不動產登記帶來什麼大綱

今年以來，推進不動產統一登記步入快車道。

3月，不動產登記工作第一次部際聯席會議召開，確定用3年時間在中國建立不動產統一登記制度。4月，國土資源部成立不動產登記工作領導小組。5月，不動產登記局正式掛牌。6月，針對不動產登記信息平臺的研究設計正式啓動。

同時，不動產統一登記推進也從中央層面向地方“落地”。據不完全統計，截至目前，全國已有17個省區市明確由國土資源部門牽頭負責不動產統一登記職責整合工作。其中，河北、黑龍江、山東、湖北、江西5省已經正式建立不動產登記聯席會議制度，遼寧、黑龍江、廣東、四川、北京5省市成立了不動產統一登記領導小組。有報道稱，江蘇等省份已宣佈設立不動產登記局，啓動實施對不動產登記職責的整合。

今年3月，國土資源部部長姜大明表示，要用4年左右時間，運行統一的不動產登記信息管理基礎平臺，實現不動產審批、交易和登記信息實時互通共享以及依法查詢，形成不動產統一登記體系。具體的時間表是，XX年建立統一登記的基礎性制度;XX年全面實施統一登記制度;2018年前不動產登記信息管理基礎平臺投入運行。

這次《意見稿》的發佈意味着我國建立和實施不動產統一登記制度邁出實質性的步伐。

8月19日，記者從河南省國土資源廳瞭解到，目前我省也正在籌備成立不動產登記局，並已經制定相關方案等待省裏審批。隨着《意見稿》的發佈，也會加快推進有關工作的進度。

房產證、土地證、林權證等等，合併到一個部門登記

目前，我國涉及不動產登記的部門超過10個，其中包括國土、農業、林業、住建、漁業、海洋等，呈現多頭管理的狀態。實際操作中，不同部門採取不一樣的標準，這些標準不可避免存在相互“打架”的地方。由於不能共享信息，導致不動產登記的效率大幅降低，出現一些漏洞。

《意見稿》明確了登記機構，具體是：國土資源主管部門負責指導、監督全國不動產登記工作。縣級以上地方政府應確定一個部門爲本行政區域的不動產登記機構。

從目前各省市區的實踐看，也多是參照中央，由國土資源部門牽頭，通過聯席會議機制整合職權，掛牌成立不動產登記局。

實施不動產統一登記後，將打破條塊管理的方式，“多頭管理”終結，相關信息按照統一標準來採集。

這意味着以往羣衆辦理房產證、土地證、林權證等各種證件，只需到負責統一登記的機構—不動產登記局辦理即可。

房產是最受人關注的，但不動產並不限於房產。依照《意見稿》規定，辦理不動產權利共有10種，包括：集體土地所有權，房屋等建築物、構築物所有權，森林、林木所有權，耕地、草地等土地承包經營權，建設用地使用權，宅基地使用權，海域使用權，地役權，抵押權，法律規定需要登記的其他不動產權利。

這幾乎囊括了我國居民生活生產中所涉及的土地、海域以及房屋、林木等定着物。

信息實現聯網，開徵房產稅有了基礎

在沒有實現統一登記之前，不動產登記分散在各個地區各個部門，土地、住房等基礎性信息幾乎是一筆糊塗賬。比如至今沒有一個部門能說清全國到底空置多少房屋，查住房空置率只能靠“查水錶”、“數黑燈”等最原始的方法。

不動產統一登記將會有助於監管部門掌握我國房地產市場的基本情況。信息互聯後，決策部門就可以摸清家底，在未來的土地使用和規劃方面做到科學安排有依據。完成統一登記後，多部門可以共享信息，可實現原本無法實現的職能。

此次《意見稿》發佈，提升了房產稅預期。一位房產中介人員告訴記者，房產是人們最關注的焦點問題，實行不動產統一登記制度使房產底數徹底陽光化，爲房產稅的開徵打下了基礎。

不動產登記成爲徵收房產稅的前奏。近日財經評論家葉檀斷言，不動產登記成熟時便是房產稅開徵日。

市場普遍預期房地產稅一旦推出，要比限購、限貸對樓市的影響更大並且持久，對投資性房產、非自住性房產將是一大打擊。比如位於旅遊勝地的旅遊地產，參照已經開徵房產稅的國家，將會繳納較高的房產稅。

房產稅開徵後，政府可以在摸清底數的基礎上，有針對性地通過調節稅率對投資性房產進行調控，避免誤傷自住性房產。

8月17日，財政部財政科學研究所所長賈康公開表示，徵收房產稅的共識在加強，房產稅立法在XX年底之前有望實現，2017年正式實施，“這是可以推測的大致時間點。”

有分析人士據此認爲，這個說法與推進不動產統一登記的時間表相吻合。可以推測，2018年形成不動產統一登記體系之時，徵收房產稅可能會如期而來。

“以人查房”能實現，反腐會有作用，能不能降房價不好說

雖然不動產登記本身並不是房地產調控，目的也並非反腐，但對市場的影響會非常大。中原地產首席分析師張大偉認爲，這一政策是房地產調控從之前的交易環節調控轉變到存量環節調控的重要標誌性事件。

有人斷言，不動產登記、個人住房信息聯網及房產稅三大舉措一旦得以落實，將對未來房價起到一定的壓制作用，而像“房叔”、“房妹”等現象也會得到遏制。

不動產統一登記提出之後，這項制度就被賦予了反腐手段的作用。

在披露出來的領導幹部腐敗案件中，房地產成爲了腐敗官員獲取不法財產的重要渠道。但由於目前房地產登記的不統一和信息聯網的缺失，造成較大的漏洞。另外，當前各級幹部向組織報告個人事項，其中不動產的情況要準確查證也較爲麻煩。

實施了不動產統一登記之後，就能實現“以人查房”，使得一些羣體或個人長期違規佔有的、來源不明的不動產浮出水面，便於查辦腐敗案件，同時也起到震懾作用。

不過也有人認爲“不動產統一登記”的反腐作用有限，因爲不少腐敗官員擁有的多套房產，往往是由親友或相關利益者代持，不會冒着風險掛在自己名下。

中南財經政法大學廉政研究院院長喬新生認爲，不動產登記情況並不是完全公開，而是“權利”公開。他舉例，“如果你想查看某個官員的房產情況，相關部門是不會受理的，因爲你和他沒有‘利害關係’，除非你要求仲裁或者上訴，但這樣來講成本太高。”

在《意見稿》中規定，權利人、利害關係人和有關國家機關可以依法查詢、複製不動產登記資料。

據瞭解，權利人一般應該包括不動產所有人、抵押權人、承租人等;利害關係人通常是指與當事人之間存在法律上的權利義務關係的人，如不動產權利人的子女、擬購不動產的人、擬租賃不動產的人等。

公衆對於“不動產統一登記”的強烈關注，還在於這一制度被看作有平抑過高房價的作用。地產大佬潘石屹在去年就曾公開表示，一旦實施不動產統一登記，房價馬上就會下跌。但分析者認爲，這一舉措會導致不便公開信息的房子拋售或轉移，但對大多數普通人來說更多的是心理層面的影響。拋售的房子量有多大、會在多大程度上影響房價，有待觀察。

農房也能確權發證，不動產登記“城鄉統一”

作爲農村居民最重要的個人財產，農房被納入不動產登記。在《意見稿》發佈之前的8月10日，五部門發文明確“農房”將納入不動產登記範圍。

由國土資源部、財政部、住房和城鄉建設部、農業部、國家林業局聯合下發的《關於進一步加快推進宅基地和集體建設用地使用權確權登記發證工作的通知》，明確要求結合國家建立和實施不動產統一登記制度的有關要求，將農房等集體建設用地上的建築物、構築物納入宅基地和集體建設用地使用權確權登記發證的工作範圍，實現統一調查、統一確權登記、統一發證。

這是國務院同意建立不動產登記工作部際聯席會議制度以來，有關部門首次聯合發文，明確闡述了不動產統一登記“城鄉統一”的重要意義。

據瞭解，上世紀80年代後期至90年代初，我國開始探索農村集體土地所有權確權登記試點。經過上世紀90年代中後期的停滯，1999年之後農村集體土地所有權確權登記全面加快，XX年農村宅基地確權登記發證開始走上舞臺，直到此次推進宅基地和集體建設用地使用權確權登記發證，將農房一併納入不動產登記，爲形成覆蓋城鄉房地一體的不動產登記體系打開了通道。

在此之前，農房除了居住，難以抵押擔保和轉讓受益。如今，將農房與宅基地一起併入不動產登記，房地一體，在法律和政策體系中向前推進了一大步。

《意見稿》中關於住房，只有“房屋等建築物、構築物”，並沒有國有土地上房屋和集體土地上房屋的區分。

中國房地產學會副會長陳國強認爲此舉意義重大，“農民的財產性收入，是建立在同步不動產登記的基礎上。沒有證書來證明產權關係，那麼未來宅基地用房若是在市場化的基礎上流通、入股的話，如果沒有統一登記環節，這些都無從談起。”