深圳調查報告3篇

XX年開年，樓市巨人似乎真的乏了，要歇息不停奔跑的步伐。中國房地產市場關乎整個中國的經濟，XX年中國經濟新常態年，第一季度g d p增速7%。央行曾多次降息降準，多似隔空撓癢，不少言論紛紛襲來，說這巨人正在縮水，昔日光輝將不復存在。3月30日，多部委聯合發佈政策，給了巨人重重的一鞭子，猶如利器劃破長空，一掃滿城陰霾，巨人重新奔跑，深圳樓市又因此沸騰。

爲提振樓市穩定經濟，政府亮出“組合拳”———“3·30”政策，即“對擁有1套住房並且相應購房貸款未結清的居民家庭，爲改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房，最低首付比例調整爲不低於40%”爲開端。

新一輪的政府救世並非無跡可尋，開年央行就開始了“降息降準”之路，如此隔靴撓癢的做法並未對全國樓市起到很大作用。3月份官方製造業p mi降至49 .7，匯豐p mi指數初值下降至49 .2，除了製造業，國房景氣指數也一度跌至去年年中歷史最低點，整個2月份，同比去年回落0 .16點，創歷史新低。

3月30日，央行、住建部、銀監會和財政部等多部委同時亮招，包括二套房首付降至四成，公積金首套比例降至兩成，二套首付比例三成，免徵營業稅期限從五年降至兩年。雖新政落地頗費周折，從實際效果看，雖然二、三線城市反應滯後，但“上北廣深”還是因這超預期的政策，樓市火了。

政策上市一週，深圳二手房成交已經火爆。中聯鏈家數據顯示，3月3 0日到4月5日的一週時間裏，全市成交20 74套，環比上漲5 .5 %;價格方面也穩中有漲，二手房成交均價破頭。二手房房主也開始出現反價潮，根據中聯鏈家數據監測，業主提價或反價6 %- 12%，而新增客高位增長15%，其中小戶型成交活躍，不少投資客也開始蠢蠢欲動。

深圳房地產研究中心主任王峯接受南都記者採訪時說：“‘3·30’新政以後，深圳房地產市場供銷兩旺，4月份新建商品住房供應量環比增長近8倍，由於3月份成交量較大，顯示4月份成交環比下降了12%，但也維持在了40萬平方米以上的較高水平。而根據中指院數據，深圳房價環比上漲1.09%，領跑全國10大城市。目前深圳商品住宅最大的問題是庫存不足，僅夠9個月消化，而後續供應卻面臨土地匱乏，城市更新土地供應週期較長，長期來看，供求關係長期緊張的局面仍然會存在。”

如今新政滿月，二手房市場量價大漲，堅挺屹立，不少新盤急匆匆入市搶佔先機。這樣的4月，將會引發怎樣的蝴蝶效應?據中原等多家中介數據監測，5月份將迎來推盤高潮。面對已有起色的現狀，政府是否會再出手助力一把?作爲僅剩的限購城市之一，年內是否有望取消?都是期待。

地點：東門商業圈

羅湖商業圈

南山區

華強北商業圈

重點商廈：東門的茂業百貨、太陽廣場、天虹商場

羅湖的金光華百貨、萬象城、西武百貨

南山區的海雅百貨

華強北的茂業百貨、免稅珠寶店、曼哈商業廣場

方法：此次調查歷時4天，分別對每個商業集中地區進行實地走訪調查，並有針對性的對個別商場及商場中的珠寶專店或專櫃進行了解。

目的：評估深圳商圈狀況，評估商場檔次規模，瞭解消費人羣的消費水平；

瞭解珠寶零售環節，評估各商圈或商場珠寶專店或專櫃銷售情況，調查珠寶銷售價格。

正文：

第一部分，東門商業圈，日期：7月10日 時間： 15：00—21：00

概況：四通八達的交通，五花八門的商業，形形色色的文化，構成東門的景緻。東門商業步行街區，以人民北路和解放中路爲軸線，以太陽廣場到東門茂業百貨爲最核心地段，總佔地面積17.6萬平方米，建築面積65萬平方米，其中商業經營面積約50萬平方米，28棟現代化大型商廈分佈在15條主要街道上。主要的大型百貨，如大江南、茂業百貨、天虹商場、友誼城、太陽廣場、金世界百貨、深圳百貨廣場等；主要的服裝市場，如白馬時裝城、大世界服裝、銅鑼灣時裝廣場等。據統計，每天30萬至50萬的人流量，年銷售額達50億元，商鋪租金明顯高於其他地域。

東門的茂業百貨、太陽廣場、天虹商場是我們調查的重點，概述如下：

商場的簡單對比表：

茂業百貨

太陽廣場

天虹商場

人流量

大

大

少

商場裝修

改進中

格調高雅

一般

珠寶銷售區

位於1層，並佔1層面積的一半，六福、周生生、周大福、tsl、君安、三鑫等珠寶店

位於1層，佔1層一部分面積，但與茂業珠寶區面積相當，金至尊、兆亮、tsl等

位於在2層，只有一家珠寶店—潤金店

茂業百貨，1、2層面臨整修改進中；3層整修完畢，格調比以前精緻高雅，正使商場的檔次逐步提高。裝修中的茂業百貨並沒有失去自己的人氣優勢，利用整修期間，大打打折促銷的牌，使原本凌亂的裝修工作伴着誘惑的折扣，使綿長的人流繼續源源不斷。

太陽廣場，從裝飾格局高雅到客源流量的集中，繼續發揮着其地利人和的優勢。

天虹商場，裝修不遜的天虹商場，與前兩者相比之，人氣少了許多，除了1層的超市人流量可觀外，2-6層的顧客很少。同屬於東門商業圈的三家商場，在人氣上存在着天壤之別。

單方面原因分析：東門茂業百貨的優勢在於，東門站位於百貨門前，有至少13路公交大巴經過本站；而太陽廣場的優勢是位於中心地帶，加之豪雅的裝修；但是天虹商場則是相對偏離的位置，爲其帶來諸多不便。當然決定一個商場的成敗優劣的因素遠不止這些，在此，只提到一些表面現象的淺顯分析。

珠寶銷售區略記：

茂業百貨的幾家珠寶店或櫃除六福、周生生、周大福、tsl等店外，像三鑫、君安等幾家鑽石飾品打3—5折的低折扣，其鑽石的顏色，淨度級別都很低，一般爲低於j，si或si以下，鑽石重量一般在10或11分以下，且其爲鑽石出具的證書並不具有一定的權威性。像三鑫的營業員在向我推薦3折出售的低級別鑽石戒指時，沒有與我提及鑽石的優劣評判標準。像周生生、周大福、tsl等店都在努力打造自己的品牌，沒有與其他的小的品牌形成混戰，從另一個側面保證了珠寶市場的相對穩定。其中周大福推出的三件套k金鑲心形鑽石款式比較獨特，心的形狀是用三個圓形鑽石的組合而成。

在此，針對於周大福珠寶在不同的地域所鋪貨品層次來比較，東門茂業店與羅湖金光華、南山海雅等沒有較大的區別，貨品檔次出入不大；

細節發現：周大福的同一個款式的貨品在不同地區價格不同。周大福的一款k金鑲5顆紅寶石吊墜，在南山海雅銷售價格是3100元，在其他地方入東門銷售價格爲3600元。（注：吊墜款式，金重，寶石重均一致，紅寶石質量優劣無法評價得知，因此價格的差異還有待商榷）

太陽廣場的金至尊、兆亮、tsl、皮爾卡丹等珠寶櫃，價格折扣一般都控制在8.8折左右，沒有相互的競價與大打折扣，更多競爭的是自己獨有的款式設計與良好服務。例如在兆亮，在假意看中一件鑽石戒指並會意非常有購買慾望之後，價格還是在8.8折後的4500元左右。與營業員只能談到送一些公司的贈品之外，價格基本不會變動，之後在她所說的電話申請，也只能是200左右的降價區間。太陽廣場在一到二層之間的樓梯間處也被一個珠寶品牌進駐（品牌名稱不詳），5節櫃檯的面積，銷售貨品大多爲中低檔首飾，例如水晶吊墜等彩色寶石系列，也有爲數不多的幾件鑽石飾品。如此的空間都被利用，可見其商場銷售業績的可觀。

天虹商場只有一家比較正規的珠寶品牌­—潤金店，位於2樓，佔有相對較大的面積。

太陽廣場也可以說是東門商圈的一大亮點。其地點位於東門步行街的中心地帶，周圍是各色的惹人眼球的店鋪、芬香撲鼻的小吃，伴之熙熙攘攘的人流，變構成了東門的特色景觀。位於如此的優勢位置，加之典雅的裝修，人性化的商場設計（指太陽廣場的一層設有許多通向四面八方的門，可以另顧客隨意的穿行其間，爲商場帶來足夠的人氣），使太陽廣場也人氣非凡。

如果想要研究商圈的顧客流動趨向，東門可謂首選之地。我在上個週末，7月16日的時候再次拜訪這裏，主要是看尋一下上次來東門時沒有找到的海雅商場。海雅商場距茂業百貨將近100多米遠，中間相隔一個小型商場與兩條街道，步行到海雅商場需要經過一個人行天橋。茂業百貨的正門是公交大巴的停靠站，而海雅商場無。僅此以上，卻造成了人流量的巨大差異。茂業百貨門庭若市，海雅商場門可羅雀，毫不誇張。與茂業百貨相距不到100米的天虹商場地理位置相對要好於海雅商場，但是其人氣與茂業、太陽相比還是遜色許多。

第二部分，羅湖商業圈，日期：7月11日 時間： 13：00—18：00

概況：羅湖的金光華百貨、萬象城與福田的西武百貨三家商場分別位於三個不同的區域，前兩者相對距離較近。三家商場所鎖定目標消費羣應該爲深圳的中產階級，從香港來深圳的消費者及中國大陸途徑深圳到香港的遊客，因此商場定位都比較高，其完全佔領了深圳中高端市場，創立了一種全新體驗式消費模式。

商場的簡單對比表：

金光華百貨

萬象城

西武百貨

人流量

相對最少

相對最多

居中

珠寶銷售區

位於地下1層，有周大福、金至尊、美國查理絢麗、君安、多翠等

位於1層，主要有

ferti jewelry，bijoli， 明豐鑽飾等

卡蒂亞

金光華廣場，營業面積達12萬平方米，聚集了多種零售業態：時尚百貨、超市、國際品牌名店、美食名店、電玩世界、電影院、美容美髮、健身娛樂、金融機構，設地上7層，地下3層，自有標準停車位500個，聯動停車位1200餘個。廣場內高貴典雅的裝修，別具一格的空間及裝飾設計符合了商場的消費羣定位。由於相對較高的商場定位，人流量便相對很小。

珠寶銷售區略記：

金光華廣場只有有周大福、金至尊、美國查理絢麗、君安、多翠幾家珠寶店，其中珠寶區有一個島的面積（約4節櫃檯）閒置。金光華的網絡主頁所登記的珠寶店鋪中的潤金店、四千金店，在商場裏已經不存在了，隨之替代的可能是“多翠”這樣一個銷售翡翠爲主的珠寶品牌。在金光華珠寶區附近休息的空隙間，見到君安珠寶有一筆成交（具體貨品不詳），顧客爲兩名中年女士，從選款到購買沒有花費多少時間，有較強消費實力，購買珠寶產品比較從容。進駐金光華的珠寶品牌，從產品店面設計到產品擺設，沒有充分體現出與其品牌在其它的不同地域或中低檔商場中的不同，體現出目前珠寶品牌消費大衆化。

萬象城是華潤中心的購物娛樂中心，建築面積18.8萬平方米，是目前深圳最大、華南最好，中國最具示範效應變的超大型室內購物中心。它擁有六層商用樓面，近300個大小不一，功能不同的獨立店鋪，以及1000多個停車位，集零售、餐飲、娛樂、休閒、文化、康體等諸多功能爲一身，包羅萬象、應有盡有，其中有12廳的嘉禾影城，東南亞最大的真冰溜冰場，reel百貨等主力店。reel百貨也是珠寶品牌的集中地，像ferti jewelry，bijoli， 明豐鑽飾等幾家珠寶專櫃，我們都做了相對仔細的瞭解。產品價格方面沒有太大差異，營業員的服務水平也是不用多言，款式設計倒是有些獨特，我們留下了bijoli的比較有風格的款式設計的宣傳冊以供參考。

西武百貨又可以成爲深圳高檔消費商場的代名詞，我們此次訪問的西武位於福田區中信城市廣場，主體營業面積一至三層共14000多平方米。比較有名氣的珠寶店爲cartier 卡地亞，施華洛斯奇水晶店，其他還有的就是一些珠寶飾品店。

第三部分，深圳南山區，日期：7月12日 時間： 13：00—16：00

概況：南山區的海雅百貨位於南山商業文化中心區，營業面積逾三萬多平方米，上下共八層。一樓爲精品彩妝館，主要經營鞋類，珠寶區也在此層。負一樓是生活超市。與福田和羅湖相比，南山區的地理位置相對偏遠。南山海雅百貨附近除一個大型超市－沃爾馬外，沒有其他大型的商鋪，周圍環境以小高層的居民區爲主。由於居住環境的一般爲新建的大型花園式高層建築，因此居民大多應該屬於深圳市的中產階級，存在較強的購買力。我們調查的時間段屬於正常工作日，因此商場與街區的相對人員流動較少。

海雅百貨的珠寶店主要有周大福、六福、金大福與鑽業等。

第四部分，華強北商業圈，日期：7月13日 時間： 15：00—20：00

概況：華強北經濟地域優勢與經濟發展速度不言而喻。最新的政府部門統計數據，華強北已經達到年銷售額280億元，每天人流量50萬人次的記錄。“華強北”已經成爲一個商業品牌，如何充分合理運用這個優勢資源發展我們的珠寶品牌形象，是一個應該很花時間值得我們考慮的問題。隨着華強北商業容量的不斷膨脹，華強北商圈集結於一條華強北路的格局也將必然被打破。

茂業百貨與曼哈商業城是華強北的兩家大型商場，經營面積分別爲4萬平方米與1萬平方米。兩個商場隔街相對，但是銷售狀況卻大爲不同。茂業百貨一樓主要經營化裝品、珠寶和鞋類。在我調查的當天，茂業的鞋類區正在進行打折促銷活動，使一樓賣場人生鼎沸，收款處排起了隊伍，每處均排有七人以上。曼哈商場的情況正恰恰相反。

隨着生活水平的提高，人們對美的追求也逐漸提高，越來越多的人加入了化妝師這一時尚行業。“深圳職業化妝師的薪資收入”一系列問題成爲大家最想知道的“祕密”。

化妝師越資深,平均收入水平越高

記者在深圳市場隨機調查中發現，39.5%平均月收入在2500-3500元，20%平均月收入爲2500以下。將化妝師工作年限以及平均月收入水平結合起來分析，工作1年以下的化妝師32%平均月收入在2500以下，工作1-3年的化妝師60%平均月收入在2500-3500元之間，工作5年以上的化妝師80%平均月收入在5000-8000元之間。通過數據分析可以看出，化妝師的工作經驗與化妝師的收入成正比例關係。化妝師越資深，平均收入水平也會越高。

兼職化妝師的薪資比例

根據記者走訪調查：參與調查的兼職化妝師，60%最高月工資爲XX-3500之間，30%最高月工資爲3000-8000之間，僅僅10%的兼職化妝師最高月工資在8000以上。

兼職化妝師以個人或者團隊爲單位，爲婚紗影樓、攝影工作室、婚慶公司等公司提供新娘跟妝服務，有的化妝師化一個新娘妝或許就幾百塊錢或一千塊錢，有的可能就是三千或五千。價位根據提供化妝和造型次數以及化妝師級別水平的不同，從兩三百元到上千元不等。

化妝師對於薪酬滿意度

普通的化妝師的工資是根據自己的工作經驗來決定的，剛開始的化妝師的工資應該是在XX到3000左右，隨着時間的慢慢增加，工資也會慢慢的漲上去的。最常見的，一些演藝團體的化妝，也要分是什麼等級的團體，另外婚慶類的化妝，要看每月的訂單的數量還有紅包。在影樓做化妝師，工資是800～1500，但一般是900，1000左右。影視公司做化妝師，工資：2500～4500，看廣告多不，旺季的時候工資就多些。

因此，從這些數據我們不難看出，化妝師工資基本出現兩極化現象，所以也並不是我們所想的化妝師工資就一定很高。因此化妝師想要提高自己的工資水平，就得不斷積累工作經驗及技能。