參與外，很多委員目前必須在自己全職工作以外的業餘時間從事業委會工作，難免時間精力受限。前期通過網上招募志願者，但是截止目前報名響應的業主較少。接下來，業主委員會將加大宣傳力度，再次招募志願者和補選業委會成員，從而增強業委會力量，爲廣大業主們的公共權益服務。也藉此倡議有時間和能力的廣大業主們積極報名，參與到業委會日常工作中來，爲我們小區的更好發展一起貢獻力量。

第二部分 改善小區周邊環境，匯聚多方力量推進

4、整治xx商街秩序。

國美商街多年來因種種原因形成多方不管的灰色地帶，既不屬於小區紅線範圍內，又未移交市政管理，上述情況導致國美商街長期以來存在無照遊商、私搭亂建、露天排檔、黑車停佔等諸多社會綜合問題。國美業委會自成立以來多次發揮主動性，着力協調各方力量協商解決問題，一是得益於廣大業主們不斷向城管等各個政府部門投訴所逐漸形成的輿論監督壓力；二是業委會持續通過工作會議等形式督促物業管理公司對小區底商的約束；三是業委會直接發函或派代表向各級政府部門和城管部門着重反映。

目前來看，在政府有關執法部門的大力支持下，整治工作取得一定進展，對於侵佔公共區域實行經營的幾個頑固定點攤販城管執法部門進行了依法驅離，對於多處違法建築爭取到了政府支持進行了依法拆除。同時，業委會多次協同城管部門對國美商街遊商攤販進行了查處，打擊了無照攤販的非法經營行爲，改善了小區商街的環境。但必須要看到的是，由於攤販流動經營具有很強的靈活性和機動性，加之國美小區部分業主和租戶確實對包括遊商、黑車等非法經營行爲存在的客觀的實際需求，因此短期內無法完全根除這些影響國美商街環境的因素，從宏觀來看，這也是還在困擾很多城市的普遍性頑疾。業委會將會繼續採取各種方法通過引導和打擊的雙重手段逐步整治商街的亂象，也歡迎廣大業主共同維護和監督商街環境秩序的保障。業委會將繼續依法利用各類資源，配合政府主管部門逐步解決和保障小區商街的有序發展和民生需求。

5、國美業委會向鄉及區政府反映：一是拆除違建，貫通華紡西路方便出行。現違建已經拆除，但路未通；二是儘快修好幺家店路並開涵洞穿鐵路，現路已經修了一段。業委會將會繼承跟進和反映。

6、關於地下停車公司資質和收費問題。

國美2號院及3號院的地下一層停車場，多年來一直由開發商北京鵬潤房地產開發公司直接安排停車管理公司（個人）承包經營，XX年開發商將原承包人合同解除，並在2號院與紫東物業共同引進北京上邦智博停車管理有限公司實施新的承包經營方案。對此，業主委員會認爲，隨着廣大業主逐漸買斷車位產權，目前開發商和紫東物業公司所佔地下產權車位數據估算已經不及一半，根據《物權法》規定，依法應由業主大會指派業委會予以招投標和重新選聘新的停車管理公司，並且停車費用應當經過公開聽證，廣泛聽取廣大業主意見和反饋後才能實行。爲此，業主委員會在新的停車公司經營之初，即向開發商和紫東公司發函闡明上述主張，但是一直未得到其正面迴應。業主委員會同時也向相關政府部門反映，也沒有得到正面回覆，因此，導致現狀是由北京上邦智博停車管理有限公司實施了事實上的管理行爲。

部分業主認爲，既然該停車公司涉嫌非法入駐，業委會應領導業主共同抵制，業主委員會認爲，鑑於許多業主雖反對非法停車公司進駐，但事實上卻已經交費並接受事實管理，且這部份業主主要針對的是地下停車場安保、清潔等具體問題的改善，對於該類業主的訴求，如業主委員會不予以向該停車公司反映和提出主張，顯然無異於逃避事實和推脫責任。因此，業委會一直強調，業委會雖與其交涉具體的停車管理問題，但並不代表業主委員會已經認可或授權其獲得小區停車管理合法資格，對於其實施停車管理的身份問題，仍應依據現行相關法律法規另行解決。

此外，業主委員會根據北京市相關停車管理辦法認爲，該停車公司一直未在市政市容管委取得備案，屬於非法經營行爲，並且，經業委會反映和業主投訴，朝陽區平房城管大隊於XX年8月21日對其未取得備案即開始收費的行爲予以行政處罰並公示表明業主可以不繳費直到其依法備案，但該停車公司仍在向業主收費，業委會已經多次向政府部門和城管部門反映，目前又在向市政市容管委第二次書面反映上述情況，暫未收到任何回覆。業委會將一直跟進此事進展，務必保障小區停車秩序合法化，規範化，從而維護業主們的合法權益。

同時，鑑於業主委員會並無行政執法權，因此，在此過程中部份業主未能理解業委會的工作範圍，業委會也多次向反映的業主們予以解釋，得到了大多數業主的理解和支持。

7、爭取政策落實，讓業主享受國美地面路側停車優惠。

根據北京市相關規定，小區業主憑身份證明應當享受小區路側停車收費優惠。即目前來說可以享受xxx元每月的停車收費標準。xx第一城小區業主委員會在查閱並確認上述政策後，積極開展工作，與負責路側停車經營的北京通政停車管理公司進行多次溝通，並通過xx居委會積極參與協調，最終讓符合資格要求的小區業主得以按照優惠價格在國美小區周邊路側停車。兩年來受惠業主多達xxx餘人次，也使國美第一城小區成爲目前青年路上甚至平房地區唯一爭取到該優惠停車政策的小區。業委會此舉也得到了大部分業主的支持和鼓勵。另外，不足之處在於，小區停車需求較大，有些業主反映不能就近在住處附近找到適合的停車位，甚至因爲沒有固定車位，有時回家較晚時無處停車的情況也時有發生。爲此，業委會認爲，停車資源的最終解決，還是要爭取地下停車空間的開發，儘管業委會始終在向各個相關政府部門反映情況和問題，但是目前的地下停車仍然尚待規範，業委會仍將會着力推進解決。

8、爭取公交線路增加站牌，方便小區居民出行。

國美第一城原周邊公交線路站臺離小區主要出入口距離較遠，經業主委員會積極協調，最終爭取到公交公司在國美第一城單獨設站，方便了小區業主公交出行。未來，國美第一城周邊的交通環境仍有待業委會及業主們共同努力。業委會將繼續爭取和優化相關線路，紓解出行障礙，提升小區居民的生活便利。

9. 督促天嶽恆物業公司整改，實現餐廚垃圾和居民垃圾單獨清運。多年來，國美第一城小區2號院和3號院從事餐飲行業的商鋪後門普遍存在隨意堆放和傾倒餐廚垃圾，並且將餐廚垃圾與居民生活垃圾桶混用，導致垃圾桶周邊環境極度髒亂差的問題。業委會經過與天嶽恆物業公司多次溝通協商，最終促使天嶽恆公司於XX年12月實現底商餐館的餐廚垃圾與小區居民的生活垃圾單獨收集和清運，逐步改善了小區垃圾桶周邊的衛生和保潔環境。

第三部分 肩負小區封閉重任，推進小區全面升級

10、xx第一城小區業主委員會根據業主大會的要求，結合《管理規約》的規定，在本年度的例會議題中優先討論和考慮實施小區封閉方案。在封閉方案的形成階段多方調研，業委會多次與物業公司、社區居委會、停車公司、地上商戶等多方協商會談，聽取各方意見，對於疑難複雜的地段如何封閉多次開會研究並開展實地考察。對於不理解的業主和商戶多次耐心做工作，解釋法律法規和小區規約，最終形成基本封閉方案並向業主們公示，在公示後又收到諸多建議，業委會均仔細探討，分析論證，最終決定擇優選擇最佳封閉方案，並多方比較後初步決定擇優選擇有資質和技術過硬的安防公司予以承接。

接下來的工作將是落實具體封閉方案，解決在封閉中碰到的所有問題，包括商戶附近的小門封閉問題、消防安全與封閉管理協調統一問題、對外直接開門的個別居住單元封閉門升級問題、停車崗亭、道閘與小區封閉相統一的問題、封閉資金投入與實際需要相協調的問題、由於資金有限必須分步驟實現小區封閉的問題等。

由於小區封閉是一個系統工程，且涉及部門和單位衆多，小區居民業主和商鋪業主的利益和需求既有共同點，也有不同點，在各種利益和矛盾交織的情況下，如何在業委會成員人手有限，資金有限的衆多挑戰面前解決好各方面矛盾和出現的分歧，確實需要充分的時間來分析論證，爲避免封閉流於形式，又爲避免前瞻後顧裹足不前，業委會成員們匯聚精力和時間，將下半年主要的工作重心放到封閉小區的實施上。箇中細節和阻力不一而足，在這一併感謝其中建言獻策的廣大業主，業委會希望大家能夠面對現實，減少抱怨，齊心協力支持業委會所作工作，把封閉小區的實施和後續的維護工作都能做到監督與支持。

對於小區封閉費用問題，業委會據理力爭，認爲封閉管理是小區開發商對業主的承諾，其應承擔相關費用，物業公司也應承擔相應費用，但在現階段，開發商和物業公司拒付該費用的情況下，爲推動封閉小區進展，考慮到天嶽恆物業公司目前所留存和暫管的屬於本小區內業主公共收益的部分資金，業委會經討論同意物業公司方案，即先由業委會借給天嶽恆物業公司支付封閉費用，如未來天嶽恆公司因其它客觀原因撤出本小區的物業管理工作，則該款項先由小區公共收益資金承擔，後續的維護保養費用將由物業公司在物業費中列支。最終該費用由對小區獲得物業服務資格的公司承擔。

第四部分 守土有責，關注公共收益和綠地

11、xx第一城業委會自成立之初，就積極與物業協商交接公共區域收益問題。根據《物權法》規定，小區公共區域收益屬於全體業主，同時根據《國美第一城小區管理規約》規定，國美小區的該部分收益主要用於業主大會、業主委員的工作經費、業主福利、社區公益活動、園區建設以及設備設施更新改造的費用等項目。在業委會成立後，由於缺乏資金，許多工作的開展靠業委會成員和志願者的捐款來實施，導致工作開展緩慢。因此，業委會成立後，與物業多次開會明確要保障小區業主公共收益取之於民用之於民，要由業委會統一管理。物業公司經與業委會多次協商，明確認爲應按法律規定將公共收益經營管理權交由業委會，並依法進行了交接手續。但是，天嶽恆物業公司在業委會成立當年所收取的公共收益經費，提出業委會不能提供發票，故不能返還業委會，而必須由業委會委託其支出並出具票據後才能使用。鑑於目前政府政策原因，業委會暫不具備納稅主體資格無法開具發票，面對此情況，業委會暫時接受此種過渡方案。同時，在交接後新開展的小區公共收益經營活動，業委會將全權接管，同時建立財務制度，對收支予以明確公開，並將於年度終結時向全體業主公示，依法接受監督。

目前業委會收取的公共收益僅支取部分用於辦公必須支出和少量志願者津貼，其餘資金均在賬戶內進行妥善保管，業委會將對所有支出依法進行公示，消除業主們的疑慮，實現財務公開透明管理。對於留存在天嶽恆物業公司賬上的大部分小區公共收益，業委會已經要求天嶽恆公司做必要的年度財務公示，同時業委會考慮在小區封閉時先使用該款項，但最終應由有關封閉責任方來承擔該支出。

12、xx國小東側大片綠地產權爭議。因業委會接小區業主投訴，得知xx國小東側大片綠地被海德酒店封閉，後經查詢得知，開發商已經將該片綠地的產權轉賣給海德酒店。業委會經討論和查看相關開發商圖紙後認爲，該綠地應當屬於小區公共配套綠地，不得轉賣他人並由他人佔用，開發商的上述行爲涉嫌侵犯業主們的共同權益。業委會立即向相關部門進行信訪反映和投訴，多個部門均予以回函表示關注，同時認爲相關政府部門的產權發放確認行爲並無問題，對於綠地權屬爭議應通過司法途徑予以解決。目前業委會已經聯繫專業律師，正在對相關問題進行評估，如條件具備將依法提起訴訟維護國美業主們的共同權益。

上述共計四個部分十一項內容，是XX年國美第一城小區業主委員會主要工作情況總結，其餘日常的工作事項更是多不勝舉，對小區發展關注的業主可以憑業主身份證、房產證到業委會查閱相關會議紀要和決議、規章制度等，以便更多瞭解業主委員會日常工作和委員、監事等個人情況。歡迎大家的關注和支持，感謝大家的積極參與和全力配合，也希望有越來越多的業主能夠拿出自己的時間和精力投入到業委會的各項工作中，我們相信國美第一城小區的未來充滿希望，小區家園的整體環境在大家的共同努力下必將得到日益改善和提升。業委會各位委員和監事也將在新的一年裏加倍努力工作，爲小區的發展的管理水平的提高貢獻力量。最後，祝xx第一城小區的所有居民們身體健康、事業有成、家和萬事興！

xx市xx區xx第一城小區業主委員會

二○一五年二月十三日

尊敬的**園全體產權人：

本人作爲業委會第二期輪值執行主任的任期屆滿,特向大家彙報朝陽園業主委員會20nn年7月20日--10月20日的工作情況，

一、積極籌備並圓滿結束了對**園業主第二屆業主大會書面徵求意見函發放及回收的各項工作

1、與物業管理處針對《**園物業管理臨時委託服務協議》中的物業費價格問題進行多輪談判，最終就此問題達成一致共識，出臺新《**園物業管理臨時委託服務協議》供園區業主進行表決。

2、順利召開朝陽園第二屆業主大會，提出四項決議案：《**園物業管理臨時委託服務協議》、《關於實施**園延長低溫供暖方案的決議案》、《關於實施**園樓宇、會所門禁安保系統改造方案的決議案》、《關於繼續保留**園會所信息欄的決議案》面向園區全體業主投票表決。

3、順利完成**園業主大會書面徵求意見函的發放及回收工作，嚴格按照**園業主大會書面徵求意見的辦法,邀請居委會業主志願者監督委員會等人員共同參與統計投票結果並對整個過程進行監督,在對書面意見函的回收情況進行了縝密的統計後，已將統計結果公告園區業主。

二、與物業針對園區業主關心的事宜進行充分的討論，主要有：

1、關於取消班車問題與物業進行多次開會討論，業委會要求物業管理處把在部分班車暫時停運期間因此所節省的費用單獨列支，並且將運營車輛的預算費用列明，並多次向物業聲明保持原有服務品質不變的明確態度。

2、底商與物業的租賃合同將於年底陸續到期，督促物業儘快出臺底商管理方案，對園區底商的經營行爲進行規範管理。

3、隨着《**園物業管理臨時委託服務協議》的表決通過，會所管理方案的修改成爲當務之急，業委會建議物業按照新委託服務協議的要求修改會所管理方案，並加強該方案的執行力度，讓會所在合理有效使用的基礎上，成爲大家休閒娛樂的中心。

三、其他工作情況

1、進一步完善業委會工作結構，按照各項工作分別由委員專人負責並交由委員討論執行的原則開展. 本季度共收到業主到業委會來訪反映情況約32件，其他通過電話諮詢溝通等若干件,對業主提出的各項問題,業委會都熱情接待並耐心解釋，在每週的例會上均及時向物業反映業主投訴信息，督促物業儘快給業主答覆並解決.

2、建立了業主參加會議制度業主投訴登記制度業委會會議議題表決制度等

3、針對業主對綠化、衛生、養犬等方面投訴較多的問題,重點進行監督，主要協調解決以下問題：

3.1園區綠化：就園區目前綠化工作的基本情況及存在的問題，約請物業分管綠化工作的主任、外包公司負責園區綠化工作的負責人座談，大家就園區綠化工作的諸多問題作了充分的討論。

3.2園區衛生：在此期間物業將**園保潔外包的兩個保潔公司調整爲一家公司，調整後分別與被調整離開及留下的保潔公司負責人溝通，瞭解園區保潔工作具體情況與問題。

3.3園區規劃：

3.3.1就關於籃球場後面的圍牆拆除後移籃球場議題與物業溝通。鑑於此事關鍵在於根據朝陽園業主大會議事規則中6-4-5條的規定，改建、重建建築物及附屬設施需全體業主表決並雙過半方可，此議題可通過下次表決解決。

3.3.2關於園區南側圍牆外擴一事，開發商已出示建委通過的圖紙，朝陽園一、二期的規劃線與現有圍牆相符。

3.4園區養犬：由於正值奧運，本時段此工作基本擱置，但業主投訴極多，此問題已成爲影響園區和諧的主要問題。

四、本季度業委會辦公費用支出情況彙報

1.召開第二屆業主大會印製書面意見函1600份 3600元

2.業主投票快遞費 130元

3.領辦公用品：a4複印紙2包 47元

磁珠30個 12元

注：3#b1公告欄玻璃窗本月22日前一直未安鎖，無鎖期間公告欄內的磁珠經常丟失。

五、下季度業委會工作計劃

隨着《朝陽園物業管理臨時委託服務協議》議案的通過，開始針對各項具體工作督促物業儘快實施：

1、與物業公司正式簽約後，督促物業加強園區管理，保持並進一步提高園區服務品質和質量。

2、爲保證業主的正常生活以及園區各項工作的正常運行，針對園區部分業主欠繳物業費的問題，將配合物業開始催繳宣傳及收繳工作。

3、開始啓動撰寫全面、具體、正式的物業管理委託合同。

4、按計劃開始對物業管理處的財務進行審計監督工作，目標是針對業主關注的熱點問題每月專項監督。

5、加強對物業服務工作的具體監督，督促物業年底之前出臺底商管理方案。

6、加強對停車場的監管，並督促物業儘快完善車場的監視攝像系統的安裝調試。在園區和樓內優化現有安保方案和設施，並儘快研究在安保盲區架設圖像採集設備的可行性。

7、園區的整體綠化工作計劃在明年三月開始全面展開。在此之前，準備約請物業、綠化公司、園區一些從事綠化工作的業主，針對園區綠化工作存在的問題，討論、制定相應整改方案。加強對園區綠化、保潔工作的監督。

8、衛生工作計劃近期在園區公佈衛生保潔標準，要求物業建立衛生監督反饋模式。

9、養犬：針對這一園區熱點和棘手難題，要求物業制定切實可行的實施細則，並監督、協助物業實施。

希望園區業主一如既往地對業委會的工作理解、支持，讓朝陽園真正成爲首選宜居的和諧之區。讓我們一起努力。

***園業主委員會輪值執行主任

20nn年10月 20 日

****小區業主委員會經過本小區業主大會的民主推薦和選舉程序，在廣大業主積極的投票參與下，於XX年8月15日正式成立。在成立至今短短4個多月時間裏，業主委員會本着爲小區負責、爲業主維權的服務理念，對全體業主的維修基金、物業公司實施的各項工程、綠化、保潔、保安等日常事務進行了接管和監督。現就相關工作向全體業主作如下彙報：1，關於健身器材的安置。 經收集意見、多方協調溝通以及業主委員會討論、表決，小區健身器材的安置地點最後設立在二期小河西側的水泥親水平臺上。經費由街道和開發商支付。健身設施有跑步器、划船器、仰臥鍛鍊器、推掌器等，共安置8個，品種多樣，色彩豐富，兼顧了老年與中青年不同的鍛鍊需要。發覺該處存在“容易滑倒”的安全隱患後，業委會及時提出整改意見，海月物業公司提供了主動配合，擬施行對地面進行打毛處理。這些設施安裝後，業主反映基本滿意。2，關於兒童樂園的改擴建。 經****小區業主委員會與五方房地公司多次協調，業委會積極採納了廣大業主的建議，同時兼顧了兒童樂園周邊業主的意見，本小區兒童樂園的改擴建的方案於當年11月完成選型，安裝位置不變，數量比原來有所增加，質量有所提高。經費由贊成房產集團提供，施工由海月物業公司執行並監理，目前已投入正常使用。3，關於綠化的補種。 經****小區業主委員會廣泛收集業主意見和建議，以及業委會成員與五方房地公司、海月物業公司的多次協調，目前小區綠化補種已經收到了明顯成效。被颱風吹倒約１０棵左右的樹木大部分得到了補種，極少數沒有得到補種的原因是考慮改換品種。一些特殊樹種將在今後不同的季節裏，視必要採取適當的保護措施。小區北大門一棵死亡的大松樹，價值3萬元左右，經業主委員會與開發商和物業公司協調，目前已經得到補種，經費由開發商支付。自２００６年春季開始，業委會將本着節約、美化、常綠的原則，對小區部分綠化種類、佈局進行微調（只做加法，不做減法*。4，關於小區一期房產內部樓道的粉刷。 一期樓道內粉刷，本着節約、實用和不擾民的原則，在業主委員會的關心和監理下，於XX年11月施工完畢。在這次施工項目開始之前，業主委員會對多家施工單位的資質、報價進行了對比、優化和篩選，最後工程總費用僅3.3萬元，一期共288戶業主受到實惠，一期大樓的地下車庫也同時得到粉刷，總體反映良好。二期的樓道內粉刷，初步擬定於２００６年５月以後開始。5，關於《議事規則》和《業主公約》的印刷。 根據國家有關文件要求和廣大業主的建議，業委會本着節約、美觀的原則，對多家印刷單位的資質、報價進行了對比篩選，於XX年12月初完成了對本小區《議事規則》和《業主公約》的設計、校對，12月底投入印刷，數量１１５０本，單價工本費2元，每戶一冊，已於XX年１月1８之前送達廣大業主的信箱內。6，關於物業星級服務標準的審覈。 ****小區業主委員會在五角場鎮政府和小區居委會的指導幫助下，經業主委員會全體成員聽取業主意見，多次開會審議、修訂，按照上海市房地局２００５版物業合同標準施行星級和菜單式服務。業主委員會根據****小區的實際情況制訂了與標準物業服務合同幾乎等長的補充條例，在最大程度上維護了業主合法權益。海月物業公司承諾，在維持目前三級服務收費不變的基礎上，部分服務將達到四級標準。合同將自開發商向業委會和物業公司移交物業管理檔案，以及完成目前維修基金、停車費等收支情況的審計後生效。本小區成爲楊浦區五角場街道首家採用XX版菜單式星級服務合同管理的小區。7，關於物業公司的協議續聘。 根據房地辦60號文規定，****業主委員會主持召開了第二次業主大會，在廣大業主的關心和廣泛參與下，在小區居委會的大力支持下，對本小區物業公司的選聘事宜徵求了意見，大會決定採用協議續聘的方式，對海月物業公司的聘用進行了表決。爲了儘可能做到廣泛、公開、公正，業委會成員和居委會幹部們放棄近一星期的晚間和雙休日休息時間，徵求全體業主的表決意見，實際回收贊成票903張，反對票38張，棄權票12張。海月物業公司以80％的贊成率，獲得續聘資格，服務期５年。8， 關於小區道路、地磚的整修。 經****小區業主委員會廣泛收集業主意見和建議，以及業委會成員與有關方面的多次協調，目前，小區部分損壞道路、小區中心廣場的破損地磚已經得到較大面積的整修。經費由開發商提供。9， 關於小區外牆門框、門廳的整修。 經****小區業主委員會廣泛收集業主意見和建議，以及業委會成員與有關方面的多次協調，目前，小區各大樓門廳門框得到了重新油漆。門鎖的開關重量進行了調整，聲音變輕。門廳地磚得到修補。經費由開發商提供。10，關於小區殘疾人通道扶手油漆、小橋木結構的油漆。 經****小區業主委員會成員與有關方面的多次協調，目前，小區殘疾人通道扶手油漆、小橋木結構的油漆。經費由開發商提供。11，關於麥莎、卡努颱風造成的牆體損壞整修。 XX年，麥莎、卡努颱風侵襲本市，強度爲百年一遇，破壞力很大，造成了部分大樓外牆先後發生了程度不同的滲水，經****小區業主委員會、物業公司與有關方面的多次協調，目前，部分大樓損壞嚴重的外立面牆體已經得到較大規模的整修，經費由開發商支付。12，關於物業檔案的清點、接收與移交。 業主委員會3名正副主任和物業公司經理清點了物業管理檔案，目前，物業檔案移交協議已經簽署，對極少數不全的部分已經通知有關方面進行補齊。13，關於沙崗路沿線道路欄杆的拆除與恢復。 發現沙崗路沿線道路欄杆被誤拆以後，業委會成員及時與有關方面提出交涉，據理力爭，終於得到了解決，欄杆恢復了原貌。14，關於音樂噴泉管理。 本小區原先的噴泉管道壓力比較小，水位低時尚能工作，但水位高時噴頭只能噴出3釐米，業委會與物業公司協調後，採取了改進措施，目前已經具備噴高能力，考慮電費和水費的消耗原因，重大節假日將正常開啓。15，關於背景音樂管理。 背景音樂曾經有一度不能正常播放，業委會與物業公司協調後，及時調整了人員和設備安排，並視****的實際情況調整了播放時段。目前已經正常開啓。16，關於節日期間防火防盜事項的管理。 業主委員會從成立開始，專門起草文件，聯合居委會、物業公司召開了專門治理會議，以公告和整改意見書的形式，對節日期間的防火防盜事項進行了加強管理。 下一階段工作初步打算：1，儘快向開發商催繳尚未交齊維修基金（涉及架空樓和部分公用設施*，以便小區的維修基金早日開通。2，進一步加強對維修基金的監管，力爭繼續不動用一分。3，今年2月份起，對小區綠化的佈局方案進行微調，對部分綠化小路的佈局進行合理化改善和調整。4，對室外非停車場地亂停車現象進行整治。5，二期內部樓道進行粉刷。6，對部分褪色的木質親水平臺進行油漆、修繕。7，監督健身場地整改意見的落實。8，每月設立業委會接待日，接受業主來訪。 四個多月來，業主委員會的委員們本着民主、廉正的原則，開會22次，其中，全體會議8次（包括書面表決會議*，主任會議12次，現場會議、事關重大決策的會議長達5～6小時，起草、審議、制訂、表決了大量管理事項，包括關於業主委員會《工作自律條例》。每個委員紛紛利用業餘時間，在工程審查、綠化規劃、財務審查、保潔、保安、等各自分管的工作上都作了不少努力，一些工作成果已經初見成效。業主如有什麼好的意見和建議，可以提交物業公司(te:６５３８２２２２)或居委會(te:６５４８７１０４)轉達，或以書面形式送至小區北大門的業委會工作信箱內，此信箱長設，每星期開啓一次。爲便於聯繫，希望業主留下實名和聯繫方法。

黃興綠園業主委員會

XX年元月18日

知音園小區尚存在主要問題調查報告1、取暖問題

造成去冬取暖很差的原因主要是供暖單位燒的不好，其次是換熱站人工控制有時疏忽，再有個別業主暖氣管道改造不合理．（物業的態度：有問題的業主，速到物業公司前臺統一重新登記。如果您室內的暖氣你已經自己改動而且效果不好，我們將依據你家的實際狀況對你家提出整改方案，並免費提供人工，以便今冬您不再挨凍。如果您室內的暖氣自己沒有改動而且效果不好，我公司將根據具體情況，免費爲你提供部分改造工程。目的只有一個------讓您感到溫暖，並且不是隻停留在口頭上。）這個問題的解決我們已經和物業達成共識：供暖問題要落實到合同中．包括效果，認定，罰則等．具體下面涉及到合同再詳細談．

2、內牆長毛和漏雨問題

時間：XX年4月28日，下午1：00-4：00

議題：討論牆體透寒的維修方案及賠償問題

參加人：軟件園開發公司：楊成文、秦部長 物業公司：李部長 業主委員會：葛志男、唐治青、孫路、吳彤、李至義、業主代表：周萍等

業主委員會與開發商及物業公司就以下幾方面商討，達成共識：

（1）、物業在今後的“修復牆體長毛”施工管理方面，要給予合理安排，並把施工安排提前通知業主，前後工種銜接合理緊湊，達到業主滿意。

（2）、每戶施工完，由開發商出資，物業方面做一次徹底的保潔工作，充分體現施工方“親情服務”的工作宗旨。

（3）、對已完工的業主，在施工期間，帶來的不便及時間上的損失，按工期給予補償，（補償標準按大連市平均工資的標準實施）；分歧在於標準不同．

（4）、由於修復牆體透寒，對家庭裝修造成破壞，原則上按照原樣復原的原則進行施工，如復原有難度，則在經濟上給予補償，由專人現場勘察覈賠。

目前看這項工作正在緊張有序的進行．其中五一期間曾經派到二期一部分，我們發現後已經整改．我們還有部分業主不同意這種維修方案，下一步我們要召集他們開個會和開發商對話幫助他們解決問題．

3、塑鋼門窗問題

4、排煙道串味問題

5、晚上小區內照明問題

6、單元門門口下雨積水

7、小區隨便停車問題

8、地下停車場安全問題

9、籃球場和網球場的收費問題

10、安全問題（達不到開發商售房時的承諾，目前進入小區沒有任何身份識別檢驗程序）

11、三表遠傳問題

12、陽臺欄杆生鏽問題

13、單元門的單元鎖

14、衛生

15、有償服務

16、已交停車費用的處理，停車場收費三原則；水潭有關滑梯的問題

17、有關滑梯，健身器材等共用設施維護及其使用的問題

業主委員會會議向開發商和物業公司提出的問題解決情況

1、已經解決的問題

1.1小區照明問題

除個別因夜間安防系統需要應調整位置的光源外，整個小區燈光按照體現小區的美觀，滿足業主的正常生活需要，適當節省能源的目的配置。

1.2會所內的乒乓球檯子物業公司已提供一個，大家現在都比較喜歡打乒乓球，能否考慮在增加1-2乒乓球檯子。

1.3 噴水池裏石板脫落問題

物業公司已組織施工完成維修。

1.4 小區正門交通秩序的整理問題

物業公司已在小區的正門口，劃出了準確的停車位置，以後凡是在小區正門口停放的車輛，應按線停放。

1.5 進出小區出租車的管理

物業公司已責成保安開始對小區的進出車輛開始登記，請大家監督定期檢查保安部的登記記錄。下一步考慮晚上８：３０後禁止出租車出入．

1.6 樓道入戶門前積水維修

物業共司已組織保潔人員對所有的排水口進行了清理，物業公司解釋目前多數樓道入戶門前的積水問題已得到解決，請大家覈實。

1.7 三表遠傳問題經過調整，三表遠傳已投入使用，應通過公示欄、網絡公示所有業主。

1.8 小區車庫一側路面隨便停車問題

已責成小區保安人員負責清理。

1.9 小區路面標示問題

開發商已經在小區安裝了安全鏡和減速器。

2、正在解決的問題

2.1塑鋼門窗的維修

物業公司委託大連明達門窗公司已經開始對小區有問題的塑鋼門窗開始進行維修，維修的標準是達到業主滿意爲止。

2.2牆體透寒的維修*

物業公司要求大連普樂士節能材料科技開發有限公司做出了維修方案，現已在網上公佈，並有幾戶業主已經做完，我們瞭解了有關專家，他們認爲這是解決牆體透寒的唯一辦法。

2.3牆面大白:牆體透寒維修後的大白處理由大連譽思裝飾公司負責

2.4屋頂滲漏的維修：由大連福君防水公司在進行維修，7月底前全部結束。

2.5陽臺防護欄的維修

陽臺防護欄的維修由物業公司負責，7月底前全部結束。上述維修在五一期間人員投入有所減少，業委會發現後及時與物業公司協調，現已改正．

3、近期準備解決和維修的問題3.1 取暖問題

物業公司計劃從7月份開始對各戶取暖設備和管道有問題的業主進行免費維修，但更換設備、管道，以及配件的費用由業主自己承擔（對原系統和設備沒有改動的業主除外）。

3.2智能系統的維修

5月10日前，小區的智能系統維修完畢。5月10晚業主委員會主任葛志男、副主任孫路、唐治清核工程組組長李至義對小區的智能系統進行了抽查，結果如下：抽查孫路家緊急按鈕報警和窗柵報警30秒鐘上傳到中控室。小區的周邊紅外線和攝像監視系統：33#-35#間的消防通道上放紅外線報警沒有反應，攝像監視系統盲點，9#-11#間紅外線報警有效，攝像監視系統有效，但所有報警錄像回放無效，21#-1#間紅外線報警有效，整個13#南側紅外線報警沒有反應，攝像監視系統由於距離太長無法準確完成監視。

綜合實地抽查得出結論，整個小區的23#-21#-1北側、1#-3#-5#-7#-9#-11#東側、11#-13#南側紅外線報警和攝像監視系統可以正常使用，31#-33#-35# 西側和13#南側紅外線報警和攝像監視系統需要進一步調整方可正常使用。

4、不能解決的問題

4.1煙道串味的問題

目前，各棟樓的分包商已明確回答開發商和物業公司，煙道串味問題是由於設計不合理所造成的。物業公司正在想辦法解決，這個問題我們應直接找開發商索賠。

5,目前正在接洽的問題

5.1小區公示板的建設．已經與物業達成共識，建立電子公告板．並加大網站的宣傳力度．

5.2停車場內健身場地的建立．業委會成員普遍認爲：我們工作的重點應當是簽訂一個盡力保障業主合法權益，並且可以量化考覈的物業合同

其中的關鍵點包括：

1）小區的安保．安保設施的故障率控制在什麼範圍內，抽查電子巡更記錄，出現保安失誤導致案件出現怎麼出理等，２）取暖（改成集中供熱再議）：明確是保持的室溫，對室溫的溫度記錄做約定如下，業委會、業主、物業三方共同記錄溫度（必要時可請專業計量部門用專業計量工具）具有法律效力，如不能達到合同約定標準，取暖費下調5%（以泥補業主用其他方式取暖而發生的費用），前提是業主已經按照物業的建議增加或者改進線路。

３）在開發商無欠賬的前提下，出現任何問題物業負責，合同期滿，該條款仍然有效，土建終身保修．

４）開發商承諾的合同附件要附在合同上，要求物業公司去追償開發商的費用

５）物業公司委託管理的工作範圍

６）建立會議制度，每月第四周週六下午３：００，物業尚總及有關人員、業委會人員、可請業主參加。

７）定期報告，定期公佈帳目

８）重大事項和業委會商量，比如建立價格聽證制度，小區內面向業主具有壟斷性質的收費項目

9）公用設施的使用，包括水池的開啓、維護乒乓球等健身設施及其開放時間、照明

１0）物業費和取暖費的付款方式

１1）垃圾清運：及時清運，清運後水洗；劃線：明確標識垃圾的暫存地點；這幾項目前已經實現．

１2）緊急預案，包括消防（車庫）、突發緊急事件 ．

以上是我們這二個多月工作的一個小結．基於大家的信任，作爲小區的一員我們奉獻了自己的時間和精力，但限於水平，我們很難做到令每一位業主都滿意．我們真誠地希望得到廣大業主的支持．謝謝．