房屋租賃合同的常見問題

未經出租人同意的房屋轉租合同是否有效?這時房屋租賃合同常見問題之一。房屋租賃合同屬於確立債權、債務關係的合同，而不是以產生物權變動效果爲目的的合同。出租人對房屋租賃物是否享有所有權、處分權，不是房屋租賃合同必須考慮的內容。承租人與次承租人就合同效力或合同解除產生爭議的，是否需要追加出租人爲合同當事人?

1、未經出租人同意的房屋轉租合同是否有效?

在沒有其他無效原因存在的情況下，未經出租人同意的房屋轉租合同有效。

房屋租賃合同屬於確立債權、債務關係的合同，而不是以產生物權變動效果爲目的的合同。出租人對房屋租賃物是否享有所有權、處分權，不是房屋租賃合同必須考慮的內容。房屋租賃合同的內容是出租人將房屋租賃物交由承租人佔有、使用，承租人支付相應的租金。承租人將依照合同取得的對房屋租賃物的佔有、使用權轉移給次承租人享有，並不構成對房屋租賃物的處分。《合同法》第二百二十四條第二款規定：“承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同”。可見，對於承租人未經出租人同意轉租的，合同法給出租人設定的救濟途徑是可以解除原房屋租賃合同，而非宣告轉租合同無效。

2、承租人與次承租人就合同效力或合同解除產生爭議的，是否需要追加出租人爲合同當事人?

一種觀點認爲承租人與次承租人的關係，與出租人與承租人的關係是兩個法律關係，不應當在一個案件中審理;另一種觀點認爲應當追加出租人爲第三人，或通知出租人對房屋租賃合同是否解除作出意思表示，然後決定本案的審理。我們認爲，承租人與次承租人之間的房屋租賃糾紛與前一房屋租賃合同是兩個法律關係，如果在案件審理過程中追加出租人爲第三人或通知出租人表達意見的話，勢必造成訟累，不利於案件的審理。所以，不需要追加出租人爲第三人或通知承租人。但是，承租人有證據證明出租人已通知解除房屋租賃合同的，在案件審理過程中應當作爲一個事實予以考慮;或出租人已另案訴訟要求與承租人解除房屋租賃合同的，應當等待另案的處理結果。

3、因原房屋租賃合同解除而產生的糾紛，是否應追加次承租人爲當事人?對次承租人向承租入主張解除合同並要求賠償裝修等添附損失的，是否要追加原出租人爲案件的當事人?

因原房屋租賃合同解除而產生的糾紛，如果出租人未將次承租人作爲被告的，考慮到判決生效後的執行問題以及保護次承租人利益的需要，原則上可以追加次承租人作爲無獨立請求權的第三人蔘與訴訟。如果次承租人人數過多，且各方的利益也不同，則不宜追加次承租人爲第三人，可根據情況需要，由當事人另行訴訟。次承租人要求承租人解除合同並賠償裝修等添附損失的，屬於合同當事人之間的糾紛，一般無須追加出租人爲案件的第三人。