房地產抵押合同案例2則

在房地產拍賣中，其拍賣標的也可以有三種存在形態，即土地(或土地使用權)、建築物和房地合一狀態下的物質實體及其權益。隨着個人財產所有權的發展，房地產已經成爲商業交易的主要組成部分。今天本站小編要與大家分享的是:房地產抵押合同案例，共2則；具體內容如下,希望可以幫助到大家!

房地產抵押合同案例一

確認房地產抵押合同無效案

薛×訴丁××、××××銀行鄭州×××支行確認房地產抵押合同無效糾紛案

案情簡介：

原告薛×與被告丁××系夫妻關係。被告丁××因經營需要，向被告××××銀行鄭州×××支行申請借款80萬元。20xx年3月25日，××××銀行鄭州×××支行與丁××簽訂《借款合同》一份，主要約定，丁××向××××銀行鄭州×××支行借款80萬元;借款期限爲12個月，自20xx年3月25日至20xx年3月25日。同日，鄭州××實業有限公司與××××銀行鄭州×××支行簽訂了一份《動產質押合同》，約定爲擔保丁××按照《借款合同》的約定償還借款，鄭州××實業有限公司自願作爲出質人，提供其所合法擁有的《質押物清單》所列明的動產(建築裝飾材料)作爲質物，擔保丁××履行上述《借款合同》所規定的債務。並且還約定借款債務超出質權實現時處理質物淨收入的部分，鄭州××實業有限公司願與其他擔保人一起承擔連帶保證責任。同日，被告××××銀行鄭州×××支行向丁××發放了80萬元貸款。20xx年4月2日, ××××銀行鄭州×××支行又與丁××簽訂了一份《房地產抵押合同》，主要約定：爲確保借款合同的履行，丁××願意將其位於鄭州市二七區淮河路××小區42號樓東1單元東、西門的房地產(面積爲151.29平方米)抵押給該行。20xx年4月23日，×××支行在鄭州市房地產管理局依法辦理了房屋抵押登記。

該筆貸款將要到期時，××××銀行鄭州×××支行發現借款人丁××下落不明，且已將其名下的轎車過戶到他人名下。另外，鄭州××實業有限公司也已擅自將部分質物轉移。該行即向鄭州市金水區人民法院提起訴訟，要求丁××提前歸還所欠借款本金80萬元及利息12744元，並對依法變現抵押物和質物所得價款優先受償。薛×收到起訴狀和開庭傳票後，隨即向同一法院提起訴訟，要求確認××××銀行鄭州×××支行與丁××簽訂的《房地產抵押合同》無效。

代理意見：

宋釗律師接受××××銀行鄭州×××支行的委託後，依據有關事實和法律，提出瞭如下代理意見：房屋所有權證是確定房屋權屬的合法證明。本案爭議房屋的房產權證上載明房屋所有人系丁××，共有人欄中並沒有顯示原告，××××銀行鄭州×××支行有理由相信丁××對該房屋有處分權，並且雙方依法簽訂了抵押合同，依法定程序辦理了抵押登記，同時××××銀行鄭州×××支行向丁××發放了80萬元貸款。這些事實表明，××××銀行鄭州×××支行在辦理抵押時是善意有償的，因此房地產抵押合同合法有效，請求法院依法駁回原告薛×的訴訟請求。

審理結果：

鄭州市金水區人民法院經過審理後認爲：×××支行在與丁××簽訂抵押合同時盡到了注意義務，沒有過錯，另外×××支行依約向丁××發放了80萬元貸款，繫有償取得抵押權。因此，依法判決駁回了原告薛×的訴訟請求。一審宣判後,原被告雙方在法定上訴期間均未提起上訴。

附:民事判決書

鄭州市金水區人民法院

民事判決書

(20xx×)金××初字第××××號

原告 薛×，×，1967年10月20日生，漢族，現住鄭州市×××路×號院。

委託代理人 張××，男，1974年4月6日生，漢族，現住鄭州市文化路80號。

被告 丁××，×， 1961年9月18日生，漢族，現住址不詳。

被告 ××××銀行鄭州×××支行。

負責人 ×××。

委託代理人 宋釗，河南國豐律師事務所律師。

委託代理人付××，××××銀行鄭州×××支行職員。

原告薛×訴被告丁××、××××銀行鄭州×××支行確認合同糾紛一案，本院受理後，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告薛×及其委託代理人張××、被告××××銀行鄭州×××支行委託代理人宋釗、付××到庭參加訴訟。被告丁××經本院合法傳喚，無正當理由未到庭參加訴訟，本案現已審理終結。

原告訴稱，20xx年4月2日，二被告簽訂房地產抵押合同一份，被告丁××將位於鄭州市淮河路××小區的42號樓東1單元東西門的房產抵押給被告。原告薛×與被告丁××系夫妻關係，該房產系夫妻共同財產。被告丁××在未經原告同意的情況下，私自處分共同財產，被告××××銀行鄭州×××支行明知其行爲侵犯他人合法權利而爲之，二被告的行爲違反法律規定，侵犯了原告的合法權利，現請求確認二被告簽訂的房地產抵押合同無效。

被告丁××未答辯。

被告××××銀行鄭州×××支行辯稱，本案爭議房屋房產權證上載明房屋所有人系丁××，共有人欄中並沒有顯示原告，我行有理由相信丁××對該房屋有處分權，並且雙方依法簽訂了抵押合同，依法定程序辦理了抵押登記，同時我行向丁××發放了80萬元貸款。這些事實表明，我行在辦理抵押時是善意有償的，因此房地產抵押合同合法有效，請求法院依法駁回原告的訴訟請求。

經審理查明，原告與被告丁××系夫妻關係。20xx年3月25日二被告簽訂借款合同一份，同日被告××××銀行鄭州×××支行(以下簡稱×××支行)向丁××發放80萬元貸款。20xx年4月2日被告丁××以其位於鄭州市二七區淮河路××小區42號樓東1單元東西門房產一套設定抵押，與×××支行簽訂房地產抵押合同一份，20xx年4月23日，×××支行依法辦理了房屋抵押登記。

本院認爲，《房屋所有權證》是判斷房屋權屬的合法憑證，被告丁××在申請抵押貸款時提供的房屋的所有權證上記載的房屋所有權人是丁××，該證書以及丁××填寫的房地產抵押登記表的“共有人”欄內均未顯示原告，雖然薛紅與丁××系夫妻關係，但×××支行有理由相信丁××是該房屋的唯一產權人，對該房屋享有處分權，因而與其簽訂了抵押合同並依法辦理了抵押登記，×××支行在與丁××簽訂抵押合同時盡到了注意義務，沒有過錯，另外×××支行依約向丁××發放了80萬元貸款，繫有償取得抵押權。依照最高人民法院關於貫徹執行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見(試行)第89條、《中華人民共和國擔保法》第38條、41條之規定，判決如下：

駁回原告的訴訟請求。

案件受理費50元，由原告負擔。

如不服本判決，可於判決書送達之日起15日內向本院遞交上訴狀，並按對方當事人的人數提出副本，上訴於河南省鄭州市中級人民法院。

審 判 長 ×××

審 判 員 × ×

代理審判員 ×××

二○○四年九月十四日

書 記 員 ×××

房地產抵押合同案例二

房產未能辦理按揭的違約責任由誰承擔?

【案情】

20xx年風雲房地產開發公司(以下簡稱風雲公司)以買七樓送八樓的形式促銷其開發的風雲大廈，文某購買了七樓，風雲公司按約定將八樓贈送給文某使用。同年，文某入住後發現其八樓的房產並沒有房產權屬證書，遂與開發商交涉，經協商雙方又專門簽訂了一份關於該八樓的商品房買賣合同，雙方約定：風雲公司負責辦理八樓的房產證，而由文某第一期交納首付款15299元，餘款30000以5年按揭方式即每月交納587元，並由文某在十日之內將按揭手續備齊交至風雲公司。風雲公司辦理了八樓房產證後，在辦理銀行按揭手續時，銀行以該八樓的建築面積太小僅40平方，貸款數額太少僅30000元而不予審批。風雲公司要求文某按合同約定，將按揭款交納給該公司，文某以銀行未辦理按揭手續而拒絕，並要求解除合同。20xx年4月風雲公司將文某訴至法院，要求其支付購房款並責令其履行按揭義務，文某遂提起反訴，要求解除合同，並還首付款15299元。

【分歧】

該案在審理過程中有三種意見：

第一種意見認爲：被告文某應承擔違約責任，並應繼續履行合同。因爲按揭貸款雖然未能辦理但按揭本身是一種分期付款，故由被告按合同約定的數額交納給公司是符合分期付款的要求的。且原告開發公司已辦理該房產證，該房產所有權已登記至被告文某名下，文某不能以未辦理按揭來對抗物權的變更。

第二種意見認爲：原告風雲公司應承擔違約責任。因爲按揭貸款並不是買賣雙方單純的分期付款，按揭是由買受人向銀行申請擔保貸款後，每月交納一定的本息給銀行的一種方式，該形式必然要涉及買賣合同的第三方即銀行。根據合同的約定，由被告提供辦理按揭的手續交由原告辦理，現原告未能辦理按揭，所以應由原告來承擔違約責任。

第三種意見認爲：該案中的按揭條款應是無效條款，原、被告不存在違約問題。因爲按揭必然要涉及銀行即該案的第三方，且必須要得到第三方的同意纔有效，所以該條款是無效條款，且合同中原告並未承諾一定能辦理按揭，故原告不應承擔違約責任。原、被告可以就該付款方式另行簽訂補充協議，協議不成應解除該合同，並由原告退還被告的首付款，而被告也應承擔原告辦理房產證的費用及損失。

【評析】

筆者同意第三種意見。

按揭是指以房地產等實物資產或有價證券、契約等作抵押，獲得銀行貸款並依合同分期付清本息，貸款還清後銀行歸還抵押物，所以按揭不是買賣雙方的分期付款。

買受人向銀行申請貸款，必須先簽訂購房合同。而購房款的按揭作爲購房合同的必要條款，在購房合同中是明確約定。可以看出買受人在向銀行申請貸款前，在簽訂購房合就已經約定了需由購房合同外第三方——銀行或住房資金管理中心批准的貸款付款方式。如果貸款申請未獲批准，該約定就無法實現。因此，買賣雙方在簽訂購房合同時約定的按揭付款方式系效力待定條款，是以第三方的批准爲生效要件。如貸款申請未被批准，則雙方約定的按揭付款方式就是無效的。

在實踐中，因銀行或住房資金管理中心未批准按揭，而導致的違約責任應由誰來承擔?根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條規定：商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同並導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責於當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同並導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。可以看出在未能辦理按揭時，應分清不能辦理按揭手續的原因，如因買受人原因而導致的則應由買受人承擔違約責任，如因出賣人原因而導致的則應由出賣人承擔違約責任，如雙方均無過錯的，因不可歸責的事由而導致的可以解除該買賣合同。

此時，購售雙方仍可簽訂補充協議，對付款方式重新做出約定。如雙方無法達成新的協議，因原付款方式無效，造成購房合同無法履行，雙方均可解除購房合同。