房屋登記辦法第十二條釋義
申請房屋登記時在沒有另外規定需當事人雙方共同申請，下面是小編給大家分享的房屋登記辦法第十二條釋義，歡迎大家閱讀。
房屋登記辦法第十二條釋義
第十二條 申請房屋登記，應當由有關當事人雙方共同申請，但本辦法另有規定的除外。
有下列情形之一，申請房屋登記的，可以由當事人單方申請：
(一)因合法建造房屋取得房屋權利;
(二)因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書取得房屋權利;
(三)因繼承、受遺贈取得房屋權利;
(四)有本辦法所列變更登記情形之一;
(五)房屋滅失;
(六)權利人放棄房屋權利;
(七)法律、法規規定的其他情形。
【要旨】登記申請人共同申請和單獨申請
【釋義】本條是關於登記申請人共同申請和單方申請的規定。
本條第一款明確房屋登記以共同申請爲原則。共同申請是申請的一般方式，主要適用於因法律行爲而產生物權變動的情形，如房屋買賣、交換、贈與、抵押等。這些行爲都屬於民事法律行爲中的雙方行爲，合同是物權變動的原因行爲，僅具備債權效力，合同簽訂後，還須辦理相應的房屋登記，才能發生物權變動的效力。基於這些行爲的房屋登記，如果當事人不共同申請，登記機構就無法完整了解當事人的真實意思，登記結果的正確性也就無法保證，從而影響登記的公信力。所以，房屋買賣、交換、贈與、抵押等基於民事法律行爲的房屋登記，應當由當事人雙方共同向房屋所在地登記機構提出申請。此外，根據《物權法》第一百五十八條規定：“地役權自地役權合同生效時設立”、“未經登記，不得對抗善意第三人”規定，地役權登記不是產生物權變動效力，而是產生對抗第三人的效力，但地役權的設立登記同樣需要雙方當事人共同申請。
本條第二款規定了可以由當事人單方申請的情形。由於共同申請是登記啓動的一般方式，單方申請是特殊方式，且類型有限，因此，本款也採用了列舉的方式對可以單方申請房屋登記的情形進行了規定。單方申請主要適用於非因法律行爲產生的物權變動情形，可歸納爲四類：一是基於事實行爲而引起的物權變動，如合法建造、拆除房屋，房屋自然屬性變更，權利人名稱或者姓名變更，房屋滅失，權利人放棄權利等;二是經過國家公權力確認的物權變動，包括司法行爲和政府行政行爲;三是因繼承或受遺贈取得房屋物權的;四是法律、法規規定的其他情形，如《物權法》規定權利人可以申請更正登記，利害關係人可以申請異議登記。此外，《辦法》第六章規定了單方申請登記的一種特殊情形，即預售人和預購人訂立商品房買賣合同後，預售人未按照約定與預購人申請預告登記，預購人可以單方申請預告登記。這是因爲一方面預告登記本質上還是一種針對請求權的登記，並不是真正意義上的物權登記;更重要的是，預告登記的目的是限制開發商等債務人處分其權利，保障債權人將來實現其債權，如果在預售人不按照約定與預購人共同申請預告登記的情形下，不允許預購人單方申請預告登記，則勢必極大限制了預告登記制度功能的發揮，無法達到保護債權人利益的目的。需要強調的是關於第二款第(四)項中“本辦法所列變更登記情形”，主要是指登記簿中自然狀況部分的變更和權利人名稱或者姓名變更，即本辦法第三十六條、第八十五條所指的變更登記情形。
德國、日本和我國臺灣地區立法也都採用共同申請原則。如臺灣《土地登記規則》第二十六條規定：“土地登記，除本規則另有規定外，應由權利人及義務人會同申請之。”同時，其第二十七條又以列舉的形式規定了單獨申請的情形：“下列登記由權利人或登記名義人單獨申請之：
一、土地總登記。
二、建物所有權第一次登記。
三、因繼承取得土地權利之登記。
四、因法院、行政執行處或公正第三人拍定、法院判決確定之登記。
五、標示變更登記。
六、更名或住址變更登記。
七、消滅登記。
八、預告登記或塗銷登記。
九、法定地上權登記。
十、依土地法第十二條第二項規定回覆所有權之登記。
十一、依土地法第十七條第二項、第三項、第二十條第三項或第七十三條之一標售取得土地之登記。
十二、依土地法第六十九條規定更正之登記。
十三、依土地法第一百三十三條規定取得耕作權或所有權之登記。
十四、依民法第五百十三條第三項規定抵押權之登記。
十五、依民法第七百六十九條、第七百七十條或第七百七十二條規定因時效完成之登記。
十六、依民法第八百七十條之一規定抵押權人拋棄其抵押權次序之登記。
十七、依民法第九百零六條之一第二項規定抵押權之登記。
十八、依民法第九百二十三條第二項或第九百二十四條但書規定典權人取得典物所有權之登記。
十九、依民法第一千一百八十五條規定應屬國庫之登記。
二十、依直轄市縣(市)不動產糾紛調處委員會設置及調處辦法做成調處結果之登記。
二十一、法人合併之登記。
二十二、其他依法律得單獨申請登記者。”
現實生活中，存在應當由雙方共同申請登記但當事人一方拒絕協助登記的情況，此時，另一方應當如何實現其權利?這涉及登記請求權的間題。登記請求權是指登記權利人要求登記義務人協助完成登記手續的權利。其中登記權利人是指因登記而直接得到利益，取得房屋權利或減除房屋負擔，以及將其取得房屋權利或減除房屋負擔的上述事實加以公示的人，如房屋交易的買受人、房屋抵押的債權人等;登記義務人是指因登記而損失利益，失去房屋權利或承受房屋負擔，以及將其失去房屋權利或承受房屋負擔的上述事實得以公示的人，如房屋交易的賣方、房屋抵押人等。例如，房地產交易合同簽訂後作爲登記義務人的賣方不協助辦理轉移登記，夫妻離婚後失去財產的一方拒不按照財產分割協議辦理房屋過戶手續，另一方作爲登記權利人，就有請求其協助共同向登記機構申請辦理登記的權利。登記請求權在性質上是登記權利人和登記義務人之間的民事法律關係，而登記申請權是登記權利人或者登記義務人向房地產登記機構申請辦理房屋登記的權利，二者是有區別的，登記權利人和登記義務人都屬於登記申請人。《瑞士民法典》第六百六十五條規定：“有取得所有權理由的取得人，對所有人有請求登記的權利，如所有人拒絕時，有請求法院判決登記的權利。”《德國民法典》也規定了更正登記請求權，日本和臺灣地區的司法判例也承認登記請求權。我國由於不動產登記立法的空白，目前尚無登記請求權的具體規定，登記權利人主要是通過《合同法》、《合同法解釋(一)》第九條和((物權法》第十五條的有關規定來主張該項權利。《物權法》第十五條規定“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力”。因此，物權合同生效後，合同一方當事人仍有請求另外一方依合同約定履行登記義務的權利。如甲、乙雙方簽訂房屋買賣合同後，賣方不按期履行登記義務，則買方享有對甲方的登記請求權。
對於預告登記轉本登記，預告登記時由單方申請登記的，在辦理本登記時，仍應按照本辦法第十二條規定由有關當事人雙方共同申請登記。