在物業公司的工作體會
在xx園工作有段時間了，從招商和統計工作入手一步步地熟悉園區內基本情況。迄今爲止，我的本職工作已偏向於對入駐企業的日常物業服務爲核心了。週末閒暇之餘，又閱讀了物業管理的書籍，結合平日工作，又想給自己總結一些經驗和知識，讓自己在日後有一些標準提醒自己，減少工作的失誤，少走彎路。
首先，關於物業的概念“物業是指已建成並具有使用功能和經濟效用的各類供居住和非居住的屋宇及與之相配套的設備，市政、公用設施，屋宇所在的建築地塊與附屬的場地、庭院。物業根據其用途可分爲：住宅、寫字樓、商場、酒店旅館、工業廠房等等。”此概念明確指出了合格的物業包含三大基本要素：第一，已建成並具有使用功能和經濟效用的房屋，簡單地說，是現成的房屋，馬上能投入使用；第二，有相配套的設備和市政公用設施，簡單地說，是房屋內日常使用的各類設施設備都要配齊和能使用，比如：郵政、電話、寬帶、電梯、電網、水網、污水管網等；第三，周邊環境和交通是否對業主生活工作的影響，是正面影響還是負面影響，比如，居住房屋要考慮房屋周圍的購物買菜的地方、小孩上學的學校等等，商業房屋要考慮房屋周圍的人氣聚集效應，有無停車場，交通是否暢通，顧客來此處消費方便與否，創業園區的房屋要考慮周邊有無便於創業者在此處工作生活便捷與否，消費場所的大衆化性質。結合嘉興國際xx文化產業園的未來開發，我要建議的是，首先作爲一箇中小企業創業園區，對創業者要提供日常生活消費的一些商業業態，定位爲消費大衆化，其次作爲一個文化積聚區，鼓勵創業者在建設園區的時候融入自己企業的xx精神，將文化xx的各種形態表現出來，形成園區的標誌性景象，第三，作爲一個產業園區，稅收經濟也是我們面臨的本質問題，要想把事業做長久，經濟支持是一切事業的“永動機”，這需要xx企業的創業者能真真切切地爲xx園區和地方經濟做出一定的經濟效益，在我們園區招商工作中也要對將引進的企業進行潛在發展動力的評估。
其次，物業管理的概念分爲廣義和狹義兩種：“廣義的物業管理是泛指一切有關房地產開發、租賃、銷售及售後的服務；狹義的物業管理，其主要任務是樓宇的維修養護，以及管理好各層的機電設備和公共設施，還包括治安保衛、環境綠化、分送信報、傳呼電話、打掃衛生等項目”。作爲嘉興國際xx文化產業園營運公司——嘉興xx投資開發有限公司的宏觀目標，我相信是以開發收購包租轉讓爲工作重點，對於目前現有的各類資產的狹義物業管理工作通過服務外包形式讓專門從事物業服務的公司進行操作，我們作爲園區的開發商對狹義的物業服務管理只要做好監管和督促的工作，對物業的服務質量做定期與不定期的質量抽查，完善市場自由競爭機制，直接和間接的通過市場的“看不見的手”對物業服務外包公司進行優勝劣汰的篩選。
從經濟基礎知識上講，完善xx園區的物業服務管理，可以爲地方經濟提供就業崗位，爲地方政府減少失業率做出較大的貢獻，物業管理工作的完善，服務質量的提高，可以形成良好的創業環境和就業環境，讓更多更優秀的人才安心在園區創業，消除日常生活的後顧之憂，全心投入到xx產業的發展和建設工作中去。總之，嘉興國際xx文化產業園物業管理的好壞決定了園區發展的長久性、園區定位的高層次性、園區人氣的凝聚性。
物業管理的定義中又提到：“物業管理是運用現代管理與服務技術對物業資產實施企業化、社會化、專業化、規範化的管理，從而讓業主滿意，提高物業的使用價值和經濟價值”。物業管理是園區現代管理的日常主要內容，與傳統的粗放型被動型物業服務有着本質的不同，需要物業管理者有更高的管理水平，從粗放被動向全面主動的服務能力轉變，將物業服務做到“以人爲本”，定義裏的“四個化”總結了現代物業服務管理的性質，企業化是通過組織形式減少物業日常管理中的成本，懂經濟的朋友一定知道，企業最初的成立就是爲了減少商業行爲中的管理成本；社會化是體現物業管理公司“以人爲本”的精神，使物業公司的存在是爲了最求社會效益的最大化和服務質量的最大化，而不是簡單作爲一家傳統企業一味地追求企業本身的利潤最大化；專業化和規範化則是對物業管理隊伍在日常管理工作中提出的工作要求，現代物業從業人員在招聘過程中，要求其對日常服務過程中成爲“全能高手”，與傳統的物業從業人員的不怕苦不怕累不怕煩的工作相比，現代物業從業人員的工作要求還要高，用更專業的手段去處理日常物業工作，會用複雜專業的工具處理事情，會用專業的知識去調解物業糾紛問題，現代物業從業人員是現代服務業中的高層次、高水平、專業性強的複合型專用人才。
“物業管理的經營目標是保本微利，量入爲出，不以高額利潤爲目的”。這個經營目標也體現了物業公司追求服務質量最大化的運營要求，關於物業公司經營性的特點，公司可以通過多元化經營，使物業的管理定位於“以業養業、自我發展”的道路，從而使其有了造血功能，既減少了政府和各主管部門的壓力和負擔，又使得房屋維修、養護、環衛、治安、管道維修、設備更新的資金有了來源，還能使業主得到全方位、多層次、多項目的服務。
物業管理的模式一般劃分爲兩大類，委託管理型和自主經營型，按照自用和出租又可分爲：自用委託型、代理經租型、自有自用型和自有出租型，目前xx園內的物業管理以自用委託型爲主，對於包租過來的資產大樓委託物業服務公司管理，而且物業費不包含在租金內，由承租人向物業公司支付。在今後園區發展成熟後，可以考慮同時運用多種物業管理模式對不同地點的物業大樓進行日常管理。
目前嘉興國際xx文化產業園內物業管理的現狀主要體現在：包租過來的房屋的附屬設施、公用配套設施破損嚴重，雜物亂擺亂放，垃圾亂堆亂倒，下水道堵塞，污水到處淌，設備殘缺不全，園區難以承受維修資金負擔，包租過來的資產年久失修，維修費用大。
最後我要提出的是，良好的物業管理有利於樹立園區的良好形象，xx園區應該用物業管理的內容、質量去贏得商業信譽，從而提高物業價值及xx產業園的信譽。優良的物業管理可使入駐企業從心裏建立起對園區的信任感，從而贏得更多的xx產業人才。例如海南珠江實業
股份有限公司，他們奉行“開發一塊，美化一塊，服務一塊”的理念，積極爲業主進行優質服務，解決業主的各種困難，日復一日出色的物業管理工作使企業聲譽得到保護，贏得了一期又一期新客戶。重要的原因之一是物業管理使客戶極爲滿意。
物業公司可以通過有償服務和多種經營的經營機制解決經費問題，xx園區資金還不雄厚，園區要解決的問題十分繁多。應該參照國際慣例運作，改變傳統的僅侷限於房屋維修的行政管理，形成全方位綜合管理，包括市政、環衛、治安、供水、供電、房屋保險等；還根據創業者的需要，提供有償的管理服務。“誰收益誰負擔費用”這種採取多種經營、有償服務的“物業管理”，既解決了資金不足，又方便了園區企業日常運營，一舉兩得。良好的物業管理能有效吸引外資，促進國際xx文化產業園的發展。
“據香港報紙載文，香港人士對國內房地產發展狀況考查後得出結論：國內房地產在香港仍頗受歡迎，然而它的進一步發展卻受制於置業人士對國內樓宇管理狀況缺乏信心。他們認爲，國內物業管理仍停留在非常落後的狀態，這是房地產市場進一步發展的最大障礙。”採用先進的、科學的物業管理方法，不僅可消除外商上述擔心和顧慮，還可以吸引外商到嘉興國際xx文化產業園內進行xx產業的投資，促進嘉興國際xx文化產業園的健康地發展。
從總體上看，嘉興國際xx文化產業園的服務功能還不完善，園區服務的社會化程度也比較低，因此，加快物業管理髮展，將有利於擴大xx園區的服務範圍，完善xx園的服務功能，提高園區服務軟實力。物業管理可以拓寬園區服務領域，增加服務內容，使xx園區總體服務功能得以提高。“物業管理屬於第三產業，爲業主提供全方位服務是物業管理的出發點和歸宿”。由於物業管理涉及房地產、市政、園林綠化、公安、工商管理、商業、郵電通訊、水、電、煤氣等專業部門，如果由使用人去同這些部門打交道，處理各類事情將是一件十分繁瑣而費心、費力的事情。如果物業管理企業以自己多方位的服務把業主連接起來，協調業主與各有關部門之間的管理、服務關係，那麼物業管理的範圍越大，對使用人越方便，嘉興國際xx文化產業園的社會化水平就越高，服務功能越完善。