××區××鎮土地利用總體規劃（～）

說明

《××區×××鎮土地利用總何體規劃（XX－XX年）》（以下簡稱“本規劃”）××鎮土地利用總體規劃的主要成果，也是政府評議、報上級政府審批和組織實施的政策性文件，包括：總則、土地利用現狀及潛力分析、規劃目標與方針、土地利用總體佈局、主要用地規劃和空間管制引導、規劃實施與管理，附則及附表等內容。爲了對本規劃有一個全面的瞭解，現將有關問題作如下說明。

一、××鎮概況

××位於××區東南部，集鎮距市區15公里，屬半丘陵半圩區地形。東與××縣、××鎮和×××接壤，南與××鎮相連，西與××鎮隔河相望，北與×××和××鎮緊連，是××區建制鎮之一。

全鎮轄××村民委員會××個街道居委會，×××個村民組，轄區總面積×××平方公里。XX年全鎮總人口5.4萬人，其中農業人口4.5萬人，非農業人口0.84萬人，人口密度475人/平方公里,耕地總面積5823.90公頃，人均耕地0.1072公頃。

××鎮是×××區×大建制鎮之一，區域位置較佳，××省級開發區區域面積三分之一在我鎮境內有××鐵路及複線和××高速東西穿越，×××省道北穿而過，交通便捷。

這裏典型的溫帶氣候，加上獨特的地理位置，使得××擁有皖南山區的樸質，更兼江南水鄉的柔美。境內山巒起伏、環境優美。南有千年古壩－×××壩，滋潤着××兒女；東有聖地－×××，休閒度假好去處。

境內自然資源極爲豐富，有儲量可觀的石、方解石、煤，還有錳、銅、硫、鐵等金屬，廣袤的山場盛產、李、中草藥等。

改革開放以來，××經濟和社會事業得到了快速發展，人民生活水平逐步提高。程控電話容量1萬門，電子網絡遍佈世界各地。

二、現行規劃實施情況

（一）現行規劃實施效果

1、強了耕地保護力度，確保了耕地總時的穩定

現行規劃通過實行“佔一補一”制度，加大土地開發、復墾、整理的力度，使耕地在數量及質量上保持穩定；通過嚴格控制建設佔用耕地，尤其是基本農田，使基本農田得到特殊保護；通過中低產田改造提高了耕地質量，進一步穩定了農業的基礎地位。

2、嚴格控制了建設用地的規模，規範了建設用地管理

通過對建設佔用耕地指標的嚴格控制，鼓勵充分利用現有建設用地、確需擴大建設用地規模的優先安排利用非耕地或劣質耕地，有效地控制了建設佔用耕地的規模。同時通過建立基本農田保護區和劃定各項建設用地範圍，有效地制止了不按規劃建設、少批多佔等現象，使建設用地管理得到進一步規範。

3、提高了土地利用效率現行規劃的實施使基本農田保護責任明確，穩定了農民在承包地上投資、投肥、投勞的積極性，同時通過對中低產田改造，提高耕地總體質量的同時，使耕地地力得以更大化發揮，提高了土地利用效率。

4、穩定了經濟發展

現行土地利用總體規劃在制訂和實施過程中，注重與各專項規劃、經濟發展計劃相軒調，將交通、水利、基礎建設等用地規劃及發展規劃較爲合理地與本地社會經濟及自然實際狀況相統一，促使經濟以較高的速度穩定發展。

（二）現行規劃主要執行情況

規劃實施以來，各地嚴格實行土地用途管制，促進了用地管地觀念的轉變，有效遏制了建設用地盲目擴張，嚴格保護了基本農田，提高了土地利用水平；另一方面，通過合理安排用地，確保重點工程等各建設項目用地的合理需求，爲我鎮經濟建設社會民展提供了用地保障。

通過調研民現，現行規劃實施以來總體情況良好。規編制過程中公衆與程度較高。規劃宣傳普及率達85%；現行規劃實施後，土地利用率、土地產出率、土地集約度等得到明顯提高；各項耕地質量指標有所提高。

（三）現行規劃存在的問題

1、規劃缺乏足夠的動態性。現行規劃在1999年完成並實施以來，隨着時間的推移，現行規劃所依賴的基礎條件發生了較大變化，因此原規劃在一定程度上已缺乏現勢性，不能有效地調控和指導各類用地的佈局。

2、現行規劃缺乏足夠預見性。現行規劃沒有充分考慮農業結構調整對土地利用結構的影響，對新出現的土地需求預見性不強，使得現行規劃不能很好地解決規劃實施中出現的新情況、新問題。

3、現行規劃缺乏足夠的可操作性。現行規劃偏重於強調規劃指標的分解落實，對規劃建設用地的定位和布考慮不夠充分，在基本農田佈局和建設用地佈局中未能有效地結合當地實際條件，不能適應城市化發展需要，規劃缺乏一定的科學性和可操作性。

三、規劃修改的必要性和意義

（一）規劃修改的必要性

現行規劃在1997年至XX年期間得到了較好的貫徹實施，在耕地保護、建設用地規劃管理、土地用途管制方面發揮了積極作用。但隨着××省“東向發展戰略”思想的提出，以及我鎮經濟的快速發展、工業化、城鎮化過程的加快，農業結構和城鎮體系戰略的調整，行政區劃調整工作的完成，全鎮土地利用結構和佈局的變化、現行土地利用總體規劃在建設用地和基本農田空間佈局等方面逐漸暴露出一些與新形勢不相適應的問題。

1.社會經濟調整及產業發展佈局的變化要求土地利用佈局的調整。

爲了能主動融入“長三角”經濟圈和適應××省“東向發展戰略”的發展，××鎮進行了經濟結構的戰略調整和產業重新佈局。大力推動農業產業化，大力發展特色農業與生態農業，要求新的土地利用佈局。

2.調整土地利用總體規劃是加快農業和農村現代化建設的迫切需要。

在農業和農村現代化建設過程中，必須進一步優化城鎮、村莊和基本農田的佈局，使其成爲一個完整統一的有機整體，形成城鎮和農村相協調，居民點和農田相襯托的新格局，而縣級土地利用規劃正是調整這一格局的重要依據。因此，修改土地利用總體規劃，增強規劃的科學性、可行性，對於促進農業和農村現代化建設顯行尤爲重要。

3.調整土地利用總體規劃是實現土地資源可持續利用的必然選擇

新《土地管理法》實施以來，土地利用管理日益加強，而現有的規劃在實施中的矛盾也不斷顯現，分散的建設用地佈局越來越不適應新形勢下土地管理的要求。因此，有必要進一步科學準確地測算建設用地規模、範圍，預留必要的發展用地，把有限的用地指標落實到合適的地塊上，使有限的土地資源得到最優的配置。

（二）規劃修改的意義

1、爲××鎮實施可持續發展戰略提供了必要的用地保障。通過××鎮土地利用總體規劃的調整，合理配置、優化各類用地，使社會、經濟和生態效益協調一致，實現可持續發展。

2、土地利用總體規劃在制訂和實施過程中，注重與各專項規劃、經濟民展計劃協調。將交通、水利、基礎設施建設等用地規劃及發展規劃較爲合理地與本地社會經濟及自然實際狀況相統一，促使經濟以較高的速度穩步發展。

3、進一步提高土地資源的利用率與產出率。土地利用結構調整與優化是在不增加土地投入的條件下，實現產出增長以獲取結構效益的有效途徑，同時能促進土地資源利用集約型邊轉變，從而提高土地資源的利用率和產出率。

四、規劃修改的指導思想、原則和依據

（一）規劃指導思想

××鎮土地利用總體規劃以國家和省的的關法律、法規爲指導，根據社會、經濟和生態可持續發展的原則以及產業發展的實際需要，在對國民經濟和社會發展用地需求做出科學預測的基礎上，合理確定土地利用的方向，實行“佔一補一”政策，統籌安排各業用地，從嚴控制建設佔用耕地，優化配置和節約利用土地資源，提高土地利用率和產出率，爲實現國民經濟持續、穩定、健康、協調民展和保護、改善生態環境服務。

（二）規劃原則

1、堅持供給引導需求、兼顧各方利益、統籌安排各類用地的原則；

2、堅持切實保護耕地、合理利用土地資源的原則；

3、堅持規劃的科學性與可操作性相結合的原則；

4、堅持佔用耕地與土地開發、整理、復墾相掛鉤的原則；

5、堅持從實際出發、因地制宜和動態調整原則；

6、以土地資源可持續利用爲根本出發點，堅持土地資源節約、集約和高效利用的原則；

7、堅持城鎮面積增加與農村居民點面積減少相掛鉤原則。

（三）規劃修改的依據

1、《中華人民共和平共國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》、《中華人民共和平共國基本農田保護條例》、《中華人民共和平共國城市規劃法》、《中華人民共和平共國環境保護法》、《中華人民共和平共國森林法》、《中華人民共和平共國水法》、《農業承包法》等。

2、《××省實施〈土地管理法〉辦法》、國家《土地利用總體規劃編制審批規定》、《××省鄉（鎮）級土地利用總體規劃編制規程》、《××省劃定基本農田保護區技術規程》、《村鎮規劃標準》。

3、《××區土地利用總體規劃》（1997－XX年）、《××區基本農田保護區規劃法》（1996－XX年）、《××區城鎮體系規劃》（1997－XX年）、《××鎮建設總體規劃》（1997－XX年）。

4、××鎮“xx”規劃和XX年國民經濟與社會發展計劃。

5、省、部其他規範性文件和相關基礎資料。

五、規劃修改簡要過程

根據《中華人民共和國土地管理法》、區政府下達我鎮土地利用總體規劃有關指標以及其他相關法規、政策的規定和規劃修改的動態原則，在行政區劃調整的基礎上，對××鎮土地利用總體規劃進行修改工作，大致經歷了以下四個階段。

（一）組織準備階段

這一階段主要開展計劃制定，落實經費，組成領導小組和規劃小組，總體規劃方案設計，選定研究專題以及業務培訓等準備工作。

着先是制定工作計劃，工作方案落實經費，組成領導組和工作班子。如開了領導組、工作班子會議，審議和討論工作計劃技術方案。

其次，爲了修改好本次規劃，在全鎮對修改土地利用總體規劃重要性進行廣泛宣傳，統一了思想、提高了認識。

最後，研究討論了修改規劃的指導思想、原則、依據和工作方法，明確了本次規劃修改的目的、任務和重點內容，並制定了工作計劃和方案。

（二）調查分析研究階段

這一階段的主要任務是收集，整理和分析有關自然資源，土地資源，土地利用和社會經濟等方面的數據、圖件、文件等資料，並找出土地利用中存在的主要問題。

（三）規劃修改階段

1、在收集、分析規劃資料和開展前期專題調研的基礎上，根據孫埠鎮國民經濟和社會發展及各部門各行業的用地要求，確定土地利用的方針和目標；

2、對作鎮土地需求和土地供給量進行分析預測的基礎上，運用綜合平衡、目標規劃法等方法，制定了適應當前社會經濟發展的土地利用方案，並從國民經濟和社會發展的角度進行了各類用地結構的調整；

3、在用地方案和土地利用結構調整的基礎上，對全鎮主要用地進行了規劃，並制定了相應的管制導則；

4、擬定規劃方案，形成文字及圖件成果。落實各項地指標，進行相應的土地利用結構調整，制定規劃實施措施，撰寫規劃文本、說明。

（四）規劃成果形成階段

在調查、分析、研究和規劃修改的基礎上，整理出本次規劃的主要成果：

1、《××鎮土地利用總體規劃文本（XX－XX年）》；

2、《××鎮土地利用總體規劃（XX－XX年）說明》；

3、《××鎮土地利用現狀圖（XX）》（1：1萬）；

最後，由××鎮向上級主管部門申請評審，根據評審結果進行修改形成最終規劃成果。

六、現行規劃（1997－XX年）實施情況分析

1、基本農田保護面積

現行規劃××鎮的基本農田保護面積爲5059.90公頃，基本農田保護率爲86.88%。

規劃實施期間，我鎮嚴格執行基本農田保護，基本農田保護面積和佈局與規劃保護一致（表1）

表1××鎮現行規劃基本農田保護招待情況

單位：公頃

行政單位1996年底

耕地面積規劃XX年

保護面積XX年基本

農田保護面積規劃指標

完成率（%）

××鎮5823.885059.865059.90100

2、建設佔用耕地控制指標執行情況

依據現行土地利用總體規劃，××鎮1997－XX年新增建設佔用耕地指標爲40.98公頃,1997－XX年全鄉實際建設佔用耕地指標爲6.1公頃，剩餘指標爲34.88公頃（表2）。

表2××鎮現行規劃建設佔用耕地執行情況

單位：公頃

現行規劃建設用地

佔用耕地面積1997－XX年

實際執行剩餘指標指標完成率%

××鎮

七、本規劃（XX－XX年）與現行規劃（1997－XX年）的銜接

1、耕地基本農田保護指標的銜接

根據本規劃到XX年的耕地面積規劃爲5863.55公頃，本規劃與現行規劃的耕地指標保持一致。本規劃到XX年的基本農田保護指標規劃爲5059.90公頃，而現行規劃到XX年的基本農田保護指標規劃爲5059.90公頃，本規劃與現行規劃的基本農田保護指標保持一致（表3）。

表3××鎮規劃耕地與基本農田保護指標銜接情況

單位：公頃

現行規劃

XX年耕

地保有量現行規劃

基本農田

保護面積現行規劃

基本農田

保護率本規劃XX年耕地保有量本規劃基本農田保護面積本規劃基本農田保護率

××鎮5863.555059.9086.885863.555059.9086.88

2、建設用地及其佔用耕地指標的銜接

本規劃XX－XX年的建設用地指標規劃爲52.48公頃，其中佔用耕地指標規劃爲34.88公頃，而現行規劃1997－XX年的規劃佔用耕地指標爲40.98公頃(表4).

表4××鎮規劃建設佔用耕地指標銜接情況]

單位:公頃

現行規劃建設用地

佔用耕地面積1997－XX年

實際建設佔用

耕地面積現行規劃剩餘建設中用耕地面積本規劃建設佔用耕地面積

××鎮4.88

八、規劃修改中若干具體問題的說明

（一）關於基礎數據的來源

1、人口資料：包括歷年人口、城鎮人口、農村人口、暫住人口、流動人口、自然增長人口、機械增長人口等，其主要來源於××鎮國民經濟與社會發展統計資料，公安部門的統計資料等。

2、有關經濟與社會發展方面的規劃指標主要來源於××鎮相關部門的規劃資料。

3、土地方面的數據主要來源於歷年各項建設用地資料、土地出讓、轉讓資料、以及土地登記等資料；××鎮歷年土地利用變更調查資料；××鎮土地整理、復墾和開發指標等。

4、有關規劃方面的資料主要來源於歷年社會經濟統計年鑑、基本建設投資統計、農業用地效益資料、物價變化資料；氣候、水文、工程地質、地形地貌、水系、植被、氣象和主要自然災害資料；孫埠鎮各部門發展規劃及用地計劃資料。

（二）重要指標的依據

1、農業用地指標

耕地、園地、林地等各項用地量的預測，分別從需求和供應兩個方面進行預測，對於預測結果在區級指標之內，以縣級別分解指標作爲××鎮的用地指標，在耕地需求方面，與縣級規劃一樣，從糧食生產總需求、糧食生產水平、糧地係數三方面預測；在耕地供應方面，則在耕地後備資源評價的基礎上，結合社會經濟條件的耕地開發能力進行預測，園地及林地在未利用地適宜評價的基礎上，根據人口與經濟發展水平的結果，對規劃期間園地、林地開發及非農業建設佔用園地、林地情況預測。

本次規劃的生產潛力預測主要是對農作物單產進行預估，預測XX年糧食作物的單產爲6225.00公斤/公頃。年。

2、建設用地預測

（1）人口發展預測

人口的民展變化關係着國民經濟發展速度、城鄉居民建設規模和土地的承載力，因此，人口預測是土地需求量預測的前提。

按人口自然增長率和人口的機械增長預測，XX年全鎮人口將達到7.5萬人。

（2）城鎮建設用地預測

根據土地供給決定土地需求的原則及我鎮經濟發展與地關係狀況，並按照城鎮人均建設用地規劃相關規定的要求，城鎮用地總規模將由XX年的157.27公頃調整到XX年的180.15公頃。

（3）農村居民點用地預測

由於對土地集約利用的追求，行政村的合併，農村居民點的整理，同時中心村建設步伐加快，拆村並點，農村居民點用地集約度進一步提高，人均用地面積將大幅度減少。本次規劃期內農村居民點用地將由現狀（XX）年的569.521公頃調整到規劃年（XX年）的562.63公頃，到XX年農村居民點用地規模減少6.89公頃。

（4）獨立工礦用地預測

××鎮XX年的獨立工礦用地爲26.61公頃。規劃期內獨立工礦用地將分佈城鎮以外集中，主要以內涵挖潛爲主，但由於長三角地區的產業轉移的帶動下，××鎮獨立工礦用地面積還將進一步快速增長。預計到XX年獨立工礦用地面積將增加到41.11公頃，淨增加14.5公頃。

（5）交通用地預測

根據我鎮規劃期內交通用地指標，至XX年，我鎮各類交通用地規模基本保持不變。

（6）水利工程用地預測

根據我鎮規劃期內水利設施用地指標，至XX年，我鎮水利設施用地規模基本保持不變。

3、基本農田保護區規劃指標

遵照國務院《基本農田保護條例》、安徽省等有關法律、法規，孫埠鎮土地利用總體規劃要確保耕地保有量和基本農田，規劃期間基本農田保護面積爲5059.90公頃。

4.土地利用結構優化和平衡表的編制

爲了保護規劃用地指標的落實和使我鎮各類用地的配置能從國民經濟和社會發展的角度得到合理的安排，增強本規劃的實用性和科學性，在部門用地指標調整上，多次進行了由鎮政府組織的部門用地協調會，反覆討論、協商，廣泛徵求意見，儘可能地從行政、經濟和技術上合理安排各類用地，同時，根據全鎮經濟和社會發展趨勢，從提高土地利用率和產出率、走集約和節約用地的道路出發，積極引導部門接受鎮規劃用地指標。

⑴農、果、林、水產部門用地：農業部門用地給予優先安排和滿足，優化大農業結構，實行多種經營，增加蔬菜、經濟作物、果園面積，提高大農業經濟從價值。

⑵鎮區、工礦部門用地：鎮區、工礦部門的用地在本着集約和節約的原則，進行統籌安排。

以此爲原則，採用綜合平衡法，根據各類用地在規劃期內的增減變化，編制了XX－XX年的土地利用平衡表。

5.土地利用分區

土地利用分區的主要目的是爲土地用途管制實行提供依據，用地區域類型的劃分是根據土地利用總體規劃規程中的有關規定進行，並突出了農業用地的劃分，共分爲農業用地區、園業用地區、林業用地區、城鎮建設用地區、村鎮建設用地區、獨立工礦用地區、其他用地區等七個區。

在具體區劃劃分方法上，是以土地利用現狀分析、土地適宜性分析和區域自然和社會經濟發展爲基礎，根據土地主導用途的不同，採用定量研究與定性分析相結合的方法。爲確保土地用途管制的實行，還針對每種土地用地區的用途特點，制定了詳細的用途管制細則。

6.各項用地指標的分解

××鎮鎮級土地利用總體規劃是整個土地利用總體規劃體系的最終落實點，是縣級規劃得發實施的基本保障，因此在鎮規劃主要用地控制指標，服從縣級規劃分解指標，特別是非農建設佔用耕地、耕地開發、復墾指標上，以確保縣級耕地總量佔補平衡的實現，另外對退耕還林指標也給保證。

7.用地佈局的依據

⑴規劃年全鎮國民經濟和社會發展對土地所作的戰略安排。

⑵各部門用地發展規劃中的佈局要求。

⑶《土地管理法》及相關法、法規對用地佈局所作的要求。

⑷全鎮的自然、社會經濟條件、土地利用方式、土地質量和土地生產效益的差異。

（三）與城鎮規劃的協調情況

考慮到城鎮規劃用地分類與土地利用規劃用地分類的技術口徑不同，本次土地利用規劃與城鎮規劃用地規劃協調的着重點放在城鎮建設用地新佔農用地、特別是新佔耕地面積上，而對城鎮用地現狀面積、規劃面積不強求統一。在城鎮建設用地新佔農用地、特別是新佔耕地面積方面，城鎮規劃與土地利用總體規劃是統一的。

（四）與其它規劃的協調

本規劃在與生態、農業、水利、林業等部門規劃的協調方面，充分考慮了這些部門的規劃成果，優先保證了這些部門的勝地需求，在本質上是協調一致的，只是在具體的土地面積數據上按照上級部門的要求統一採用了土地部門的數據。

九、規劃方案的可行性分析

1、組織上的可行性。在規劃的整個過程中，從最初的技術方案的論證到資料的收集和規劃講座稿子論證都多次進行了專家、部門的調查諮詢，保證了一次規劃的科學性、合理性和可行性。

2、基礎數據和資料的可行性。整個規劃都是以土地詳查和變更調查數據爲基礎基準，國民經濟、社會發展的統計年鑑等資料的權威性強。各部門提供的基礎數據、規劃數據和資料是各有關部門根據自身的發展，經過長時間的努力完成的，具有較強的可靠性。

十、需要進一步說明的問題

1、關於規劃範圍的說明

本次規劃範圍爲××鎮轄區全部土地，土地總面積11440.06公頃。

2、關於規劃時間的說明

基期年XX年，規劃期XX—XX年。

3、關於土地質量評價的說明

土地質量評價堅持爲生產服務原則，採用聯合國《土地評價綱要》提出的土地適宜性評價思路（itc）並結合××區××鎮目前土地的利用方式進行。

4.關於基礎數據口徑不一致問題。根據《中華人民共和國土地管理法》和國家有關的規定，要求土地利用總體規劃中土地面積的基礎數據必須是土地詳細和土地變更調查數據，因此，本次規劃中將所有其它數據都統一到了土地變更調查數據的基礎上，會與專利號部門提供的原始數據不完全一致，由於土地詳杳和變更調查，是嚴格按照土地利用現狀三大類進行的，各類土地利內涵，與各部門用地類型劃分存在較大的差異，故二者在外延上有明顯的區別。

十一、規劃修改的成果

1、《××區××鎮土地利用總體規劃（XX－XX年）》；

2、《××區×鎮土地利用總規劃（XX－XX年）說明》；

3、《××區××鎮土地利用總規劃圖（XX－XX年）》。