房產“買賣不破租賃”承租人無直接利害關係訴請買賣無效被駁回

案例提示：

1、本案涉及到“買賣不破租賃”原則、民事訴訟的受理條件等法律問題。

2、我國《合同法》第229條規定，“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力”。這就是民法理論所稱的“買賣不破租賃原則”。

3、根據“買賣不破租賃”原則，雖然本案房地產權利經拍賣後轉讓，但原告與原產權人建材城公司簽訂的租賃協議繼續有效。因而，買受人中意木業公司自願繼續履行租賃協議，上述拍賣轉讓並不影響原告按原協議繼續租賃使用原有商鋪。

4、我國《民事訴訟法》第108條規定，原告必須是“與本案有直接利害關係”的公民、法人和其他組織。本案原告是所涉商鋪的承租人，其權利義務應以租賃協議內容爲限。原告不是拍賣轉讓合同關係的相對人，作爲承租人及根據“買賣不破租賃”原則，原告與該項拍賣轉讓不存在“直接利害關係”。因而，本案不符合民事訴訟的受理條件，應“不予受理”或“駁回起訴”。

5、本案值得商榷的是，應“判決”駁回原告的訴訟請求，還是“裁定”駁回原告的起訴，即對原告的起訴及訴訟請求，究竟應從程序上(裁定)駁回還是從實體上(判決)駁回。

因爲本案經二次開庭審理，已“法庭辯論終結”。而根據《民事訴訟法》第128條規定，“法庭辯論終結，應當依法作出判決。”因而，有人認爲，對原告與本案不存在“直接利害關係”這一情況，在立案審查時發現的，可以以口頭告知、也可以作出“裁定”對本案“不予受理”;立案受理之後、在開庭審理“法庭辯論終結”之前發現的，可以作出“裁定”駁回原告的起訴;但在“法庭辯論終結”之後發現或認定的，似應作出“判決”駁回原告的訴訟請求。

上海市奉賢區人民法院

民事裁定書

(XX)奉民一(民)初字第3590號

原告宋某某，男，1962年8月6日生，漢族，住上海市奉賢區奉城鎮新市村某號。

委託代理人盛雷鳴，上海市中茂律師事務所律師。

被告上海頭橋建材城有限公司，住所地上海市奉賢區頭橋鎮葉大公路。

法定代表人陶新康，董事長。

委託代理人顧愛珍，上海市敏鑑律師事務所律師。

被告上海中意木業有限公司，住所地上海市奉賢區頭橋鎮奉新路88號。

法定代表人李明，董事長。

委託代理人趙忠敏、王浩，上海市崑崙律師事務所律師。

被告上海長城拍賣有限公司，住所地上海市長壽路295弄1-2號9樓。

法定代表人董國斌，總經理。

委託代理人耿玲芳，被告處員工。

委託代理人郭志宏，上海中城世紀律師事務所律師。

原告宋某某與被告上海頭橋建材城有限公司(以下稱建材城公司)、上海中意木業有限公司(以下稱中意公司)、上海長城拍賣有限公司(以下稱長城拍賣公司)拍賣合同糾紛一案，本院於XX年7月7日受理後，依法適用簡易程序，由代理審判員管繼餘獨任審判，於XX年7月31日、8月29日兩次公開開庭進行了審理。原告宋某某及委託代理人盛雷鳴、被告建材城公司委託代理人顧愛珍、被告中意公司委託代理人王浩、被告長城拍賣公司委託代理人耿玲芳、郭智宏均到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告宋某某訴稱，地號爲上海市奉賢區頭橋鎮蔡橋村10/4丘的土地及於其上所建的建材城市場商用房的權屬性質爲集體所有，登記的權利人爲被告建材城公司。XX年11月2日，被告建材城與原告簽訂租賃協議，將上述商品房的三型第139號至140號兩間租給原告經營，租期爲XX年11月1日至XX年10月31日。XX年1月28日，被告建材城公司委託被告長城拍賣公司拍賣包括原告承租的房屋在內的上述建材房屋。XX年2月29日，上述房產被被告中意公司拍得。被告中意公司向被告建材城公司購買的上述房產是建設在集體土地上的房屋，其流轉應符合我國相關法律法規的規定，被告中意公司不具備買受上述房產的主體資格，違反我國相關禁止性法律法規規定(《上海市房地產轉讓辦法》)第三十條)。因此，原告訴訟來院，要求判令確認被告建材城公司、中意公司、長城拍賣公司關於上海市奉賢區頭橋鎮蔡橋村10/4丘的土地上所建的建材城市場商用房屋的房產買賣行爲無效，判令房屋產權恢復原狀。

被告建材城公司辯稱，與被告中意公司的買賣關係是合法有效的，被告中意公司經得上海市奉賢區奉城鎮人民政府的批准，具備購買的主體資格。

被告中意公司辯稱，本案所涉及房產買賣是否有效，與原告沒有直接利害關係，法院應裁定駁回。中意公司經上海市奉賢區奉城鎮人民政府的批准同意，參加公開拍賣，以最高價買受本案所涉建材城房屋的行爲合法有效。原告的訴訟請求及理由均不能成立，要求依法駁回。

被告長城拍賣公司辯稱，被告建材城公司與被告中意公司之間的買賣關係是有效的，此買賣關係與原告無利害關係，因此原告不具備提起訴訟的民事資格。

經審查，XX年，原告宋某某與被告建材城公司簽訂了《商用房租賃協議書》一份，約定原告租賃被告的建材城市場商品用房三型第139號至140號兩間(房屋規格爲5×5米二層，門前爲8米深天棚)。租期爲一年，從XX年11月1日至XX年10月31日止，雙方簽約後依法履行了協議。XX年1月28日，被告建材城公司與被告長城拍賣公司簽訂了《委託拍賣合同》1份，由被告建材城公司委託被告長城拍賣公司拍其所有(包括原告所承租的2間房屋在內)的房屋(其中集體工業用地平方米，建築物平方米)。XX年2月13日，被告長城拍賣公司在新聞晚報上對有關拍賣事項進行了公告。XX年2月29日，被告中意公司以人民幣10，120，000元的價格競拍成交，並支付了相應價款。XX年4月1日。兩被告對拍賣房屋進行了移交。

被告建材城公司委託被告長城拍賣公司拍賣的房屋包括原告所承租的2間房屋均登記於同一房地產權證，房屋的土地性質爲集體所有。

本院認爲，根據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百零八條的規定，原告起訴必須是與本案有直接利害關係的公民、法人和其他組織。現本案原告宋某某要求確認被告建材城公司與被告中意公司通過被告長城拍賣公司拍賣進行的房屋買賣行爲無效，本院認爲原告宋某某作爲被告建材城公司係爭房屋的承租人，依法享有承租人的權利，根據“買賣不破租賃”的原則，被告間的房屋買賣不能影響承租人的合法權利，但該權利僅限於基於承租人身份產生的租賃權，基於買賣合同具有相對性，被告建材城公司與被告中意公司的房屋買賣行爲是否有效，與原告宋某某並無直接利害關係。原告作爲承租人無權主張。故原告宋某某的起訴，主體資格不符。據此，依據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百零八條第一款之規定，裁定如下：

駁回原告宋某某的起訴。

如不服本裁定，可在裁定送達之日起十日內向本院遞交上訴狀，並按對方當事人的人數提出副本，上訴於上海市第一中級人民法院。

代理審判員 管繼餘

XX年九月九日

書 記 員 唐桂蘭

答辯狀

答辯人：上海中意木業有限公司

法定代表人：李明 職務：董事長

委託代理人：趙忠敏 王浩，上海市崑崙律師事務所律師

答辯人因原告宋某某訴上海頭橋建材城有限公司、上海長城拍賣有限公司及答辯人買賣合同糾紛一案，現答辯如下：

一、本案所涉房產買賣行爲是否無效，與原告沒有直接利害關係，你院受理本案不符合《民事訴訟法》第108條第一項的規定，應裁定駁回起訴。

1、原告與上海頭橋建材城有限公司簽訂的是房屋租賃協議，依該協議，原告僅享有租賃使用權，且僅限於其已租賃的兩間房屋，對所涉房屋並不享有所有權或共有權。

2、依“買賣不破租賃”的原則，所涉房屋的買賣或轉讓依法不能變更或影響租賃使用人在先的法定和約定的權利。

3、所涉房產買賣早已完成，全部房產及其產權證已於今年4月1日移交答辯人至今已四個月，原告在其租賃房屋內照常經營，因而所涉房產買賣客觀上也未妨礙、影響原告在其房屋租賃協議項下的權利。

4、合同具有相對性，對當事人具有約束力，他人無權干涉，對本案被告之間拍賣轉讓上述房屋的合法性，原告主張無效於法無據。

二、答辯人經參加公開拍賣，以最高價買受本案所涉建材城房屋的行爲合法有效。

1、原告認爲答辯人不具備上述房屋買受人的主體資格，並無依據。

2、我國法律並未禁止轉讓建設在集體土地上的房屋，只是限定了受讓人範圍、受讓條件及程序，轉讓此類房屋行爲並未必然違反禁止性法律規定。

3、上述房屋買賣是原產權人上海頭橋建材城有限公司經其所在地奉城鎮人民政府同意後委託拍賣的，奉城鎮人民政府是當地土地管理機關，因而，這一通過委託拍賣公開轉讓上述房屋的行爲並無不當。

4、答辯人是奉城鎮當地企業，並經奉城鎮人民政府審覈同意，符合參加競拍、可以受讓上述房產的條件，其受讓主體依法成立。

5、依照現行土地管理法規和實踐，建設在集體土地上的房屋經鎮級人民政府同意可以在本鎮屬範圍內轉讓。

綜上，原告的訴訟請求及其理由均不能成立，提請法院依法駁回。

此致

上海市奉賢區人民法院

答辯人：上海中意木業有限公司

委託代理人：趙忠敏 王浩

XX年7月30日