商品房買賣合同範本4篇

簽了購房合同，交了首付款，卻被告知房子被法院查封，類似讓購房者權益受損的荒唐事件，隨着明日XX新版 《商品房買賣合同示範文本》的啓用及預售資金繳存方式的調整，這種情況將會得以改變。

何時採用新版合同?看樓盤《銷售許可證》領取時間

日前，市房管局發出 “關於啓用XX版《商品房買賣合同示範文本》及調整相關業務工作的通知”(以下簡稱《通知》)。《通知》明確：自XX年1月1日以後取得 《商品房預售許可證》進行預售，或取得《商品房現售備案證明書》後進行現售的房地產開發項目，均使用XX版《商品房買賣合同示範文本》訂立合同。之前已預售或現售的房地產開發項目繼續使用原合同文本訂立合同。

據悉，爲了維護購房者權益，相比舊版合同，XX新版《商品房買賣合同示範文本》中很多條款都是強制性規定，開發商將不能再利用附加協議予以否定。新版合同根據市場情況，分爲預售合同和現售合同，其中，“竣工並驗收合格”作爲判斷現售房的標準。

不少購房者關心，採用新版《商品房買賣合同》的時間節點如何判斷?記者瞭解到，按照《通知》規定，是否採用新版《商品房買賣合同》，要看該樓盤拿到 《商品房預售許可證》的具體時間。“某樓盤是在XX年10月份拿到的《商品房預售許可證》，購房者雖在XX年的2月份買房，簽訂的仍舊還是舊版購房合同。只有買XX年1月1日以後拿到預售許可證的樓盤，才能享受新版購房合同帶來的權益保護。”市房管局相關負責人提醒。

新版合同有哪些亮點?

交房前購房者有權進行查驗

據悉，明年開始，新版《商品房買賣合同》將正式啓用，20多頁的內容條款，從源頭上規避可能造成購房糾紛的風險，與舊版合同相比，更注重保護購房者合法權益。

法學博士、清華大學法學院副教授、XX年版《商品房買賣合同》文本修訂專家組成員程嘯介紹，在新版合同中，對商品房的基本情況、商品房價款、商品房交付條件與交付手續、面積差異處理方式、規劃設計變更等內容分列十章，進行詳細說明。其中，在房屋基本情況的章節中，除充實“房屋基本情況”的內容外，還新增了“抵押情況”、“房屋權利情況”，對於保護購房者的合法權益，避免糾紛具有很大的益處。

新版合同中，明確規定了兩個交付條件，即已經過建設工程竣工驗收備案，有相關的證明文件;並取得了房屋的測繪報告。在辦理交付手續前，購房者有權對房屋進行查驗，開發商不得以繳納相關稅費或者簽署物業管理文件作爲買受人查驗和辦理交付手續的前提條件。新版合同針對查驗時發現的不同類型的房屋質量問題規定了不同的措施。如是地基基礎和主體結構有問題，則表明房屋質量存在嚴重缺陷，購房者可以無須經過修復階段，即行解約，並可請求賠償損失;如是地基基礎和主體結構外的房屋質量問題，則應當先修復或更換，若還不行，則可以解約;裝飾裝修及設備不符合標準的，則應修理、更換或賠償，不能解約;如果是空氣質量或隔音不達標的，由於關涉購房者健康問題，可先要求整改，不行的可以解約。

如何防堵預售款挪用?

多項業務分離避免“貓膩”

預售款挪用，向來是個頗具爭議的話題。《通知》對預售資金繳存方式、預售資金查驗方式予以調整，並強化了預售合同登記備案工作。

根據《通知》要求，XX年1月1日起所有網籤《商品房買賣合同》的，開發企業應根據與預購人約定的購房付款方式及期限等做好繳款計劃;預購人應按照合同約定的付款方式及期限將預售款直接存入監管賬戶。開發企業不得另設賬戶收存商品房預售款。除按認購書約定收取的定金外，網籤合同前開發企業一律不得收取預售房款。對於已收取的購房定金，在雙方正式簽約後，開發企業應及時將其轉爲首付款存入監管賬戶。

據悉，此前關於預售款監管也有明確規定，要求開發商將預售款打到監管賬戶中，“專款專用”。但由於我市商品房預售資金的查驗、預售合同的登記備案、預售商品房抵押權預告登記等業務是結合在一起辦理的，可能導致在辦理抵押登記貸款期間，因貸款辦理不暢等原因，而延誤了預售合同的登記備案，推遲了預售款查驗時間。“因此出現購房者雖然交了首付款，但因爲銀行審批不及時，開發商藉機不到房管局備案，在開發商資金出現問題後，已售房屋卻被法院查封、預售資金被另賬收存和挪用的情況。”

該負責人所說的情況曾真實發生在業主身上。此前，在光耀事件的維權案中，34戶荷蘭小城的業主就曾遭遇了“付了首付款，房子卻被查封了”。《通知》規定，調整業務後，預售資金的查驗、預售合同的登記備案和預售商品房抵押權預告登記等業務將分開進行辦理。“開發企業應自網籤合同後30日內申請資金查驗，並應當在簽訂商品房預售合同之日起30日內辦理預售合同登記備案，兩者同時進行，互不影響。若未在期限內申請資金查驗或辦理預售合同登記備案的，數房產系統將自動上鎖，暫停企業辦理其他相關業務。”該負責人強調，“此外，預售合同登記備案與預售商品房抵押權預告登記也是分開辦理，如果銀行貸款在一個月批不下來要先辦理備案，如果銀行貸款在一個月內辦下來，業務可以合併辦理。”

“之前多項業務合併辦理，原本是想減輕企業負擔，方便企業辦事，沒想到在執行過程中會出現一些監管漏洞，調整後，雖然麻煩一點，工作量增加了不少，但可以避免購房者的權益受損。”該負責人說。

甲方：____________________

乙方：____________________

甲乙雙方爲購銷________渡假村商品房事宜，經洽商簽訂合同條款如下，以便共同遵守。

一、乙方向甲方購買座落在________渡假村________組團內________樓房________棟。建築面積爲________平方米。其面積以________省《建築面積計算規則》爲準。

二、商品房售價爲人民幣________元。其中包括配套的配電室、臨時鍋爐房、道路、綠化等工程設施的費用，但不包括建築稅和公證費。

三、付款辦法：

預購房屋按房屋暫定價先付購房款40%，計人民幣________元，(其中10%爲定金)。待房屋建設工作量完成一半時再預付30%。房屋竣工交付乙方時按實際售價結清尾款。房屋建築稅款由甲方代收代繳。 四、交房時間：

甲方應於一九____年____月將驗收合格的房屋交付乙方。

五、乙方在接到甲方接房通知後的十天內將購房款結清。屆時乙方若不能驗收接管時，須委託甲方代管，並付甲方代管費(按房價的萬分之一/日計取)。

六、乙方從接管所購房屋之日起，甲方按照國家規定，對房屋質量問題實行保修(土建工程保修一年，水電半年，暖氣一個採暖期)。

七、違約責任：

1.本合同生效後，如乙方違約，乙方已繳定金不退;如甲方違約，則應雙倍退還定金。

2.甲方如不能按期交付乙方所購房屋時(除人力不可抗拒原因外)，每逾期一天，甲方向乙方承擔應交房屋售價萬分之一的罰金。甲方通過努力交付房屋，乙方又同意提前接管時，以同等條件由乙方付給甲方作爲獎勵。

八、乙方需要安裝電話，由甲方解決，費用由乙方承擔。

九、乙方對所購房屋享有所有權，但必須遵守國家有關房屋管理規定及渡假村管理辦法。

十、甲乙雙方如在執行本合同過程中發生爭執，應首先通過友好協商解決，如雙方不能達成一致意見時，應提交有關仲裁機關進行仲裁。

十一、本合同一式九份，正本兩份，雙方各執一份;副本六份，雙方各執三份，正副兩本具有同等法律約束力。

十二、本合同雙方籤蓋章經公證後生效。本合同未盡事宜另行協商。

十三、本合同附件：

1.房屋平面位置及佔用土地範圍圖(略)

2.________渡假村別墅暫行管理方法(略)

甲 方：(蓋章) 乙 方：(蓋章)

代 表： 代 表：

地址及電話： 地址及電話：

開戶銀行： 開戶銀行：

帳 號： 帳 號：

____年____月____日 ____年____月____日

甲方：________________________

乙方：________________________

甲乙雙方爲購銷度假村商品房事宜，經洽商簽訂合同條款如下，以便共同遵守。

一、乙方向甲方購買坐落在度假村組團內樓房___棟。建築面積爲______平方米。其面積以《建築面積計算規則》爲準。

二、商品房售價爲人民幣_____元。其中包括配套的配電室、臨時鍋爐房、道路、綠化等工程設施的費用，但不包括建築稅和公證費。

三、付款辦法

預購房屋按房屋暫定價先付購房款40%，計人民幣_____元（其中10%爲定金）。待房屋建築工作量完成一半時再預付30%。房屋竣工交付乙方時按實際售價結清尾款。房屋建築稅款由甲方代收代繳。

四、交房時間

甲方應於____年____月將驗收合格的房屋交付乙方。

五、乙方在接到甲方交接房通知後的十天內將購房款結清。屆時乙方若不能驗收接管時，須委託甲方代管，並付甲方代管費________（按房價的萬分之一/日計取）。

六、乙方從接管所購房屋之日起，甲方按照國家規定，對房屋質量問題實行保修（土建工程保修一年，水電保修半年，暖氣保修一個採暖期）。

七、違約責任

1．本合同生效後，如乙方違約，乙方已繳定金不退；如甲方違約，則應雙倍退還定金。

2．甲方如不能按期交付乙方所購房屋時（除人力不可抗拒原因外），每逾期一天，甲方向乙方償付承擔應交房屋售價萬分之一的罰金。甲方通過努力交付房屋，乙方又同意提前接管時，以同等條件由乙方付給甲方作爲獎勵。

八、乙方需要安裝電話，由甲方解決，費用由乙方承擔。

九、乙方對所購房屋享有所有權，但必須遵守國家有關房屋管理規定及度假村管理辦法。

十、甲乙雙方如在執行本合同過程中發生爭執，應首先通過友好協商解決；如雙方不能達成一致意見時，應提交仲裁委員會進行仲裁。

十一、本合同一式九份，正本兩份，雙方各執一份；副本六份，雙方各執三份。正副兩本具有同等法律約束力。

十二、本合同經雙方籤蓋章並公證後生效。本合同未盡事宜由雙方另行協商。

十三、本合同附件

1．房屋平面位置及佔用土地範圍圖

2．度假村別墅暫行管理方法

甲方：（蓋章）____________ 乙方：（蓋章）____________

法定代表人：______________　 法定代表人：______________

地址：____________________　 地址：____________________

電話：____________________　 電話：____________________

開戶銀行：________________　 開戶銀行：________________

賬號：____________________　 賬號：____________________

新版商品房買賣合同明年起實行

遇一房兩賣 最高可獲賠一倍房款

根據福建省住建廳要求，從XX年1月1日起，全省將開始使用新版《商品房買賣合同示範文本》，原版本停止使用。昨日，漳州市住建局召開《商品房買賣合同示範文本》宣傳貫徹工作會，主要從八個方面解讀新版購房合同示範文本。

漳州市房地產交易與權屬登記發證中心主任謝宏坤介紹，新版《商品房買賣合同示範文本》分爲預售和現售兩個版本，預售版有10章29條11個附件，現售版有 8章26條12個附件，對舊版內容進行了擴充。新修訂和增加的內容，大多對購房人有利，對開發商進行制約，特別是在補充協議的約定方面。

交房

須取得竣工驗收備案證明

原版《商品房買賣合同示範文本》對商品房交付條件規定只要具備交付條件即可。新版本規定，商品房必須已取得建設工程竣工驗收備案證明文件，取得房屋測繪報告，才能交付。

此外，合同還詳細規定，交付時供水、排水、供電、供暖、燃氣等配套設施必須齊全，電話通信、有線電視、寬帶網絡交付時線路要敷設到戶。

其他公共服務及配套設施，如小區內綠地率、幼兒園等，也須達到雙方約定的條件，違約按約定方式處理。

在查驗房屋方面，新版合同示範文本，特別提到，出賣人不得以繳納相關稅費或者簽署物業管理文件作爲買受人查驗和辦理交付手續的前提條件。

質量

明確四類問題，不合規可解約

新版《商品房買賣合同示範文本》，對商品房質量及保修責任進行明確。把商品房質量問題分爲地基基礎和主體結構，其他質量問題，裝飾裝修及設備標準，室內空氣質量、建築隔聲和民用建築節能措施四大類，對於不符合相關標準的問題，購房者有權要求出賣人進行整改、賠償、解除合同等。

保修

開發商不保修，項目單位要擔責

目前國內房地產開發普遍採用項目公司開發制，而項目公司一旦開發完一個樓盤就被註銷。而當房屋出現質量問題時，卻找不到相關責任人來負責。

新版預售合同第十八條及附件八，特別約定了如果開發商不承擔質量保修義務，必須由另一家單位來承擔連帶責任，這另一家單位可以是開發商的股東或者關聯公司。一方面強化了開發商的質量責任，另一方面也解決項目公司註銷後的商品房質量責任承擔問題。

付款

房款存入預售資金監管賬戶

新版合同明確商品房的計價方式可以按套內建築面積、建築面積、整套等方式計算。出售商品房的全部房價款應當存入預售資金監管賬戶，用於本工程建設。這避免了開發商將房款挪入私人賬戶，捲款走人的現象。

買賣

一房兩賣，最高要賠一倍房款

在二手房買賣中，不時碰到一房兩賣等情況，購房者損失難以挽回。

預售合同第五條(現售合同第六條)，要求開發商或者房東對房屋產權的合法性、不存在一房兩賣、不存在司法查封和限制轉讓三種情形進行承諾。如果開發商或者房東違反這些承諾，導致購房者合同無法備案或無法辦證的，就可以主張退房、退利息，造成損失的，還可以約定由出賣人支付“已付房價款一倍”或者“買受人全部損失”的賠償金。

公共場所

規範建築物區分所有權

對於小區的一些公共場所、停車位等，在過去經常因爲產權不明確，導致開發商和業主產生糾紛。

新版預售合同規範了建築物區分所有權，增加共有權利的約定。明確建築物的基礎、承重結構、通道、大堂、避難層、設備層等部分;道路、綠地、物業服務用房等歸全體業主共有。

隱私

開發商有義務保密購房者信息

當下，購房者的隱私信息被濫用和泄露。

新版預售合同第二十六條明確提出，開發商對在賣房過程中收集到的購房者信息負有保密義務，除非因法律、法規規定，或公檢法、紀檢部門執行公務需要，未經購房者書面同意，開發商不得對外披露和越權使用購房者信息。

稅費

誰承擔契稅,最好事先約定

商品房交付時，如果實測套內建築面積與預測面積存在誤差，根據誤差比絕對值在3%以內，或是超出3%，兩種情況進行處理。值得注意的是，當房子在90平方米或144平方米左右時，還需要注意契稅的變化。

根據規定，實測面積爲90平方米的商品房買賣時，只要繳納1%的契稅;實測超過90平方米，繳納契稅1.5%;而實測超過144平方米的，屬於豪宅，需繳納3%的契稅。

新版預售合同規定，因預測面積與實測面積差異，導致購房者不能享受稅收優惠政策而增加的稅收負擔，雙方可以事先約定，由哪一方來承擔。