15北京二手房市場年終總結 (三)15年市場預測

09北京二手房市場年終總結 (三)XX年市場預測

XX年房產市場預測

一、政策

XX年經濟通脹預期加強，樓市預期不甚明朗

XX年樓市快速回暖，許多一線城市房價迅速上漲，北京、上海等市場房價上漲幅度甚至超過了XX年。

對於未來的樓市走向，業內均有不同的聲音，有繼續看漲的觀點，也有認爲，明年樓市會出現調整、房價會出現拐點的言論。總之，從當前市場反應來看，樓市的預期還不是十分的明朗。但是，有一點是可以肯定的，就是中國經濟已經走出了低谷，市場正逐步回暖。房地產行業面臨的環境已經大爲改善。

樓市利好政策是否延續要看具體情況，“有保有壓”成爲調控主流

近期，關於樓市利好政策是否會延續的話題成爲了業內探討的焦點，針對目前市場的情況，美聯物業分析認爲，樓市利好政策市場能夠得以延續，既要看中國經濟的宏觀走勢，也要看每個城市房地產市場的具體實際情況。從宏觀的經濟層面來看，XX年在保八的目標下，政府加大了投資力度，執行適度寬鬆的貨幣政策和積極的財政政策，才使中國經濟迅速回暖，而且政府也多次表態，當前情況下也繼續實行寬鬆的貨幣政策，因此，作爲支柱產業的房地產行業，在明年毫無疑問的面臨着較爲寬鬆的市場環境。因此，政府出臺打壓房地產行業的政策可能性很小。但是，也要看到，當前確實面臨着通脹風險，一線城市的房價的確上漲過快，投資性置業不容忽視，政府必須有保有壓。

對二手房市場影響最大的政策：營業稅及7折優惠利率

XX年10月22日出臺的以鼓勵住房消費爲目的的全國性救市政策之重頭戲--“7折利率優惠政策”，執行期限即將於年底到期。

按照已經執行的南京招商銀行8折利率計算60萬、20年期商業貸款爲例，如果採用等額本息方式還款，按照七折計算，每月需付按揭貸款3686元，而按照八折，則是3878元，前後相差192元，貸款期內差46072元。從政府針對房地產市場的調控順序看，XX年開始的調控、XX年底開始的收緊，首先出臺的政策肯定是金融層面的改變。而在同時涉及金融政策及交易環節--營業稅改變的時候，肯定會首先考慮影響比較小的貸款環節。

另外需要關注政策出臺的時間窗，12月上旬國務院的經濟工作會議將是最可能出臺重磅政策變化的時間點，所以如果之前市場出現利率上漲的話，那麼營業稅優惠很可能會終止。

營業稅

XX年6月1日後，針對購買不足2年內出售的房屋全額徵收營業稅

XX年6月1日後，個人將購買不足5年的住房對外銷售全額徵收營業稅。

2年內差額收取營業稅：

XX年底救市政策：優惠執行日期爲XX年1月1日至12月31日。

預測最可能的變化爲改爲2年內全額收取：3-5年的免徵或差額收取。

影響：

首先：5.5%的全額徵收，絕對值高。對於目前北京二手房市場，一套涉及營業稅的房源將需要繳納5萬以上營業稅。

其次：84號文的迭加效益。黑白合同的取消使得原來可以避稅的房源變成全額繳納，差額收取給這部分房源帶來的影響也超過XX年。

第三：5年內房源的數量。這主要包括2部分，一是最近幾年內建設的商品房等再上市，這大約已經佔目前房源的60%左右。另外還有原來的公房等在近幾年已經交易過的房源三次上市。甚至今年年初交易的房源這些在現在的政策下都基本沒有營業稅影響。而一旦恢復政策，這些都獎增加交易費用。

二、市場

XX年京城房價上漲的速度和幅度都是令人驚訝的。從三、四月份的快速回暖，到五、六月份的逐步火爆，九月份的量跌價漲，再到10月中旬開始的樓市成交暴漲潮。房價上漲達到了40%以上。造成房價快速上漲的原因有很多，如剛性需求、投資性置業、產業轉移、通脹因素、開發商人爲因素等，這些因素在XX年仍將繼續作用於樓市。由此，我們認爲，XX年房價的總體走勢仍然會保持上行。之所以這麼判斷，一方面是由於經濟走勢、投資環境、通脹因素等宏觀環境的影響造成的。另外一方面是由於XX年土地價格不斷上漲，地王屢創新高，在成本因素作用下，未來的房地產價格必然會出現上漲。此外，從需求層面來看，由於北京的大城市效應，不但剛性需求旺盛，投資性需求也比較強大。多重客觀因素的迭加作用下，XX年房價仍將保持上行走勢。

北京美聯認爲京城房價總體走勢仍然上行，但是不排除房價局部性、階段性的回調可能。 而成交量將很難維持今年這一二手房市場成交27萬套，而商品房近20萬套的市場高峯。

美聯物業市場研究部總監張大偉認爲XX年北京樓市中的二手房以及商品房成交量比例將呈現以下走勢

1：上半年二手房將繼續佔據絕對領導者的地位。有可能佔據市場成交的65%以上

2：下半年商品房供應增加，將與二手房市場平分秋色

3：全年市場2手房將繼續佔據主導地位，二手房可能佔據全年成交的60%。

二手房市場將從09開始統治北京的樓市，預計XX年二手房成交量將佔市場總成交60%左右。房源對比，經過XX年的開發，北京商品房市場已經上市的達上百萬套，而且同樣數量的公房也面臨着升級換代的需要，所以二手房市場將越來越火熱。而反觀商品房市場則出現了土地供應郊區化的趨勢，這將使得成交量逐漸萎縮。

二手房市場的火熱預示這北京將和上海廣州一樣成爲國內率先完成城市化建設的城市。在XX年乃至以後，北京的二手房市場將從置業習慣、市場價格、供應比例等影響和統治北京樓市，而商品房則逐漸轉變成高檔需求市場。

置業習慣：以後的北京樓市，消費者置業首選將變成先去目的區域周圍的中介門店，或者上網搜索二手房源。原來出現的售樓處人頭攢動，通宵排隊的現象將越來越少。而2手房將成70%以上置業者的首選，並且有60%以上的需求最近購買了2手房。

市場價格制定權：在XX年以及以前的北京樓市，大部分二手房是按照區域內商品房市場的價格而定價。而以後特別是5環內商品房市場將集中在高端，這樣處於中低端的二手房的價格將成爲區域內的指導價格，將影響商品房市場的定價。

供應比例：在以後的二手房市場房源的供應將成爲區域市場佔樓市比例的總要因素。在香港等成熟的市場，區域內2手房成交比例甚至達80%以上。2手房以及從事2手房交易的中介機構將成爲房產市場領導者，而開發商將越來越集中在郊區。