房屋買賣，租賃合同仍有效

案情：XX年3月20日，徐某與某商貿中心簽訂了一份房屋租賃合同。合同約定：該商貿中心將其所有的門面房兩間租賃給徐某經營，年租金爲10000元，支付期限爲每年7月1日前付清當年租金，租賃期限爲3年。合同簽訂後，徐某按約向該商貿中心支付了租金。XX年5月商貿中心由於資金緊缺，決定將該門面房出售，並張貼了公告。同年7月蔣某以13萬元人民幣的價格將此兩間門面房買下，雙方簽訂了購房合同，併到房管部門辦理了產權登記手續。蔣某將房買下後，打算自己經營農資產品，遂要求徐某儘快搬出，遭到拒絕，蔣某以劉某侵犯其所有權爲由向法院起訴，要求徐某立即從該店面搬出，並賠償其損失。

判決：法院審理後認爲，徐某與商貿中心簽訂的房屋租賃合同合法有效，作爲承租人的徐某依合同約定取得了房屋的租賃權，租賃物在租賃期間發生所有權變動的，並不影響租賃合同的效力。遂判決駁回蔣某的訴訟請求。

評析： 本案涉及到租賃合同的特別效力問題，即買賣不破租賃問題，所謂的買賣不破租賃，即在租賃關係存續期間，即使出租人將租賃物讓與他人，對租賃關係也不產生任何影響，買受人不能以其已成爲租賃物的所有人爲由否認原租賃關係的存在並要求承租人返還租賃物。《合同法》第二百二十九條規定：“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。”《民通意見》第119條第二款規定：“私有房屋在租賃期內，因買賣、贈與或者繼承發生房屋產權轉移的，原租賃合同對承租人和新房主繼續有效”。上述規定說明租賃物在租賃期間發生所有權變動的，承租人的租賃權可以對抗租賃物的新所有權人，承租人與出租人原來在合同中所作的其他約定，租賃物的新所有權人也應一併遵循。租賃合同的對抗效力是租賃權物權化的具體體現。

買賣不破租賃原則的適用，應具備兩個條件：1、原租賃合同合法有效，租期尚未屆滿；2、租賃物所有權的變動應該在租賃期間。在本案中，徐某與商貿中心所簽訂的房屋租賃合同並未違反我國有關法律法規的規定，是雙方當事人的真實意思表示，應認定合法有效。該租賃合同的履行期限爲3年，發生糾紛時期限並未屆滿。另一方面，蔣某取得門面房所有權的時間也在租賃期間以內，故本案符合“買賣不破租賃”的適用條件。因此法院判決駁回蔣某的訴訟請求是正確的。