關於購物中心停車場調研報告：智能化成大趨勢

隨着中國人均擁有車輛大幅提高，自駕購物佔比日益增加， 停車場這一配套設施在商業地產項目中的地位也越來越重要。在ret睿意德中國商業地產研究中心監控的42個城市中，購物中心停車場車位數量達到58.6萬個，停車場建築面積爲2280萬平方米，幾乎爲總商業建築面積的30%。

本報告以北京、上海、成都、瀋陽、西安、鄭州6個城市106個購物中心停車場作爲重點研究樣本，綜合分析購物中心停車場現狀及未來發展趨勢。

八成購物中心有地下停車場

購物中心停車場根據其結構特徵分類，可分爲地下停車場、地面停車場、樓層停車場和屋頂停車場;目前84% 的購物中心爲地下停車場。樓層停車場是新興的停車場類型，停車場可以與購物中心各樓層直接接駁，增加每層客流的到達率，有效提升高區的租金水平;一般樓層數較高的購物中心會採用這種停車場類型，如北京朝陽大悅城、北京世紀金源購物中心等。

此外，爲了在固定空間中增加更多的停車位，不少購物中心已增設機械式立體停車設備。例如，瀋陽大悅城在安裝機械式立體停車設備後，車位數量大幅增加。

購物中心停車場車位配比分析

一個設計合理、泊位充足、擁有良好管理的停車場能爲購物中心帶來更多的人流及商機。根據國際慣例，每一百平方米商業建築面積提供1個停車位比較合理。因此購物中心能否提供充足、便利的停車服務，成爲其提高競爭力的重要手段，近五年修建的購物中心車位配比已達到1.37個/100 平方米。

從城市來看，北京、瀋陽的購物中心停車場建設最爲完備，車位比超過1：100。上海作爲全國經濟中心，商業地產起步較早，部分購物中心建於十年前，配備的車位數量不足，拉低了整體車位配比;鄭州也面臨同樣問題。成都近五年來新建購物中心配比了大量停車位。然而與國際慣例相比，各地購物中心停車場車位配比普遍偏低。

購物中心停車場這樣運營

收費模式

與購物中心商業面積的平均租金相比，各地購物中心停車場的坪效偏低，僅作爲購物中心補充收入來源。

上海購物中心停車場收費價格位居六城市之首，單個購物中心停車場平均坪效也高於其他城市。瀋陽購物中心停車場大都由第三方停車場管理公司承包經營，自負盈虧，因此收費標準要高於公共停車場平均時租價格。但瀋陽停車週轉率偏低，導致購物中心停車場平均坪效不高。

西安和鄭州雖然時租價格最低，但由於車位配比不足，停車週轉率偏高，導致購物中心停車場被有效利用，坪效居於各城市前列。

運營策略

受購物消費時間特性影響，購物中心車位使用時段差別明顯，車位使用高峯期集中在週五晚上、雙休日和節假日;此外，同日時段中，用餐時段是車位使用的高峯，每車停放時間也會相應增加。

針對以上特點，購物中心推出了相應的運營策略，一是針對時段差別利用價格槓桿如採取錯時停車、分時收費、縮短起步時長等方式調節車流量，以提高車位週轉率。例如，上海正大廣場在工作日16：00 前累積消費滿300 元可免費停車1 小時，16：00 後消費則無此優惠;上海金橋國際商業廣場工作日中午任意非大賣場消費，可免11時-14時3 小時停車費。

二是在節假日購物高峯期，不少購物中心或提高消費額度， 或縮短停車時間限制，加速停車場的週轉率，緩解停車壓力。

購物中心停車場走向智能化

a、停車場管理將逐步走向智能化

智能停車場管理系統包括出入口管理、車位引導、停車定位及反向尋車、車牌自動識別、自助繳費等子系統。同時需採用中央收費模式、遠距離讀卡技術等來實現智能化管理的功能。目前國內智能停車場的發展呈良好上升趨勢，上海、北京、成都等地的購物中心均出現了設備完善的智能停車場，未來智能停車場作爲購物中心智能化的一部分，將會越來越普及。

b、停車大數據將得到充分挖掘

伴隨智能停車場的發展，購物中心停車場將實現聯網共享數據，可通過場內停車量、停車收費額、客流方向、商場銷售額等數據分析總結消費者需求特徵，爲購物中心決策提供數據支撐。

北京朝陽大悅城開業初期停車場監控數據顯示，駕車客戶是主要銷售貢獻者，銷售額的變化與車流變化幅度有近92% 的相關度。因此朝陽大悅城對停車場進行了智能化改造，如增加車輛進出坡道、升級車牌自動識別系統、調整車位導識體系等。改造完成後，當年銷售額提升約17%。

而隨着周圍商圈逐漸成熟，朝陽大悅城監控到開車購物的比例正在下降，乘坐地鐵等公共交通前來購物的客戶佔比不斷提升。爲此朝陽大悅城決定對原先的高層停車位進行改造，釋放出近2萬平方米的面積，打造成面對年輕時尚消費者的體驗式主題街區。

c、無人化停車服務逐漸普及

全自動機器人停車服務已在發達國家廣泛應用， 瀋陽皇朝萬鑫國際大廈引入了中國首個全自動立體停車庫，將空間利用率提升60%-100%，停車效率提升73%，減少人爲失誤，提高人車安全。隨着我國勞動力成本的快速上升， 購物中心停車場的管理人員將逐漸減少，自動化程度越來越高，無人化服務將逐漸普及。