小區使用公約

xx市xx小區使用公約

第一章

總則

第一條本公約於年月日訂立。立約雙方爲：

甲方：xx房地產開發股份有限公司，其爲一依據中華人民共和國法律成立，在xx市註冊的公司，法定地址在xx市xx路xx大廈17層

法定代表人：xxx

職務：董事長

乙方：乙方詳細資料見本公約附件一《乙方詳細資料》。

第二條鑑於：

1．xx市xx區xx路xx小區（以下簡稱「建設用地」）的土地使用權70年，由年月日起至年月日止。甲方已合法地取得建設用地的土地使用權，並在建設用地上興建了主體建築物。

2．主體建築物包括：

（1）一期40棟，27.52萬m2，二期48棟，42.96萬m2，共70.48萬m2

（2）會所、游泳池，體育用地（如有）；

（3）公建房；

（4）地庫及部分地面爲車庫。

甲方統稱該等主體建築物爲「xx小區」。

3．xx小區及其所佔土地的土地使用權轉讓、出售之前，甲方已依必要法律程序取得國有土地有償使用權，並擁有xx小區的所有權及管理權；

4．根據甲、乙雙方於年月日簽訂的《商品房銷售合同》，乙方購買了xx小區號樓單元層號房（以下簡稱「所購房產」）的所有權及相應比例土地面積的土地使用權；

5．根據xx頒發的《物業管理條例》，維護甲、乙雙方及xx小區其他的所有人、使用人的合法權益，明確管理、修繕責任，保障xx小區的正常使用，規範xx小區的物業管理；

6．經友好協商後，雙方現同意本公約項下的所有內容，簽訂本公約以資信守；

7．本公約由年月日起生效。

第三條除非上下文中另有要求，在本公約中：

單元房：是指xx小區內分割出讓的房產，其所有權及相應比例土地面積的土地使用權可與xx小區的其他房產分開獨立轉讓。

所有人：是指擁有xx小區的單元房的所有權及相應比例的土地使用權的一個或（在共有情況下）多個法人或自然人，包括他們的受讓人、繼承人、受贈人、或因單元房按揭或抵押而依法可處分抵押單元房的抵押權人。如發生爭議，以xx市有關房地產登記機關的登記爲準。

管理公司：在本合約有效期內，是指甲方指定及與甲方簽訂的管理xx小區的公司。

共用部位和共用設備：共用部位是指根據本公約條文，xx小區內所有容許超過一個單元房以上的所有人共同使用的部位。共用設備是指xx小區內爲超出一個單元房而安裝使用的共用設備。共用部位和共用設備包括：門窗、陽臺、屋面、天台、樓道、廁所、院落、小區內非市政所管道路及路燈、裙樓平臺及綠化部分、排水、自來水及熱水、燃氣及設備、管道、房屋主體結構中的基儲柱、樑、外牆、玻璃幕牆、樓蓋、樓梯、樓梯間、裝飾、電梯、自動扶梯、水泵、採暖設備、衛生設備、溝管、垃圾道、化糞池、照明設備、空調設備（包括供熱設備）、消防設備、共用衛星天線、共用電視天線、電錶房、水泵房、空調機房、變電房、配電房、發電機房、熱力站等等，亦包括甲方行使本公約第二十四條的權力所指定、割出及確認的共用部位和共用設備及其更改。

第四條本公約的所有條款和條件，對管理公司和乙方及其受讓人、繼承人、受贈人、承租人、借用人、代理人、僱員、訪客均具有同等效力的法律約束力。

第二章

管理範圍

第五條甲方指定的在本公約的有效期內xx物業管理有限公司爲xx小區及其所佔土地的唯一管理機構，全權負責xx小區的各項管理服務工作，獨家決定xx小區的管理形式。享有一切在本公約內可享有的權利，並履行本公約內列明管理機構應履行的責任與義務。自行負責其一切的行爲及法律後果。

第六條管理公司管理xx小區及其所佔土地的所有共用部位和共用設備。管理範圍包括但不限於：

1．維修、養護或更換xx小區的共用部位和共用設備。

2．安全保衛服務；

3．安排代有關單位統一徵收及向有關單位統一支付xx小區各單元房的水（包括自來水、熱水等）、電、暖氣等費用；

4．（共用部位）清潔衛生服務；

5．綠化養護。

6．房地產中介和信息諮詢服務。

第三章

管理費用

第七條管理費用的收支將分四部分獨立帳目進行管理：住宅樓部份、商場部份、會所部份及停車場部份。管理費用分擔的原則爲各部份的管理支出費用由該部份的全體所有人及使用人前期管理暫按附件二《管理費用分攤表》分擔。

第八條管理xx小區的支出分經常性及非經常性的。經常性支出所需管理費用由管理公司採用每月定期收費方式。自單元房實際交付之日起或單元房的《商品房銷售合同》指定的該房屋交付日起（兩者以先發生者爲準）按本公約第七條的原則向xx小區的所有人徵收。經乙方同意在預交三個月的管理費之後，以後在每月5--10日將該月之管理費交至管理公司指定交費處。乙方同意管理費預交金在乙方三個月內轉讓所購房產時自動轉讓予所購房產之受讓人，管理公司將不發還該預交金予乙方。

第九條甲方在售房時，乙方按xx省規定的比例繳納維修資金，並存於地方政府指定的帳戶。

第十條管理公司將依據

國家政策和指導價格以及xx小區設備的維護、修繕和更換及實際管理情況，調整物業管理費。

第四章

管理公司的責任

第十一條管理公司將委派管理人員管理xx小區。

第十二條管理公司將按實際需要徵求乙方意見，以期改善管理和服務。歡迎具名投訴，以便聯絡。

第十三條管理公司將根據該物業管理公約的規定監管xx小區各部份的管理資金。

第五章

乙方支付管理費用的責任

第十四條本業主同意根據本公約規定按時交納應付的管理費、日常維修養護費、維修資金、停車場地維護費及其他有關的費用：

物業管理費包括：

1．綜合管理服務費（按建築面積計收。分爲：住宅、辦公、營業三種類型）

2．物業維修養護費（按建築面積計收。分爲：住宅、辦公、營業三種類型）

3．物業共同部位、公用設施、設備大、中修及更新改造的維修資金。

物業管理費的使用範圍包括：

1．管理、服務人員的工資和按規定提取的福利費；

2．公共設施、設備正常運行、維修及保養費；

3．綠化管理費；

4．清潔衛生費；

5．保安費；

6．辦公費；

7．物業管理單位固定資產折舊費；

8．法定稅費；

9．按本公約條文徵收的其他合理費用；

停車場管理費：

當乙方要求並被提供了留作其專用的停車場地時（包括貨車位、汽車位、自行車位及摩托車位）乙方應交納停車場管理費。其收費標準及調整由管理公司根據具體情況擬定。

第十五條乙方所購房產如空置時，仍須按照本公約的條款和條件定期交納各項費用。包括但不限於：水、電、暖、氣等讀表金額或有關政府部門收取的費用。

第十六條乙方同意於本公約簽訂後，從領取單元房鑰匙之日起，水、電、供暖等公用事業費，按每月實際使用的數量加上損耗費，由管理公司發單向乙方收齲有關部門如若調整收費，亦作相應調整。供暖如果未實行抄表計費前，需按供暖建築面積提前收齲

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第十一章

適用對象

第三十條本公約的一切條款和條件，對甲、乙雙方的各自的受讓人、繼承人、受贈人、所購房產的借用人和租用人均具有同等效力的法律約束力。

第十二章

適用法律及爭議的解決

第三十一條本公約的訂立、效力、解釋、履行及爭議的解決均受中華人民共和國法律的保護和管轄。

第三十二條凡因執行本公約所發生的，或與本公約有關的一切爭議，由本公約各方協商解決。協商解決不成的，任何一方均可向有管轄權的xx市人民法院起訴。

第三十三條在爭議解決過程中，除有爭議部份外，本公約其他條文和內容要繼續遵守和履行。

第十三章

語言、通知及其它

第三十四條爲了更加妥善地管理xx小區，甲方有權要求乙方及（或）其他單元房的所有人就本公約未詳盡規定的事項或其他事項簽訂xx小區補充使用公約。補充使用公約與本公約具有相同的法律效力。惟該等事項不得影響乙方及（或）其單元房的所有人、使用人享有其單元房的使用權利。

第三十五條本公約及附件一式二份，用中文寫成，甲、乙雙方各執一份，具有同等法律效力。

第三十六條本公約中需要的所有通知都應是書面的；所有的單據、催費單及通知函件，凡註明地址送至所購房產所在地址，或使用普通郵寄或掛號郵寄送至乙方以書面通知的其他通訊地址，均被視爲送達乙方。致管理公司的通知，如果送至下列地址即被視爲送達。管理公司地址：xx市xx區xx路xx小區。

甲方：乙方：

xx房地產開發股份有限公司

授權代表：

簽字：簽字：

簽字日期：簽字日期：

簽字地點：簽字地點：

xx小區使用公約附件一·乙方詳細資料

姓名：（中文）（英文）

乙方自理；

3．若乙方或所購房產的使用人需在所購房產內進行裝修，須遵守管理公司的有關規定和裝修規定進行裝修工程，不得損及xx小區的建築結構；

4．電話線路及插座、公共天線線路及插座，原始設計的水、電、暖、天然氣管道及供電線路、插座不得因所購房產的使用人的室內裝修而更改位置或封閉，以免影響日後正常檢修工作；

5．不得在xx小區內的門廳、樓梯、通道或其他共用部位堆放或留置箱物、傢俱、垃圾，不得阻礙這些地方的通行；

6．將垃圾放入適當垃圾袋內密封，放置於管理公司指定地點，由工作人員按時清理；

7．不得堵塞防火通道及門窗，不得任意破壞一切消防設備和控制設備；

8．xx小區電梯採用自動控制或手動控制。乙方及各單元房所有人及任何其他人仕使用電梯應共同愛護，保持清潔，嚴禁人數超載及使用客用電梯載運貨物，禁止在電梯內吸菸

、吐痰、張貼任何標語告示牌或塗花或擦壞電梯內壁，否則一切損壞概由乙方或責任方賠償；

9．在暴風雨來臨之前採取一切適當措施防止玻璃吹破，以免引起危險；

10．不得在所購房產內存放也不允許他人私自存放武器、彈藥、硝石、火藥、火油或其它易燃、易爆危險品；

11．不得在所購房產內進行違反中華人民共和國法律及不道德的活動；

12．不得以任何方式干涉管理公司對xx小區的管理和對xx小區提供的維修；

13．對由於其本身的疏忽或過失而對xx小區造成的損失負全部法律責任及賠償責任；

14．保持其所購房產內的各項附屬設備，包括電器、衛生設備、門窗等處於良好狀態，並避免上述設備發生任何損失或損壞；

15．不得作出任何影響xx小區的排水、抽水系統正常工作的行爲；

16．不私自鎖通往樓頂、地下入口和通道。管理公司有權排除封鎖上述部位地障礙，所購房產地使用人將承擔由此而產生地一切費用；

17．如遇在樓頂進行排除障礙、維修、搭手架或其他設備等工作或遇在xx小區外牆部位維修管道設備，管理公司有權事先發出合理的通知（緊急情況例外）並根據需要進入所購房產內部；

18.不得在xx小區及所購房產內陽臺及所購房產地外部懸掛或晾曬任何衣物，管理公司指定的地點除外；

19.不得在xx小區的外牆表面或陽臺部位塗抹或以任何方式改變其外觀；

20.如長期離開其所購房產，應將自用的水、電、天然氣閘閥關閉，並將其常用通訊地址通知管理公司，以便管理公司向其送達與其有關的通知、函件等，不留通訊地址及新的聯繫方式的，所引起的一切後果責任自負；

21．保證所購房產內部無任何蟲害；

22．所購房產的所有權及相應的土地使用權發生轉讓時，乙方及其受讓人應於發生移轉之日後一個月內書面通知管理公司。乙方有義務支付在此項轉讓生效之前或書面通知之前（採用兩者中較後之日期）地所有管理費用及其他費用；

23．乙方在出讓所購房產所有權及土地使用權時，其受讓人應明確表示接受本公約地全部規定，並在遷入所購房產前與管理公司簽訂使用公約或承諾書。受讓人有責任在所購房產所有權轉讓前確定乙方已付清所有管理費用及其他本公約規定的費用。否則，所購房產的所有權轉移後，受讓人有義務清償乙方所欠付的一切費用及滯納金；

24．除非得到管理公司書面同意，任何人不得於單元房外豎立招牌、廣告等以免影響xx小區的外觀；

第二十二條管理公司促使和監督乙方及所購房產的使用人和各單元房的所有人遵守和履行本公約各項規定，並針對任何有關違法、違約行爲採取必要的行動，包括終止當時由管理公司提供之供應或服務及方便條件，禁止違約者使用xx小區共用部位和公用設備，直至該項違約或違反得到糾正爲止，並有權針對有關違約或違反提起法律訴訟。

第七章

甲方保留的權力

第二十三條在xx小區的共用部位或共用設備的任何地方，乙方同意甲方保留建造及豎立招牌、海報、廣告板的權利。甲方並保留權利進入該等共用部位或共用設備進行修繕及更換。甲方可自由轉讓或出租這等權利，惟甲方須負責該等招牌、海報、廣告板及有豎立招牌、海報、廣告板的裙樓外牆部份的維修費用。

第二十四條甲方於xx小區所設的會所，其所有權（包括管理權）爲甲方獨有，甲方有權以出售、出租、轉讓、抵押等各種合法方式行使其所有權。甲方有權開放會所內的設施、服務，供xx小區的所有人及其他甲方認可的人仕有償或無償使用。有關該會所的使用守則、使用資格及收費標準將由甲方全權另行擬定。

第二十五條甲方保留修改設計方案的權利，對因修改而產生的任何損失，甲方不負任何賠償責任。惟修改設計不得影響乙方及（或）其他單元房的所有人擁有的單元房內部的狀況或使用權利。

第八章

暫時使用xx小區住宅樓的共用部位

第二十六條乙方同意：若某一所有人同時擁有xx小區住宅樓內某層的所有單元房時，管理公司有權允許該所有人暫時排他性地使用該層部份的共用部位。直至該所有人不在同時擁有該層的所有單元房，該部份自動再成爲該層住宅樓的共用部位。惟該所有人必須先繳納相應的按金及以書面承諾：在使用期內增繳相應的管理費、負責該部份的維修工作、待該所有人不在同時擁有該層的所有單元房時，保證按原設計還原該部份的裝修並負擔該部份的還原費用。

第九章

違約責任

第二十七條乙方願意遵守本公約的各項規定並接受管理，如有違反，致使管理公司或其他單元房所有～益受損時，乙方須賠償因此產生的一切損失。乙方在收到管理公司書面通知後十四天內必須按通知要求執行本公約的義務或停止違反本公約規定的行爲。違者管理公司有權自行代乙方執行義務，費用由乙方負責。

第二十八條乙方應按照本公約的規定按期如數地向管理公司繳付維修資金、管理費用及其他費用。如逾期交納，管理公司將按省物價局的規定，向乙方加收滯納金，凡逾期10日以上，每逾期一日加收應付金額千分之三的滯納金；逾期三個月或以上者，管理公司有權向有管轄權的xx市人民法院申請拍賣或轉讓所購房產以償還欠款、滯納金、手續費及其他一切因追討所欠費用而發生的支出，拍賣或轉讓所得，扣除上述費用後餘款返還乙方或按法院的裁決處理。

第十章

業主大會、業主代表大會、業主委員會、業主小組

第二十九條甲、乙雙方同意按該物業

管理條例的規定，適時召開及成立xx小區業主大會、業主代表大會、業主委員會、業主小組。

第六章

管理細則

第十七條管理公司將盡量保持xx小區處於良好狀態，檢查和修繕缺陷，如出現管理公司人力不能及的情況，而使xx小區內任何設備的正常運行中斷或水、電、燃氣、空調、採暖、熱水的正常供應中斷時，管理公司不承擔任何可能引起的損失的賠償責任。同時，本公約的規定以及乙方繳付管理費和其他費用的責任亦不因此受到任何影響。

第十八條甲方對xx小區享有命名權。xx小區的土地使用權年期內的任何時間，甲方可以不少於一個月的書面通知更改名稱，管理公司不承擔因改名而可能引起的任何損失。

第十九條管理公司按照本公約規定有充分的權利行使其對xx小區的管理權，實施包括但不限於以下所列之各項行爲和活動，因此而產生的一切費用按具體情況由乙方及（或）有關的其他單元房的所有人或使用人支付，或算入管理總開支內。

1．執行維修養護xx小區共用部位和共用設備（不包括乙方所購房產的自用部位及自用設備）的工作；

2．責成乙方及xx小區的其他所有人將其各自所購單元房保持在良好狀態，並將採取一切合理的步驟補救因乙方或其他所有人的過失而出現的不良狀態，因此而發生的一切費用由乙方或有關責任人員承擔；

3．更換xx小區共用部位損壞的設施；

4．負責共用部位的照明設備的經常性維護和保養；

5．修理公共部位的機電設施，並使其處於良好狀態；

6．防止任何人，包括乙方及其他各單元的所有人、使用人違反本公約的規定，佔有xx小區共用部位或共用設備的任何部份；

7．負責清除xx小區共用部位和共用設備的障礙物；

8．維修和維持xx小區共用的排水管道、自來水管道、熱水管道、燃氣管道、採暖及空調管道、消防管道、電梯、自動扶梯、電線及電纜、玻璃幕牆、音響廣播設備等及其有關配套設備；

9．維護xx小區的共用電視天線及共用衛星天線；

10．清除xx小區共用地方的垃圾，定期處理垃圾，並負責維修垃圾堆積設備，但商業性垃圾由乙方或其他單元所有人自行清理；

11．清除xx小區內外及其所佔土地的違反本公約規定而設置的任何結構、裝置、標誌牌、遮陽物、托架、廣告和其他物體，並責成有上述行爲者對由此而產生的損害作出賠償；

12．禁止乙方及其他單元房所有人或任何其他人仕違反本公約或違反xx市政府的有關規定，改變或損壞xx小區的任何共用部位和共用設備，因此而發生的一切費用，均由乙方或有關責任人員承擔；

13．採取一切必要的、有益的措施或步驟以使xx小區的各項工作符合各有關法律和規定，並有全權代表乙方及其他單元房所有人與政府部門或法律機構或其他機構交涉有關xx小區的設備、服務和管理事宜，並有權責成乙方或其他單元所有人遵守關於上述交涉而做出的決定，或採取的措施或行爲;

14．有權以管理公司的名義簽訂各項合約，聘用、僱用、及解聘律師、建築師、以及其他專業顧問、承建商、管理人員、工人、保安人員及xx小區其他職員及服務員，並有權以管理公司的名義提起、抗辯或進行任何涉及xx小區管理的法律及訴訟程序。因此而發生的一切費用由敗訴方承擔，若管理公司敗訴則由管理費用中支出；

15．因維修、搬遷、清潔、粉刷或裝飾xx小區的共用部位或共用設備包括但不限於：燃氣管、污水管、排水管、自來水管、空調水管、消防水管、電纜、電線管道、電線等設備的原因，管理公司有權在合理的通知下，進入乙方所購房產內部。遇緊急事故（指危害住宅的重大事件，如跑水、漏電、漏氣等），管理公司有權在未經通知的情況下，進入乙方所購房產內部。如有因疏忽和錯誤行爲造成乙方經濟損失，管理公司將不承擔賠償責任；

16．管理公司對xx小區的共用部位及共用設備享有排他性的管理權；

17．管理公司在依據本公約規定行使其各項權利時所做出的任何決定和採取的任何行動都對乙方及其他單位的所有人均有約束力；

18．管理公司有權爲xx小區的共用部位及共用設備購買保險。投保險別、保額及保期由管理公司決定；

19．按照政府有關規定以及實際情況的需要，管理公司有權確定xx小區公建房、停車嘗營業時間和營業日；

20．根據本公約的規定，制定、廢除及修訂各項xx小區管理細則、規章制度和行爲守則，乙方及各單元房所有人須共同遵守；

21．控制xx小區內所有車輛停放、行人交通、拖離或扣留所有違反管理公司規定車輛，並向該等車輛之車主收取拖離及扣留費用；

22．管理公司有權釐定xx小區各部份之管理守則及裝修規定並有權對違反管理守則及裝修規定的人仕拒絕提供任何管理服務及有權禁止該等人仕使用共用部位或共用設備或進入xx小區；

23．辦理一切爲管理及維護xx小區而合理地應進行的其他事項。

第二十條管理公司在行使上述第十九條所規定的權利及本公約所賦予的其他管理權利時，管理公司可另行聘請承包商代完成其中任何工作，所需費用計入管理成本。

第二十一條爲配合管理公司`的工作，乙方保證所購房產的使用人（包括乙方及其受讓人、繼承人、受贈人、租用人、傭人、客人、或所購房產的其他借用人或使用人）:

1．不得私自（管理公司書面批准者除外）在所購房產及xx小區外部（包括外牆）或頂部展示或豎立任何文字、標記或廣告，不得安裝遮攔、電視天線或其他突出物，所購房產的使用人在

安裝電線、燃氣管道、水管和其它垂直設備、烹飪設備、空調設備或採暖設備，構築或撤換無負載撐牆之前應通知管理公司。在進行以上活動時，所購房產的使用人應嚴格遵守可適用的市政規則和標準，力求合乎xx小區的設計標準和要求，不得自行穿牆壁，不得截斷或連接電氣線路，不得自行安裝烹飪、空調和採暖設備；

2．不得在所購房產的地面上放置超過規定荷載的物品。在將重物（住宅樓每平方米超過200公斤）搬進所購房產之前，所購房產的使用人應通知管理公司。管理公司保留規定所有保險櫃及其它重物的放置的權力；以便使荷載分佈均衡。搬進的專業機具和機械設備須放置在適當的支撐物上，其安置應按管理公司的要求足以防止震動噪音不干擾其他用戶，置辦支撐物（支座）的費用