地產項目建議書（通用16篇）
地產項目建議書 篇1
一、工作目標
1、銷售目標
計劃一年之內完成銷售總額的60~70%，達到盈虧平衡點。
2、廣告目標
通過全方位、立體式的促銷，整體包裝、集中轟炸，達到向目標客戶和潛在客戶推薦__花園的目的，實現預期效果。
3、廣告訴求
目標客戶：(1)、第一客戶：CBD商圈及附近區域的高層白領人士、周邊私營業主
(2)、潛在客戶：投資者
主要運用工具：(1)、東二環、東三環、朝外大街、工體、富國海底世界等周邊的廣告路牌及其它方式傳達信息;
(2)、大中型活動;
(3)、報紙廣告;
(4)、高尚直投雜誌;
(5)、電臺(103.9兆赫);
二、入市總體安排
一般而言，樓盤項目入市操作分爲四個階段：認購期、公開期、強銷期、持續期;從項目的進展來看，現階段__花園的上市銷售工作主要爲兩個最重要的時期：20__年8月8日(暫定爲“__花園父親節”)的內部認購期和20__年9月9日(暫定爲“__重陽健康節”)的公開發售日，我們的工作將圍繞着這兩個階段來準備。
爲此，我們將這兩個階段，劃分爲5個時間段來進行準備工作：
1、 前期準備期：20__.5.~20__.7
2、 形象導入期：20__.7.1~20__.7.29
3、 預探市場期：20__.7.30~20__.8.7
4、 內部認購期：20__.8.8~20__.9.9
5、 正式開盤日：20__.9.9
備註：形象導入期與預探市場期可部分結合進行
附表3：入市總體時間安排表：
20__年5月~9月
工作內容 時間安排
5月 6月 7月 8月 9月
廣告的宣傳設計及製作 ●●
宣傳計劃的實施 ●●
銷售人員的招聘、培訓、市調 ●●
推廣方案的確定及定價 ●●
內部登記、諮詢及認購 ●●
策略的微調 ●●
正式發售 ●
三、推廣策略
1、推廣分析
本項目的客戶定位爲高級白領和私企老闆;相對而言，私營老闆可以理解，但白領這個詞彙的目標太大，範圍太廣，容易產生混淆;爲此，我們將這個層面繼續細分。
所謂白領階層即爲中等收入者即個人基本月薪在5000元以上或雙人家庭月薪在8000元以上者，而白領的高層收入者無疑就會將這個收入再提升一個檔次(個人基本月薪在10000元以上或雙人家庭月薪在16000元以上者);通過我們對周邊市場和工作人羣的瞭解及分析，我們認爲以下人士極有可能是我們的第一客戶對象：
CBD內外企工作在5年以上的，佔具高層職位者
公司老闆
小型私營業主
高級技術人員
高級管理人員
此部分人士絕大部分擁有共同的特徵：35歲以上、素質較高、生活富裕、工作壓力較大、強調身份、強調個性與品牌、崇尚自然與健康等等。爲此，我們的一切推廣銷售計劃要結合項目自身的情況圍繞着他們的這些行爲偏好來進行。
由於本項目體量不大，銷售總額不高，這就意味着如果按正常比例的情況下提取廣告費用則不能滿足本項目實際操作需要;爲此，我們應本着少花錢，多辦事的原則，充分分析客戶行爲，以期花最少的錢，達到最大的邊際效用。
(1)、從目標客戶的出行方面考慮;此部分客戶基本爲：自己開車和出門打車，因此我們的推廣投入主要以此兩種方式進行：
A、對於自己開車的客戶，我們建議在東三環，國貿橋的北側或朝外大街兩旁各豎立一塊廣告牌;目前急需進行的是廣告牌的尋找、確定;總體費用約爲200~250萬元/年，計劃從20__年8月起採用一年，費用控制在250萬元。
B、對於出行的交通工具爲出租車的客戶，我們建議除採用“A”方案外，還應取用北青報、晨報的DM的形式;現在此兩家報社對出租汽車免費發送報紙，因此，目標客戶在車上的時間我們可以充分運用;DM應富於變化;費用：除印刷費外，所需費用較低，每次投放的總體費用約在5萬份，5萬元之內，計劃採用6次，發行時間待定，推廣費用約30萬元。
C、相對於自己開車和開出租汽車的司機來說，收聽交通廣播無疑是打發無聊時間的方法之一，而目前在北京收聽率比較高、相對傳播成本較低的是“北京交通臺”和“北京音樂臺”，此種推廣方式也應是我們傳遞信息的途徑之一;我們可選擇時段30秒套播，總體計劃進行5個月，時間分別爲開盤期20__年9月、11月及20__年4月、5月、7月，費用預計50萬元。
D、另外，從交通中的視野角度來講，公共汽車的車身廣告及道路周邊的“公益”廣告也會給人留下較深的印象;因此，我
們建議在公共汽車28路、康恩專線選取5―8輛汽車進行公交車身廣告，在公益廣告方面可製作精美的印有__花園廣告標識及電話的垃圾桶贈送市政部門安放於豐聯附近，另外看房班車車身上的視覺廣告也是可利用的另一選擇;總體費用控制在60萬元。
(2)、從客戶的工作及交際習慣來考慮;針對於客戶回家較晚的實際情況，我們認爲：採用21：00~22：00時間段的電視媒體，比較適宜;一方面，是由客戶的生活習慣決定，另一方面，此時間段的某些欄目的費用並不貴;建議採用某些聯帶地產的綜合類節目(例如“生活速遞”)，此些節目的費用僅爲800~1000元/分鐘，廣告主題爲主推__花園的健康工作、健康生活，投資空間，計劃在20__年9月推出兩週費用約6萬元。
(3)、從目標受衆的閱覽媒體方面考慮：就目標客戶的閱覽習慣而言，我們建議主要採用“職業經理人”、“今日民航”、“生活速遞”、“目標”等白領雜誌，報刊運用則首選“北京青年報”、第二媒體選用“北京晨報”。
2、推廣策略
通過項目的自身特點及市場對物業的接受態度，我們認爲整體上應把握“推廣商住兩用房爲主，投資小戶型爲輔”的推廣原則;爲此我們建議在各個時間段進行以下詳細計劃：
(1)、形象導入期
在客戶的分期選取上，此時期首先應把握區域內有一定經濟實力、對該區域有一定認同感的客戶(工作、居住在周邊的人)，他們是項目投入市場前期最有可能第一時間達成購買意向的人，也是我們該時間段的主抓客戶羣，因此售樓處上方的廣告牌一定在7月中下旬―賣場建成的同時落實、安裝，廣告牌應由案名、LOGO及小區的鳥瞰圖等組成，傳達出在本地點有本項目這樣一條資訊，並且朝外大街及東三環的廣告牌應儘早尋找。
在20__年8月份中旬分別導入軟廣告評論性文章，表達的主題爲：藍島商務中心區將成爲CBD商務區及朝外大街商務區的直接紐帶、健康在工作和生活都不可缺。
(2)、內部認購期
此時期，我們的工作重點是在銷售人員在與客戶的交談過程中，通過側面瞭解客戶對本案的興趣程度及滿意與不滿意之處、利用模糊價格來揣摩初定的定價格體系在客戶心中的作用及認知程度;此也是我們市場初探，進行項目側重點調整所需獲得信息的重要來源之一。此時應將朝外大街、東三環路牌廣告到位。
(3)、銷售期
每年的9~10月份是房地產消費市場的黃金季節，多年的統計數字表明，此時間段各樓盤的銷售量在全年中佔較大的份額，此段時機我們應緊緊抓住。參加展會的目的並不是要求銷售出去多少套房，而是項目展示自身形象
地產項目建議書 篇2
__X市作爲寧夏新興的旅遊城市，隨着旅遊經濟的快速崛起，帶動了相關產業的發展，中衛的城市建設也步入了發展的快車道，爲中衛的房地產市場提供了廣闊的發展空間。寧夏懿鑫煤業作爲從中衛走出去的企業，爲了回報家鄉的關心與厚愛，積極投身到__X市的城市建設中，就懿鑫煤業取得開發權的土地，我們提出如下開發建議：
一、屬性描述
(一)地段屬性：
1、本宗土地爲原__X市一中校址，地處__X市鼓樓東街，在__X市最繁華的鼓樓東北拐角逸興大酒店的東邊，南臨鼓樓東街，臨街地界長度約50米，其它三面均未直接臨街。
2、南、北、西臨街建築均爲近年來新開發的二層以上商業用房，導致本宗土地均無法直接臨街，並無法拆遷;東邊有一條南北貫通的小街巷，臨本宗土地街巷邊有土木結構民房30多間和一幢二層磚混結構的村級辦公樓，可拆遷。
3、北面留有一約6米寬的大門，通__X市步行街。
(二)周邊業態：
1、四周商業氛圍濃厚，主要以經營日用百貨爲主。
2、比較高檔的有開盛商場、新華百貨中衛店，有2箇中小規模的輕工業品市場和1個農副產品市場，2箇中型商場，環衛在鼓樓北、西、南三面。
3、其它爲分散經營的商戶，以百貨、餐飲等行業爲主。
4、在其周邊正在興建的有鼓樓南街的世紀朝陽購物廣場，建築面積爲4.2萬平方米;女人街，建築面積約爲2萬平方米。主要以日用百貨類爲主，業態重疊。
(三)圍繞鼓樓，已形成__X市傳統的購物休閒中心。本宗土地處於該中心，作爲商業用地開發，價值更大。
二、項目建議
(一)定位建議：
商業樓盤，與周邊業態形成呼應勢態。
1、品牌入住定位：能夠邀請寧夏新華百貨入住，複製一個新華百貨銀川東方紅店到__X市，帶動本樓盤的銷售。原新華百貨中衛店規模太小。
2、小商品及輕工業品市場：原__X市該市場比較分散，而且經營規模小，檔次低，而小商品及輕工業品市場需求穩定，適合於建設在城市中心，迎合市民的消費習慣，前景看好。
3、餐飲文化美食休閒廣場，發展前景看好，但近幾年經營困難大，而且物業guǎn lǐ和招商難度大。
(二)其它定位：
高檔高層住宅，市場前景好、潛力大;但是，可開發建設面積小，市場價格偏低，投資成本大，開發利潤低。
(三)開發建議：
1、沿鼓樓東街8套營業房採取置換的形式納入開發範圍。
2、東邊的民房和村部辦公樓必須納入總體規劃內，必須拆遷。
3、北邊原有的大門拆高拆寬。
4、東北角的6層多媒體教學樓可以保留，採取招商或轉讓的形式，減少開發成本。
(四)規劃建議：
1、沿東邊南北向的街巷東邊的民房、村部辦公樓，原商業局的住宅、商場等建築必須納入規劃內。
2、沿原校門東邊的8套二層營業房必須納入規劃內。
3、整體可以考慮規劃爲十字型內置式商業街。
4、儘可能協調規劃部門，多批規劃建設面積，降低開發成本。
三、其它建議
就本宗土地，進行整體轉讓，賺取一定的土地差價，退出本宗土地的開發，另選開發項目，介入開發。
地產項目建議書 篇3
營銷，從本質上講，是產品個性化的最大張揚。
實踐證明，抓住產品獨有的特徵，進行最強有力的差異性宣傳，是實現銷售利潤最大化的根本法寶。
該項目獨有的特徵是：
1、緊鄰在北京人心目中無可替代的國安主場――工人體育場，這是一個市中心的、大型的、綜合型的、有着特殊定義的集體育運動、休閒娛樂、大型演出於一體的場館;此外，還有一個綜合性的室內工人體育館。
2、緊鄰生活在北京這樣一個內陸城市中的年輕父母及兒童心目中的第一個海洋生活縮影的水晶宮――富國海底世界。這兩個所在是全北京崇尚健康生活，維護京城尊嚴的成年人和渴望大海、渴望自由的少年兒童的心靈聖殿。
緊緊抓住這一其他項目所不及的差異性特徵，喊出“運動就在家門口，健康生活每一天”的響亮口號，進行主題概念的演繹昇華，提出“泛會所”的概念：“成人會所在工體，兒童會所在海底”，把“足球運動與國安主場”的熱點以軟性文章、各種出其不意又合情合理的推廣活動結合起來進行操作，擴大項目的影響度和美譽度;通過金牌的物業管理服務，把健康居住和家居辦公、投資理財有機結合在一起，定能取得最快速的、最有效的市場轟動效應。不足400套住房在1000多萬人的關注下消化掉應該不成其爲太大的問題。
總之，“運動?健康”是該項目唯一可以在最短時間內形成影響力的着眼點和發力點，也是最容易演繹的時代話題。產品的風格應是內部使用功能的便利實惠和外部形象的現代相統一。
地產項目建議書 篇4
一、鳳岡縣房地產業的起步、發展和壯大曆程
鳳岡縣房地產業是在全面推行住房分配製度貨幣化改革後，隨着全縣經濟的發展而逐步發展和壯大起來的。特別是在"十五"期間，由於停止福利分房後，住房全面實行市場化，加之縣委、政府出臺了一系列加快小城鎮建設步伐的優惠政策，爲鳳岡縣房地產業的迅猛發展提供了強有力的政策支持，從而使房地產業駛上了持續、快速、健康發展的快車道。鳳岡的房地產業得以快速健康發展，歸集起來有兩個方面，一方面是政府一系列優惠政策的出臺，爲房地產開發提供了優越的投資環境，外地房開企業紛紛來鳳投資興業，本地房開企業發展方興未艾，一棟棟商品房、一片片小區如雨後春筍般涌現出來，縣城的人居環境較以前有了很大改善和提高，無論是住房面積、住房環境及住宅功能都是前所未有的;另一方面，鳳岡房地產業的發展是與近年來鳳岡經濟的發展密不可分的，是鳳岡經濟社會全面發展的一個明顯標誌，房地產業已成爲鳳岡縣經濟發展的支柱產業之一。
縱觀鳳岡縣房地產業近五年來的發展、壯大曆程，主要有三大因素在起主導作用：一是市場因素，由於經濟的不斷髮展，住房分配製度的改革，使人們對住房有了新的更高的需求，從而形成了一個龐大的市場羣體;二是政策因素，"十五"期間，鳳岡縣招商引資和小城鎮建設的一系列政策，成爲房地產業快速發展的助推器和牽引器;三是利益因素，衆多房產開發企業紛紛涌入鳳岡，是由於這裏的房地產開發市場空間廣、利潤大，這是鳳岡縣房地產業得以蓬勃發展的終極原因。
二、房地產業的作用
一是極大地改善了城鎮人居環境，提高了居住質量，提升了城市品位，壯大了城鎮規模，增強了城市吸納能力，加快了城鄉一體化步伐。
二是拉動了經濟發展。據不完全統計，房地產業的發展可以拉動近二十個相關產業的發展，從而有效地推動相關經濟領域的發展，據統計，從__年至__年，鳳岡縣房地產開發累計投資近兩億元，因房地產交易而產生的稅費累計約爲750萬元，該產業爲鳳岡縣財政增收做出了應有貢獻。
三是促進了社會進步。由於房地產業的發展，拉動了許多相關產業，從而爲社會提供了諸多就業渠道，據統計，目前鳳岡縣在房地產業及其相關產業從業的人數約爲800人，其中許多爲企業下崗人員和農民，房地產業的發展緩解了就業壓力，增加了農民收入，爲社會的穩定和廣大農村勞動力向非農產業轉移發揮了巨大作用，其社會效益和作用不言而喻。
三、__至__年鳳岡縣房地產業發展情況
1、行業發展情況
截止至__年上半年，在鳳岡縣從事房地產開發的企業有11家(鑫發、一陽、嘉和、大興、華盛、金久、萬衆、朝燦、九洲、播州、賽龍)，全部爲有資質開發企業(從暫定資質到三級資質不等)，累計開發商品房達28萬m2(商品住房23萬m2，營業房5萬m2)，商品房銷量達19萬m2,存量達9萬m2(其中住房7萬m2，營業房2萬m2)，商品住房均價從最初的350元漲到現在的700元/m2，營業房均價從最初的1500元漲到現在的3000元/m2。
2、__年上半年開發銷售、交易、抵押情況
(1)__年開發情況：__年全年計劃開工商品房面積14.5萬m2,截止至__年6月底，已竣工5萬m2，完成計劃的34%，全年計劃完成投資9403萬元，已完成投資6441萬元，佔總投資的68%。
(2)銷售情況：__年上半年完成商品房交易77宗，交易面積7810.54m2，比去年同期上升75%,交易金額1117萬元，比去年同期上升191%;二手房交易97宗，交易面積1229m2，比去年同期上升20%,交易金額50萬元，比去年同期上升27%。
(3)協稅護稅情況：嚴格執行稅收"一體化"管理規定，按規定搞好協稅護稅工作。今年上半年，鳳岡縣房管局共計完成各項稅收136萬元，與去年同期相比增長23%。
(4)預售情況：今年上半年鳳岡縣房管局共辦理《商品房預售許可證》8件，預售總面積100985m2，比去年同期上升90%,其中住宅84470m2，比去年同期上升96%,非住宅16514m2，比去年同期上升68%。
(5)抵押情況：今年上半年共完成房屋他項權利設定428宗，設定金額3022萬元，與去年同期相比增長12%。__年至__年鳳岡縣房地產開發銷售情況統計表
公司
名稱
開發面積m2
銷售數量m2
存量m2
計劃
新建m2
房價元/m2
住房
營業房
住房
營業房
住房
營業房
住房
營業房
嘉和
31977
10792
30897
9136
1080
1656
1500
660
6250
朝燦
19239
2761
6000
200
13239
2561
--
750
5000
大興
14654
4826
9100
__
5500
2826
--
740
__
金久
12162
2671
1__
1460
162
1234
30480
600
2200
一陽
41200
6800
29410
1320
11790
5480
11000
760
2200
華盛
7800
1200
7800
700
-
500
10500
620
3300
鑫發
62768
12894
62068
12394
700
500
7000
750
3200
萬衆
14000
5500
2100
1300
1190
4200
80000
730
3400
賽龍
--
--
--
--
--
--
52700
--
--
播州
--
--
--
--
--
--
2600
--
--
九州
27600
1400
2300
400
24300
1000
--
--
--
合計
231420
48844
161675
28910
68671
19957
295680
--
--
四、鳳岡縣房地產市場運行基本特點
1、商品房供求基本平衡，供略大於求，呈現出供銷兩旺的勢頭。__至__年總開發量約28m2，總銷售量爲19萬m2;其中商品住宅開發量約爲24萬m2，商品房銷量約爲17萬m2，存量爲7萬m2;營業房約爲5萬m2，營業房銷量爲3萬平方米，存量爲2萬m2。
2、商品房銷售對象及資金來源。鳳岡縣商品房銷售對象主要爲國家機關工作人員，企事業單位人員，經商人員和外出務工返鄉創業人員，部分農民和外地籍人員，資金來源主要爲住房公積金貸款和農行、信用社提供的按揭貸款。一次性現金支付購房的人員，約佔總購房人員的10%左右。
3、購房用途。鳳岡縣絕大部分購房戶都是爲了改善居住條件而購房，部分因以前的集資建房、福利分房在戶型面積、結構及功能方面均大大遜於現在開發的商品房，促成了換房;二是致富農民向非農產業轉移，也促成了商品住房及營業房的銷售;三是存在少部分投資性和投機性購房;四是部分鄉鎮人員爲了給子女提供一個良好的教育環境而不惜在縣城購房。
4、二手房交易量上升。由於商品房的開發建設，原來的集資建房戶、房改房戶和其他人員大量換房，原有住房被大量空置出來。而這類房屋正好符合部分鄉鎮職工、鎮城低收入無房戶、外出務工返鄉創業人員及一些進城務工農民的需求，所以促成了二手房交易量的大幅上升。從近三年的統計數據來看，二手房每年的交易量都以平均15%的比例上升。
5、住房結構比例不盡合理，經濟適用房、廉租住房發展滯後。鳳岡縣的商品房開發主要以普通商品房爲主，高檔商品房和經濟適用房及廉租住房基本沒有，高檔商品房、普通商品房、經濟適用房和廉租住房的比例爲0：10：0，與國家要求的2：7：1的標準比例不符，從而導致住房結構不合理，無法滿足不同消費羣體的住房需求。
五、對鳳岡縣房地產發展的幾點建議
1、嚴格實行土地儲備和按計劃出讓土地制度。目前鳳岡縣商品房存量住房爲7萬m2，平均按120m2/套計算，尚有近600套住房待售，營業房存量有2萬m2，平均按80m2/間計算，尚有250間營業房待售，加上未來一兩年之內將有約20萬平方米的開發量，應該說，未來兩年推出的量是相當大的，這種大規模集中推出，勢必形成一個買方市場，這對鳳岡縣房地產業的健康發展會產生一定的影響，甚至有可能形成房地產泡沫經濟。所以建議政府必須對土地出讓進行緊縮，待已出讓的土地開發完畢後，再視全縣經濟發展情況定期推出土地，從而避免鳳岡縣房地產市場"井噴"現象的發生。
2、切實加強對房地產信貸市場的規範和監督，最大程度防範貸款風險的形成。鳳岡縣的購房羣體，其資金來源絕大部分靠金融機構的貨款，這在一定程度上加大了金融風險的隱患，需要強化管理和監督，引導和督促金融部門切實採取有效措施，防範金融風險，使鳳岡縣的房地產信貸在風險係數內健康發展。
3、加強宏觀調控，有效整頓鳳岡縣房地產市場。目前鳳岡縣房地產市場總體運行情況是良好的，但發佈虛假廣告、面積縮水、物業管理滯後、簽訂霸王合同等不良現象，在個別開發企業中偶有發生，個別購房人也有投資性和投機性購房傾向，這些現象在一定程度上擾亂了鳳岡縣房地產市場的健康發展。去年以來，從中央到地方專門出臺了一系列整頓和規範房地產市場的文件，鳳岡縣房管部門也專門召集各房開企業學習傳達了相關文件精神，並對鳳岡縣房地產市場進行了一次全面的整頓和規範，取得了明顯的效果。今後，我們還要同有關部門緊密配合協調，針對鳳岡縣房地產開發中存在的問題，採取切實有效的措施，以對投資性購房和投機性購房等擾亂市場的行爲爲清理和整頓的重點，繼續加大整治力度，使鳳岡縣的房地產業實現依法經營、誠信開發、規範發展。
4、積極引導消費者理性購房和開發商理性開發。目前，鳳岡縣購房者普遍存在盲目追求大面積的傾向，忽視了房屋的實用性和經濟性，殊不知這是一種資源的浪費，今後鳳岡縣的房地產開發應從規劃和設計人手，設計出面積適中，功能齊全的房屋推向市場，做到既能改善居住環境，又能有效節約和利用土地資源。
5、積極調整開發結構，使住房結構逐步趨向合理。嚴格按照國家確定的2：7：1的標準比例進行開發，從而滿足不同階層的住房需求。近五年來，鳳岡縣普通商品房發展迅猛，供大於求，而高檔商品房、經濟適用房和廉租住房的建設幾乎爲零，這種0：10：0的住房結構比例對鳳岡縣房地產市場的發展是十分不利的，它不能合理滿足各個階層的住房需求，特別是作爲政府惠民工程的經濟適用房和廉租住房的發展，尤其應該加大建設力度，它既能滿足城鎮中低收入家庭的住房需求，更是解決困難職工及進城務工人員住房需求的有效途徑，還能起到平抑商品房價格的作用，其社會效用是非常巨大的。上級每年給鳳岡縣下達有3000m2經濟適用房和廉租住房建設的任務，做好這一工作，政府必須從土地、稅收、獎勵等方面給予大力扶持，才能真正把這一民心工程落到實處，促進鳳岡縣住房結構比例合理化的實現。
地產項目建議書 篇5
自去年下半年以來，國家相繼出臺了取消“限購”、降息降準、《不動產登記暫行條例》(以下簡稱《條例》)等新政，爲了解和掌握新政下巴中市區房地產市場發展現狀，國家統計局巴中調查隊採取實地走訪房產、國土等相關部門，與問卷調查社會羣衆相結合的方式，開展了新政下巴中市區房地產市場發展現狀調研，現將有關情況報告如下，以期爲黨委、政府及相關部門提供決策參考依據。
一、近期巴中市區房地產市場發展現狀
(一)新建商品房售價企穩，銷量同比呈下降趨勢
一是售價企穩，同、環比基本持平。根據巴中市房地產管理局提供的數據：今年以來，受“降息降準”等新政因素影響，1-2月巴中市區新建商品房市場均價爲4079.5元/㎡，較__年1季度的3988元/㎡上漲了91.5元/㎡，同比上漲2.3%，較__年11-12月的4124元/㎡下滑了44.5元/㎡，環比下降1.1%。
二是銷量同比明顯下降、環比增幅收窄。在《條例》頒佈實施的影響下，1-2月市區新建商品房銷售套數與面積分別爲3093套、325451㎡，較__年1-2月同比下降19.3%、16.2%。同時今年1-2月的環比增幅較去年1-2月的環比漲幅降低了15.6%。一家二級資質開發商反映：“去年僅1-2月銷量就達500餘套，而今年截止3月中旬才銷售了不到300套，表明今年新建商品房銷售情況整體不容樂觀。究其原因主要有兩個方面：一是__年國內整體經濟發展呈下行態勢，作爲巴中購房主力軍的外出務工人員，帶回熱錢大幅減少，致使購買能力減弱;二是一系列新政出臺後，促使剛需型購房羣體駐足觀望，改善、投資型購房羣體放緩或大幅減少購買”。
(二)二手房交易總體下行，租賃市場有所降溫
今年來，巴中市主城區二手房交易市場發展呈現出房源增加，銷量、單價雙下行，租賃市場價格小幅下降的總體趨勢。
一是受《條例》影響，房源同、環比均有所增加。通過對5家房地產中介實地走訪瞭解，今年一月以來，受《條例》頒佈實施的影響，二手房房源呈現了三個新特點：首先，房源同、環比小幅增加。今年1季度較去年同期和四季度均呈現增長趨勢，同、環比上漲幅度分別達10%、18%。其次，業主主動投放的房源比例提升約兩成。據各中介反映，__年以前，業主主動投放房源與中介挖掘房源的比例大約爲3：7，而在《條例》實施、房產稅不久將開徵的背景下，今年的房源構成比例變成了近5：5。第三個新特點是主動投放房源的以有多套房屋業主居多。一家中介今年1-2月共接受主動登記的二手房房源28套，其中12套房源業主擁有2-3套以上住宅，其中一名業主一次性投放房源3套，《條例》影響可見一斑。
二是交易量回落明顯，單價小幅下降。據5家中介企業反映，今年1-2月月均交易量較去年月均交易量明顯下滑，平均降幅至少在10-15%，其中一家中介去年月均銷售30套，而今年月均不到20套，降幅達到了33%以上。同時企業反映單價下降幅度達4-10%左右，如去年江北120㎡的普裝二手房交易均價在48-52萬之間，而今年交易價格降到了44-48萬之間。
三是租賃市場有所降溫，租金環比下降明顯。由於去年以來國內經濟下行壓力較大、物價低位運行，同時隨着巴城拆遷還房工作有序推進，巴中市區二手房租賃市場有所降溫。今年春節後，二手房年租金均價環比下降8-12%，如地處江南老城黃金地帶的南灣國際小區，100㎡的二手房年租金由__年的2-2.2萬降到了今年的1.8-2萬，江北的100平方米二手房租金由2.4萬左右降到了2.2萬左右。
二、《條例》反響明顯，心態影響市場
通過對100名社會羣衆(包括城鄉居民，機關、事業單位工作人員，國有、民營企業員工，個體工商戶，離退休人員)進行入戶面訪、問卷調查發現，《條例》試點實施以來，羣衆表現出知曉率關注度高、對內容作用瞭解甚少、改善投資性購房步伐放緩、不動產處置等待觀望等特點。
一是新政社會關注度高。3月1日，《條例》正式落地四川瀘州，標誌着《條例》正式實施。此次問卷調查數據顯示：有86%的人知道《條例》已經開始試點實施;對不動產登記改革及《條例》試點實施關注度調查發現，僅16%的受調查者表示不關注，有49%的受調查者表示非常關注，有35%的受調查者表示比較關注。表明社會各界對《條例》實施關注度很高。
二是具體內容知之甚少。《條例》已試點實施近一月，社會公衆對《條例》的詳細內容、登記範圍、實施步驟等知曉幾何，通過調查發現，除16%的受訪者表示瞭解，有33%的人對此不瞭解，有51%的受訪者表示知之甚少。究其原因，部分受訪者表示:一方面是由於不動產改革目前僅在部分地方試點實施，個人直接利益尚未受影響;另一方面是因爲沒有出臺配套政策，羣衆處於觀望狀態;再者是因爲《條例》試點實施時間短，宣傳解讀信息量少，信息獲取渠道狹窄、宣傳解讀工作有待進一步強化。
三是觀望心態比較普遍。通過調查發現，受調查者中僅有10%的人考慮近期購置不動產，剛需購房者仍然是主力，改善和投資性購房者觀望政策和市場行情意向明顯增加;64名擁有多處不動產的受訪對象在回答“是否準備在近期處置不動產”問題時，僅有6人選擇“近期急於出手”，所佔比例不到10%;有36人表示看政策和市場行情變化再作決定，所佔比例達到了56%，表明擁有多套房產者觀望情緒明顯。
四是作用意義理解偏差。受訪者在回答“《條例》實施作用”時，大家都知曉“簡政放權、保護權利人合法財產權”、“利好剛需購房、有效調控房價”、“提高政府治療效率和水平、方便企業、羣衆”等核心作用以及“反腐敗”、“爲房產、遺產稅開徵夯實基礎”等其他衍生作用，但存在着主次不明的現象：選擇“反腐敗”、“爲房產、遺產稅開徵夯實基礎”兩項的分別達到了68%、55%，在作用重要程度中分別排第一和第三位，由此可見，羣衆在認知《條例》的作用意義上存在着主次不明的情況，有待進一步正確解讀引導。
五是擔憂新政泄露隱私。對“《條例》實施後最大擔憂”的問題，有60%的受訪者選擇了“怕個人信息等隱私被泄露”，表明受訪者對《條例》中的“登記信息共享與保護”存在不理解、有疑慮，希望在這方面進一步完善查詢、調閱機制，確保個人信息等隱私不被非法竊取。其次有51%的受訪者選擇了“多處房產會被徵過高的稅。”表明公衆對輿論傳導的房產稅、遺產稅等稅開徵的隱憂、更表明了公衆期待政府及時公佈相關政策實施時間表，利於羣衆妥善處置相關事宜。同時有44%的受訪者對不動產登記程序是否簡化便民產生擔憂，亦表明希望《條例》實施具體方案應儘快出臺落實。
三、新政影響初現，程度尚需觀察
(一)企業多措並舉適應新政
爲了適應《條例》實施、“降息降準”等新政實施，巴中市區多數房地產開發商、二手房中介積極採取舉措，應對新政實施帶來的影響。
一是開發企業穩中求進、積極應對。首先，走訪的5家房開企業中有4家採取了調整營銷策略、優化促銷方案、積極宣傳政策等舉措對在售樓盤進行銷售策略整合，力促穩價保量。其次，對已納入開發計劃的項目進行整體發展評估，擇優選擇開發，放緩整體開發腳步;同時針對巴中市區房地產市場實際情況，結合新政影響，減少購地計劃，有的放矢地購買土地，確保企業發展穩中求進。
二是二手中介多措並舉、促成交易。面對二手房交易市場供大於求的局面，部分企業首先取消看房佣金、降低提成費率，力促降低買賣雙方交易成本;其次強化服務保障，提升貸款辦理、房產過戶、納稅報備等工作效率，切實提升服務水平，降低買賣雙方時間成本;同時採取切實可行舉措，積極做好買賣雙方溝通說明工作，認真履行居間職責，努力提升交易成功率。
(二)百姓買跌賣空持續觀望
一是購房者觀望心態較重，等待價格繼續下行。在新建商品房、二手房單價出現下降，房源供給大於需求的背景下，不少購房者認爲《條例》等新政實施必然會使更多的房源涌現，價格勢必會繼續下行，因此問多買少、持續觀望、期待價格繼續下行的現象較爲普遍。
二是大量拋售未出現，希望相關政策儘快出臺。二手房源雖然較同期相比小幅增長，但由於《條例》實施現屬於試點階段，且各地實施細則及相關配套制度還未建立健全，致使大幅降價趨勢未有顯現，故巴中市區未出現拋售潮。同時多數多套房產擁有者希望《條例》實施細則、房產稅實施時間表等儘快出臺，利於社會羣衆做出合理判斷和相應舉措。
(三)新一輪政策出臺，博弈心態將凸顯
3月30日，五部門相繼出臺降低二套房購買首付及調整徵收營業稅期限相關政策，標誌着新一輪房地產刺激政策將進一步衝擊市場，作爲房屋銷售將迎來利好，尤其是二手房銷售在降低首付和2年以上住房免營業稅雙重利好政策的推動下，將會一定程度上擴大交易量;但由於《條例》實施、房產稅實施方案未出臺的影響，作爲改善型需求的購買者博弈心態也將凸顯。
四、相關意見及建議
通過問卷收集和實地面訪，現將羣衆提出的意見和建議歸納如下：
一是強化政策宣傳，正確引導解讀。進一步強化不動產登記改革方案和《條例》的宣傳解讀，特別是針對普通羣衆，利用電視、網絡、報紙、微信等採取通俗易懂、羣衆喜聞樂見的方式強化宣傳引導，確保羣衆清楚瞭解不動產改革方案和《條例》實施細則，並給予支持配合，爲不動產登記改革及《條例》實施穩步推進夯實羣衆基礎。
二是強化責任落實，出臺配套政策。針對不動產登記改革和《條例》實施的具體問題及時研究出臺配套政策，如改革後監管及個人信息隱私的問題、房地產企業發展的問題、反腐敗的問題、不動產徵稅的問題、多部門聯動充分發揮衍生作用的問題等，進一步明確責任，逐步完善配套政策，努力構建符合羣衆主體利益需求的體制機制。
三是強化配套服務，夯實物權保障。進一步梳理職能，簡化和優化辦事程序，提高工作效率和服務質量，從基本工作職能和各項具體業務事項出發，做到一窗受理、一次性告知、一條龍審批，讓老百姓少跑冤枉路;同時，重點規範登記行爲，提高登記質量，嚴厲查處各類違法違規行爲，增強不動產登記的嚴肅性、權威性和公信力，保護羣衆合法權益。
四是強化監管職能，優化市場環境。加強對不動產登記監管工作，建立不動產登記信息管理基礎平臺，實現不動產審批、交易和登記信息在有關部門間依法依規互通共享，實現跨部門、跨領域、跨地域信息實時傳遞和對接，消除“信息孤島”;另外，加強市場監測和行爲監管，建立健全完善的社會信用體系和市場監管體系，保障房地產市場健康、有序運行。
地產項目建議書 篇6
“北京交通臺”和“北京音樂臺”，此種推廣方式也應是我們傳遞信息的途徑之一;我們可選擇時段30秒套播，總體計劃進行5個月，時間分別爲開盤期20__年9月、11月及20__年4月、5月、7月，費用預計50萬元。
(1)從交通中的視野角度來講，公共汽車的車身廣告及道路周邊的“公益”廣告也會給人留下較深的印象;因此，我們建議在公共汽車28路、康恩專線選取5―8輛汽車進行公交車身廣告，在公益廣告方面可製作精美的印有__花園廣告標識及電話的垃圾桶贈送市政部門安放於豐聯附近，另外看房班車車身上的視覺廣告也是可利用的另一選擇;總體費用控制在60萬元。
(2)、從客戶的工作及交際習慣來考慮;針對於客戶回家較晚的實際情況，我們認爲：採用21：00~22：00時間段的電視媒體，比較適宜;一方面，是由客戶的生活習慣決定，另一方面，此時間段的某些欄目的費用並不貴;建議採用某些聯帶地產的綜合類節目(例如“生活速遞”)，此些節目的費用僅爲800~1000元/分鐘，廣告主題爲主推__花園的健康工作、健康生活，投資空間，計劃在20__年9月推出兩週費用約6萬元。
(3)、從目標受衆的閱覽媒體方面考慮：就目標客戶的閱覽習慣而言，我們建議主要採用“職業經理人”、“今日民航”、“生活速遞”、“目標”等白領雜誌，報刊運用則首選“北京青年報”、第二媒體選用“北京晨報”。
2、推廣策略
通過項目的自身特點及市場對物業的接受態度，我們認爲整體上應把握“推廣商住兩用房爲主，投資小戶型爲輔”的推廣原則;爲此我們建議在各個時間段進行以下詳細計劃：
(1)、形象導入期
在客戶的分期選取上，此時期首先應把握區域內有一定經濟實力、對該區域有一定認同感的客戶(工作、居住在周邊的人)，他們是項目投入市場前期最有可能第一時間達成購買意向的人，也是我們該時間段的主抓客戶羣，因此售樓處上方的廣告牌一定在7月中下旬―賣場建成的同時落實、安裝，廣告牌應由案名、LOGO及小區的鳥瞰圖等組成，傳達出在本地點有本項目這樣一條資訊，並且朝外大街及東三環的廣告牌應儘早尋找。
在20__年8月份中旬分別導入軟廣告評論性文章，表達的主題爲：藍島商務中心區將成爲CBD商務區及朝外大街商務區的直接紐帶、健康在工作和生活都不可缺。
(2)、內部認購期
此時期，我們的工作重點是在銷售人員在與客戶的交談過程中，通過側面瞭解客戶對本案的興趣程度及滿意與不滿意之處、利用模糊價格來揣摩初定的定價格體系在客戶心中的作用及認知程度;此也是我們市場初探，進行項目側重點調整所需獲得信息的重要來源之一。此時應將朝外大街、東三環路牌廣告到位。
(3)、銷售期
每年的9~10月份是房地產消費市場的黃金季節，多年的統計數字表明，此時間段各樓盤的銷售量在全年中佔較大的份額，此段時機我們應緊緊抓住。參加展會的目的並不是要求銷售出去多少套房，而是項目展示自身形象的良好機會，藉以進行形象推廣。我們計劃以較好形象參加20__年9月的秋季展會、20__年第一次春季展會及20__年夏季房展會，但參加展會需要注意以下幾點：
A、參加的展會一定要選在“國貿”，在國貿展會展位已訂滿的情況下，別處舉辦的展會寧肯不參加。
B、展位數不應低於5個。
C、展位一定要做特裝，體現出產品的現代時尚風格，避免俗套，吸引參展觀衆的注意力。
三次展會總體費用控制在140萬元(展位費+特裝費)
3、媒介廣告計劃安排
當項目開始推介的時候，爲了本案聲勢的營造及形象傳播的迅速推廣，我們認爲在項目的內部認購期及開盤初期採用報刊廣告營造聲勢，在媒介的選取上，我們建議以選取“北京青年報”爲主，“北京晨報”爲輔;當項目開盤一個月後適當減少刊登頻率;針對客戶羣的變化轉而選用例如“民航報”、“機票套封”、“職業經理人”、“生活速遞”、“目標”等高收入者閱讀率較高的媒體加大投放力度。
4、海報、DM宣傳單的投放
投放地點：CBD商圈內寫字樓及運動場館、東二環偏北處的
寫字樓、公寓、雅寶路地區、朝外大街周邊寫字樓等等(應注意與晨報的DM投放不相重複)
按照以上策略推廣，總體費用可控制在總體銷售額的1.5%――即1100萬元(整體銷售週期內);
四、價格策略
由於本項目自身體量較小，房屋總套數較少，原則上不適合現在市場上衆多項目均採用的低開高走的銷售策略;因此在定價上，我們認爲針對本案及市場情況應當把握“銷售爲第一目的”的原則，制定一個合理的價格，力求短期內實現銷售，原則採用“小步快跑”的戰略思想，平穩提價，但期間的變故還可根據銷售的變化靈活調整。
按照項目自身的條件，理想的均價應在11000/平方米水平，但北京高檔住宅及公寓市場供過於求，現時認爲應該在9000~10000/平方米定位的物業都非常難銷，大部分賣了50%就停下，資金出現極大超出預計的缺口，若前期資金貸款也有很大壓力，交付使用期肯定受影響;而8000元/平方米的定價又給客戶以高不成低不就的感覺，因此，我們應在開盤時迅速拔高認購期時的公開價;經過市場綜合比較及成本估算我們認爲開盤階段9600元/平(精裝修)的均價比較合理，也容易被市場所接受;在這個價位上也堅持採用菜單式精裝修。
從整體均價來考慮，項目開盤以較低的價格取得市場的認同是必要的;如果各方面均按照我們的預計進行，整體均價應爲11000元/平米左右――其中第一階段計劃銷售社區B座南北向8層部分(約0.36萬平米)，均價爲9600元/平米;第二階段計劃銷售社區的B座東西向11、12層部分(約2.14萬平米)，均價爲10300元/平米;第三階段計劃銷售社區A座東西向20層部分(約1.8萬平米)，均價爲11000元/平米;第四階段計劃銷售社區A座南北向(約2萬平米)21層部分，均價爲12000元/平米。
建議產品的整體計價單位無論內、外銷均採用美金來計價。
根據本項目的自身情況，我們建議：塔樓南北與東西朝向差價12~13%，樓層差價上採用傳統意義上嚴格的差價，樓層差價暫定爲80元/平米左右。
一、營銷組織
爲確保__花園項目的入市成功和銷售目標，本公司將以獨家代理及全程跟蹤的方式爲本項目服務，針對本案成立專案小組，幫助發展商組織營銷工作，包括：市場分析、產品調整、產品包裝、營銷推廣及銷售組織等工作。
近期，本專案小組將圍繞着20__年8月上旬展開的產品包裝、營銷推廣、銷售組織中的內部認購登記和9月中旬的正式發售(具體時間根據銷售證取得進行調整)兩個時期開展各項工作。此時期我方的工作重點爲：配合發展商協調廣告公司、模型公司和裝飾公司的各項工作進度，配合策劃部、銷售部提出策劃方案的具體實施，協助設計院進行產品的最終優化調整，爲各項工作的有效進展創造條件。
我方的營銷組織框架和工作流程如下：
1、營銷組織架構
2、工作流程
爲保證本案的成功營銷，各相關單位應遵循“一切爲了銷售”的原則，分工不分家地展開工作，有關流程如下：
二、市場營銷中可能遇到的不利局面的調整措施
在入市銷售過程中會發生許多變化，爲確保各時期銷售的成功，我們有必要組織和動員各方力量，提前做好應變準備。現階段，除加強營銷組織力量外，還應增設1~2名有一定市場經驗和營銷經驗的骨幹力量，集中統一管理，分工責任，對以下方面有所準備：
1、競爭對手較有壓力的入市策略
由於本項目的潛在競爭對手較多，他們的開盤會對我們的銷售形成較大沖擊，致使客戶分流;那麼，整體實現11000元/平米的銷售均價及絕對利潤就會變得較爲困難，爲此我方建議如下：
(1)、在參考開發商的價格底限要求基礎上，建議採取以9500~9600元/平米(精裝修)的均價入市，確保優質又優價，與其它競爭對手處於同一起跑線上，價格制定靈活又有彈性。
(2)、確保於20__年8月上旬可以開始進行入市推廣的工作計劃，以先期搶佔市場份額。
(3)、確保於20__年5月下旬可以開工，以早期樹立項目形象，展示開發商實力，增強客戶信心。
(4)、隨時關注CBD內其他新盤的一切變化，提前預測其可
能採用的方式、方法，做好針對性的準備;如果其採用低價入市的方法來配合銷控，建議本案採用隨行就市的態度――以某個階段所推出某些房型折扣點和優惠方式不同的方法進行銷控，採用增加折扣，價格明升暗降的方法來變相吸引客戶;但不到萬不得以決不可降價，降價會打擊客戶購房可保值、升值的信心，使其觀望度增加，並且會對先期已完成的銷售帶來許多不必要的麻煩。
2、根據工期進程進行的策略調整
以上的計劃是在樣板間、賣場包裝、工地整妝等一切跟進、配合順利的條件下進行的，假若其中某個環節出現問題，如工期拖延等的情況下，我們認爲倉促進入認購期也是有必要的;前期進入市場、探測市場將有利於開盤前銷售策略，還可在旺銷期衆多項目一起開盤來臨之前吸引市場目光;因此我們認爲應按照計劃於20__年9月上旬(或中上旬，初定)開盤認購，8月30日打出第一期廣告。
3、對可能形成“有價無市”的調整
就目前而言，價格仍是客戶所最關注的因素，也是一個項目能否達到銷售目的的決定性因素之一。就本項目所定開盤9500~9600元/平米的平均價格而言，仍存在着一定的市場空間，但我們的定價能否達到預期目的，能否完成預期的銷售，還有待市場的檢驗。從價格來說我們能否完成，面臨着兩種壓力：第一，在廣告力度、廣告投放有保證的前提下，市場認爲價格偏高，無法達到預期的目的，我們應在維持廣告投放的前提下，加大優惠折扣點，公平的講較低價位的銷售實現更現實，高價位的銷售則會較爲痛苦;第二，認購期內，市場競爭情況發生變化，本區域內出現較低價位、較大規模社區投放進入市場，建議在其公開發售進入市場時我們銷售價格也相應調低，並加大廣告投放力度。
4、廣告沒有達到預期銷售目的的調整
廣告能夠有效的傳遞信息，是有效促銷手段，也是本階段達到既定銷售目標的重要手段之一。廣告的投入必須與銷售掛鉤。
現階段廣告的效果有三個，一是能否很好地傳達本產品的主題概念，包括：主要創意、設計主題、方案、表現手法、發佈版面等;二是能否將客戶對本產品主題概念的關注，有效地轉變爲關注“__花園”;
三、實現產品主題賣點有效傳達的保證措施
1、與較有創意和發佈能力較強的經開發商認可的廣告公司保持聯繫，進行概念方面的有效溝通。
2、與有組織能力的曾舉辦過各種營銷活動的專業公司進行有效溝通(也可以與廣告公司合二爲一)。
3、由於本樓盤規模較小，廣告傳遞的長期作用將以成本較低的路牌廣告和導向路牌廣告，針對客戶習慣的報紙DM插頁和千人成本較低的廣播電臺―北京交通臺爲主，在推廣的各階段附以高檔直投雜誌。
4、在報刊廣告的投放上，應適當集中廣告投放資金，廣告媒體不宜太多、時間不宜過長。
5、圍繞“健康?運動”爲主題推廣活動應貫穿於銷售過程始末。
6、項目專案組應在每期廣告推出後，及時在銷售現場進行銷售的數據統計、整理分析，以瞭解客戶的需要和客戶關注的內容，瞭解各種促銷手段的成效性，便於銷售調整，必要時進行項目拾遺或產品的重新包裝。
7、銷售進程的調整
按照計劃，我方打算在北京的秋季旺銷期來臨之前，即20__年9月上中旬開盤銷售，8~9月間進行約28天的推廣週期，我們預計開盤後2個~3個月內因爲季節和新樓盤的上市、項目的主體即將封頂等諸多因素的作用會形成一個旺銷期(即20__年9月中旬至12月)，然後關注的新鮮點會逐漸減弱，銷售會漸入平淡;進入20__年3月中旬，由於季節的原因和項目的現房在即，經過市場炒作本項目將進入第二個旺銷期，在兩個旺銷期內，我們
計劃完成銷售總額的50~60%。當然，這還需要根據市場競爭的改變隨時調整。爲加強淡銷階段的銷售進程，完成銷售目標，我們建議：
適當加大發展商主管銷售經理的折扣點(如加大1~2%)，用靈活的、彈性的價格掌握主動，吸引客戶成交;
制定階段內定房的優惠措施
適當加大報刊廣告的投放力度;
爲保證均衡出貨，調節供求，製造搶購氣氛，提高銷售速度，把握銷售控制，執行分批限量銷售是非常關鍵的;在本案的銷售過程中我們會自始至終執行本套推廣組合策略，整合資源完成銷售目標。
四、銷售現場管理
1、 銷售現場實行銷售經理負責制
2、 售樓處位置選擇
建議在南側加油站位置搭建臨時售樓處，售樓處裝修要與產品定位風格相一致，色彩要有衝擊力，最好能有1~2套樣板間，樣板間裝修要體現高檔、尊貴、現代、細膩的風格;總之，售樓處一定要有品位，它是產品品位、開發商品位的縮影，正如古語所云：“窺一斑而是全豹”。
3、工地包裝要與產品定位相吻合
4、各種銷售工具要實行統一設計與製作，確保按時、保質、保量完成
附：
建議合作方式
一、獨家代理，代理費以2.3%爲基本標準。
二、代理期限可根據開發銷售進程確定。
三、具體事項將在合同中詳細約定。
地產項目建議書 篇7
隨着我縣經濟的快速發展，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽車、通信已成爲新的消費熱點，尤其是住宅消費成爲民衆首選。我縣的房地產業從1998年開始，受住房體制改革的刺激，市場消費得到實質性的啓動，目前，商品住房建設進入高潮，縣城區涌現了幸福家園，榮裕國際新城等高檔次的住宅小區。20__年,我縣房地產的主要行業稅費(營業稅、企業所得稅、土地增值稅、契稅)和土地出讓總收入突2億元,佔到全縣財政收入1/5，房地產業已成爲我縣經濟快速發展的支柱產業之一。爲促進我縣房地產市場持續健康快速發展，筆者對對全縣房地產市場現狀、存在的問題等情況進行了調研，形成了一些認識與思考。
一、我縣房地產市場發展的現狀
(一)縣城基本概況。永興縣地處湖南省東南部、郴州市北陲，東鄰資興，南連蘇仙，西靠桂陽，北接安(安仁)耒(耒陽)，全縣轄8鎮17鄉，土地總面積爲1979.4平方公里，佔湖南省土地總面積的0.93%，全縣人口63.85萬，是郴州市人口第二大縣，縣城區面積約14平方公里，城市化率達到36.75%。根據20__年統計數據表明，我縣城區常住人口約12萬，城區戶籍約3萬戶，城區現有居住建築面積約240萬平方米。
(二)房地產開發與發展情況。目前，我縣三級資質開發企業有10家，具有四級房地產開發企業有1家。近幾年我縣高品房年平均開發量達17.8萬平方米。其中：20__年開發量1.01萬平方米，完成投資0.56億元;20__年開發量達14.7萬平方米，完成投資1.17億元;20__年19.69萬平方米，完成投資2.21億元;20__年開發量35.9萬平方米，完成投資4.37億元。20__年1-6月份房地產開發投資3.43億元，房屋施工面積25.08萬平方米，房屋新開工面積9.87萬平方米,全縣商品房銷售面積6.78萬平方米。
(三)商品房銷售及價格情況：20__年，我縣商品房銷售面積1.1萬平方米，住宅均價1193元/平方米;20__年，我縣商品房銷售面積14.4萬平方米，住宅均價1269元/平方米;20__年，我縣商品房銷售面積12.2萬平方米，住宅均價1316元/平方米;20__年，我縣商品房銷售面積15.9萬平方米，住宅均價1380元/平方米;20__年，1-6月縣城區普通住房均價爲1458元/平方米，電梯房均價爲2350元/平方米，商業用房均價爲4495元/平方米。
1.需求方面分析：一是進城經商者和外出打工族的安居性需求。隨着城鎮化的不斷推進及農村富餘勞動力的轉移，不少農民進城先租房，做點小本生意，積累一定資金後，購買小面積居室或二手房，以穩定和改善生活;外出打工人員賺錢後回鄉購房，這是欠發達地區大部分外出打工人員的中遠期目標。二是居民改善居住條件的升級性需求。三是收入水平的提高使居民住房消費能力逐步提高。四是消費觀念與時俱進，對住房的要求也由過去的居家過日子向追求高質量生活轉變，住房升級需求強烈。五是儲蓄存款利率走低，國債發行量小，股票投資風險大及房地產增值的作用逐步凸現背景下，不少羣衆將投資投向向房地產業。
2.成本方面分析：目前我縣多層住宅成本價在1100-1400元/平方米，高層建築成本價在1700-1900元/平方米左右。造成房價成本上漲的主要原因：一是土地價格上漲直接導致房地產價格整體走高。近年來，政府加強土地總量控制，實行統一公開拍賣，土地交易價格節節攀升。二是稅費增加推動成本上升。房地產方相關的稅費多達10多種，且均有不同程度上漲，增加了成本。三是建材價格及人工費等也在上漲，也增加了商品房建築成本。鋼鐵、水泥等建築材料價格不斷上升，直接增加了商品房的建築成本，是導致房價上漲的一個原因。四是現在的房地產項目都是成片開發，品質不斷提高，環境改善了，售後服務、物業管理也跟進了，都相應增加了商品房開發成本，從而拉動住房價格的上漲。
二、我縣房地產市場存在的主要問題
(一)市場不景氣。受國際金融危機和房地產週期性調整的雙重影響，居民消費預期下降，消費信心不足，觀望情緒濃厚，對高層建築的電梯維修更換、供水供電等不可預測因素和環境配套檔次存在顧慮，加之到縣外購房者的外流量增多，導致我縣銷售進度放緩，銷售面積減少，部分樓盤特別是高層建築銷售狀況低迷。
(二)總體規劃滯後。在開發建設過程中，存在着盲目開發現象。佔地混亂，沒有統一劃分區域，不少所謂的住宅小區建築規模小，檔次低、環境差。用地的規劃佈局不合理，商業區和生活區混雜，缺乏層次感。
(三)樓盤戶型比例不盡合理。目前，我縣房產市場上的住房主要以90平米-140平米的戶型爲主，而小戶型的住房爲數較少，不能滿足中低收入家庭的購房需求。因爲大戶型的房屋結構其開發成本較小戶型來說要低，開發利潤空間大，開發商不願意建造小戶型住宅。
(四)資金鍊緊張。房地產屬於典型的資本密集型產業，資金投入量大，建設週期長。而我縣房地產開發企業大都是小企業，自有資金少，以期房預售爲主，主要依靠滾動發展。在房地產銷售旺季，房屋銷售順暢，資金回籠快，擴大投資呈良性發展趨勢;但在銷售淡季，特別是受08年金融危機的影響和市場不景氣，商品房銷售面積和銷售額增速明顯放緩，資金週轉困難，賴以發展的資金鍊受到了較大的影響。
(五)房地產開發企業實力不強。我縣的房地產開發企業從九十年代初期的1家發展到現在的11家，以前大的項目都是外地企業來投資的，目前只有浴榮國際新城、昌興花園等具有一定規模的住宅小區是縣內開發企業開發的。總的來說，縣內房地產企業規模小、實力不強，開發產品品位不高。
(五)住房二級市場不夠活躍。近年來，我縣住房二級市場(二手房交易市場)的交易量較以往有所增加。但我縣住房二級市場相對來說還是發展緩慢，對住房一級市場的調節作用不大。主要原因：一是房屋交易信息不暢，交易行爲不夠規範，相關服務發展滯後;二是對住房二級市場的宣傳推廣力度不夠;三是消費者在購房觀念上總想一步到位，二手房並不作爲首選目標，對消費者的吸引力有限。
(七)、建築風格單一。大部分房地產開發企業層次低，技術含量低，開發樣式單一，設計千篇一律，缺少特色，造成建設檔次與新的城鎮發展不協調。在經濟利益趨動下，不顧規劃設計，在審批土地上多蓋樓、少建綠地的情況嚴重，大部分小區綠地都被小房、車庫擠佔，綠地面積根本達不到設計要求。小區內配套設施不完善，缺乏統一標準，比較落後。
(八)物業管理滯後。我縣現有7家物業管理企業，8個小區實行物業管理,普遍存在着管理不到位、發展滯後的問題。大多物業公司是從開發公司派生出來的，處在“誰開發、誰管理”的階段，房地產開發商注重開發、銷售，忽視物業管理，物業管理市場化運營沒有啓動，缺乏競爭。各住宅小區的業主自治機制沒有建立，關心小區、自覺參與的意識和氛圍沒有形成。
(九)非市場化動作依然存在。“委託代建”、“定向開發”等變相福利分的現象、利用單位院內的土地新建聯建房內及城鄉結合部利用安置用地、集體土地進行“小產權房”開發仍然存在，給我縣房地產消費市場造成了一定的的衝擊。
三、加快我縣房地產市場發展的建議
針對存在的問題，必須以科學發展觀爲指導，把發展房地產業作爲保障民生和改善民生、推動大力培育和發展房地產業重要舉措來抓。圍繞實現永興山水宜居的旅遊城市的目標，加強宏觀指導，完善發展規劃，落實調控措施，確保市場供需大體平衡，城鎮居民住房得到有效保障，城市化率及縣城品位得到進一步提升。
(一)制定產業發展詳規。把房地產業發展納入縣經濟社會發展總體規劃，作爲保障和改善民生、推動經濟發展的支柱產業來抓。圍繞經濟社會發展目標的總體建設佈局，制定城區房地產業發展規劃，落實建設項目和年度計劃，確保房地產業有序推進。健全房地產開發投資機制，引導外來企業和資本投資開發，不斷提高房地產業對經濟增長的貢獻率。結合修編全縣總體規劃，儘快制定“十二五”住房建設規劃，健全和完善住房建設片區詳細規劃，爲打造山水宜居的旅遊城市、改善居民住房條件、全面提升縣城建設品位提供有效保障。
(二)控制土地開發規模。建議每年年初，向社會公佈本年度擬出讓土地計劃、具體的規劃設計條件，做到有計劃地出讓，並接受社會監督;出讓土地量，按每年開發12.5萬平方米左右(1280套)建築面積來控制，按照容積率1.5計算，共120畝土地。同時，房地產開發項目的規模應在4萬平方米以上，對不足4萬平方米的不予審批，項目控制模式爲“組團-小區”式,實行帶方案招標出讓，開發方式上鼓勵在新區，住宅結構上鼓勵高層住宅建設，主要是爲充分考慮開發商的綜合實力，確保小區品位的提升。在此基礎上，政府採取有效措施，沿每年基礎設施的投資方向合理儲備土地，土地的儲備量爲建設用地量的10-15%，用於產業用地和調控房地產市場。
(三)控制單位自建住房。爲滿足職工住房需求，通過市場改善住房條件，建設部、監察部、國土資源部聯合下發的建住房[20__]196號《關於制止違規集資合作建房的通知》再次強調，“自本通知下發之日起，一律停止審批黨政機關集資合作建房項目。嚴禁黨政機關、公用事業單位利用職權或其影響，以任何名義、任何方式搞集資合作建房，超標準爲本單位職工牟取住房利益。”因此，機關單位、公用事業單位住房改造要走法制化、正規化軌道。要樹立“要住房，找市場”的觀念，杜絕新的住房實物分配和“委託代建”、“定向開發”“聯合建房”等變相福利分房的現象。
(四)注重開發梯次結構。一是完善房產開發佈局結構。以保障性住房建設爲重點，加快廉租房、啓動經濟適用房建設和普通商品住房建設步伐，適時規劃建設一批現代化高層住宅小區，完善服務功能，提升城區住宅檔次和現代化水準，努力構建相互促進、互爲補充的住房供應體系，滿足不同層次住房需求。二是控制住房建設戶型結構。控制普通商品房開發套型面積和價格，保持中低價位住房市場適度供應量。三是調整房產開發投資結構。制定房地產開發相關優惠政策，鼓勵和引導房地產開發企業擴大投資領域，圍繞城市建設和服務業發展需要，主動投資商場、賓館、酒店等商業用房開發，帶動第三產業發展。四是引導、扶植物業管理行業的發展，提高物業管理水平及服務質量。
(五)優化產業發展外部環境。在房地產項目開發建設時，本着“誰受益，誰服務”的原則，供水、供電、供氣、廣電、郵電、通訊、電信部門必須將水網、電網等各種管網及通訊網絡設施統一鋪設至項目紅線，並預留接口。政府要不斷加大投入,着力改善道路、交通等城市基礎設施, 加強教育、衛生、文化等民生工程建設, 創造良好的人文居住環境, 以吸引實力更強的房地企業來我縣投資。
(六)__產業資金瓶頸。受20__年全球性金融危機及房產市場不景氣的影響，加劇了房地產企業資金的緊張。政府要當好銀行與房地產企業之間的“紅娘”，建立良好的組織平臺、運行平臺、管理平臺，形成政府、房地產企業和金融機構共同支持房地產業發展的完善的房地產金融體系，促進銀企對接，盤活開發商與銀行的資金鍊。
(七)培育龍頭企業。引導縣內房地產企業通過重組、兼併、控股等多種方式實行強強聯手，拓寬發展思路，優化管理模式，樹立品牌意識，打造精品建設，爭取做成一批有概念、有主題、有規模的房地產項目，同時要引進一批有實力的開發企業來我縣投資，帶動和推進我縣房地產市場的發展，把我縣建設成全市最爲適宜居住的縣城之一。
(八)保障低收入家庭住房需求。相關部門要加大廉租房的建設資金的籌集力度和啓動公共租賃房、經濟適用房建設，增加有效供給，完善廉租房的租住、退出、後期管理和公共服務制度，建立健全以經濟適用房和廉租房制度爲核心的住房保障體系，解決低收入困難家庭的住房問題。
(九)積極發展住房二級市場和房屋租賃市場。進一步促進住房二級市場和租賃市場發展，促進住房梯度消費，引導居民的住房消費習慣，形成合理的住房消費需求，以推動我縣居民住房消費結構的優化升級，使住房一、二、三級市場進入一個有效互補的良性循環。
(十)規範房地產市場。一是加強房地產開發建設全程監管，加大整頓和規範房地產市場秩序的力度，堅持整頓與規範相結合，嚴格按照國家相關文件要求，加大執法力度，全面完成房地產市場秩序的治理整頓工作，規範房地產開發經營審批程序，堅決杜絕或重點查處無資質或無效資質開發經營行爲，爲培育和規範房地產市場創造良好的外部環境;二是建立市場預預警預報體系。建立多部門參與的房地產市場預警預系統建，定期收集房地產市場的各項數據和信息，認真做好房地產市場統計分析與市場發展形勢預測，爲政府宏觀調控，穩定住房價格提供強有力的支持，實現各種信息資源的快速傳遞和共享，實現政府、企業、公衆的直接溝通和互動。三是加強住調查，規劃期內完成全縣住房狀況普查。(作者分別系縣建設局副局長、房產局局長、縣房產局副局長)
地產項目建議書 篇8
一、總論
1.項目建設背景
2.項目概況
(1)項目名稱：___________________________
(2)建設地點：___________________________
(3)建設單位：___________________________
(4)企業性質：___________________________
(5)經營範圍：___________________________
(6)公司類別：___________________________
(7)資質等級：___________________________
(8)企業概況：___________________________
(9)工程概況：___________________________
(10)資金來源：__________________________
3.可行性研究報告編制依據
4.可行性研究報告研究範圍
5.研究結論及建議
6.主要經濟技術指標
項目主要經濟技術指標見表1。
表1 項目主要經濟技術指標
二、住宅市場分析與營銷戰略
1.當前住宅市場現狀
2.商品房市場現狀與市場需求
3.商品房的市場需求及發展
4.當前住宅市場面臨的矛盾和問題
5.營銷戰略
三、項目選址及建設條件
1.項目選址
2.建設條件
2.1 位置優越
2.2 交通方便
2.3 建設場區“五通”條件具備
供水：____________________________
供電：____________________________
煤氣：____________________________
通訊：____________________________
場地：____________________________
2.4 住宅小區商業及文化教育配套設施齊全
2.5 土地徵用情況
四、建設規模及功能
1.建築面積的內容
2.功能設施標準
2.1 建築使用功能
2.2 設施標準
(1)住宅裝飾及設施標準
(2)小區配套設施
2.3 住宅戶型規劃
3.工程項目一覽表
依據初步規劃方案，主要工程項目見表2。
表2 主要工程量一覽表
五、建設方案
1.建設場地環境
1.1 地形
1.2 場地自然條件
(1)地貌：____________________
(2)水文地質：________________
(3)地震裂度：________________
(4)地基土工程地質評價：
2.總體規劃佈局
2.1 片區規劃
2.2 小區整體規劃設計原則
2.3 總平面佈局
2.4 交通組織
2.5 規劃指標
根據項目初步方案及建設規模，規劃指標見表3。
表3 項目建築技術經濟指標
3.建築方案設計
3.1 建築方案總體構思
3.2 平面設計
(1)住宅。住宅經濟技術指標見表4。
表4 項目住宅經濟技術指標
(2)公用建築。
3.3 立面設計
4.結構設計
4.1 基礎造型及處理
4.2 上部結構
5.公用設施方案
5.1 供水排水
5.2 供電
(1)供配電系統。
(2)照明及電力設備。
5.3 供氣
5.4 中央空調
5.5 弱電設計
6.消防
7.環境保護
六、項目實施進度安排
本項目計劃在左右的時間內建成。建設進度計劃如下：
______年______月______日：項目建議書批覆。
______年______月______日——______年______月______日：編制可行性研究報告並報批。
______年______月______日——______年______月______日：建築方案設計。
______年______月______日：綜合管網設計。
______年______月——______年______月：施工圖設計。
______年______月：報建、領取建設規劃許可證。
______年______月______日：工程開工。
______年______月：完成投資的25%，開始預售。
______年______月：主體工程斷水。
______年______月——______年______月：單體工程驗收。
______年______月——______年______月：分項工程驗收。
______年______月：正式入住。
七、投資估算與資金籌措
1.投資估算
總投資造價見表5和附表1
表5 項目投資估算
單 位：萬元
2.資金籌措
詳見附表2
八、經濟效益分析
1.住宅銷售價格
2.銷售進度及付款計劃
本項目計劃在_____年內完成銷售，各年銷售計劃見表6。
表6 各類建築銷售計劃表(%)
3.稅費率
本報告採用的各種稅費率見表7。
表7 稅費率表(%)
項目盈利能力詳見附表3~~附表7。
表8 敏感性分析表
5.清償能力分析
6.資金平衡分析和資產負債分析
資金平衡分析詳見附表3-8，資產負債分析詳見附表3-9。
7.敏感性分析
將開發產品投資、售房價可選擇、租房價格和預售款回籠進度等因素作爲不確定性因素進行敏感性分析，分析結果表明開發產品投資和售房價格兩個因素對項目的效益最爲敏感。詳見表8及敏感性分析圖(略)。
8.臨界點分析
詳見表9
表9 臨界點分析表
9.主要經濟指標
項目的主要經濟指標見表10。
表 10 主要經濟指標表
九、風險分析及對策
1.市場風險分析
2.經營管理風險分析
3.金融財務風險分析
地產項目建議書 篇9
第一章 項目總論
第二章 項目單位基本情況
第三章 項目背景及必要性
第四章 市場預測
第五章 建設規模與產品方案
第六章 場址選擇
第七章 技術方案、設備方案和工程方案
第八章 主要原材料、燃料供應
第九章 總圖運輸與公用輔助工程
第十章 節能措施
第十一章 環境影響評價
第十二章 勞動安全衛生與消防
第十三章 組織機構與人力資源配置
第十四章 項目實施進度
第十五章 投資估算與資金籌措
第十六章 財務評價
第十七章 風險分析
第十八章 研究結論與建議
附圖、附表、附件
地產項目建議書 篇10
1城市規劃及發展簡述
2項目決策背景及摘要
2.1外部環境
1)城市發展規劃與宗地的關係及對項目開發的影響，如：交通捷運系統規劃與建設、城市功能規劃與佈局、局部區域開發重點、政府重大政策走向等;
2)宗地所屬地域在該城市的歷史、經濟、文化、戰略發展等方面的地位;
3)項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術區生活住宅配套、文化園、政府重點工程等。
2.2內部因素
1)項目啓動對公司未來幾年發展戰略的意義(一般3至5年)，在公司發展中的地位(是否核心項目);
2)公司進入重點區域市場、項目合理佈局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經營風險、擴大社會影響力的作用;
3)從項目投資回報率、可持續經營等角度描述立項的意義。
3項目概況
3.1宗地位置
3.2宗地現狀
四至範圍，地勢比較，地面現狀，現有居民情況，地下情況，土地的完整性，地質情況。
3.3項目周邊的社區配套
3.4項目周邊環境
3.5大市政配套
3.6規劃控制要點
總佔地面積、淨用地面積、綠化面積、道路面積;住宅建築面積、公建建築面積;綜合容積率、住宅容積率;建築密度;控高;綠化率等。
3.7土地價格
3.8土地升值潛力初步評估
3.9立即開發與作爲土地儲備優缺點分析。
4法律及政策性風險分析
土地使用權歸屬、土地的他項權力、土地的用途、有關項目用地現狀的政府文件;立項情況;規劃用地用途、有關項目用地規劃的政府文件;徵地批文、土地使用權出讓合同、拆遷安置補償、有關項目地塊的政府文件。
5市場分析
區域住宅市場簡述、區域住宅市場各項指標成長狀況(近3-5年)、區域市場在市內各項指標的排名狀況及發展趨勢;各檔次產品供應狀況、各檔次產品的集合特徵、區域內表現個案狀況、未來2-3年區域內可供應土地狀況、產品供應量和
產品類型、本案在區域市場內的機會;產品特徵、重點個案、成長狀況、市場容量、消費者特徵;產品定位及建議。
6主要經營指標分析
開發建設期間計劃分析;購置土地的資金來源計劃分析;營銷計劃分析;成本、費用、稅務分析;贏利能力分析。
7結論和建議
地產項目建議書 篇11
前言
通過對潤業苑項目的初步分析，我們感到這將是一個可塑性非常強的項目，通過專業的營銷和策劃操作，它不但可體現出開發商的實力和形象，更應在小高層市場上獨樹一幟。
我司經過長時間的市場調研，根據市場所反映出來的背景，結合自身所積累的經驗，提出切合市場銷售的建議供貴司參考。
如能有幸成爲貴司的合作伙伴，屆時將根據具體資料提供一套系統的極具可行性的營銷策劃報告，以饗貴司慧眼。
一、市場背景
濟南房產市場日趨規範，整體處於上升態勢，在市場發展的過程中，我司認爲可分爲兩個階段，每個階段市場構成要素的特徵，簡析如下：
(一)九九年之前，被動銷售的暴利階段：
客源特徵：以高收入者爲主，追求身份與地位的顯示，此時市場選擇範圍小，客戶購買存在一定盲目性。
開發商特徵：政府對開發公司的實力要求不嚴，開發商實力良莠不齊，受傳統觀念束縛嚴重，不重視客源心理及市場發展特性，主觀開發，追求暴利，無品牌意識，對專業銷售機構極度排斥。
項目特徵：產品形式單一(多層爲主)，缺乏特色，不注重整體規劃，且有明顯區域性特徵(集中在千佛山周邊)。
銷售特徵：無整體營銷思路，盲目追求高利，定價偏高，且無有效的表現及宣傳手法，不注重品牌的培養和樹立。
(二)__年以後，振盪中走向規範的過渡階段
客源特徵：客源層次廣泛，需求多樣化，在樓盤選購及消費心理上趨於理性，此時散戶消費逐漸成爲市場主力。
開發商特徵：迫於競爭的壓力，開發商主動尋求新的開發理念，對營銷策劃理念逐漸接受，同時專業銷售人才帶來的先進理念也影響了開發商的思想，開始注重客源需求，逐漸向以產定銷的路線靠攏。品牌意識已大大增強，大量實力雄厚、理念先進的外地開發企業着眼於濟南房產市場的良好發展前景，進而紛紛搶佔濟南市場。同時由於政府對土地資源進行統一管理，地價開始上升，而促使開發企業走出暴利階段，利潤趨於合理，此時一部分資金實力弱、管理不完善、開發理念陳舊的小企業將面臨嚴峻考驗。
項目特色：產品多元化，在仍以多層爲主的同時，小高層逐步爲市場認可，高層也佔領一定市場份額。地域限制日漸被打破，小區規劃趨於合理，特色鮮明，並且小區品質不斷提升。
銷售特色：價格趨於合理，市場出現整合態勢，營銷理念隨專業銷售機構的介入逐步爲市場接受，人員日趨專業化，宣傳手段不斷翻新。
在上述市場背景下，客戶、市場及開發商幾個方面都發生了較大變化：
1、客戶需求的變化
?能承受價格在2500元/m2以下樓盤的客戶，已由先期的單純追求滿足居住要求、工程質量，向追求舒適性、安全性、私密性方向轉變。
?對於能承受2500-4000元/m2價格的客戶，在追求上述要求的基本基礎上，更加註重樓盤的個性、內涵及升值潛力，對小區的整體規劃要求較嚴格。
?能承受4000元/m2以上的客戶，相對前兩種客戶來說已有了質的提高，在選擇樓盤時，最注重的是享受，追求一種理念和內涵，同時對開發商的資質、樓盤的知名度、社區環境也非常注重。
2、市場環境的變化：
地理環境：逐步打破了地域限制，市場全方位發展，從傳統的利用地段創品牌，到創品牌而創地段。
產品環境：產品多元化，多層仍爲主力，小高層發展較快，並逐漸爲市場所接受。
其中：
小高層發展分三個階段：
(1)以九九年開發的小高層社區泉景x四季花園爲標誌，小高層做爲新的開發理念進入濟南市場，並引入了南方先進的營銷模式並進行包裝策劃，注重了前期宣傳，引起巨大沖擊，前期銷售達到良好的效果。
(2)以金泰花園、洪西花園、大明翠庭、金冠花園等點式小高層的大規模開發爲標誌，小高層市場進入激烈競爭階段，此時開發商追求高容積率、高利潤率，導致小高層價位偏高，並且點式小高層的建築弊端逐漸暴露，因此點式小高層呈現曇花一現的勢態。
(3)市場以客源的選擇爲導向，再次轉向社區化的板式小高層方向發展，並且日益呈現出規模化、品牌化的特徵，此時的代表樓盤爲歷東花園、匯苑家園。
3、開發商的變化趨勢
?開發理念由傳統的單一模式向多樣化、人性化、特色化、理念化方向轉變，並逐步建立了品牌觀念，具備了較強的競爭意識。
?營銷方面：競爭的激烈帶動了銷售手段的不斷翻新，由炒綠化、炒智能化、炒生態化、炒付款方式，到今天的炒理念、規模、品牌，並且營銷已越來越成爲一種全程性策劃行爲，必須注重前期準備工作，要熟悉當地情況並與之結合，瞭解客戶心態。
二、項目分析
1、基本情況：
本案位於濟南市解放路東首，西臨濟南市的cid(科技商務中心區)山大路，這是市政府的重點項目，它的興起必定會輻射到周邊，從而拉動區域經濟的繁榮。東臨高新技術產業開發區，衆多知名國際國內大公司投資於此，本案正處於這兩個發展區域的中間位置，交通方便，地段的升值潛力巨大。
2、區域消費能力分析：
經濟水平：
整體消費羣體主力仍爲比較注重生活質量的中高階層，社會層次也以機關工作人員爲主。
隨着周邊生活設施的不斷完善和齊全，該區域將集中成爲高檔樓盤的聚集之地。這也將打破原有的區域內消費羣體和範圍，成爲跨區域消費的一塊熱土。
3、客源定位：
由於本案屬中高檔樓盤，受價格限制，客源面相對狹窄，根據客源所處的區域、社會地位、購房意圖、購房時間等差別作如下分析：
(一)本地客源：
此類客源爲本案客源之基礎，且爲先期客源之主力，我司認爲主要有以下類型：
私營業主：有較爲雄厚的經濟基礎，事業相對穩定，有廣泛的社交關係，並且有足夠的休閒時間去品味、享受生活，對新理念有較強的接受度，但有着冷靜的思考與判斷，大多爲二次置業。對地段及相應升值潛力較爲注重。
政府官員：此類人士具有較高的社會地位、穩定的收入，大多已有單位分配的住宅，但希望一個更爲私密、高檔的生活空間。此類人羣對檔次、安全、私密及小區規劃、配套有較高要求。
高級白領：此類客戶具有高學歷、高收入的特點，追求高品味的生活氛圍，以突顯自己的價值。這部分客源對社區檔次、配套、知名度等較爲關心。
年青成功人士：此部分人有着靈活的思考、較高的收入，社會地位起點高，追求現代的上流生活。這類客源主要選擇小戶型，但比例有限。
小結：本地客源大多爲二次或三次置業，且以標準戶型爲主要需求。
(二)外地客源
此類客源是本案完成整體銷售並在更大範圍內及更高層次上樹立品牌之所必需，可分爲以下類型
外地駐濟企業高層管理人員：此類人羣大多爲外派人員，收入高、單身，注重生活的品味與個性的張揚，同時希望有一個溫馨、私密的生活環境，對品牌、地段、交通、配套、娛樂較爲注重。
外資企業駐濟高層管理人士：加入wto後，外商投資將大大增加，外來管理人員增多，此類客源主要對配套、交通、物業管理、智能化較爲注重，將成爲本案後期客源開發的重點。
三、項目定位
本案位於濟南市的，生活設施及市政配套完善，有良好的自然及人文環境，相對於其他競爭樓盤在未來市場競爭中佔有其它樓盤難以比擬的優勢，因此我司建議將本案定位於：會養人的房子——滋養城市貴族。
綜上所述，在本案目標客源中，主要需求點有以下幾方面：
1、地理位置優越。
2、交通動線充足。
3、市政與小區配套皆較爲齊全。
4、社區規劃合理。
5、智能化水平高。
6、有強大的升值潛力。
7、戶型實用、舒適。
四、產品建議
由於本案不具備突出的規模優勢，國此在配套上應做到“人無我有”人有我精”，依靠獨特的內部設施進一步提升本案所處的層次，具體建議如下：
(一)社區配套設施
1、採暖：採用韓式地面供暖系統
理由：a無暖氣片及其支管，增加使用面積，並且宜擺放傢俱。
b室溫均衡、穩定，各房間溫度可獨立調節控制，具有
健身功能。
c輻射供暖，無空氣對流，衛生、潔淨。
d便於設落地窗。
2、門、窗：分戶門配可視對講防盜門，室內採用木質夾板門，客廳設落
地窗，其它房間配雙層中空塑鋼窗。
3、保安系統：全方位的防盜自動控制系統，紅外線報警系統，設消防電
梯，公共場所安裝自動感應裝置，隨時監測火情。
4、信息系統
有線電話：市區標準有線電視信號及衛星電視系統。
通訊設施：預留兩部idd電話插口。
網絡：寬帶網入戶，並預留管線。
5、廚房、浴室：牆身鑲砌高級藝術瓷磚到頂，鋪設防滑地板磚，配備整
套高級廚具，純淨水入戶。
6、衛生間：牆面鑲砌普通瓷磚到頂，鋪設防滑地板磚，設三盆。
(二)本案多層商業樓爲沿街場所，建議樓頂建造能代表本案風格的造型，而非平頂。
(三)外立面材料及顏色
建議採用高級塗料，顏色採用三段式，底部部分用深棕色或赭石色，中部爲米黃或中黃色，上部爲淡黃或白色。
理由：a塗料易清洗，重新粉刷即可煥然一新，如發生牆體滲水易
查出，而用面磚則不易查出。
b棕色和赭石色最能體現本案的層次感與時代感，整體的暖色調搭配襯顯出獨特的陽光住宅的時代感覺。
(四)綠化佈置：根據小區內的容積係數，此建議原則上小區整體走小而精的路線，通過精緻的小景，烘托社區氣氛。在綠化佈置上要爭取實現立體綠化;即草地、灌木、植株相互搭配，互相組合。以獨具特色的園林風格增強小區內部的文化和環境韻味，提升小區形象。
(五)規劃佈局：要在充分滿足園林綠化的同時，適當增加健身設施的建設，把健康主題引入小區，既是品牌提升的需要也是對業主負責的真實表現，這樣很容易引起消費者的認可。
(六)戶型設計：戶型設計應考慮消費者的實際購買能力和生活習慣，面積應在100——180平方米之間，適當保留200——250平方的大戶型，面積配比應掌握在市場消費的實際去化能力基礎上。
(七)戶型風格：落地窗設計，室室全明，要讓客戶真正感受到陽光的感覺。
五、推案策略
(一)售樓處選址：
我司建議售樓處向主幹道附近遷移，在解放路附近建設、裝飾帶有樓盤特色和文化的豪華售樓處。
理由：
(1)該地段爲濟南主幹道，人員層次較高，有較大的客源潛力。
(2)人員流動量大，易擴大知名度。
(3)交通動線發達，方便客戶諮詢。
缺點：投入費用高。
(二)推案操作階段及操作目的
本案操作由期房開始，我司建議將本案操作分爲三個階段：
第一階段：建立市場人氣，引起市場衝擊，營造樓盤品牌，回籠資金。
理由：
(1)本案爲同期開發，需要較大的資金，前期的資金回籠對支持後期的開發意義極其重大。
(1)中、後期的銷售成功主要依賴於前期建立的良好市場人氣，由此而
形成的良性循環，因此，本案能否儘快去化，關鍵在於前期能否建
立市場人氣，引起市場轟動。
在此階段應注意前期的價格制定,要求與整體結合，爲中、後期的操作做好鋪墊。
理由：
價格是整個營銷策略中極期重要的一部分，如整個階段的價格銜接不好，將導致整個項目的失敗(如大明翠庭因價格制定不合理而導致在市場上受挫。)
第二階段：建立品牌，在立足於本地客源的基礎上，拓展客源面，創造相
對較高的利潤。
理由：
(1)第三階段的銷售主要依靠前兩階段建立的品牌支撐。
(2)在第二階段，本案的知名度及品牌已建立，如能向更廣的泛圍內拓展客源，則將會爲建立樓盤品牌公司形象以及創造利潤創造更爲有利條件。
第三階段：獲取最高利潤，通過樓盤品牌將開發商形象提高至更高層次。
(三)價格策略
目前市場競爭激烈，操作週期不宜過長，不適宜作大範圍的價格調整，因此，我司建議先期以較低價格入市，引起市場關注，建立人氣，隨工期進展進行微調，在出零、主體封頂、竣工三個階段作大的提升，以拉動市場。
整體操作結束後，將均價控制在3500元/平方米，具體推案策略及各階段的價格制定，待雙方確定合作關係後報與貴司參考。
六、廣告策略
(一)主訴求點：
突出社區無以倫比的內部優勢，以“會生活的人選擇會養人的房子”爲主訴求點。
理由：本案的內部優勢得天獨厚，其他樓盤無法比擬，本案由期房開始銷
售，如單純宣傳社區品質，存在可信度的問題，而自然環境的優勢
及小高層的建築形式顯而易見，易被客戶接受，產生共鳴，則引起市場衝擊相對容易。
(二)各銷售期訴求
1、引導期：可通過軟廣告、主題宣傳活動等形式進行先期引導，主要介紹社區的地理優勢及內部配套設施開發觀念等。
2、開盤期：主打環境優勢，結合靈活的付款方式及優惠措施吸引客戶，建立人氣。
3、正常銷售期：進入正式銷售期後，在主訴求點統一提領下，分期展現戶型、配套設施、綠化、交通、文化、商業、景緻等品質，使之成爲一廣告系列。
理由：
(1)可令社區整體優勢全面展現。
(2)可保持每期推出廣告的獨立性，即宣傳主題鮮明。可不斷保持市場新鮮度，衝擊力持久。
(三)廣告媒體選擇
1、電視——以形象廣告爲主，結合綜藝性廣告。
2、報紙——軟廣告與硬廣告結合。前期通過軟廣告進行引導，正式銷售期通過硬廣告進行衝擊
3、車體——主要選擇能直達本案的以及經過重要公共場地等繁華地區的公交車。
地產項目建議書 篇12
一、項目背景
爲落實《北京城市整體規劃》加快規劃市區綠化隔離地區建設，推進城鄉結合部地區環境整治和城市化進程，促進城市生態環境改善和經濟社會可持續發展。北京市政府先後頒發了關於加快本市綠化隔離地區建設的意見》關於加快本市綠化房地產開發項目建議書的內容隔離地區建設暫行辦法》關於加快本市綠化隔離地區舊村改造和新村建設實施意見》等相關文件，確定了以綠引資，引資開發，開發建綠，以綠養綠”原則。隨着北京市“溫榆河綠色生態走廊”工程的啓動，特別是中國正式加入wto北京20__奧運會申辦成功，溫榆河流域開發建設將新的投資熱點和經濟增長點.順義區後沙峪位於溫榆河流域，商機無限。
由北京__房地產開發有限公司在北京市順義區後沙峪鎮開發建設低密度項目(以下簡稱“該項目”)
二.項目歷史條件
1宗地簡介
宗地位於順義區後沙峪鎮馬頭莊村，規劃用地性爲二類居住用地，可用來開發別墅外事型的居住性建築。宗地面積爲340畝，北側尚有400畝規劃二類居住用地，因機場聯絡線未定而未有合作伙伴。宗地北臨京承高速與首都機場北門的聯絡線，東臨後沙峪玉馬教練場，西南側爲後沙峪鎮羅馬湖，交通便捷。
2項目概況
宗地由後沙峪政府與北京__經濟開發公司於19__年簽訂合作協議，歷經十年，北京__公司於19__年取得順義政府核發的國有土地使用證。20__年10月13日，__公司與北京__房地產開發有限公司簽訂了338畝土地轉讓協議。後由__公司對其175畝地進行土地變性，計委立項和規委規劃意見書工作。因多方面原房地產開發項目建議書的內容因後沙峪鎮政府考慮收回該塊用地。
3合作方式
由我方出面與__公司簽訂協議，該公司負責解除與__公司的合作合同，與後沙峪鎮政府的合作合同，此部分費用爲1350萬元(含200萬元付政府定金)由我方與後沙峪鎮政府重新簽訂土地開發協議。
房地產公司guǎn lǐ建議
第一條公司爲形成自己的核心競爭力，倡導參與guǎn lǐ，不斷創新，並激勵員工就其平時工作經驗或研究心得，對公司業務、guǎnlǐ及技術，提供建設性的改善意見，藉以提高經營績效，特訂定本辦法。
第二條公司各級員工對本公司的經營，不論在技術上或guǎn lǐ上，如有改進或興革意見，均可將擬建議事項內容詳予填列，報相關職能部門。
第三條建議書內應列的主要項目如下：
(一)建議事由：簡要說明建議改進的具體事項。
(二)原有缺失：詳細說明在建議案未提出前，原有情形之未盡妥善處以及應予興革意見。
(三)改進意見或辦法：詳細說明建議改善之具體辦法，包括方法、程序及步驟等項。
(四)預期效果：應詳細說明該建議案經採納後，可能獲致的成效，包括提高效率、簡化作業、增加銷售、創造利潤或節省開支等項目。
第四條建議書填妥後，應以郵寄或面遞方式，送交行政部或企業文化部負責人親收。
第五條建議書內容如偏於批評，或無具體的改進或興革實施辦法，或不具真實姓名者，不得爲內容不全，不予交付審議，其有真實姓名者，並應由收受部門負責人據實委婉簽註理由，將原件密退還原建議人。
第六條公司爲審議員工建議案件，設置員工建議審議領導小組，集團行政部、企業文化部負責人與提案相關部經理爲審議召集人。
第七條審議領導小組的職責如下：
(一)關於員工建議案件的審議事項。
(二)關於員工建議案件評審標準的研訂事項。
(三)關於建議案件獎金金額的研議事項。
(四)關於建議案件實施成果的檢討事項。
(五)其他有關建議制度的研究改進事項。
第八條相關職能部門收受建議書後，認爲完全者，應即於收件三日內編號密封送交召集人，提交審議領導小組審議。如因案情特殊，得由審議領導小組另行洽請與該建議案內容有關的人員先行評覈，提供審議領導小組作爲審議參加。
前項審議領導小組的審議除因案件特殊者得延長至30天外，應於審委會召集人收件日起15天內完成審議工作。
第九條公司員工所提建議，具有下列情事之一者，應予獎勵：
(一)對於公司組織研提調整意見，能收精簡或強化組織功能效果者。
(二)對於公司產品銷售或售後服務，研提具體改進方案，具有重大價值或增進收益者。
(三)對於產品修護的技術，提出改進方法，值得實行的。
(四)對於公司各項規章、制度、辦法提供具體改善建議，有助於經營效能提高者。
(五)對於公司各項作業方法、程序、報表等，提供改善意見，具有降低成本、簡化作業、提高工作效率的功效者。
(六)對於公司未來經營的研究發展等事項，提出研究報告，具有采納價值或效果者。
第十條前條獎勵的標準，由審議領導小組各成員依員工建議案評覈表各個評覈項目分別逐項研討並評訂分數後，以總平均分數擬定等級及其獎金金額。
第十一條建議案經審議領導小組審定認爲不宜採納施行者，應交由收受部門據實委婉簽註理由通知原建議人。
第十二條建議案經審議領導小組審定認爲可以採納並施行於本公司者，應由審議領導小組召集人於審議領導小組審定後三日內，以書面詳細註明建議人姓名、建議案內容及該建議案施行後對公司的可能貢獻、覈定等級及獎金數額與理由，連同審議領導小組各成員的評覈表，一併報請總經理覈定。按等級於年終工作總結大會上發給獎金。
第十三條爲避免審議領導小組各成員對建議人的主觀印象，影響評覈結果的公平起見，在建議案未經審議領導小組評定前，對建議人的姓名應予保密，不得泄露。
第十四條建議的案件如系由二人以上共同提出者，其所得的獎金，按人數平均發給。
第十五條有下列各情形之一者，不得申請核獎：
(一)各級主管人員對其本身職責範圍內所作的建議。
(二)被指派或聘用爲專門研究工作而提出與該工作有關的建議方案者。
(三)由主管指定爲業務、guǎn lǐ、技術的改進或工作方法、程序、表報的改善或簡化等作業，而獲致的改進建議者。
(四)同一建議事項經他人提出並已獲得獎金者。
第十六條公司各單位如有任何問題或困難，需求解決或改進時，經呈請總經理覈准後得公開向員工徵求意見，所得建議的審議與獎勵，得依本辦法辦理。
第十七條員工建議案的最後處理情形，應由收受部門通知原建議人，員工所提建議，不論採納與否均應由行政部負責歸檔。經覈定給獎的建議案，並應在公司中表揚。
第十八條本辦法經呈請總經理覈准後公佈施行，修訂時同。
地產項目建議書 篇13
專家普遍認爲，北京的房地產市場已逐步走出了概念競爭的怪圈，伴隨着市場成熟的腳步，已經步入了產品競爭時代。產品的優劣直接影響銷售的最終結果。
一、產品優劣勢分析
本案位於朝陽區工體東路8號、10號院，地處東二環與東三環之間、平安大街延長線與朝外大街之內，距東二環1.7公里、距東三環0.8公里;項目地塊西隔工體東路爲工人體育場游泳館，東隔東大橋斜街爲三里屯普通居民住宅區，南臨北空幹休所，北鄰北京警備司令部武警辦公大樓。項目佔地1.21公頃，屬典型的“插空”項目;規劃總建築面積8.12萬平方米，建築密度31%，容積率5.37。
從建築形式上屬於圍合型高板和塔連板形式，規劃方案難度較大。針對本地塊周邊的市政設施、交通道路狀況、配套設施等諸多因素綜合考慮，對該規劃項目作如下分析：
1、項目優勢分析
(1)、地處東二、三環之間，是公認的的高地價區位，土地使用權的獲取來之不易，絕對區位上乘。
(2)、位於三大商務、商業核心及使館區的邊緣，商業氣氛濃厚，同時可分流四大核心區域的客戶，區域內目標客戶大多具有一定的經濟基礎和相應的消費能力。
(3)、緊鄰工人體育場館和富國海底世界兩個具有代表性的消費場所;綜合考慮，有一定的投資空間，經概念提升、整體包裝策劃後，除純居住功能外存有一定的投資租賃市場。
(4)、所處區域市政道路狀況良好、周邊配套設施齊全，特別是商業配套、健身、餐飲、娛樂場所多，並且整體區域內遠景規劃較好，對客戶心理影響會較大。
(5)、與本區域內其他競爭項目相比，周邊現狀綠化較好、樹齡長、污染小且與大型公園相隔不遠，在某種程度上來講不失爲典型的繁華街區中“鬧中取靜”的項目;
2、項目劣勢
(1)、相對區位一般，東離國貿商圈，西距朝外商業大街都有一定距離，屬於“都沿邊，卻又不全是”邊緣地帶，商務氣氛不濃。
(2)、四鄰小環境較差，處於北京舊有居民區的包圍之中，紛亂嘈雜，居民素質不高，文化氣息不夠理想，對業主的日後生活會有一定的影響，不適宜建高尚純居住區。
(3)、項目規劃方案受地塊形狀、四至狀況制約嚴重，人口密度大、建築密度大、容積率較高、樓體佈局難度大，狹小的中央庭院也不利於園林景觀環境規劃設計，會給銷售帶來較大壓力，特別是進入後期銷售階段隨着工程形象的拔高，視覺效果會越來越差。
(4)、項目地處朝外及平安大街延長線之間，交通狀況在上下班高峯期擁堵嚴重，若遇工體有大型演出、比賽，則更加不理想。
(5)、板樓中東西朝向的戶型所佔比例大於南北向戶型的比例，不利於銷售利潤的實現及項目檔次的提升，並且與項目整體定位於高檔相矛盾;且部分戶型套內面積分配相對不合理，即相對於套內戶型總面積，次臥、廚房的面積過小不符合目標客戶的舒適生活習慣;
(6)、區域內可替代產品較多，與區域內各競爭項目相比，本案建築規模、工期及入住時間存在較大劣勢，地下車位數量也不足，客戶容易被分流。
二、規劃研究及產品定位
通過產品優劣勢分析可以得出如下結論：該地塊既有先天的不足也有鮮明的優勢，不菲的地價決定了它只能做中高檔產品，
爲了挖出其潛質來我們必須對項目的產品定位進行細分，而只有對目標客戶的需求做細緻研究，纔能有針對性地做產品細分。
1、產品規劃研究
從本宗地地塊形狀來看呈楔形，不十分規則，屬東西向長、南北向短的不好利用地塊，體現在規劃上就是東西向房屋必然多於南北向房屋;加上地塊北側爲北京警備司令部辦公用房，直接導致地塊南側的使用受到限制;再加上地塊整體爲近方形，只有做出圍合才能提高土地利用率，這就不可避免地出現多處拐角結合部的“死角”房屋;這些在規劃上不可逾越的障礙直接影響到銷售價格的提升及銷售利潤的實現。很難想象出，這裏能夠規劃成純居住高尚品質社區，恐怕也難塑造成高尚的辦公環境。假如僅從本項目目前的戶型面積設計及所處區域地段來看似乎有這種可能，但辦公商住的必要條件是便捷的交通和足夠的停車位，而這兩點又恰恰是爲本項目不可逾越的障礙;另外，向西的朝外大街，向東的三環沿線及國貿商圈可供選擇的純辦公樓較多，因此作爲純辦公用房也不太現實。
2、目標客戶研究
(1)、因故不能或不願離開該區域的成功人士，追求一定的舒適生活，嚮往擁有朝向好、面積適中偏大的戶型。
(2)、嚮往便利的運動、健康，追求時尚，工作單位十分接近的年輕的準成功人士(包括一些運動員)。
(3)、中小規模個體經貿公司，業務便利，商住兩用的需求者。
(4)、看準獨特的位置、商機和產品的個性，用於投資的成功人士。
理由是：
(1)、規劃方案可以做到一定數量的好朝向較舒適性的房子。
(2)、工體、海底世界對一些年輕、追求健康、快樂生活一族有無窮的魅力，有一些運動員希望就近有一處住所，有一些富裕的鐵桿國安球迷希望在工體旁邊有一處不大的“第二居所”。
(3)、本塊宗地處於周邊三大商業、商務核心邊緣的市中心地帶，可滿足一些中小個體經營者居家辦(4)、本塊宗地位於第一、第三使館區和幾大商務、商業區的邊緣，只要戶型面積合理，便具有一定的投資概念。
(5)、居家辦公和投資型客戶對戶型朝向的要求並不十分敏感，可以解決本項目東西向房屋過多的劣勢，推出板式辦公樓的優勢。
3、項目定位
商住兩用+投資概念
4、建築規劃的調整
(1)、保留正向大面積的居住功能爲主的偏大套型設計。
(2)、把兩個樓座的銜接處設計成投資或商業用房戶型，面積不宜大，拐角可適當進行功能修改。
(3)、建議將樓體結構確定爲框架結構，以增加室內外空間的可變性，從而增加部分房間的開間程度。
(4)、裝修標準選用菜單式精裝修方式。
(5)、在立面的表現上應與東部城市的整體相和諧並有適當突出、誇張的表現，既要有現代感，又與投資人心態相吻合，色彩選用上應冷暖色對比較爲明顯，在二者間又要有適當的過渡。
(6)、在陽臺和窗體的表現上，應從整體上考慮細節，局部採用變化，力求新穎、實用，使客戶從效果圖上就有一種是成功人士居住地方的感覺;另外，在充分控制成本的前提下，儘量注重新材料、新工藝的運用，儘量避免市場上產品相似化、趨同化的弊病，尋求獨到將是我產品設計的第一原則。
地產項目建議書 篇14
第一部分 項目總論
第二部分 項目建設背景、必要性、可行性
第三部分 項目產品市場分析
第四部分 項目產品規劃方案
第五部分 項目建設地與土建總規
第六部分 項目環保、節能與勞動安全方案
第七部分 項目組織和勞動定員
第八部分 項目實施進度安排
第九部分 項目財務評價分析
第十部分 項目財務效益、經濟和社會效益評價
第十一部分 項目風險分析及風險防控
第十二部分 項目可行性研究結論與建議
第一部分 商業地產項目總論
總論作爲可行性研究報告的首要部分，要綜合敘述研究報告中各部分的主要問題和研究結論，並對項目的可行與否提出最終建議，爲可行性研究的審批提供方便。
一、商業地產項目背景
(一)項目名稱
(二)項目的承辦單位
(三)承擔可行性研究工作的單位情況
(四)項目的主管部門
(五)項目建設內容、規模、目標
(六)項目建設地點
二、項目可行性研究主要結論
在可行性研究中，對項目的產品銷售、原料供應、政策保障、技術方案、資金總額籌措、項目的
財務效益和國民經濟、社會效益等重大問題，都應得出明確的結論，主要包括：
(一)項目產品市場前景
(二)項目原料供應問題
(三)項目政策保障問題
(四)項目資金保障問題
(五)項目組織保障問題
(六)項目技術保障問題
(七)項目人力保障問題
(八)項目風險控制問題
(九)項目財務效益結論
(十)項目社會效益結論
(十一)項目可行性綜合評價
三、主要技術經濟指標表
在總論部分中，可將研究報告中各部分的主要技術經濟指標彙總，列出主要技術經濟指標表，使
審批和決策者對項目作全貌瞭解。
四、存在問題及建議
對可行性研究中提出的項目的主要問題進行說明並提出解決的建議。
第二部分 商業地產項目建設背景、必要性、可行性
這一部分主要應說明項目發起的背景、投資的必要性、投資理由及項目開展的支撐性條件等等。
一、商業地產項目建設背景
(一)國家或行業發展規劃
(二)項目發起人以及發起緣由
(三)……
二、商業地產項目建設必要性
(一)……
(二)……
(三)……
(四)……
三、商業地產項目建設可行性
(一)經濟可行性
(二)政策可行性
(三)技術可行性
(四)模式可行性
(五)組織和人力資源可行性
第三部分 商業地產項目產品市場分析
市場分析在可行性研究中的重要地位在於，任何一個項目，其生產規模的確定、技術的選擇、投資估算甚至廠址的選擇，都必須在對市場需求情況有了充分了解以後才能決定。而且市場分析的結果，還可以決定產品的價格、銷售收入，最終影響到項目的盈利性和可行性。在可行性研究報告中，要詳細研究當前市場現狀，以此作爲後期決策的依據。
一、商業地產項目產品市場調查
(一)商業地產項目產品國際市場調查
(二)商業地產項目產品國內市場調查
(三)商業地產項目產品價格調查
(四)商業地產項目產品上游原料市場調查
(五)商業地產項目產品下游消費市場調查
(六)商業地產項目產品市場競爭調查
二、商業地產項目產品市場預測
市場預測是市場調查在時間上和空間上的延續，利用市場調查所得到的信息資料，對本項目產品
未來市場需求量及相關因素進行定量與定性的判斷與分析，從而得出市場預測。在可行性研究工作報
告中，市場預測的結論是制訂產品方案，確定項目建設規模參考的重要根據。
(一)商業地產項目產品國際市場預測
(二)商業地產項目產品國內市場預測
(三)商業地產項目產品價格預測
(四)商業地產項目產品上游原料市場預測
(五)商業地產項目產品下游消費市場預測
(六)商業地產項目發展前景綜述
第四部分 商業地產項目產品規劃方案
一、商業地產項目產品產能規劃方案
二、商業地產項目產品工藝規劃方案
(一)工藝設備選型
(二)工藝說明
(三)工藝流程
三、商業地產項目產品營銷規劃方案
(一)營銷戰略規劃
(二)營銷模式
在商品經濟環境中，企業要根據市場情況，制定合格的銷售模式，爭取擴大市場份額，穩定
銷售價格，提高產品競爭能力。因此，在可行性研究報告中，要對市場營銷模式進行詳細研究。
1、投資者分成
2、企業自銷
3、國家部分收購
4、經銷人代銷及代銷人情況分析
(三)促銷策略
……
第五部分 商業地產項目建設地與土建總規
一、商業地產項目建設地
(一)商業地產項目建設地地理位置
(二)商業地產項目建設地自然情況
(三)商業地產項目建設地資源情況
(四)商業地產項目建設地經濟情況
(五)商業地產項目建設地人口情況
二、商業地產項目土建總規
(一)項目廠址及廠房建設
1、廠址
2、廠房建設內容
3、廠房建設造價
(二)土建總圖佈置
1、平面佈置。列出項目主要單項工程的名稱、生產能力、佔地面積、外形尺寸、流程順序
和佈置方案。
2、豎向佈置
(1)場址地形條件
(2)豎向佈置方案
(3)場地標高及土石方工程量
3、技術改造項目原有建、構築物利用情況
4、總平面佈置圖(技術改造項目應標明新建和原有以及拆除的建、構築物的位置)
5、總平面佈置主要指標表
(三)場內外運輸
1、場外運輸量及運輸方式
2、場內運輸量及運輸方式
3、場內運輸設施及設備
(四)項目土建及配套工程
1、項目佔地
2、項目土建及配套工程內容
(五)項目土建及配套工程造價
(六)項目其他輔助工程
1、供水工程
2、供電工程
3、供暖工程
4、通信工程
5、其他
第六部分 商業地產項目環保、節能與勞動安全方案
在項目建設中，必須貫徹執行國家有關環境保護、能源節約和職業安全方面的法規、法律，對項目可能造成周邊環境影響或勞動者健康和安全的因素，必須在可行性研究階段進行論證分析，提出防治措施，並對其進行評價，推薦技術可行、經濟，且佈局合理，對環境有害影響較小的最佳方案。按照國家現行規定，凡從事對環境有影響的建設項目都必須執行環境影響報告書的審批制度，同時，在可行性研究報告中，對環境保護和勞動安全要有專門論述。
一、商業地產項目環境保護
(一)項目環境保護設計依據
(二)項目環境保護措施
(三)項目環境保護評價
二、商業地產項目資源利用及能耗分析
(一)項目資源利用及能耗標準
(二)項目資源利用及能耗分析
三、商業地產項目節能方案
(一)項目節能設計依據
(二)項目節能分析
四、商業地產項目消防方案
(一)項目消防設計依據
(二)項目消防措施
(三)火災報警系統
(四)滅火系統
(五)消防知識教育
五、商業地產項目勞動安全衛生方案
(一)項目勞動安全設計依據
(二)項目勞動安全保護措施
第七部分 商業地產項目組織和勞動定員
在可行性研究報告中，根據項目規模、項目組成和工藝流程，研究提出相應的企業組織機構，勞動定員總數及勞動力來源及相應的人員培訓計劃。
一、商業地產項目組織
(一)組織形式
(二)工作制度
二、商業地產項目勞動定員和人員培訓
(一)勞動定員
(二)年總工資和職工年平均工資估算
(三)人員培訓及費用估算
第八部分 商業地產項目實施進度安排
項目實施時期的進度安排是可行性研究報告中的一個重要組成部分。項目實施時期亦稱投資時間，是指從正式確定建設項目到項目達到正常生產這段時期，這一時期包括項目實施準備，資金籌集安排，勘察設計和設備訂貨，施工準備，施工和生產準備，試運轉直到竣工驗收和交付使用等各個工作階段。這些階段的各項投資活動和各個工作環節，有些是相互影響的，前後緊密銜接的，也有同時開展，相互交叉進行的。因此，在可行性研究階段，需將項目實施時期每個階段的工作環節進行統一規劃，綜合平衡，作出合理又切實可行的安排。
一、商業地產項目實施的各階段
(一)建立項目實施管理機構
(二)資金籌集安排
(三)技術獲得與轉讓
(四)勘察設計和設備訂貨
(五)施工準備
(六)施工和生產準備
(七)竣工驗收
二、商業地產項目實施進度表
三、商業地產劑項目實施費用
(一)建設單位管理費
(二)生產籌備費
(三)生產職工培訓費
(四)辦公和生活傢俱購置費
(五)其他應支出的費用
第九部分 商業地產項目財務評價分析
一、商業地產項目總投資估算
圖：項目總投資估算體系
二、商業地產項目資金籌措
一個建設項目所需要的投資資金，可以從多個來源渠道獲得。項目可行性研究階段，資金籌措工作是根據對建設項目固定資產投資估算和流動資金估算的結果，研究落實資金的來源渠道和籌措方式，從中選擇條件優惠的資金。可行性研究報告中，應對每一種來源渠道的資金及其籌措方式逐一論述。並附有必要的計算表格和附件。可行性研究中，應對下列內容加以說明：
(一)資金來源
(二)項目籌資方案
三、商業地產項目投資使用計劃
(一)投資使用計劃
(二)借款償還計劃
四、項目財務評價說明&財務測算假定
(一)計算依據及相關說明
(二)項目測算基本設定
五、商業地產項目總成本費用估算
(一)直接成本
(二)工資及福利費用
(三)折舊及攤銷
(四)工資及福利費用
(五)修理費
(六)財務費用
(七)其他費用
(八)財務費用
(九)總成本費用
六、銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算
(一)銷售收入
(二)銷售稅金及附加
(三)增值稅
(四)銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算
七、損益及利潤分配估算
八、現金流估算
(一)項目投資現金流估算
(二)項目資本金現金流估算
九、不確定性分析
在對建設項目進行評價時，所採用的數據多數來自預測和估算。由於資料和信息的有限性，將來
的實際情況可能與此有出入，這對項目投資決策會帶來風險。爲避免或儘可能減少風險，就要分析不
確定性因素對項目經濟評價指標的影響，以確定項目的可靠性，這就是不確定性分析。
根據分析內容和側重面不同，不確定性分析可分爲盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析。在可
行性研究中，一般要進行的盈虧平衡平分析、敏感性分配和概率分析，可視項目情況而定。
(一)盈虧平衡分析
(二)敏感性分析
第十部分 商業地產項目財務效益、經濟和社會效益評價
在建設項目的技術路線確定以後，必須對不同的方案進行財務、經濟效益評價，判斷項目在經濟上是否可行，並比選出優秀方案。本部分的評價結論是建議方案取捨的主要依據之一，也是對建設項目進行投資決策的重要依據。本部分就可行性研究報告中財務、經濟與社會效益評價的主要內容做一概要說明
一、財務評價
財務評價是考察項目建成後的獲利能力、債務償還能力及外匯平衡能力的財務狀況，以判斷建設
項目在財務上的可行性。財務評價多用靜態分析與動態分析相結合，以動態爲主的辦法進行。並用財
務評價指標分別和相應的基準參數——財務基準收益率、行業平均投資回收期、平均投資利潤率、投
資利稅率相比較，以判斷項目在財務上是否可行。
(一)財務淨現值
財務淨現值是指把項目計算期內各年的財務淨現金流量，按照一個設定的標準折現率(基準
收益率)折算到建設期初(項目計算期第一年年初)的現值之和。財務淨現值是考察項目在其計
算期內盈利能力的主要動態評價指標。
如果項目財務淨現值等於或大於零，表明項目的盈利能力達到或超過了所要求的盈利水平，
項目財務上可行。
(二)財務內部收益率(FIRR)
財務內部收益率是指項目在整個計算期內各年財務淨現金流量的現值之和等於零時的折現
率，也就是使項目的財務淨現值等於零時的折現率。
財務內部收益率是反映項目實際收益率的一個動態指標，該指標越大越好。
一般情況下，財務內部收益率大於等於基準收益率時，項目可行。
(三)投資回收期Pt
投資回收期按照是否考慮資金時間價值可以分爲靜態投資回收期和動態投資回收期。以動態
回收期爲例：
(l)計算公式
動態投資回收期的計算在實際應用中根據項目的現金流量表，用下列近似公式計算：
Pt=(累計淨現金流量現值出現正值的年數-1)+上一年累計淨現金流量現值的絕對值/出現
正值年份淨現金流量的現值
(2)評價準則
1)Pt≤Pc(基準投資回收期)時，說明項目(或方案)能在要求的時間內收回投資，是可
行的;
2)Pt>Pc時，則項目(或方案)不可行，應予拒絕。
(四)項目投資收益率ROI
項目投資收益率是指項目達到設計能力後正常年份的年息稅前利潤或營運期內年平均息稅前
利潤(EBIT)與項目總投資(TI)的比率。總投資收益率高於同行業的收益率參考值，表明用總
投資收益率表示的盈利能力滿足要求。
ROI≥部門(行業)平均投資利潤率(或基準投資利潤率)時，項目在財務上可考慮接受。
(五)項目投資利稅率
項目投資利稅率是指項目達到設計生產能力後的一個正常生產年份的年利潤總額或平均年利
潤總額與銷售稅金及附加與項目總投資的比率，計算公式爲：
投資利稅率=年利稅總額或年平均利稅總額/總投資×100%
投資利稅率≥部門(行業)平均投資利稅率(或基準投資利稅率)時，項目在財務上可考慮
接受。
(六)項目資本金淨利潤率(ROE)
項目資本金淨利潤率是指項目達到設計能力後正常年份的年淨利潤或運營期內平均淨利潤
(NP)與項目資本金(EC)的比率。
項目資本金淨利潤率高於同行業的淨利潤率參考值，表明用項目資本金淨利潤率表示的盈利
能力滿足要求。
(七)項目測算核心指標彙總表
二、國民經濟評價
國民經濟評價是項目經濟評價的核心部分，是決策部門考慮項目取捨的重要依據。建設項目國民
經濟評價採用費用與效益分析的方法，運用影子價格、影子匯率、影子工資和社會折現率等參數，計
算項目對國民經濟的淨貢獻，評價項目在經濟上的合理性。國民經濟評價採用國民經濟盈利能力分析
和外匯效果分析，以經濟內部收益率(EIRR)作爲主要的評價指標。根據項目的具體特點和實際需要
也可計算經濟淨現值(ENPV)指標，涉及產品出口創匯或替代進口節匯的項目，要計算經濟外匯淨現
值(ENPV)，經濟換匯成本或經濟節匯成本。
三、社會效益和社會影響分析
在可行性研究中，除對以上各項指標進行計算和分析以外，還應對項目的社會效益和社會影響進
行分析，也就是對不能定量的效益影響進行定性描述。
第十一部分 商業地產項目風險分析及風險防控
一、建設風險分析及防控措施
二、法律政策風險及防控措施
三、市場風險及防控措施
四、籌資風險及防控措施
五、其他相關粉線及防控措施
第十二部分 商業地產項目可行性研究結論與建議
一、結論與建議
根據前面各節的研究分析結果，對項目在技術上、經濟上進行全面的評價，對建設方案進行總結，提出結論性意見和建議。主要內容有：
1、對推薦的擬建方案建設條件、產品方案、工藝技術、經濟效益、社會效益、環境影響的結論性意見
2、對主要的對比方案進行說明
3、對可行性研究中尚未解決的主要問題提出解決辦法和建議
4、對應修改的主要問題進行說明，提出修改意見
5、對不可行的項目，提出不可行的主要問題及處理意見
6、可行性研究中主要爭議問題的結論
二、附件
凡屬於項目可行性研究範圍，但在研究報告以外單獨成冊的文件，均需列爲可行性研究報告的附件，所列附件應註明名稱、日期、編號。
1、項目建議書(初步可行性報告)
2、項目立項批文
3、 廠址選擇報告書
4、 資源勘探報告
5、 貸款意向書
6、環境影響報告
7、 需單獨進行可行性研究的單項或配套工程的可行性研究報告
8、需要的市場預測報告
9、引進技術項目的考察報告
10、 引進外資的名類協議文件
11、其他主要對比方案說明
12、其他
三、附圖
1、 廠址地形或位置圖(設有等高線)
2、 總平面佈置方案圖(設有標高)
3、 工藝流程圖
4、 主要車間佈置方案簡圖
5、 其它
地產項目建議書 篇15
(1)目錄
第一章、項目概述
第二章、項目名稱和選址
第三章、項目規劃建設方案
第四章、項目建設條件
第五章、物料消耗與供應
第六章、環境保護
第七章、項目建設週期與日程安排
第八章、經營guǎn lǐ方式
第九章、投資估算
第十章、項目經營策劃
第十一章、效益評價
第十二章、結論
第一章項目概述
一、項目背景
爲落實《北京城市整體規劃》，加快規劃市區綠化隔離地區建設，推進城鄉結合部地區環境整治和城市化進程，促進城市生態環境改善和經濟社會可持續發展。北京市政府先後頒發了《關於加快本市綠化隔離地區建設的意見》、《關於加快本市綠化隔離地區建設暫行辦法》、《關於加快本市綠化隔離地區舊村改造和新村建設實施意見》等相關文件，確定了“以綠引資，引資開發，開發建綠，以綠養綠”的原則。隨着北京市“溫榆河綠色生態走廊”工程的啓動，特別是中國正式加入WTO、北京20__奧運會申辦成功，溫榆河流域開發建設將新的投資熱點和經濟增長點.順義區後沙峪位於溫榆河流域，商機無限。
由北京__房地產開發有限公司在北京市順義區後沙峪鎮開發建設低密度項目(以下簡稱“該項目”)。
二.項目歷史條件
1、宗地簡介
宗地位於順義區後沙峪鎮馬頭莊村，規劃用地性爲二類居住用地，可用來開發別墅外事型的居住性建築。宗地面積爲340畝，北側尚有400畝規劃二類居住用地，因機場聯絡線未定而未有合作伙伴。宗地北臨京承高速與首都機場北門的聯絡線，東臨後沙峪玉馬教練場，西南側爲後沙峪鎮羅馬湖，交通便捷。
2、項目概況
宗地由後沙峪政府與北京__經濟開發公司於1993年簽訂合作協議，歷經十年，北京__公司於1996年取得順義政府核發的國有土地使用證。20__年10月13日，__公司與北京__房地產開發有限公司簽訂了338畝土地轉讓協議。後由__公司對其175畝地進行土地變性，計委立項和規委規劃意見書工作。因多方面原因後沙峪鎮政府考慮收回該塊用地。
3、合作方式
由我方出面與__公司簽訂協議，該公司負責解除與__公司的合作合同，與後沙峪鎮政府的合作合同，此部分費用爲1350萬元(含200萬元付政府定金)，由我方與後沙峪鎮政府重新簽訂土地開發協議。
三、項目建設單位
1、項目公司名稱：北京__房地產開發有限公司。
2、公司經營範圍：
在規劃範圍內從事“該項目”的開發與建設、商品房銷售、物業guǎn lǐ等。
3、項目建設規模和建設內容：
“該項目”開發建設總建築面積約13.5萬平方米。建設內容爲TOWNHOUS低密度住宅和配套設施。“該項目”由北京當代投資集團有限公司投入全部建設資金。四、可行性研究報告編制
1、編制單位：
由北京__古德房地產開發有限公司編制北京順義後沙峪項目可行性研究報告。
2、編制依據：
2.1、北京市政府文件：京政辦發(1994)7號。
2.2、北京市政府文件：京政辦發(1996)55號。
2.3、北京市政府文件：京政辦發(20__)12號。
2.4、北京市政府文件：京政辦發(20__)20號。
2.5、北京市政府文件：京政辦發(20__)31號。
2.6、溫榆河流域住宅項目市場調查資料。
第二章項目名稱和選址
一、項目名稱：北京順義後沙峪————————項目。
二、地理位置：“該項目”位於順義區後沙峪鎮馬頭村北
三、項目佔地面積：佔地面積約22公頃(22萬平方米)。
四、項目用地現狀：項目用地範圍內爲瓜田。
第三章項目規劃建設方案
一、項目建設內容：
“該項目”建設內容爲低密度TOWNHOUSE項目及配套設施等。
二、項目初步規劃設計方案
1、規劃建設用地面積：22萬平方米。
2、總建築面積：15.5萬平方米。
3、居住建築面積：13.5萬平方米。
4、配套公建建築面積：1.5萬平方米。
6、建築高度：高度控制在12米以內。
7、居住總人口：約1000人。
8、居住總戶數：約300戶
9、建築層數：地上三層，地下一層。
10、綠化率：60%。
三、項目規劃設計特色。
1、規劃設計：
在規劃設計上擬聘請新加坡、香港、美國，意大利，加拿大等國外設計大師通過招、投標形式參與“該項目”建築、景觀、人文等規劃設計工作。“該項目”力求吸收當今國際先進的建築藝術，體現首都風貌和時代特色。規劃設計方案既能滿足現代化低密度住宅的各項使用要求，同時也必須適合北京總體規劃要求，既能突出自己，又能與周圍環境相協調。
2、設施、設備、材料：
“該項目”建設將充分引入國際先進的信息網絡技術、引進先進的設備、設施。
3、綠化：
“該項目”力求在項目周圍建設大面積生態園林和生態景觀設施，爲入住TOWNHOUSE的各級客戶提供綠色、優雅、舒適、安逸的居住氛圍。第四章項目建設條件
一、地理條件：
“該項目”位於順義區後沙峪鎮(馬頭村)。其北鄰機場聯絡高速;東鄰後沙峪村;南鄰馬頭村，佔地面積約22公頃。地理位置條件非常優越。
二、市政條件
“該項目”目前大市政條件不足，由於周圍已經建成一批TOWNHOUSE和別墅項目，特別隨着北京市加快綠化隔離地區建設，加大了對該區域市政投資，因此“該項目”所需的水、電、氣、熱、通訊、道路交通等設施將會同期得到改善。
第五章物料消耗與供應
一、建築材料
“該項目”建築內容爲TOWNHOUSE及配套設施，建築結構爲全現澆鋼筋混凝土結構。其所消耗的建築材料主要爲鋼材、水泥、木材等，根據設計規範和本項目的總體規劃設計，“該項目”所需的主要建築材料估算爲：鋼材：8000噸水泥：20000噸木材：300立方米
二、主要設備
“該項目”的建設內容爲TOWNHOUSE及配套設施，在設備、設施上將力求採用先進實用的設備、設施，其所需的主要設備有：
消防滅火設備、停車車庫、排風、送風系統、應急發電設備、通訊電話系統、照明系統、供暖設備、衛星電視接收系統、通訊電話系統、計算機集成guǎnlǐ系統等。
三、水、電、氣、熱供應根據初步計算，“該項目”水、電、氣、熱等用量爲：
1、用電量：60瓦/平方米，則預測項目用電量爲12000千瓦。
2、用水量：按2升/平方米·日，用水量爲40萬立方米/日。
3、熱力量：按80大卡/小時·平方米計算，則預測用熱量爲16百萬大卡/小時。
第六章環境保護
按照國家環境保護局“建設項目環境保護guǎn lǐ辦法”和“北京市實施建設項目環境保護guǎnlǐ辦法細則”，建設項目要採取嚴格的環境保護措施。“該項目”的建設內容爲TOWNHOUSE是北京市建設“溫榆河綠色生態走廊”工程，對環境的污染較少。環境保護問題主要是生活污水、生活垃圾、噪聲以及汽車廢氣，此外無其它污染源，不存在有害污水和有害垃圾的處理問題，對環境的不利影響較少。項目建設及建成後的使用過程中，將採取嚴格的環境保護措施，嚴格遵守國家和北京市的環境保護法規。環境保護措施如下：
1、污水：生活污水經化類池，含油污水經隔油池處理後，達到規定的排放標準，污水排放將嚴格執行國家和北京市的有關規定和標準。
2、生活垃圾：將生活垃圾分類收集，由專門的guǎn lǐ部門專設清潔人員，利用密閉垃圾筒運出，由環衛部門統一清運至垃圾處理廠和垃圾消化場處理。
3、噪聲：噪聲污染源主要是排風機，停車庫的排風、送風系統、發電機等，擬優先選擇低噪聲的設備。
4、汽車廢氣：因車輛進出、停放造成的汽車廢氣污染問題，通過在設計時停車庫保證車庫有一定的容積，採取合理有效的措施，汽車廢氣排放完全可以達到國家和北京市規定的廢氣排放標準。汽車廢氣還可通過建築物周圍綠化，減少污染影響。
第七章項目建設週期與日程安排
一、建設方式
“該項目”建設按照北京市有關建設工程招標、投標的有關規定，採取招標或議標的方式擇優選擇建築施工企業組織施工。爲保證施工質量，工程建設採用施工監理的方式進行，聘請有經驗的建設、監理單位進行監理，確保施工質量爲優良。
二、建設進度安排
“該項目”總建築面積約爲15萬平方米，預計建設週期爲3年，即從20__年到20__年爲建設期，項目建設實施進度爲：
1、20__年6月之前完成前期準備工作。
主要包括：協議簽訂、搬遷、規劃設計、施工圖設計七通一平、工程招投標等。
2、20__年7月至20__年7月爲施工工期，竣工驗收。
第八章經營guǎn lǐ方式
一、經營設想
1、“該項目”擬採用目前國際流行的建設工程guǎn lǐ模式，按照國際通用建設施工條款。
2、“該項目”建成後將吸收國內外的先進guǎn lǐ模式和guǎn lǐ經驗，以物業guǎn lǐ公司的形式統一經營guǎnlǐ。將以現代化的設施、完善的服務，使其成爲國內具有一流guǎn lǐ水平的企業。
第九章投資估算
一、成本構成
宗地佔地338畝，爲二類建築用地，成本由以下幾塊構成：
1、土地費用
宗地因歷史原因，需投入補償清算費用20__萬元土地方拆遷等補償費用：3.5萬/畝×338=1183萬元小城鎮建設費用：1萬/畝×338=338萬元
農民與鄉鎮補償費用：300元/m×_338=6760萬元其中包含已付土地方費用200萬元總計：投入土地成本10081萬元
2、土地出讓金
3、其它投入
二、項目設計
方案A：以0.6容積率做中高檔TOWNHOUSE項目預計×1000×0.6=13.5萬m2
銷售按6500元/m2計，13.5×6500=8.78億元
方案B：以0.8容積率做中低檔TOWNHOUSE項目預計×1000×0.8=18萬m2
銷售按5500元/m2計，18×5500=9.9億元方案C：以1.3容積率做多層帶電梯計×1000×1.3=29.3萬m2
銷售按4000元/m2計，4000×29.3=11.72億元
三、成本測算：
A、以收入最低的方案A設計項目總額(萬元)標準
1、土地費用
2、土地出讓金100814507見上表述以200元/m2計
3、建安費用33750按建安平米造價2500元/m2
4、勘測費
5、設計費
6、可研方案諮詢
7、執照費
8、規劃方案諮詢
9、基礎設施
10、臨時水電路405076300元/m2
11、監理費
12、質量監督費
13、標底招標費
14、綠化建設費
15、公共配套費
16、市政公用設施費
17、不可預見費378
合計58580
固定成本合計58580萬元
2、經營成本
項目總額(萬元)標準
銷售費用guǎn lǐ費用財務費用銷售額2%固定成本8%合計8198
3、毛利：銷售額-固定成本-經營成本=87800-58580-8198=21022萬元B、以方案B設計
1、因費用計算以建安費比率計，故分類爲：項目總額(萬元)標準
1、土地費用
2、土地出讓金100814507
3、建安費用45000建安單平米2500元
4、其它綜合2070建安費4.6%
5、基礎設施費
6、公共配套
7、市政設施費元/m230元/m2100元/m2
8、不可預見費2250建安×5%合計71648
2、經營成本
項目總額(萬元)標準
銷售費用guǎn lǐ費用財務費用銷售額2%固定成本8%合計9692
3、毛利：銷售額-固定成本-經營成本=9.9-7.2-1=1.6億元C、以方案C計：
項目總額(萬元)標準
3、土地費用4、土地出讓金100815860以建安平米200元/m2計
3、建安費用439501500元/m2計
4、其它綜合2332建安費4.6%
5、基礎設施費6、公共配套7、市政設施費元/m230元/m2100元/m28、不可預見費2535建安×5%小計77942
9、銷售費用
10、guǎn lǐ費用
11、財務費用銷售額×2%×2%固定成本8%合計10935
第十章項目經營策劃
一、調查區域TOWNHOUSE項目綜合評述
本區域內在售TOWNHOUSE項目主要分佈在八達嶺高速公路、立湯路、京順路附近，分佈不均勻。隨着北京市政府治理溫榆河工程的逐步實施，沿溫榆河兩岸開發TOWNHOUSE項目將具有巨大的經濟價值。從現有TOWNHOUSE項目的銷售價格和銷售進度情況看，市場需求還有一定的潛力。
二、TOWNHOUSE市場需求分析
中國正式加入WTO以後，世界500強企業有近200家在北京開設分支機構或辦事處，外籍中高級僱員成爲TOWNHOUSE市場的潛在客戶羣體;北京20__奧運會申辦成功以後，據瞭解北京現有賓館飯店的接待能力尚有近50%的缺口，屆時將會產生潛在購買和租賃客戶羣體;隨着居民收入的不斷增加，幾年前還只能是富豪們享受的豪宅TOWNHOUSE，已逐漸成爲中高收入家庭的住宅消費品。目前TOWNHOUSE市場需求結構日趨合理，主要分爲以下幾個層次：
1、外籍購買羣體
1.1、外交使館高級外交官及資外大型公司的中高級僱員北京作爲中國的首都，彙集了衆多國家的大使館和世界跨國集團的分支機構或辦事處，這些使館高級外交官、跨國集團的外籍中高級僱員對北京TOWNHOUSE市場的需求在不斷增加。尤其美國、歐州發達國家國內經濟增長放緩，使得這些國家的大型財團和跨國企業不斷增加在華投資，由於消費習慣和消費心理原因，他們非常鍾情於外銷TOWNHOUSE。
1.2、港、澳、臺地區商界人士、旅外歸國華人及留學歸國創業人士這一羣體是一支不容忽視的購買團體。由於國內的改革開放政策和投資環境的不斷改善，國民經濟持續穩定的發展，一大批港、澳、臺地區商界人士、旅外歸國華人及留學歸國創業人士紛紛回國投資創業，他們要求高質量的生活和理想的居住環境，因此更熱衷北京東北部地區的TOWNHOUSE。
2、國內購買羣體
2.1、中資企業家、高級經理人及IT業、金融業精英
這些行業的精英，積累了大量的財富，他們追求生活的品位和質量，在改善居住條件時多考慮選購郊區環境優美的花園式TOWNHOUSE。
2。2、大公司高級guǎnlǐ人員、文體名人、律師等高知人才這些人員構成城市的“中產階級”，他們二次置業時多會選擇物業檔次、形象較高，價格優惠和付款方式靈活實惠的，親近自然又具有良好的人文環境的經濟型TOWNHOUSE。
2。3、私營企業業主
國內經濟持續增長，富有階層將逐步擴大。隨着國家鼓勵發展私營經濟的優惠政策的實施，國內的私營經濟將得到空前的發展。這些富裕起來的私企老闆出於居住或投資的需要，也將成爲高檔TOWNHOUSE的購買者。
三、項目市場走向
目前影響TOWNHOUSE項目的因素，除了國家宏觀政策外，從項目本身的因素看，最主要的就是地理位置和價格。從“TOWNHOUSE項目”本身因素看，影響項目市場和價格的最主要的因素是地理位置。地理位置優越的項目應具備的條件是：交通便利、環境優美、鄰近旅遊景點等。而“該項目”的地理位置完全具備上述條件。
從近期北京的TOWNHOUSE項目變化特點看，影響項目市場和價格的因素除地理位置外，還有整體現劃、戶型設計、景觀氛圍等。
1、周邊環境
本項目位於北京五大水系之一的溫榆河的東北部，地處北五環路至北六環路之間，西面距京承高速公路2公里，南部爲北京嘉浩別墅城、北京名都園等別墅項目，該區域別墅項目具有較高的市場知名度。
2、建築設計
本項目力求爲單體TOWNHOUSE和聯體TOWNHOUSE相結合，根據不同的戶型，設計各種風格的TOWNHOUSE和花園景觀。建築設計由國外國及國內知名設計院共同完成，目標是建設成爲北京市標誌性的TOWNHOUSE建築。
3、環境設計
將請國外專業公司設計綠化園藝廣場，飾以精美的雕塑，引入水流，採用抗污染、適應北方氣候、花期和的植物立體綠化。
4、戶型設計
多種戶型適宜不同需要，小到150平米經濟型TOWNHOUSE，大到500餘平米豪華型TOWNHOUSE。採用大客廳、大衛生間，根據不同設計風格配以相應的玻璃窗。專門設有工人房、洗衣間，動靜分開，功能分明，使用率高。
5、室內設施及功能
5.1、充分引入智能化概念。綜合布結入戶，預IDD電話插口，國際衛星電視接收系統，火警煙感報警系統，可視對講電話，車庫防盜系統，周界報警系統，密碼防盜門。集中報警。5.2、分戶供冷(暖)，便於自主控制溫度。5.3、高檔裝飾材料，進口高檔洗浴潔具。
6、配套服務設施齊全，特設會員俱樂部
6.1、康體設施：游泳池、桑拿、健身房、壁球室、檯球室、練功房等。
6.2、咖啡廳、餐廳。
6.3、美容美髮、閱覽室、小型診所、超市、洗衣房、商務中心、郵局等。(管理錄 )
7、物業guǎn lǐ
聘請國外知名物業公司進行guǎn lǐ，同時提供多項有償服務，如：送餐、聘保姆、接送孩子、特快專遞等等。
四、項目優勢分析
1、地理位置
本項目位於北京五大水系之一的溫榆河的東北部，沿溫榆河流域TOWNHOUSE項目具有較高的市場知名度。
2、便利的交通
地處北五環路至北六環路之間，西面距京承高速公路2公里。
3、獨特的生態旅遊環境
北京市以將“溫榆河綠色生態走廊”規劃爲自然生態的保護和培育區、生態建設示範區及生態教育基地。
五、項目價格優勢
“本項目”周圍TOWNHOUSE項目市場價格大致在7000-9000元/平方米。從規劃上看該地區是自然生態建設示範區及生態教育基地，是北京市東北部地區綠色生態屏障。以開發TOWNHOUSE項目爲主，地區規劃實現後，可爲居住於此的國內外各界人士創造方便、舒適、優美、清靜、安全的居住環境。因而若整體規劃實現後，項目價格提高還有潛力。
六、該項目經營策劃
1、項目定位
1.1、項目定位依據
1.1.1、政府實施建設“溫榆河綠色生態走廊”工程北京市政府先後頒發了《關於加快本市綠化隔離地區建設的意見》、《關於加快本市綠化隔離地區建設暫行辦法》、《關於加快本市綠化隔離地區舊村改造和新村建設實施意見》等相關文件，確定了“以綠引資，引資開發，開發建綠，以綠養綠”的原則。隨着北京市“溫榆河綠色生態走廊”工程的啓動，溫榆河流域開發建設將新的投資熱點和經濟增長點
1.1.2、中國正式加入WTO對本地區的影響據悉，全球500強大企業中已有近二百家在北京設立了分支機構或代表處，隨着中國加入世貿組織和改革進程的逐步推進，跨國大企業中會有更多的公司看好中國市場。跨國大企業的外籍中高級僱員，尤其美國、歐州發達國家的高級經理，由於消費習慣和消費心理原因，他們非常鍾情於外銷TOWNHOUSE。因此會促進北京TOWNHOUSE市場的進一步發展。
1.1.3、港、澳、臺地區商界人士、旅外歸國華人及留學歸國創業人士
由於國內的改革開放政策和投資環境的不斷改善，國民經濟持續穩定的發展，以及鼓勵港、澳、臺地區商界人士、旅外歸國華人及留學人員回國投資創業的政策，一大批港、澳、臺地區商界人士、旅外歸國華人及留學歸國創業人士紛紛回國投資創業，他們要求高質量的生活和理想的居住環境，因此更熱衷北京北部地區的TOWNHOUSE。
1.1.4、國內金融業、IT業高級經理人文體名人、律師等高知人才
這些行業的精英，積累了大量的財富，他們追求生活的品位和質量，在改善居住條件時多考慮選購郊區環境優美的花園式TOWNHOUSE。
1.1.5、私營企業業主
隨着國家鼓勵發展私營經濟的優惠政策的實施，國內的私營經濟將得到空前的發展。這些富裕起來的私企老闆出於居住或投資的需要，也將成爲高檔TOWNHOUSE的購買者。1.2、定位設計
1.2.1、構思的原點：締造“真豪宅”，展現高尚生活的家居。
1.2.2、真豪宅理念：不是要用最貴的建材堆砌，而是要有創新的建築設計理念，每一個細節上突顯出“名家風範”。
1.2.3、本可研所應體現的價值
任何商品的出售都是因爲它本身具有使用或心理上的特殊價值，房屋也不例外，只是這種價值的意義更爲富有，它不再僅僅是居住的場所(最基本的含義)，而是包含更爲廣義上的意義：實際價值和心理價值。
2、本項目的賣點
賣點是銷售中帶給客戶的直接利益和間接利益的總和，在心理上是帶給客戶一處價值感。以現有的產品特點可包裝的賣點只有2點：
2.1、地處北京“溫榆河綠色生態走廊”;
2.2、單體TOWNHOUSE和聯體TOWNHOUSE相結合，多種戶型適宜不同需要，小到150平米經濟型TOWNHOUSE，大到500餘平米豪華型TOWNHOUSE。賣點分爲實質內容和概念性感受。實質的內容即房屋在實際生活中所真正具備的設施，而概念性感受是在該房屋中所帶來的各種相關感受。可以肯定地是實質內容如果超前和富有新意，能夠博得客戶認可，則物業必定熱銷，所以在前期物業的規劃設計和設備的選用必須要不斷的改進，以爭取做到。使客戶真正感到“物有所值”纔是銷售的根本動力。好的產品終歸會受到客戶的青睞，得到市場的認可。
3、競爭對策
對於競爭對手的競爭優勢，包括在完善產品中所採用的新技術、新工藝和獨特的銷售支持點都應儘量採用，甚至在細節上進行模仿，以做到取長補短，特別是競爭項目給客戶留下的印象，必須在本項目中整合運用。
4、增加項目的附加值
如果要以豪宅品質出現，必須增加項目可包裝的賣點。具體地從以下三大方面考慮：
4.1、豐富專業化設計，聘請國外知名公司參與項目的各項設計，包括：
4.1.1、會所及樣板間的裝修套餐由酒店的室內設計師進行設計。
4.1.2、社區室外環境由境外設計公司設計。
4.1.3、建築立面由一個外國建築設計事務所擔綱，推廣時可以冠上該外國事務所名稱。4.1.4、物管公司由國際知名的物業guǎn lǐ公司擔綱。
4.2、使用高品質的建築材料及設備包括：
4.2.1、衛生間採用進口原裝高檔潔具，例如科勒、摩恩等。
4.2.2、廚房採用進口成套櫥櫃、竈具，例如德高麗(DELTONGOL)。
4.2.3、外窗採用斷橋噴塑鋁合金中空窗，浮法玻璃配可平開上懸的五金件。
4.2.4、小型集中中央空調，實現24小時熱水、製冷、採暖。
4.2.5、綜合佈線，每戶強電按空調、電器、照明三路分線;弱電每個房間將電話、電視、電腦三線均安裝到位。鋪設ISDN光纜，建立社區局域網
4.2.6、。家庭安全系統：每戶設置可視對講、緊急求助按鈕、煤氣泄露監視探頭。
4.2.7、公共安全系統：社區及大樓周界防範系統;小區道路、樓宇大堂的公共保安監視系統;公共部分設置消防探頭，集中消防報警系統。
4.2.8、衛生電線電視接收系統。
4.2.9、智能化物業guǎn lǐ：三表遠程計量，停車、門禁的IC卡系統。
4.3、採用高檔次社區服務，規劃好會所功能，包括：咖啡廳、酒吧、健身房、泳池、醫療室、美容美髮室、家庭教室等。如此，本項目可增加賣點。
4.3.1、高質量的物業產品，使客戶產生滿意和知足的心理。
4.3.2、與客戶心理上的價值尺度象吻合，通過提供足夠的附加價值帶來超值感受。4.3.3、建設最現代化的都市高級TOWNHOUSE。總之，塑造賣點的觀點是：在設計上的投入比在材料上花錢更爲重要。務必塑造出名師設計、品牌品質，名家guǎnlǐ的形象。這樣才能達到促進預售效果的目的。
第十一章效益評價
一、經濟效益評價
1、評價方法說明
1.1、“該項目”的經濟效益評價是在通過對本市東北部的主要TOWNHOUSE項目的銷售狀況進行了調查，並參照了與“該項目”類似的經營單位經濟效益的基礎上做出的。
1.2、“該項目”建設內容主要爲單體TOWNHOUSE和聯體TOWNHOUSE，建成後全部銷售，並由物業guǎn lǐ公司統一經營guǎnlǐ，配套設施自營。
1.3、效益評估貸幣本位幣爲人民幣。
2、“該項目”銷售收入預算：
“該項目”可銷售面積13。5萬平方米，按6500元/平方米，銷售收入總額爲87750萬元。3、“該項目”總成本：
“該項目”的總成本，主要包括兩部分：
3.1、固定成本：主要是地價款、前期工程費、建安工程費、綜合費稅、間接開發費、不可預見費等合計58580萬元人民幣。
3.2、經營成本：主要包括guǎn lǐ費用、財務費用、銷售費用、貸款利息、人員工資、經營費用、水電燃料費等爲8198萬元。
4、“本項目”利潤：
4.1、利潤：利潤=銷售收入—總成本=87750萬元—58580萬元—8198萬元=20972萬元。
二、社會效益評價
“該項目”的開發建設，不僅有經濟效益，亦有社會效益，其社會效益主要體現在：
1、“該項目”建設爲北京溫榆河流域提供了一定數量的TOWNHOUSE與旅遊服務場所，滿足了文化、旅遊消費需要，對於繁榮首都經濟，促進首都經濟建設和城市發展，起了一定的推動作用。
第十二章結論
一、北京__古德房地產開發有限公司擬開發建設的順義後沙峪項目，既加快了北京城市建設的發展，又滿足了首都日益增長的物質文化生活需要。
二、經測算“該項目”在經濟上是可行的。從評價方案的分析可以看出，“該項目”具有較好的經濟效益。
北京__房地產開發有限公司20__年10月21日
地產項目建議書 篇16
近年來，__地區房地產行業迅猛發展，促進了當地經濟發展和稅收增長，但是，通過我們檢查發現，房地產行業存在需要資金量大，經營週期長，預收預付賬款多，經營方式多樣等經營特點，由此，也隱藏着一些問題，針對存在的問題，如何進一步加強稅務管理，堵塞漏洞，探討如下：
一、存在的問題
(一)企業之間合作建房不按規定申報納稅。目前房地產行業己形成多種開發形式，有一部分房地產開發企業以轉讓部分房屋的所有權爲代價，換取部分土地的使用權，形成所謂的合作建房或名義上的代建房。按照稅法規定，合作建房的雙方均發生了銷售行爲，應分別交納銷售房地產和轉讓無形資產的相關稅收，應該申報納稅。但在實際生活中，合作雙方常常不申報納稅。瞞報了這部分銷售收入，偷逃了稅款。
(二)以開發房屋抵頂所欠建築商款項，不入帳，不做收入。只在企業內部財務報表中體現，致使企業少計了應稅收入，少繳納了企業所得稅。以房屋抵頂拆遷戶補償費、銀行借款本息、支付工程款、獲取土地使用權等不計收入，偷逃企業所得稅。
(三)銷售款長期不結轉或少結轉收入。房地產開發商長期將銷售款、預收定金、房屋配套費等掛在“其他應收款”、“其他應付款”等往來帳上，不與帳面的成本、費用配比結算，造成帳面無應稅所得或虧損，或者以實際收到款項確定收入實現，偷逃企業所得稅。分期收款銷售，不按照合同約定的時間確認收入，以未清算、未決算爲由拖延繳納企業所得稅。
(四)無正當理由以明顯偏低的價格銷售開發產品，從而達到少繳營業稅和企業所得稅的目的。虛開發票減少計稅依據，實現“雙偷”。房地產開發企業依銷售不動產發票開具金額確定售房收入繳納營業稅，土地增值稅所得稅等稅收，購房者以銷售不動產發票開具金額繳納契稅後，辦理《房屋所有權證》，可見銷售不動產發票開具金額是雙方繳納稅款的計稅依據，故雙方協議少開或不開銷售不動產發票，實現所謂“雙贏”，實則是實現應納稅款的“雙偷”。
(五)代收款項偷逃稅。將在銷售房產時一起收取的管道燃氣初裝費、有線電視初裝費不按價外費用申報繳納營業稅，所得稅。將收取的拆遷安置補償費列“其他應付款”，年末不申報納稅。
(六)“收入實收不轉”直接抵減應付工程款，偷逃稅款。房地產開發企業因施工方延誤工期等原因收取的罰款收入及投資方對應由房地產開發企業轉付施工方優良工程及提前竣工獎勵收入不通過“營業外收入”科目覈算，而直接抵減應付工程款，從而減少會計利潤偷逃企業所得稅。
(七)與關聯方企業之間互轉收入和費用。與關聯方企業之間，特別是同一地址辦公的關聯企業之間，由於業務往來頻繁，利益關係密切，互轉收入和費用存在着很強的可操作性和隱蔽性，導致企業最終多計費用或少計收入，偷逃稅款。
(八)多列預提費用。一些企業採用“預提費用”、“待攤費用”帳目調整當期利潤。特別是預提“公共配套”費用數額大，在配套工程完工驗收之後不及時結轉配套工程成本，對多提費用的餘額不及時調整、衝減商品房成本，而是長期滾動使用，減少應納稅所得額，甚至有的企業在配套工程完工驗收之後仍繼續計提或重複計提“預提費用”，藉以偷逃稅款。
(九)虛列或者虛增成本費用，偷逃企業所得稅。具體表現爲：(1)將完工與未完工的項目混在一起，造成完工項目成本虛增;(2)將開發項目之外的道路鋪設、小區綠化等工程成本列入開發成本。自用房產開發成本不從“開發產品”轉到“固定資產”，而是計入對外銷售商品房成本，偷逃企業所得稅。(3)多列利息支出和經營費用。(4)擴大拆遷安置補償面積，減少可售面積，多結轉經營成本。
二、加強房地產行業稅收管理的對策和建議
(一)摸清與房地產開發項目的相關信息。有針對性的對房地產行業開發項目、開發地段、完工情況、銷售情況等進行外圍的調查摸底。並對其售樓處進行調查，向售樓處的工作人員瞭解被調查企業整個樓座的建築總面積、已售數量、最低售價、預付款比例等內容，推算出企業的銷售收入和應預繳的所得稅數額。
(二)建立涉稅信息傳遞和協作機制，全面掌握房地產企業的第一手基礎信息資料。一是建立與房管、規劃、建設、金融等部門信息溝通制度，全面掌握房地產開發企業的立項、開工日期、預計完工日期、建築面積、銷售進度、現金流量和預收房款情況、已交付產權情況等各種信息，力求通過信息交換和分析比對，最大限度地掌握有關涉稅信息。二是加強信息分析比對，對差異戶進行實地核查，及時發現和解決漏徵漏管問題。三是加強信息交換，進一步瞭解掌握房地產項目開發的經營規律，進而準確審覈納稅申報資料，強化控管。
(三)加強銀行賬戶預收款和關聯方等信息的監控。爭取銀行部門的合作，對設立的預售房款賬戶進行有效監控，掌握銷售收入情況，實現源頭控管。通過實地調查瞭解等方式，及時掌握樓盤銷售的進度，加強對售樓情況的適時監控，保證銷售信息、預收房款真實、準確，確保稅款及時、足額入庫。到企業關聯方進行走訪調查，瞭解關聯企業之間的業務往來關係，看其收入、費用的劃分是否合理、合法。
(四)加強對虧損、微利和低價出售等疑點。納稅戶的重點檢查。用房地產抵付各種應付款項(包括以房抵債，以完工房地產抵付借款、銀行貸款，抵付回租租金，換取其他單位、個人的非貨幣資產、抵付各種應付的建築安裝工程款、廣告支出和其他支出，抵付職工獎勵支出等等)、以低價銷售給內部職工等應作爲重點檢查對象，對不符合查賬徵收條件的，嚴格按所得稅覈定徵收辦法覈定稅款徵收。