商品房買賣合同質量糾紛二審案

重慶市第一中級人民法院

民事判決書

（XX）渝一中民終字第3090號

上訴人（原審被告）重慶銀昌房地產開發有限公司，住所地重慶市沙坪壩區雙碑街88號附3號。

法定代理人周榮昌，該公司董事長。

委託代理人張戈，男，該公司法律顧問。

被上訴人（原審原告）仲曼佳，女，1975年12月16日出生，漢族，住重慶市沙坪壩區六洞村14號3－1.

委託代理人周昌剛，重慶博凱律師事務所律師。

委託代理人陳霞，重慶博凱律師事務所律師。

上訴人重慶銀昌房地產開發有限公司（簡稱銀昌公司）因與被上訴人仲曼佳商品房買賣合同糾紛一案，不服重慶市沙坪壩區人民法院（XX）沙民初字第1032號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現已審理終結。

原審法院認爲，雙方簽訂的商品房買賣合同是有效合同。訟爭房屋已具備合同約定的交房條件。被告承認逾期交房，且不能證明其在房屋竣工驗收後通知原告接房。因此確定一審宣判之日爲違約期限的截止日，對雙方比較公平。本案合同簽訂於XX年10月，重慶受“非典‘’影響是在XX年4月至6月，因此 ”非典“影響不能成爲被告免責的事由。對逾期交房的違約金，應當以不超過同地段房屋租金的百分之三十爲衡量標準，經比較，原告要求按每日按萬分之五計算違約金確實過高，被告要求調減違約金可予支持。關於水、電、電話配套費，雙方在合同中的相關約定比較明確，即被告承諾安裝獨立水、電、氣表，電話線安至入戶門處，故有關水、電、電話基礎設施的安裝費用屬於被告的房地產開發成本，不宜向原告再行收取相關額外費用。綜上，被告逾期交房違約責任成立，原審判決： 1、由被告銀昌公司於本判決發生法律效力後立即給付原告仲曼佳逾期交房違約金，該違約金以訟爭房屋評估月租金528元的130％爲計算標準，從XX年 8月31日起至XX年6月17日按日計付，共計6254.68元。2、訟爭房屋的水、電、電話配套費包含於房款內，原告無需向被告另行支付此項費用。宣判後，銀昌公司不服，上訴稱：案涉房屋已於XX年9月22日通過了竣工驗收，被上訴人起訴時必然知曉該情況，且上訴人已於XX年12月書面通知被上訴人接房，故一審確認的違約期限有誤；原審判決由上訴人承擔水、電、電話配套費不合理。爲此，請求二審依法改判。

經審理查明，雙方於 XX年10月10日簽訂了商品房買賣合同，約定上訴人將其開發的沙坪壩區雙碑街66－1號a棟4－2號房屋預售給被上訴人，房屋套內面積66.36平方米，單價每平方米1804元，總價款119713元。出賣人（上訴人）應當在XX年8月31日前，依照國家和地方人民政府的有關規定，將經竣工驗收合格並符合本合同約定的商品房交付買受人（被上訴人）使用。合同第九條出賣人逾期交房的違約責任：“ （1）逾期不超過90日，自本合同第八條規定的最後交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之三的違約金，合同繼續履行；（2）逾期超過90日後，買受人有權解除合同，……買受人要求繼續履行合同的，合同繼續履行，自本合同第八條規定的最後交付期限的第二天起至實際支付之日止，出賣人按日向買受人支付房價款萬分之五的違約金。”合同第十條第（3）項約定：“每戶設獨立水、電、氣表。”第十一條約定：“商品房達到交付使用條件後，出賣人應當書面通知買受人辦理交付手續。……”第十四條：“出賣人承諾與該商品房正常使用直接關聯的下列基礎設施、公共配套建築按以下日期達到使用條件：於XX年8月31日前通水、通電；於XX年8月31日前天然氣管道安裝到戶、電話線路安裝到入戶門處、有線電視線路安裝到入戶門處。” 合同簽訂後，被上訴人按約支付了購房款。上訴人曾通知被上訴人於XX年8月31日接房，但被上訴人認爲房屋尚未竣工驗收，予以拒絕。

一審庭審中，上訴人出示房屋竣工驗收意見書，證明其開發的鼎盛時代大廈於XX年9月22日通過了竣工驗收。被上訴人則認爲所謂的竣工驗收意見書未獲得建設行政主管部門的認可，系單方行爲，沒有法律效力。被上訴人並出示沙坪壩區建設工程質量監督站XX年11月25日公示一份，文字內容爲：“該工程已基本完工，即將竣工驗收，爲了減少工程竣工驗收及備案後業主對工程質量或相關問題的一些反映，我們在工程竣工驗收及備案前公示7日……在公示時間內，如有工程質量或相關問題，請各位業主及時反映，便於協調處理。”被上訴人據此認爲該工程至少在2oXX年11月25日前尚未通過竣工驗收。

另，在舉證期限內，上訴人申請對訟爭房屋的月租金進行評估，被上訴人所購房屋租金評估爲540元／月。

上述事實，有商品房買賣合同、購房收據、抵押貸款合同、竣工驗收意見書、接房通知書、評估報告，以及雙方當事人的陳述等證據在案佐證。

本院認爲，上訴人、被上訴人簽訂的商品房買賣合同是雙方真實意思表示，內容不違反國家法律、行政法規的規定，應爲有效。雙方當事人均應按約履行。雙方在合同中約定房屋交付的條件爲房屋竣工驗收合格，國家有關法律法規並無開發商必須進行了竣工驗收登記備案後才能交付房屋的規定，故應當確認訟爭房屋已具備合同約定的交房條件。原審針對上訴人的不同交房時間，其在竣工驗收之前交付房屋的，違約期限計算至竣工驗收時爲止；在竣工驗收之後交付房屋的，違約期限計算至實際交接房屋爲止；對已經實際交房但無法查明交房時間的，違約期限計算至一審起訴時爲止；尚未交房的，違約期限計算至一審宣判爲止，既符合合同的約定，又兼顧了雙方利益的平衡，原審判決並無不當。

本案合同簽訂於2oo3年10月，重慶受“非典”影響是在20o3年4月至6月，因此“非典”影響不能成爲上訴人免責的事由。

關於水、電、電話配套費，根據雙方合同的約定，交付的房屋應當具備水、電、電話基礎設施，故該筆安裝費用已包含在購房價款裏，上訴人不應向被上訴人再行收取額外的費用。

綜上，上訴人逾期交房違約責任成立，原審判決對證據、事實的分析認定正確，處理恰當。上訴人的上訴請求本院不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款（一）項之規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費275元，其他訴訟費170元，合計445元由重慶銀昌房地產開發有限公司承擔。

本判決爲終審判決。

審　判　長　張　偉

代理審判員　樊仕瓊

代理審判員　申　威

XX年十二月九日

書　記　員　呂劍濤