房地產價格與通貨膨脹關係研究

自1999年以來，中國房地產業得到持續發展，有力地推動了經濟的增長。但房價持續地上漲，增幅遠遠高於一般商品價格，引發了民衆對泡沫經濟的種種猜想。尤其在目前通漲壓力加大的形勢下，房價上漲也變得越發敏感。通貨膨脹是指流通中的貨幣數量超過經濟運行所需的貨幣數量而引起的貨幣貶值和價格水平全面、持續上漲的經濟現象。通貨膨脹率是貨幣超發部分與實際需要的貨幣量之比，用以反映通貨膨脹、貨幣貶值的程度[1]。因爲通貨膨脹與房地產價格之間關係較複雜，難以直接對其進行分析研究。正如通貨膨脹歸根結底是一個貨幣問題，房地產價格波動可以說也是一種貨幣現象。本文根據房地產價格與貨幣供應量及通貨膨脹等經濟數據，運用經濟計量方法找出房地產價格的貨幣影響因素(貨幣供應量)，通過貨幣供應量作爲中間量探討房地產價格與通貨膨脹二者之間關係，從而進行一些判斷併爲宏觀經濟決策提供理論基礎。

一、貨幣供應量的概念、指標及影響貨幣供應量(也稱貨幣存量)，是指全社會的貨幣存量，是全社會在某一時點承擔流通手段和支付手段的貨幣總現階段我國的貨幣供應框架體系中，貨幣供應量主要有以下幾個指標： m0 = 流通中現金 m1(狹義貨幣) = m0 + 非金融性

公司的活期存款 m2 (廣義貨幣) = m1 + 非金融性公司的定期存款+儲蓄存款+其他存款通常所說的貨幣供應量，主要是指 m2 [3]。

通常來講，衡量貨幣供應是否均衡的主要標誌是物價水平的基本穩定。物價總指數變動較大，則說明貨幣供求不均衡，反之則說明供求正常。

二、貨幣供應量與通貨膨脹的關係研究

從貨幣分析法的一個公式：md= p

l ( r ， y )我們可以得出，貨幣總需求

(m)與價格(p)、利率(r)和產出水平(國民收入-y)有關。在利率

(r)相對穩定的情況下，要保持物價的穩定就要保證貨幣的供給隨着國民收入的增加而增加。過分地增大貨幣總量的供給就會造成通貨膨脹。通貨膨脹和貨幣供給是正相關關係[4]。

通貨膨脹與物價上漲是不同的經濟範疇，但兩者又有一定的聯繫，通貨膨脹昀爲直接的表現就是物價上漲。因此，消費者物價指數cpi通常作爲觀察通貨膨脹水平的重要指標。

一般當cpi增幅>3%時稱爲通貨膨脹( inflation);當 cpi增幅 >5%，稱爲嚴重的通貨膨脹(series inflation)

貨幣大量投放發生1994年之前。在 1993年，廣義貨幣供應量(m2 )的增長率高達40%。1995-1996年，我國曾面臨較爲嚴重的通貨膨脹，尤其是1994年，全國零售商品物價指數和居民消費品價格上升超過20%。1995年，cpi指數也高達17.1%。由此可見，過量的資金是通貨膨脹的一個重要原因之一[5]。

而從1997年底(10月)起到xx年底我國零售物價總指數(rpi)連續下降， cpi從1998年3月起持續下降22個月。依據經濟學一般定義，可判定我國經濟曾經出現通貨緊縮現象。

xx年，cpi達到4.8%，依據經濟學一般定義，經濟已經進入通貨膨脹階段。xx年2月，中國的通貨膨脹率躍至8.7%，創下了十二年來昀高點 [6]。

三、貨幣供應量與房地產價格之間的關係研究

m2增長率及cpi增長呈現較大的相關性，但在 xx年出現了反常現象，原因是xx年，我國政府爲了抑制投資過熱，促進國民經濟持續健康發展，重點針對土地市場開展整頓，嚴格控制土地供給[7]。社會上形成了一種房地產價格將不斷上漲的心理預期，導致大量閒散資金出於投機目的流向房地產市場，進一步增大了房地產市場的需求，從而造成房地產市場價格進一步上漲。而另一方面， xx年的貨幣供應量卻較大下降，因而導致圖2出現的xx年的特殊情況。但從總體來看，我國房地產價格與貨幣供應量是呈正相關關係的。