重大合同4篇

房地產開發商在售房宣傳資料中所稱的隨房奉送的“閣樓”、“陽臺”等未列入買賣合同中或在產權證中未予體現，是否構成重大誤解，應結合雙方買賣合同中的房屋單價、面積及房屋買受人之前是否明知進行綜合判斷。尤其要注意當房價出現波動時，當事人以此爲由悔約的情形。

【案情簡介】

上訴人(原審被告)上海美旋房地產有限公司(以下簡稱美旋公司)

被上訴人(原審原告)金旭東、譚新眉、金悄昕

美旋公司爲本市紀翟南路香港花園的開發商。XX年8月27日，美旋公司在《上海樓市週刊》刊登廣告，載明“香港花園二房一廳(閣樓55.04平方米)，建築面積74.73平方米，售價55.8萬元”。嗣後，美旋公司還曾在報刊刊登同類廣告，除售價調整爲57.3萬元外，其餘內容與前述廣告基本一致。另在美旋公司發佈的樓書中亦載明“六層有閣樓”的內容。

XX年9月13日，金旭東、譚新眉、金悄昕實地查看了本市紀翟南路××弄香港花園××號×××室房屋。同日，金旭東、譚新眉、金悄昕與美旋公司簽訂《房屋定購協議書》，該協議載明：金旭東、譚新眉、金悄昕向美旋公司購買本市紀翟南路××弄香港花園××號×××室房屋，建築面積74.73平方米，每平方米7,673元，總價款573,403元;金旭東、譚新眉、金悄昕在訂立本協議後，支付美旋公司定金10,000元等。協議還對其他事項作了載明。嗣後，金旭東、譚新眉、金悄昕支付了定金10,000元。

XX年9月23日，雙方當事人簽訂了《上海市商品房出售合同》，合同載明的房屋、建築面積、價款與前述定購協議書一致。合同內未涉及有關閣樓面積的內容。同日，金旭東、譚新眉、金悄昕向美旋公司支付了房款104,703元、辦證及貸款服務費1,000元。

經審理查明，美旋公司的廣告及樓書中所稱之“閣樓”，其性質爲6層房屋的屋面部分。因爲此屋面部分的因素，金旭東、譚新眉、金悄昕所購房屋的價格略高於小區同期同類型房屋的價格。

XX年10月8日金旭東、譚新眉、金悄昕訴至法院，訴稱：美旋公司在售房過程中只提到閣樓的面積，對閣樓的性質和形狀沒有說明，且閣樓僅是六樓的屋面部分，不能納入使用範圍，美旋公司承諾送閣樓卻未在合同中反映出來，當事人存在重大誤解，故請求判令撤銷金旭東、譚新眉、金悄昕與美旋公司於XX年9月23日簽訂的《上海市商品房出售合同》，美旋公司返還金旭東、譚新眉、金悄昕房款114,703元及服務費1,000元。

美旋公司則表示雙方當事人對閣樓是六樓的屋面部分沒有誤解，對方是現場看了五樓、六樓房屋後才決定購房的，且在買賣合同及售房宣傳資料中也未將閣樓面積納入房屋建築面積中。對方請求撤銷合同實際是悔約行爲，請求法院駁回對方的訴請。

【審判結論】

一審判決：

一、撤銷金旭東、譚新眉、金悄昕與上海美旋房地產有限公司就本市××弄香港花園××號×××室房屋簽訂的《上海市商品房出售合同》;

二、上海美旋房地產有限公司於判決生效之日起十日內返還金旭東、譚新眉、金悄昕房款114,703元及辦證、貸款服務費1,000元。

二審判決：

一、撤銷一審法院民事判決;

二、金旭東、譚新眉、金悄昕的訴訟請求不予支持。

【評析意見】

一、應正確認定“隨房奉送”標的物的權屬性質

本案中雙方當事人爭執的核心是“隨房奉送”的閣樓是否應在房地產產權證中作爲產權面積計算。在當前的商品房買賣中，開發商推出隨房奉送的內容有涉及所有權的，如送車、送裝修等，也有涉及使用權的，如購別墅送花園等。要正確認定本案“隨房奉送”標的物的權屬性質應結合標的物的種類、行業慣例等進行綜合考慮。本案中，雙方當事人對所送閣樓的權屬性質未作明確約定;在開發商所發的宣傳資料中也明確，係爭房屋的建築面積並不包括閣樓面積，上訴人金旭東、譚新眉、金悄昕所支付房款中亦不包括閣樓的面積款;由於閣樓的層高不夠，依規定不能列入產權證，僅由房屋產權人獨家使用，這也是房地產行業一個公認的慣例。閣樓面積不列入產權證，但其所有權隱含在房屋產權中，是房屋產權的一部分。故對本案係爭合同中所涉的“隨房奉送”的閣樓權屬性質，應認定閣樓面積雖未列入產權證，但它是該房屋整體的一部分，房屋業主擁有其所有權。

二、認定“重大誤解”成立與否應以誤解者利益受到較大影響或達不到訂立合同目的爲評判依據

所謂重大誤解，是指誤解者作出意思表示時，對涉及合同法律效果的重要事項存在着認識上的顯着缺陷，其後果是使誤解者利益受到較大的損失或達不到訂立合同的目的。其核心是：必須對合同的內容構成重大誤解，且合同的履行會使誤解者的利益受到損害。本案當事人在購房前實地查看了係爭房屋，並瞭解了該房屋與其它樓層的區別，簽約時亦對房屋的建築面積及所支付房款總價不包括閣樓有清晰的瞭解，故不存在對合同內容存在重大誤解的事實。同時，該閣樓雖未列入合同內容，但客觀上由上訴人金旭東、譚新眉、金悄昕獨家使用，並未給購房者利益造成損害，相反給其生活帶來了便利。故本案合同非因重大誤解而訂立，上訴人金旭東、譚新眉、金悄昕要求撤銷合同的訴請不符合法定構成要件，故不應獲得支持。

三、要充分尊重房地產行業慣例，謹防引發羣體性訴訟

房地產開發商所推出的宣傳資料“購別墅送花園”、“購頂層送閣樓”中所涉奉送部分均不包括所有權，僅爲使用權，這已是房地產行業的一種慣例，也已被社會所接受。如以合同中不標明或產權證中未列明而撤銷雙方間的房屋買賣關係，將給房地產行業帶來震盪，顛覆長期以來形成的習慣做法。更爲嚴重的是，有可能出現部分悔約者以此爲由請求退房、從而引發羣體性訴訟的後果。因此，對此類案件的審理，應慎重對待，綜合法律規定及事實依據後作出正確認定。

項目編號：_________

第一條　簽約各方：

_________（以下簡稱甲方）

_________（創新項目實施單位，以下簡稱乙方）

第二條　甲、乙雙方根據國家有關法律法規和《_________省重大科技創新項目及專項資金管理暫行辦法》，爲順利完成乙方承擔的《_________省_________年重大科技創新項目計劃》專項資金無償撥款項目_________（以下簡稱本項目），特訂立本合同。

第三條　本項目執行期自_________年_________月至_________年_________月。

本項目完成時的總體目標及經濟、技術、質量指標是：

1．總體目標：

在本項目執行期內，項目新增投資_________元。

本項目完成時，年生產能力達到：_________；承擔單位資產規模達到_________元；新增就業人數_________人；通過甲方的項目驗收。

2．經濟指標：

在本項目執行期內，實現累計銷售收入_________元，累計淨利潤_________元，累計交稅_________元，累計創匯_________美元。

3．技術指標：

項目產品主要性能指標達到：_________。

4．質量標準：

實施單位通過的質量認證體_________。

項目產品執行的質量標準_________。

項目通過的國家相關行業許可證_________。

第四條　本項目實施的階段目標是：

1．_________年_________月至_________年_________月：_________。

2．_________年_________月至_________年_________月：_________。

3．_________年_________月至_________年_________月：_________。

第五條　爲支持本項目，在本項目執行期內，甲方計劃無償資助乙方_________元，乙方計劃新增投資_________元。甲方撥款計劃及乙方配套資金到位進度：

甲方：

1．_________年_________月，_________元

2．_________年_________月，_________元

3．_________年_________月，_________元

乙方：

1．_________年_________月，_________元

2．_________年_________月，_________元

3．_________年_________月，_________元

第六條　甲方通過年度項目計劃，分三次向乙方安排撥付資金，首次撥付總金額的_________％，在簽定合同後進行；第二次撥付總金額的_________％，在項目實施滿一年（從合同簽定之日計算）時，由實施單位提出書面申請、報告項目進展情況，並經省創新辦公室覈實後進行；第三次撥付總金額的_________％，在項目實施結束，通過省創新辦公室組織的驗收後進行。

第七條　甲方資助資金主要用於與本項目直接相關的：

_________；

_________；

_________。

乙方應對上述資金及乙方爲本項目自籌的資金實行單獨覈算、專款專用。

第八條　乙方應如實、按時按照規定格式，向甲方報送半年、年度《_________省重大科技創新項目專項資金項目實施情況調查表》，並接受甲方的監督、檢查。

第九條　在本合同生效後5年內，甲方有權因非商業目的（如：在政府性會議、報告、文件、統計資料等）使用乙方單位、項目信息。

第十條　簽約雙方應嚴格遵守本合同的各項條款。在項目實施過程中，如發現乙方違反本合同及有關規定，甲方有權撤銷或中止合同。撤銷或中止合同後，乙方應進行項目清算，並將甲方支持剩餘經費如數退還給甲方。同時，甲方在今後三年內不再受理乙方的項目申請。如乙方不能按時、按量落實配套資金，甲方有權停止對乙方後續資金的撥付。

第十一條　根據項目具體情況，經雙方協商訂立的附加條款將作爲本合同的組成部分。

第十二條　雙方如發生爭議，應協商解決，協商不成，任何一方均可向_________仲裁委員會提起仲裁。

第十三條　本合同一式_________份，簽約方各執壹份，省、市財政部門各壹份，每份具有同等的法律效力。

甲方（蓋章）：_________ 乙方（蓋章）：_________

負責人（籤）：_________　 負責人（籤）：_________

聯繫人：_________　 帳戶名稱：_________

電話：_________ 開戶行：_________

通信地址：_________ 帳號：_________

郵編：_________ 聯繫人：_________

電話：_________

通信地址：_________

郵編：_________

_________年____月____日 _________年____月____日

第一章　保險合同構成

第一條　本保險合同(以下簡稱本合同)由保險單及本合同所載條款、聲明、批註，以及和本合同有關的投保單、復效申請書、健康聲明書、體檢報告書及其他約定書共同構成。

第二章　保險責任的開始及交付保險費

第二條　_________公司_________分公司(以下簡稱本公司)對本保險單應負的責任，自投保人交付第一期保險費且本公司同意承保而簽發保險單時開始。除另有約定外，保險單簽發日即爲本合同的生效日，生效日每年的對應日爲生效對應日。

本公司收取第一期保險費且同意承保時，應發給保險單作爲承保的憑證。

第二期及第二期以後保險費的交付，寬限期間及合同效力的中止

第三條　第二期及第二期以後的分期保險費，應依照本保險單所載交付方法及日期，向本公司交付並索取憑證妥爲保存。如本公司派員前往收取時，應向該收費員交付並索取憑證妥爲保存。第二期及第二期以後的分期保險費到期未交付時，自保險單所載交付日期的次日起60日爲寬限期間;逾寬限期間仍未交付且無保險費墊交的，本合同自寬限期間終了的次日起效力中止。如寬限期間內發生保險事故，本公司仍負保險責任，但應從給付保險金中扣除欠交的保險費及利息。

第三章　合同效力的恢復

第四條　本合同效力中止後，投保人可在效力中止日起2年內，填妥復效申請書及被保險人健康聲明書申請復效。前項復效申請，經本公司同意並交清欠交的保險費及利息後，自次日起，本合同效力恢復。

第四章　保險責任

第五條　在本合同有效期內，被保險人於本合同生效之日起180日以後初次發生、並經本公司指定或認可的醫療機構診斷確定罹患重大疾病時，本公司按保險單所載保險金額的二倍給付重大疾病保險金。

無論被保險人罹患一種或二種以上重大疾病，重大疾病保險金的給付以一次爲限，本公司所負給付重大疾病保險的保險責任即行中止，其他保險責任繼續有效。

第六條　在本合同有效期內，被保險人因意外傷害而身故或身體高度殘疾，或於本合同生效或復效之日起180日以後因疾病而身故或身體高度殘疾時，本公司按保險單所載保險金額的三倍給付身故保險金或身體高度殘疾保險金，但應扣除已給付的重大疾病保險金。給付身故保險金或身體高度殘疾保險金後，本合同效力即行終止。

第七條　若被保險人於本合同生效之日起180日後的交費期內罹患重大疾病，從其被確定罹患重大疾病之日起，免交本合同以後各期保險費，本合同繼續有效。

第五章　責任免除

第八條　被保險人因下列情事之一而罹患重大疾病、身故或身體殘疾時，本公司不負保險責任：

一、投保人的故意行爲;

二、受益人的故意行爲;

三、在合同訂立或復效之日起2年內自殺或故意自傷身體;

四、故意犯罪、吸毒、毆鬥、酒醉;

五、戰爭、軍事行動或動亂;

六、罹患獲得性免疫缺陷綜合症(愛滋病)、性病、先天性疾病或遺傳性疾病;

七、核爆炸、核輻射或核污染;

八、無駕駛執照、酒後或其他違章駕駛;

九、自本合同生效或復效之日起180日內罹患重大疾病。

發生第一款情形時，本公司向其他享有權利的受益人退還保險單現金價值;發生其他各款情形時，本公司向投保人退還保險單現金價值。

本公司退還保險單現金價值後，本合同效力即行終止。

第六章　身體殘疾鑑定

第九條　被保險人因意外傷害或疾病而身體高度殘疾，應在治療結束後，由本公司指定或認可的醫療機構進行鑑定。如果自被保險人遭受意外傷害或罹患疾病之日起180日內治療仍未結束，按第180日的身體情況進行鑑定。

第七章　保險事故的通知與保險金的申請時間

第十條　投保人、被保險人或受益人應於知悉被保險人身故或發生其他保險事故之日起7日內以書面通知本公司，並應於被保險人發生保險事故後30日內向本公司申請給付保險金。

第八章　保險金的申請與給付手續

第十一條　被保險人申請領取重大疾病保險金或申請免交保險費時，應出具下列文件：

一、保險單、保險金申請書或免交保險費申請書;

二、最近一次保險費的交費憑證;

三、被保險人的戶籍證明與身份證件;

四、附有本公司指定或認可的醫療機構出具的病理顯微鏡檢查、血液檢驗及其他科學方法檢驗報告的疾病診斷證明書。

第十二條　受益人申請領取身故保險金時，應出具下列文件：

一、公安部門或縣級以上(含縣級)醫院出具的被保險人死亡證明書;

二、保險單及保險金申請書;

三、最近一次保險費的交費憑證;

四、被保險人的戶籍註銷證明;

五、受益人的戶籍證明與身分證件。

第十三條　被保險人申請領取身體高度殘疾保險金時，應出具下列文件：

一、本公司指定或認可的醫療機構出具的被保險人身體高度殘疾鑑定書;

二、保險單及保險金申請書;

三、最近一次保險費的交費憑證;

四、被保險人的戶籍證明與身分證件。

第九章　合同的解除

第十四條　投保人或被保險人在訂立本合或申請復效時，對本公司的書面詢問應據實告知。如故意隱瞞事實，不履行如實告知義務，或因過失未履行如實告知義務，足以影響本公司決定是否同意承保或者提高保險費率的，本公司有權解除本合同，且不退還保險費。對本合同解除前發生的保險事故，本公司不負給付保險金的責任。

本公司通知解除本合同時，如投保人死亡、居住所不明，或其他原因，通知不能送達時，本公司將該項通知送達受益人。

第十五條　投保人解除本合同時，本公司應於接到通知後30日內退還本保險單的現金價值。

投保人解除本合同時，應出具下列文件：

一、保險單及解除合同申請書;

二、最近一次保險費的交費憑證;

三、投保人的戶籍證明與身分證件。

第十章　年齡的計算及錯誤的處理

第十六條　被保險人的投保年齡以週歲計算。投保人在申請投保時，應將被保險人的真實年齡在投保單上填明。如果發生錯誤應依照下列規定辦理：

一、投保人申報的被保險人年齡不真實，並且其真實年齡不符合本合同約定的年齡限制的，本公司可以解除本合同，並在扣除手續費後向投保人退還保險費，但是自本合同生效之日起逾2年的除外。

二、投保人申報的被保險人年齡不真實，致使投保人實付保險費少於應付保險費的，本公司有權要求投保人補交保險費的差額及利息，如在發生保險事故後發現的，本公司按照實付保險費與應付保險費的比例支付給付保險金。

三、投保人申報的被保險人年齡不真實，致使投保人實付保險費多於應付保險費的，本公司將多收的保險費無息退還投保人。

第十一章　合同內容的變更

第十七條　投保人在本合同有效期內，可申請減少保險金額，但是減額後的保險金額不得低於最低承保金額，其減少部分視爲解除合同。

若被保險人是本公司按標準體承保的，投保人在本合同有效期內且被保險人60週歲前，可申請增加保險金額，但申請增加的保險金額累計不得高於保險單簽發時的保險金額。申請增加保險金額時，應填妥被保險人健康聲明書如實告知健康狀況，並按當時被保險人年齡交納保險費。

第十二章　受益人的指定及變更

第十八條　被保險人或投保人可以指定被保險人身故保險金的受益人，但投保人指定受益人時須徵得被保險人同意。保險事故發生前，投保人可以書面通知本公司變更受益人，並將本保險單與被保險人的同意書送交本公司批註。

前項變更，如發生法律上的糾紛，本公司不負責任。

重大疾病保險金、滿期保險金、身體高度殘疾保險金的受益人爲被保險人本人，本公司不受理其他指定或變更。

第十九條　被保險人身故後，遇有下列情形之一的，身故保險金作爲被保險人的遺產，由本公司向被保險人的繼承人履行給付保險金的義務：

一、沒有指定受益人的;

二、受益人先於被保險人死亡，沒有其他受益人的;

三、受益人放棄受益權或依法喪失受益權，沒有其他受益人的。

第十三章　變更地址

第二十條　投保人的地址有變更時，應及時以書面通知本公司。投保人不做前項通知時，本公司按所知最後地址發送的通知，視爲已送達投保人。

第十四章　索賠時效

第二十一條　本合同的受益人對本公司請求給付保險金的權利，自其知道保險事故發生之日起5年不行使而消滅。

第十五章　批註

第二十二條　本合同內容的變更或記載事項的增刪，非經投保人書面申請及本公司的保險單上批註，不生效力。

第十六章　合同糾紛

第二十三條　本合同發生爭議且協商無效時，按以下第_________項方式解決：

(1)通過仲裁;

(2)向人民法院提起訴訟。

第十七章　釋義

第二十四條　本條款所述“重大疾病”，是指符合下列定義的疾病：

一、心臟病(心肌梗塞)

指因冠狀動脈阻塞而導致部分心肌壞死，其診斷必須同時具備下列三條件：

1.新近顯示心肌梗塞變異的心電圖。

2.血液內心臟酶素含量異常增加。

3.典型的胸痛病狀。

但心絞痛不在本合同的保障範圍之內。

二、冠狀動脈旁路手術：

指爲治療冠狀動脈疾病的血管旁路手術，須經心臟內科心導管檢查，患者有持續性心肌缺氧造成心絞痛並證實冠狀動脈有狹窄或阻塞情形，必須接受冠狀動脈旁路手術。其他手術不包括在內。

三、腦中風：

指因腦血管的突發病變導致腦血管出血，栓塞、梗塞致永久性神經機能障礙者。所謂永久性神經機能障礙，是指事故發生6個月後，經腦神經專科醫生認定仍遺留下列殘障之一者：

1.植物人狀態。

2.一肢以上機能完全喪失。

3.兩肢以上運動或感覺障礙而無法自理日常生活者。

所謂無法自理日常生活，是指食物攝取、大小便始末、穿脫衣服、起居、步行、入浴等，皆不能自己爲之，經常需要他人加以扶助之狀態。

4.喪失言語或咀嚼機能。

言語機能的喪失是指因腦部言語中樞神經的損傷而患失語症。

咀嚼機能的喪失是指由於牙齒以外的原因所引起的機能障礙，以致不能做咀嚼運動，除流質食物以外不能攝取食物之狀態。

四、慢性腎衰竭(尿毒症)：

指兩個腎臟慢性且不可復原的衰竭而必須接受定期透析治療。

五、癌症：

指組織細胞異常增生且有轉移特性的惡性腫瘤或惡性白血球過多症，經病理檢驗確定符合國家衛生部“國際疾病傷害及死因分類標準”歸屬於惡性腫瘤的疾病，但下述除外：

1.第一期何杰金氏病。

2.慢性淋巴性白血病。

3.原位癌症

4.惡性黑色素瘤以外的皮膚癌。

六、癱瘓

指肢體機能永久完全喪失，包括兩上肢、或兩下肢、或一上肢及一下肢，各有三大關節中的兩關節以上機能永久完全喪失。

所謂機能永久完全喪失，指經6個月以後其機能仍完全喪失。關節機能的機能喪失指永久完全僵硬或關節不能隨意識活動超過6個月以上。

上肢三大關節包括肩、肘、腕關節，下肢三大關節包括股、膝、踝關節。

七、重大器官移植手術：

指接受心臟、肺臟、肝臟、胰臟、腎臟及骨髓移植。

八、嚴重燒傷：

指全身皮膚20%以上受到第三級燒傷。但若燒傷是被保險人自發性或蓄意行爲所致，不論當時清醒與否，皆不在本合同的保障範圍之內。

九、暴發性肝炎：

指肝炎病毒感染而導致大部份的肝臟壞死並失去功能，其診斷必須同時具備下列二條件以上：

1.肝臟急劇縮小;

2.肝細胞嚴重損壞;

3.肝功能急劇退化;

4.肝性腦病。

十、主動脈手術：

指接受胸、腹主動脈手術，矯正狹窄，分割或切除主動脈瘤。但胸或腹主動脈的分支除外。

第二十五條　本條款所述“意外傷害”是指外來的、突然的、非本意的使被保險人身體受到劇烈傷害的客觀事件。

第二十六條　本條款所述“身體高度殘疾”是指下列情事之一：

一、雙目失明;

二、言語或咀嚼機能完全永久喪失;

三、中樞神經或胸、腹部臟器極度障害，終身不能從事任何工作，爲維護生命必要的日常生活活動，全須他人扶助;

四、兩手腕關節喪失或兩足踝關節喪失;

五、一手腕關節及一足踝關節喪失;

六、一目失明及一手腕關節喪失或一目失明及一足踝關節喪失;

七、四肢機能完全永久喪失。

說明

1.失明的認定

(1)視力的測定，依據國際視力表兩眼分別依矯正視力測定。

(2)失明指視力永久在國際視力表0.02以下。

2.言語機能的喪失指下列情形之一：

(1)指構成語言的口脣音、齒舌音、口蓋音、喉頭音等四種語言能力中，有三種以上(含三種)喪失不能發出。

(2)聲帶全部剔除。

(3)因腦部言語中樞神經的損傷而患失語症。

3.咀嚼機能的喪失指由於牙齒以外的原因所引起的機能障礙，以致不能做咀嚼運動，除流質食物外不能攝取食物的狀態。

4.爲維持生命必要的日常生活活動，全需他人扶助者指食物攝取、大小便始末、穿脫衣服、起居、步行、入浴等，都不能自己完成，經常需要他人扶助的狀態。

5.所謂機能永久完全喪失指經180日後其機能仍完全喪失而言。

1、案由：商品房預售合同

2、訴訟雙方：

原告：姚某

被告：南寧市雅和居房地產開發有限公司

(二)訴辯主張

原告訴稱：XX年11月23日，原、被告簽訂一份《商品房買賣合同》，由原告向被告購買其開發 “悠雅軒”s11號商鋪一套，約定層高爲首層3.6米、二層3米，合同附件一房屋平面圖中僅標註有一條樑柱。房屋建成後，原告發現被告建造的房屋有以下嚴重影響使用的問題：(1)一、二層中央均有一直徑爲15釐米的粗大排水污管;(2)一層有兩條柱子長寬分別爲38×54釐米、72×13釐米，高2.94米;(3)一層淨高僅爲2.94-3.46米;(4)二層有五根橫樑;(5)二層有兩個沉沙井，規格分別爲2.6×1.54×2.35米和2.45×1.85×2.32米;(6)二層淨高只有1.93-2.84米。由於原告簽訂商品房買賣合同是希望買到符合合同附件一房屋平面圖及合同第三條約定的商鋪，而被告實際提供的商鋪違背了原告的真實意思表示，原告對此有重大誤解。原告要求退房無果，故訴至法院，請求判決撤銷雙方的《商品房買賣合同》，判令被告返還購房款258503元及利息(從XX年11月23日起計至返還之日止)，本案的訴訟費由被告承擔。

被告辯稱：不同意解除合同。《商品房買賣合同》是雙方自願協商簽訂的，對雙方當事人均具有法律約束力，受法律保護。被告交付的房屋規格均符合合同約定，是按有關部門審查批准的施工圖紙施工建設的，也符合國家相關規範，不存在影響房屋使用的問題。原告要求撤銷合同的理由不能成立，請求駁回原告的訴訟請求。

(三)事實和證據

南寧市青秀區人民法院經公開審理查明：XX年11月23日，原告姚某與被告雅和居公司簽訂一份《商品房買賣合同》，約定由姚某(買受人)向雅和居公司(出賣人)購買其開發的位於仙葫半島編號爲068-1-1號地塊上的“悠雅軒”s11號商鋪一套，商品房預售許可證號爲(邕寧)房預售證第XX0016號，房屋屬於框架結構，層高爲首層3.6米、二層3.0米，建築面積85.09平方米，其中套內建築面積爲82.80平方米，公共部位與公用房屋分攤建築面積2.29平方米。房屋按建築面積計算每平方米售價爲3038元，房屋總價款爲258503元。合同第八條“交付期限”約定，出賣人應在XX年12月31日前將經驗收合格的房屋交付給買受人使用。合同第十條“規劃、設計變更”約定，經規劃部門批准的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致在結構形式、戶型、空間尺寸、朝向等方面影響商品房質量或使用功能的，被告應當在有關部門批准同意之日起10日內，書面通知原告，原告有權在通知到達之日起15日內選擇退房，被告則應在原告提出退房要求之日起30日內退還已付款，並按銀行同期存款利率支付利息給原告。合同附件一爲一、二層的房屋平面圖。

合同簽訂後，姚某於XX年11月23日交納了購房款103503元，於同年12月14日交納了購房款26000元，餘款1XX0元也於XX年9月30日以按揭貸款方式支付給被告。XX年12月30日，被告通知原告接收房屋，原告前往實地查看房屋後，於XX年元月17日向被告提交了一份《退房申請報告》，以房屋結構形式、空間尺寸與合同約定不符爲由，要求依據《商品房買賣合同》第十條的規定解除合同、退還房款及利息。被告則於次日覆函，稱房屋嚴格按照原規劃設計圖紙施工，從未做過任何規劃設計變更，故不同意解除合同。XX年3月15日，姚某以雅和居公司房屋的層高、樑柱、排水管佈局和設計不符合合同約定並違反國家設計規範、影響商鋪的正常使用爲由，訴至法院，要求解除合同、退還房款及利息。在訴訟過程中，原告變更訴訟請求，以其對房屋結構有重大誤解爲由，要求撤銷合同、退還房款及利息。

在訴訟過程中,法院於XX年4月19日上午對爭議房屋的結構進行了現場勘驗測量,所見情況如下:①房屋內一層東、西兩側牆中部各有一條從天面到地板的垂直樑柱(長寬分別爲： 0.37米×0.54米、0.135米×0.72米);②二層天面有兩處沉箱(長寬分別爲2.32米×1.46米、2.60米×1.50米，其底部距離二層地面高度分別爲2.345米、2.40米);從二層窗戶上方到樓梯上方天面依次有四條相互平行的橫樑，其間距不等(第一條橫樑位於窗戶正上方，其底部寬0.314 米、距地面高2.13米;第二條橫樑底部寬0.32 米、距地面高2.25米;第三條橫樑底部寬0.44 米、距地面高1.935米;第四條橫樑底部寬0.375 米、距地面高2.23米);③二層東側牆面與天面交接處還有一條承重樑(底部距二層地面2.04米，寬0.328米，長5.48米);④一、二層西側牆面上均有一條直徑約0.15米的排污管靠牆鋪設，從二層天面直通一層地面;⑤一層室內地面到天面的距離爲2.94米(最矮處)--3.45米(最高處),二層室內地面到天面的距離爲2.83米(最高處)--1.935米(最矮處即橫樑下方)。 此外，位於s11號房旁的s12號房屋戶型與s11號房屋相似，但沒有白色排污管，二層也沒有沉箱，二層有三條橫樑但其底部與地面之間的目測距離大於s11號房二層的最低處。對於同一棟樓的其餘房屋與s11號房屋內情況是否一致，因無法進入其餘房屋內而未能勘驗，對其餘房屋的結構情況，原告表示不清楚詳情，被告則主張其餘部分房屋中也有類似情況存在。

另查明，原、被告的《商品房買賣合同》附件一房屋一、二層平面圖中，只對樑柱的位置做了標註，對房屋內的排污管、橫樑等都未作標註。而原告在購買房屋時，被告也未將房屋內存在排污管和幾條橫樑等情況告知原告。

上述事實有下列證據證明：

(1)原、被告於XX年11月23日簽訂的《商品房買賣合同》，證明雙方之間商品房買賣合同關係的內容;

(2)被告向原告開具的《收款收據》，證明原告已向被告交納全額房價款的事實;

(3)XX年12月16日雅和居商住樓h棟通過驗收的《建設工程質量竣工驗收意見書》，證明爭議房屋已經通過竣工驗收。

(4)XX年元月17日原告向被告提交的一份《退房申請報告》，證明原告在查看房屋後曾經以房屋不符合合同約定爲由申請退房。

(四)判案理由

南寧市青秀區人民法院根據上述事實和證據認爲：本案當事人的爭議焦點，是原告姚某與被告雅和居公司簽訂《商品房買賣合同》時，是否存在重大誤解的情形。本案原、被告雙方簽訂《商品房買賣合同》時，涉訴的房屋尚未建成，原告作爲消費者，對其所購房屋的具體情況只能通過被告的口頭和書面描述中得到認知。但被告在原告簽訂合同時，並未將房屋的詳細結構情況通過樣板房、平面圖或其他書面及口頭方式告知原告、以便原告能正確認知房屋的基本結構。而從房屋建成後現場勘驗的情況看，確實存在空間狹小以致嚴重影響使用的問題，尤其以第二層的情況更爲嚴重。也就是說，通常情況下常人根據被告提供的信息對房屋空間結構的想象，與房屋實際情況確有較大差距，並且，也沒有證據證明這樣的空間結構是同一樓層所有房屋的通用設計，故原告主張其在購買房屋時對房屋空間結構存在重大誤解，本院予以支持。原告據此請求撤銷雙方之間的《商品房買賣合同》符合法律規定。《商品房買賣合同》被撤銷後，被告應當向原告返還已付購房款258503元。此外，對於《商品房買賣合同》被撤銷造成的已付購房款的利息損失，也應由被告承擔。原告的訴訟請求符合法律規定，應予支持。

(五)定案結論

南寧市青秀區人民法院依照《中華人民共和國合同法》第五十四條第(一)項、第五十八條之規定，判決如下：

一、撤銷原告姚某與被告南寧市雅和居房地產開發有限公司於XX年11月23日簽訂的《商品房買賣合同》;

二、被告南寧市雅和居房地產開發有限公司應向原告姚某返還購房款258503元，並支付該款利息(利息計算：按中國人民銀行同期流動資金貸款利率，從XX年11月24日起計至同年12月14日按本金103503元計，從XX年12月15日起計至XX年9月30日止按本金129503元計，從XX年10月1日起計至本案生效判決規定的履行期限最後一日止，按本金258503元計)。本案案件受理費6680元，其他訴訟費1000元，兩項共計7680元，由被告南寧市雅和居房地產開發有限公司負擔。

(六)解說

本案有兩個值得思考的問題，一是適度把握商品房預售合同糾紛中“重大誤解”的適用範圍;二是法院在審理案件時如何透過當事人訴訟請求探尋當事人的真意。

1、適度把握商品房預售合同糾紛中“重大誤解”的適用範圍

商品房預售是平等主體的當事人之間買賣尚未建成的房屋(以下簡稱期房)的交易行爲。商品房預售區別於現房銷售的最大特徵，是交易發生時作爲標的物的商品房尚未建成，買受人只能藉助出賣人提供的資料、通過想象來認知所購房屋的情況。因此，房屋建成後的實際狀況與買受人的想象存在差異是難免的。正因爲如此，與同等條件下現房銷售相比，預售期房不但價格偏低，而且爲了維護交易的穩定性，對買賣雙方的權利義務也有特殊要求：一方面要求出賣人在履行如實告知義務時，應保證買受人的想象與將來房屋的真實狀況之間的差異在合理範圍之內;另一方面也要求買受人對差異風險有合理的預見。所謂“合理”，是以通常情況下常人的理解能力、承受能力爲判斷標準的。是否超過“合理”範圍影響到買賣房屋的真實意思表示，是判斷是否構成“重大誤解”的標準。

本案原告作爲消費者，在交易中處於弱勢地位，對其所購房屋的具體情況只能通過被告的口頭和書面描述中得到認知。但被告卻未將房屋的詳細結構情況通過實物(如樣板房)或書面及口頭方式告知原告、以便原告能正確認知房屋的基本結構。而從房屋建成後法院現場勘驗的情況看，雖然仍然該商鋪仍然能夠使用，但確實存在空間狹小、結構低矮、有明顯的壓抑感的問題，尤其以第二層的情況更爲嚴重。這是通常情況下常人根據被告提供的信息(包括合同中對戶型和層高的文描述、平面圖的標註等等)所無法想象的，也必將對房屋的使用人造成不便及不適，顯然不符合原告購房時的真實意思表示。因此，原告主張其在購買房屋時對房屋空間結構存在重大誤解，應予支持。

在本案判決生效後，同一小區的另外兩戶業主曾經以同樣的理由提起訴訟，但法院經現場勘驗後，發現這兩戶房屋雖然也存在樑柱、排污管佔用一定空間的事實，但情況遠不如本案中的嚴重，不會給使用者帶來明顯的不適感。也就是說，常人對房屋的想象與實際情況的差異尚未超過合理範圍，因此，在後兩案中，原告的訴訟請求並未得到支持。三個案件的不同判決，體現了對“重大誤解”的尺度的把握。

2、法院在審理案件時如何透過當事人訴訟請求探尋當事人的真意

本案原告在起訴時，是以房屋的層高、樑柱、排水管佈局和設計不符合合同約定並違反國家設計規範、影響商鋪的正常使用爲由要求解除合同。後在訴訟過程中，原告又將訴的理由改爲重大誤解，要求撤銷合同。嚴格地說，被告交付的房屋並沒有明顯違反法律法規、國家標準、行業規範及合同的約定，也符合房屋的一般用途。在建築學上，“層高”與“淨高”的概念是不同的，雙方當事人在合同中只約定了“層高”而未約定“淨高”，雖然國家《住宅設計規範》中規定有住宅的局部淨高不應低於2.10m，但本案原告購買的是商鋪，其淨高標準並沒有相應的國家規定，被告正是利用了這一法律空白，提出自己沒有違約的抗辯。如果原告沒有變更訴的理由，而是堅持以違約起訴，其訴訟請求能否支持呢?

一種觀點認爲，民事審判原則上不應當超出當事人的主張範圍。因此，如果當事人的主張不適當，應當予以釋明後再進一步審理。另一種觀點則認爲，不論原告主張撤銷合同還是解除合同，其提起訴訟的本意是終止雙方的合同權利義務，故法院在審理時，不應拘泥於訴狀的表面文表達，而應當着重審查其訴訟請求能否成立，實現法律效果與社會效果的統一。筆者傾向於後一種觀點。當事人受文化程度、法律專業知識的限制，無法準確地把握法學術語的含義，多憑直覺提出自己的訴訟主張。因此，法院在審理時，不應侷限於訴訟請求的文表達，而應當探尋當事人的真實意思表示，尋找最有利於解決糾紛的切入點，實現法律的公平正義。