房地產建設方案（精選19篇）

房地產建設方案 篇1

一、整合傳播策略的原則

1、差異化

①市場差異化

本地開發商對市嘗消費羣體、概念的細分還不成熟，大多數開發商不注重項目的定位策略，都本着多、廣、利的初衷進行開發、設計、推廣，這就不可避免的導致本埠市場存在嚴重的級別分化及空白遺漏地帶。雖然近來外埠實力雄厚的開發企業入駐本土，但幾乎都是大規模開發設計，因此受到時間、片區、價格等因素制約。導致客層對其無所適從，在漫長的考察、等待過程中，一點點將購買信心消耗殆荊

再看區域市場，以新陽路爲軸，向東爲經緯街，向南爲大直街，向西爲學府路、埃德蒙頓路，向北爲友誼路，這個片區久無新高檔物業，已經導致部分客流找不到一個良性出口

本項目的定位策略是對本地市場及區域市場細分的結果，另外也是對目標消費者的細分。所以差異化推廣策略無論是對於整體市場還是區域市場及目標客層，無疑都是有轟動效益的。

②消費客層差異化

目前哈市的地產市場真正作到以目標客層爲中心而開發設計的項目及其少見甚至沒有，大多都是先建項目，後期再找消費者，有的項目竟然同時涵括幾個目標羣。由此引發想買的買不起、不想買的硬是投放廣告勸誘其購買，這中定位與實質不對稱的現象直接導致了銷售的成敗。必然導致消費者細分不夠，混淆市場，同時也導致項目在市場及消費者心目中的“摸不準”現象。

由於現在購房者心態成熟、具備維權意識，這對傳統的開發商及項目是一種挑戰和機遇。

③概念差異化

哈市所存在之公寓項目，大都不甚成功，主要是因爲只有概念口號沒有實際支撐點;另一方面就是推廣與實際層面不對稱;還有就是根本不是公寓硬說成公寓。

如果我們能夠深化星級酒店公寓概念，引進國際星級酒店管理集團進行管理服務培訓，藉此引發的新聞效益和酒店公寓概念的差異化，必將爲本埠地產市場帶來強大的衝擊，同時也爲寶宇地產品牌族譜中加入一顆新星。

2、體驗式

必須注意，我們的項目與普通高檔住宅不同，也不同於一般意義上的公寓，要在傳播上爲本埠消費者和樓市帶來全新感觸，實現以上所述之差異化，必須強化目標的客戶體驗歷程。

項目的傳播不僅僅爲目標客戶描繪和承諾，而是落到實處，可以大膽的讓目標消費者體驗這種感覺——樣板房、設計說明、精裝方案、材料展示、管理服務模擬演示、與知名酒店簽約進駐。這都是我們在傳播中爲客戶帶來的體驗接觸點。

3、品牌模式

塑造、延續寶宇地產品牌物業開發模式，帶動整體開發樓盤走勢，奠定今後物業項目(尤其是區域內臨近項目)開發銷售基礎

二、傳播定位策略

1、項目定位

①定位原則：

體察本埠市嘗尤其是區域市場細分空白;發現我們所生活的城市中人們的隱性需求;對項目自身配套有信心

A：品牌高度

金領專屬，全城唯一星級酒店式公寓

完全按照星級酒店公寓的標準來打造，由香格里拉酒店管理有限公司擔綱全程管理。

B：品質高度

二梯三戶，星級酒店大堂;以總統套房爲設計理念的戶型設計;高檔精裝修(全部採用各國進口頂級材料);享受城市核心高配套標準——衛星電視、超市、多功能會所、酒店、休閒娛樂、金融服務、商務服務、交通……。

通達世家形成了相當成熟的社區氛圍，許多公建和設施已經成型，後期購買鉑宮的業主完全可以共享，這也是其它酒店式公寓所不具備的。

C：服務高度

直接引入國際著名酒店管理模式

實行五星級酒店管家服務

如小時工;預定車、機票;兒童託管;家居清潔、洗衣、訂餐、送報

按照星級酒店的服務標準來打造，特聘知名酒店――香格里拉酒店擔綱全程管理。在提供國際超前的“大管家式”管理服務的同時，24小時純酒店服務、家政服務、商務服務、文化娛樂服務、全套智能化管理服務、寬帶信息網絡服務，星級酒店禮遇。租務代理，委託經營穩收租金，擁有固定回報(建議)。

②項目定位的理解

純粹的星級酒店公寓

哈市第一個四星級酒店式智能公寓

哈市核心區位的精裝星級高級公寓

以功能配套驅動服務與概念;以著名酒店介入管理驅動品質;以核心區位功能驅動項目競爭力和業主的身份影響力;以寶宇品牌驅動項目信賴度;以文化驅動項目人文內涵。

③項定位的支持點

A：目標人羣充沛

哈爾濱本就是省會城市，經過多年發展，已經發展成爲北部省會城市中的亮點。經貿日益發達、新興行業、高薪職業等因素衍生衆多才智金領;越來越多的來哈投資企業產生的商務候鳥族羣。而哈市從未有純粹的高檔酒店公寓項目出售，造就整體市場上的空白，因此，在一定心理認知層面上，項目的出世，會較容易引起市場及行業轟動。

以新陽路與通達街交匯處爲結點的區域市場，久未有新項目上市，尤其是高檔物業。另一方面新陽路上以恆祥家園、龍鳳大廈爲首的爛盤導致區域市場東向部分的購房者找不到消費出口，加之在媒體暴光的歐洲新城物業醜聞從區域市場西部攔截，從而奠定了目標人羣的充沛。

B：區域配套與項目定位相契合

新陽路雖北比不上友誼路的僻靜、尊貴;東比不上經緯街、中央大街的繁華;西比不了學府路、埃德蒙頓路的廉價(相比而言)與學術氛圍。(西大直街無直接可比性)。但是，新陽路的公共配套卻是有目共睹，基礎設施齊全——醫療、金融、郵政;公共設施齊備——公交線路繁多，路橋網密結、酒店、食肆、商務、休閒、娛樂、購物;毗鄰道里中央大街、哈一百兩大商圈，便利性毋庸多言。針對項目定位，區域配套設施完全切合項目的操作性與大衆之心理認知。

C：開發商品牌遞進式戰略考量

處於對開發商整體市場操作戰略的考慮及執行，項目的定位亦是相切合的，能夠帶動下一個項目的市場品牌高度，也較好的與通達世家其到維繫作用，起到一個承上啓下的品牌戰略發展路徑。

2、品牌定位

①品牌定位語

星級家品 榮耀逸生

A：品牌名稱與定位語組合示意

定位語闡述

既吸收了星級酒店的服務功能和管理模式又吸收了信息時代寫字樓的特點集住宅、酒店、會所等多種功能於一體。

突顯項目主題定位——星級酒店式高級公寓的尊貴與業主之榮耀，以公寓生活品質爲切入點來闡述業主的身份與影響力;同時體現項目特質——酒店式公寓，將目標消費人羣的需求與項目定位融合一體。

另外，在傳播應用上，亦比較易於應用，能夠說明品牌主題定位與內涵。

②鉑宮到底怎麼樣?——品牌寫真

如果鉑宮是一個人，對他的描述應是如下：

他出身正門，雖不言功名，卻將信賴與誠實深植於人心;身處核心地位，卻貴而不奢，華而不嬌;縱使身處紛紜鬧世，亦能保持冷靜睿智;事業與人生的高度使他更能理智對待生活，對生活的標準更是一絲不苟;他具備超前意識，以頂級標準要求自己;他有自己的一套行事準則，使別人無法逾越與抄襲!

3、誰會注意並可能成爲鉑宮的主人?

高薪行業中高級主管、經理

大型公司集團駐哈高層、經理

高薪自由職業者及相關資深人士

青年財富階層(大多具有實力的家庭背景或其它背景)

專業行業(網絡、廣告、演藝、文化、規劃、IT、藝術等)及個性行業老闆、高級主管和資深人士

外籍商務人士及投資人士

4、鉑宮的主人將是誰?——主體目標消費者描述

①迴歸型居住者

工作中、社交中善於融合

但當浮華淡去，面對生活時，迫切希望迴歸自我空間;或事業達到一定高度，需要一個切合自身形象與便利使用的家居場所。這類羣體在年紀上會偏大一些，但是購買實力也非常強!大多要集中在32——40歲之間，已經飽嘗資本積累的艱辛，對事業保持熱情，但同時也學會放鬆自己，更加冷靜的支配生活與財富，眼光比較精準，往往會在購買行爲中攙雜投資的意味。所以這類羣體是我們的主力消費層之一。

②特立獨行型居住者

已經形成社會地位的格調，有投資眼光，主觀性或客觀性希望在別人眼中被識別出這種級別和高度，所以不喜歡傳統社區與各色人等陳雜、太過張揚的大型社區。他們大多擁有自己所喜愛的職業，而且是生力軍、中流砥柱，有很強的獨立意識及文化素質，善於在尋找新事物並識別其潛在的發展態勢。

③職業型居住者

個別職業或其它習慣、個性使然，追求簡單性、隱蔽性生活，不喜歡與各色人等雜居生活;但要求居住空間的品位、檔次必須與自己的個性及形象相符。有一定的購買實力，比較追求新穎的概念及形態，對新興事物保持關注態度，當然眼光也非常挑剔與犀利;所以對於自己看好的東西也會不遺餘力的告訴好友或同事。這類羣體是我們的主力客層之一。

房地產建設方案 篇2

樓盤的風水策劃佈局合理，不但能有效合理的利用土地還能加快整個樓盤的銷售速度，提高了樓盤的升值潛力，長遠來看，客戶入住後平安健康運氣好，口碑相傳，也爲開發商以後的樓盤開發銷售做了無形的宣傳。特別是在客戶越來越成熟、越來越挑剔，要開發出一個成功的樓盤並非易事，這需要全方位、多層面的有機配合才成。當然，風水策劃就是其中一個重要方面，因爲成功的風水策劃，可以使開發商與業主達到雙贏的結局。

1、選址

從風水角度，地塊過去用途對新開發項目是有影響的。如過去曾做過醫院、太平間、墓地、監獄、刑場、屠宰場等使用，是下乘之地。要是精明的購房者知曉，並口碑相傳，對樓盤銷售的負面影響是必定的。比如東莞東城的一些樓盤，位於曾經的亂葬場和刑場上或者是緊鄰曾經的亂葬場和刑場，租售已經受到一定程度的影響。這種情況下，營銷策劃中就必須要介入風水銷營來揚長避短。

2、樓盤主門方位

適合做主門的道路最好爲二、三級馬路，因爲道路就爲水，水爲財。主門是整個小區的主納氣口，也是吸財之位。一般原則主門要在短邊較佳，剛樓盤必形成外小裏大的口袋狀聚氣形，使園區的吉氣、生氣不外泄。

如果馬路太寬、太大，如城市幹道，車流量大，相當於水太大、太急，這樣的財，一個小區難以收留，也就當無財可言了

如果主門前的道路過窄，三級以下馬路或小巷，也爲不吉。會造成氣路不暢，生氣無法入小區。從使用方便的角度來說，因路窄也必會經常出現塞車等現象。

3、樓宇佈局

開發商在項目高矮樓宇的佈局上應遵循風水原則，該北面高、南面低、東面高、西面低，這樣方可達到項目樓宇的最佳採光，風水的角度便是吉祥。

樓宇排列忌形風口。樓宇比較多，有時會形成“風口”，對受風之極不利。

如果中間爲路，特別爲人流較多或可行汽車的路，且正對大門，則也不利。

要避免兩座相鄰的樓宇間距離太近，特別是高層建築，太近會形成一道狹窄通道，通道處就相當於自然環境中的兩山風口處，從科學角度或風水角度都不宜。

4、樓宇形狀

【一忌】相近樓宇間樓體棱角太突出，造成樓體間尖角互射，形成煞氣，產生不利的風水效應。如香港中銀大廈，像把擎天劍，鋒利無比，對旁邊的樓盤殺氣騰騰。

【二忌】建築上大下小，呈倒三角形，如東莞新海關大樓，上大下小，“搖搖欲墜”給觀者以不舒服的感覺。

【三忌】建築中空，像心臟被挖空了。

5、景觀佈局

在風水全程營銷中，景觀佈局非常重要，佈置得當，會增加項目的吉祥程度，提高樓盤附加值，增加樓盤的賣點。北京星河灣不惜重金從智利引進兩株價值40萬元的名貴棕櫚樹，以達招財進寶。植物還可淨化不良風水場。

景觀風水局是，用得最多的是水景，因爲中國傳統認爲“以水聚財”，水的形狀和位置設置得當，必大利業主財源。

植物在風水佈局中很重要，自古有“樹茂則宅興，樹枯則宅衰”的觀點。

樓盤過去曾做醫院、墓地等，多栽種植物可吸收不良氣場，淨化風水。

6、售樓處

售樓處的風水策劃也是非常重要的，會直接影響樓盤的銷售狀況，策劃出售樓處旺財旺運的風水形勢，是營銷策劃的重要部分。

售樓處外觀要有氣勢，內部要寬敞、明亮。

售樓處門前要個明堂，即大片空地，不單是停車需要，更是風水要求。

售樓處內部形狀要方正或外小裏大，堅決避免外大里小的退財形。

售樓處入門口處要留足空間，忌將沙盤置於入門明堂處，造成空間侷促。

7、樓書

在樓書撰寫時，要由建築風水策劃人員提供樓盤建築風水解說的文字資料，把建築風水內容作爲一處重要方面體現出來。但需注意，重要不等於過多，如果描繪文字過多，會起到適得其反的效果。

8、開盤策劃

開盤慶典是項目對外亮相的最佳時機，因此建築風水文章也要在慶典上做足，但適可而止是萬事歸終的原則。很多樓盤在慶典上按排幾分鐘的項目建築風水解說，都收到了很好的效果。

避免互相錯位或盡端式的“斷頭路”，避免產生正對道路的建築接受路衝。

道路系統爭取南北、東西走向，同時還應避免正子午、正卯酉走向。

力求平直，避免彎曲;交叉道路求正交，避免斜交，忌剪刀煞地段。

房地產建設方案 篇3

“兩港一城”建設熱潮和城市化進程加快促進了我區房地產市場的蓬勃發展。目前房地產業在我區經濟發展中具有重要地位和作用，房地產業直接稅收佔到總稅收的15%左右，相關稅收佔到總稅收的30%;如果加上契稅收入，則佔到36%。隨着經濟的發展和城市化進程的不斷加快，房地產業對稅收的支柱作用會更加明顯。

近期，中央和市陸續出臺了針對房地產市場的調控政策，對於受外部環境影響較敏感的房地產業來說，政策的調整無疑會影響房地產市場的發展。認清我區房地產市場現狀，客觀分析政策對房地產走勢的影響，從而研究提出相應的對策建議，對保持我區房地產市場的持續健康發展，具有重要意義。

一、我區房地產市場發展現狀

今年1-6月，我區房地產業實現稅收5億元，同比增長85%;房地產開發投資完成37.3億元，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬平方米，銷售100萬平方米。今年以來，我區房地產業發展呈現以下特點：

1、房產投資保持較高增速

我區近年的大開發大建設態勢和房地產市場的走熱使得房產開發商對我區房地產市場前景紛紛看好。今年上半年我區房地產開發仍延續了去年以來的較快增長勢頭，1-6月，房地產開發平均增速爲42.2%，具體走勢見圖一。其中，住宅建設在房地產開發投資中的地位突出，佔到房地產開發全部投資的62%;商業營業用房今年開發增速也持續走高，2-6月累計增速分別爲：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;辦公樓開發投資也保持了10倍以上的增速。

2、房產銷售勢頭回落明顯

今年我區商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢，2-6月的增速走勢見圖二：

從商品房預售情況來看，回落趨勢明顯。1-6月全區預售3940套，總面積50.6萬平方米;預售套數和麪積數與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%。出於對宏觀政策的觀望心態，3月份我區商品房預售出現了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6.5萬平方米，與3月份相比均下降了44.3%。5月、6月繼續維持了較低的預售水平，每月預售385套，總面積5萬平方米左右。

3、房產平均價格持續走高

雖然今年年初開始，中央及市頻頻出臺調控房地產市場的有關政策，但年後，房地產市場已進入快速上漲的新一輪行情，由於土地的稀缺性、百姓改善住房的實際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區房價也呈持續走高的態勢。

自年開始，我區房地產價格以年均20%以上的速度快速提升，房價在、年分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前，我區新建商品房均價已達5590元每平方米，同比上升20%;存量房均價已達5000元每平方米，同比上升47%。

二、近期房地產市場調控政策對我區房地產市場發展的影響

由於房地產價格持續上漲，房地產市場投機成份嚴重，中央將防範房地產風險作爲今年宏觀調控的重點，市也出臺了多項有關政策，加強對房地產業的調控。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調控房市：

中央:

——土地供應結構調整。建設部等七部委出臺《關於做好穩定住房價格工作的意見》，規定各地要根據房地產市場變化情況，適時調整土地供應結構、供應方式及供應時間;對房價上漲過快的地方，適當提高居住用地在土地供應中的比例，着重增加中低價位普通商品住房和經濟適用住房建設用地供應量;嚴控高檔住房用地供應。

——房貸利率調整。3月16日，央行出臺了調整商業銀行自營性個人住房信貸政策，規定對房價上漲過快城市或地區，可將個人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，並實行住房貸款下限管理，將個人住房貸款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。——房地產財稅政策調整。國稅總局、財政部、建設部聯合發文，規定XX年6月1日後，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額徵收營業稅，同時規定凡在XX年6月1日以後購買非普通住房的，按3%全額徵收契稅。

——房地產發展目標調整。XX年市《政府工作報告》確立了“以居住爲主、以市民消費爲主、以普通商品住宅爲主”的“三個爲主”樓市調控原則。

——房地產銷售登記方式調整。市加強新建樓盤網上備案工作，於2月18日推出“網上二手房”試運轉，增強房地產信息的透明度，並出重拳打擊違規炒作房產的企業。

——房地產供應結構調整。大力調整供應結構，加大配套商品房爲主的中低價普通商品房供應。XX年市計劃開工建設配套商品房和中低價商品房各1000萬平方米。

從短期看，宏觀政策的調整將對我區的房地產投資建設帶來直接影響，從而關係到財政收入、固定資產投資、第三產業增加值等主要經濟目標的完成;同時，平抑房價政策的出臺導致市場觀望氣氛濃重，房地產市場尤其是二手房市場交易量將有較大程度的萎縮，我區房地產業發展將出現一定程度的“緩剎車”效應。

但從長期看，宏觀政策調整必將有效剔除我區房地產市場中的投機因素，達到抑制投機行爲、規範投資行爲、鼓勵居住消費的目的，有利於我區房地產市場的持續健康發展，主要將起到以下幾方面的作用：

——合理控制房地產投資開發量。通過調整房貸利率、稅收政策，減少房地產市場中的投機成分，顯露市場真實需求量，合理引導房地產投資開發量。同時，通過嚴格土地供應，有效防止過度開發的情況發生。

——緩解房地產業供求矛盾。通過加大配套商品房和中低價商品房的建設量，調整房地產供應結構，滿足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產業的供求矛盾。

——適度平穩房地產價格。考慮到“兩港一城”建設效應初顯、浦東板塊效應顯現、基礎設施建設加快帶來的房產升值效應，我區房地產價格仍將繼續走高，但期房限轉、稅收調整、商品房網上登記等政策辦法將有效穩定過快上漲的房價，使其漲幅趨於穩定。

三、積極應對，保持我區房地產市場持續健康發展

總的來說，由於我區房地產市場發展基數相對較低，近期又迎來“兩港一城”開發建設的歷史性機遇，從長遠來看，我區房地產市場仍將有比較大的發展空間。近期的房地產調控政策將使我區正在發展中的房地產市場進入一個調整-鞏固-提高的階段，走向日趨成熟。爲保持我區房地產市場的持續健康發展，當前要注意以下幾點。

1、加強房地產價格監測工作

建立起科學有效的房價監測和預警體系，加強對房地產市場的調控，維護房地產市場價格秩序，促進房地產業持續健康發展。重點監測土地出讓價格，新建商品房、存量房的交易價格;當前特別要重視加強對住宅類商品房價格的監測工作。加強房價的季度、年度分析預測工作，將出讓土地面積、房地產開發投資額，新建商品房的開工面積、竣工面積、銷售面積、空置房面積及空置率，市場平均價格及變動情況和原因等列入分析內容。一旦發現價格異常波動，及時提出預警建議。

2、加強房地產項目的跟蹤管理工作

建立房地產項目的跟蹤聯繫網絡，及時反饋項目的進展情況，以便發現問題、協調問題、解決問題。確保房地產企業根據政府年度土地供應計劃經營房地產開發項目，並按照統一招標、拍賣和掛牌的方式來取得土地使用權，同時，嚴格對房地產企業有關用地、立項、規劃、建設和銷售手續的辦理。把好房地產項目的市場準入關，嚴格審查房地產開發企業的資質條件，對抽逃註冊資本金、項目資本金，無證或超範圍從事房地產開發經營的行爲，要依法嚴厲打擊。

3、有計劃有步驟的規劃房地產開發

結合我區經濟發展和城鎮建設總體規劃來開發房地產，根據軌道交通等基礎設施建設來編制房地產開發計劃，合理預留開發空間，以達到通過城市規劃來引導房地產開發，帶動經濟發展的良好效果。加強對房地產市場的監控，通過房地產市場的信息透明化，培育和發揮房地產行業協會的作用，引導房地產企業掌握市場狀況，根據市場運行狀況合理安排開發計劃。

4、合理引導住房主體需求

中低收入職工、新增的城鎮職工、城市化推進的人羣、進城務工的農民工、城鎮中的困難家庭是社會上的住房主體需求。爲滿足這部分需求，市政府今年大力推進配套商品房和中低價商品房兩類住房建設，同時加大廉租房的建設力度。我區要以此爲契機，積極引導商品房開發向普通住宅建設傾斜，改善住宅供應，完善住宅功能，提高住宅質量。同時，結合我區開發建設和城市化進程實際，引導居民對住房的理性消費，推動主體需求的合理化。

房地產建設方案 篇4

前 言

在商業地產銷售發展日益成熟的的今天，房地產營銷策劃在商業地產的銷售與招商過程中越來越重要，商鋪要想賣得好，前期的營銷策劃必不可少，而且必須做到位。

××商業城項目是××房地產開發公司開發的精品物業，將成爲××市北區的新型休閒地產商業的經典作品。

××商業城座落於××市城區北部的××廣場旁，是××地產開發公司的新建項目。本項目佔地7 000平方米，根據目前的建築設計建議方案，項目由三層裙樓(含負一層)和兩棟塔樓(分別高四層)組成，總建築面積約爲15 000餘平方米，地下車庫及設備用房建築面積爲1 500多平方米，商業裙樓建築面積約8 500平方米，塔樓建築面積約6 500餘平方米。項目總投資約1 800萬元。

經過前期的市場調研分析，本項目初步確定爲現代化、多功能的休閒購物商城。根據這個初步設想，結合目前項目現狀，本營銷企業方案對本項目做了比較系統的市場定位及營銷可操作性分析，從營銷策劃的角度出發，對項目的整體形象包裝、營銷組織運行、市場推廣、廣告策略安排、銷售促進等方面都做了全局性和可操作性的論述。

一、項目營銷總體策略

營銷總體策略是仔細分析、科學劃分並準確切入目標市場，通過全方位地運用營銷策略，最大限度提升項目的附加價值，獲取項目的最大利潤，並全面樹立和提升企業形象及項目形象。概括本項目的營銷總體策略，可以簡述爲“五個一”，即樹立一個新銳概念、倡導一個財富理念、提煉一個鮮明主題、啓動一個前衛市場、醞釀一場熱銷風暴。

二、項目營銷目標方針

根據本項目“五個一”的總體營銷策略，擬訂本項目的營銷目標方針如下，作爲本項目營銷工作綱領的完善和充實。

1. 樹立一個新銳概念：休閒式購物商業。

2. 倡導一個財富理念：創投性商業、休閒式購物、穩定性回報。

3. 提煉一個鮮明主題：產權式商鋪、休閒式商業。

4. 啓動一個前衛市場：崇尚“創投性商業、休閒式購物”，摒棄傳統商業的純購物環境壓抑與約束，主要面向年輕新銳、有自己個性的消費羣體，讓其體驗到休閒模式的商業環境，購物主題明確。

5. 醞釀一場熱銷風暴：本項目將傳統商業行爲上升爲現代全新的休閒商業，力爭推動商業房地產市場開發的全新變革，避開傳統商業的競爭，在一個全新市場裏掀起一場熱銷風暴。

三、銷售目標及目標分解

1. 銷售(招商)目標

2. 銷售目標分解

四、營銷階段計劃

根據項目的定位及施工進度計劃，將營銷工作分爲四個階段，各階段工作重點如表8-5所示。

五、項目銷售時機及價格

爲了更好地在後續營銷過程中充分體現總體營銷策略和達成目標方針的實現，綜合項目要素資源和營銷推廣傳播要素，結合項目定位，確定以下銷售時機及價格。

(一)項目入市時機及姿態

1.入市時機：根據規劃與工程進度以及營銷準備，在20xx年5月份房交會期間開盤(或20xx年9月)，可以抓住20xx年春季房交會、五一國際勞動節等機會掀起第一個啓動高潮;在國慶節、20xx年秋季房交會、元旦等重要時期掀起新的銷售高潮。

2.入市姿態：以全市乃至西北地區“財富地產、休閒購物”形象登場，開創全新休閒商業投資經營理念。

(二)價格定位及價格策略

1.價格定位的原則：採用比價法和綜合平衡法。

2.價格定位：整個商業項目的銷售均價爲3 580元/平方米，其中起價爲3 328元/平方米，最高價爲4 000元/平方米。

3.價格策略：採取“低開高走”型平價策略，開盤後半年作爲第一階段的價格調整(略升)，均價爲3380元/m2，尾盤銷售變相略降。

六、宣傳策略及媒介組合

(一)宣傳策略主題

1.個性特色：“××商業城財富地產投資商業”是我市首家也是唯一一家將商業開發從“建造建築產品”上升到“營造全新休閒購物方式”，倡導“投資財富地產、獲取穩定回報”的投資理念。

2.區位交通：本項目地處××廣場旁，地段絕佳，高尚居住區地標建築，交通便捷，是北部區域首選的理想商業地產投資環境。

3.增值潛力：處於政府規劃重點發展區域的核心區域，發展前景好，購置成本低，升值潛力大，是投資置業的首選。

(二)宣傳媒介組合

1.開盤前期：主要以軟性新聞及廣告進行全新“財富投資，穩定回報”理念的深度挖掘，媒體主要以報紙爲主，電視爲輔。

2.開盤後的強勢推廣期：即項目營銷推廣的重要時期，宣傳媒介以“報紙、電視、戶外廣告牌三位一體”爲主，配以相關雜誌、直郵廣告等形式。

3.開盤後的形象展示期：爲了展示形象，以軟性深入挖掘爲主，媒介選擇主要是電視和報紙，重點輔以論壇公關、促銷活動、項目招商說明會等形式。

房地產建設方案 篇5

由於房地產與一般商品具有異質性，如其資金投入巨大、生產週期短、具有價值升值和貨幣功能、能夠半品銷售、品質基本不能提升、入市價格低、開盤多、競爭激烈等等。隨着房地產競爭的日趨激烈，相應的營銷策劃也十分火暴，因此策劃創新成爲制勝之道。對於房地產的營銷策劃，主要是圍繞消費者的消費行爲、生活方式在產品設計、提升產品價值、營銷傳播、支付方式等方面進行創新，激發潛在消費需求或爭奪現有顧客，其創新可以體現在創造一種新產品(如規劃設計方面的獨特性);提供一種服務模式(如管家式的物業服務);倡導一種生活方式(如運動、健康、休閒、品位等);營造一種文化等等。

一、未來發展趨勢

一方面是房地產已經進入品牌競爭時代，房地產市場的競爭已從價格競爭、概念競爭轉而進入品牌競爭階段，企業更注重對品牌的培養與利用。因此應注重對品牌的不斷強化，輸出品牌核心價值，進行統一品牌之下的分品牌戰略;同時廣告意識要超前，推廣手段整合性強，利用一切可以利用的傳播資源強化產品的概念。另一方面是消費市場日趨理性和個性化，近年經濟持續放緩，居民收入(包括預期收入)持續下降，實惠性的心理佔據主導地位;消費者經過長期的廣告浸淫，偶然性、衝動性購買行爲減弱，理性購買行爲增強;各種不同類型的消費者對樓盤的選擇逐漸建立自己的標準和喜好，消費者對商品房的選擇會更趨“個性化”，會更加考慮自己的心理需求，尋找更加適合自己的樓盤。隨着房地產市場競爭的加劇，大型化、集約化樓盤將成爲未來市場競爭的熱點;針對不同消費者的市場細分趨勢日趨明朗，以滿足不同類型消費需求的消費羣;“設計時代”開始迴歸，發展商更加重視產品的開發，對樓盤的前期規劃和設計將更加重視。競爭手段將會全方位、多元化，如一些大型的樓盤具備綜合的競爭優勢，而中小型盤就必須以其個性化和特色需求也在市場佔據一席之地。在未來的發展過程中，將進一步追求境界(如歷史、人文、文化等);追求近距離(如與商務區、高效、車站等接近);追求潔淨(對光線、綠化、天然氣配備等);追求寧靜(密度低、生態景觀臺等)等等，不僅對配套設施的需求提高，而且對房地產開發商的品牌高要求;不僅對設計有相應要求，可能還會對社區居民的生活羣和社交卷具有相應要求;不僅對樓盤的品牌有要求，可能對設計和製造過程中的環節比較關注。在市場競爭形勢進一步白熱化的情況下，如何進一步挖掘自身樓盤的附加價值，穩定價格、吸引客源?如何根據目標消費羣的理性購買需求，進一步深化自身樓盤的優點，使目標消費羣產生“物有所值”的感覺?如何繼續建立自己獨特的品牌個性，突破強勁對手的包圍，在市場上繼續掀起一股新的旋風?如何適應“個人置業時代”的新趨勢?這些都迫使開發商需要進行系統的全程營銷策劃。

二、房地產全程營銷策劃

一是策劃爲先。在整個項目開發過程中，從思維上應該策劃在先，包括項目認證、風險評估、資金渠道、市場定位、規劃設計、施工招標、工程管理、材料選擇、形象包裝、開盤銷售、廣告宣傳、營銷策略、物業管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系統策劃，策劃是建立在相應的市場調查的基礎上，調查既可以是一手的資料，也可是二手的，如包括政府統計口徑、銀行統計口徑、統計局、商業局、房管局、國土局、稅務局等部門的統計年鑑，瞭解和分析市場購買力及消費趨勢等等。根據不同的環節有針對性的展開調查，如圍繞消費者的生活形態，圍繞區域的樓盤情況，圍繞促銷策略等等。二是創新爲贏。在整個策劃過程中均應該進行營銷策劃創新，包括建築形態、佈局規劃、戶型設計、整合營銷、廣告宣傳、公關活動、物業管理、融資方式等等，如在支付方式上，與金融有效結合;在價格制定上，有效利用消費者的心理;在宣傳和定位上，利用消費者好奇、虛僞等心理。如關注小孩教育、與名人做鄰居、零首付、組合銷售、在促銷上閤家歡禮品組合：丈夫贈送健身禮券、妻子贈送美容禮券、兒女贈送少年宮課程一門、老人贈送全面身體檢查一次等等。同時要全程爲握，房地產開發的全程策劃，每個環節、每道工序、每個細節都相當重要。如市場調研、市場分析、市場定位、市場形象、市場促銷。

三是塑造差異。差異化能夠創造競爭優勢，在房地產策劃過程中，應在不同層面塑造差異，如建築風格、外立面、風系設計、光系設計、戶型設計、佈局空間設計、功能設計、智能化設計、逃生設計等等。在差異的塑造過程中，應在價值提升、吸引眼球、新穎性和成本方面權衡考慮，因爲企業的目的是營利爲本。

四是整合營銷。一方面房地產企業在項目開發或經營中要體現人性化意識，關注企業形象、項目形象、員工形象、產品用料、營銷方式等等，另一方面要善於整合，在定價方式、開盤起價、價格策略、付款方式、營銷主題、廣告創意、投放媒體、投放時間、媒體選擇、賣點營造、物管承諾等方面都應該組合和整合。如引進組合家電、組合廚房;社區綜合配套，整合內外部資源等等。在傳播方面，從炒地段到炒升值潛力，從炒概念到炒設計和戶型;從軟文到單葉，從電視廣告到車體、廣播和戶外廣告等，在生活方式、生活品味等方面區塑造創意點。在品牌定位方面，根據消費形態和樓盤實際情況，尋找相應的目標消費羣體，同時要善於培育樓盤的子品牌。當然，對於房地產銷售力的實現，單純靠品牌概念的輸出無法達成，實在的產品和價格纔是實現銷售力的關鍵所在，因此應輸出多元化的產品信息，提升樓盤的價值感，打動更加理性的消費羣，爲產品注入一些新的元素，賦予產品更加新鮮的形象，從而保持品牌的新鮮感。

總之，未來的社區將更加在產品自身方面加以關注：如園林設計好，有較大的休閒活動空間;間隔合理、實用率高、採光好、空氣流通;樓距較大，有開敞的空間和視野;完善的小區配套，物業管理好，最好是封閉式管理;交通、購物方便，使房子成爲有文化氣息的房子，成爲有創造力的房子。在營銷傳播上：抓住目標消費者的心態，務求直指人心，在銷售策略、廣告策略投其所好，促成他們購買，同時根據目標消費羣的特性，配合產品的特點，使廣告投入針對性更強更直接。一方面是組合利用軟文、公關和不同形式的廣告，在設計和投放過程中創新，另一方面是有效把握目標消費羣體的消費心理和行爲，關注其消費形態，從而有針對性地開展相應地傳播和促銷活動。

房地產建設方案 篇6

房地產行業一直是帶動國家經濟發展的重要行業之一，尤其是最近幾年，我國房地產事業取得了巨大的發展，不過也產生了很多的泡沫，導致全球金融危機到來之後我們國家的房地產行業出現了巨大的危機。爲了應付這次危機，我們相處了很多的辦法，但是都是治標不治本，所以我們一定要相處一個號的辦法和計劃來。

一個好的房地產營銷方案必須有一個好的計劃書，以在整體上把握整個營銷活動。市場營銷計劃更注重產品與市場的關係，是指導和協調市場營銷努力的主要工具、房地產公司要想提高市場營銷效能，必須學會如何制訂和執行正確的市場營銷計劃。

1.房地產營銷計劃的內容

在房地產市場營銷中，制訂出一份優秀的營銷計劃十分重要。一般來說，市場營銷計劃包括：

1.計劃概要：對擬議的計劃給予扼要的綜述，以便管理部分快速瀏覽。

2.市場營銷現狀：提供有關市場，產品、競爭、配銷渠道和宏觀環境等方面的背景資料。

3.機會與問題分析：綜合主要的機會與挑戰、優劣勢、以及計劃必須涉及的產品所面臨的問題。

4.目標：確定計劃在銷售量、市場佔有率和盈利等領域所完成的目標。

5.市場營銷策略：提供用於完成計劃目標的主要市場營銷方法。

6.行動方案：本方案回答將要做什麼?誰去做?什麼時候做?費用多少?

7.預計盈虧報表：綜述計劃預計的開支本文來源：

8.控制：講述計劃將如何監控。

一、計劃概要

計劃書一開頭便應對本計劃的主要目標和建議作一扼要的概述，計劃概要可讓高級主管很快掌握計劃的核心內容，內容目錄應附在計劃概要之後。

二、市場營銷現狀

計劃的這個部分負責提供與市場、產品、競爭、配銷和宏觀環境有關的背景資料。

1.市場情勢

應提供關於所服務的市場的資料，市場的規模與增長取決於過去幾年的總額，並按市場細分地區細分來分別列出，而且還應列出有關顧客需求、觀念和購買行爲的趨勢。

2.產品情勢

應列出過去幾年來產品線中各主要產品的銷售量、價格、差益額和純利潤的資料。

3.競爭情勢

主要應辨明主要的競爭者並就他們的規模、目標、市場佔有率、產品質量、市場營銷策略以及任何有助於瞭解其意圖和行爲的其他特徵等方面加以闡述。

4.宏觀環境情勢

應闡明影響房地產未來的重要的宏觀環境趨勢，即人口的、經濟的、技術的、政治法律的、社會文化的趨向。

三、機會與問題分析

應以描述市場營銷現狀資料爲基礎，找出主要的機會與挑戰、優勢與劣勢和整個營銷期間內公司在此方案中面臨的問題等。

經理應找出公司所面臨的主要機會與挑戰指的是外部可能左右企業未來的因素。寫出這些因素是爲了要建議一些可採取的行動，應把機會和挑戰分出輕重急緩，以便使其中之重要者能受到特別的關注。【房地產銷售計劃書範文三篇】房地產銷售計劃書範文三篇。

只要按照上面的銷售計劃來工作，即使不能夠回到前幾年銷售高峯的時候，也會回到一個不錯的境界，因爲我們是根據我們最實際的情況來工作的，這樣我們的銷售工作纔會做到最好。相信我們的國家經濟一定會很快的恢復過來，而我們的房地產市場一定會恢復繁榮!

房地產銷售計劃書三：

一個好的房地產營銷方案必須有一個好的計劃書，以在整體上把握整個營銷活動。

市場營銷計劃更注重產品與市場的關係，是指導和協調市場營銷努力的主要工具、房地產公司要想提高市場營銷效能，必須學會如何制訂和執行正確的市場營銷計劃。

房地產營銷計劃的內容

在房地產市場營銷中，制訂出一份優秀的營銷計劃十分重要。一般來說，市場營銷計劃包括計劃概要：對擬議的計劃給予扼要的綜述，以便管理部分快速瀏覽。

2.市場營銷現狀：提供有關市場，產品、競爭、配銷渠道和宏觀環境等方面的背景資料。

3.機會與問題分析：綜合主要的機會與挑戰、優劣勢、以及計劃必須涉及的產品所面臨的問題。

4.目標：確定計劃在銷售量、市場佔有率和盈利等領域所完成的目標。

5.市場營銷策略：提供用於完成計劃目標的主要市場營銷方法。

6.行動方案：本方案回答將要做什麼?誰去做?什麼時候做?費用多少?

7.預計盈虧報表：綜述計劃預計的開支。

8.控制：講述計劃將如何監控。

一、計劃概要

計劃書一開頭便應對本計劃的主要目標和建議作一扼要的概述，計劃概要可讓高級主管很快掌握計劃的核心內容，內容目錄應附在計劃概要之後。

二、市場營銷現狀

計劃的這個部分負責提供與市場、產品、競爭、配銷和宏觀環境有關的背景資料。

市場情勢

應提供關於所服務的市場的資料，市場的規模與增長取決於過去幾年的總額，並按市場細分與地區細分來分別列出，而且還應列出有關顧客需求、觀念和購買行爲的趨勢。

2.產品情勢

應列出過去幾年來產品線中各主要產品的銷售量、價格、差益額和純利潤等的資料。

3.競爭情勢

主要應辨明主要的競爭者並就他們的規模、目標、市場佔有率、產品質量、市場營銷策略以及任何有助於瞭解其意圖和行爲的其他特徵等方面加以闡述。

4.宏觀環境情勢

應闡明影響房地產未來的重要的宏觀環境趨勢，即人口的、經濟的、技術的、政治法律的、社會文化的趨向。

三、機會與問題分析

應以描述市場營銷現狀資料爲基礎，找出主要的機會與挑戰、優勢與劣勢和整個營銷期間內公司在此方案中面臨的問題等。

機會與挑戰分析

經理應找出公司所面臨的主要機會與挑戰指的是外部可能左右企業未來的因素。寫出這些因素是爲了要建議一些可採取的行動，應把機會和挑戰分出輕重急緩，以便使其中之重要者能受到特別的關注。

2.優勢與劣勢分析

應找出公司的優劣勢，與機會和挑戰相反，優勢和劣勢是內在因素，前者爲外在因素，公司的優勢是指公司可以成功利用的某些策略，公司的劣勢則是公司要改正的東西。

3.問題分析

在這裏，公司用機會與挑戰和優勢與劣勢分析的研究結果來確定在計劃中必須強調的主要問題。對這些問題的決策將會導致隨後的目標，策略與戰術的確立。

四、目標

此時，公司已知道了問題所在，並要作爲與目標有關的基本決策，這些目標將指導隨後的策略與行動方案的擬定。

有兩類目標-----財務目標和市場營銷目標需要確立。

財務目標

每個公司都會追求一定的財務目標，企業所有者將尋求一個穩定的長期投資的蓋率，並想知道當年可取得的利潤。

2.市場營銷目標

財務目標必須要轉化爲市場營銷目標。例如，如果公司想得180萬元利潤，且其目標利潤率爲銷售額的10%，那麼，必須確定一個銷售收益爲1800萬元的目標，如果公司確定每單元售價20萬元，則其必須售出90套房屋。

目標的確立應符合一定的標準

各個目標應以明確且可測度的形式來陳述，並有一定的完成期限。

房地產建設方案 篇7

一、社區市場訴求定位

東南亞風情社區

開啓花都人居新時代

新花都、新人居

區位優勢：新區商居中心地段，名校(雲山中學)、名園(馬鞍山)、廣場毗鄰，周邊成熟配套。

個性優勢：獨特人性化居住環境、文化社區、東南亞風情。

二、活動策劃要旨

五一長假，萬商促銷。要想在鋪天蓋地的廣告宣傳中脫穎而出，非要別出心裁、吸引眼球不可。

雲珠花園的社區定位明確以後，公關及活動促銷重點應放凸顯獨特區位優勢和人性化居住環境上。

讓更多的潛在購房者知曉、領悟、感受雲珠花園的魅力優勢併產生知名度、美譽度及產生購房安居慾望是主題策劃活動的主旨所在。

以書畫文化藝術爲活動形式(謂之形)，以衆多目標消費者及有影響力傳播人物的直接參與爲表現(謂之體)，以促進樓盤美譽傳播和銷售爲目的(謂之用)。

活動策劃具體形式：以描繪人居環境爲主題的書法與繪畫展覽、表演、交流藝術節(簡稱：首屆“雲珠花園”書畫藝術節)

三、主題廣告語

雲珠花園“描繪花都寫意人居”

四、活動框架

1、 時間：～年5月1日至7日

2、 活動地點：雲珠花園現場及售樓部

3、 活動內容

(1)、兒童書法繪畫現場表演並比賽 ----1日

(2)、青少年書法繪畫現場表演並比賽 ---2日

(3)、花都區書法畫家現場表演 -----------3日

(4)、書畫家作品點評、藝術酒會沙龍 ---3日

(5)、獲獎作品及書畫家作品展覽、銷售、捐贈

------4日至7日

4、 活動組織

主辦(樓盤促銷現場安排、經費支出)：雲珠花園開發商

(組織書畫家參與)：區書畫家協會

協辦：(組織學生參與)區青少年宮

區一幼、圓玄幼、圓玄國小、五小、雲山中學等

策劃承辦：祥業廣告公司(整個活動具體組織、佈置、協調)

媒體支持：花都新聞、花都電視臺、廣播臺、《花都房地產》

5、 促銷配合

1) 參觀樣板房、派發宣傳資料

2) 優惠購房折扣

3) 購房贈送書畫作品

4) 義賣書畫作品捐贈青少年宮

6、經費預算

1)、活動組織、策劃、資料： --------------------5800元

2)、現場佈置：(空飄/4個、彩旗/300杆、拱門/1座、音響/1套、紅地氈/200米、垂幅/4條、主題噴畫/1幅帶展架、展架/10、桌椅板凳/100套等) ------------------1XX元

3)、禮品及紀念品、獎品 ------------------XX0元

4)、書畫家及有關嘉賓、媒體利市 -------------16000元

5)、前期廣告宣傳(宣傳海報或單頁、電視臺、花都新聞) ---------------------10000元

總費用：63800元

五、我公司策劃承辦優勢

1、祥業廣告與房地產—--房地產，我們最自信的舞臺!

祥業廣告公司是大型房地產公司衍生的專業子公司，對房地

產的理解高於同行。核心策劃設計人員有豐富的房地產專業經驗，服務過花都衆多品牌樓盤。曾服務樓盤：富豪山莊、雅景苑、紫光園、合和世紀城、雅寶新城、蒙地卡羅山莊、雅居樂雍華廷、怡雅花園、駿威廣場、全鴻花園、杏林花園、雲港花園等

2、我們的自辦媒體：

《花都房地產》，我公司受花都房地產業協會委託承辦的區域專業雜誌。《投資花都》、《花都警訊》皆爲我公司設計承印的專業雜誌。

3、我們對房地產客戶的工作方式

在分析市場及樓盤特點的基礎上，購建樓盤的核心定位和競爭優勢，運用綜合的外在手段表現樓盤的定位、特色及優勢，分析並劃定特定的目標消費羣及其購房心理習性，採用恰當的方式將信息訴求傳達給目標消費者，激發其購房慾望達成購買行爲。

4、如由我公司承辦活動，《花都房地產》將贈送2p專題報道及若干宣傳版面。

5、我公司經驗豐富、人脈深厚，可保證活動組織的各項公關，邀請有影響力人物參與，保障活動檔次及傳播效果。

房地產建設方案 篇8

關注民生，讓百姓實現“住有所居”的目標，是黨委、政府的中心工作之一，也是政協組織關心的重要議題。爲了深入瞭解榆林房地產市場起伏較大的原因，促進榆林房產業的健康有序發展，按照20xx年榆林市政協總體工作安排，環資委就金融危機對我市房地產業的影響，向榆陽、神木、府谷等7個房地產市場較爲完善的縣區和市發改、房產、統計等8個相關部門及規模較大的房地產企業徵集相關資料，並在榆林城區進行了實地視察。爲了切實搞好這次視察活動，視察前組織部分委員及相關部門負責同志召開座談會，就視察路線、房產企業的確定、視察內容以及視察方法廣泛徵求意見。榆林城區有代表性的房地產企業召開專題座談會，認真聽取他們的意見建議。現就有關榆林市房地產市場視察情況報告如下：

一、基本情況

近年來，隨着住房制度改革的不斷深化，我市住房建設基本形成了以商品房爲主、經濟適用房和廉租房爲輔“三位一體”的住房供應體系，基本解決了不同層次住房困難家庭的住房問題，居住條件得到了很大改善，房地產市場進一步得到完善。

20xx年至20xx年10月份，全市共建成商品房面積210.6萬㎡，完成銷售面積136.8萬㎡，空置面積74.0萬㎡，空置率爲35.2%，其中20xx年1-10月份全市建成商品房面積49.1萬㎡，銷售27.2萬㎡。

20xx年榆林市區商品房均價1646元/㎡，20xx年漲至2300元/㎡，20xx年更是漲至高層4000元/㎡、多層3000元/㎡，20xx年1-10月份，高層3900-4100元/㎡、多層3000-3200元/㎡。儘管20xx年下半年以來成交量下降明顯，但房價仍未下降且略有上升，這主要是受建材價格、心理預期等諸多因素的影響。20xx年特別是二、三季度以來，榆林城區樓市發生強勢反彈，從低迷逐步走向火熱，5-10月份剛性需求促成成交量大幅反彈，房價平穩上揚。

經濟適用住房也是影響榆林房地產市場的重要因素。20xx年--20xx年全市累計完成經濟適用房85.1萬㎡，其中20xx年完成22萬㎡;20xx年完成18.1萬㎡，同比下降17.7%;20xx年完成45萬㎡，同比增加了148.6%，安置住房困難戶8510戶。目前在建經濟適用住房23萬㎡，小高層均價2300元/㎡，多層均價約1800元/㎡，在房產市場佔有較大份額。

廉租房建設起步較晚。在實物配租方面，榆、神、府等7個縣區申報了建築面積7.7萬㎡(1540套)，總投資1.17億元，其中榆陽區等5個縣區已開工4.25萬㎡、850套。

二、我市房地產市場的主要表現及原因分析

1、房價起伏較大，樓市回暖較快。榆林房地產市場起步較晚，撤地改市特別是20xx年以後逐步發展壯大，多以本土企業爲主，一些經營思路、開發模式、營銷策略、管理經驗、廣告宣傳、市場定位、經濟實力等方面較好的企業脫穎而出，消費者對撤地改市後房價漲幅的心理預期，加之中國宏觀經濟利好的影響，榆林的房地產市場迎來了快速發展的階段。同時在“買漲不買跌”消費心理的作用下，在某些大樓盤開盤時甚至出現了排隊買房的現象，各種因素導致榆林特別是榆林市區的房價起伏較大(見圖2)，充分暴露了房地產市場的不健全和不完善。金融危機以來，榆林的房地產市場也受到了較大程度的影響，20xx年全市共建商品住房空置面積按主體竣工口徑計算約47.5萬㎡，空置率約爲63%，交易量大幅下降，開發量明顯下滑。20xx年全市房地產上市交易面積67.6萬㎡，交易額17.9億元，交易面積較上年下降近40%，開發量下降10%，到20xx年第一季度，更是跌到了低谷，下降了63.1%。7縣區20xx年第一季度較去年第四季度下降了61%，到了第二、三季度強勢反彈，7縣區分別比上季度增長了54.8%、56.3%，促成今年二、三季度榆林房地產市場快速回暖主要源自兩大動力：一是去年一度低迷的樓市積壓了的購房需求在今年上半年集中釋放;二是救市政策效果顯現。上半年爲防範通貨緊縮，保持經濟增長，穩定宏觀經濟形勢，國家出臺了不少扶持政策，增強了消費者的購房積極性。同時，相對寬鬆的信貸政策明顯促進了房地產商的開發熱情，進而引燃了20xx年三季度樓市的大爆發。同時，銀行信貸支持也是助推房價快速回升的主要原因之一。截止6月末，全市金融機構各項存款餘額已達1092億元，居全省第二，較年初增加206億元，較年初增加137億元，增長29.35%，同比多增76億元，增量已相當於20xx年全年的181.75%，增幅分別高於全國、全省4.93個和1.35個百分點。6月末，全市金融機構個人消費貸款餘額爲67億元，較年初新增4億元，其中，6月當月個人中長期消費貸款新增4.15億元。金融機構爲積極配合國家啓動和鼓勵消費各項政策措施的貫徹落實，創新金融服務品種，增加了對居民消費的信貸投入，有力地推動了榆林房地產市場較快回暖。

2、區域發展不平衡，南北差異較大。由於我市經濟南北差異較大，作爲支柱產業之一的房產業也存在明顯的不平衡性。目前我市僅有榆、神、府、定、靖、橫等北部6縣區有規模較大的房產市場，綏、米、子等南部6縣區房產市場正處於起步發展階段。同時，房價也存在較大差異。如作爲全國百強縣之一的神木縣20xx年-20xx年全縣共建成商品房面積60萬㎡，房價高峯時一些地理位置優越的房價達到5400元以上，南部縣區的房價則普遍較低，基本和我市的人均收入水平相一致。

3、投資型購房減少，消費者趨於理性。20xx年以來，受諸多因素的影響，特別是房價的過快增長，導致很大一部分購房者把購房作爲一個投資項目，助推了房價的強勢上漲。但從20xx年第三季度以來，受金融危機影響，榆林的房地產市場出現了持續低迷，投資型購房客戶明顯減少，一些潛在的購房者也在持幣觀望。一部分經濟基礎好且在榆林房產投資中受益的人則到西安、北京等周邊的一線、二線城市購房。消費者購房逐步趨於理性，房地產市場更是一種剛性需求在推動，泡沫成份在逐步減少，榆林的房地產市場正在逐步走向規範，走向成熟。

4、土地價格大幅上升，土地開發成本提高。土地供應和土地儲備是房地產企業進行房產開發的前提和先決條件。榆林城區國有建設用地使用權招拍掛工作從20xx年起實施，隨着土地管理政策的嚴格化及供地方式的規範化，土地使用權供應方式逐步走上規範化軌道，土地使用權供應也將由經營性用地招標掛逐步完善到工業用地的招拍掛，工業用地出讓最低價和土地使用權的有償使用制度，土地價格隨着榆林經濟的快速發展而水漲船高。房地產企業對土地需求比較旺盛，其土地價格逐步擡高，開發成本大幅上升(見表4)：

20xx年以前，榆林城區土地價格畝均價爲57.43萬元，而20xx—20xx每畝均價爲207.4萬元，20xx年畝均價94.1萬元，基本與20xx年以前持平，土地價格的變化正與榆林城區的房價基本吻合。據調查，20xx年上半年榆林城區房地產企業未參與土地競拍活動，現在建和銷售的商品房，是以前的儲備土地。20xx年金融危機以來，房地產企業均未冒然購地，他們對這場金融危機的影響程度、持續時間、宏觀調控政策變化、房價走勢等不確定因素難以作出準確科學判斷，土地購買熱情不高，對土地價格的心理預期不是很樂觀，導致土地需求銳減，土地價格明顯回落。同時土地購置費用上漲，土地開發成本大幅提高。榆林市房地產開發企業的土地購置費用，從20xx到20xx年呈現先高後低的趨勢，從高速增長到大幅回落。20xx年至20xx年，榆林市房地產市場持續火爆，土地購置費用快速增長，增速達到1.7倍;之後受市場影響，房地產投資熱情減弱，使得20xx年至20xx年土地購置費用有較大幅度下降，同比下降41%。依據榆林市商品房屋銷售額和銷售面積計算出來的平均銷售價格(現價)，從20xx年的2050元/㎡上升到20xx年的2394元/㎡，上漲了344元/㎡，漲幅達17%。從宏觀政策調控的層面上來看，土地嚴控、銀根緊縮、所得稅預徵都對開發商造成一定的壓力。總體來講當前支撐房價上漲有三大因素：一是隨着居民生活質量的不斷提升，居民住房以舊換新、以小換大，住房的更新換代成爲時尚。與此同時，20xx年股市持續低迷，存款利率較低，房地產市場恰恰成爲投資者保值增值的重要渠道之一。因此，經濟發展與消費增長是支撐房價增長的重要因素。二是從房地產企業的角度上看，隨着近幾年以來的土地儲備和“招(標)、拍(賣)、掛(牌)”制度的實施，增加了土地出讓的透明度，增大了土地獲取價格，從而直接推動了房地產成本的上漲。三是受拆遷成本加大、建築材料價格上漲和工人工資水平上升等因素的影響，增加了房地產投資成本。消費需求的改變使商品房的配套設施建設不斷完善，也增加了商品房建設成本，促漲了房價。土地開發投資是房地產開發的前期準備，是將“生地”變爲“熟地”資金的投入，進行土地平整等“七通一平”的過程。從20xx年—20xx年，每平方米土地開發成本由263元上升到794元，增加了531元。

5、房地產資金來源借貸比重增加，自籌資金比重減少。20xx年榆林市房地產開發企業的本年度資金來源中，國內貸款佔到17%，到20xx年上升到33%;企業自籌和其他資金來源的比重分別由51%、32%下降到20xx年的42%和25%。在省內其他地區房地產公司貸款大幅減少的情況下，我市房地產資金來源中的國內貸款穩中有升，也是我市支持房地產市場良性發展政策的具體體現。20xx年國內貸款達到48%，企業自籌和其他資金來源分別佔到27%、25%。

企業自籌資金和以定金及預收款爲主的其他資金來源下降，反映了房地產投資者和大多購房者處於觀望狀態，人心的穩定及市場信心的重建都需要時間，目前房屋銷售仍處於調整期。

面對金融危機的嚴重影響，市委、市政府審時度勢，沉着應對，制定了有針對性的政策和措施，對全市工業經濟運行實施政府幹預，在有效地遏制了工業經濟持續下滑的勢頭，加之中省宏觀政策的相繼出臺和“保穩定、保民生、保發展”目標的實施，榆林的房產企業逐步走出低谷，從第二季度開始，榆林的房地產受國家調控政策的推動，投資者信心顯著增強，銷售額明顯增加，房地產業可以說率先從金融危機的陰影中走了出來，對榆林經濟的平穩快速發展起到了積極的促進作用。

三、我市房地產業在國民經濟中的支柱地位和作用

1、房地產業對經濟增長的貢獻。1998年廢除福利分房、實行住房商品化改革以來，我市房地產業進入持續穩定發展期，對經濟增長的貢獻不斷增大。從1998年到20xx年，房地產行業年均增長24%，高於國民生產總值的增長速度。1998年到20xx年，扣除土地購置費後的房地產開發投資對gdp增長的直接貢獻率從不到1%上升到2.5%。由房地產開發投資到引致的相關產業經濟增加值，可視爲對經濟增長的間接貢獻率，1998年到20xx年榆林市房地產業開發投資對gdp增長的間接貢獻率從3%上升到10%。

2、房地產對投資增長的貢獻。對經濟增長貢獻40%是城鎮固定資產投資，房地產開發投資對固定資產投資總額貢獻比重很大：

3、房地產業對消費增長的貢獻。20xx年以來房地產銷售額4年平均佔全社會消費品零售總額的8.41%，是佔消費份額最大的行業。在全球金融危機仍未見底、經濟未完全復甦的情況下，擴大內需成爲中國經濟增長的主要推動力，擴大房地產的投資和住宅銷售是擴大內需不可替代的重要選擇(見表7)：

4、房地產業對財政收入的貢獻。20xx年—20xx年房地產稅收呈平衡增長態勢，淨增加1976萬元，房地產市場銷售活躍。20xx年房地產稅收7116萬元，較上年同期減少2742萬元。20xx年1—10月份，房地產營業稅入庫9877萬元，較去年同期6024萬元增長的63.96%。20xx年1—10月份，房地產稅收總額6256萬元，較去年5349萬元同比增長16.96%。

此外，房地產業對就業增長、相關產業的拉動等作用也非常明顯。

從表8可以看出，20xx年全市房地產稅收佔稅收總收入的2.87%，房地產稅收對全市地方稅收貢獻較大，20xx年房地產稅收收入佔稅收總收入的2.53%，所佔比例略有下降。但實際上，與同期相比，淨增加了198萬元，仍處於上升趨勢。進入20xx年，受房地產市場下滑的影響，房地產稅收全年完成7116萬元，佔稅收總收入的1.18%，較上年同期減少2742萬元，所佔份額下降了1.35個百分點，下滑幅度較大。20xx年1—10月份，房地產行業稅收完成6256萬元，同比增長16.96%，佔稅收總收入的1.21%。

四、對規範我市房地產的幾點建議

促進房地產業持續健康發展的政策有四大特徵：政策方向對、政策配套性強、政策目標符合經濟發展需要、政策作用符合市場改革方向。榆林房地產業近年來的迅猛發展，對於推動榆林經濟快速發展，促進區域中心城市建設發揮了重要作用。

房地產建設方案 篇9

一、xx房地產市場發展現狀

優越的地理環境，濃厚的商業氛圍，舊城歷史景觀和獨特濱江景觀特色是xx房地產業的發展的主要特質。從20xx年起至今，商品房價格一直呈現穩步上漲的態勢，已成爲武漢高檔房產的主要聚集區域，同時，也成爲優勢地產竟相博弈之地。總體而言，xx房地產無論從產品定位還是創新程度，都趨向於中高端。

xx年以後，隨着大量外埠資本注資，該區域房地產格局呈現出新變化。一方面，房產的整合概念不斷增強，如永清片區的新天地項目，集合住宅、酒店、寫字樓、商鋪等不同商業業態於一體。房地產開發不再以某類物業爲主，而是深化爲產業概念，地產對城市的影響力進一步增強。另一方面，頂級項目拉動了高端消費力量。長期以來，武漢的房產高端消費都受到了產品的極大制約，項目品質的均等性使房地產業不能滿足細分市場的要求。20xx年後，這一局面被打破，濱江地產及商業地產呈現出積極的發展態勢。20xx年，xx房地產進入了歷年來最火爆的一年。

目前，xx房地產呈現出住宅、商業並進的格局，物業形態上以高層爲主，投資型物業不斷涌現。在國家宏觀調控措施的影響之下，房地產項目的消化速度雖然有所放緩，但價格仍然穩步上升。

二、商品住宅發展特徵

產品特徵：中心區域住宅以高層住房、高檔公寓爲主;城郊結合部以多層、小高層、連排別墅爲主。

價格特徵：城區商品住宅總體價格水平在6500元/平方米左右，均價在6500元/平方米以下的物業主要集中於後湖、金銀湖、二七片及古田區域。

供求特徵：全市商品房銷售項目中，xx區域佔據了39.54%，xx區域樓盤供求基本平衡。

消費者特徵：包括公務員、商人、公司職員、企業老總、外來人員等。

產品定位：中高端產品爲主，中低檔樓盤放量偏少(多集中在後湖、金銀湖)。

文化訴求特徵：濃厚的商業、娛樂等都市文化特徵。

三、20xx年(1-6月份)商品住宅供給和銷售基本分析

(1)商品住宅價格與銷量分析

xx區域憑藉得天獨厚的地理位置、豐富的土地資源以及優美的自然環境等優勢在過去的時間內，房地產開發量居XX市前列，同其它區域相比，其價格一直呈現出上升狀態，20xx年(1—6月份)，住宅均價達到5894.43元/平方米，與去年同期相比，價格增長了39.57%。另一方面，受國家宏觀調控政策影響，在進入20xx年以後，商品住宅的銷量出現一定程度的下降，20xx年(1—6月份)，住宅銷量爲8950套，與去年同期相比，減少了51.32%。

從上表可以看出，xx區的住宅物業平均價格同整個XX市的總體住宅物業平均價格的漲落步調還是相一致的，而且上漲的幅度十分平穩。從整個區域市場來看，高檔樓盤主要集中在中心城區，中檔樓盤主要聚集在東西湖、後湖和古田區域。

中心區作爲XX市的一個開發熱點，住宅開發力度較大，目前區域可售樓盤套數在45000套左右。從市場接受情況來看也是比較理想的，相信隨着該區經濟不斷的縱身發展，房地產業會在其中充當越來越重要的角色。

同時，該區域交通日益通暢，市政配套逐步成熟，東西湖、後湖、古田區域的綠化、美化和環境綜合整治工作取得積極成果，這些都將爲這一帶的房價帶來一定的升值空間。

(2)商品住宅市場供求關係

1、20xx年(1—6月份)商品住房市場總容量約爲45000套，1—6月總供給13299套，市場總銷量爲8950套，總體供銷比爲1.49：1。

2、拆遷購房與投資性購房比例的降低導致住宅銷量減少

爲避免因房屋拆遷量過大而導致被動需求的過度增長和市場價格波動，XX市在xx年以來對拆遷規模進行了壓縮。20xx年(1-6月份)，全市舊城改造拆遷面積爲16萬平方米，同比下降28.94%。

同時，國家出臺的政策促使投資購房的成本和風險不斷加大，也直接導致了購房需求的減少。據億房網今年(1-6月份)的網絡調查數據和對90多個樓盤的調研數據顯示，已擁有一套住房，進行第二次或多次購買行爲的家庭佔到47.52%，其中，包含了改善居住條件和投資購房等動因。由於這種動因並不屬於迫切性需求，因而受外部環境的影響較大，成爲住房市場中可伸縮性的需求。

作爲武漢房產投資的主要區域，投資類樓盤銷售的放緩使其住宅整體銷量有所減少。

3、購房者對中心城區的住宅偏好度高

億房研究中心的20xx年最新調研數據顯示，潛在消費者對購買住房的區域偏好主要集中於中心城區。但受到該區域高房價的影響，使得一部分在該區域工作及希望在該區域置業的人羣不得不在別的片區尋求替代品。

4、主要銷售的住房產品價格集中在5000-7000元/平方米

如下圖所示：5000—7000元/平方米價格層次的商品住房銷量佔到總銷量的65%以上，7000元/平方米以上產品的銷量逐步上升。

5、今年1-6月份主要銷售的住房產品戶型集中在90-120平方米

20xx年(1-6月份)戶型供銷比例統計結果顯示，90平方米以下戶型供小於銷，140平方米以上戶型供大於銷，90-140平方米戶型供銷比較平衡。其中，90平方米以下戶型的上市量佔到總上市量的20.52%，90平方米以下戶型的銷售量佔到總銷量的27.83%。90平方米以下戶型的上市和銷售情況受政策的影響程度日益顯現，從今年1-6月份的情況來說，xx90平方米以下戶型的上市量較大，佔到全市同等戶型上市量的40.17%，90平方米以下戶型的銷量則佔到全市同等戶型銷量的45.43%。

四、各區域住宅市場發展概況

xx區目前由中心區、古田片區、二七、後湖片區和XX區四個區域組成，根據其房地產發展特點，下文將按不同片區對其住宅發展特徵進行分析：

(一)中心區

20xx年上半年中心區成交均價爲6875.42元/平方米，較去年同期上漲2152.88元/平方米，漲幅爲45.59%。其中商品住宅共成交3235套，較去年減少4630套，降幅爲58.87%。【房地產市場調查報告優秀範文】房地產市場調查報告優秀範文。

從上半年中心區成交價格來看，1至5月呈遞增趨勢，5月達到價格高峯，爲7286.34元/平方米，隨後6月價格出現小幅回落，但每平方米價格仍穩定7200元以上。相比價格來說，成交方面較去年嚴重萎縮，總體成交量還未達到去年同期水平的一半。

出現這樣的情況，主要由兩方面因素造成，首先中心區商品房供應量趨於下降，與去年同期相比，新房供應量減少3成之多，制約了購房者消費;當然，更重要的原因在於上半年武漢樓市的整體低迷和觀望。尤其在中心城區，房價漲幅過快，甚至超過中高收入購房者的支付能力，樓市顯得愈發不景氣。在這樣的市場面前，大多數開發商選擇堅挺，僅有少部分尾盤項目打起價格戰，這也就造成了6月該片區的價格出現小幅回落。

發展總是伴隨商業的腳步前進的。隨着武漢天地的問世，集住宅、甲級辦公樓、零售、餐飲、娛樂、精品酒店等多種功能的140萬平方米大體量項目對永清文化進行傳承與再造，勢必帶領整個永清板塊的崛起;時代豪苑、外灘棕櫚泉也讓整個風景如畫的沿江板塊活力四射;融科天城的推出，加上位於解放大道循禮門綜合項目的即將興建，位於內環解放大道中心地段的老循禮門板塊煥發出新魅力，而之前，新世界中心的落成以及武漢國際廣場的興建也讓武廣板塊如虎添翼。

預計不久的將來，內環將呈現漢正街、武廣、永清、循禮門、沿江等多板塊綜合發展態勢，各大板塊功能定位不同又相互促進，將由點及面，以板塊崛起帶動周邊區域發展，從而促進整個中心區的加快建設。

中心區主要在售樓盤信息(截止到20xx年6月30號)

(二)古田片區

20xx年上半年古田片區成交均價爲5217.82元/平方米，較去年同期上漲1516.4元/平方米，漲幅爲40.97%。其中商品房住宅共成交1195套，較去年減少2609套，降幅爲68.59%。

從成交價格情況來看，儘管古田片區今年1至6月一直都是穩中有升，但與去年同期相比，在全市各區中價格漲幅居末位，僅僅高於青山片區。另外，成交方面，古田僅成交1195套，跌幅居全市之首。

從該區域樓盤地理位置的分佈來看，活躍樓盤全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿線，該地段離中心城區較近，周邊配套也相對完善，所以構成了古田片區目前的供應主體。正因爲如此，隨着輕軌建設的降溫和解放大道沿線開發的逐步完成，該片區供應量減少，市場關注度有所下降，再加上經濟適用房對商品房價格體系的衝擊，以至今年古田片區樓市較爲沉寂。

政府對古田區域的整體規劃，爲古田板塊的樓市發展改善了外部環境，區域房地產市場後期發展看好。隨着礄口政府對古田區域的閒置工業用地進行處理，使得古田區域項目可以成片，整體開發，同時，未來輕軌通車，西漢正街商圈形成，都將在很大程度上改善古田區域的城市環境，爲古田樓市的發展提供有力支撐。

古田片區主要在售樓盤信息(截止到20xx年6月30號)

(三)二七、後湖片區

20xx年上半年二七、後湖片區成交均價爲5186.25元/平方米，較去年同期上漲1694.93元/平方米，漲幅爲48.55%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年下降42.06%。

從成交價格來看，該片區價格漲幅基本趨於平穩，1至5月穩中有升，6月價格略爲回調。受供應量的影響，後湖地區商品房關注度下降，百步亭現代城、香利國庭等項目撐起了該區域成交的主體。二七地區則依然是航天·雙城和東立國際獨攬商品房住宅市場。由於新上市樓盤數量較前兩年大幅減少，二七、後湖片區的樓市整體呈現溫和向上的走勢，部分樓盤因而加大了打折力度，高端商品房價格回落明顯。

令人振奮的是，輕軌二期的正在加速建設，堤角至丹水池路段基本竣工，黃浦路段則已建設過半，交通方面的瓶頸有望在近兩年內打破。商業方面，二七的東部購物公園正在緊鑼密鼓的招商之中，家樂福等商業巨頭已經確定落戶，未來她將輻射後湖、二七等地區，彌補商業配套不足的現實問題。

二七、後湖片區主要在售樓盤信息(截止到20xx年6月30號)

(四)東西湖片區

20xx年上半年東西湖片區成交均價爲4708.77元/平方米，較去年同期上漲1431.83元/平方米，漲幅爲43.69%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年增長了14.07%。

從成交價格及成交套數來看，東西湖片區今年實現價量雙增，特別是銷量，儘管只增長14個百分點，但縱觀今年全市其他的銷售情況，該片區的表現還是令人刮目相看的。

雖然整個市場氣氛的一直處於觀望情緒，但從該片區個別項目的調查顯示，客戶平均接待量並沒減少多少。而來看房的客戶，很多也是因爲價格相對較低，所以將買房目標選定在郊區，面對高房價，有迫切購房需求的中低購房者不得不把目光集中在郊區盤，從目前情況來看，東西湖儘管存在交通不便，但價格低、環境好彌補了部分缺失。

多層作爲郊區最易消化的普通住宅產品類型，一直是本區域開發的主力產品。近4年來其供應量的遞減趨勢說明，市場環境的影響下，開發商開始注重產品結構的調整，產品重心逐漸由多層向高層和小高層轉換。

和其他區域市場多層小高層高層的轉換階段不同，本區域由於其自身條件限制，小高層的過渡時間不長、過渡量較少，迅速邁入了高層物業開發階段。因此高層物業還需一定時間的市場磨合，才能逐步爲區域市場接受。從樓市發展的總趨勢看，高層物業是未來市場的主流產品。

東西湖被譽爲武漢的“北大門”，而金銀湖更是佔據空港經濟之利，未來還將在這裏修建保稅物流中心，發展物流經濟。這將大爲加強東西湖於城市圈的聯繫，加快異地置業的腳步，爲下一步樓市的繁榮奠定基礎。

房地產建設方案 篇10

一、開盤主題

對外傳達金坤房產開盤典禮的信息、顯示本企業的雄厚實力。擴大金坤房產的社會知名度與品牌美譽度，體現金坤房產的五大優勢：公司的雄厚實力財力、“第一拍”的資歷、極優的地理位置、很大的升值空間和一流的戶型設計，展示公司美好發展前景，促進樓盤銷售。同時進行企業社會公關，樹立房產積極良好的社會形象，並融洽與當地政府職能部門、客戶的關係。

二、開盤時間：20xx年11月28日(暫預定)

三、活動地點：房產有限公司

四、剪綵嘉賓：貴公司確定

五、擬邀媒體：電視臺、廣告公司

六、活動方案

(一) 前期準備

1、 到場嘉賓

市政府有關主管領導、業界知名人士、公司的關係客戶、各媒體

2、 購買或製作一批有意義的禮品。

做好活動現場的禮品、禮品袋(可由我公司提前提供樣品，由貴公司定稿後我公司統一製作)。

一是可以表達對領導的尊敬和謝意;二是可以起到宣傳作用和品牌效應。

3、 剪彩儀式所需的紅花、剪刀、托盤和鮮花

4、 請柬的準備

提前印好請柬，非市內來賓請柬要在典禮前10天寄出，本市提前5天發出，並確認來否回執。(請貴公司確認、確定。)

5、 其他準備工作

提前3天向市氣象局獲取當日的天氣情況資料。

落實管轄範圍內的保安指揮和負責秩序工作。

提前6天落實指揮和負責秩序工作。

(二) 開盤前廣告發布

在《廣告》發佈整版開盤慶典活動平面廣告，於活動前2星期投放。在社區網站配合文字圖片報導。

(三) 開盤之日媒體報道

開盤當天邀請市電視臺、平面及網絡媒體，以新聞報導、文字和圖片形式突出宣傳房產的開盤慶典。

七、開盤現場活動

1、現場佈置

售樓大廳：廳內分接待區和服務區。正牆做形象牆介紹公司整體情況，頂部做射燈突出效果;前面設立弧形售樓諮詢服務檯，正牆右側做六個主推戶型的寫真。中間立柱上懸掛簡介彩旗或宣傳畫面。另擺設沙發、茶几和樓盤簡介資料。整體需體現出公司正規、有實力、有品位，給客戶帶來溫馨和諧的感受。(效果圖附後)

會場佈置：會場佈置以實際效果爲準，按照不同區域不同劃分。現場以售樓部爲接待中心，配合媒體廣告宣傳，營造良好的接待環境和現場氛圍。

主席臺區：也就是剪綵區，設在公司或樓盤門口。左側爲貴賓致辭臺，右側爲主持人用立式麥可風，檯面鋪有紅色地毯，臺前及左右側有綠化盆景。

嘉 賓 區：可設在剪綵區域前方和兩側。

房地產建設方案 篇11

房地產銷售計劃書一：

第一階段：項目開發前期階段

對公司擬投資項目進行初步考察，掌握基本情況和信息，制訂具體的市場調查計劃，開展正式的房地產市場調研工作，提出項目操作的初步總體思路，對項目入行初步的市場定位，爲公司管理層的投資項目決策提供依據。

主要工作內容：

一、對項目位置、規劃紅線圖、項目相關的法律手續文件、項目周邊環境、項

目所在區域的市政規劃入行了解熟悉;

二、開展房地產市場調查

①市場環境調查分析

對項目所在地的城市規劃、宏看經濟、人口規模、土地資源和房地產市場入行考察

②房地產市場調查分析

對項目所在地的房地產市場供給、需求狀況、價格現狀和趨勢、產品類型及市場缺位、銷售渠道入行具體調查。

三、項目初步定位

根據相應的市場研究分析後，初步明確項目的形象定位、產品定位、價格定位等，爲項目開發提供切實可行的依據。

四、提出初步的項目操作總體思路。

第二階段：項目開發階段

跟蹤動態市場行情，進行競爭樓盤和競爭對手調查、消費者調查，對本開發進行優劣勢分析，入一步明確的項目市場定位和項目的總體操作思路，提出相應的營銷策略;

主要工作內容：

一、開展房地產市場動態調查

深入瞭解項目所在區域的房地產市場供應、需求狀況，價格現狀和未來發展趨勢，產品類型、銷售渠道。

二、開展競爭樓盤和競爭對手勢態調查分析

①競爭樓盤掃描

②替在競爭對手入入可能掃描;

③供給量分析

④競爭對手的產品分析，包括房型、規劃、土地、綜合配套;

⑤競爭對手的市場定位及趨向

⑥競爭對手的價格基準分析

⑦競爭對手的背景和實力。

三、進行消費者調查，明確項目的目標客戶羣

①消費者的二手資料分析

②競爭對手消費者輪廓描述(職業特徵、消費關注、消費心理、產品選擇)

四、明確項目的市場定位，明確項目的總體操作思路

根據深滲透的市場研究分析後，明確項目的形象定位、產品定位、價格定位等;明確項目的總體操作思路

①產品分析

②本項目的SWOT分析(優劣勢分析)

基於SWOT分析(優劣勢分析)提出針對性的營銷策略

五、戰略分析與規劃

①項目賣點回納

②營銷總策略

③銷售價格總策略

④總推案分階段策略

⑤公關與宣傳總策略

⑥營銷推廣項目的策劃

*各階段推廣主題策劃

*各階段營銷分析與總彙

*各階段市場動態分析與對策

*各階段客戶總體分析與推盤策略

滲透市策劃、強銷策劃、促入策劃對本項目進行分析

六、最終確定銷售渠道選擇

①自售

②代理：

通過邀請招標或公開招標等方式確定入圍的專業物業代理公司

對項目進行交底，要求各投標代理公司各自提交營銷策劃報告

組織公司相關人員對《營銷策劃報告》入行評審，選取最優方案，確定物業代理公司。

簽訂《項目顧問服務合同》或《銷售代理合同》，明確合作雙方、合作方式、合作內容、時間、權利、義務，付費標準與付款方式等。

注：如選擇專業的物業代理，則本項目的全程營銷策劃及銷售執行均由代理公司完成，貫穿項目的開發全程。

第三階段：資源整合，完善銷售所需手續，蓄勢待發，預備銷售

主要工作：

一、完成銷售的人員配備，制定銷售人員的考覈獎勵制度，組織銷售培訓;

二、制定銷售模式、設計銷售組織的架構;

三、其他物料準備完成，售樓處的佈置、樣板房、國土部門戶型的測繪報告書、《房

屋認購書》樣本、《房地產買賣合同》樣本、售樓書和廣宣彩頁;

第四階段：銷售執行

制定詳盡可行的營銷策略及階段性的銷售目標和計劃，全程監控項目銷售的執行情況，並適時作出針對性的策略調整，實現公司開發項目的目標利潤率;

主要工作：

一、制定詳盡可行的營銷策略並組織實施

①銷售總體策略房地產營銷策劃流程具體說明

銷售的總體戰略思路和目標的制定

銷售模式的選擇和設計

銷售階段的劃分和時機選擇

②推盤策略

選擇時機

選擇房源

銷控計劃

總體均價的制定

制定一房一價的價目表

單體差價的要素指標與係數體系，產品系數、樓層係數、景觀係數、朝向係數、房型係數等

④付款方式

優惠政策

分期、分類的動態價格策略：內部認購的數量和價格政策

市場預熱期的價格政策和數量控制

開盤價格的動態策略

SP(銷售推廣)活動價格策略和銷售控制

調價計劃和調價技術

整體價格和房源調價技術

⑤廣告策略

主題制定房地產營銷策劃流程詳細說明

品牌形象定位

媒體計劃

廣告創意

現場包裝設計：

1、圍牆2、廣告牌3、LOGO指引牌4、大樓包裝5、樣板房裝修風格概念

二、制訂階段性的銷售目標和計劃，全程監控銷售執行情況，及時反饋市場信息、銷售狀況，對反饋的信息加以分析和彙總，適時做出具有針對性的調整;

三、完成銷售，實現公司項目的目標利潤率，提交營銷總結報告。

房地產建設方案 篇12

前 言

在商業地產銷售發展日益成熟的的今天，房地產營銷策劃在商業地產的銷售與招商過程中越來越重要，商鋪要想賣得好，前期的營銷策劃必不可少，而且必須做到位。

××商業城項目是××房地產開發公司開發的精品物業，將成爲××市北區的新型休閒地產商業的經典作品。

××商業城座落於××市城區北部的××廣場旁，是××地產開發公司的新建項目。本項目佔地7 000平方米，根據目前的建築設計建議方案，項目由三層裙樓(含負一層)和兩棟塔樓(分別高四層)組成，總建築面積約爲15 000餘平方米，地下車庫及設備用房建築面積爲1 500多平方米，商業裙樓建築面積約8 500平方米，塔樓建築面積約6 500餘平方米。項目總投資約1 800萬元。

經過前期的市場調研分析，本項目初步確定爲現代化、多功能的休閒購物商城。根據這個初步設想，結合目前項目現狀，本營銷企業方案對本項目做了比較系統的市場定位及營銷可操作性分析，從營銷策劃的角度出發，對項目的整體形象包裝、營銷組織運行、市場推廣、廣告策略安排、銷售促進等方面都做了全局性和可操作性的論述。

一、項目營銷總體策略

營銷總體策略是仔細分析、科學劃分並準確切入目標市場，通過全方位地運用營銷策略，最大限度提升項目的附加價值，獲取項目的最大利潤，並全面樹立和提升企業形象及項目形象。概括本項目的營銷總體策略，可以簡述爲“五個一”，即樹立一個新銳概念、倡導一個財富理念、提煉一個鮮明主題、啓動一個前衛市場、醞釀一場熱銷風暴。

二、項目營銷目標方針

根據本項目“五個一”的總體營銷策略，擬訂本項目的營銷目標方針如下，作爲本項目營銷工作綱領的完善和充實。

1. 樹立一個新銳概念：休閒式購物商業。

2. 倡導一個財富理念：創投性商業、休閒式購物、穩定性回報。

3. 提煉一個鮮明主題：產權式商鋪、休閒式商業。

4. 啓動一個前衛市場：崇尚“創投性商業、休閒式購物”，摒棄傳統商業的純購物環境壓抑與約束，主要面向年輕新銳、有自己個性的消費羣體，讓其體驗到休閒模式的商業環境，購物主題明確。

5. 醞釀一場熱銷風暴：本項目將傳統商業行爲上升爲現代全新的休閒商業，力爭推動商業房地產市場開發的全新變革，避開傳統商業的競爭，在一個全新市場裏掀起一場熱銷風暴。

三、銷售目標及目標分解

1. 銷售(招商)目標

2. 銷售目標分解

四、營銷階段計劃

根據項目的定位及施工進度計劃，將營銷工作分爲四個階段，各階段工作重點如表8-5所示。

五、項目銷售時機及價格

爲了更好地在後續營銷過程中充分體現總體營銷策略和達成目標方針的實現，綜合項目要素資源和營銷推廣傳播要素，結合項目定位，確定以下銷售時機及價格。

(一)項目入市時機及姿態

1.入市時機：根據規劃與工程進度以及營銷準備，在20xx年5月份房交會期間開盤(或20xx年9月)，可以抓住20xx年春季房交會、五一國際勞動節等機會掀起第一個啓動高潮;在國慶節、20xx年秋季房交會、元旦等重要時期掀起新的銷售高潮。

2.入市姿態：以全市乃至西北地區“財富地產、休閒購物”形象登場，開創全新休閒商業投資經營理念。

(二)價格定位及價格策略

1.價格定位的原則：採用比價法和綜合平衡法。

2.價格定位：整個商業項目的銷售均價爲3 580元/平方米，其中起價爲3 328元/平方米，最高價爲4 000元/平方米。

3.價格策略：採取“低開高走”型平價策略，開盤後半年作爲第一階段的價格調整(略升)，均價爲3380元/m2，尾盤銷售變相略降。

六、宣傳策略及媒介組合

(一)宣傳策略主題

1.個性特色：“××商業城財富地產投資商業”是我市首家也是唯一一家將商業開發從“建造建築產品”上升到“營造全新休閒購物方式”，倡導“投資財富地產、獲取穩定回報”的投資理念。

2.區位交通：本項目地處××廣場旁，地段絕佳，高尚居住區地標建築，交通便捷，是北部區域首選的理想商業地產投資環境。

3.增值潛力：處於政府規劃重點發展區域的核心區域，發展前景好，購置成本低，升值潛力大，是投資置業的首選。

(二)宣傳媒介組合

1.開盤前期：主要以軟性新聞及廣告進行全新“財富投資，穩定回報”理念的深度挖掘，媒體主要以報紙爲主，電視爲輔。

2.開盤後的強勢推廣期：即項目營銷推廣的重要時期，宣傳媒介以“報紙、電視、戶外廣告牌三位一體”爲主，配以相關雜誌、直郵廣告等形式。

3.開盤後的形象展示期：爲了展示形象，以軟性深入挖掘爲主，媒介選擇主要是電視和報紙，重點輔以論壇公關、促銷活動、項目招商說明會等形式。

房地產建設方案 篇13

一、項目摘要

衡量一個城市的房地產市場成熟的標誌是二手房的成交量是否超過新房的成交量，而武漢市這幾年的二手房的成交量與新房的成交量之比爲3：4，正處於上升時期。這兩年國家的宏觀調控政策紛紛出臺，正是市場從業者重新洗牌的好時機。

房產中介店連鎖項目的商業運營模式是在總結分析二手房中介市場上所有的經營模式的特點以後，結合武漢城市市民化的特質，在執行門點社區化，員工本地化的前提下，提出“品牌形象、操作流程、服務規範、信息共享”四統一的總部、中心店、社區店三級直營連鎖模式。達到利用建立房產中介店連鎖網絡滲透進入武漢市每一個社區，成爲社區生活種不可缺少的一份子，形成直接面對各類型消費者的終端廣告和房產延伸服務的渠道。

房產中介店連鎖項目的盈利模式是通過房產中介網絡牢牢紮根在社區的基礎上，不但可以開展傳統的中介業務，取得佣金收入建立良好的銀企關係，還可以利用通暢的深入社區的渠道，不斷開展更多的增值社區服務，擁有社區終端廣告渠道就是如同擁有“門戶網站”，前途無量。

房產中介店連鎖項目需求資金三百萬元的支持，兩年內可以建設80個以上的深入社區的網點，服務半徑覆蓋武漢三鎮85%以上的主要住宅小區，進入武漢市房地產二手房中介的前三名，綜合盈利水平第一，月稅前利潤200萬元左右，壟斷社區廣告資源，成爲另一個主業。

二、市場分析

1、二手房市場分析

武漢市自20xx年房地產業蓬勃發展的同時也帶動了相關產品的發展，建材、家居用品、裝飾裝潢業以前所未有的發展速度分享着這期待已久的機遇。作爲房地產產業鏈關鍵流通環節的存量房交易市場更是如魚得水、水漲船高，數以千家的二手房中介店(所)如雨後春筍般涌現出來活躍在存量房交易市場上，整個房地產市場呈現出一片欣欣向榮、生機勃勃的景象。

20xx年武漢市商品房銷售面積爲813.89萬平方米，同比增長7.6 %;其中：商品房住宅銷售面積爲756.91 萬平方米，同比增長5.0 %，佔商品房銷售面積的93 %。而20xx年全市二手房成交60168起，同比下降2.5%，面積爲625.7萬平方米，同比增長1.6%;其中：二手房住宅成交34179起，同比下降2.8%，成交面積爲330.13萬平方米，同比增長17.2 %，說明二手房的成交量與新房的成交量之比爲3：4，二手房市場正處於上升時期，市場上的需求主力無論新房還是二手房都是住宅。

20xx年和20xx年的武漢二手房市場的成交較爲平淡，其增長率較小，這是由兩方面造成的。一方面是20xx年的宏觀政策在很大程度上打壓了房地產市場上的投機行爲，並有效控制了投資需求，特別是對二手房市場的成交量影響顯著。另一方面是通過20xx年商品房市場的供需分析，得出20xx年商品房市場需求比較旺盛的結論。由此說明宏觀政策的干預與商品房市場需求的持續旺盛，導致二手房市場較爲平淡。

20xx年二手房綜合物業平均價格爲2512.35元/平方米，同比增長 41.4%。其中，住宅平均價格爲 2209.78元/平方米，同比增長39.6 %;寫字樓平均價格爲 2726.12元/平方米，同比增長26%;武漢市房地產商品房住宅市場與二手房住宅市場的價格差額05年增大，而寫字樓方面的價格差額逐年減小，這說明武漢房地產住宅市場05年的發展迅猛，寫字樓市場的發展繼續保持低靡。

值得指出的是，成熟的房地產市場在這兩方面的價格差一般保持在500-800元/平方米之間，而武漢房地產市場在這兩方面的價格差在1000元/平方米以上，這充分說明二手房市場的發展潛力巨大。國內外知名中介運營商的介入將進一步加快武漢市房地產二級市場中介行業的變革，推動市場的快速、健康發展。

2、中介行業概述

作爲房地產市場重要組成部分的二手房交易市場，由於市場的興旺帶來武漢市二手房中介市場競爭日趨激烈。市房產局數據統計，截止到20xx年2月止，武漢市註冊的房地產中介機構已經達到400多家，在所有註冊的房地產中介公司中，有近70%左右的公司是在從事二手房中介業務，二級市場的蓬勃和巨大的市場潛力不僅造就了一批本土化的品牌中介，同時也吸引了國內外知名房地產綜合服務運營商搶灘武漢。

雖然二手房市場有了長足的發展，但相對於國內一些城市市場，武漢市房地產中介市場還是不夠成熟發達。主要表現在以下方面：

(1)、中介機構規模偏小

在武漢市400多家中介公司中，大多數中介服務機構規模較小，真正意義上的連鎖能上規模的只有寥寥幾家，通常是採取小店面的鬆散連鎖，夫妻店，三、兩朋友或獨自操作的方式經營，已適應不了自身的客觀發展要求，也適應不了已逐漸走向規範的市場需求，事實證明20xx年下半年，宏觀調控房產新政不斷出臺，很多小中介紛紛關門，很多外來中介收縮戰線退出武漢，說明未來的市場資源會進一步集中，只有規模化的中介才能抵抗市場風險，生存下來。

(2)、中介人員整體素質偏低是制約中介事業發展的最大障礙

目前，武漢市中介機構的從業人員素質參差不齊，還有待進一步提高，以便走向中介行業成熟的專業化道路。傳統中介人員學歷低，不注意提高專業素質,常爲客戶看不起，愛忽悠信譽差，凡事利字當頭，不講究交易規則甚多;而年輕的中介人員先天不足沒經驗見識少，不懂社會心理學，不善於與客戶交流，市場敏感性不強不勤奮，自視其高不安心工作，狀態極度不穩定。

(3)、中介信息渠道不暢通

武漢市房地產中介機構的硬件設備水平總體上比較差，雖然大多數配備了電腦，但利用率不高，信息關聯化和開發力度不夠，與北京、上海與各沿海發達城市相比，武漢市的中介市場，還遠未形成規模經濟，頗爲零散，這就使得各中介之間的信息溝通非常受侷限，加上行業整體誠信的因素，導致整個市場普遍存在業務量不大，成功率低的現象，造成了很大的信息資源流失。

3、競爭分析

根據武漢的二手房市場的摸底調查，在武漢市房產局登記註冊的房產中介機構有400多家，可分爲本土中介商和外來中介商，根據公司實力發展規模、從業人員素質數量、公司發展戰略可分爲三個集團，第一集團在60家經營網點左右，在未來的一年內，不超過3家公司;第二集團在20家經營網點以上，數量在8-10家公司，第三集團在5個網點左右，有30家公司左右;其餘基本上是單店經營。

通過對以上中介企業的深入調查研究，可以看出目前武漢中介企業成功的經營模式是：快速網點擴張、直營+加盟的連鎖方式、連鎖門店+網絡信息平臺;以直營收入、營業性吞吐獲取高額利潤、免收或收取少許加盟費擴充網絡渠道都是他們得以迅速壯大的主要原因。我們值得借鑑他們的發展模式，同時提出自己的創新模式：進入市場初期只做直營店，執行快速擴張市場策略，沿重點社區均衡進行的門點佈局，注重人力資源的培養和團隊的建設，開展一、二級市場聯動經營，在成熟的社區網絡資源的情況下搭載更多的增值服務業務。

三、市場和服務

1、戰略目標

做市場的“跟隨者”，計劃在兩年內做到武漢市中介前三名，包括規模、交易量和利潤各項指標。樹立“渠道爲王”的思想，努力打造一個紮根社區的中介網絡，搭建社區渠道，配合關聯開發企業的發展戰略，做到房地產市場的一、二級市場的聯動。核心競爭力是通過網點的合理佈局對區域房地產市場的瞭解，合理配置的房產經紀人對房產資源的掌握和對房產價值的深度挖掘。中介服務搭建渠道保證費用，自營投資業務作爲主要的利潤來源，合理利用渠道搭載附加增殖業務，關注現金流、週轉率和利潤率，規模擴張不能犧牲利潤爲前提，規模和利潤必須要同步發展。

2、市場規劃佈局

在兩年內建立一個完善的三級經營管理體系(公司總部--中心店--社區店)，其中總部1箇中心店、3箇中心店及不少於56家的社區店，員工總數達到350人左右。

3、組織和職能

(1)、社區店：

在大型成熟社區周邊開設社區店，根據營業面積、營業收入、輻射範圍，示範效益分爲A級店和B級店。具體分佈爲沌口4家、東西湖4家、光谷3家、青山5家、武昌7家、洪山8家、橋口6家、江漢8家、江岸9家、漢陽6家(總計60家)。每個門點投入人員4-5人，面積20-40平方米，平均每個店投入資金3萬元。主要職能是開展租售等日常中介業務，同時負責收集周邊房源信息上報中心店和總部。

(2)、中心店：

武昌、漢口、漢陽三鎮分別設立三個中心店，位置選擇於交通便利的商業區;每門點投入人員15人，面積不少於100平方米，投入資金10萬元，是公司的形象店。

主要職能是：區域辦證中心、員工培訓中心;指導區域內社區店的日常工作;同時也是特殊房產的集中交易中心(如商業、工業及拍賣房產等)。

(3)、公司總部：

設立於漢口某知名寫字樓中，人員20人，面積300平方米，是公司的管理決策中心和投資中心。投入資金20萬元，主要職能是對中心店執行管理職能外，還負責新業務拓展、對外發展加盟、建店選址、對金融機構擔保、對外投資、批量房源收購。

4、人員配置：

爲了保證房產中介店連鎖體系的穩定健康的發展，採用年輕人和中年下崗人員的結合方式，達到兼顧各方利益皆大歡喜的結果。房產經紀人多錄用30-45歲的中年下崗人員，一方面提供再就業機會爲社會減負，另一方面中年下崗人員更有社會經驗，更容易與客戶溝通，第三方面中年下崗人員因爲有養家的壓力會更加珍惜來之不易的培訓和工作的機會，所以會更加努力工作，對公司發展更有責任心。對公司來說可以得到基層政府和相關組織的認同和扶持，在未來不斷擴張的戰略佈局和增值服務業務上進行配合，更可以按政策直接享受減免稅的優惠。而在如評估投資、電腦網絡、金融服務等關鍵的技術崗位上將多采用年輕人，充分利用其年輕的活力，激情的創意，較高的綜合素質，可以將先進的管理理念和技術手段帶入傳統行業。

5、主營業務收入

(1)、各組織收入

社區店-買賣和租賃中介收入

中心店-買賣和租賃中介收入，代辦權證收入

公司總部-拍賣房產投資收益，個人貸款擔保收入，新房代理分銷收入

(2)、收入說明

買賣中介收入按交易金額的2%計算，租賃中介收入按每單8000元計算，代理新盤分銷收入按每單4000元計算，代辦權證收入按三證代辦600元計算，個人貸款擔保收入按貸款金額的1%，批量房產吞吐收益每次不少銷售額於20%，期限不多於6個月，平均在4月內銷售完畢實現資金回籠。

6、增值業務收入

(1)、社區分類廣告業務

通過建設完善的社區店網絡，讓社區店與當地社區居委會和住宅小區的物業管理公司建立起良好的友鄰關係，在社區和住宅小區的醒目地段獨家租賃廣告位，製作大型廣告欄劃分成等份的小廣告位，針對快速消費品業、銀行金融業、社區綜合服務業的各類商家出租，廣告牌由公司統一設計、統一製作，成本包在發佈費中。

對於這些商家來說，此種宣傳方式能將廣告述求直接到達客戶的家門口，而且能任意選擇想接觸的客戶羣體，任意選擇版面大小，做到廣告費用的最大經濟效應;對於當地居委會和物業管理公司是一種創收的來源，也是爲轄區的居民提供便民服務;對於我公司來說，社區店只有牢牢紮根社區，贏得周邊社區居民的認同，才能真正壟斷這個潛力巨大的市場，產生穩定長期的現金流。

(2)、裝修保潔中介業務

根據調查統計，買二手房的客戶90%以上都會進行二次裝修，即使是長期租賃客戶也有50%以上要進行簡單裝修，通過房屋中介的優質服務取得客戶的信任，開展後續跟蹤服務，推介關聯裝修公司進行二次裝修。社區店牢牢紮根社區，取得社區居民的信任，可以進一步推介關聯保潔公司進行家庭日常保潔。裝修推介服務費市場行情是裝修金額的2%到5%，扣除個人提成按平均600元/單計算，專業保潔公司提供的家庭保潔平均收費爲10元/小時，社區店通過合作協議可以從中取得2元/小時的佣金，該項業務幾乎沒有成本。裝修和保潔中介服務是公司給購房客戶和所在社區居民的增值便利服務，此項收入不作爲公司的主要利潤來源，但需要作爲各社區店聯絡社區成效的考覈指標。

7、市場發展時間計劃(以投資到位確定起始時間)

第一季度

選擇經營總部搭建經營管理架構、流程和網絡平臺，第一批按照規範標準設立八個社區店，同時啓動人才培養計劃，注重人員培養團隊建設;在全市範圍內全面選址佈局;向社會公開要約徵集房源;

第二季度

第二批在漢口開一箇中心店八家社區店，在開始與銀行、媒體建立緊密合作關係，加快社區宣傳滲透計劃，開通房產交易網;

第三季度

第三批進入各房產局開設形象店，建立漢陽、武昌兩個中心店和八家社區店，正式宣告進入武漢市中介的第二軍團，開展自營投資業務;

第四季度

第四批開設八家社區店，打通尾盤收購、房產拍賣和單位資產處置等多個渠道，開始以自有收購房源實現主要利潤來源，公司收支達到盈虧平衡點;

第五季度

第五批開設八家社區店，並開始接受加盟店，利用已有的網絡資源接受新房分銷委託和裝修、保潔、家政等關聯增殖服務業務;

第六季度

第六批開設十家社區店，利用已有的渠道資源開始向社區滲透，進入社區廣告領域，形成新的業務亮點和利潤來源;

第七季度

第七批開設十家社區店，達到六十個社區店，以及二十家以上的加盟店，正式宣告進入武漢市二手房中介的第一軍團，在武漢的網點佈局告一段落，繼續推進增值服務的進入社區的深度;

第八季度

對業務管理架構、流程再造，開始下階段在省內其他城市的佈局，以輸出管理模式和服務品牌爲主;確定以中介交易爲核心業務保證費用，以新房尾房分銷、房產收購自營爲兩個基本利潤來源，周邊增值服務業務爲新利潤增長點的發展總體戰略思想;

四、財務模型

根據市場調查和順馳門店的經營統計數據，按照各種經營條件都具備的成熟數據作出以下房產中介店連鎖項目的財務模型：

五、資金需求

爲迅速將遷喜家和房產中介店連鎖項目開展起來，在市場上樹立專業品牌，完善各項管理機制，提升整體管理水平和市場競爭力，最終實現經濟效益的快速增長，我們目前需要以投資或貸款形式加入引進人民幣300萬元，主要用於以下方面：

房產中介店連鎖項目本身的特點，爲了達到最佳經濟效應和市場效果，前一年是基礎建設期即使有收入，但還是不斷用於開發市場投入，所以在五個季度之內收入和利潤不能用於償還投資或者支付貸款本息。

六、投資方式和回報方式：

一、投資方式

我公司希望投資方以借款的方式投入項目，從項目正式開始運營，在第二年底用利潤按約定利息先支付投資方投資的50%本金和前兩年的利息;在第三年底用經營利潤支付投資方的其餘50%本金和第三年的利息，投資方另外擁有項目15%的投資收益權。

二、退出機制

公司經營一年半以後，投資方可自願選擇退出，所持股份由創業方全部購買，在創業方同意的前提下，也可轉讓第三方。如兩年內該公司被併購，投資方可根據併購合同約定的相關規定退出。

房地產建設方案 篇14

活動背景：

株洲，位於湖南東部湘江之濱，距省會長沙50公里，總面積11262平方公里，總人口372萬，其中城區面積60平方公里，城區人口75.9萬，下轄4縣一市。據統計：20xx年株洲市生產總值394.1億元，人均國民生產總值達到10800元，人均可支配收入8986元，居民生活水平在不斷提高。由於株洲有着非常優越的地理位置和工業基礎比較發達，株洲已成爲全國對外開放的重要城市和重要出口商品基地，旅遊業逐步發展成爲株洲的重要產業，近年來隨着房地產業的擴張，株洲的商品房交易也日趨火爆，20xx年7月天然氣將進入株洲，房地產市場的火爆和天然氣的入株必然會爲廚衛產品帶來全新的發展機遇和市場空間。X品牌是湖南當地的廚電品牌，在株洲竈具市場佔有67%的市場份額。爲把握商機，佔領市場，積極開闢新的銷售渠道，X品牌利用自身的地緣優勢，針對房產市場專門組織了一系列的小區促銷活動。

一、活動目的

提高X品牌知名度及市場佔有率，拓展新的銷售渠道以擴大銷量。

二、活動主題：購X品牌家廚，創造美好新生活。

三、活動前期準備：

A、宣傳品製作。

①條幅：保證每個小區懸掛3條，可掛在小區外牆、路邊樹幹及小區內主幹道上。內容可爲：X品牌家廚義務維修服務點;X品牌創造舒適健康新生活;新生活，新家廚——X品牌家廚，條幅作爲現場的促銷廣告，內容爲X品牌企業標準色，藍底白字，以吸引消費者注意，形成強烈的視覺衝擊力。

②海報：張貼於小區宣傳欄或小區門口、外牆、現場諮詢臺或產品上，以引起消費者注意，達到宣傳的目的。

③X展架：內容主要是產品形象及企業形象 Logo以及促銷活動內容及服務內容等。

④DM宣傳單頁：由導購員或臨時導購員在小區門口，人流量大的過道交叉路口，主要幹道及小區活動現場向消費者散發大量的宣傳品、DM宣傳單頁，向消費者傳遞信息應直接，完整，因此DM宣傳單頁包括公司簡介及公司理念等，適當印上產品型號、尺寸及簡介。另增加售後服務承諾及售後服務聯繫電話，免除消費者後顧之憂。

⑤樓層貼：製作樓層貼張貼於各個小區的每層樓道內，顏色爲X品牌企業標準色，如藍色和白色，藍底白字或白底藍字，內容主要以公益性質宣傳語爲主：如X品牌集團與您共創全國文明城市;爭做文明株洲人;X品牌集團祝您身體健康，步步高昇等。

⑥帳篷：帳篷統一印刷企業CI形象，並於小區直銷活動開始前運送至小區活動現場，增加企業和產品知名度，提升品牌形象。

⑦售後服務聯絡卡：增加廠家與消費者的感情，提高企業的美譽度，引起消費者信賴。

B、小區選擇：

①首先對小區的總體情況做調查，瞭解小區的開發商背景及住宅樓的開發規模，並且對業主的背景進行分析，圍繞目標消費者進行信息收集，確定合作伙伴。

②瞭解希望合作小區的管理制度並與物業人員溝通，瞭解對方對小區活動的看法，探討合作模式，以便更好的開展小區活動，避免不必要的麻煩。

③在與房地產開發商簽定合作協議，以開發商品牌和X品牌共同活動的方式進行，以提高各自銷量。如：“湘銀、X品牌與您攜手共創美好新生活。”

C、直銷活動宣傳方式。

①在進入小區直銷活動前，組織人員進入小區內以地毯式發放宣傳單頁，做到家家戶戶均看得到X品牌的宣傳單頁。

②在各小區樓道內貼上樓層貼，提高影響力，懸掛橫幅於各小區內，增強品牌知品度，擴大影響。

③在現場擺點直銷時，不僅發放DM宣傳單頁，另可附加奉送一系列小禮品擴大宣傳的影響力。

④在小區現場銷售過程中，可發動現場的消費者參與，以引起其他消費者對X品牌產品和促銷活動的注意，利用他們之間的信任和喜歡“湊熱鬧”的心理來宣傳活動，以拉動銷售。

⑤利用房地產開發商展覽大廳，放置X品牌DM宣傳單頁或聯合促銷廣告單頁。

⑥藉助售樓小姐進行推介，如購房一套，贈送X品牌優惠券**元或憑X品牌的DM宣傳單頁可享受ⅹ折優惠，或免費清洗一次。

D、導購員培訓。

導購員必須要全面熟悉產品結構和特點，瞭解產品知識。公司營銷部門針對此次活動，有針對性地從各個產品中提煉出賣點，組織專業售後服務人員和技術人員對導購員加以培訓，讓他們瞭解各零部件的作用和功能，使導購員真正對產品全面瞭解，使他們能夠在向消費者介紹產品時更有說服力。

活動中，導購員要統一說詞，統一口徑，統一着裝，始終保持友善、熱情、微笑的工作態度，積極主動，耐心細緻的對消費者講解活動內容，處處體現出導購員的專業素質，以點燃消費者購買慾望。

另外在終端佈置和推銷技巧上也加以培訓：

1.活動條幅懸掛和海報張貼應在醒目位置，活動贈品也應整齊合理擺放，以吸引消費者注意，引起消費者購買慾望，也烘托出現場的熱烈氣氛。

2.產品應做到整齊擺放並做堆頭，吸引消費者注意，烘托產品熱銷的情景。贈品也應做堆頭，並在贈品上張貼贈品貼。

3.導購員看見消費者後，應主動笑臉相迎，並積極介紹促銷活動方式，增強成交率。

4.導購員積極的向前來觀看的消費者發放DM宣傳單頁，當消費者顯示出購買慾望後，積極加以引導，促成銷售。

5.同時在活動期間，導購員應在每天下班前主動統計銷量情況，並及時將信息反饋給經營部，以便經營部作出決策調整。

四、 直銷活動內容：

現場演示活動。現場演示是一個非常簡單且效果明顯的方法，比導購員口頭介紹效果要強，“耳聽爲虛，眼見爲實”，這樣不僅引起消費者興趣，也提起消費者購買慾望，更增加了消費者的購買信心。現場的演示從產品的特點功能出發，讓消費者知道產品的核心賣點，以引起消費者注意，更利用現場演示吸引更多消費者。

同時爲加大直銷活動力度，必須附加贈品和開展其它活動，吸引消費者，讓消費者真正感覺到現場購買確實能夠得到實惠，因此，開展以下活動：

活動方式一：以舊換新活動。內容：購買臺式竈，舊臺式竈更換新竈，舊臺式竈抵現金ⅹⅹ元;購嵌入式竈，舊竈抵現金**元;購買熱水器，舊熱水器抵現金ⅹⅹ元。

活動方式二：贈品活動。內容：購臺式竈，送圍裙一條;購嵌入式，送砧板一塊;購熱水器，送不鏽鋼鳴笛水壺一個，另可以根據實際情況增加套餐制產品。

活動方式三：免費維修活動。在消費者越來越理性，消費心理越來越成熟的今天，售後服務尤爲重要，售後服務不僅要及時、規範、完善，更要做到超前，想用戶之所想，急用戶之所急，爲消費者解決一切後顧之憂，開展免費維修活動，進一步提高品牌效應和企業美譽度。

五、 活動中應注意的問題。

①注意天氣變化，避開下雨、狂風等不利於開展直銷活動的天氣。

②防範不懷好意的人搗亂，應主動與小區保安聯繫。

③避免不愉快的事情發生，不要與消費者爭吵，特別是售後服務方面、導購員應做到交待清楚，不得誤導消費者，心中要緊記“顧客永遠是對的”信念。

④如逢競爭對手也在擺點，不抵毀對方，不得爲爭搶客戶而與競爭對手發生爭吵。

⑤做好貨物、贈品的保管和銷量統計工作，防止貨物和贈品的流失

六、 活動總結及效果評估。

針對小區開展的直銷活動，不僅可以拓展新的銷售渠道，同時也可避免與競爭對手直面相接，既搶佔了先機，也起到意想不到的效果，品牌知名度得到大大增強，銷量也得到提升。

另外對小區直銷活動效果做出評估及做出費用預算進行存檔備案。

房地產建設方案 篇15

一、 項目形勢分析

1、 市場趨勢

深圳房地產市場經歷了若干次起起落落，應該說是越來越成熟。成熟的標誌之一，消費者在購房時重視樓房附加值，而不是僅把價格、面積、位置作爲決定購買與否的因素，也就是說，今天的購樓者中，不乏願意多花一些錢買環境、買安全、買品味、買感覺的人;成熟的標誌之二，消費者在購樓時越來越重視品牌，這在購買期樓時尤爲突出，深圳房地產市場同樣經歷過魚龍混雜、一哄而上的階段，但優勝劣汰

是大勢所趨，消費者心進裏很清楚信譽好的品牌，有實力的公司，能給他們長久的保證。

2、深圳房地產市場需要什麼樣的樓盤：

鮮明的品牌個性

鮮明的概念主題

鮮明的“居住”觀點

3、周邊主要競爭樓盤廣告策略分析

萬科四季花城

萬科四季花城算得上本片區的領導品牌，造勢是四季花城成功的亮點。

1、推廣主題：

有一個美麗的地方

2、階段性推廣策略：

造勢期：萬科在建一座城

利用萬科的品牌形象和實力渲染超大規模的小區概念; 亮相期：有一個美麗的地方

萬科將澳洲的一座小鎮搬到了深圳，這個小城洋溢着濃郁的異國情調，非常美麗，造成消費者心理上的期待;

強銷期：美一刻、美一生

擁有美麗的四季花城，就擁有美麗的一生，強大的心理誘惑力促成購買決定。

滾動銷售期：美一方水土，美一方人

美麗小城已經建成，小城美好的生活已經開始，讓觀望的人羣加入購買的行列。

傳播特徵：

報紙媒體密集的造勢宣傳、車身廣告和路牌廣告的戶外曝光、現場包裝的細緻入微、公關活動的緊密配合，一系列的整合性宣傳緊扣主題，層層推進，驗證了營銷就是傳播的理論。

廣告優劣勢分析：

四季花城的廣告成功得益於萬科的品牌資產和前期充分的造勢，但這種“豪門宴”需要強大的廣告預算支持。

中海怡翠山莊

中海怡翠山莊是本片區外銷樓盤的佼佼者，因成功導入5+2度假生活模式而獲得銷售上的成功。

1、推廣主題：

都市裏的田園度假村

2、階段性推廣策略：

造勢期：我的家，我的公園

利用家就在公園裏，以小區內3萬平方米的峽谷公園作切入市場的強勢賣點，打規劃牌;

亮相期：5+2度假生活模式

以鮮活誘人的生活方式造成心理嚮往，先賣生活方式再賣樓，以超前的生活理念引導消費;

強銷期：山環怡翠異國風情 五彩社區繽紛生活

以異國風情和繽紛生活爲主訴求點，緊扣度假生活主題，配以展銷等促銷動作，促成購買行動。

傳播特徵：

中海怡翠山莊的傳播特徵最突出的亮點體現在媒介特徵的充分應用上，度假生活需要直觀的現場感，生活方式的引導需要充分的理性支持，他們就利用電視媒體的現場感和報紙廣告豐富的信息量爲主打媒體，並利用香港展示中心現場的一種高科技設備“千里眼”將空間的距離拉近，製造“身臨其境、心在其中”的體驗效果。 廣告優劣勢分析：

中海怡翠山莊的廣告，同樣利用中國海外在港人心目中的品牌形象和目標羣體購買心理準確把握的基礎上，以新穎的概念和到位的媒介應用達到銷售的目的，但在廣告表現上略顯創意性不足，傳播效果未能擴大。

風和日麗

風和日麗是最近本片區樓盤中殺出的一匹黑馬，他的一鳴驚人是因爲在多元化社區生活中注入了一陣和諧的清風。

1、推廣主題：

和諧的民風

2、階段性推廣策略：

亮相期：風和日麗的生活，是自己的

我的小城 風和日麗

中低收入階層該享受一種什麼樣的文明生活方式?暖洋洋的陽

光柔柔的風，真情的笑臉爽朗的心情，和諧、自然的生活味觸手可及，心理上認同自然“振臂一呼，應者雲集”。

傳播特徵：

雖然風和日麗未經前期炒作，但依然一鳴驚人，其銷售策略和品牌包裝功不可滅，在媒介選擇上，則選用成本相對較小但到達率高的媒介組合，利用戶外、VCD光盤、有特色的宣傳資料、報紙廣告相結合，小預算大效果。

由以上主要競爭樓盤的廣告策略分析可以看出，市外樓盤正是迎合“工作在市內，生活在市外”的居住理念，凡是符合自然、休閒的消費潮流，並且能滿足消費者對美和人性化的價值取向，自然就會贏得熱烈的追捧。

4、自身優劣勢分析：

優勢：

(1)、整個小區圍繞着豐澤湖爲主題，以天然湖爲主題的會所，利用這一條件作爲獨特賣點。

(2)、小區範圍三面環山，一面臨湖，環山抱水和天然不可再生的自然湖，便成爲環境的一大優勢。

(3)、靠近市區，鄰近關口，隨着二線關外擴，地域本身將成爲關注和炒作的熱點，地塊價值將隨之擡升。

(4)、交通較便利，地鐵四號線的經過，將使其成爲地鐵沿線物業。

劣勢：

(1)、新盤，知名度不高

(2)、周邊微利房和農民房居多，規劃和環境均欠佳。

(3)、周邊配套不盡完善，基本無上檔次的配套設施。

(4)、樓盤所處區域高品質樓盤林立，並且規模較大，競爭激烈。 從以上優劣勢分析可知：在深圳地產物業向集約化發展的大背景下，“豐澤湖山莊”的優勢並非能強大到吸引潛在客戶產生購買行爲的地步。

5、“豐澤湖山莊”目標市場分析

目標市場構成：

1、 二次換房的2+1家庭

2、 香港客戶

3、 珠三角欲在深圳置業的客戶

市場重點放在二次換房的2+1家庭

潛在客戶購買動機

潛在客戶在經過深圳多年的打拼之後，已經擁有屬於自己的小天地，但隨着經濟條件的改善，加之小孩的長大，事業小有成就，家庭穩定，開始注重個人及家人的健康和更有質量的生活。

關口物業離市區近，亦具有自然優美的環境條件，空氣好，價錢比較合理，還可以成爲真正的深圳人(可入深圳藍印戶口)。

目標市場購買特徵

感性、注重價格價值比

目標市場購羣體特徵

年輕有爲，一般三口或四口之家，樂於享受生活，注重生活品質，經濟收入中高水平。

結論：“豐澤湖山莊”目標市場的範圍相對較寬。在生活形態上表現一定的同質性。廣告針對這一階層的潛在客戶的生活及心理特徵進行攻心戰，激起好奇與共鳴，塑造“豐澤湖山莊”的美譽度。

二、形象定位及發展思路

1、形象定位

根據對“豐澤湖山莊”的先天條件分析，我們認爲應在整體策劃中揚長避短，積極改善不利條件，把“豐澤湖山莊”定位爲深圳獨具特色的“深圳人的健康休閒家園”。

定位關健語句：豐澤湖畔 健康相伴

2、支持點：

目標消費者憑着自己對生活的理解、對家庭的關注，希望購買的不僅是住宅，更是一種全新的生活。也就是說，他們在購買住宅的時候得到了高附加值，與以往不同的享受自然健康的人生。

豐澤湖山莊中的園林設計、會所等都圍繞自然健康來展開，正面得天獨厚的湖泊恰恰爲園林設計創造了獨特先天優勢。

4、 命名原則：

1、 有韻味

2、 獨特，並且與項目相關

3、 易於識別、朗朗上口

4、 容易產生正面的、美好的聯想

備選方案

湖光山色 豐澤世家 映湖山莊 倚湖雅軒 湖堤灣畔 花港觀魚

5、形象推廣原則：

逐步提升原則：

不求一口吃成大胖子，而是分階段逐步提升品牌形象，首先樹立“健康休閒家園”這一獨特居住概念，再到各硬件軟件配合此概念的積累。樹立一個概念樓盤需要的是各方面的支持和配合更需要的是貫徹到底。

形象與促銷相結合原則：

在廣告規劃上注意長期品牌形象塑造與短期促銷推廣手段合理穿插結合，在具體廣告表現上也要注意品牌形象與銷售信息相得益彰。

4、形象發展思路

我們的目標——通過一定時間的培養，將豐澤湖山莊塑造成以享受健

康、增值生命爲標識的品牌小區。

我們的對象——追求健康生活、嚮往自然、生態氛圍的中高收入階層居家，這一階層在深圳的人數占主導地位，他們的共同特徵是：有自己的生活經歷、生活主張，越來越注重自我及家人的健康、希望拼搏之餘也能自我調節身體健康狀態，崇尚休閒的生活，愛思考、感情豐富。

我說什麼 ——在這裏，你可以享受健康、自然清新的生命，在這裏生活使你每一天都充滿着與衆不同的活力，可以精神百倍地迎接新的挑戰。

我們怎麼說 —— 用豐澤湖山莊中的自然稀缺、不可再生的環境特徵和諸多硬性設施及軟性氛圍，表現健康休閒的家園，以小喻大，逐步建立豐澤湖山莊健康休閒的品牌個性。

我們的支持點——目標消費羣對生活有自己的主張，有更高的要求，他們在講究自我與個性的同時，更追求健康休閒的生活品味、居住氛圍，豐澤湖山莊正好可以滿足他們這方面的需求(硬件與軟件)。 時間選擇 —— 在豐澤湖山莊初建階段就貫徹此概念，無疑有利於在前期就着手品牌積累與硬軟件建設的配合。

三、廣告策略：

配合健康休閒概念，打概念牌：

1、 健康休閒、舒適宜人、空氣清新的環境、有自然天成的豐澤湖、有湖光山色主題式會所每一天都享受最自然的健康生活，直指目標顧

客關懷自我的潛意識，暗示現代人的“勞逸結合、健康、休閒”的生活價值觀和對未來美好生活的嚮往。

2、 強調樓盤在規劃設計中所走的健康休閒路線，說明發展商爲營造現代人居環境所具有的實力和精品意識。

3、 突出價格和價值比，營造心理價格和購買價格上的勢能，使目標消費者明白可以憑有限的經濟條件，同樣能享受健康超前的生活方式。

4、配合樓盤高開低走的銷售策略。

四、廣告推廣分期

廣告分期原則：

以外圍輿論推動整體廣告推廣攻勢

避開樓花的不利因素，從軟廣告到硬廣告，旨在加強對持幣觀望者的說服力，使其對豐澤湖山莊的印象日益濃厚。保持不間斷的見報率隨時發佈樓盤的工程進度，着重宣傳發展商“先造環境再建樓”的理念，各分期保持一定的廣告保溫水平，使人們在銷售時期也無法忘記豐澤湖山莊堅持不變的樓盤基本概念

廣告分期

前期亮相期(亮相期)

訴求重點：

周邊環境及主題概念

總體描述“豐澤湖山莊”的自然環境，發展商的開發理念。以新聞炒

作的形式引起關注。

新聞標題：(略)

內部認購期(造勢期)

經過前期炒作的預熱期，結合豐澤湖山莊市區展示中心的開放，以一次別開生面的公關活動作引子，掀開“豐澤湖山莊”的神祕面紗。 建議採用報紙媒體，以下兩個設問作爲開篇：

A、想一想，未來的健康生活到底是什麼樣子?

B、想一想，未來我們將住在那裏?

開放日之後，公汽車身、戶外路牌隨即跟進

廣告語：(略)

公開發售期(強銷期)

強銷期主要以報紙和電視廣告爲主，理性訴求和感性訴求相互推動，掀起購買高潮。

內容規劃：

1、公開發售日

標題：(略)

持續銷售期(掃尾期)

標題：(略)

電視廣告 CF腳本(待定)

各分期策略重心：

(亮相期) (造勢期) (強勢期) (掃尾期)

內部認購期 公開發售期 持續銷售期

推出樓盤主題概念擴大樓盤知名度 主推樓盤主題概念繼續擴大知名度傳達規劃細節吸引看樓者注意 鞏固樓盤知名度細節強化、加深印象形成看樓人流製造緊迫感促成購買決斷 對概念進行保溫 內部認購抽獎 階段性優惠

軟性炒作 新聞炒作

報紙 DM、報紙、電視、市區展示中心、售樓書、繕稿、看樓車、VIS、工地圍牆 電視、報紙、售樓處包裝、工地現場包裝 報紙、售樓處包裝

五、廣告表現說明

1、總體風格界定

基於豐澤湖山莊定位於健康休閒的自然家園上，它的自然特色是根本有別於周邊競爭樓盤的(單看樓盤名稱也能想到)。我們爲其健康自然主題賦與的品牌個性是獨特、有情趣、輕鬆快樂的，而不是通常意義上的自然，清一色的克隆與複製、隨處可見的感覺無法在消費者心目中引震撼。

因此，在我們的各種媒體別的表現上，都應當遵循一點，即我們的廣告表現應當是輕鬆健康的，甚至可以是玩點神祕感的，以確立鮮明的品牌個性。

這樣做，同時也使我們的廣告打出明顯差異化來，有利於廣告傳播效果提升。

2、報紙廣告

可分階段考慮：

3月底-4月底，此階爲豐澤湖山莊售樓的預熱期。這一時期的廣告應以軟性廣告(繕稿和有償新聞)爲主要發佈形式，硬廣告主要可採用約2星期左右的連續報眼廣告來處理。該階段的廣告以設問式方式切入，軟、硬廣告密切配合，還可採取面向深圳各屆人士徵集的方式展開討論，引出話題。

10月，此階段爲計劃銷售期，廣告將緊緊圍繞豐澤湖山莊的項目優勢，將它們巧妙有趣地傳播出去讓更多的人瞭解它，喜受它，從而購買它。

收費標準

1、項目VI系統設計(包括LOGO設計、辦公系統應用、現場導 示系統、形象展示牆) 100000元

2、分展場設計(展板、路牌廣告、昭示布、燈杆旗、車身廣告、候車亭廣告等) 30000元

3、印刷品 ：樓書 (5000本，按24P計 25元/本) 宣傳單張 (按10000份計 2.5元/份)

4、報紙廣告：發佈特區報9.5折 商報8.8折

5、電視： 視具體情況另行再定

6、月服務費：每月50000元(包括每月報版設計費、其他常規設計、電視廣告的創意、項目廣告的效果跟蹤SP及地盤包裝設計、實施監控等服務)

合作方式：

1、 上述前5項：

設計費：合同簽定之日支付50%，餘款待設計稿簽字確認後一週內付清;

製作發佈費：製作發佈前一次性付清

2、 月服務費：

以半年爲一個結算週期，每月支付當月總額的50%，半年內如達到雙方商定之目標，貴方將餘款一次性支付給我公司，半年內如未達到雙方商定之目標，貴方則扣除餘款作爲罰金。

六、 後記

以上廣告推廣方案是本公司初步方案，在實際的操作過程中，本公司將視銷售狀況的實際情況不同時間做出適當的調整。我們將最深層的挖掘項目本身的優勢，制訂出切實可行的有力度、有深度、有品位的廣告個案，並努力造勢借勢，以“四兩撥千斤”的策略及技巧，加快推動豐澤湖山莊的銷售進程，實現品牌資產和銷售效果雙豐收。

房地產建設方案 篇16

一、未來發展趨勢

一方面是房地產已經進入品牌競爭時代，房地產市場的競爭已從價格競爭、概念競爭轉而進入品牌競爭階段，企業更注重對品牌的培養與利用。因此應注重對品牌的不斷強化，輸出品牌核心價值，進行統一品牌之下的分品牌戰略;同時廣告意識要超前，推廣手段整合性強，利用一切可以利用的傳播資源強化產品的概念。另一方面是消費市場日趨理性和個性化，近年經濟持續放緩，居民收入(包括預期收入)持續下降，實惠性的心理佔據主導地位;消費者經過長期的廣告浸yin，偶然性、衝動性購買行爲減弱，理性購買行爲增強;各種不同類型的消費者對樓盤的選擇逐漸建立自己的標準和喜好，消費者對商品房的選擇會更趨“個性化”，會更加考慮自己的心理需求，尋找更加適合自己的樓盤。隨着房地產市場競爭的加劇，大型化、集約化樓盤將成爲未來市場競爭的熱點;針對不同消費者的市場細分趨勢日趨明朗，以滿足不同類型消費需求的消費羣;“設計時代”開始迴歸，發展商更加重視產品的開發，對樓盤的前期規劃和設計將更加重視。競爭手段將會全方位、多元化，如一些大型的樓盤具備綜合的競爭優勢，而中小型盤就必須以其個性化和特色需求也在市場佔據一

席之地。在未來的發展過程中，將進一步追求境界(如歷史、人文、文化等);追求近距離(如與商務區、高效、車站等接近);追求潔淨(對光線、綠化、天然氣配備等);追求寧靜(密度低、生態景觀臺等)等等，不僅對配套設施的需求提高，而且對房地產開發商的品牌高要求;不僅對設計有相應要求，可能還會對社區居民的生活羣和社交卷具有相應要求;不僅對樓盤的品牌有要求，可能對設計和製造過程中的環節比較關注。在市場競爭形勢進一步白熱化的情況下，如何進一步挖掘自身樓盤的附加價值，穩定價格、吸引客源?如何根據目標消費羣的理性購買需求，進一步深化自身樓盤的優點，使目標消費羣產生“物有所值”的感覺?如何繼續建立自己獨特的品牌個性，突破強勁對手的包圍，在市場上繼續掀起一股新的旋風?如何適應“個人置業時代”的新趨勢?這些都迫使開發商需要進行系統的全程營銷策劃。

二、房地產全程營銷策劃

一是策劃爲先。在整個項目開發過程中，從思維上應該策劃在先，包括項目認證、風險評估、資金渠道、市場定位、規劃設計、施工招標、工程管理、材料選擇、形象包裝、開盤銷售、廣告宣傳、營銷策略、物業管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系統策劃，策劃是建立在相應的市場調查的基礎上，調查既可以是一手的資料，也可是二手的，如包括政府統計口徑、銀行統計口徑、統計局、商業局、房管局、國土局、稅務局等部門的統計年鑑，瞭解和分析市場購買力及消費趨勢等等。根據不同的環節有針對性的展開調查，如圍繞消費者的生活形態，圍繞區域的樓盤情況，圍繞促銷策略等等。

二是創新爲贏。

在整個策劃過程中均應該進行營銷策劃創新，包括建築形態、佈局規劃、戶型設計、整合營銷、廣告宣傳、公關活動、物業管理、融資方式等等，如在支付方式上，與金融有效結合;在價格制定上，有效利用消費者的心理;在宣傳和定位上，利用消費者好奇、虛僞等心理。如關注小孩教育、與名人做鄰居、零首付、組合銷售、在促銷上閤家歡禮品組合：丈夫贈送健身禮券、妻子贈送美容禮券、兒女贈送少年宮課程一門、老人贈送全面身體檢查一次等等。同時要全程爲握，房地產開發的全程策劃，每個環節、每道工序、每個細節都相當重要。如市場調研、市場分析、市場定位、市場形象、市場促銷。

三是塑造差異。

差異化能夠創造競爭優勢，在房地產策劃過程中，應在不同層面塑造差異，如建築風格、外立面、風系設計、光系設計、戶型設計、佈局空間設計、功能設計、智能化設計、逃生設計等等。在差異的塑造過程中，應在價值提升、吸引眼球、新穎性和成本方面權衡考慮，因爲企業的目的是營利爲本。

四是整合營銷。

一方面房地產企業在項目開發或經營中要體現人性化意識，關注企業形象、項目形象、員工形象、產品用料、營銷方式等等，另一方面要善於整合，在定價方式、開盤起價、價格策略、付款方式、營銷主題、廣告創意、投放媒體、投放時間、媒體選擇、賣點營造、物管承諾等方面都應該組合和整合。如引進組合家電、組合廚房;社區綜合配套，整合內外部資源等等。在傳播方面，從炒地段到炒升值潛力，從炒概念到炒設計和戶型;從軟文到單葉，從電視廣告到車體、廣播和戶外廣告等，在生活方式、生活品味等方面區塑造創意點。在品牌定位方面，根據消費形態和樓盤實際情況，尋找相應的目標消費羣體，同時要善於培育樓盤的子品牌。當然，對於房地產銷售力的實現，單純靠品牌概念的輸出無法達成，實在的產品和價格纔是實現銷售力的關鍵所在，因此應輸出多元化的產品信息，提升樓盤的價值感，打動更加理性的消費羣，爲產品注入一些新的元素，賦予產品更加新鮮的形象，從而保持品牌的新鮮感。

總之，未來的社區將更加在產品自身方面加以關注：如園林設計好，有較大的休閒活動空間;間隔合理、實用率高、採光好、空氣流通;樓距較大，有開敞的空間和視野;完善的小區配套，物業管理好，最好是封閉式管理;

交通、購物方便，使房子成爲有文化氣息的房子，成爲有創造力的房子。在營銷傳播上：抓住目標消費者的心態，務求直指人心，在銷售策略、廣告策略投其所好，促成他們購買，同時根據目標消費羣的特性，配合產品的特點，使廣告投入針對性更強更直接。一方面是組合利用軟文、公關和不同形式的廣告，在設計和投放過程中創新，另一方面是有效把握目標消費羣體的消費心理和行爲，關注其消費形態，從而有針對性地開展相應地傳播和促銷活動。

房地產建設方案 篇17

遊園會品茗賞月 增進鄰里感情

上週日晚，剛剛入住的逸天廣場小區內，萬科南都房產旗下的客戶俱樂部萬客會的中秋特別節目—“歡樂家庭節中秋遊園會”活動如火如荼地進行着，整個活動共有600多位業主參加。歡樂家庭節是萬客會的傳統項目，每年全國各地的萬客會都會舉辦這一活動。萬客會在現場安排了豐富多彩的內容，其中包括萬客會與浙江少兒頻道聯合錄製的歡樂親子秀、親子互動遊戲、八個遊藝閤家歡遊戲等。另外，萬客會還特別邀請了五位傳統民間工藝藝人在現場爲業主製作精美的工藝品。難得一見的皮影戲帶來精彩表演，還有，業主現場參與制作閤家歡小橘燈、放飛孔明燈等。

上週日，金都房產舉辦以“20xx盛享金都品質生活”爲中秋主題的活動，新金都城市花園、金都新城、金都花園、科技新村、富麗苑業主等，都在新金都城市花園大草坪舉行遊園活動，觀賞演出活動及業主參與演出節目。這是以金都集團及其G3俱樂部名義召集城西區域金都業主在中秋佳節之際的一次聯誼活動。

通和•南岸花城將於今天下午在樓盤現場舉行遊園活動，現場有小樂隊表演，業主以及物業公司的表演節目，預計有700-800位南岸花城業主參加。今天晚上，在棕櫚灣一期商業街，天陽物管將邀請所有已入住棕櫚灣的業主一起品茗、賞月、說家園。爲增加節日氣氛，還播放一場露天電影，更邀請了棕櫚灣健身隊爲大家帶來優雅的舞蹈，同時也邀請業主展示才藝。

強調“友鄰友善”，請民工看露天電影

近日，九堡的在建項目名城•左鄰右舍工地現場，舉行了一場“和你在一起”專門爲民工舉辦的中秋活動。在這次活動中，項目發展商名城房產集團邀請400餘工友，通過卡拉OK自由唱、放露天電影提前過了中秋。活動現場，除了卡拉OK與露天電影，名城房產集團還爲工友們準備了“樓外樓”月餅、飲料、電話IC卡，讓他們打電話回家報聲平安，同時也讓他們感受到了這座城市的溫馨和友善。據瞭解，名城•左鄰右舍在開發中強調的是友鄰、友善，並希望將這種思想貫穿在項目的建設過程中，目前工程已經進入地下工程的掃尾階段，預計該項目在10月開盤。

看人偶劇，請業主“吃”一頓中秋文化大餐

上週日晚，金成集團中秋歡樂夜大型人偶劇《新白雪公主》在杭州劇院舉行，金成集團邀請了由揚州木偶劇團斥資數百萬元，中國木偶劇院一級編劇仇英俊、中國兒童藝術劇院的資深導演鍾浩、北京著名音樂人戴勁鬆等人組成創作班底，着力打造的大型人偶童話劇—《新白雪公主》爲金成業主專場演出。有嘉南公寓、金成花園、白雲深處、閒林山水、竹海水韻、庭院深深等樓盤的金成業主觀看，入座率達95%。

房地產建設方案 篇18

一、 活動目的和背景

本次房地產開盤活動初定時間爲20xx年6月19日，星期六。從20xx年度至今年五月份在"億萬酒店"項目的推廣，再加上5月下旬開始的媒體推廣到現在，"太極景潤花園"在市場上已經具有一定的知名度，通過媒體推廣和銷售接待，客戶羣對項目的瞭解已經趨於成熟，同時根據從6月6日到現在的項目銷售情況統計說明，項目的已放號客戶羣中準客戶所佔比例較大，預計到開盤前夕，項目放號量將會持續增加，因此開盤活動的市場背景條件應該說是比較成熟的，同時通過一段時間的推廣，項目也已到了必須開盤的時候，再推遲勢必會造成客戶的流失。

房地產開盤活動緊緊圍繞"銷售"爲中心，通過一系列的包裝等工作，在開盤後兩天內爭取達到30~40%的成交率，同時將"太極景潤花園"的市場知名度和美譽度擴大化，爲一期項目的銷售成功和今後二期的推廣、銷售打下堅實的基礎。

二、 活動時間

20xx年6月19日(星期六)

三、 活動地點

太極景潤花園項目銷售中心現場

四、 房地產開盤策劃方案主題思路定位

強調氛圍 突出品位 提升檔次 有條不紊 圓滿成功

1) 通過開盤當天在周邊及現場的包裝和慶典活動，給項目渲染出濃烈的喜慶氛圍，突出表現項目的開盤盛典。

2) 通過在售房部現場的包裝和水酒供應，工作人員的細微服務來突出表現項目的品位和檔次，讓到來的客戶都能從現場感受到一種尊貴感和榮譽感。

3) 通過合理的區域劃分，有效的活動流程安排，現場工作人員工作職責的合理分配以及對客戶關於"選房、購房流程"的講解和傳達，有條不紊地對開盤當天的現場人流人羣進行有效合理的控制，以使整個項目現場感覺有次序、有、層次，整個項目現場有條不紊。

4) 通過一系列的工作輔助，最重要的是在銷售過程中抓住客戶心理，充分利用好銷控掌握的方法，以置業顧問來積極調動購房者的迫切心態，以使之達到成交，簽定相關合約。

五、 房地產 開盤活動現場規劃佈置方案

1) 現場佈置

A在售樓部立柱前根據場地尺寸搭建半米高上下舞臺一個，後設背景板(雙面)，舞臺兩邊用花籃裝飾。附設一個用鮮花包紮的講臺，以作嘉賓發言及領導致辭用，整個舞臺主要用做剪綵以及主持、發言用途。

B售樓部東北角面塔南路與新安路交匯處設彩虹門一個，汽柱兩個分別立在彩虹門兩端。鞭炮氣球8串，花籃若干，禮炮18門，舞臺下用花扁、花架裝飾，售樓部入口設紅色地毯，售樓部前廣場設空飄若干。

C舞臺前設坐椅兩排，20個位置左右，供嘉賓及領導使用。

2) 外圍道路佈置

A塔南路兩側按排號活動期間方案設計，插上彩旗。

B項目工地臨塔南路一側安置空飄若干。

C在塔南路進入售樓部路口處設空飄兩個，以達到吸引人流，車流，指引來賓，宣傳開盤的作用。

3) 售樓部分區佈置及其他佈置

A售樓部內部分爲4個區域

a、選房區：主要用做通知到的放號客戶在該區域通過銷售人員的二次講解和價格預算，進行選房，確定房號，並簽署相關協議。

b、簽約區：主要用做已經選好房的客戶在該區域簽定認購書、繳納房款定金，履行相關手續。

c、展示區：主要用作未通知到選房的客戶參觀沙盤和模型，索取資料，戶型圖，在選房前有個心理準備。

d、休息區：原洽談區位置，主要用作客戶逛累了之後臨時休息用。 注：選房區與簽約區設在同一區域，意向性劃分。

B其他區域

a、活動區：售樓部門口廣場，用作開盤活動、剪綵等，同時作主要的包裝區域。

b、休閒區：用作舞獅表演及客戶觀賞表演的區域。

4)新客戶排號臺：設在售樓部入口右側，立柱之後，用作新客戶臨時排號之用，同時也用作臨時室外諮詢臺之用。

房地產建設方案 篇19

前言

一、 太原樓市分析

個性化、形象化競爭日益激烈，將成爲太原市地產發展的潮流。物業項目要取得優異的銷售業績，就必須把握時機，盡竭利用自身的個性資本和雄渾的勢力，把自身打造成極富個性和口碑，擁有良好公衆形象的樓盤。

二、項目物業概述(略)

三、項目物業的優勢與不足

優勢：

1、 位置優越，交通便捷

位置優越：處於北城區的成熟社區之中心;徒步3分鐘即可到達酒店、食府、劇院、商場、超市等社區設施一應俱全。

交通便捷： 公共交通比較便捷，有三趟公交線路途徑本案

2、區內康體、娛樂、休閒設施一應俱全

室外設施：活動廣場、小區幼兒園、醫院、購物廣場、籃球場

室內設施：桑拿浴室、健身室、乒乓球室、桌球室、卡拉OK酒廊

3、小戶型

2房2廳、3房2廳，面積68.79--106.92平方米之間的小戶型，以及提供菜單式裝修，對於事業有成、家庭結構簡單、時尚、享受的目標購房羣極具吸引力。

不足：

1、環境建設缺乏吸引性景觀

環境建設缺乏吸引性景觀，不利於引發目標購房羣興趣;不利於提升HS花園在公衆中的知名度、美譽度和造成記憶;同時也不利於滿足區內居民的榮譽感。(現代住宅不僅要滿足居住的需要，還要滿足居住者特殊的心理需求)

2、物業管理缺乏特色服務

物業管理方面未能根據目標購房羣的職業特點和實際需求(事業有成、時尚、享受)開展特色服務，使HS花園在服務方面缺乏了應有的個性和吸引力。

四、目標購房羣

1、年齡在35--60歲之間經濟富裕有投資意識或有習慣在北城生活的中老年人

家庭構成：1-3口、中老年夫妻或帶一小孩、單身中老年

2、年齡在28--45歲之間事業蒸蒸日上月收入在3000元以上時尚、享受在北城工作的管理者或小私營業主

家庭構成：1-3口、中青年夫妻或帶一小孩、單身中青年

五、項目物業營銷阻礙及對策

阻礙：

1、HS花園內朝向差、無景、背陰的單位難於銷售。

2、區內商鋪經營狀況不景氣，銷售業績不佳。

對策：

1、把區內朝向差、背陰、無景的單位作爲特別單位重新命名炒作，作爲特價單位適時限量發售。通過廣告炒作、整體形象和價格之間的落差以及增值贈送來促進銷售。

2、商鋪經營不景氣，銷售業績不佳，究其原因有二。

一是區內人氣不旺，二是HS花園離大型購物中心太近。

故對策有二：

一、引爆住宅銷售，帶旺區內人氣，促進商鋪的經營和銷售;

二、根據區內居民的職業特點、年齡結構、心理特徵、追求喜好和實際需求開展特色經營。例如：高品味的酒廊、咖啡廳等。

六、形象定位

根據物業項目的自身特點和目標購房羣特殊的身份、社會地位和所處的人生階段，我們把物業項目定位爲：凸顯人生至高境界，完美人生超凡享受的非常住宅。

主體廣告語：

輝煌人生，超凡享受

--HS花園提供的(給您的)不止是稱心滿意的住宅……

輝煌人生

HS花園的目標購房羣大部分是事業有成的中青年老闆和管理階層，或者是有固定資產投資的中老年。因此，他們的人生是與衆不同的，是輝煌的。

超凡享受：

享受入住方便

享受交通便捷

享受特別服務

享受都市繁華

享受至尊榮譽

七、兩點整體建議

1、 建HS廣場和寓意噴泉

針對HS花園缺乏吸引性景觀一點，建議在二期工程中建HS廣場和寓意噴泉。爲北城區增一別致夜景，給項目周邊居民添一處夜來休閒、散步散心的好去處。

試想：當夜幕降臨的時候，沿一路走來。遠遠的看到HS廣場上燈火一閃一閃的跳動着“輝煌人生，超凡享受”的字幕。近處聽着“嘩嘩譁”的水聲。走進廣場，或立於水邊，或坐於石墩，感受都市的繁華，呼吸夜的氣息，怡心怡情，豈不妙哉。

如此一來，一方面能夠增加HS花園的吸引性，提高HS花園在公衆中的知名度、美譽度、和記憶度;另一方面也有利於贏得目標購房羣的認同，滿足區內居民的榮譽感。

2、 物業管理方面提供特色家政服務

HS花園的目標購房羣大部分是事業有成的中青年，他們通常沒有太多時間料理家務、清掃居所、照看孩子。故HS花園在物業管理方面可以根據居民的實際需要提供送早、午、晚餐、定期清掃住宅、有償清洗衣物、鐘點家教等特色家政服務。一方面切實解決住戶的實際問題，另一方面有利於增強HS花園對目標購房羣的吸引力。

八、廣告宣傳

HS花園的廣告宣傳要達到以下三個目的：

1、 盡竭傳達HS花園的優勢與賣點;

2、儘快樹立起HS花園“輝煌人生，超凡享受”的物業形象;

3、 直接促進HS花園的銷售。

基於以上三個目的和太原房地產市場一直以來的廣告情況。我們建議把錦繡花園的廣告宣傳分爲兩個階段，即廣告切入期和廣告發展期。

在廣告切入期主要通過報紙軟文章和報紙硬廣告形式盡竭傳達HS花園的優勢與賣點;

在廣告發展期，一方面利用密集的報紙、電視、電臺等媒體廣告、車身、路牌、建築物、燈柱等戶外廣告以及開展各種公共活動打造HS花園“輝煌人生，超凡享受”的形象;另一方面利用各種促銷活動和現場POP直接促進樓盤的銷售。

廣告切入期(1--2個月)

1、報紙軟文章

主題1：輝煌人生，超凡享受

--記“我”爲什麼選擇HS花園

主題2：事業生活輕鬆把握

--記HS花園特別的家政服務

2、系列報紙硬廣告

主題1：輝煌人生，超凡享受

--這裏離購物休閒廣場只有45分鐘