城中村改造的調研報告（精選8篇）
城中村改造的調研報告 篇1
城中村是指在城市發展過積中。因爲種種原因沒有被納入城市規劃建設。至今仍然是落後的自然村落面貌，而現已被城市功能區所包圍的土地。這些土地是仍然掌握在當地村集體的集體所有性質土地。現在我們以勝利村爲例。城中村的出現是人類城市發展過程中所無法避免的，是一個世界性的難題。現在全世界都沒有一個解決城中村難題的通行辦法。我國也沒有相關係統的政策來指異城中村的改造，所以“城中村“改造是一個特殊性極強的問越。我們在“城中村”改造過程中必須堅持從當地的實際出發。因地制宜。找出問匙的特殊規律所在。
一、現狀。
梅州市興寧縣（市、區）勝利村位於大坪鎮圩鎮中部。我村轄29個村民小組，在冊戶數293戶，人口1505人；全村總面積2。37平方公里，耕地面積418畝。我村年平均氣溫爲21.，年降雨量約爲1227.毫米，氣候特徵亞熱帶季風氣候。村特色經濟收入有桑蠶，上一年我村農村經濟總收入爲754.萬元。近年來，我村發展經濟的措施以及成果：
1、築水泥路約2.公里；
2、路燈3公里；
3、勝利國小球場。
對“城中村改造的意見:
1、過程中讓村民自主開發。政府提供政策和資金支持。
2、改造過程中相關手續能更快辦理。且相關稅費能得到減免。
3、將改造後的村集體土地轉爲田有建設用地。
4、支持“城中村”改造。
二、“城中村”改造是什麼。
(一)是以村民自願開展改造爲主。政府給予政策支持和規劃指導的改造。
“城中村“改造不同於徵地拆遷。它是村民自願對所居住的地區進行改造和。居民居住地被城市功能源和沿江風光帶所包貧貧困落後的村容村貌，簡陋破爛的基礎設施和周邊的城市建築形成了鮮明的對比，所以居民強烈的要求政府對其居住地進行城市化改造。所以在“城中村”改造過程中要充分的給予村民參與權、知情權。
(二)是利益主體由政府到農民的轉變。
“城中村“改造實際上是政府讓利於民的一個方式。通過城中村改造，農民將剩餘的土地通過商業運作、開發以後，不能改變村容村貌，更可以從中獲利。進一步解決了失地農民的生活來源問題。以深圳大沖村爲例，在二十年裏。政府先後徵地16次，村集體土地96%被徵，剩餘的錢返還給農民的宅基地和集體經濟發展月地。通過建設小產權房再出租，不們解決了農民的生活來源問題解決了在深圳務工的民工的住房問題。這也是後面提到的廉租屋。
(三)是對村集體土地自主開發的一個探索。
“城中村”改造不可避免的涉及到村集體土地的開發和使用問題，在現行的政策下，集體土地在“三個不得”的原則下，即不得改變土地性質，不得改變土地in途，不得損害農民的承包權益，允許通過轉包、轉討、出租、互換、股份合作的方式進行開發。如何在現行政策的框架內找到一條對村集體土地的開發路了。是我們進行“城中村”改造必須直接面對的問越，也是必須解決的問題。
(四)是勝利村打造低成木生活區的重要方式。
低成本生活區指的足“城中村”改造後，可以容納大最外來務工人員的安置和管理。根據調查，附近工業園內的企業一般工人的工資在800-1000元，熟練工人的工資在1200元左右，除開發區標準廠房等幾個少數的廠區爲工人規劃了住宿區外，其餘企業並無安置r人的住宿地，可以預見，隨着沿海地區的密集加工型企業的內遷，大最的密集型產業落戶到附近
工業園，所帶來的低成本務工人的安置問題，必然要在勝利村得到解決。據調查，上竈坪41陳家灣舊盡出租的月租金不過30元，大最的務工人員和小商販就仄住在這裏。所以，鯉負江的“城中村”改造，必須爲附近工業園的長期發展做好準備。將“城中村”改造爲千淨、漂亮、低廉的生活區，不但能爲政府解決務工人員的安置問題，更能通過村集體對其加以管 理和約束。
(五)是一項基礎性改造工積，不是點利性質工積。
“城中村“改造是一項政府讓利，羣衆受益的公益性荃礎I程，所以無論是41民自主開發還是引進開發商都必須堅持政府贏在環境改造。農民贏在生活環境改善，生活來源得到解決。開發A贏在一定的利潤的多A模式，大家多方共贏，們是ip部不能贏太多。找到一個平衡的契合點。
三、爲什麼要開展“城中村”改造。
(一)城中村地處城市中心，被城市功能區所環繞，其地理位置A性唯一且尚定，要統一規劃城鎮，只能選擇對城中村進行改造。
(二)城中村是和諧社會裕建的蘋本前提。
解決三農問題的根木出路就是減少農民。讓農民進城。那麼巨大的城鄉差距如何得到彌補，城中村改造就是一個契機和示範，他們是否在城市受到公平正義的對待。是和諧社會的基本判據。
(三)龐大的邊緣人羣和外來人羣的需要合理妥善的安置。
勝利村的特殊地理位置決定了勝利村有着龐大的流動人口。隨着企業的發展，務工人員也會大量的涌入到江，如果勝利沒有足夠合適的房源來安置他們，因素激增，報告中說:他們是社會的弱勢羣體。在杜會生活中處於“失語狀態”必將導致杜會的不穩定。一位北大學生在調查“他們唯一可以顯示存在的方式就是犯罪”。所以“城中村”改造勢在必行。
(四)對推進城鄉一體化。整合上次源、集約、節約的利用土地。有非常重大的意義。 在處於黃金地段的城中村中，大最土地資源被浪費使用，通過城中村改造將有限的土地資源進行統一規劃開發，使其發揮出更大的經濟效益。
(五)提高村民素質，改變勝利村精神面貌的根本途徑。
發展的問題。歸根結底就是人的問題，作爲勝利村刀鎮居民主休的村民。卻一直處r-閉置落後的狀態。在原村民的新生代中。除部分年青人通過上學當兵走出傳統社會外，仍然以強大的慣性複製杆上一代人的生活方式。只有通過城中村的改造，才能從根本上改變這一現狀。
四、採取何種模式進行“城中村”改造。
(一)採取政府主異，集中安置。整體規劃。整體開發。
該種模式是指由政府牽頭，多個職能部門共同參與。採取徵地拆遷的方式將帷個集休土地徵收爲有建設用地。對農民採取補償安置的方式。徵收的土地轉爲國有建設用地，規劃部門進行整體規劃後。將土地通過招拍掛方式轉讓給開發商，由政府負責改造後的城中村草礎設施建設，抓一將日常管理納入到城,管理中來。
利：
1、符合現行政策法規，操作得當，後遺症少。按照徵地拆遷的方式無疑是最穩當的方式。上有政策可依，有實踐經驗可用，無論如何都不會出現原則性錯誤。
2、政府主導改造工程。有利於整體規劃和開發。
3、土地通過招面掛，政府從中獲利。
弊:
1、大規模的徵地難度大，羣衆要求多。意見大，工作非常困難。勝利村多次徵地，農民對政策法規熟悉，對徵地工作作經驗豐富。牴觸情緒較爲嚴重，若依徵地拆遷方式徵收土地。所需付出的行政成木較高，且容易激化矛後。
2、政府而要投入的資金多。若通過該模式進護村中村”改造，市政府總共需要投入萬元，僅前其一次性投入就達萬元。
3,改造工和成本高，造成“城中村“改造完成後生活成木增加。通過正規手段開發的“城中村’土地，仍然會受到市場的影響，較過高的開發成木。必然易致該地區較高的生活成本，所以只能容納有一定經濟實力的人落戶，收入水平低的務工人員和小商販連和賃都無法承受。這等於將“城中村”改造向他們關死了大門。
(二)採取村民自建、自主開發，政府提供政策支持。
該種模式是指由村支兩委牽頭，村民參與。組建開發公司，對集體土地進行4體開發。村民在現有土地內。選擇部分土地進行核體安置，不改變土地性質。剩餘土地或者轉爲國有建設用地，或仍然爲集體土地，進行整體開，政府加以規劃和控制。
利:
1、村民自主開發，積極性高，羣衆阻力小。
2、村民通過自主開發獲利。且能通過開發過程解決日後的生活來源問跌，甚至，可以找到一條致富之路。
3、城中村改造後。可以委託村民自我管理，減少管理成木。
弊:
1、村民缺少足夠的知識和素質來進行公司組建以及後期的市場運作。現階段，慄腳村和上竈坪的農民多爲普通農民民工和小商販，無論從基本素質還是相關經驗來看。他們都很難具備從組建公司，到土地開發，再到後期的市場運作的能力。
2、村民缺少足夠的資金。農民大都屬於貧困人羣。根木無法獨立籌集到足夠的資金，即使通過貸款也不可能達到。
3、大多數村民對城中村改造持有以此溢利的心理，很容易造成改造方向偏失。
村民中普遍的存在兩種認識。一是等I司於拆遷安置，要求政府承諾各種條件和補償。二是認爲是一個賺錢的好機會，尤其以部分年青人爲主，力主由村民自建，以圖豐厚的回報。
4、政府對村民自建缺乏足夠的控制力。出現問題後，容易產生半拉子工程。村民大部缺乏足夠的責任心。逐利性使他們力求自建自改，們是可以預見自建過程決不是一帆風順的。是一個涉及到各方利益博弈。政策與實際摩擦的複雜過程，甚至會出現反覆和倒退的現象。一旦出現問題最先選擇逃避的也許就是發現無利可圖的.村民。
5、背集體土地使用的政策。
相關政策:
1、運作集體土地上進行開發的相關政策。
2、給村民湊集基本資金。
3、關稅費的減免。
具體步驟:
1、由村支兩委牽頭，組建房地產開發公司Ae
2、上部門將土地徵收。
3、A公司負責村民的補償安置。
4、過招拍掛讓A公司以接近評估價仇的價格獲得安置地外的土地。
5、A公司按規劃進行土地開發，並按規劃部門要求完成基礎設施建設。
(三)引進開發商。村民入股，共同開發，多方共贏。
該模式是指，通過引入開發商與村集體共同組建開發公司。村集體佔一定股份。不參與管理，對除了安置地以外的土地進行整體開發運作。這而要將除安置地以外的土地轉換爲國有建設用地。可以通過招拍掛的方式以接近評估的價格將土地轉讓給開發商，再由開發商開發運作，所得利潤需用來對村民進行安置和按規劃進行基礎設置建設和整體環境美化。
利:
1、引進開發商。解決了資金和開發及後期的商業運作的問題。
2、村民通過入股合作的方式獲利，並解決了生活來源的問題。
3、民不花一分錢住上新房，整體環境得到改善。
弊:
1、違背集體土地使用政策。
2、部分村民通過“城中村’改造獲利過多，引起他們部分被徵地村民心理失衡，造成不穩定因素。慄腳村有大星的被徵地的失地農民。他們只按政策得到了一筆較低的補償款，生活來源並無保障，所以城中村改造必然要而對來自他們的阻力。
3、土地轉爲田有建設用地。再以評估價位轉讓給開發商需要打政策的擦邊球。
相關政策:
1、徵地拆遷政策。
2、關稅費的減免。
具體步驟:
1、引進一個實力雄厚的開發商，與村集體組成開發公司，村集體佔一定股份。不參與管理。
2、開發商將村民的住房按徵地拆遷的標準進行贖買。即按徵地政策對41民的原住房進行評估後，進行補償，消除村民因原住房的差異對安置產生的矛盾。
3、部門將除村民安置地外的土地徵收爲國有建設用地。並通過招標、招拍掛等方式以接近評估價位的價格將土地轉讓給開發商。或以“農業地產”、“地質災害避險”等名義將 土地劃撥給開發商，或就在集休土地上進行開發。以和憑的名義進行銷件。政策採取“報建不批、違建不究”的態度。
4、開發商在安置地爲村民修迎安置房，土地爲集體土地性質，村民按人口，分配居住面積。多退少補。
5、開發商按照規劃對土地進行開發，並完成基礎設置建設。
6、村集體對改造後的安置區進行管理。
我們認爲，勝利村的“城中村”改造工程應該是一項利民的公益性工程，在“先行先試”的政策範舊內，我們應該大膽的探索對集體土地開發的新方法、新途徑。在以上三種模式中， 第一種模式行政成本過高，且容易激化幹羣矛後，村民的利益沒有得到更爲充分的保障。第 二種模式對村民的要求過商。不符合勝利村實際。第三種模式在思維方式上都有創新，村民 的利益也得到更充分的保障。實現的過程中還可以對各種方式進行更多的探索和創新。
總之， 我們深刻的集訓到，勝利村的“城中村“改造，不僅是對勝利村一個擴容提質的過程，更是 資興在實踐省委省政府的“彎道超車”理念和郴州市“先行先試" 4條政策的一次大膽償試。在改造過程中，我們一定堅持解放思想，實事求是，在調查研究的基礎上，遵循客觀規 律，大膽探索，勇於創新。
城中村改造的調研報告 篇2
所謂“城中村”是指在城市建成區範圍內失去或基本失去耕地，仍然實行村民自治和農村集體所有制的村莊，亦稱爲“都市裏的村莊”。在城市建成區範圍內，“城中村”仍保留農村體制，使用集體土地，並以村民委員會爲組織形式，具有農村和城市雙重特徵。
“城中村”是我國城市化進程快速發展的結果。城市化發展的同時，一些處於城鄉結合部的村莊逐步融入城區，成爲“城中有村，村裏有城，村外現代化，村裏髒亂差”的地區。這些村莊在城市化發展的進程中做出重大貢獻甚至犧牲的同時，也帶來了一系列的負面問題。比如，“城中村”在從鄉村向城市轉變過程中，因土地、戶籍、人口等多方面均屬城鄉二元管理體制，沒有完全納入城市統一規劃、建設和管理，其發展有很大的自發性和盲目性，在生產方式、生活方式、景觀建設等各方面仍保留濃厚的農民特徵，因而影響了城市基礎設施佈局，乃至城市整體規劃的實施。由於“城中村”的土地及房屋的性質有別於國有土地及其地上建築物，以及生活在“城中村”中居民的農民身份，“城中村”問題已經成爲我國很多城市發展面臨的一個大難題。大量的“城中村”存在於都市之中，給城市建設和管理帶來很大的負面影響，而改造“城中村”的難度極大，因此如何改造“城中村”，是全國各大城市都正在面臨的重大課題。
一、我市城中村的現狀
原來處於城市邊緣的村落因周邊土地用於城市建設而逐步被城市包圍，但剩餘土地的性質、建築格局以及居民的生活方式人保留傳統的農
村特徵，我市面臨改造的城中村包括：東長壽、西長壽、東名村、蘆新村、東楊家莊等。
（1）、村落規劃落後，問題明顯，居民住宅設計標準低，多爲平房或獨院二層樓房，土地佔用量大，管理混亂。
（2）、基礎設施不完備，影響居民的生活質量。首先，供暖及供水設施不完善，村民現在依然是依靠自己燃煤取暖，另外，排水設施不完備也是居民生活的一大隱患。其次，周圍垃圾堆積，環境髒、亂、差，垃圾處理設施少。
二、“城中村”改造所面臨的問題
（1）由於村裏土地大部分爲農民宅基地，耕地也因城市化進程在逐年銳減，村民基本生活保障、不能確保改造後有可持續收益的情況下，村民對改造積極性不高，甚至有對立情緒；
（2）“城中村”現有集體所有制土地向國有土地轉變存在操作上相關環節與現行法律、法規如何配套實施的問題；
（3）“城中村”改造所需資金量很大，但目前各村在招商引資、盤活土地資源方面缺乏成熟、配套的運作機制和措施；
（4）村民對項目建設無把握，擔心項目在運作過程中擱淺，造成損失；
（5）村民在“城中村”改造後的養老、醫療、就業方面難以保障。
三、“城中村”改造中解決土地問題的途徑
“城中村”改造的根本目的是通過各村自籌資金，將各村集體所有制土地通過開發、招商引資的形式轉化成可進入市場交易的商品房屋，以便在最少損害村民利益的情況下，最大限度的.發揮土地的價值進行城市建設。因此，集體土地所有權的轉化利用是“城中村”改造的核心問題，也是解決“城中村”改造中土地轉化首先關注的問題。
（一）集體土地轉換作價出資的法律可行性及操作
我國實行土地公有制，具體包括國家所有和農村集體所有兩種形式。對於國有土地可以依法進行轉讓，而對於農村集體所有土地有一定限制。《土地管理法》第63條規定：“農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或出租用於非農業建設。”
我國《城市房地產管理法》第8條規定：“城市規劃區內的集體所有土地，經依法徵用轉爲國有土地後，該幅國有土地的使用權方可有償出讓。”根據該法第2條和第8條的規定，土地使用權出讓的空間地域範圍是城市規劃區，一般包括城市市區、近郊區以及城市行政區域內因城市建設和發展需要實行規劃控制的區域。我們現在進行的“城中村”改造就屬於城市規劃區內集體土地的改造。根據《城市房地產管理法》第27條和其它相關規定，土地使用權作價入股必須滿足下列條件：
1、必須是依法取得土地使用權（國有土地使用權）；
2、集體所有制單位不得以其擁有的集體土地所有權作價入股。即如果使用集體土地出資的，必須辦理土地徵用手續，將集體土地轉爲國有土地，然後以國有土地使用權的方式作價入股；
3、土地使用權應當按照規定進行價格評估後作價入股；
4、辦理變更登記手續。以土地使用權作價入股的，應當到土地登記管理部門辦理權屬變更登記手續，將原本屬於出資人的土地使用權轉移至企業名下；
5、土地使用權作價入股，該土地使用權應當無負擔。也就是說該土地使用權作價入股後仍然沒有受到如抵押或其他形式的限制。
解決方案：村民不以集體土地使用權直接出資，而是以通過有關征地手續及費用作程序性處理，實現集體土地向國有土地的性質轉變，其步驟是：第一步由政府將集體土地徵用爲國有土地，國家按政策應支付補償安置金；第二步將應補償安置金全額投入成立發展有限公司（有限責任或股份有限公司），由村民按比例享有持股股份；第三步發展有限公司再以該部分出資（應補償安置金全額）辦理該國有土地（原村集體土地）的徵用手續；第四步按照《國有土地上房屋徵收與補償條例》進行徵收補償。
（二）資金投入與收益分配的可行性及操作
爲了確保村民的長期利益，將村民利益和有限責任公司掛鉤，可以採取補償金入股的方法，將屬於個人所有的附着物補償費、青苗補償費支付給個人，屬於集體所有的徵地補償金由村民大會決定，公司不實際支付而直接將其作爲村集體組織的出資，村集體組織入股成爲公司的股東。村組織從公司取得的利潤按村人口平均分配給各村民。
如此，村民的利益分兩步和公司掛鉤，第一步是在公司成立時，村民直接貨幣出資成爲股東。因爲有限責任公司的股東最多不得超過50人，建議公司成立時可以以村小組爲單位推舉股東代表，村民授權該名股東代表行使權利。股東代表形式上是唯一的正式股東，登記在股東名冊，實質上扮演法律上“代理人”角色，其從公司獲得的收益應均分給全小組村民、在公司承擔的風險由全小組村民分擔。第二步是徵地時，村組織以徵地補償金投資入股，村組織作爲股東，但獲得的收益是村共同財產，按人口平分給村民。這樣，當公司開始房地產建設、投資運營時，村民實際有雙重保障：村民即通過股東代表享受利益（成立股份有限公司後，自己是股東可直接享受權益），又通過村組織分享公司利潤。第三步，村組織將作爲村民的入股徵地補償金用於向國家支付土地出讓金以取得國有土地使用權。
“城中村”改造美化了城市環境，改善了農民居住條件，是利國利民的。同時因爲土地是不可再生資源，通過改造可以節約大量土地，也創造了良好的社會效益和經濟效益。
四、“城中村”項目建設中招商引資的模式
“城中村”地理位置優越，其市政基礎配套設施比較完備，再加上省去了土地使用權出讓手續繁瑣、週期漫長的過程，以及城市改造中政府提供的優惠扶植政策都爲項目開發提供了強有力的保障。“城中村”改造爲村集體組織和合作開發方帶來的利益回報空間是極其廣闊的。由此“城中村”項目建設中招商引資的模式從建設資金來源上可採用以下兩種方式：
一是採用聯建方式聯合外部資金，即公司出地、合作方出錢，共同開發，按約定比例分享利益、承擔風險；
二是採取貸款等方式籌集資金、以發包方式委託建築商建設，自行承擔所有風險、享受所有利益。
城中村改造的調研報告 篇3
一、“城中村”：推進城市化發展中出現的現象
我省已經確定了提前基本實現現代化的戰略目標，加快城市化進程是實現這一戰略目標的必由之路，而“城中村”則是城市化進程快速推進當中出現的現象。
所謂“城中村”，是指改革開放以來，由於城市化快速推進而把周邊地區部分村落及其農用地一起納入城市用地的範圍，使大部分農用地的性質由集體所有制轉化爲全民所有制，而在徵地過程中返還給鄉村的用地和以前的村民住宅用地、自留山等則維持徵地前的集體所有制性質不變，在維持徵地前的集體所有制性質不變的土地上以居住功能爲主、且深受城市影響的農村社區就被稱爲“城中村”。
近幾年來，隨着城市化建設進程的加快發展，城區範圍不斷擴大，原先城區周邊的村莊，現在區域位置上已成爲城區的組成部分，成爲一道城市建設發展中的特殊景觀——“城市裏的村莊”。“城中村”在行政上已是城市的範疇，屬於街道管理，但“城中村”仍然實行農村集體所有制和農村管理體制。“城中村”農民的土地大部分已經被國家所徵用，不再從事農業耕作，其經濟來源主要依靠第二、三產業及土地收益，生活方式也發生了根本的變化，已不再是傳統意義上的農民。
二、“城中村”存在的`問題
“城中村”是發展中出現的現象，也給城市發展提供了寶貴的空間，但是，“城中村”也存在着諸多的問題。這些問題主要表現在以下幾個方面：
1、土地利用粗放，土地資產流失
由於“城中村”缺乏統一的規劃和管理，造成土地利用率和產出率低下，房屋建築佔地面積大，建築風格與城市規劃不夠銜接，且往往含有院落和小塊菜地、豬圈等，房屋容積率低，土地利用十分粗放。同時，“城中村”的土地區位條件相對優越，土地的產權又屬於村集體所有，這樣，優越的區位條件和相對於城市低廉的土地價格，使“城中村”中不規範的房地產二級市場特別活躍，導致由於規劃和基礎設施改善而使土地升值的部分國有土地資產的流失。
2、管理體制不順，管理難度較大
“城中村”周圍已經被城市社區所包圍，而“城中村”是一種特殊類型的社區，它既像城市又像農村，既不是城市又不是農村。從管理體制上考察，城市社區的管理體制與農村社區的管理體制有較大的區別，它們在“城中村”形成矛盾和衝突，有時又會出現管理上的“真空”，“城中村”的性質使城市管理部門管不到，街道、村、鎮管理又不力。這樣，村集體組織和村民受利益的驅動，亂搭亂建成風，違法違章用地十分普遍，住宅用地嚴重超標。
3、人口構成多元，社會治安堪憂
“城中村”的人口構成十分複雜，並不是以前所認爲的城鄉二元結構。據調查，“城中村”的人口主要由以下幾個方面構成：首先是當地的原有“村民”（部分村民的戶籍實際上已經成爲市民），其次是租用“城中村”村民住宅的城區市民，第三是來自外地、職業構成十分複雜的外來人口。特別應當指出的是，由於租金低廉，“城中村”容易吸引外來人口，出租房中聚居了大量缺乏有效管理且職業構成和宗教信仰十分複雜的人員，因此可能成爲滋生“黃賭毒”的溫牀和違法事件發生的策源地，這種狀況的存在制約着城市的健康發展。
城中村改造的調研報告 篇4
一、我區“城中村”的基本情況及存在的問題
（一）基本情況。
“城中村”一般是指在城區範圍內失去或基本失去耕地，仍然實行村民自治和農村集體所有制的村莊。北侖中心城區核心區一般指新碶城區，範圍應爲：北至駱霞公路（含橫浦全村）、南至泰山路（含千丈全村）、東至珠江路、西至富春江路。這個範圍內現有22個行政村（實際24個村莊，約7。8萬常住人口，約2。6萬戶），其中“城中村”有15個，戶籍人口26650人，13952戶，外來人口81200人。“城中村”在形成過程中雖然帶來各種問題和矛盾，但無疑也在發揮獨特的作用：一是爲大量外來務工人員提供了廉價的居住房，從而爲本地企業提供了充足勞動力，這也是北侖快速發展的源泉之一；二是爲村民和村集體帶來了穩定收入。大量外來人口涌入帶來“城中村”異常繁榮，有的村甚至已發育成內地小縣城規模，如高塘村、沿海村，從而造成租賃市場火爆，村民和村集體相當一部分收入來自地租、房租。三是保留了傳統的民俗。“城中村”的存在，客觀上爲北侖習俗提供了傳承下去的土壤，北侖民俗是浙東文化的組成部分，具有一定的歷史文化價值。
（二）存在的問題。
“城中村”在北侖開發開放進程中發揮獨特的作用，但同時存在相當多的問題，而且是問題多於作用。
1、違章建築多。
由於“城中村”租房炙手可熱，受利益驅使，亂搭建、亂加蓋等違章建築十分普遍，多年來這些違章建築一直存在，並沒有得到有效查處，給“城中村”下步改造帶來巨大壓力。
2、環境狀況差。
由於“城中村”居住大量外來務工人員，居住環境不堪重負。“城中村”公廁不堪入目，基本上沒有水沖洗，大多沒有照明，甚至沒有門窗。“城中村”垃圾箱、站數量不夠、質量也不高。“城中村”亂張貼現象相當普遍。“城中村”道路狹窄，通行困難。“城中村”菜場衛生不佳，大多難以入腳。
3、管理難度大。
“城中村”中外來務工大多超過本地村民，成分複雜。“城中村”警力不力，治安狀況差，案件頻發。計生、環衛、市場管理等也都由村委會承擔，人手、經費都成問題，一個村一年的衛生費都要幾十萬元，村裏負擔相當重。
4、交通功能弱。
歷史上自發形成的“城中村”缺乏規劃，使得村內交通混亂，應急車輛無法通行，已對村民的生活安全構成了威脅。與此同時，“城中村”的存在也影響了城市道路的建設，產生了較多的 “斷頭路”（如遼河路、淮河路、太河路等），極大地影響了城市交通功能。“城中村”的改造將有力緩解城區的交通條件。
二、我區“城中村”改造的必要性
（一）“城中村”改造是推進城市化進程的需要。
區委六屆八次全會提出全域城市化，這是加快我區推進城市化進程和城鄉一體化發展的重大戰略部署。區第七次代表大會又進一步提出打造品質之城、魅力之城、幸福之城，使城市化率達到75%以上，其中中心城區要突出“現代高端”。“城中村”就是城區中的農村，而全域城市化是要把農村城市化，所以全域城市化的第一步，也是當務之急就是要進行大規模的“城中村”改造，否則全域城市化就無法談起。
（二）“城中村”改造是創建文明城市的需要。
嚴重影響北侖的對外形象。疏港高速沿線向家村、大路村、備碶村形象極其不佳，嚴重影響北侖入口形象；橫浦村附近是海上進入北侖的窗口，規劃已限制20餘年，土地閒置嚴重，且規劃中濱海休閒公園、郵輪碼頭、雜貨碼頭均在此地，如不加以改造也影響城市的整體形象。
寧波實現了創建全國文明城市三連冠，而獲得全國六個三連冠城市只有6個，但“城中村”的存在給文明城市創建帶來諸多麻煩，通過改造，可以完善中心城區核心區的窗口形象，充分展示北侖區域的特色和品位，爲文明城市創建創造良好條件。中心公園、行政中心周邊已是北侖的核心區塊，是展示北侖形象的重要窗口，而位於該地段的隆順村、貝
（三）“城中村”改造是建設宜居城區的需要。
中心城區的“城中村”毗鄰寬廣整潔的馬路與現代化的街區，村內卻雜亂地分佈着缺乏規劃甚至是亂搭亂建的平房和樓房，街巷狹窄、地勢低窪，過量的`外來低收入人口聚居，居住者犯罪率高，存在較大的安全和治安隱患，基礎設施很不配套，人居環境相對較差，“城中村”的存在已經越來越影響到城區的衛生、治安等人居環境，與建設宜居城區不相適應，必須加以改造。
三、我區“城中村”改造所面臨的優勢及困難
（一）我區“城中村”改造的優勢
1、改造有成功先例。北侖中心城區典型的“城中村”整村改造有鳳洋村、五星村、鎮安村、下史村、千丈村等5個村，部分改造的有星陽村、橫浦村、高潮村、向村家。正進行改造的有隆順村。這其中困難叢叢，但也有許多經驗，如千丈村改造就比較成功。值得一提的是北侖目前進行的農房“兩改”進展順利，成效顯著，值得借鑑。
2、農村股份制完善。北侖區始於20xx年的農村股份制改革工作，現已基本完成，全區20多萬農民成了集體資產的股東，應當說北侖農村股份制改革走在全省、全國前列。農村股份制全面建立，使村集體資產量化到個人，村民不會因“城中村”改造失去股份，這個優勢在全國全省來說還是比較明顯的，許多地方因股份制未建立或不完善，村民擔心自己權益受到損害而不願意進行“城中村”改造。
3、全區綜合實力強大。
地區生產總值；財政收入；規模以上工業產值；實際利用外資；固定資產投資等指標排名居省市前列，總體發展水平躋身全省前列，現正邁向全國第一方陣。“城中村”改造需要不菲的人力、物力、財力，沒有實力則談不上“城中村”改造，北侖綜合實力不斷增強爲“城中村”改造提供了有力支撐。
（二）我區“城中村”改造的面臨的困難
1、村民期望的問題。
大多數村民希望進行“城中村”改造，但對改造的期望值都很高。共同的期望有：拆一賠一（合法非法都要算在內），原地安置，市價賠償（區內高檔小區市價），原建後拆。而目前上述要求都很難達到。
2、政策時效的問題。
前後政策差異大，同一時期也有政策寬鬆不一現象。政策不調整不可能，調整幅度過大，又造成先前改造對象的心裏不平衡，從而引發矛盾，這是二難的選擇。同一時期也有政策寬鬆不一則直接造成不公平現象，使正在進行的改造很難進行。
3、安置落實的問題。
我區目前安置有現金補償或調產安置二類，絕大多數村民選擇的是調產安置。問題是安置房都是先拆後建，過渡期長的達到5—6年之久，而每個村民每月過渡補償費目前是300多元，每戶不超過700元的過渡費無法租到象樣的房子，何況村民還失去了原有的房租，收入減少。安置房地點大多與原有居住地有一定距離，村民也不滿意。區內原有的安置房檔次都不高，問題還很多，如高鳳新村、濱海錦園，村民反映強烈。由於用地緊張，以後的安置房的都是高層電梯房，如隆順村安置房，而村民最好選擇樓梯房。
4、資金缺口的問題。
據初步測算，按照現行拆遷安置政策，若對15個“城中村”全部改造，收支相抵，大約需虧損60億元，這給區級財政帶來很大的壓力。即使是部分村採取整治辦法，每戶需要2萬元，鎮安、五星、備碶、沿海、永豐5個村按10318戶計算，約需整治經費2。1億元。
5、社會輿論的問題。
目前整個社會輿論對“城中村”改造十分不利，提到“城中村”和徵地拆遷，都一味指責當地政府，如果發生事件，幹部則要承擔嚴重後果，基層街道鄉鎮已經很難開展工作，一些羣衆則漫天要價，各地最牛“釘子戶”層出不窮，許多羣衆已經到了完全不講理的地步。
6、老年房等的問題。
老年房是北侖一大特色，以往的“城中村”改造都少不了老年安置房，而目前的隆順村則取消了老年安置房，代之爲房票、貨幣補貼、人頭方式，但老年村民並不領情，多次到區、街道上訪過。另農村祖堂（祖屋）也是一大問題，“城中村”散落着大量祖堂（祖屋），如隆順村就有大大小小祖堂（祖屋）28座。以前的“城中村”改造都新建了祖堂（祖屋），就是現在正進行的隆順村改造也興建了規模不小的祖堂，可是將來的“城中村”改造卻很難找到一塊地方去興建這樣祖堂了。
其它問題：“城中村”拆遷後，大量外來務工人員失去廉價居住房，難以維持生計，企業反映招工更難。如新碶環衛站現有員工500多名，按要求下步要達到1000名左右，但因沒法安排宿舍，很難招到新員工。“城中村”改造後，村民失去了原來租金來源，收入減少，雖然拆遷能得到賠償，但許多村民沒有理財觀念，一夜暴富後結局各異，村裏也同樣涉及到後繼發展的問題。
四、“城中村”改造的對策建議
（一）保障百姓權益。
“城中村”改造其實是利潤再分配，目前北侖“城中村”改造不可能做到資金平衡，必要的投入是肯定的，但如果過多投入對其它的百姓又不公平，所以要找到一個平衡點。對於“城中村”村民關心的安置先行、安置房質量、貨幣安置價格、老年村民補貼等熱點問題要全盤考慮，制定政策要反覆醞釀，讓絕大多數村民能夠接受，然後才實施。“城中村”改造是一項重大的民生工程，要讓“城中村”的村民體會到政府溫暖。
（二）着手統一運作。
“城中村”改造工作應在區委區政府統一領導下，採用部門分工負責的方式進行，其中，徵地、拆遷、配套建設按現有職能分工執行。村莊整治改造工作由新碶街道牽頭，規劃、國土、城管等部門配合，“城中村”整治改造中的與新農村建設有關體制創新等工作由新村辦牽頭實施。“城中村”改造中涉及城市道路等配套設施建設費用，按原有支出渠道列支。“城中村”改造所需資金由區財政負責統收統支。“城中村”改造資金需要作一箇中長期預算，分期實施。
（三）進行分類改造。
第一類：整體拆遷重建型，包括千丈、星陽、隆順、鳳洋（新涼亭）、橫浦（駱亞線北）5個村，這類城中村總體人居環境較差，地勢相對較低，交通瓶頸明顯，嚴重影響城區總體形象，整體拆遷後可提高土地利用率、提升城市核心區塊的整體形象。
第二類：周邊整治完善型，包括大路、向家、貝碶、小山和高潮5個村，這類城中村總體人居環境尚可，局部存在交通節點，但有些區塊主要道路周邊建築形態較差，影響市容市貌。開發之後，有利於消除交通瓶頸，改善市容市貌，整體提升區塊形象。建議此類區塊可通過村集體股份合作社統一開發店鋪的形式實施改造，既改善市容整合形象，又起到增加村級集體經濟收入和實現農民創收的作用。
第三類：保留完善整合型，包括鎮安、五星、備碶、沿海、永豐5個村，以及鳳洋安置新村。這一類鎮安、五星、鳳洋大部、沿海局部安置新村，都是在20xx年以後新建的農民住宅，建築質量較高，內部設施完善，適當整合即可。新大路兩側內大路、貝碶村大多數建築系90年代以後拆遷安置房，也以內部設施整修，完善基礎設施、方便居民出行、解決立面形象，按照新農村示範村建設模式予以整治爲主。備碶地塊近期不符合開發條件，永豐、沿海大部四面已被工廠包圍，建築密度很高，近期也不具備開發條件，逐步改善村民居住環境。另外，對老街區塊設想同步考慮城市設計，儘可能按老街坊風格實施改造，努力實現老街區的改造更新與延續歷史文脈的有機結合，儘可能把它建設成爲具有寧波“城隍廟（老外灘）”或上海“新天地”風格的商業步行街區。
（四）做好持續發展。
“城中村”改造過程中，村級部分二產、三產用房也面臨拆遷，集體經濟有所影響；少數已轉制的民營企業廠房也面臨拆遷，搬遷壓力較大。爲此，應充分考慮給予村級二產、三產用地和民營企業工業用地補償，以鞏固和發展村級集體經濟。
（五）處理關聯問題。
大規模拆遷以後，“城中村”外來人口居住問題也需配套解決，由無序出租農民住宅爲主，轉向集中建造外來人口居住地來有序解決外來人口居住問題。
“城中村”改造說起難，做起來更難，可謂是目前各級黨委政府的天下第一難事，根本沒有什麼靈丹妙方，但如果不去推進，那些“城中村”就永遠存在。實際證明，“城中村”改造越早越好，越晚就越被動，改造成本越高，改造難度和風險越大。越早改，政府所支付的成本越低；越早改，城市綜合管理秩序也就越早統一。目前北侖“城中村”問題突出，但也有優勢，相信在黨委政府的大力投入、科學運作下，通過艱苦努力，“城中村”改造必然有新的進展。
城中村改造的調研報告 篇5
城中村是指在城市規劃區域範圍內被城市建設用地包圍或半包圍，但在土地權屬、戶籍等管理體制上仍然保留着農村模式的地區。城中村對城市發展起了一定的歷史作用，隨着經濟社會的快速發展和城鎮化進程的加快，城中村問題越來越突出，其在人居環境、公共安全、社會治安等方面的負效應正日益顯現和擴大，越來越成爲城市健康發展的瓶頸。針對這些問題，筆者圍繞縣城的城中村情況進行了深入調研。結合調研情況，就城中村改造問題談點看法。
一、桂陽縣城城中村的現狀
（一）主要特點。一是城中村面積大人口多。縣城城中村有臘樹下、劉家嶺、財神廟、龍潭村、北關村、培才村、城南村、李家灣、豆腐村、塔背村、新澄村、柏樹村、牛巷口村、小寶山等14個村，面積約7平方公里，佔縣城建成區面積的三分之一多，人口約4萬人，佔縣城人口的四分之一多。二是經濟發展基礎弱。目前，我縣城市建成區內的培才、龍潭、北關、上輦豆腐衝等許多城中村，爲了縣城的發展，已將大部分賴以生存的土地奉獻給了縣城建設，由此也產生了許多失地農民。這就使得這些村（居）委既沒有集體經濟發展資金，又失掉了土地這一賴以生存的基本生產資料和最可靠的生活保障，導致集體經濟發展乏力，失地農民沒有就業保障，羣衆生活水平日益下降。三是社會保障待遇低。20xx年以來，縣城建成區內的村委改製爲社區，但由於土地性質、集體經濟等改制不到位，既有別於農民，又不同於城市居民，成爲“種田無地、就業無崗、社保無份”的邊緣羣體，生活在城市的邊緣，處於社會保障的真空地帶，有的還轉化爲城市貧民，已影響到城鄉社會穩定。四是羣衆生存環境差。城中村範圍內的房屋建築建設年代久遠，大多數已成爲危房，加之，近年的私搭亂建現象嚴重，房屋普遍存在質量和安全隱患；如20xx年至20xx年環城西路範圍的居民住宅面積比20xx年增加了100%，造成了採光不好、通風不暢、屋內潮溼等不利於生活的惡劣環境，嚴重危及羣衆身體健康和生命財產安全。城中村範圍的市政基礎設施不完善，致使四堆八亂嚴重、生活污水橫流、垃圾隨意堆放、道路交通不暢。城中村範圍內房屋無序出租，集生產加工、銷售經營、倉儲轉運、生活居住於一處，成爲社會治安、工商管理的重點難點區域。城中村範圍缺少公建或公益設施，給羣衆的教育、休閒、娛樂、購物造成不便，居民的生存居住環境與黨的__大提出的推進以改善民生爲重點的社會建設的要求極不同步。
（二）改造歷程。我縣的城中村改造始於1998年，至今已有近12年的歷史。採用了三種改造方式。第一種改造方式是局部改造，以完善城市道路、商業服務爲主題。通過在城市建成區範圍內修建了城中路、歐陽海路、迎賓路、芙蓉路，並沿線增加部分商業服務設施，道路沿線部分村民開展小範圍的改造建設，如饒家村、肖家坳、百花村等。這一方式的改造對於完善城市功能，節約整合土地起到了積極作用；同時，在改造過程中，爲失地農民提供了部分街面商鋪，適度解決了部分村民的生活困難。第二種改造方式爲聯合大規模改造建設，以配套基礎設施爲主題。這一方式由建成區向規劃區輻射，主要是村（居）委同投資商聯合，利用拆遷危舊房屋後的宅基地，建設回遷安置住宅和羣衆集資住房，通過回遷房屋差補價格和集資房收益來彌補回遷安置房屋的建設投資，如饒家村、火田村等改造工程。這一方式改造規模相對增大，同時因地制宜地配套了綠化、休閒、健身、環衛、物業等基礎設施，使村（居）民的生活質量有了一定程度的提高。第三種方式是統一規劃、房地產開發爲主體改造。由於縣城建設用地緊張，土地價格的一度上漲，不少開發商開始瞄準了城中村房子不值錢地值錢的利潤空間，以原建築面積一比二到三的比例拆舊換新，改造了北關村、豆腐村、培才村等部分城中村，這種改造方式，使不少城中村居民不但改善了居住環境，而且也得到一定的經濟收入，從而改善了生活質量。
（三）存在問題。（1）關於改造的用地政策問題。目前，城中村改造的土地來源，是利用村（居）委集體建設用地，取得的土地證不是集體用地，就是劃撥用地，這種土地不能買賣，也不能抵押，造成了這部分居民建房以後，就再無資金從事經營投資活動了，生活上仍然緊張。（2）關於先安置後開發問題。“先拆遷、先安置、後開發”的原則，從理論上可以講，但在實際操作中存在一定難度。因爲，我區城中村改造建設的資金來源，主要依賴於整合節餘土地的出讓收益，要先拆遷安置必須先對土地進行出讓。其二，我縣建成區城中村（居）委的改造，既要保障一定的安置用房,又要保證有一定的利潤空間,所以改造規劃多爲小高層或高層，要按照常規六層以下安置，七層以上作爲經營性開發建築，那麼回遷安置和經營開發是無法分開的。（3）關於行政審批監管問題。城中村改造中的政府審批程序，分兩個過程，一是社區負責以社會穩定爲主的前期準備工作把關，主要是對村（居）民意願、拆遷補償辦法、資金籌措渠道、回遷安置方法和拆遷糾紛調解等工作負責。二是由縣政府及其職能部門對立項、規劃、用地爲主要事項的行政審批。現在行政審批程序繁、環節多、週期長、難度大，一個改造項目的主要審批手續，從立項到辦結建設手續需要很長時間。（4）關於城中村改造的拆遷補償問題。由於村（居）委區位、村（居）民用地面積、違章建築面積數量等因素，使村（居）委的補償方式和標準五花八門，由此在城中村之間、被拆遷戶之間產生了盲目攀比補償的現象，這不僅擾亂了羣衆思想，也已經影響到了城中村改造工作的進一步深入，給社會穩定留下了隱患。
二、桂陽縣城城中村改造的意義
實行城中村改造是搶抓政策機遇、借勢城市建設的一項緊迫任務，也是推動我縣縣城提質的一個重要載體，對於提高縣城城市化水平，構建和諧桂陽，實現縣城經濟社會又好又快發展具有重要意義。
(一)實行城中村改造有利於加快我縣城市化進程。我縣縣城是全縣的政治、經濟、文化中心，也是桂陽縣的一個對外窗口。而城中村的存在直接影響縣城形象，影響城市化水平的提高。城市化水平的高低又直接影響着全縣的形象，影響着全縣經濟的發展。所以積極穩妥地解決城中村問題，促其經濟管理體制和社會管理體制向現代化城市管理體制和方式轉變，使城中村直接融入城市，對於加快我縣城市化進程具有舉足輕重的作用。
（二）實行城中村改造有利於高效利用土地，提升城市承載能力。目前國家實行嚴格的土地政策，我縣土地資源日益緊缺，而縣城建設又需要大量的建設用地，城市的發展正逐漸從粗放的外延式擴張向內涵式集約發展轉變，在這種情況下，改造城中村，盤活效益低下的城中村土地，騰出更多建設用地，緩解土地供求緊張矛盾，已成爲歷史的必然，因此科學合理的城中村改造，將會大大促進城市土地潛力的提高，拓展縣城發展空間，提升城市的承載能力和經濟發展水平。
（三）實行城中村改造有利於改善居住環境，提高居住生活質量。通過高標準的規劃設計和改造，會使原來的城中村融入縣城，從根本上解決原來城中村基礎設施建設薄弱、建築密度大，居住環境髒、亂、差，生產生活質量低劣的問題，改造後配套綠化、休閒、健身、環衛、物業等基礎設施,這將會極大地提高村民居住生活質量，讓他們共享縣城發展帶來的成果。
（四）實行城中村改造有利於提升縣城形象，促進招商引資。城中村改造不是簡單的拆舊村建新村，拆平房建樓房，更不是低水平的重複建設，而是通過高標準規劃，高標準建設，將落後的村莊建設成爲凸現城市現代化氣息的文明社區，將會變成縣城一道獨特的`風景扮靚縣城，提升縣城品位，使縣城容貌得到顯著改觀，城市形象得到顯著提升，城市現代魅力進一步顯現。這樣以來，縣城環境質量的改善，城市化水平的提升必將對招商引資、項目建設產生極大的推動作用。
（五）實行城中村改造有利於城中村自身發展。加快城中村改造是城中村自身經濟和社會發展的需要。城市化發展也需要城中村在教育、衛生、城建、治安等方面向社會化轉變，需要村民向市民轉變。對城中村改造，將其城市化，是城中村經濟社會發展難得的一次機遇，也是實現又好又快發展必然選擇，無論是從城市整體發展還是從城中村自身發展來看，目前的存在形式都有其嚴重弊端，如果不加以改造，必然對社會、經濟、環境等各方面發展帶來嚴重製約。
總之，對縣城城中村進行科學合理的改造，是千載難逢的歷史機遇，是縣城建設擴容提質的重要方面，是全面建設小康社會、構建和諧桂陽的客觀要求，對實現城鄉統籌，推進全縣城鎮化水平的提高和縣城又好又快發展，促進社會公平和建設節約型社會都具有十分重要的意義。
三、推進城中村改造的對策與建議
爲進一步加快城中村改造進程，完善城市功能，提升城市品位，改善人居環境，促進我縣城市經濟社會持續協調健康發展，提出如下建議。
（一）提高認識，深化理念。城中村改造是貫徹落實科學發展觀和構建社會主義和諧社會的必然要求，是統籌城鄉發展，加強城市基礎設施建設，完善城市功能，推動內涵式發展的重要內容。推進城中村改造，對於促進我縣城市健康發展，實現全面建設小康社會目標，具有重要的現實意義。在市場經濟和城市化進程的背景下，政府職能經歷了從建設城市到管理城市、再到經營城市的階段。而城中村改造以改善城市環境、推進城市化進程、構建和諧社會爲目標，是經營城市的題中應有之義。因此，要加大行政推動力度，加強宣傳教育，進一步提高人民羣衆對城中村改造重要意義的認識，切實消除村民思想顧慮。全社會特別是各級領導幹部要深化和提升經營城市理念，爲城市化進程的不斷加快打下牢固的思想基礎。
（二）制定目標，加強規劃。城中村改造是一項系統工程。要統籌研究，根據縣城開發建設即期和中遠期目標，制訂計劃，明確用五年時間完成核心建設區的改造任務，用若干年時間逐步完成縣城規劃建成區範圍內的改造任務。其次要加強規劃，充分發揮規劃的龍頭作用。按照城市規劃法要求，將城中村改造統一納入城市規劃、建設與管理體系，根據縣城總體規劃、住房建設規劃（計劃）編制城中村改造總體規劃。統籌規劃縣城建成區與城中村基礎設施和公共服務設施，完善城中村所在地的道路交通、給排水、電力、通訊、燃氣、垃圾收集等基礎設施系統。要根據縣城總體規劃和工作要求，依據國家相關規範和標準，結合實際情況，經過科學論證和規定的程序審查，制定適宜城中村整治、改造的技術規定，指導規劃與建設，保障公共安全。積極推進“陽光規劃”，提高規劃編制、實施過程中的公衆參與度。
（三）分步實施，突出重點。城中村改造是一項艱鉅任務。要堅持從實際出發，分步實施改造，爭取廣大羣衆的理解和支持，做到條件成熟一個，審批改造一個，真正成爲民心工程，保證城中村改造的順利進行與社會和諧穩定。改造規劃經批准後，根據各村實際，制定拆遷補償安置方案，分期組織實施，防止在城市拓展和項目建設過程中形成新的城中村。要加強調查研究，制訂好城中村的改造方案和計劃。
（四）拓寬思路，探索模式。實施城中村改造，歸結起來，主要有三種模式：一是政府投資改造。政府總攬，拿出資金拆舊建新，鼓勵村民融入城市生活。其優點在於有利於整體規劃與推進，能最大地實現土地價值；缺點是前期拆遷安置成本高，政府的財政資金有限，難以做到平衡。二是引入市場主體開發帶動，即市場化改造模式。通過引入外部資金，以開發的形式帶動城中村的改造。其優點在於可以緩解政府資金的壓力，缺點是政府讓利於開發商，當然這也是正常的“雙贏”做法。三是村級集體和村民參與改造，即半市場化的改造模式。其將村集體和村民由單純的改造對象轉變爲既是改造對象、又是改造主體，主要採取政府提供優惠政策，實行村集體、村民出資和銀行貸款相結合的方式實施改造。這種模式既可減輕財政壓力，又能規避單純由市場主體開發帶來的缺陷。城中村改造應從實際出發，統籌考慮，合理調配，兼顧中長期發展，實行“一村一案”。要努力探索多種改造模式的優缺點，在具體分析各個城中村特點、主要問題及形成機制的基礎上，靈活採用改造模式，實現“多贏”。政府要加強引導，鼓勵有條件的、城郊結合部的村集體經濟組織參與改造和自行改造。
（五）完善體制，建立機制。城中村改造要在城市總體規劃的指導下，堅持“統一規劃、合理佈局、綜合開發、配套建設、突出重點、分步實施”的原則有序進行。加強組織領導，建立縣城中村改造領導小組，負責對全縣城中村改造工作進行具體指導和協調。加強部門配合，形成合力，縣、規劃、國土資源、建設、房管、城投、交通、民政、公安、財政、勞動保障等部門要在政府的統一領導下，切實提高認識，認真履行職責。要以制度創新爲動力，充分運用法律手段，依靠市場機制的作用和必要的行政措施，切實做好城中村改造工作。根據我縣城中村的實際情況，制定出臺縣城中村改造實施辦法，規範、有序、和諧推進城中村改造工作。通過對拆遷、補償安置、供地、建設、管理等實行統一政策，發揮政策導向和激勵作用，充分調動政府、開發商、村集體和村民等各方面的積極性，依法保護農村集體經濟組織及其成員的合法權益，確保村民在集體資產、土地、住房、收入和勞動就業等方面的既得利益不下降，生活水平有提高，統籌兼顧國家、集體、個人和投資者的利益。
（六）重視改制，推進轉變。城中村是一項社會工程、民心工程。城中村改造不僅是拆舊建新的過程，，涉及戶籍、土地的變更，還有行政管理體制和城鎮管理體制等複雜問題。要重視城中村改制問題，即城中村由村民自治的管理體制轉變爲城市居民自治的管理體制。拆遷改造工作要與撤村建居、村民戶籍轉變工作同步進行。要發揮社區職能，充分重視和加強對身份轉變後的原村民觀念改造和職業培訓，使他們逐步實現觀念、心理、風俗、習慣等社會文化和意識形態的轉變，真正融入城市生活。
城中村改造的調研報告 篇6
爲全面落實市委市政府關於城中村改造工作的指示精神，進一步推動城中村改造工作，加快我區城鄉一體化進程，政協XX區委員會對我區“城中村”問題進行了深入的調研。20xx年5月下旬至7月，調研組深入到“城中村”以及居民家中，通過現場看點、聽取彙報、情況介紹、座談討論和發放調查問卷等形式，對城中村發展及管理工作產生的困難和問題進行了詳細瞭解，對存在問題的原因進行了深入分析，並就如何解決“城中村”管理工作中所遇到的困難和問題進行了探討研究。現將我區“城中村”的基本概況、存在的問題及解決措施綜合報告如下：
一、XX區“城中村”的基本概況及改造必要性
1、基本概況。XX區位於XX市湘江西濱，以湘江主航道爲界，劃江而治，區屬現有86個城中村(含四個鎮)，農業人口228493人，耕地面積144450.26畝。如不含四鎮則我區共有城中村35個，農業人口66190人，耕地面積13796.65畝。XX區的城中村大體有三種類型：一是已成型的城中村，處於城市建成區內部，村集體土地基本被城市建設徵用，自身發展沒有太多的空間和餘地，如銀盆嶺村、望嶽村、茶場村等;二是發育型的城中村，處於城市建成區與城郊的結合部，與城市建成區緊密相連，與城市建設用地相互嵌入，大規模的開發建設正在實施或已完成，如五星村、茶子山村、黃鶴村、青山村等;三是潛在的城中村，處於城市建成區外圍，還有較多農用地，基本保留鄉村特點，是城鄉一體化推進的重點區域，急需進行規劃控制和建設引導，如聯絡村、中塘村和四鎮的51個村等。本次調研選取了西湖漁場、茶子山村、銀盆嶺村、付家洲村、嶽華村和望嶽村六個較典型的城中村進行了調查。
2、存在的問題。XX區城中村目前所存在着的問題有如下幾類：
違章搭建多。在城市迅速擴張的過程中，村莊被高樓大廈快速包圍，地價、房價、租價也水漲船高、大幅上漲，受房屋租金和拆遷補償利益驅動，村民見縫插針，私搭亂建，諸如“填平補齊”、“新建擴建”、“接高翻建”等形式多樣的違法強建、亂建現象層出不窮，屢禁不止。
環境衛生差。城中村基本上沒有圍牆，無法實施封閉式的物業管理。外來租戶較多，人員雜亂，環境管理較差，並存在着各種安全隱患。此外，各類設施薄弱，公共綠地與體育等基礎設施缺乏。成爲城市衛生死角，城中村的農民期望改善居住環境，問卷調查中有57.6%建議安置小區應與周圍環境相協調，統一規劃，配套設施的同步建設。同時在回答“有關改造方案，你最關心的問題是什麼?”時，有24.2%的人選擇了“新住房的戶型及周圍環境”。
管理難度大。“城中村”往往缺乏統一的科學管理和規範化指導。XX市在近幾年快速城市化過程中，政府在取得城市發展需要的土地後，基本上將“城中村”事務原封不動留給村委會自己解決。一個城市兩種管理制度，城市與“城中村”各執行一套管理制度，“城中村”並沒有真正納人城市統一的管理中。因此，即使現在村委會變居委會後，他們依然執行傳統的管理模式，既要負擔本村的基礎設施和公共服務設施的建設，又要維護本村的計劃生育、社會福利、社會治安等社會管理職能。在傳統的村落組織結構和管理思維下，管理難度很大。
村民期望高。XX區城中村居民因爲有房屋出租等優勢，家庭收入比較城市一般家庭而言，並不低。調查發現村民在回答 “您家庭每月的收入”時，12人選擇1000元以下，佔36.4%;13人選擇1000元——20xx元，佔39.4%;6人選擇20xx元—5000元，佔18.2%;1人選擇5000元，佔3%;同時據西湖漁場幹部反映，該區多數家庭的年收入往往都高過10萬。在這種情況下，他們對於改造的期望較高，並且期待在改造後能夠獲得比原來更高的收入。此外，對於改造中的各項費用，比如社保，城中村居民通常都希望由政府或開發商買單，而不願意自己出錢。這也給城中村改造帶來較大的難度。
遺留問題多。從調查情況看城中村普遍存在着原60號令徵地拆遷中遺留的規劃安置地沒有落實問題，安置房建設經費短缺問題，未安置農民數量仍較多的問題，另外村集體資產如何處置，村民改市民後工作出路，社保資金缺口巨大等問題如何解決都困擾和拖累着城中村改造前進的步伐。
3、改造的必要性。
城中村改造是城市土地高效利用的要求。城中村的村民建築常以單家獨戶爲主，佔地面積大.建築密度高，造成了土地佔有率高但利用率低的緊張局面。另外，很多城中村佔據了城市的優越地帶，但在綜合開發上卻遠遠落後於周邊地帶，這是對土地資源的極大浪費。在現代城市生活中，人們不但注重生活環境，也很重視人文環境，城中村不僅從外觀上看是城市的敗筆而且內部社會治安差，人口素質低，普通市民往往不願與之爲鄰，導致城中村附近的土地房屋等資產的價值也倍受影響而有所貶值。我國是土地資源稀缺的國家，城市正從粗放的外延式擴張走向內涵式集約發展。改造城中村，盤活效率低下的城中村土地已經成爲歷史的必然，合理改造城中村將會大大促進城市土地潛力的提高及城市經濟的發展。
城中村改造是加快推進城市化進程的需要。我國正處在城市化進程的加速期。城中村的改造不同於舊城改造。宅基地、自留地、祖屋、出租屋以及各種違法建築，形成了各種各樣的土地房屋關係。村民、集體、開發商以及全社會的利益交織在一起，錯綜複雜，所以城中村問題被稱爲是城市化進程中最大的難題。因而，加快城中村的改造將爲城市化發展提供良好的發展環境。
城中村改造是加強城市精神文明建設的需要。城中村村民雖然居住在城市中，但大都沒有正式工作，且文化水平不高，生存技能缺乏，多靠出租屋的收入作爲經濟來源，部分居民整天無所事事。有的變得貪圖享樂、不思進取，待原有的拆遷補償款用完後，將重返貧困，成爲新的社會問題。另外，由於他們主要依賴於房屋出租，這樣也就造成了城中村屢禁不止的違法建築問題。同時城中村的出租屋由於散亂、容易成爲藏污納垢之地，與城市的形象格格不入，同時也影響城市精神文明建設。
城中村改造是減少集體資產消耗的需要。城中村公共基礎設施建設和維護還沒有完全納入城市體系，大部分城中村居民還沒有享受到城市居民的社會保障。公共設施維護、村民生活補助、養老保險、醫療保險等各項公共福利支出大部分由村集體經濟支付，進而使得集體資產不斷的被消耗。城中村改造後，集體資產會量化並且以股份制公司的形式經營、壯大，集體資產不斷的增值。同時，政府再承擔本身應當承擔的公共福利支出，使得村集體經濟發展的壓力進一步減少，客觀上壯大了集體經濟，增加了城中村股民的收入，提高了股民的生活水平。
關於“城中村”現狀及改造的調研報告關於“城中村”現狀及改造的調研報告城中村改造是構建和諧社會，提升人民幸福感的需要。城中村物質和社會形態存在的問題已經給城市經濟、社會可持續發展帶來了不利影響。這些問題的存在使城中村與城市其他區域構成強烈反差的區域，成爲社會問題的高發區。如果不及時進行改造，城中村有可能成爲未來的貧民窟。因此，對城中村的改造有利於實現城市物質形態的現代化，有利於實現城市社會管理的現代化，有利於解決城市治安、衛生和環境等社會問題，有利於提高城市綜合競爭力。
二、XX區“城中村”改造所面臨的困難
1. 政策時效性問題。在城市擴張中，對農村土地的徵用往往不是一次性到位，而是分階段進行、歷時數年甚至更長，於是，在同一個村由於不同時期多次徵地，導致所實施的政策不一致。有的按5號令，有的按60號令，有的按103號令。政策的變遷是順應時代的發展和城中村改造的發展而做出的調整，是必要而合理的，但是在執行過程中出現了一個村在拆遷過程中使用了三種政策標準，使得按5號令拆遷和按60號令拆遷的村民，也期望在這次拆遷中獲得103號令的政策待遇。
2. 安置土地落實問題。總體上來看，目前的城中村改造對象往往是最具有開發價值的土地已經開發完畢，而留下的邊角餘地開發價值不大，不少村已經出現兩安用地都難以落實的情況。如西湖街道根據60號令已拆遷地應補償的土地是320畝，已經劃歸街道167畝作爲生產安置用地，還有153畝土地沒有劃歸街道;茶子山村政府應劃34畝生產用地沒有落實;嶽華村兩安用地應批531畝，已批351畝，尚有179畝沒有落實。
3.資金缺口問題。根據基層幹部自身的初步覈算，西湖街道社會保障資金需要3.2億元，濱湖小區改爲高層建築建設資金缺口1.8億元;茶子山村的拆遷補償金，政府還拖欠1.2億元;銀盆嶺村安置房建設缺口1億元。其中最突出的是部分城中村因爲面積較小，維持現狀的開發強度，也難以達到改善城市環境的要求。而要維持這種起碼的城市環境標準，不僅開發商無利可圖，業主也不易接受。這也使得引進開發商建設的困難加大，而且村民自身的能力有限，如果要徹底改造就需要政府大量投入。
4.資產量化問題。“村改居”農民全部轉爲市民後，在這種不明晰的產權制度安排下，原村級集體資產歸誰所有，成爲廣大農民羣衆最關注的問題。不論集體資產屬於集體“成員”還是屬於集體“組織”，但將集體資產歸屬追蹤到個人時，集體資產應屬於集體組織全體成員所有。但就一個具體的村而言，集體經濟組織有多少資產，特別是可計量的經營性資產如流動資產、長期投資、固定資產、無形資產等，每個集體經濟組織成員又擁有其中的多少股份，集體經濟組織成員並不清楚。因此有人形象地描述村民與集體資產的關係是“人人所有，人人沒有”，“玻璃箱子，看得見摸不着”。意思是說，雖然集體資產集體所有，但並沒有規定集體資產屬於哪些具體成員的，各個成員又擁有多少，就好像玻璃箱子裏面的金錢，隔着玻璃看得清清楚楚，但就是摸不到。村民一方面擔心集體資產被平調流失，多年來辛辛苦苦創造積累的財富一夜“付之東流”，另一個方面又擔心今後集體資產的經營效益，怕福利沒有保障。在本次調查中就有60.6%的村民關注“拆遷過程中的違法行爲”;
5.拆遷問題。調查顯示，96.9%的村民表示支持城中村改造。但由於“城中村”是在城市總體規劃內仍然保留和實行農村集體所有制、農村經營體制的“農村社區”，村民在“城中村”改建中害怕失去已有的既得利益，69.7%和72.7%的村民表示分別對“補償安置的方式和標準”和“房屋拆遷後的生活來源”存在疑問，因此，對“城中村”改造抱消極態度。由於“城中村”居民文化程度普遍不高，長期生活在相對封閉的村落文化環境中，對社區管理、城市觀念、城市生活方式產生一種牴觸情緒，阻礙了“城中村”的改造進程。相當部分“城中村”居民只看到“城中村”改造給他們帶來租金收入和股份分紅減少等短期利益損失，而看不到“城中村”改造給他們帶來的長遠好處，從而對“城中村”的改造有牴觸情緒。一些村民依戀故土、怕變求安的思想和對改革後生活出路問題的諸多憂慮，使村民害怕變化安於現狀，存在對改造的恐懼，抵制甚至對抗情緒，這種思想成爲“城中村”改造工作的巨大障礙。最重要的是“城中村”的村民害怕政府承諾不兌現。有些村莊就算同意改造，也會擔心政府承諾不兌現，經濟損失得不到合理的補償。農民的後顧之憂不除，阻力自然大。因此，“城中村”改造面臨着村民的意願與改造最終目的相悖的困境。
三、XX區“城中村”改造的對策建議
鑑於前述提出的“城中村”存在的問題和困難，建議結合“城中村”的改造具體情況採取以下措施：
(一)建立城中村改造的長效機制，穩步紮實推進城中村改造。
1、建立改造長效機制。隨着城市建設範圍的不斷擴大與發展，應建立健全長效的“城中村”綜合改造工作機制，爲改造工作的順利進行提供保障。建議進一步健全機構，成立“城中村”問題的長期性機構，簡化辦理全市“城中村”綜合改造的規劃、用地、拆遷及其建設手續;加強與區、村“城中村”綜合改造部門的交流;對區、村“城中村”綜合改造部門實施行業管理和業務指導;完善“城中村”綜合改造工作的長效投入機制，加強對“城中村”綜合改造資金的監督管理，落實各項優惠政策，加大對村民轉居民後的社會保障投入。
2、加強城鄉統籌規劃。城中村改造絕非一時一地之事，而是伴隨着城市化過程中所出現的必然產物。因此，城中村改造應當樹立長遠的目標，在新的城市化過程中，就應當避免出現那種利用價值高的土地開發殆盡，而農民則侷促於一小塊土的“城中村”死角現象。這些死角現象，歸根結底，終究需要政府加大投入才能改造。這次調研給我們的啓示是，我區應當加大城鄉統籌規劃，儘可能實現整村開發，整村改造。這樣做，表現上看，初始投入較高，但最終來看，要比留下最後的死角再讓政府來買單的做法，其實節約了巨大的資金和人力、物力。這樣做，對於各方來說，是一個雙贏的結局。總之，統一思想，充分認識“城中村”改造工作的重要性和長期性，加強城鄉統籌規劃，用以指導我區未來的城市建設進程，這也是建設大河西先導區的重要方針。
3、引導村民樹立正確的權利和義務意識。目前城中村部分村民的心態不是很健康，還不能適應規範化的城市社會管理要求。他們一方面期盼拆遷，一方面期待一夜暴富;得錢可以，出錢不行;小區封閉式管理可以，出物業管理費不行。這種心態對於城中村改造的順利開展構成嚴重的障礙。對此，一方面要加強村民的教育，引導村民樹立正確的權利和義務意識;另一方面，也要求政府不能手軟，針對極個別態度惡劣，影響很壞的典型，應當嚴格依據法律程序處理，避免法外妥協，從而給其他人樹立壞榜樣。
(二)多方籌集資金，做好土地文章，力保城中村改造順利穩步推進
1、加強市場引導、完善投資機制，促進政府、村集體、開發商等多元化的資金籌措格局的形成。要本着“宣傳引導、注重實效、推向市場”的原則,吸引有資質、有信譽的知名大企業介入“城中村”改造，推動XX市“城中村”改造工作的開展。優先鼓勵採取市場出讓土地的方式來推進城中村改造。這樣做的好處在於，相比較村集體自我改造，其資金實力雄厚，規劃設計更能夠滿足城市建設需求，同時也減少政府的負擔。鼓勵村集體自身籌措資金開發或者與開發商聯合開發，最大程度實現城中村改造中的農民利益。公益性拆遷則由政府負擔。
2、做好土地文章，充分發掘村級土地的儲備。針對所有60號令承諾的兩安用地尚未落實或者雖然劃撥但未建設的城中村(西湖街道等)，應當按照103號令執行，將兩安用地收回，和其他村(嶽華村、望嶽村等)可開發的土地一起進入市場。通過盤活土地，提高土地利用率，改變土地利用結構，讓村集體經濟壯大，讓老百姓受益，城中村改造才能順利進行。
一是要靠村集體主導。在二元體制下，城中村實際與城市管理相脫節，所以確定城中村改造的主體非常重要。如果由開發商主導城中村的改造，其矛盾會變得非常尖銳，改造工作會變得非常被動。若由村集體充當改造主體，村民的障礙問題可以迎刃而解，村集體代表村民利益，改造之後村民是最大收益者，村民就會有動機參與和出謀劃策，有利於改造工作的推進和項目實施的合理化，所以“坐地主體”在城中村改造中有其社會必要。
二是要靠土地資產經營。在城中村改造中，拆遷安置補償，改造工程實施都需要資金支撐。實踐證明，當前最可行的辦法是利用村集體土地發展村集體經濟，由政府出臺政策，置換土地或變換集體土地爲國有土地，用土地和房屋抵押貸款，以土地換資金的方式進行城中村改造，從土地運營中解決村民的社會保障和村集體經濟發展的資金困惑，又以集體經濟的收益解決村民的生存生活問題。
三是要靠完善政策保障。城中村改造完全依賴政府是不現實的，只能出臺相應的優惠政策，如土地性質變換、產權確認、拆遷安置、社會保障、審批稅費、土地出讓等政策，只有政策出臺了，改造的主體纔會變得多元化，村民的參與熱情和市場的投資熱情纔會與日俱增。
(三)立足具體情況，穩步開展改造工作
首先，應儘快起草、制定《XX區農村集體資產管理辦法》。《辦法》應該包括以下內容：
1、明確農村集體資產的法律定義。一般包括以下幾項內容:(1)法律規定爲集體經濟組織所有的土地、魚塘、牧場、水面等自然資源，農村的宅基地、自留地;(2)集體經濟組織投資形成的房屋建築物、構築物、交通工具、機械設備、農田水利設施以及教育、文化、衛生、體育等設施;(3)集體經濟組織所有的積累資金和債權，以及通過公共積累、投資投勞所興辦的集體企業資產;(4)集體經濟組織在股份制企業、股份合作制企業、聯營企業和中外合作、合資企業中按照協議及章程規定屬於集體所有的資產;(5)接受國家、經濟組織、社會團體及個人無償資助的資產;(6)集體經濟組織出資購買的股票、債券、國庫券等有價證券;(7)集體經濟組織所有的無形資產及待界定資產;(8)依法屬於村集體經濟組織所有的其他資產。
關於“城中村”現狀及改造的調研報告各類報告2、明確集體資產產權量化到個人的基本原則。我們認爲，在處理這個問題時應堅持四個原則:一是必須保持農村社會穩定;二是不能贊成農村集體資產流失或分光吃淨;三是要照顧到社區絕大多數農民的切身利益;四是應儘量避免不負責任的擱置問題。應當將集體資產產權量化到個人作爲一個基本的原則。同時要對股權設置的原則、貢獻股的比例與集體股的比例、收益用途以及使用主體等重大問題予以明確。
3、健全資產經營公司法人治理結構。對農村集體經濟組織的性質至今沒有比較統一的明確的規範，因此立法中農村集體經濟組織的問題最主要的是解決其性質問題。農村集體資產量化到個人爲建立健全有效的法人治理結構創造了條件。股東代表大會的主要作用是選舉董事會和監事會的成員，批准董事會的年度預算、決算方案，以及重大投資決策。董事會的主要職責是決定公司的經營計劃和投資方案，制訂公司的年度預算、決算方案，決定公司內部管理機構的設置和基本管理制度，聘任或者解聘公司經理。董事長應由董事會選舉產生，總經理由董事會聘用，徹底改變村黨委書記兼任董事長的政企不分格局。這有利於強化集體資產營運的有效監督，減少集體資產的流失。
4、規範農村集體資產的管理方式。農村集體資產既不同於國有資產，也不同於城鎮集體企業的資產。根據它所具有的社區性、廣泛性、複雜性等特殊性質，農村集體資產管理必須按照民主、公開的原則，社區全體農民參與監督管理與社區集體經濟組織代行管理相結合進行。因此，爲防止集體資產的流失，辦法中應特別強調建立健全社區農民的四項監督管理制度:一是民主管理制度，即成員(代表)大會制度，凡涉及集體資產運營等與羣衆利益密切相關的重大事項，都必須按權屬關係經成員(代表)大會討論決定;二是民主決策制度。在社區內部建立主要由農民代表組成的集體資產管理機構，作爲社區農民參與資產管理的日常決策機構，也是成員(代表)大會的日常機構;三是民主理財制度。在社區全體農民選出成員代表大會基礎上，由成員代表選出若干名成員組成民主理財小組;四是農村集體資產管理公開制度。在規範管理的基礎上，明確集體資產的用途，合理設置貢獻股的標準，爲集體資產尋找最佳的投資途徑，形成集體經濟發展的新優勢，實現集體資產的保值增值。
其次，根據本區各村的實際情況，制定最佳的改造方案。目前，全國各地城中村改造大概有五種模式：政府統徵儲備模式。即由政府將“城中村”集體土地統一徵收爲國有土地，對城中村進行拆遷改造，對拆遷戶進行妥善安置，騰出土地的收益用於彌補城中村改造支出，如我區西湖漁場可採取該種模式進行城中村改造;市場開發運作模式。即由開發商融資改造，政府主要負責編制控制性規劃，對改造項目用地進行“招、拍、掛”;社區自主改造模式。即對經濟條件較好，村民比較富裕的村莊(社區)由社區自行或與居民入股聯營組建經濟實體聯營聯建，政府進行指導協調，相關部門依法監管;村(企)、村(園)共建模式。即由企業園區出資對村莊進行改造，村莊騰出土地用於企業園區發展，這一模式主要用於工業園區、物流園區、科技園區和生態園區附近的村莊;“土地整理”“村莊治理”“騰村換地”模式。比較適宜於離城鎮和交通幹線較遠的地方。XX區各個城中村應該根據怎樣的模式改造，要“因村制宜，在資金籌措多元化、資金利用市場化、基礎設施社會化”上找出路。
最後，抓住機遇，順應發展，推動本區城中村改造步伐。城中村的改造不僅包括前期的拆遷，還應當包括後期的小區公共基礎設施建設，物業管理等方面。現在已經建成的安置小區在XX區數量較大，普遍缺乏物業管理，基礎設施薄弱，致使已經“村轉居”的村民仍然享受不到城市小區的好處。因此，在城中村公共物品和服務的供給上，政府必須向城中村提供一定數量和質量的公共物品，但政府供給不一定必須採取政府直接向居民供給的形式。由於物業管理企業有着與業主“全天侯”接觸、溝通、交流的特點，政府可以將大量的事務性的工作通過有償委託的方式由物業管理公司完成，這樣即可以在“不增人增編”的情況下把政府的基層工作做好，減輕基層領導的工作量，還可以使企業取得一定的效益，有利於創造政府、業主和物業公司共贏的局面，實現政府對基層的高效管理。
四、總結
“城中村”是中國城市化進程中的一個必然現象,有其長期的歷史原因和社會原因,在城市建設的不斷髮展過程當中，“城中村”改造成爲城市發展的焦點，因此徹底解決“城中村”問題也將是個漫長的歷史過程，是項長期性的工作。在進一步的城市進化進程中，需要建立有效政府監管機制，加大對“城中村”改造項目招商引資活動的扶持力度,加強城市一體化管理，同時根據可持續發展戰略去強調生態體,強調人與自然的融合,並尊重歷史和文化的發展,以最快、最優的方式進行“城中村”的改造,實現XX區、XX市乃至全國城鄉結合的繁榮新局面。
城中村改造的調研報告 篇7
“城中村”是中國城市化進程中的一個必然現象，有其長期的歷史原因和社會原因,在城市建設的不斷髮展過程當中，“城中村”改造成爲城市發展的焦點。“城中村”改造是市民人居環境改善、城市功能完善、城市形象提升、城市基礎設施建設、城市產業佈局的一項綜合性的民生工程，同時也是我區比較突出的重點難點工作。開發開放近30年，北侖從一小漁村發展成國際性大港，可謂突飛猛進，但北侖的“城中村”現象也十分嚴重，有“四不象”之說，雖然這些年進行了一些“城中村”的改造,總體上進度並不是很快。北侖區作爲全市乃至全省對外開放的窗口，以新碶、大碶、霞浦、柴橋等街道組成的中心城區的建設步伐正在不斷加快，新碶作爲北侖中心城區的核心區，雖然亮點不少，但整體城市品位仍然不高。尤其是大量“城中村”的存在，不僅使城市寶貴的土地資源未能發揮其應有的價值、加大了城市管理的難度，而且影響市民的人居環境和城市的景觀風貌，現代化濱海新城區的建設亟需對新碶中心城區核心區範圍內的“城中村”進行改造。
一、我區“城中村”的基本情況及存在的問題
(一)基本情況。“城中村”一般是指在城區範圍內失去或基本失去耕地，仍然實行村民自治和農村集體所有制的村莊。北侖中心城區核心區一般指新碶城區，範圍應爲：北至駱霞公路(含橫浦全村)、南至泰山路(含千丈全村)、東至珠江路、西至富春江路。這個範圍內現有22個行政村(實際24個村莊，約7.8萬常住人口，約2.6萬戶)，其中“城中村”有15個，戶籍人口26650人，13952戶，外來人口81200人。“城中村”在形成過程中雖然帶來各種問題和矛盾，但無疑也在發揮獨特的作用：一是爲大量外來務工人員提供了廉價的居住房，從而爲本地企業提供了充足勞動力，這也是北侖快速發展的源泉之一;二是爲村民和村集體帶來了穩定收入。大量外來人口涌入帶來“城中村”異常繁榮，有的村甚至已發育成內地小縣城規模，如高塘村、沿海村，從而造成租賃市場火爆，村民和村集體相當一部分收入來自地租、房租。三是保留了傳統的民俗。“城中村”的存在，客觀上爲北侖習俗提供了傳承下去的土壤，北侖民俗是浙東文化的組成部分，具有一定的歷史文化價值。
(二)存在的問題。“城中村”在北侖開發開放進程中發揮獨特的作用，但同時存在相當多的問題，而且是問題多於作用。
1、違章建築多。由於“城中村”租房炙手可熱，受利益驅使，亂搭建、亂加蓋等違章建築十分普遍，多年來這些違章建築一直存在，並沒有得到有效查處，給“城中村”下步改造帶來巨大壓力。
2、環境狀況差。由於“城中村”居住大量外來務工人員，居住環境不堪重負。“城中村”公廁不堪入目，基本上沒有水沖洗，大多沒有照明，甚至沒有門窗。“城中村”垃圾箱、站數量不夠、質量也不高。“城中村”亂張貼現象相當普遍。“城中村”道路狹窄，通行困難。“城中村”菜場衛生不佳，大多難以入腳。
3、管理難度大。“城中村”中外來務工大多超過本地村民，成分複雜。“城中村”警力不力，治安狀況差，案件頻發。計生、環衛、市場管理等也都由村委會承擔，人手、經費都成問題，一個村一年的衛生費都要幾十萬元，村裏負擔相當重。
4、交通功能弱。歷史上自發形成的“城中村”缺乏規劃，使得村內交通混亂，應急車輛無法通行，已對村民的生活安全構成了威脅。與此同時，“城中村”的存在也影響了城市道路的建設，產生了較多的 “斷頭路”(如遼河路、淮河路、太河路等)，極大地影響了城市交通功能。“城中村”的改造將有力緩解城區的交通條件。
二、我區“城中村”改造的必要性
(一)“城中村”改造是推進城市化進程的需要。
區委六屆八次全會提出全域城市化，這是加快我區推進城市化進程和城鄉一體化發展的重大戰略部署。區第七次黨代會又進一步提出打造品質之城、魅力之城、幸福之城，使城市化率達到75%以上，其中中心城區要突出“現代高端”。“城中村”就是城區中的農村，而全域城市化是要把農村城市化，所以全域城市化的第一步，也是當務之急就是要進行大規模的“城中村”改造，否則全域城市化就無法談起。
(二)“城中村”改造是創建文明城市的需要。
嚴重影響北侖的對外形象。疏港高速沿線向家村、大路村、備碶村形象極其不佳，嚴重影響北侖入口形象;橫浦村附近是海上進入北侖的窗口，規劃已限制20餘年，土地閒置嚴重，且規劃中濱海休閒公園、郵輪碼頭、雜貨碼頭均在此地，如不加以改造也影響城市的整體形象。
寧波實現了創建全國文明城市三連冠，而獲得全國六個三連冠城市只有6個，但“城中村”的存在給文明城市創建帶來諸多麻煩，通過改造，可以完善中心城區核心區的窗口形象，充分展示北侖區域的特色和品位，爲文明城市創建創造良好條件。中心公園、行政中心周邊已是北侖的核心區塊，是展示北侖形象的重要窗口，而位於該地段的隆順村、貝
(三)“城中村”改造是建設宜居城區的需要。
中心城區的“城中村”毗鄰寬廣整潔的馬路與現代化的街區，村內卻雜亂地分佈着缺乏規劃甚至是亂搭亂建的平房和樓房，街巷狹窄、地勢低窪，過量的外來低收入人口聚居，居住者犯罪率高，存在較大的安全和治安隱患，基礎設施很不配套，人居環境相對較差，“城中村”的存在已經越來越影響到城區的衛生、治安等人居環境，與建設宜居城區不相適應，必須加以改造。
三、我區“城中村”改造所面臨的優勢及困難
(一)我區“城中村”改造的優勢
1、改造有成功先例。北侖中心城區典型的“城中村”整村改造有鳳洋村、五星村、鎮安村、下史村、千丈村等5個村，部分改造的有星陽村、橫浦村、高潮村、向村家。正進行改造的有隆順村。這其中困難叢叢，但也有許多經驗，如千丈村改造就比較成功。值得一提的是北侖目前進行的農房“兩改”進展順利，成效顯著，值得借鑑。
2、農村股份制完善。北侖區始於20xx年的農村股份制改革工作，現已基本完成，全區20多萬農民成了集體資產的股東，應當說北侖農村股份制改革走在全省、全國前列。農村股份制全面建立，使村集體資產量化到個人，村民不會因“城中村”改造失去股份，這個優勢在全國全省來說還是比較明顯的，許多地方因股份制未建立或不完善，村民擔心自己權益受到損害而不願意進行“城中村”改造。
3、全區綜合實力強大。
地區生產總值;財政收入;規模以上工業產值;實際利用外資;固定資產投資等指標排名居省市前列，總體發展水平躋身全省前列，現正邁向全國第一方陣。“城中村”改造需要不菲的人力、物力、財力，沒有實力則談不上“城中村”改造，北侖綜合實力不斷增強爲“城中村”改造提供了有力支撐。
(二)我區“城中村”改造的面臨的困難
1、村民期望的問題。大多數村民希望進行“城中村”改造，但對改造的期望值都很高。共同的期望有：拆一賠一(合法非法都要算在內)，原地安置，市價賠償(區內高檔小區市價)，原建後拆。而目前上述要求都很難達到。
2、政策時效的問題。前後政策差異大，同一時期也有政策寬鬆不一現象。政策不調整不可能，調整幅度過大，又造成先前改造對象的心裏不平衡，從而引發矛盾，這是二難的選擇。同一時期也有政策寬鬆不一則直接造成不公平現象，使正在進行的改造很難進行。
城中村改造的調研報告 篇8
建設現代化都市新區、鞏固全省第一區、跨入全國一流省會城市一流城區的重要舉措，也是改善城市整體形象、提高羣衆生活質量、創建全國文明城市的迫切要求。20xx年以來，小店區啓動了“城中村”改造工程，按照全市部署積極開展工作，取得了一定的成績，但也面臨諸多困難和問題。如何科學地開展“城中村”改造，進一步加快“城中村”改造進程，真正使“城中村”改造成爲民生工程、幸福工程，我通過走訪市區多個“城中村”，發現城中村普遍存在以下七大問題。
一、私搭亂建現象嚴重
在城中村，廣大租房客的居住地，大部分屬於違章建築。我在走訪多個“城中村”過程中，發現問題普遍存在。據太原市城中村改造辦公室相關負責人介紹，在城市迅速擴張的過程中，村莊被高樓大廈快速包圍，地價、房價、租價也水漲船高、大幅上漲，受房屋租金和拆遷補償利益驅動，不少村民見縫插針，私搭亂建現象層出不窮、屢禁不止。
二、基礎設施薄弱
城中村的道路、供水、供電、電訊、排水、垃圾處理一般沒有納入城市管理的範圍，各種管道、電線雜亂無章，城市排污不暢，內澇時有發生，垃圾亂堆，衛生死角多，並且缺乏公共綠地與體育等基礎設施。
三、環境衛生惡劣
就在今年夏天，我市創建全國文明城市過程中，後北屯小區終於建起了垃圾池，算是給當地居民解決了一大生活難題。不過和其他大部分城中村一樣，環境衛生問題仍難以根治。碰上雨天，城中村內道路泥濘，污水橫溢。碰上夏天，蚊蠅叢生，空氣質量較差，環境容量超標。“晴天蚊蠅亂舞，雨天濁水橫流”，“室內現代化，室外髒亂差”，成了城中村的現實寫照。
四、安全隱患較多
我走訪中發現，到了中午晚上，不少租客習慣於自己在出租屋內做飯，炊煙裊裊。吸菸者，也會將菸頭隨手丟棄，這也帶來了安全隱患。由於城中村內道路狹窄彎曲，導致消防通道嚴重受堵，消防安全隱患突出;住宅缺乏科學設計，沒有考慮抗震要求，建築質量總體不高，衛生環境較差，極容易引發各類疾病，存在公共安全隱患。
五、治安形勢嚴峻
常年居住在城中村的居民，經常遭遇丟自行車、電動車或者手機、電腦等盜竊案。太原市城中村改造辦公室調查發現，由於城中村人口結構複雜，比較低廉的租金吸引了大量外來人口租住城中村房屋，村民、外來人員、居民混合居住，“黃賭毒”等治安問題突出，社會綜合治理壓力很大，在一定程度上構成對羣衆生命財產安全的威脅。
六、就業和教育問題突出
由於歷史原因，城中村居民普遍文化程度不高。一方面由於房租收入頗豐，生活富裕，在就業觀念上，普遍存在着高不成低不就的現象，村民大多遊手好閒無所事事，形成了一個龐大的租金食利階層;另一方面，與城市居民相比，在城市就業中處於明顯弱勢，村民發展面臨許多困難。
七、管理體制轉型不夠徹底
由於城中村的居民仍然固化在集體所有的土地上，基層組織調整難度較大，村居合一這種過渡性的基層組織形式在城中村中普遍存在，一方面，城中村依然保留着農村社區的格局;另一方面，居委會在行使社會管理職能的同時，還承擔部分經濟發展的職能，未能及時適應城市化的要求，徹底轉型不如城市社區的管理模式。
我在認真調研分析的基礎上形成此報告。
一、小店區“城中村”改造的現狀
(一)、“城中村”基本情況
根據20xx年太原市公佈的“城中村”名錄，我區建成區50平方公里範圍內共有42個城中村，涉及7個街辦1個鄉，涉及城中村人口78963人，27222戶，土地總面積101874.1畝，其中建設用地38097.73畝，農用地63991.32畝。
這些城中村普遍存在建築安全、火險隱患和環境髒亂差、市政配套設施不完善、治安混亂等問題，也從社會形態上將“城(中村”拒之於城市現代化的發展潮流之外，使“城中村”居民在社會保障、就業、上學等方面無法享受“同城同等”的權益，嚴重製約了小店區產業空間佈局的進一步優化和城市功能、形象的提升，與中心城區的功能、人居環境和土地利用價值極不相符，與人民羣衆的迫切願望差距較大。同時，部分“城中村”與周邊老舊小區相交織，基本無可整合閒置用地，建築密度和容積率較高，流動人口龐大，改造難度很大。
(二)、“城中村”改造推進情況
近年來，我區將“城中村”改造工作納入全區重點工作中，提出“分步推進、以點帶面、量力而行、和諧穩定”原則，全力推進“城中村”改造，同時，積極完善城中村改造政策，研究制定出《城中村改造工作流程》。一些局部改造項目已完成或正在實施，部分村正在編制整村改造計劃。目前，親賢、楊家堡、大馬等24個村已完成村改居工作;親賢、楊家堡、許東等9個村完成集體經濟改制工作;31個村完成了集體土地測量;王村、許西、鄭村等11個村完成133用地規劃編制工作。
今年，我區將楊家堡、許東、鄭村、西攢、橫河5個“城中村”列爲20xx年全市首批重點拆除村，王村、北張、鞏家堡3個“城中村”確定爲20xx年全區重點拆除備選村。楊家堡社區從20xx年1月6日開始實施“城中村”改造、周邊舊城改造和親賢北街西段打通三項工程的楊家堡片區改造。片區改造總投資約40億元，建設總面積約110萬平方米，總佔地274畝，總拆遷面積60.5萬平米，涉及宅基地350個373戶村民，城市居民住宅225個、14個單位的公產房屋。目前，已與國有土地上14家單位和225戶居民簽訂了補償安置協議並完成了建築物的拆除。與368戶村民簽訂了協議，正在加緊做剩餘5戶未簽訂協議的動遷工作。西攢社區整村拆遷工作於20xx年7月20日全面展開，現已有165戶簽訂了拆遷補償協議，剩餘15戶中8戶已有簽訂意向。集體經濟改制已完成清產覈資和資產評估工作。鄭村社區部分土地已轉爲國有，正在辦理安置用地範圍內剩餘的土地轉用手續。從20xx年3月起至今已拆除舊村宅基地112戶，拆除房屋面積約2.3萬餘平方米，正按自行開發、滾動拆除的模式進行舊村的拆除工作。許東社區已完成集體經濟改制工作，在20xx年11月下旬啓動整村拆遷工作。橫河社區集體經濟改制已完成清產覈資和資產評估工作。
在重點推進5個重點改造村的同時，其它“城中村”改造也取得明顯進展。協助北營、王村、許西完成城中村改造安置用地規劃的編制、申報及批覆工作;協助親賢社區完善城中村改造的相關手續;指導和規範龍城新區移交回我區11個村的手續辦理工作。協助許西完成了南站鐵路宅基地房屋拆遷補償安置方案的制定;指導王村、小馬開展集體經濟改制工作。
(三)、“城中村”改造模式的新探索
我區堅持“成熟一批、改造一批、帶活一片”的原則，按照“政府主導、市場運作、重點突破、整村拆除”的思路，積極推進和探索“城中村”改造的新模式：第一，政府主導，市場化運作模式。由集體經濟改制後的企業，通過招商引資與開發商合作，進行“城中村”改造。以楊家堡整村改造爲代表，楊家堡社區與山西恆實平陽房地產開發有限公司合作，由開發商投資對城中村進行開發改造建設，享受城中村改造的優惠政策，實施“城中村”改造。
第二，自主開發，公司化運作模式。由集體經濟改制後的企業自行運作資金，統籌規劃、自主開發、改造建設。以親賢社區城中村改造爲代表，按照“滾動拆遷、逐步開發”的方式，開發建設親賢苑、文化苑、百萬莊園、長風畫卷、親賢世紀廣場等大型項目，成爲全省“城中村”改造的示範村。鄭村社區“城中村”改造也正按照這種模式加快推進。
第三，項目帶動，集中連片開發模式。通過重點工程帶動，對重點工程、片區建設和涉及的“城中村”改造統一規劃、統一徵地、一體開發。由改造村按照城市發展總體規劃進行開發改造建設。如太原南客站建設範圍涉及的北營社區“城中村”改造。
二、小店區“城中村”改造面臨的主要問題：
(一)、改造配套政策相對滯後
隨着“城中村”改造工作逐步深入，市、區相繼出臺了一些配套政策，但總體而言，“城中村”改造相關政策還相對滯後，如村改居後的人員理應按城市居民辦理養老保險、醫療保險，但由於社會保障屬於省級統籌，雖經多次研究討論，但至今還未明確相關政策。
(二)、改造資金嚴重不足
“城中村”改造的土地轉用、工程建設需要大量的資金投入，現各“城中村”自身的改造資金嚴重不足。因此，必須採用招商引資的方式引入社會力量來籌集資金，但是，如何確保這部分社會資金能夠享受到“城中村”改造的優惠政策，目前，還始終沒有明確的政策和意見，特別是相關手續辦理上存在極大制約，這在很大程度上阻礙了“城中村”改造工作的順利推進。
(三、)改造宣傳力度不強
目前，太原市在全力推進“城中村”改造的認同上還不一致，沒有形成強烈濃厚的改造氛圍，特別是在政策宣傳上還有欠缺。村幹部普遍存在着對“城中村”改造政策掌握的不夠準確，精神領會的不夠透徹，操作步驟不明確，無法做通、做好羣衆的思想工作，以及確定切實可行既符合國家政策又能維護村民利益的改造方案。
(四)、拆遷難度大
“城中村”改造中，舊村的拆遷是一項主要的工作，拆遷工作涉及面廣，政策性強，羣衆敏感性高，按照現行的拆遷補償安置標準，與被拆遷村民的心理預期差距較大，舊村的拆遷工作進展較慢。因拆遷產生的釘子戶問題已成爲拆除工作的瓶頸。
(五)、拆遷補償標準問題
各村在制定整村拆遷補償標準時，不能結合自身實際，存在盲目攀比現象，嚴重影響到拆遷工作順利進行。建議按片區分類制定補償標準，一個片區執行一種補償標準，其他開發收益按股份分紅的形式補貼村民。要實現上述情況，必須在實施整村改造前完成集體經濟改制工作，由改制後的公司作爲城中村改造的主體。