物業服務協議書大綱

本協議當事人：

甲

方：

甲方電話：

乙

方：深圳市萬科物業管理有限公司佛山分公司

乙方電話： 0757-85915006， 020-81154888

本物業名稱：萬科四季花城

甲方所購房屋銷售（預售）合同編號：

甲方所購房屋基本情況：

類

型 ：

座落位置 ：

建築面積 ：

平方米。

根據國家《物業管理條例》以及有關政府法律、法規，在自願、平等、協商一致的基礎上，甲、乙雙方就前期物業管理服務達成如下協議。本協議適用於自房屋出售之日起至本物業業主大會與物業管理企業簽訂的物業管理服務合同生效時止的物業管理。

下列詞語在本協議中所賦予的定義是：

專有部分——指甲方在本物業中依法取得獨立使用並具有排他性的獨立空間或區域，包括上述空間或區域內專用的計量設施和管線接駁端以內的相關設施設備。

共用部位——指住宅主體承重結構部位（包括基礎、內外承重牆體、柱、樑、樓板、屋頂等）、抗震結構部位、戶外牆面、門廳、樓梯間、公共通道、共用設備和共用設施使用的房屋等。

共用設備——指住宅小區或單幢住宅內，共用上下水和地下排水管道、水箱、加壓水泵、電梯、天線、共用線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設施、共用智能化設備、其它機電設備等。

共用設施——指住宅小區或單幢住宅內，公共綠地、道路、路燈、溝、渠、池、井、公益性文體設施等。

房屋交付使用——指甲方收到開發商交付使用書面通知並辦理完結開發商指定的相應手續；甲方收到交付使用書面通知後在限定期限內不辦理相應手續的，視爲房屋已交付使用。

第一條 雙方的權利和義務

一、甲方的權利義務

1.參加業主大會或業主代表大會，享有選舉權、被選舉權和監督權。

2.監督乙方的物業管理服務行爲，就物業管理的有關問題向乙方提出意見和建議。

3.遵守本物業內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度和業主臨時公約。

4.依據本協議在房屋交付使用後按時交納物業服務資金，按照政府相關規定交納專項維修資金。

5.裝飾裝修房屋時，應事先書面告知乙方，遵守政府房屋裝飾裝修的相關規定，與乙方簽訂《裝修管理服務協議書》並嚴格遵守。

6.不得佔用、損壞本物業的共用部位、共用設施設備或改變其使用功能，因搬遷、裝飾裝修等原因確需合理使用共用部位、共用設施設備的，應事先通知乙方並經其同意後確定使用範圍和時限，並在約定的期限內恢復原狀，造成損失的，應予賠償。

7.對承租人、使用人及訪客等違反本物業的物業管理制度和業主臨時公約等造成的損失、損害承擔連帶責任。

8.做好專有部分的消防安全防範工作，對專有部分用電、用氣、用水等安全負責。

9.按照安全、公平、合理的原則，正確處理物業的給排水、通風、採光、維修、通行、衛生、環保等方面的相鄰關係，不得侵害他人的合法權益。

10.享有業主臨時公約的其他權利，遵守業主臨時公約的有關規定和義務。

一、甲方的權利義務

1.參加業主大會或業主代表大會，享有選舉權、被選舉權和監督權。

2.監督乙方的物業管理服務行爲，就物業管理的有關問題向乙方提出意見和建議。

3.遵守本物業內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度和業主臨時公約。

4.依據本協議在房屋交付使用後按時交納物業服務資金，按照政府相關規定交納專項維修資金。

5.裝飾裝修房屋時，應事先書面告知乙方，遵守政府房屋裝飾裝修的相關規定，與乙方簽訂《裝修管理服務協議書》並嚴格遵守。

6.不得佔用、損壞本物業的共用部位、共用設施設備或改變其使用功能，因搬遷、裝飾裝修等原因確需合理使用共用部位、共用設施設備的，應事先通知乙方並經其同意後確定使用範圍和時限，並在約定的期限內恢復原狀，造成損失的，應予賠償。

7.對承租人、使用人及訪客等違反本物業的物業管理制度和業主臨時公約等造成的損失、損害承擔連帶責任。

8.做好專有部分的消防安全防範工作，對專有部分用電、用氣、用水等安全負責。

9.按照安全、公平、合理的原則，正確處理物業的給排水、通風、採光、維修、通行、衛生、環保等方面的相鄰關係，不得侵害他人的合法權益。

10.享有業主臨時公約的其他權利，遵守業主臨時公約的有關規定和義務。

第二條 物業管理服務內容

一、房屋共用部位的維護和管理。

二、房屋共用設施設備及其運行的維護和管理。

三、環境衛生

１、公共環境衛生，包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛生、垃圾的收集和清運。

２、公用綠地、花木、建築小品等的養護與管理。

四、安全管理：

１、 內容：

協助公安部門維護本物業區域內的公共秩序。

公共區域安全值班、監督和間歇巡視。

對大件物品搬運進行登記、檢查。大件物品指：體積超過0.5立方米或重量超過25公斤的物品。

２、責任

嚴格管理安全管理員隊伍，工作規範。

及時向公安部門通報發生在公共區域內危及住戶安全的情況。

乙方不承擔甲方人身與財產保管、保險責任。

五、交通秩序與車輛停放

１、內容

引導機動車、非機動車行駛與停泊。

定期維護停車場各項設施。

２、責任

負責車輛行駛與停放秩序維護。

維護停車場設施的運行。

乙方不承擔甲方車輛及車內財物的保管、保險責任。

六、房屋裝飾裝修管理

根據建設部《住宅室內裝飾裝修管理辦法》等相關法規和雙方簽訂的《裝修管理服務協議書》提供管理服務。

第三條 物業管理服務質量

一、房屋外觀：

1、房屋整體外觀統一、完好、整潔。

2、對公共區域違章、私搭、亂建現象依法進行管理。

二、設備運行：

1、設備良好，運行正常，無事故隱患。

2、特殊工種人員持證上崗，遵守操作規程。

三、共用部位、共用設施設備的維護和管理：

1、共用部位、共用設施設備完好率達95%，保養、檢修制度完善。

2、道路暢通，路面平坦，污水排放通暢，二次供水無污染及隱患。

四、環境衛生：

1、整體環境及環衛設施保持清潔，垃圾日產日清。

2、定期殺蟲滅鼠。

五、綠化：

1、花草樹木長勢良好，修剪整齊、美觀。

2、定期消殺除蟲。

六、交通秩序與車輛停放：

1、車輛停放、行駛有序。

2、主要幹道和消防通道交通順暢。

七、安全管理：

1、公共區域內文明有序。

2、可能危及住戶安全處，依照國家有關規定有明顯標識。

八、消防：

1、各類消防設施完好，有效。

2、發生火警及時通報，並協助消防部門救助。

九、房屋共用部位、共用設施設備小修和急修：

小修：小修小補按計劃進行。

急修：水電急修在接到報修通知後30分鐘到達現場。

第四條 物業管理服務費（不含應從專項維修資金支出的房屋共用部位共用設施設備大中修或更新改造的費用）

一、甲方或物業使用人應於每月15日前按月交納當月物業管理服務費，如在當月最後一日止仍未交納物業管理服務費的，每逾期一日乙方按欠費總額的萬分之五收取滯納金。

二、物業管理服務費按建築面積收取，收費標準如下：

１、住宅：

多層（不帶電梯）：￥0.90 元/平方米·月。

小高層（帶電梯）：￥1.50元/平方米·月。

情景house（情景洋房）：￥2.00 元/平方米·月。

趨優house：￥3.50 元/平方米·月（含附屬車位的車位服務費）。

優尚house：￥3.50 元/平方米·月（含附屬車位的車位服務費）。

２、商業用房：￥3.00 元/平方米·月。

３、會所：￥3.00 元/平方米·月。

４、其他不同類型的房屋，其管理服務費標準由乙方同開發商另行約定並在銷售現場公示。

特別提示：除小區物業管理處辦公及生活用水用電及小區綠化養護、園林水池噴泉、值班室、保安亭、喜慶活動、宣傳、裝飾、開展多種經營活動的用水用電外，其它公共水電費(共用部位和共用設施設備的運行、照明、清潔等水電費)不包含在以上物業管理服務費中，由全體業主按政府規定另行分攤。

三、物業管理服務費自房屋交付使用通知書約定的交付時間起計收，甲方未按約定時間辦理房屋交付手續的，應交納的物業管理服務費計收時間不變。

四、因甲方原因空置房屋，由甲方全額交納物業管理服務費。

五、甲方出租物業的，物業管理服務費由甲方負連帶交納責任。

六、甲方轉讓物業時，須交清轉讓之前的物業管理服務費。

七、乙方採取酬金制方式收取服務報酬。乙方根據物業服務資金（物業管理服務費、車位使用服務費、車位服務費、特約服務費、裝修管理費等）應收費總額的10%每月計提酬金，作爲乙方服務收入。

八、年度物業服務資金有結餘時，結轉到下一年度，如發生虧損，選擇以下第 c 種方式處理。

a、由開發商補貼不足部分??? b、由乙方承擔????? c、由全體業主在下年第一季度內按房屋建築面積分攤

第五條 其他有償服務費用（本條款包括但不限於以下費用）

一、車位服務費用：

本物業內車位權屬依照法定或甲方與開發商簽訂的商品房買賣合同約定。

停車場收費分別採取以下方式：

小車（指載重2噸及以下、載客20座及以下的各種機動車）：

1、車位屬於全體業主共有或開發商所有的，車位使用人應按政府主管部門批准的收費標準向物業管理公司交納車位租用服務費。

2、車位屬於開發商所有的，業主和物業使用人有優先使用權，甲方應按標準向物業管理公司交納車位服務費。

3、車位所有權或使用權由業主購置的，業主應按標準向物業管理公司交納車位服務費。

4、臨時停車應按政府主管部門批准的收費標準向物業管理公司交納車位租用服務費。

（特別提示：收費標準如有變更，以物價部門批准的最新收費標準爲準。）

5、收益分配方式：

ａ、臨時停車收入，按臨停車位所有權的比例分配。

ｂ、 屬於開發商所有的車位收入，由乙方按總收入的10%提取酬金、扣除車位服務費後，剩餘部分返還開發商。車位服務費納入物業服務資金中。

ｃ、 屬於全體業主共有的車位收入，乙方按總收入的10%提取酬金後，剩餘部分全部納入本物業的物業服務資金（不重複提取酬金）。

ｄ、 業主個人購置的車位服務費收入，乙方按總收入的10%提取酬金後，剩餘部分全部納入本物業的物業服務資金（不重複提取酬金）。

二、甲方專有部分的維修、養護及其他特約服務，服務收費標準由乙方向本物業全體業主和物業使用人公佈。

三、甲方同意，在不損害業主共同利益的前提下，乙方有權利用除車場、會所外的物業共用部位、共用設施設備進行經營，乙方按照總收入的10%提取酬金後，其餘部分納入物業服務資金或專項維修資金中。

四、裝修管理費

裝修管理費由甲方或物業使用人在辦理裝修申報手續時，根據申報裝修天數按5元/天交納，如有延期則按延期天數補交。

五、會所收費

由會所經營單位根據具體情況另行確定會所經營收費項目、收費標準，並向全體業主公佈。如乙方接受委託經營會所，在乙方按總收入的10%提取酬金、扣除經營成本後，盈虧均由會所產權人承擔。會所產權依房屋買賣合同中的約定。

第六條 代收代繳收費服務

受有關部門或單位的委託，乙方可提供水費、電費等有關的代收代繳收費服務，收費標準執行政府規定，甲方或物業使用人應於每月 15日前交納上述費用。

第七條 專項維修資金的管理與使用

一、專項維修資金用於房屋共用部位、共用設備設施、屬業主共有的公用設施、附屬建築物、構築物及設施除日常維修保養以外的大中修或更新改造費用開支。

大中修或更新改造的範圍：本物業範圍內除專有部位外的非市政道路、路燈、溝、渠、池、井、園林綠化地、地下排水管等；文化娛樂體育場所、停車場、連廊、自行車房（棚）；共用設備、共用部位。

大中修或更新改造的標準：本物業範圍內道路路面、路基嚴重損壞，造成無法通行；路燈線路需要改造或重新敷設；溝、渠、池、井、井壁（面）出現嚴重斷裂或破損；園林綠化地樹木、草皮及雕塑、小品等設施需重新造植或更新改造；文化娛樂體育場所需改造、改建；停車場、連廊、自行車房（棚）需要更新、改建；共用設施設備、共用部位、上下水管道及地下排水管網的大中修、更新、改造等。上述範圍之外的由市、區政府主管部門確定。

二、專項維修資金的籌集：由甲方按購房款總額2%的比例向政府主管部門指定的維修資金專用帳戶繳交。

三、專項維修資金的續籌：在業主大會成立前,按擁有2/3及以上投票權的業主通過的方案續籌，業主大會成立後，按業主大會決定的方案續籌。

四、在四季花城業主大會成立之前，專項維修資金按照國家和當地政策法規規定的方式使用和分攤。當地政策法規無規定的，按照以下約定使用和分攤：

ａ、由擁有或涉及相關權益的2/3或以上業主通過可以使用，使用完後，由擁有或涉及此部分權益的業主分攤。

ｂ、 突發情況需要即時處理的，由乙方決定使用，使用完後，由擁有或涉及此部分權益的業主確認和分攤。

五、相關業主不批准乙方所編制的專項維修資金使用方案，或資金不夠所引致的經濟損失及法律責任，由相關業主承擔。相關業主批准後，乙方未及時按專項資金使用方案實施的，所引致的經濟損失及法律責任由乙方承擔。

六、甲方轉讓房屋所有權時，已交納的專項維修資金不予退還。

特別提示：上述代收代繳水電費、專項維修資金不屬於物業服務資金。

第八條 保險

一、物業共用部位、共用設施設備及公衆責任保險在保修期滿後由乙方代爲辦理，納入物業服務資金年度預算。

二、甲方或物業使用人的人身安全、私有財產、車輛等的保險由甲方或物業使用人自行辦理。

第九條 廣告牌設置及權益

一、住宅物業不允許隨意設置任何廣告牌。

二、商業、辦公用途的房屋設置廣告牌須經政府有關部門批准，並經乙方書面認可，其收益在乙方提取10%酬金後，其餘部分分別按50%的比例納入物業服務資金和專項維修資金。

第十條　違約責任

一、乙方違反協議，未達到管理服務質量的，甲方有權要求乙方限期改正，逾期未改正給甲方造成損失的，乙方承擔相應的法律責任。

二、甲方違反協議，使乙方未達到管理服務質量的，乙方有權要求甲方限期改正，逾期未改正造成乙方損失的，甲方承擔相應的法律責任。

三、乙方違反協議，擅自提高收費標準或亂收費的，甲方有權要求乙方退還本息並支付違約金。

四、甲方不按本協議約定的收費標準和時間交納有關費用的，乙方除有權按本協議約定收取滯納金外，逾期一個月仍拒絕繳交的，乙方可採取將欠繳費用的業主名單在物業管理區域內予以公佈；停止提供物業管理特約服務；將欠費業主房號報本物業所在地房屋管理部門備案，在交清所欠費用之前不予辦理轉讓手續等催繳措施。逾期三個月仍拒絕繳交的，乙方可向人民法院提起訴訟。

五、雙方約定因爲下列事由所導致之損害，不論其爲直接或間接，均構成對乙方的免責事由，即乙方均不負賠償之責：

１、 天災、地震等不可抗力及非乙方能控制的其它事由，包括但不限於政府行爲或政策法規變動等所致之損害。

２、 在本物業內發生治安或刑事案件（包括但不限於暴動、搶劫、盜竊、破壞、爆炸、火災等事由）所致之損害，但因乙方故意或過失所致的不在此限。

３、 因本物業內設備或相關設施，本身固有瑕疵所致的一切相關損害。

４、 因甲方或第三者之故意或過失所致，或甲方、物業使用人違反本協議、業主臨時公約和物業管理區域內公用部位、共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度所致的一切相關損害。

５、 非因乙方違反本合同義務，業主專有及約定專用部分之火災、盜竊等治安、刑事案件所致之損害。

６、 乙方書面提出需完善專有部分、共用部位、共用設施及共用設備的合理建議或措施，對方未採納所致之損害。

７、 自甲方遲延交付物業服務資金至清償日期間（含票據未兌現部分）產生之任何損害。

８、 非因乙方違反本協議義務，本物業區域內車輛被竊、被破壞或車內財物被竊之損害。

９、 甲方或物業使用人未經乙方同意，擅自委託乙方工作人員提供服務所致之任何損害。

１０、 除上述各款外，其它不可歸責於乙方之事由。

第十一條 爲維護公衆、業主、使用人的切身利益，在不可預見情況下，如發生煤氣泄漏、漏電、火災、水管破裂、救助人命、協助公安機關執行任務等突發事件，乙方因採取緊急措施造成甲方必要的財產損失的，雙方按有關法律規定處理。

第十二條 在本協議執行期間，如遇到不可抗力，致使協議無法履行，雙方按有關法律規定處理。

第十三條 本協議內空格部分的手寫體文字與打印體文字具有同等法律效力。本協議中未規定的事宜，均遵照國家有關法律、法規和規章執行。

第十四條 本協議在履行中如發生爭議，雙方協商解決不成的可向本物業所在地的政府主管部門申請調解，或向本物業所在地人民法院起訴。

第十五條 本協議一式叄份，每份共9頁，甲乙雙方各執一份，政府主管部門備案一份，具有同等法律效力。

第十六條 本協議自甲乙雙方簽字（單位蓋章）之日起生效，至本物業業主大會與物業管理企業簽訂的《物業管理合同》生效時終止。

甲

方（單位蓋章）：

證件號碼（自然人）：

受　託　人：

證件號碼（受託人）：

年

月

　 日

乙

方（單位蓋章）：深圳市萬科物業管理有限公司佛山分公司

乙　方　代　表　人：

年

月

　 日