違約責任糾紛買賣合同（精選3篇）

違約責任糾紛買賣合同 篇1

司法實務中，隨着房地產市場的空前活躍，商品房預售合同糾紛中遲延辦證違約責任案件也大量增加。因這類案件具有普遍性、羣發性的特點，人民法院在審理時較爲慎重。

一、辦證的義務分擔根據《城市房地產開發經營管理條例》規定，辦證應當由買受人提出申請，並由房地產開發企業予以協助。買受人的申請，指預售商品房的買受人應當自商品房交付使用之日起90日內，現售商品房的買受人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，持登記申請材料到房屋所在地的人民政府房地產行政主管部門申請辦理房屋所有權轉移登記。依據《房屋登記辦法》規定，房屋所有權轉移登記需要提交的材料包括：登記申請書、申請人身份證明、房屋所有權證書或者房地產權證書、證明房屋所有權發生轉移的材料、其他必要材料。實務中需要提交的材料一般包括：商品房銷售許可證、新建房屋初始登記批覆、新建門牌號碼審批表、經備案的商品房買賣合同、商品房銷售專用發票、準住通知單、公共部位維修基金收據、契稅收據、買受人身份證等。房地產開發企業的協助主要指辦理完畢房屋所有權初始登記，還包括依照規定或約定履行通知、提供必要證明文件等。規定，房地產開發企業通過合法建造房屋行爲取得房屋所有權，對該所有權進行出售處分時，需要先辦理所有權初始登記。依據《房屋登記辦法》規定，所有權初始登記應當提交的材料包括：登記申請書申請人身份證明、建設用地使用權證明、建設工程符合規劃的證明、房屋已竣工的證明、房屋測繪報告、其他必要材料。需要特別指出的是：除當事人有特別約定外，房地產開發企業並無義務爲買受人辦理完畢房屋所有權轉移登記並向買受人交付房屋所有權證書。但是，根據《中華人民共和國民法典》第135條：“出賣人應當履行向買受人交付標的物或者交付提取標的物的單證，並轉移標的物的所有權的義務”之規定，出賣人應當交付房屋並保證房屋所有權轉移給買受人，因此房地產開發企業的協助義務，應一直持續到買受人辦理完畢房屋所有權轉移登記並取得房屋所有權證書爲止。

二、遲延辦證違約責任有關疑難問題的認定與處理

1.“由於出賣人的原因”的認定辦證時房地產開發企業需要向買受人提供的必要證明文件一般包括：商品房銷售許可證、新建房屋初始登記批覆、新建門牌號碼審批表、經備案的商品房買賣合同、商品房銷售專用發票、準住通知單。因此司法實踐中認定“由於出賣人的原因”，應審查出賣人是否在法定或約定的期間向買受人或房屋登記機構提供前述文件。依據《商品房銷售管理辦法》規定，房地產開發企業應當在商品房交付使用之日起60日內，將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產行政主管部門，此爲法定期間。而現行通用的《商品房買賣合同示範文本》第15條約定：“出賣人應當在商品房交付使用後_日內，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案。”此爲約定期間。若房地產開發企業沒有在法定或約定的期間向買受人或房屋登記機構提供前述文件，則可以認定爲“由於出賣人的原因”。房地產開發企業沒有在法定或約定的期間向買受人提供前述文件，可能因爲自身的原因，也可能因爲第三人的原因，如測繪部門遲延測繪、竣工驗收部門遲延驗收、登記機構遲延辦理初始登記等。但根據《中華人民共和國民法典》第121條的規定：“當事人一方因第三人的原因造成違約的，應當向對方承擔違約責任。當事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規定或者按照約定解決”，房地產開發企業即便因爲第三人的原因造成違約，也應向買受人承擔違約責任。

2.非“由於出賣人的原因”的認定買受人自身的原因。首先是買受人對商品房買賣合同約定義務的違反，通常是沒有如約交付購房款等，此時，房地產開發企業拒絕履行協助義務，屬於依法行使抗辯權的範疇。其次是買受人對房產交易法定義務的違反，突出表現在買受人沒有按照規定交納公共部位維修基金、契稅。依照《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》規定，買受人應當向房地產開發企業繳交維修基金。在辦理房屋權屬證書時，再由房地產開發企業應當將代收的維修基金移交給當地房地產行政主管部門代管。依照《中華人民共和國契稅暫行條例》規定，房屋的買受人爲契稅的納稅人。買受人未出具契稅完稅憑證的，房產管理部門不予辦理房屋的權屬變更登記手續。再次，買受人由於特殊的原因沒有向房屋登記機構提出辦證申請。不可抗力。不可抗力屬於法定免責事由，因不可抗力的發生導致商品房買賣合同不能履行，房地產開發企業可免責。

3.遲延辦證違約責任適用訴訟時效的審查在司法實務中，適用訴訟時效制度主要涉及兩個問題：第一，是否適用訴訟時效規定第二，訴訟時效期間應從何時起算。在遲延辦證違約責任案件中，買受人要求房地產開發企業承擔違約責任的請求權是一種債權請求權，應當適用訴訟時效的規定,這一點已無爭議。《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第18條規定了房地產開發企業承擔違約責任的方式爲給付違約金。因此當遲延辦證違約行爲發生時，房地產開發企業與買受人之間形成新的債權債務關係，即房地產開發企業產生給付違約金的義務，買受人開始享有要求房地產開發企業給付違約金的請求權。訴訟時效期間的起算，若當事人在商品房買賣合同中約定了房地產開發企業給付買受人遲延辦證違約金的履行期限的，從該期限屆滿之日起起算沒有約定，根據《最高人民法院關於審理民事案件適用訴訟時效制度若干問題的規定》第6條的規定，依照民法典第61條、第62條的規定，可以確定房地產開發企業給付違約金的履行期限的，訴訟時效期間從履行期限屆滿之日起計算。若不能確定履行期限的，應審查買受人在房地產開發企業發生遲延辦證違約行爲後是否向其主張過違約金給付，如果買受人沒有主張過，訴訟時效從買受人向人民法院提交起訴狀或口頭起訴之日起計算。之前已經經過的期間，因買受人沒有主張過違約金給付，相應的房地產開發企業是否同意給付違約金還不確定，因此買受人尚不具備“知道或應當知道權利被侵害”的客觀條件，也就不存在計算訴訟時效的問題。如果買受人已經主張過，當房地產開發企業在買受人設定的給付違約金的寬限期屆滿時仍沒有給付，訴訟時效期間從寬限期屆滿之日起計算當房地產開發企業在買受人第一次向其主張權利之時明確表示不給付違約金，訴訟時效期間從房地產開發企業明確表示不給付違約金之日起計算。

4.房地產開發企業完成房屋初始登記的審查辦理完畢房屋初始登記是房地產開發企業在辦證過程中的主要義務，因此準確審查房地產開發企業完成該義務的情況，對於確定房地產開發企業遲延辦證違約責任至關重要。房地產開發企業完成初始登記的標誌，應是登記機構將申請登記事項記載於房屋登記簿，司法實踐中應重點審查房地產開發企業是否取得登記機構作出的關於同意房屋初始登記的批覆。有意見主張房地產開發企業取得登記機構出具的辦理權屬登記的收件憑證即可視爲完成初始登記。筆者不同意此種意。第一，依照《城市房地產開發經營管理條例》規定，房地產開發企業在買受人辦理所有權登記時，其義務是協助並“提供必要的證明文件”，“提供必要的證明文件”意味着證明文件所表徵的各項登記、批准手續已經辦理完畢。作爲買受人辦證的前提，初始登記的批覆應當包含在“必要的證明文件”中。換而言之，房屋買受人辦證的前提是初始登記完成，只有在准予初始登記的批覆作出之後，房地產開發企業才具備協助辦證的法定條件。第二，依照《房屋登記辦法》規定，登記機構爲申請人出具收件書面憑證，僅說明申請人提交的申請登記材料齊全且符合法定形式的，登記機構予以受理。至於是否准予初始登記，須由登記機構查驗申請登記材料反映的事實是否符合登記條件後才能確定，如不符合則不予登記。

違約責任糾紛買賣合同 篇2

原告：______________有限公司，住所地：________市__________路_________室。

法定代表人：______________，_____________有限公司董事長。

被告：_________________，男，________年________月________日出生，漢族，住__________市__________區__________路_________號。

訴訟請求

一、判令被告支付原告工程款_________元，違約金_________元;

二、本案訴訟費由被告承擔。

事實與理由

原告於________年________月________日同被告簽訂《建築裝飾裝修工程施工合同》，合同約定由原告承包被告發包的_____________項目，合同價款爲人民幣_________萬元，雙方約定合同生效後由被告分四次向原告支付，具體付款方式爲：_________________簽訂合同當日支付_________萬元;本項目二樓、三樓地下室及一樓後包房完工支付_________萬元;項目整體完工後三個月至一百天內支付_________萬元，並約定如在一百天後支付每延期一天被告應按照_________元/天的標準向原告支付滯納金(違約金);工程驗收_________個月後_________天內支付剩餘_________萬元。合同簽訂後，原告如約履行了合同義務，而被告卻在支付第一筆合同價款和第二筆價款的一半(即_________萬元)後以種種理由推拖支付剩餘款項。由此給原告造成了巨大的經濟損失，爲維護原告的合法權益，特依據《中華人民共和國民事訴訟法》第119條之規定訴至貴院，請依法判決，以維護原告的合法權益。。

此致

__________市__________區人民法院

具狀人：______________

________年________月________日

違約責任糾紛買賣合同 篇3

除人力不可抗拒的自然災害等特殊情況外，甲方如未按本合同第四條規定的期限將該房屋交給乙方使用，乙方有權按已交付的房價款向甲方追究違約金。逾期不超過_____天，違約金自約定房屋交付之日第二天起至實際交付之日止，每延期一日，甲方按乙方已支付房價款金額的_____%向乙方支付違約金，合同繼續履行;逾期超過_____天，則視爲甲方不履行本合同，乙方有權終止合同，甲方將乙方累計已付款全額還與乙方，按利率付給利息。

如甲方故意隱瞞此房屋的原產權所屬人、房屋位置、質量問題，影響乙方的居住及使用時，乙方有權要求退房，一切損失由甲方承擔。

甲方(簽字)：_______________乙方(簽字)：_______________

_____年_____月_____日_____年_____月_____日