房地產市場預測：房地產市場的未來政策走勢的幾點猜想

大會上再次強調：“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”，並提出：“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度，讓全體人民住有所居”。

這句話有三個要點需要學習。第一，“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”。如果中央堅持房地產不應是投機品，進而從源頭抑制投機則有必要。貨幣政策是資本市場的源頭，從央行現行政策來看，今年3月以來央行已經開始堅定執行對房地產市場開發商和購房者的貸款限制，沒有資金支持，想在房地產長期、大規模投機難。當然，政策實施效果會有時滯，大會開完，政策效果會更快得顯露出來。第二，“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度”。這句話表明：在全國房地產市場商業化近20xx年後，我們要返本歸源，中央要在房地產市場增加非商品屬性的房源供給。既然是非商品屬性的房源，那麼也不是以追求商業利潤爲目標的房源，這塊成爲保障房的公共品類別房源則有望開始加大幅度進入住房市場。只要學過經濟學的供求原理就會明白，加大非盈利的保障性住房供給對房地產市場意味着什麼(真正有動作和喊口號是兩碼事)。第三，“讓全體人民住有所居”。這是一個偉大願景，需要有政策跟進，下面接着分析。

簡單溯源，之所以提出：“房子是用來住的、不是用來炒的”這一論斷，其實已經敏銳意識到，房地產已經全面推高了中國製造成本(極大削弱了中國外貿競爭力)、影響了全國人民的民生。如果繼續放任房地產市場的野蠻生長，昨天小川行長說的“明斯基”時刻就會到來。作爲最高決策者不希望，也絕不允許這樣的影響產生。這也是各位中央部委領導在這半年，在各大場會議上反覆強調要防控風險的原因。前天，在大會期間，寧夏頒佈了一條“老房地產稅”的修訂政策，一時間激起千層浪。業內人士都知道，這是“老房地產稅”的簡單修訂，但在這一時間點發布，不得不讓大家猜測其背後的政策用意。

由於房地產市場體量已經發展到對經濟系統能夠產生巨大影響的水平，因此如何調控房地產市場是令領導非常頭疼的事情。對於房地產市場未來政策走勢，想必是大家都非常關心的問題。由於這個問題有點sensitive，所以只想在這裏簡單聊幾句。第一，爲了抑制投機，未來全國會把限售進行到底，並且把限售時間繼續延長，有非常大的概率接下來全國會以5-8年限售作爲各地城市的標配。在經濟轉型完成和新增長點培養成型前，領導人知道一定會有一個不短的政策陣痛期。在陣痛期內，爲了保障房地產市場平穩，要儘可能抑制投機資金出來砸盤，所以鎖定房地產市場投機資金的流動性是調控的第一步。第二，由於房地產流動性的缺失，房地產投機(投機)價值的消退，房地產市場的整體需求也一定會大幅下降，進而影響到各地土地出讓金的積累。因此，在抑制投機政策執行到一定階段後(1-3年)，各地土地出讓金已無法覆蓋地方財政支出時，中央地方財政分成改革也必然同步推進，其中最大的動作應該是出臺真正意義上的房產稅，使其作爲地稅的新財源。全國不動產登記聯網工作今年年底即將完成，這也爲房地產稅的開徵提供了技術準備。

雄安新區、粵港澳大灣區、一帶一路、創業創新等等，都是中央在尋找下一個能和房地產相匹配的經濟增長點。在不同階段有不同階段的主要矛盾，改革就是在矛盾中前進，如果我們靜態地觀察問題，那勢必會刻舟求劍、緣木求魚。