房地產列入明年五大重點任務 購租並舉成爲改革主要方向

明年的經濟工作方向落定。12月18日至21日，中央經濟工作會議在北京舉行。2019年經濟工作，重點是落實“十三五”規劃建議要求，推進結構性改革，推動經濟持續健康發展。會議強調，明年及今後一個時期，要在適度擴大總需求的同時，着力加強供給側結構性改革，實施相互配合的五大政策支柱。會議認爲，認識新常態、適應新常態、引領新常態，是當前和今後一個時期我國經濟發展的大邏輯。一方面我國經濟發展基本面是好的，潛力大，韌性強，迴旋餘地大，另一方面也面臨着很多困難和挑戰，特別是結構性產能過剩比較嚴重。如何從宏觀層面正確領會、把握明年經濟工作政策精髓，本報特別邀請部分專家進行了深入解讀。

化解房地產庫存的殲滅戰已經吹響衝鋒號，戰術也更加清晰。

12月21日，中央經濟工作會議閉幕，房地產毫無懸念地在時隔3年後重新迴歸會議公報中，並且佔據了相當篇幅——化解房地產庫存成爲明年五大重點任務之一。

會議還指出，要明確深化住房制度改革的方向，以滿足新市民住房需求爲主要出發點，以建立購租並舉的住房制度爲主要方向。

上海易居房地產研究院智庫總監嚴躍進告訴《每日經濟新聞》記者，房地產市場投資近期之所以難有起色，即在於高庫存壓力的負面影響。中央經濟工作會議再次提出要去庫存，實際上既要刺激需求，更要爲低迷的投資開闢新空間。

擴大需求化解房地產庫存

在五大任務的位次排列上，樓市去庫存僅次於產能過剩。會議稱，化解房地產庫存，要按照加快提高戶籍人口城鎮化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩定房地產市場。

同海諮詢近日發佈的《35個大中城市商品住宅投資價值》報告顯示，在重點監測的35個城市中，供需比在1.1以下位於合理區間的城市僅有7個，佔比20%，這意味着其餘80%的城市住宅供應在未來3年處於供大於需階段，“去庫存”壓力明顯。

摩根大通首席經濟學家朱海斌告訴《每日經濟新聞》記者，預計這樣一種分化趨勢將會延續至2019年，其中房價小幅上漲，但房地產投資將在2019年進一步降至同比-2%。雖然下行壓力有逐漸減弱的趨勢，但還是會繼續拖累整體大宗商品需求與經濟增長。

這也是高層去庫存的着眼點。以農民工爲主要代表的新市民羣體成爲樓市最大潛在購買者，會議提出，要落實戶籍制度改革方案，允許農業轉移人口等非戶籍人口在就業地落戶，使他們形成在就業地買房或長期租房的預期和需求。

嚴躍進分析說，這一句的重心是新型城鎮化，但確實有利於開闢新的住房市場。政府將幫助農村居民在城市定居，併購買房屋。這個政策其實結合了新型城鎮化和去庫存兩個戰略目標。通過各類政策來鼓勵農民進城購房，在提高居住水平的同時，也不會給農民帶來新的負擔。從這個角度看，能夠鼓勵農民其他消費需求的一起釋放，確實會有一個積極的刺激效應。

住房制度改革購租並舉

會議提出，要鼓勵房產開發企業順應市場規律調整營銷策略，適當降低商品住房價格，促進房地產業兼併重組，提高產業集中度。要取消過時的限制性措施。

嚴躍進解讀說，取消過時的限制性措施，實際上是鼓勵房企投資、降低行政成本的做法，某種程度上說明政府將爲房企的各類投資給出低成本、低門檻、限制的扶持態度，是供給側結構性改革在行政體制改善層面的具體體現。

圍繞住房制度改革，會議還點出了明確方向，即以滿足新市民住房需求爲主要出發點，以建立購租並舉的住房制度爲主要方向，把公租房擴大到非戶籍人口。此外，會議還提到，要發展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機構投資者購買庫存商品房，成爲租賃市場的房源提供者，鼓勵發展以住房租賃爲主營業務的專業化企業。

目前，我國住宅租賃市場供應主體較爲單一，除了有少部分政府保障房和工作單位租賃住房外，絕大部分租賃住房來自城鎮居民家庭。

如2019年全國第六次人口普查數據顯示，有25.8%的城市居民租住住房，其中政府廉租房和私人出租住房佔比分別爲2.7%和23.1%。而在許多發達國家和地區的租賃住房供給中，機構出租房源往往佔到租賃總供給的25%~30%。

清華大學房地產研究所所長劉洪玉認爲，機構出租人比一般家庭出租人更有能力爲租戶提供規範標準專業的房屋租賃服務，比如租賃合同中的租期、租金與租金調整、租賃管理、住房交付和回收標準等主要條款，往往能在住房租賃市場上起到示範作用。

解讀：去槓桿

定調穩健貨幣政策：“鬆緊適度”轉向“靈活適度”

會議要點：穩健的貨幣政策要靈活適度，爲結構性改革營造適宜的貨幣金融環境，降低融資成本，擴大直接融資比重，優化信貸結構，完善匯率形成機制。

對信用違約要依法處置，要有效化解地方政府債務風險，做好地方政府存量債務置換工作，堅決遏制非法集資蔓延勢頭，加強風險監測預警，堅決守住不發生系統性和區域性風險的底線。

中央經濟工作會議提出，“穩健的貨幣政策要靈活適度，爲結構性改革營造適宜的貨幣金融環境，降低融資成本。”

今年以來，人民銀行已經實施五次降息、五次降準，並配合定向調節工具進一步支持三農、小微領域的金融融資。今年8月央行還進一步完善了人民幣對美元匯率中間價報價機制，11月人民幣被納入國際貨幣基金組織的特別提款權籃子，人民幣國際化進程再提速。

關鍵詞1：貨幣政策 發揮更多定向調節作用

會議再次強調，貨幣政策基調依然是“穩健”，但“要靈活適度”，這與2019年中央經濟工作會議稱“繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策。積極的財政政策要有力度，貨幣政策要更加註重鬆緊適度”相比，更強調“靈活”。

中國銀行國際金融研究所副所長宗良對《每日經濟新聞》記者表示，貨幣政策強調“靈活適度”，可以理解爲貨幣政策根據實際的經濟發展狀況來進行貨幣政策的調整，因爲今年是“xx”收官，明年則是“十三五”開局的年份，貨幣政策需要更大的靈活度，特別在經濟下行期間，政府給市場信心，貨幣政策會全力保障實體經濟的發展需要。

宗良認爲，貨幣政策可以爲結構性改革提供更多條件，貨幣政策在調結構方面將發揮更多定向調節的作用。

關鍵詞2：金融風險 遏制非法集資蔓延勢頭

此次會議還着重指出，“防範化解金融風險。對信用違約要依法處置。要有效化解地方政府債務風險，做好地方政府存量債務置換工作，完善全口徑政府債務管理，改進地方政府債券發行辦法。要加強全方位監管，規範各類融資行爲，抓緊開展金融風險專項整治，堅決遏制非法集資蔓延勢頭，加強風險監測預警，妥善處理風險案件，堅決守住不發生系統性和區域性風險的底線。”

臨近年底，爆出問題的互聯網金融平臺也越來越多，給投資人帶來巨大經濟和精神損失。近期，監管部門加大了對違規P2P平臺的整頓力度。銀率網分析師認爲，近期多個平臺被調查，一方面凸顯出政府加強對P2P平臺監管、規範行業發展、保護投資人利益的決心，另一方面顯示出監管層對自融、資金池等碰觸底線違規行爲的零容忍態度。

銀率網數據顯示，全國問題平臺佔比高達34.5%，11月“跑路”平臺環比上月激增433%，投資人損失較重。市場的需求、政策的利好，促使P2P行業規模迅速擴大，累計成交量已突破萬億元，但由於P2P進入門檻低、監管相對滯後，各平臺運營中累積的風險越來越大。

銀率網分析師認爲，監管層對P2P平臺經營合規性的要求會進一步收緊。

解讀：降成本

企業減負打出“組合拳” 製造業增值稅稅率或降

會議要點：幫助企業降低成本。要開展降低實體經濟企業成本行動，打出“組合拳”。要降低制度性交易成本，進一步清理規範中介服務。要降低企業稅費負擔，進一步正稅清費，研究降低製造業增值稅稅率。

12月21日，中央經濟工作會議閉幕，降低企業負擔被濃墨重彩地列爲明年經濟工作五大重點任務，提出要開展降低實體經濟企業成本行動，打出“組合拳”。這是繼12月14日，中央政治局會議提出，要降低制度性交易成本、企業稅費負擔等之後，中央再次定調爲企業減負。

中央財經大學財經研究院院長王雍君告訴《每日經濟新聞》記者，“減稅是增強企業活力的重要手段，特別是對中小企業來說很有必要。除降低稅收外，政府仍需要降低企業的非稅支出，特別是針對一些政府定價的基礎設施，必須要打破既得利益，才能真正爲企業降低生產成本。”

觀點1：減稅有利激發企業活力

在今年10月舉行的第四屆全國減輕企業負擔政策宣傳週啓動儀式上，工信部副部長辛國斌也表示，企業反映成本上升、稅費負擔重、融資難和貴的問題依然較爲突出。

此次中央經濟工作會議提出，要降低制度性交易成本，進一步清理規範中介服務。要降低企業稅費負擔，進一步正稅清費，清理各種不合理收費，營造公平的稅負環境，研究降低製造業增值稅稅率。要降低社會保險費，研究精簡歸併“五險一金”。

記者梳理髮現，當前中小企業需要繳納所得稅、增值稅、營業稅、流轉稅、印花稅、契稅等二十多種稅項。萬博經濟研究院院長滕泰曾表示，從微觀層面講，中國企業的綜合稅費負擔平均約40%，高於發展中國家平均水平10個百分點左右。

基於此，近來有關結構性減稅的政策建議呼聲漸高。中央財經大學財經研究院院長王雍君告訴《每日經濟新聞》記者：“減稅是增強企業活力的重要手段，特別是對中小企業來說很有必要。政府目前有數萬億財政資金閒置在銀行賬戶上，因此政府爲企業減稅的空間還比較大。”

觀點2：治亂收費應建收費清單

中國企業研究院首席研究員李錦認爲，儘快降低企業融資成本、大規模減稅，能夠從多方面降低對中國企業的供給約束，幫助企業增強競爭優勢。

除稅收負擔外，王雍君說，企業實際上還需支付大量非稅成本。王雍君表示，“原來企業繳費項目繁雜，有些地方存在亂收費現象。企業一旦和政府部門打交道，都會面臨各類行政審批和費用支出，這實際上就形成了制度性的交易成本，增加企業負擔。”

王雍君說：“破除這種亂收費現象的關鍵在於建立收費清單，杜絕清單外亂收費。”記者注意到，針對上述情況，今年以來，相關部委已多次發文爲企業減負。其中，財政部等部委下發《關於開展涉企收費專項清理規範工作的通知》，要求取消、降低一批涉企收費，切實減輕企業負擔，遏制各種亂收費，並要求對於確需收費項目必須建立收費清單管理制度。

此次會議提出，要降低企業財務成本，金融部門要創造利率正常化的政策環境，爲實體經濟讓利。要降低電力價格，推進電價市場化改革，完善煤電價格聯動機制。要降低物流成本，推進流通體制改革。

除行政性收費繁雜外，王雍君告訴記者，企業成本過高的原因還在於生產性費用居高不下。他向《每日經濟新聞》記者舉例說，“現在企業面臨的一筆大成本是物流費用。我國的物流成本在全世界來看都是比較高的。其中的關鍵原因是一些地方政府對公路等基礎設施收取過高的費用，有些道路收費都已經收回成本了，但還繼續收費。這種既得利益不打破，企業的成本就難以降低。”