房屋買賣合同案
原告王懷玲與被告王聖志因感情不合,於XX年7月25日在枯城縣城關鎮 人民政府辦理離婚 手續,雙方的定將位於柘城縣各陽路南九蒼五號的房屋歸原告王懷玲 由原告與其二人之子共同居住,但雙方約定後並沒有到房產管理部門辦理過戶手續.王懷玲 所持有的房屋所有權上的所有權人仍爲被告王聖志年2月,被 告王聖志在柘城縣有線電視臺製作字幕議程,聲明該份房屋 所有權證丟失.但在公告期間內無任何的人何房管部門提出異議。XX年9月5日，被告王聖志以本案所爭議房屋 作抵押向被告杜蝶借款50000元，但雙方未辦理抵押登記手續，僅寫了一張抵押條。同日，二人又在柘城縣房管局簽訂了房地產買賣契約，約定王聖志自願將本案所爭議的房屋以40000元的價格給被告枉蝶，且雙方辦理了房屋產權過戶手續。被告枉蝶在柘城縣房管局領取了證號爲0005813號的房屋所有權證書。此外，被告杜蝶在買房前後到本案所爭議房屋處看房。均由被告王聖志接待、陪同。被告杜蝶於XX年5月27日準備搬遷時，在本案所爭議房屋處見到原告王懷玲，其通知原告限期搬離。原告王懷玲，遂找到被告王聖志瞭解情況，方知其所居住房屋已被轉讓出賣。原告訴至法院，請求確認二被告所籤的關於房屋買賣的協議均無效，並確認其系向陽路南九巷五號房屋的所有權人。
[審判]
柘城縣人民法院經審理認爲：原告王懷玲與被告王聖志的離婚協議中約定本案所爭議的房屋歸原告王懷玲所有，雖然雙方來辦理過戶手續，但一直由原告居住，原告擁有該爭議房屋的所有權，被告王聖志在未徵得原告同意的情況下，將該爭議房屋賣與他人，其本身存在締約過失責任，且二被告在同日內先簽訂借款抵押協議，後訂立房地產買賣契約，雙方約定的借款與買賣契約中的價款數額不相符，顯然具有欺詐性質。所以，二被告簽訂的房地產買賣契約無效。被告杜蝶辯稱，原告王懷玲與被告王聖志未辦理房屋過戶手續，二人約定將所爭議房屋歸原告所有的協議未得到實際履行，其二者之間存在合同之債，因理由不足，證據不充分，本院不予支持。故根據《中華人民共和國合同法》第五十二條，第一百三十二條第一款之規定，判決：一、被告王聖高與被告杜蝶簽訂的關於柘城縣向陽路南九巷五號房屋產權的抵押買賣協議無效;二、原告王懷玲系柘城縣向陽路南九巷五號房屋的所有權人;訴訟費XX元，由被告王聖志承擔1210元，由被告杜蝶承擔800元。
[評析]
本案中爭議房屋是由原告居住，但房屋所有權人卻是被告王聖志，其將所爭議房屋賣與被告村蝶的行爲是否合法，原告訴請確認二被告關於該處 房產的抵押、出賣協議無效應否支持，在處理時有兩種不同的意見：
第一種意見認爲，應當支持原告的訴訟請求，依法確認原告系所爭議的向陽路南九巷五號房屋的所有權人，二被告之間簽訂的關於該處房屋產權的抵押、買賣協議無效。原告與被告王聖志離婚時，雙方簽訂了《離婚協議書》，對於夫妻的共同財產由其二人協議處理，約定將所爭議房屋歸原告所有，雖然原告未辦理房屋產權轉讓登記，但其已合法享有該處房屋的所有權。後被告王聖志稱自己的房產證丟失，在未與原告商量的情況下，將所爭議房屋先抵押、後出賣與被告杜蝶，屬無權處分行爲。二被告簽訂《協議書》，約定被告杜蝶借給被告王聖志五萬元，以所爭議房屋作抵押，該《協議書》屬於效力待定合同，後原告對被告王聖志的抵押行爲未予追認，則二被告所籤的《協議書》屬於效合同;二被告於同日又簽訂了《房屋買賣契約》，則被告王聖志轉讓出賣該處房屋的行爲帶有欺詐性質，二被告所籤的《房屋買賣契約》屬於效合同。因此，二被告之間無論是關於房屋產權的抵押協議，還是關於房屋產權的買賣契約均屬無效。故原告訴請確認二被告之間簽訂的關於房屋產權的約定無效，並認定原告系該處房屋的所有權人，證據充分，根據《中華人民共和國合同法》第五十二條第二款、第一百三十二條第一款之規定，應予以支持。
第二種意見認爲，應判決駁回原告的訴訟請求。房屋所有權證書上記載的所有權人系被告王聖志，且杜蝶多次去年房均由王聖志接待，被告杜蝶完全有理由相信他對所爭議房屋有處分權，後雙方在柘城縣房管局簽訂了房地產買賣契約，並交清了價款，杜蝶遂合法取得所爭議房屋的所有權證書。二被告所簽訂的《協議書》是無效的，因其沒有辦理抵押登記，即使該抵押協議有效，二被告之後簽訂的《房屋買賣契約》也應視爲對原協議的變更。因此，二被告簽訂的《房屋買賣契約》是合法有效的，二被告之間的房屋產權買賣行爲成立，原告所受的損失應向被告王聖志主張。另外，從保護第三人的合法權益方面看，如果夫妻惡意串通，一方取得賣房款，供雙方消費後，另一方可以不知情，無權處分爲由主張合同無效，長此以往，將會損害買主的合權益，影響正常的市場交易，使房屋交易中的房屋所有權長期處於不穩定狀態。此時支持原告的訴請，判決確認兩被告簽訂的關於房屋產權的協議無效，並確認原告是房屋所有權人並不合適。根據《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規定，應判決駁回原告的訴訟請求。
本案在審理中採納了第一種意見，法院依法確認二被告簽訂的關於柘城縣向陽路南九巷五號房屋產權的約定無效，並確認原告王懷玲系該處房產的所有權人。