轉租合同範本4篇

一、轉租的認定

所謂轉租，是指承租人不退出租賃合同關係，而將租賃物出租給次承租人使用、收益。

轉租與租賃權的讓與不同，其區別在於：

首先，就法律性質而言，轉租系承租人與次承租人之間成立新租賃合同;租賃權讓與爲租賃債權的轉讓。

其次，就當事人各方的法律關係看。轉租時，轉租人於轉租後，仍享有租賃權，同時在轉租人與次承租人之間又產生一新的租賃關係，基於此租賃關係，轉租人在租賃物上爲次承租人再度設定新租賃權;租賃權的讓與則不同，在承租人讓與租賃權時，承租人於轉讓租賃權之後，退出租賃關係，第三人代其位，成爲租賃合同的當事人。

第三，就取得方法而言，轉租中，次承租人租賃權的取得屬設定的取得;租賃權的讓與中，受讓人租賃權的取得，屬移轉的取得。

第四，就法律關係的內容看，轉租中，次承租人對於承租人租金的支付，一般分期進行;租賃權的讓與，受讓人對於作爲轉讓人的承租人，則一般須一次性給付對價。

第五，與出租人發生的關係不同，我國《合同法》中對合法的轉租必須經過出租人的同意，而租賃權的讓與不必經出租人的同意，只需履行通知義務。

二、轉租合同的效力

在限制主義的模式下，由於轉租所涉及到了無權處分的問題，所以使得轉租合同的效力變得相當的複雜。

我國《合同法》第224條對轉租行爲作了如下的規定：“承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。”然而，問題在於：未經出租人同意，將租賃物轉租給第三人，與第三人所訂立合同的效力到底是無權處分所引發的效力待定合同還是有權處分的有效合同?學界一般認爲，應認定爲效力待定的合同，因爲《合同法》第224條規定：“承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。”按照該條規定，承租人只有經出租人同意纔有權處分該租賃物，否則即是無權處分，如果出租人事後不追認轉租合同效力的話的，該轉租合同即爲無效合同，自始不發生法律效力。

對此觀點筆者認爲有商榷的必要。

要正確理解承租人未經出租人同意與次承租人所訂立的合同是不是無權處分合同，首先應界清何謂處分。“處分”是一個基本的法律概念，它包括事實上的處分和法律上的處分。所謂事實上的處分，是指對原物體加以物質的變形，改造或毀損的行爲，法律上的處分是指使物體的權利狀態發生變化。我國《合同法》對租賃合同中的事實處分作出了規定，如《合同法》第223條：“承租人未經出租人同意，對租賃物進行改善或增設他物的，出租人可以要求承租人恢復原狀或賠償損失。”

此乃事實上的處分。《合同法》第224條的規定，一般認爲這就是法律上的處分，而未經出租人同意的法律上的處分即是無權處分，這樣的觀點筆者認爲不甚正確。正如前言，法律上的處分是使物體的權利狀態發生變化，通常是限制或擴大權利的效力範圍。仔細分析轉租行爲卻並非如此，出租人與承租人訂立的租賃合同使得承租人取得了房屋的租賃權，具體的權能體現在承租人可以在合同約定的範圍內佔有、使用、收益租賃物;相對而言，租賃合同使得出租人的所有權得到了一定的限制，比如他不能行使對租賃物的佔有、使用的權利。承租人對租賃物進行轉租，只是佔有，使用權發生了轉移，對出租人的所有權並不產生任何影響，對租賃物上的權利狀態也沒有起到任何的限制或擴大的作用。所以承租人轉租並不是對租賃物的無權處分，相反卻是承租人在其通過與出租人訂立的租賃合同中所取得佔有、使用、收益權利的處分，是一種對自己權利的處分，是一種有權處分，所以對於轉租合同應認定爲有效的合同。這正如1982年臺灣上第4690號判決所說：“查出租人固負有使承租人就租賃物爲使用收益之義務，惟此項義務之履行，並不以轉移租賃物之所有權爲必要，故出租人對其租賃物是否有所有權或其他權利，概非租賃之成立要件。”

因此，在我國限制主義模式下，未經出租人同意的轉租行爲雖然是非法行爲，因爲該行爲違反了合同法的規定，但轉租人與次承租人所簽訂的轉租合同卻是有效的合同，這樣的結論似乎存在着矛盾，其實不然，非法行爲並不必然導致合同的無效。合同無效通常指的是合同違反了法律和行政法規的強制性的規定以及社會公共利益，但是《合同法》224條的規定，並不是法律的強制性的規定，如果出租人與承租人訂立合同約定可以轉租的話就排除了該條的適用，顯然該條款具有任意性。非法行爲，只是違反了法律的規定，包括任意性的規定和強制性的規定，違反了任意性的規定不會產生合同無效的法律後果。

當然對轉租合同還是有限制的必要性，主要體現在：一是轉租合同的期限。轉租合同的期限不能超過以租賃合同的期限，以防止原租賃合同到期但轉租合同而沒有到期導致原出租人收回租賃物的比較困難的情況出現;二是轉租合同中對標的物的使用程度。轉租合同所約定的對租賃物的使用致使租賃物危害(即正常使用所致消耗及損害)程度不能大於原租賃合同，以避免次承租人對租賃物的正常使用給租賃物造成的磨損大於出租人的預期。因爲出租人對承租人如何使用租賃物是有預期的，並把這樣一種預期與租金的支付相聯繫。如果次承租人對租賃物的正常使用給租賃物造成的磨損大於原承租人的預期，而租金卻又沒有增加，那就是對原出租人不公平。

在此還有必要滌清《合同法》第224條有關對出租人同意與代理中授權的區別。代理中，被代理人授權代理人從事簽訂合同這一法律行爲時，代理人因爲有了被代理人的授權而享有了以被代理人名義從事訂立合同的資格。代理人在與第三人從事雙方法律行爲時，被代理人的意思表示通過代理人讓第三人獲知，第三人也是通過代理人而與被代理人發生相關的法律關係。在授權範圍內，代理人的行爲的法律效果歸屬於被代理人。因而，在代理授權下，被代理人其實是在參與合同的訂立過程，被代理人的意思表示決定了合同內容和是否有效。但《合同法》第224條中出租人同意這一單方意思表示，只是一個補助行爲，出租人並不加入到承租人與第三人簽訂的轉租合同中，這點與代理中授權行爲截然不同。由此可見，轉租合同仍然只是承租人與第三人之間訂立的合同，不管出租人是否同意都不能影響承租人與第三人之間所訂立的合同的效力。

房屋轉租是承租人不退出租賃關係而將房屋出租給他人使用並獲得收益的行爲。它與租賃權的轉讓雖然相似，但性質是不同的。由於房屋的使用收益與出租人的利益密切相關，因此近現代各國民法在規定房屋轉租制度時，形成了放任主義、限制主義和區別主義三種基本立法模式。放任主義認爲轉租乃承租人的權利，如無目標性約定，承租人原則上可以轉租，主要以法國、奧地利等國爲代表;所謂限制主義則規定非經出租人同意，承租人不得轉租，以德國、日本等國爲代表;而區別主義則強調區別不同情況或放任轉租或限制轉租，以意大利、俄羅斯及我國臺灣地區爲主要代表。

我國民法對於房屋轉租採取限制主義的態度。我國《合同法》第二百二十四條對轉租作了明確規定：“承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。”由於房屋轉租在實踐中經常發生，而且與一般的租賃相比，其法律關係更爲複雜，現行法律對此所作的規定過於簡單，無法解決實踐中產生的各種糾紛。本文試圖對轉租的若干問題作一些探討，以期對實踐有所裨益。

本案在審理過程中就張某與王某之間形成的非法轉租合同的效力形成了三種不同的觀念：

第一種觀點認爲：無效。從合同法第224條規定可以看出轉租須經出租人同意，既然承租人進行轉租的行爲未經出租人同意其性質顯然屬非法轉租，則轉租合同當然無效。

第二種觀點認爲：效力待定。合同法51條規定：“無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同後取得處分權的，該合同有效”。這是關於無權處分的規定，無權處分行爲屬效力待定行爲。非法轉租亦屬無權處分，因爲，對於轉租而言，雖然承租人擅自轉讓的只是租賃物的佔有、使用權，而非他人的財產，但承租人擅自將佔有、使用權轉讓他人，實際上是非法處分他人財產所有權權能的行爲。既然非法轉租屬無權處分行爲，其當然是效力待定行爲。

第三種觀點認爲：有效。非法轉租合同爲諾成性合同，雙方意思表示一致即有效成立。

轉租是指承租人不退出租賃關係，而將租賃物出租給次承租人使用收益的行爲。轉租後承租人雖然仍是租賃關係的當事人，但實際上是將租賃物有償地再轉移給第三人即次承租人使用收益，而租賃物如何進行使用收益，對出租人有着直接的利害關係。因此，各國立法一般規定，承租人轉租須經出租人同意，非經出租人同意承租人不得轉租。例如，日本民法典第612條規定：“承租人非得出租人之承諾，不得讓與其權利或將租賃物轉租”。德國民法典第549條規定：“承租人非經出租人之許諾，不得以租賃物之使用委於第三人”。

我國臺灣地區現行民法第443條規定，合法轉租的情形有兩種：(1)得出租人之承諾。(2)房屋承租人將房屋一部分轉租於他人，但有反對之約定者，不在此限。除上述兩種合法轉租之情形外，其他轉租均屬違法。而我國合同法採用以當事人同意爲衡量轉租是否合法的標準，轉租經出租人同意的，爲合法轉租，除此之外爲非法轉租。

合法轉租時，當事人之間發生如下法律後果：

(1)出租人與承租人之間的租賃關係，不因轉租而受影響，他們之間仍發生原來的權利義務關係。承租人並應就因次承租人應負責的事由所生的損害向出租人負賠償責任，只要發生了該損害事實並可歸責於次承租人，承租人就應負賠償責任。

(2)承租人爲轉租人，其與次承租人之間的轉租關係與一般租賃關係並無區別。

(3)出租人與次承租人之間，並不存在直接的法律關係，但次承租人應當直接向出租人履行承租人應當履行的義務，出租人也可以直接向次承租人行使轉租人得行使的權利，在這些情況下發生債的第三人履行問題。就次承租人而言，負有保管租賃物的義務，不盡保管義務以致租賃物發生毀損滅失等損害時，應向出租人負賠償責任，承租人爲連帶債務人。對出租人負有侵權損害賠償義務，如其對租賃物構成侵權行爲時，出租人可直接向其請求損害賠償，出租人與承租人爲連帶債權人。在租賃關係終止時，次承租人對於出租人負有返還租賃物的義務，此時承租人仍是連帶債務人。除經特別約定，次承租人對出租人不負租金支付義務。

(4)轉租是以承租人存有租賃權爲基礎的，在承租人的租賃權因合法終止等原因消滅時，次承租人不能向出租人主張租賃權。如因此次承租人不能得到租賃權而受有損害時，次承租人也只能向承租人請求賠償。

當前，在審判實踐中存在着大量的因轉租引起的損害賠償問題。如一些大型商場，承租人承租後，許多都再轉租給他人，一些不法分子藉機在收取鉅額轉租租金後捲款潛逃，出租人與次承租人之間的賠償的問題一直困擾着各級法院。出租人一般以承租人不交租金爲由要求收回房屋物業，而次承租人則以轉租已經出租人同意、並已向承租人交若干期租金及對房屋物業進行鉅額裝修爲由拒絕交出房屋。人民 法院爲了平衡各方的利益關係，往往處於兩難選擇的境地。對此，應 當按照上述原則處理，在承租人不交租金的情況下，出租人有權終止合同，收回房屋物業。次承租人因此所受到的損害由承租人負賠償責任，但出租人收回房屋物業後，裝修物對其有用處的，應根據不當得利的規定按重置折舊價補償予次承租人。

轉租人（以下簡稱甲方）：_________

國籍／法定代表人：_________

身份證／營業執照／其他證件：_________

地址：_________

郵政編碼：_________　

聯繫電話：_________

受轉租人（以下簡稱乙方）：_________

國籍／法定代表人：_________

身份證／營業執照／其他證件：_________

地址：_________

郵政編碼：_________

聯繫電話：_________

根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》等有關法律、法規，甲、乙雙方遵循自願、平等、公平、誠實信用的原則，經協商一致，達成如下條款：

第一條　房屋情況

1．1　該房屋原出租人是_________，甲方轉租應當徵得原出租人同意。未徵得原出租人書面同意的，本合同無效。

1．2　甲方將座落於_________區、縣_________路、道、街_________房屋出租給乙方。

1．3　該轉租房屋面積_________平方米（建築面積、使用面積），產別_________，結構_________，房屋類型_________（平房／多層／高層／寫樓），設計用途_________。

1．4　房屋交付時裝修、傢俱、設備情況，返還時狀態及違約責任（見附件一）。

第二條　租賃用途

2．1　乙方所承租房屋用於_________（居住／商業服務業／辦公／工業／倉庫／其他約定）。

2．2　乙方應按照約定的用途使用房屋，不得利用承租房屋進行違法活動。乙方改變房屋用途的，應當徵得甲方和原出租人書面同意，並遵守國家和本市有關規定。未經甲方書面同意，乙方擅自改變房屋用途，甲方可以解除合同，並要求乙方賠償損失。

第三條　轉租期限和交付日期

3．1　房屋轉租期限不得超過原房屋租賃合同期限。轉租期限自_________年_________月_________日起至_________年_________月_________日止。

3．2　甲方於_________年_________月_________日前，將轉租的房屋交付乙方。甲方延期交付房屋，乙方有權按下述第_________種約定追究甲方違約責任：

（1）合同繼續履行。甲方自應交付房屋之次日起至實際交付之日止，按每日_________元向乙方支付違約金。

（2）解除合同。超過應交付日期_________個月的，乙方可以解除合同，要求甲方一次性支付_________元違約金。若約定的違約金不足抵付乙方損失的，甲方還應負責賠償超過違約金部分的損失。

（3）_________。

3．3　轉租期屆滿時，甲方有權收回房屋，乙方應按期返還。甲方要求返還房屋，乙方逾期返還的，自轉租期屆滿之次日起至實際返還房屋之日止，乙方除支付租金外，還應按每日_________元向甲方支付違約金。

第四條　租金、支付方式和期限

4．1　甲、乙雙方按下列第_________種方式計算租金。

（1）按建築面積計算租金，每平方米（月租金、日租金）爲_________元（人民幣）；

（2）按使用面積計算租金，每平方米（月租金、日租金）爲_________元（人民幣）；

（3）按套計算租金，每套（月租金、日租金）爲_________元（人民幣）。

4．2　乙方按下列第_________種方式支付租金。

（1）按月支付租金，付款時間_________。

（2）按季支付租金，付款時間_________。

（3）按年支付租金，付款時間_________。

4．3　乙方延期支付租金，甲方有權按下述第_________種約定追究乙方違約責任：

（1）合同繼續履行。乙方除應支付拖欠租金外，還應自應交租金之次日起至實際交付拖欠租金之日止，按每日_________元向甲方支付違約金。

（2）解除合同。乙方拖欠租金累計達_________個月及其以上的，甲方可以解除合同。乙方除應支付累計拖欠租金外，還應自解除合同之次日起至實際交付拖欠租金之日止，按每日_________元向甲方支付違約金。

（3）_________。

第五條　押金和其他費用

5．1　甲方交付該房屋時，乙方向甲方支付押金，押金爲_________元。甲方收取押金後，應向乙方開具收條。租賃關係終止時，甲方收取的押金以及產生的利息除用以抵充應由乙方承擔的_________費用外，剩餘部分歸還乙方。

5．2　轉租期間，使用該房屋所發生的費用（水、電、煤氣、通訊、物業管理、有線電視、供熱費等）中，_________費用由承擔；其他有關費用，均由_________承擔。

第六條　房屋使用和維修

6．1　在轉租期內，甲方應保證轉租房屋的使用安全。乙方應合理使用其所承租的房屋及其附屬設備。

6．2　轉租期間，乙方拆改房屋的，應預先徵得甲方和原出租人書面同意，並遵守國家和本市有關規定。未經甲方書面同意，乙方拆改房屋的，甲方可以解除合同，並要求乙方賠償損失。乙方裝修房屋、增加設備的，應預先徵得甲方和原出租人書面同意，並商定增加的裝修、設備的歸屬及維修責任（見附件二）。未經甲方書面同意，乙方裝修房屋、增加設備，或因使用不當使房屋和設備損壞的，乙方應當給予修復，並賠償損失。

6．3　房屋及原有附屬設備因乙方正常使用，發生損壞的，雙方按下列第_________種方式承擔維修責任。

（1）甲方負責轉租房屋及原有附屬設備的維修，承擔維修費用；乙方發現房屋及原有附屬設備有損壞或故障時，應及時通知甲方修復；甲方應在接到乙方通知後_________日內進行維修，乙方應予以協助。逾期不維修的，乙方可代爲維修，甲方承擔維修費用及逾期維修造成的損失。

（2）乙方負責承租房屋及原有附屬設備的維修，並承擔維修費用，甲方應予以協助。

（3）_________。

第七條　提前解除合同

7．1　轉租期間，非本合同約定的情況，甲方解除本合同，提前收回房屋的，甲方向乙方支付違約金_________元。若約定的違約金不足抵付乙方損失的，甲方還應負責賠償超過違約金部分的損失。

7．2　轉租期間，非本合同約定的情況，乙方解除本合同的，乙方向甲方支付違約金_________。若約定的違金不足抵付甲方損失的，乙方還應負責賠償超過違約金部分的損失。

7．3　_________。

第八條　其他條款

8．1　本合同未盡事宜，甲乙雙方另行訂立補充條款（見附件三）。附件一至三爲本合同不可分割部分，具有同等效力。

8．2　在合同履行過程中發生爭議，甲乙雙方應協商解決；協商不成時，按下列第_________種方式處理。

（1）向人民法院提起訴訟。

（2）向_________仲裁委員會申請仲裁。

8．3　本合同連同附件共_________頁，一式_________份。甲乙雙方、登記備案機關各執一份，其餘備用，具有同等效力。

甲方（蓋章）：_________

乙方（蓋章）：_________

委託代理人（籤）：_________

　委託代理人（籤）：_________

_________年____月____日

_________年____月____日

簽訂地點：_________

簽訂地點：_________

合同登記備案情況：經審查本合同系甲乙雙方自願簽訂，符合天津市房屋租賃管理有關規定，准予登記備案。（蓋章）

附件

附件一：房屋交付時裝修、傢俱、設備情況，返還時狀態及違約責任

附件二：增加的裝修、設備的歸屬及維修責任

附件三：合同未盡事宜，雙方訂立的補充條款

1．本合同適用於在本市行政區域內的房屋轉租。

2．合同簽定前，轉租當事人須認真審查對方有關身份證件或法人證件；轉租人應向受轉租人出具公有房屋租賃合同或經登記備案的房屋租賃合同。

3．轉租當事人認真協商後簽定本合同。填寫時應跡清楚；空格部分若不填寫內容，應用"／"劃掉。合同經籤或蓋章後，不得任意塗改。

4．合同簽訂之日起30日內，轉租當事人應當向房屋所在地的區、縣房管局辦理轉租登記備案手續；轉租當事人一方系外國或者港、澳、臺地區的自然人、法人、其他組織及其投資的企業的，應當到天津市國土資源和房屋管理局委託的登記備案機構辦理轉租登記備案手續。

出租方：______(以下簡稱甲方)

身份證：_________________

承租方：______(以下簡稱乙方)

身份證：_________________

根據甲、乙雙方在自願、平等、互利的基礎上，經協商一致，爲明確雙方之間的權利義務關係，就甲方將其合法擁有的房屋出租給乙方使用，乙方承租甲方房屋事宜，訂立本合同。

一、房屋地址：塘南新村北區120幢401室內的一間單間。用於普通住房。

二、租賃期限及約定

1、該房屋租賃期共一年。自_____年_____月_____日起至_____年_____月_____日止。

2、房屋租金：每月_____元。按月付款，每月提前五天付款。另付押金_____元，共計______元.

(大寫：_____萬_____仟_____佰_____拾_____元整)

房屋終止，甲方驗收無誤後，將押金退還乙方，不計利息。

3、乙方向甲方承諾，租賃該房屋僅作爲普通住房使用。

4、租賃期滿，甲方有權收回出租房屋，乙方應如期交還。乙方如要求續租，則必須在租賃期滿前一個月內通知甲方，經甲方同意後，重新簽訂租賃合同。

三、房屋修繕與使用

1、在租賃期內，甲方應保證出租房屋的使用安全。乙方應合理使用其所承租的房屋及其附屬設施。如乙方因使用不當造成房屋及設施損壞的，乙方應負責修復或給予經濟賠償。

2、該房屋及所屬設施的維修責任除雙方在本合同及補充條款中約定外，均由甲方負責(但乙方使用不當除外)。甲方進行維修須提前七天通知乙方，乙方應積極協助配合。

3、乙方因使用需要，在不影響房屋結構的前提下，可以對房屋進行裝修裝飾，但其設計規模、範圍、工藝、用料等方案應事先徵得甲方的同意後方可施工。租賃期滿後，依附於房屋的裝修歸甲方所有。對乙方的裝修裝飾部分甲方不負有修繕的義務。

四、房屋的轉讓與轉租

1、租賃期間，未經甲方書面同意，乙方不得擅自轉租、轉借承租房屋。

2、甲方同意乙方轉租房屋的，應當單獨訂立補充協議，乙方應當依據與甲方的書面協議轉租房屋。

五、乙方違約的處理規定

在租賃期內，乙方有下列行爲之一的，甲方有權終止合同，收回該房屋，乙方應向甲方支付合同總租金20%的違約金，若支付的違約金不足彌補甲方損失的，乙方還應負責賠償直至達到彌補全部損失爲止。

(1) 未經甲方書面同意，擅自將房屋轉租、轉借給他人使用的;

(2) 未經甲方同意，擅自拆改變動房屋結構或損壞房屋，且經甲方通知，在規定期限內仍未糾正並修復的;

(3) 擅自改變本合同規定的租賃用途或利用該房屋進行違法活動的;

(4) 拖欠房租累計一個月以上的。

六、本協議一式兩份，甲.乙各執一份，籤後即行生效。

七、其他說明：水電數由甲乙雙方與其他承租方平均分配

(入住時的水電數：電________，水________，)

甲方籤：

乙方籤：