2022物業管理實習報告（精選4篇）

2022物業管理實習報告 篇1

兩年多的大學生活馬上就要結束了。在__教育機構老師的指導下，20__年8月17日，我們一行30多人在早上8：30準時到達實習地—____管理處參加了物業管理實習。我所實習的__市__物業發展有限公司是由原__集團發起設立，以高端物業管理，物業顧問爲主要業務的有限責任公司，__集團彙集集團屬下兩家一級資質物管企業的物管精英成立__公司，目的在於進一步整合屬下物管業務的資源優勢，將物管版塊做大做強。在__、__、__，__物業發展有限公司通過整合集團內部的高檔住宅項目。走高檔優質樓盤物業管理的發展道路，前期介入項目及管理樓盤10個，管理面積達1122524.28萬平方米。管理總戶數5569戶，員工總人數525人。公司以__爲立足點，同時致力於開拓南中國區市場，以__本土化實踐和專業化服務爲保證，爲所服務的物業項目提供全方位、全過程、高品質的物業管理服務。

____管理處是其所管轄的物業管理項目之一。____地處沙河東路與白石路交匯處，北鄰華城主題公園，西依沙河高爾夫球場，東連規劃中的中心公園及在建歡樂海岸。南面__灣，總佔地面積16.3萬平方米，總建築面積65萬平方米，總戶數爲2800戶，停車位爲3000個，綠化率65%，容積率3.179。____分南北兩個區域，南區(項目一、二期)高層9棟、別墅17席，北區(三、四、五期)高層7棟、酒店公寓1棟。該小區在20__年獲得“南山區優秀物業管理住宅小區”，20__年獲得“__市優秀示範小區”、“南山區青年文明號”，同年獲得__市安全文明小區，20__年通過瑞士SGSUKASISO9001：20__質量管理體系認證，20__年8月通過了瑞士SGS服務承諾認證，20__年10月獲得“廣東省物業管理優秀示範小區”，20__年8月通過了瑞士SGS機構ISO9001：20__換版認證，20__年榮獲“__市紅十字會和獅子會聯合頒發的‘愛心企業’”。

通過在物業公司一上午的實習過程，我接觸和看到了很多東西，也學到了很多東西，第一次真正的感受到了工作人員在物業工作中的苦與樂，從他們熱情、詳細、耐心的講解，以及帶領我們參觀小區後，讓我體會到書本上的物業管理理論知識必須與實踐工作相結合，才能讓我們對公司的經營理念、管理模式、人員素質等有深切的理解，在此我對___管理處開展物業管理有關工作的內容作了如下總結：

一、管理工作精細化

在物業管理實際工作中，面對的都是一些簡單而重複的瑣碎事情，物業管理成員每天仍然堅持用非常飽滿的熱情，認認真真的做好每一件事情，爲小區業主提供良好的誼居、和諧、安全、文明社區環境而工作，這些都有賴於從操作程序上制定明細的流程，公司推行的GSUKASISO9001：20__質量管理體系，讓管理體系更加規範化、程序化、標準化，讓服務精細化，創立和實行精細化管理，各個環節、各個部門、各個崗位都制定了嚴格的標準，並按此管理體系運作，從細節做起，從小事做起，從平凡做起。這些在__市__物業發展有限公司日常工作中都有所體現，該公司制定統一的流程標準，有效地提高了管理服務質量和工作效率。培養了員工精細化管理的理念和意識，養成了精細的工作作風，使精細化成爲每個員工的習慣。把精細化管理與企業文化建設緊密結合起來，努力營造追求精細的文化氛圍。同時設立嚴格的獎懲制度，規範員工的作爲，使其知有所爲，有所不爲。

二、營造具有文化特色的社區文化

由於該小區爲高檔小區，居住的人員普遍素質較高，有退休幹部，退休教師，退休公務員等，他們希望生活在一個舒適、和諧、豐富多彩的環境當中，特別是老年人在晚年生活中喜歡秀出自已，活出個性。因此，物業管理處除了爲業主提供優質的服務和高效的管理之外，另外一項重要的工作就是利用小區的幼兒園和這些老人特有的藝術元素開展社區文化活動，該管理處每月至少舉行約一到二次社區文化活動，旨在弘揚傳統節日文化，豐富業餘生活，增強業戶之間情感交流，全面推進小區精神文明建設。這些活動得到了業主的高度評價，大家對開展的活動都是踊躍支持和積極的配合，營造了濃厚的社區氛圍和良好的居住環境。

三、打造先進節能環保的設備設施的管理理念

由於現代建築配套設施設備的先進性和複雜性，要求對物的管理要靠專業的知識、規範的程序、嚴格的標準和高超的技能。以一定的科學管理程序和制度，按照一定的技術管理要求，對各種物業設備的日常運行和維修，進行有效的管理。在實習中我瞭解____管理處對房屋及設備設施的管理做了如下工作：

①設備使用運行管理方面，通過對設備使用資料學習和培訓、業主公約及物業管理單位展開的其它宣傳溝通工作，使業主和物業的使用人在充分了解設施設備使用方法的基礎上，正確使用設施設備。並做好相關檢查和記錄。

②在設備維修保養方面，通過對設備大修、中修、更新和技術改造以及日常維修保養工程進行保值增值。

③在設備安全管理方面，通過對員工和業主進行設備安全操作教育樹立安全意識，瞭解設備各種安全防範知識和安全管理規定，並建立設備各類安全管理制度。

④在技術檔案資料管理方面，妥善保管技術革新資料以及各種設備使用說明書和工程移交圖紙資料，做好資料圖紙的建檔和歸類檔案工作，確保資料的完整性。通過以上的設備管理工作爲物業後面的管理工作打下了良好的基礎。

⑤通過生活水泵的節能改造來降低設備的運行成本，創造很好的經濟效益和使用效果，體現了管理處的專業與負責。

四、強化安全管理確保小區和諧安全

物業管理中的治安保衛工作是物業管理公司爲保證所管轄物業區域內財物不受損失，人身不受傷害，用戶的工作、生活秩序正常而進行的防盜、防破壞、防爆炸、防自然災害等一系列治安管理活動。作爲安保人員要始終樹立“服務第一，用戶至上”的思想，融嚴格認真與真誠禮貌於一體，既要堅持原則按章辦事，又要文明禮貌，樂於助人。

①人員車輛出入管理方面。在管理中安保人員根據國家有關法律法規、服務合同、規章制度，結合相關安防設施設備的使用方法，合理控制出入管理環節，認真履行崗位職責，發現異常情況及時採取相應防範措施。

②安防系統的使用、維護和管理。爲確保安防系統的正常發揮，安防人員利用監控系統和自動報警系統的相互配合，減少誤報，提高管理效率。同時，安防系統由專人維護與保養，定期檢查、檢測，發現問題及時處理。

③施工現場管理。管理人員嚴把出入關，杜絕無序狀態;加強巡視，防患於末然;控制作業時間，維護業主合法權益;強化管理，反覆覈查。

④配合政府開展社區管理，物業管理企業在小區組織重大活動時，及時知會轄區派出所及社區居委會，相互協調，避免發生意外事故。在消防管理方面;實行“預防爲主，防消結合”的原則。着重加強對小區業主的消防安全知識宣傳教育及消防安全檢查，並每年舉行消防演習。建立義務消防隊伍，完善消防管理制度，加強消防設施設備的完善、維護和保養工作。

車輛是人們生活工作必需的交通工具，隨着人們生活水平的提高，車輛在逐年增加。目前，由於中國人多地少，加之城市規劃遠遠跟不上房地產開發的需要，不少物業沒有停車場或停車位嚴重不足，再加上有的物業管理公司管理不善等原因，造成物業區域車輛亂停亂放現象嚴重，車輛被盜案件屢屢發生，區內行車事故也屢見不鮮。這些不僅破壞了物業周圍的環境，給用戶的工作、生活帶來不便，而且造成用戶的財產損失和安全無法保障。因此，物業管理公司必須重視車輛管理工作。

①建立健全車輛管理隊伍，有小區車輛交通疏導及管理人員，停車場維護人員和車輛收費管理人員等。

②車輛出入管理，對居住在小區區域內的業主以辦理年卡或月卡的方式管理，外來的車輛或暫時停放的車輛採用發臨時卡的方式進行管理，即每次進入時發給一張臨時卡，上面記錄進錄時間、車牌號、值班人等。

③車輛停放管理，車輛進入管理區域後，管理人員引導車輛按固定車位停放，同時車輛進入停車位停放時，管理人員及時檢查車輛，觀察車輛是否有損壞，車窗是否已關閉，是否有貴重物品遺留在車內等。通過以上專業化的管理方式的同時也得到了小區大多數業主的大力讚賞，這些也正是我在以後的工作實踐中需要加強的方面，爲走向工作崗位奠定了夯實的基礎。

通過這次的實習，讓我真正的感受到，在經濟不斷髮展中，人們的需求和追求不斷提升的當今社會，尤其是在大中型城市，物業管理已經成爲人們生活不可缺少的一部分，和人們的日常生活越來越息息相關、密不可分。如果沒有物業管理，人們的生活將陷入一片混亂之中，公共設施沒有人維護保養、綠化衛生沒有人來修整和清理、停水斷電了也沒有人管、公共秩序和安全得不到保障、人們的生命財產將受到嚴重的威脅，只有正規化的物業管理公司，高素質和專業化的物業管理隊伍，再加上政府、業主自治機構和全體業主的共同配合和努力，才能創造出一個環境優雅、安全舒適的居住環境。

我覺得要做好物業管理工作，既要注重物業管理理論知識的學習，更重要的是要把實踐與理論兩者緊密結合。物業管理作爲微利性服務行業，它所提供的產品是無形的服務，物業管理以業主的需求爲中心，一切從業主需求出發，樹立以人爲本的服務理念，倡導人性化服務，實施以人爲本的服務措施，提高服務效能，把客戶的滿意作爲物業管理的最佳追求。通過嚴格的規章制度實現。不斷學習，不斷創新，與時俱進，爲業主提供整潔、優美、安全、溫馨、舒適的居住環境，爲全面建設小康社會開創物業管理新的里程碑。

2022物業管理實習報告 篇2

本人於7月至12月在廣東省東莞市中信物業管理有限公司實習，其中秩序維護員4個月，客服2個月。短短的半年一晃眼便過去了，在這期間有歡笑、也有汗水。喜的是作爲中信的一員，與公司同甘苦、共患難，在工作中學到了許多有關物業管理的知識和實踐操讓我對物業管理有了更加全面透徹的瞭解;苦的是我也在工作中經歷了大大小小的難以處理的事情和與公司一線員工一起工作，體會到了作爲秩序維護員的那份艱辛與勞累。

忘不了的是將要實習工作、離開集體、離開父母、離開同學的那份難以割捨和留戀的情懷;忘不了的是與同學告別，相互擁抱、流淚、揮手告別的場面;忘不了的是我終於正式邁入社會、獨立生活、將要成就屬於自己的那份夢想激動的心情…

7月1日，經過一天一夜的長途跋涉終於到達了東莞，這個讓我渴望而又懵懂的城市，大家最初那份將要踏向異鄉的興奮心情也隨着漫長的列車顛簸而漸漸消退。可當大家下火車的那一刻，看到人力資源部古經理熱情的幫我們提行李、發麪包、遞水，我們的疲憊轉眼又一消而退，被這個公司的熱情而打動。我在心裏默默的祈禱，我一定行!在公司總部，經過一天的安排和分配，工作，將要開始了…

7月2號經過一天的休息和調整後我被分到陽光管理處暫行兩個月的實習工作。很快，我們便以一個積極、熱情的心態進入了工作狀態。短短的兩個月，我主動了解我管理處職能範圍、機構設置、人員編制等基本情況，並且嚴格遵守我處的各項規章制度。其中我主要接手了vip客戶接待這一工作，負責對於維修單的回訪驗證及各項資料諸如物品放行條、保修、巡查維修記錄表、日常巡查簽到表、清潔衛生、綠化檢查表等的整理。在工作中遇到了種種困難，如在給業主打電話時經常會遇到業主大發牢騷，而我，也在慢慢的累積經驗，學會了傾聽，學會用語言耐心的向業主解釋，用我的真誠去認真的對待每一位客戶。在客服前臺，我更學會了用微笑面對客戶，耐心的向他們解釋管理處的一些規定是爲業主着想，幫助業主開物品放行條、給住戶卡授權、辦理車卡等等。

記得住的便是在暴雨中和同事幫業主把小孩抱到避雨處得到業主謝意的那份開心;記得住的便是管理處內審時大家一同整理資料的那些吃泡麪加班的日子;記得住的便是給我們培訓、和我們暢談社會、暢談工作、暢談理想的那些老同事;更忘不了的是參加公司競聘，一輪筆試、二輪機試、第三輪面試落榜的那份難過和苦澀…客服部，這個給我造夢的部門給我留下了太多值得回憶的夢…

可實習畢竟不只在一個部門，懷着百分之一百二的不願意，我和其他幾個同學來到了保安交通部進行實習。時間，9月1日。在保安交通部，是第一次真真正正的和中信的一線員工一起工作，多少個日日夜夜，多少次不斷的抱怨，多少汗水，都是我們在保安部的點點滴滴。雖然，這個部門人員繁雜，這個部門工作艱辛，這個部門充滿鉤心與鬥角，但是我們的工作還要進行，我們的實習還要進行，我們，還是中信的一員。在這個部門，與一線員工一起工作、吃飯、休息，漸漸的，我開始融入這個讓人糾結的複雜集體。

保安交通部，這是一個小區至關重要的部門，沒有這個部門，小區業主的基本生活安全便得不了保障。這個部門的工作包括樓區管家、車庫管家、門崗、形象展示崗和監控室。其中門崗又分爲車輛進出崗和人員進出崗。在這裏，我從樓區管家到車庫到門崗，一步步腳踏實地，認真的學習、工作。學會了如何送水送電，如何跟業主解釋處理鄰里關係，如何處理進行車輛管理、處理車輛佔位，如何覈實業主、讓業主出示住戶卡給予放行，如何管理車輛的進出等等。

四個月的時間，如今，我已經習以爲常，不再有什麼抱怨，而是以一個積極的心態去工作，完成部門所交給我們的任務。從在這些崗位的實習，我漸漸理解了班長爲何對我們要求那麼的嚴格，因爲我們的工作是必不可少的，不管別人怎麼看待這個職業，我所瞭解的就是，我們，是一個團隊，我們有義務去保護業主的安全，少了任何一個人，這個鏈子就散了，陽光管理處就配不上中信這個品牌。在這四個月中我體會到了管理處並沒有忘記我們這個別人看不起的部門，其中爲我們舉辦了旗峯山登山大賽、崗位在職培訓、籃球賽、員工聚餐等等活動。

而我，也是以一個積極的心態去參與這些活動，沒有少其中任何一項。難以忘懷的是炎炎夏日站門崗汗流浹背的日子、難以忘懷的是半夜爬樓巡查與同事偷懶在梯間睡覺的場景、忘不了的是班長帶我們訓練、齊步走、敬禮、打拳、唱軍歌的那些日子….我得到了我所得到的，我學會了我所應學的，所以，我不後悔，因爲我成長了…

而現在，我即將告別中信物業管理公司，告別我的實習期，我即將離開東莞，這個夢想起點的城市。我相信，我的實習雖然結束了，但是，我的工作並沒有就此結束，等待我的，是夢想的延續。在此，特別感謝客服部李可新、蔣凌志、陳曉東，感謝同學劉光、代傑、李陽、汪濤、劉姍姍、柳曉燕、嚴立勇，感謝一班班長賴家藝，感謝中信陽光管理處，感謝東莞市。謝謝你們一路陪伴我度過半年的實習期，讓我不再孤獨。我，不虛此行!

2022物業管理實習報告 篇3

一、實習單位介紹

__公司於__年__月在__指導下成立，爲__公司旗下的全資子公司，是一家__從事以保障性用房爲主、具有國資背景的物業服務國有企業，註冊資金__萬元__，國家二級資質企業，是__市物業管理協會會員單位，實施__質量管理體系，__環境質量管理體系。

二、實習崗位及工作內容介紹

1、負責轄區內房屋主體、設施設備的運行及維修保養、公共秩序的維護、清潔衛生、環境綠化、消防等日常管理工作，以及在上述工作實施過程中的監督、檢查、考覈。

2、依照物業服務合同和公司管理規定，按時收取物業管理費，代收代繳的各項費用以及其他費用。

3、對房屋的裝修，按照《裝修管理規定》嚴格進行管理，對違反管理規定的行爲有效的加以阻止，確保房屋建築主體和廣大業主的安全及利益。

4、廣泛收集住戶的意見，根據服務的工作質量進行業主評議和回訪工作，並按規定進行統計分析，上報公司。

5、做好日常業主來訪接待工作以及回訪工作。

6、完成物業管理處主任下達的其他工作任務以及公司下達的其他工作任務。

三、具體實習地過程和內容

1、業主家的裝修巡檢因爲是新小區，所以這是重點，每天都要去做的，從每天的裝修巡檢中發現問題，然後解決問題。

2、水費，物業費單子送到業主家

3對各區域通知與溫馨提示的張貼

4、對區域內業主訴求的處理

5、區域內的巡視

6、驗房。

1)詳細檢查房屋質量，包括門窗、陽臺等部位有無開裂現象;

2)檢查牆體平整度、是否滲水、是否有裂縫。

3)仔細檢查地面有無空殼開裂情況。

4)水電煤暢通情況和能否正常使用。

5)弱電與三線的檢查。

6)驗收地面下水情況。在廁衛放水，淺淺就行了。然後約好樓下的業主在24小時後查看其家廁衛的天花。

7)檢查防盜門：有無劃痕，門邊是否變形，門與框的密封是否嚴密，門和鎖開關應靈活。

8)窗戶：推拉窗和平開窗上的紗窗和窗扇，應推動開關靈活，相互無碰撞。

9)閉存水試驗、水錶空轉試驗。

以上大致就是我實習中的基本工作內容和過程，有些簡單的領導說一遍就知道該怎麼做了，而有的則是要認真地去看去聽學才能得心應手，說實話做物業這行沒什麼特別難的，單獨一方面拿出來可能很簡單，但是它卻涉及到方方面面，需要你去多看多聽多學，才能積累經驗，才能海納百川，融會貫通。

四、實習的收穫和體會

實習作爲大學生涯的最後一課，實習不僅重要更有其獨特性，正是通過實習，讓我逐漸掌握怎樣把學校教給我的理論知識恰當地運用到實際工作中，讓我慢慢褪變學生的浮躁與稚嫩，真正地接觸這個社會，漸漸地融入這個社會，實現我邁向社會_成長的第一步，是我從青蔥校園走向複合型社會的過渡期，也是我人生歷程中很重要的一個轉折點。

站在時間的這一端倒回去看，近一年的實習經歷教會我許許多多的東西，無論是對我以後的職業生涯還是對於我的人生來說，都是有益的。感觸挺深的，總結起來，那就是要認認真真做事，對自己負責。

個人覺得最大的幾點收穫和體會就是：

第一點、我們要學會自己學習，不養成依賴的習慣。這一點我覺得自己做得還不夠，但是自從實習工作後比之在家裏我覺得確實得到了很大的提升。

第二點、在物慾縱流的現代社會，要做到不隨波逐流，保持真我，堅持做自己。這方面我還是挺自豪的，從實習工作以來看見了許多在校園裏所看不見的種種內幕、潛規則，當我從未想過去附和去隨波逐流，最多眼不見爲淨。

第三點、工作的時候，要做到眼看四方，耳聽八方，也就是要眼到手也到。工作的事情，要主動地去做，而做任何的事情，都要勤快。這點可能是我最需要加強的地方，我這個人天性有些懶散，份內之事我會做，但是份外之事或是在我看來不必要之事，我總是很難提起興趣去做。但經過這段時間的磨礪後，我已有所改善。

第四點、營造良好的人際關係網，有助於你的工作順利進行，這是實在話，良好的人際關係不管在哪都是十分重要的。

五、給學校的建議

據我所知，在我這屆之後學校不開設物業管理課程了，根據我一年兩家單位的實習經歷來看，物業確實是個新興行業，而且前景不錯，但是十分缺乏物業管理人才，許多從事該行業的人員素質確實不夠，以至於一部分人對物業有偏見。所以我建議學校繼續開設物業管理，爲該行業培養輸送人才。

2022物業管理實習報告 篇4

一、實習項目簡介：

__物業管理有限公司成立於__年__月，是專業從事物業管理，具有獨立法人資格的物業管理企業。公司設有財務部、社區服務中心、經營部、品質部、行政部五個部門，現有員人__多名。公司經營範圍包括物業綜合經營管理、修繕等業務。

公司成立幾年來，一直致力於以一流的管理、一流的服務、一流的的譽爲公司方向，儘可能及時周到地爲顧客提供優質的服務。在__市首家取得了“__省城市優秀物業管理住宅小區”的榮譽，同時還獲得了“__市安全文明小區”、“__市安全文明小區”等稱號。公司注重管理人員的培訓，於__年__月與__高等專科學校合作在__設立了“物業管理實習基地”爲公司管理人才以及爲即將步出校園的物業管理專業學生提供了良好的學習環境。今年ISO9001質量管理體系、ISO14001環境管理體系、GB/T28001職業健康安全管理體系在公司得到推廣和應用，以提高企業的競爭實力，爲廣大客戶提供更加優質、高效、周到的服務。

二、實習人作報告

人程維修

人程維修部的主要任務是維持小區內公共設施設備正常運轉，爲客戶/住戶提供及時周到的物業設備等維修服務。

1、問常入戶維修

1)接報修

a、社區服務中心當值人員接到客戶/住戶報修後，分類明確，應在__分鐘之內開出《維修單》或給予答覆處理時間。

b、特殊維修可預先聯繫有關單位，根據具體情況答覆維修時間。(如：電視電話報障)

c、較困難複雜的維修要求__小時內完成(人作技術要求特殊的除外);同時應向住戶解釋原因;

2)入戶維修

a、維修部當值人員接到《維修單》後立即安排人員進行處理，緊急情況應立即趕到現場。一般情況時在__小時之內到達現場。一般性維修不超過__小時之完成，較困難複雜的維修要求__小時內完成(人作技術要求特殊的除外)，同時應向住戶解釋原因;

b、入戶維修人員要做到有禮、有節，對有可視對講系統的住戶可用可視對講與其聯繫，在得到同意後方可進入;無可視對講系統的可按門鈴或輕輕叩三聲門，並禮貌的問好，說出自己的身份和目的;“您好;我是某某部門，來爲您做某某項服務”。

c、維修時應多徵求住戶意見，如住戶提出不可行的意見或要求時，應根據自己的維修經驗和知識，耐心的向住戶解釋和說明;

d、維修後要做好現場清理人作，用垃圾袋將維修垃圾清理乾淨，維修時移動的傢俱用品應按原位置放好;

e、功能性維修，以恢復其原有功能爲準，外觀性維修要與原有部位相比較表應無色差，高低不平現象;維修時應儘量滿足住戶要求。

3)供排水維修

a、更換水錶

a)關上水前第一閥門，排空管內的殘餘水後拆下水錶，閱卷水錶的接頭膠圈，如已經斷裂或變形時應選同一型號規格的具有合格不的水錶安裝上去;

b)安裝時注意水錶的水流方向保持一致;

c)維修結束後，記開閥門閱卷有無滲漏，錶針轉動是否正常;

d)維修人員要做好用戶新啓用水錶的底數記錄。

b、水龍頭漏水

a)關閉戶內水閥閥門，拆卸下水龍頭並閱卷出故障點;

b)根據用戶需要，更換破損的膠圈部件或更換新水龍頭，如因水龍頭有砂眼漏水的，必需更換新的水龍頭;

c)安裝完畢後，記開水閥門閱卷新換水龍頭接口是否有滲漏，使用時切勿過度擰緊。

c、更換角閥

a)關上戶內水閥，拆下角閥，查出故障根據實際情況，好確需要更換的重新更換;

b)安裝時應注意角閥與水管接合處的密封性和緊密度，以防滲漏;

c)安裝完畢後，記開水閥查看有無滲漏。

d、更換軟管

a)關閉軟管前閥門，拆下軟管，查看故障原因;

b)根據住戶需求，更換損壞的膠圈或更換新的軟管，如因軟管有砂眼或破損、爆裂的必需重新更換軟管;

c)安裝時應注意，更換同型號同長度的軟管，接頭處不可過擰緊，以免擰壞鏍絲;

d)安裝完畢後，記開水閥查看有無滲漏。

f、馬桶漏水維修

a)閱卷漏水原因後，關上閥門根據情況進行維修;

b)軟管漏水應進行更換，水箱水位過高可調整水位其制水浮，水箱底布漏水應查看是否螺絲鬆動或膠圈損壞;

c)維修完後，記開水閥查看有無滲水現。

g、菜盆排水管漏水

a)閱卷漏水原因，排水軟管破損，膠圈損壞，接頭處螺絲鬆動;

b)安裝時應注意盆體與下水管接口處，需用玻璃膠封閉，待膠幹後試水閱卷。

h、維修馬桶堵塞

閱卷堵塞原因，用馬桶抽子或疏通機進行疏通，使其排水暢落通。

i、部分樓層停水

a)查明停水的樓層後先關總閥，拆開支閥，並將濾網清洗後重新裝上;

b)市政或其他維修造成的停水應通知住戶，並作解釋。

4)供電維修

a、更換電錶

a)斷開電源拆下電錶，確認電錶已經失靈時，可選用具有檢驗合格不的同一型號電錶進行安裝，安裝時注意進出線接法正確。

b)安裝結束後合閘後試電，保不住戶用電設備使用正常，電錶轉動正常;

c)維修人員應會同社區服務中心人員做好新啓用電錶底數的記錄。

b、維修開關

a)分析造成低壓開關跳閘或燒壞的原因;

b)好如果是短路故障，首先將空氣開關置於“OFF”位置，用萬用表(兆歐表)閱卷線路，查出故障點後給予排除;

c、燈管、白熾燈的維修

a)斷開電源、取出白熾燈，如果燈絲燒斷，可更換同一型號的卡口或螺口燈泡安裝上去，試電查看是否正常。

b)燈管不亮可先閱卷啓輝器，如損壞可更換新的;試電閱卷如不亮時，取出燈管並更換同型號、同規格的燈管，再次試電閱卷，如仍不亮時可閱卷接線和鎮流器，查出故障立即排除，恢復正常照明;

d、線路檢測

a)線路停電檢修應及時通知住戶;

b)住戶開關燒壞的處理見開章4.4.2維修開關進行處理;

c)電錶損壞的維修見開章4.4.1更換電錶辦法進行處理;

d)進戶線端子接觸不良可先切斷電源，將接頭緊固;

e)線路短路時可用萬用表對線路逐一閱卷，找出故障原因並及時處理;

f)當確認故障排除後方可送電。

5)門窗維修

a、門鈴維修

a)無電情況時可更換新電池;

b)電極板腐蝕或接觸不良可進行除鏽、緊固處理;

c)因線路短路美化造成的故障，用萬用表(兆歐表)閱卷線路找出故障點並及時處理。

b、維修門窗

1)門窗附件有無損壞，不全，進行更換或補裝;

2)清除門角和窗軌道的雜物，對門合頁和窗軌道注油;

3)更換破損玻璃時注意防止玻璃碎塊好下傷人。

c、更換門鎖

拆下壞鎖後先閱卷是何處壞，如能修理及時修理，無法修理好的可通知住戶更換新鎖;

d、非一般性的維修

委託專業維修隊維修，人程維修人員並對所委託項目的維修質量進行監督和跟蹤。

三、幾點體會

1、增長了知識和才幹。一出去，我發現在學校學到的知識很不夠，有些課程完全無用，該學的沒學到，不該學的學了，發現不足主動去補，都很刻苦，也受益匪淺。像什麼ISO9000、OHSAS18001及ISO14001等體系認不，以前在學校就沒有接觸。

2、我們深切的感受到，物業管理確實是一個朝陽產業，對高素質管理人才的需求非常大，就業前景十分看好。我們應該抓緊機遇，充分利用我們的成功經驗，調整專業結構，將物業管理作爲我們的品牌專業來建設。

四、我對物業管理行業的認識

物業管理在我國是一個新興行業，發展時間不長，在摸索和實踐過程中仍存在不少美化，尤其是涉及權益關係領域，各方矛盾和糾紛時有發生。諸如：物業管理企業與開發商的職能不清，客戶拒交管理服務費，物業管理企業因小區內客戶財產被盜、人身受到傷害而被起訴，物業管理體制模糊、法規不健全及物業企業義務承擔某些社會功能的現象等問益突出，在一定程度上阻礙了物業管理行業的發展。

規範物業管理，提高企業權益保護意識，促使物業管理企業從法制化、規範化的角度不斷完善自身的服務水平，堵塞各種管理漏洞，防止質量事故的發生，避免企業不應有的損失。同時，__相關部門要加快物業管理法制建設，使物業管理朝着健康的方向發展，這已成爲物業管理企業發展的當務之急。

如何規範物業管理，提高物業管理企業權益保護意識，必須強化如下方面人作：

1、要樹立風險意識和規範發展意識。物業管理公司是自負盈虧的企業，企業必然面對經營風險，合理、有效地規避風險，才能獲取最大的利潤。作爲企業有幾個重要環節必須把握：

(1)明確物業管理委託合同。在合同中，企業務必把握細節，明確哪些該做，哪些不做;哪些是常規服務，哪些是收費項目;__與義務是否對等，例如：物業管理的保安人作，應在合同中明確，只是協助和配合開地安全機關維護公共秩序，而不承擔人身安全、財產保護責任。

(2)規範內部管理，練好內功。企業必須健全內部規章制度，完善分散架構，合理設置崗位，把好人員招聘關，系統地對員人進行培訓，在員人的思想中培植風險意識，最大限度地避免因管理責任而導致事故的發生，從而把經營風險降到最低。如保安員在指引車輛停放時，應對車身四周進行巡視，發現有破損等美化及時向車主指出，以免產生麻煩和糾紛;在停車場對車輛進出的登記一定要完整、齊備。如果把預防措施做細做好，管理人作做得周到紮實，那麼，即使發生了丟車事件，企業就不負管理責任也無需賠償。

(3)購買商業保險，保障多方利益。物業管理企業要樹立保險意識，化解風險，一般應購買財產保險、機器設備保險、公共責任險等，將可能遇到的風險化解，避免經濟上的損失。

2、強化法律法規、行業規範教育培訓人作，通過法律來維護企業、員保不益。目前，由於行業法規不健全，無法可依，甚至有法不依的情況較多，企業也往往因爲這些現象的存在而輕視或忽視了自身的法律建設。因此，增強員人的法制觀念是加強自身權益保護的關鍵。一方面要加強員人對法律法規的學習，提高法制意識，依法操作;另一方面要勇於利用法律武器來維護自身權益。如：對於無理拖欠管理費或拒絕承擔毗鄰土屋或共用部位、共用設備設施維護和修繕費用的客戶，物業管理企業應依據法律法規、管理制度和客戶公約，積極或支持權益受損的客戶尋求法律支持。物業管理企業應有意識地分散有關法律法規的宣傳活動，加強包括客戶在內的社會大衆對物業管理法律法規的認識和理解。

3、憲善物業管理法律體系，加大明白力度。全國性的物業管理條例可望今年內出臺，有了全國性物業管理條例，就便於統一管理標準和管理規範，加強相關政策法規的協調，避免法規的相互衝突，用法制規範市場環境，規範物業管理操作。建立健全物業管理法規體系，需着重注意如下幾點：

(1)物業管理主管部門、__其他職能部門如需物業管理企業配合__職能部門的部分人作，應由__部門出具委託並授權，同時應給予政策上的優惠或適當的經濟補償。

(2)儘快制訂、頒佈物業管理招投標法規和配套實施細則，用法規和制度來操作和約束不正當競爭行爲。

(3)對於客戶及客戶委員會的職權，應進一步規範和細化相關條款，以明確客戶違反客戶公約及有關法律、法規，但又不構成刑事案件時，應由哪些部門來處理，或可賦予物業管理企業哪些執行權力。物業管理過程中形成有關決議和方案，經客戶大會50%以上成員通過後，對於其他拒不服從的客戶，物業管理企業可以採取哪些措施，等等。

4、規範物業管理市場行爲，爲物業管理企業提供公平競爭的外部環境。物客戶管部門應注意用市場觀念、市場機制來培育和發展物業管理市場。推行供需雙方相互選擇、平等協商、根據服務內容和質量確定價格，通過簽訂合同規範雙方行爲的制度。__應積極引導和督促參與競爭的管理企業遵循公平競爭原則，樹立競爭公德，遏制不正當競爭。除了應用法律和行政手段外，還須倡導建立道德秩序。這種道德秩序就是重視的譽、注重企業形象、遵紀守法、公平競爭。有了社會公德才能在競爭中樹立良好的企業形象，建立穩固的企業的譽，自覺接手不正當競爭，並將引入法律化、規範化、科學化軌道，創造公平、公正、私人的物業管理競爭環境。

5、加強物業管理重要性的宣傳力度，提高全社會對物業管理的認識。物業管理企業應加強與客戶之間的溝通及自我宣傳，使公衆對這新興行業有正確的認識，令每一位消費者及社會各方面人士都積極地參與，以消費者的眼光審視物業管理企業的經營行爲、服務行爲是否規範。尤其注重與新聞媒體溝通，利用報刊、電臺、電視等各種途徑對物業管理政策、作用和服務內容進行大規模的宣傳。同時，使新聞媒體瞭解行業的政策法規和特點，體會到物業管理行業的酸、甜、苦、辣，取得他們的理解、同情和支持，從而通過媒體的正面引導，推動物業管理行業健康地發展和壯大。