購房信心指數調查報告：房價看跌比例回調5%

針對“330樓市新政”的影響，由騰訊網、騰訊房產研究院聯合《騰訊智慧》調查發佈的購房信心指數於4月29日新鮮出爐。這是繼3月份發佈首份“XX年中國房地產消費者購房信心指數”之後，又一份爲廣大購房者提供消費參考的權威報告。

最新的調查結果顯示，從4月11日上線至4月16日，全國189個城市共有25餘萬人參與網上調查，有效問卷爲234094份，其中一線城市59632份，二線城市89226份，三、四線城市85236份。問題主要圍繞“從被調查者基本信息、對房產政策的態度及決策力、股市與樓市的潛在關聯性、房產消費信心指數”四個維度來設計。

本次調查保持了問卷投放時長、問卷投放通道等多個技術指標不變的情況下，參與人數較3月增長26%，有效問卷增長31%，說明房產政策在一定程度上激發了消費者的關注。

通過數據分析發現，城市住房信心數據受政策影響悄然變化，尤其是認爲一線城市將大幅上漲，4月份比3月份上升了10%，加上目前股市火爆，一小部分人將房產抵押進入股市，但資金最終還將進入樓市。

改善型需求有較大釋放

對比3、4月份的數據，30-39週歲參與調查者大幅增加，40-49週歲小幅增加，符合改善性需求的年齡特徵，表明未來改善型需求有較大釋放可能。房產關注者年齡依然主要集中在20-49歲之間，佔90%左右，比3月份要低6%。

被調查者性別比例穩定，男性更關注房產信息，往往會比較看中房產性價比、更理性地考慮房產消費。

一、二線城市的受教育程度整體水平高於三、四線城市。在經濟地緣特徵依舊明顯的背景下，“逃離北上廣”依舊是一個僞命題。三、四線城市依然“人口外逃”，二線城市部分承接了一線城市的“逃離者”，也吸引了三、四線城市的“外逃者”，成爲未來人口增長較爲明顯的區域。

不同類型城市的收入水平差異明顯。一線城市收入水平明顯高於其他區域，依然保持着足夠的經濟吸引力;二線城市收入結構好於三、四線城市。三、四線城市產業不景氣、收入水平不高是人口外逃的重要原因，也是樓市低迷現狀難以改善的根本原因。

“已婚有子女”成爲樓市主力關注羣體。人口紅利的消退使得剛需尤其是婚房剛需逐漸趨弱。過往的政策壓制需求，使得當時的剛需羣體不得不加入到如今的改善性需求隊伍中。

一、二線城市人口流入是主要的剛需。三四線城市接近60%的自有住房率遠高於其他區域，剛需明顯不足。

超過40%購房者認爲房價下跌

調查報告顯示，330新政會“增加購房需求，推高住宅價格”的比例不高，認爲中國房價下跌的超過40%，三四線城市尤其看空，佔46.77%。

“房產消費趨於理性。”騰訊房產研究院院長吳衛東稱，一線城市認爲政策會推高房價的遠高於其他區域，顯示一線城市新政策更能有效激發潛在需求。一線城市認爲住宅市場會出現“增需擡價”的佔33.63%。

符合政策要求的被訪問者普遍選擇“會根據需求購房，不會加快購房進度”，在明朗的買方市場背景下，消費者越來越理智，房產消費決策時間將變長，考慮的因素更多。三、四線城市“不會再考慮購買住宅”的比例高達21.93%，明顯高於其他區域，消費者信心明顯不足。

從圖表中顯示，購買二套房的需求羣體很大，在一線城市還未買二套房的佔52.80%，二線城市佔46.82%三線城市佔41.87%。有將近10%的購房羣體開始着手看二手房。這些新的購房者的進入，將有助於緩解當前高居不下的庫存壓力。特別是一線城市，隨着購買二套房的需求羣體也相對積極，房價上漲可能性高。

二手房購買熱情高漲超50%比例

根據330政策，二套房的首付比例從原來房產總價的60%降爲40%，雖然“降首付”擴大了潛在購房羣體，但超過50%的需求者選擇“不會擴大購房面積”，其中一線城市有56.41%購房者表示不會出手。

吳衛東表示，這不僅是購房者對現實無奈的選擇，更是對後市不太樂觀的潛意識行爲。

相比對二套房的冷淡，新政激發了購房者對二手房的熱情。由於二手房營業稅徵收年限由超過5年免稅改爲超過2年免稅，次新房潛在供應量增加，其品質不亞於新房，對購房者吸引力加強。

根據調查數據顯示，有超過50%的購房消費者表示會根據需求適當考慮購買二手房，其中一線城市表示購買的比例高達68.16%，不會考慮購買的僅爲17.92%。十分有意思的是，二三四線城市的對二手房的熱情與一手房背道而馳，三四線城市不考慮購買的佔29.03%。

股市賺錢後將回流樓市

4月27日，上證指數收盤4527點，當日上漲3.04%，是中國股市7年來的最高點。市場上開始出現一些人將房產抵押進入股市的現象。數據顯示，“抵押房產，投入股市賺錢”的比例3%左右，激進的投資投機者比例並不高。

絕大多數潛在購房者會按原定計劃買房，投資和購房都趨於理性，其中一線城市佔65.77%，二線城市佔69%，三線城市71.83%。但也有相當部分的羣體選擇“暫時不買房，投入股市賺錢”，一線城市佔比31.33%，明顯高於其他區域。

面對“股市中賺到一套中意住宅的首付款”，計劃“抽出首付款買房，餘下的錢繼續戰鬥”比例最高，總體上超過38%，一線城市達到41.38%。當股市火爆到一定階段，部分資金會選擇離開股市。吳衛東表示，由於不動產具有增值保值功能，資金會逐漸流入樓市，讓樓市的資金面得到緩解。

看跌比例回落5%認爲一線城市大幅上漲增10%

與XX年3月的消費信心數據相比，一線城市看漲比例大幅提高，並首次超過50%臨界點。

三、四線城市消費信心數據略有提升，看漲比例不足30%，消費信心依舊不足。只是看跌比例從大於50%回落到45%以下，悲觀情緒有所緩解。

二線城市消費信心數據波瀾不驚，看漲看跌比例均在37%左右，後市走勢不甚明朗，市場狀況更多取決於庫存去化情況。

對比3月和4月份，一線城市認爲大幅上漲的比例上升明顯，3月份只有5.86%，而4月份高達15.90%。根據媒體報道，4月20日-26日的北京樓市，9個盤入市，量價齊升，有多個樓盤出現“日光盤”。二三四線城市認爲大幅上漲的比例升幅比較小。