影響我區房地產發展的制約因素和對策

影響我區房地產發展的制約因素和對策 區委政研室 根據區委領導的安排，區委政研室會同有關部門對我區房地產市場發展情況進行了調查，現報告如下。 一、我區房地產市場發展的基本情況 1999年以來，我區先後建設了沿河、林運、酒廠、陽場、西苑、金莊、文化住宅小區（組團）7個，開發建設了臺北商貿城、箭道街、臺灣街、車站街等商業街。據統計，房地產開發投資完成1.8億元，各類房屋竣工面積13萬平方米，城區居民人均居住面積達到25平方米。累計完成舊城改造面積24萬平方米,城區居住人口達5萬多人。縱向比較，城市建設有效地改善了城市居民的居住條件和生活條件，使區駐地城市面貌大大改觀。橫向比較，我區的房地產市場發展與全國房地產市場持續升溫的發展狀況相比，仍處於“冷”的狀態之中。尤其近三年來，我區完成房地產開發面積僅5萬平方米，開發住宅400餘套，淨增城市居住人口1千人左右，阻緩了城市化步伐。但從我區的有利條件分析，臺兒莊地處徐州、棗莊過渡地帶，京杭運河穿城而過，積澱了深厚的運河文化，旅遊資源豐富，生態環境優美，地綠、水清、氣爽，城區面貌頗具江南水鄉特色，是人們較爲理想的城市居住選擇地。城市規劃面積30平方公里，建成區面積達到12平方公里，建設了七縱七橫道路框架，城市基礎設施較爲配套完善，容納城市人口的餘地很大。所以，與全國抑制房地產市場過熱的局面相比，我區房地產市場處於發展的初步階段。 二、制約我區房地產市場發展的主要因素 在全國房地產市場投資規模居高臨下、房價快速上漲的形勢下，我區房地產市場發展不溫不火。針對這一問題，我們進行了調查分析，認爲影響我區房地產市場發展的因素很多，但主要問題是土地供應不暢，規劃滯後，影響了房地產發展的規模。具體表現在以下幾個方面：一是供地時間長、效率低。由於國家對耕地的嚴格控制，房地產市場只能盤活存量土地，從城市存量土地中取得土地，按理政府應該高度壟斷一級土地市場，隨時爲二級市場提供土地，但是我區土地儲備中心沒有資金儲備淨地，無法爲開發商及時出讓土地。如果現儲備、現拆遷，時間週期長，外地開發商擔心在土地拍賣時有許多不確定因素，只好別尋它處投資。這樣就形成一個怪圈，即沒有淨地外地有實力的開發商不來；而有實力的開發商不來，政府又不先行儲備大宗土地。如此惡性循環，供地效率低下。二是供地零星，規劃滯後。實行招標拍賣掛牌出讓土地以來，共拍賣土地23宗，面積98810平方米（148畝），平均每宗土地只有6.4畝。在供地時，只是將沿街、沿鬧市效益好路邊地塊拍賣，沒有將稍遠的地塊整體捆綁、統一規劃後拍賣。由於缺少整體規劃或者規劃和供地不能有效結合，零星插建控制不嚴，供地零散，住宅區開發建設規模較小，建設不配套，不便於實施物業管理。三是開發力量弱，拆遷費用高。我區房地產開發公司只有四家，除區建設局下屬的城建綜合開發公司成立稍早外，其餘3家都是XX年後成立的，且4家開發公司資質爲允許開發房地產的最低級（四級），由於成立時間晚、經營規模小、管理不規範，缺乏資金實力和綜合競爭力，只能承攬一些零星插建工程，又要追求利益最大化，加之房地產市場監管不力，開發的商品房存在這樣那樣的問題也就見怪不怪了。另外拆遷費用高也影響了我區房地產市場。開發商一般只願購買淨地，但是政府無資金先拆遷，而拆遷補償標準呈每年遞增之勢，甚至土地出讓金不低拆遷費用，增加了拆遷的難度。如陽場小區四期開發工程補償費用需80萬元，而土地出讓金估計40多萬元，政府要賠一半，對於我區吃飯財政來說，無力投入，拆遷難以進行，即使開發商願出80萬元購買土地，財政也沒有收益。 三、發展我區房地產的建議對策 隨着城市化進程加快，農民變市民是不可逆轉的歷史趨勢，一部分先富起來的從事二、三產業或爲子女求學的農民要入城居住，城市居民追求更加舒適的居住環境，這兩方面的住房消費需求，將有力拉動我區房地產在較長時期出現快速增長。從調查情況看，房屋銷售基本上不存在積壓，人們購買力旺盛，房地產處於買方市場。我區房地產市場潛力巨大，如果按每年增加城市居住人口1千人計算，大約要開發5萬平方米的商品房。爲使我區房地產市場持續快速健康發展，提出以下建議對策。 （一）超前規劃，加強宣傳，提高人們的購房預期。做好前期規劃工作。堅持政府主導與市場運作相結合的原則，在繼續搞好沿街商住樓開發的同時，應把規模小區開發擺上議事日程，選擇較大的區域，確定其建設規模，爭取每年開發一個小區，如金色花園小區、月河園小區等。對近期要開發的納入建設規劃，做出具體的進度安排。土地供應前，提前公佈土地供應的計劃，包括建設規模、供應量、區位、方式、用途等，對住宅小區提出套型面積、標準、開竣工時間、配套設施、容積率等控制性要求。新建小區要突出規模開發和精品原則，進行高起點規劃設計、高質量建設、高標準配套、高水平物業管理。加強宣傳工作。對擬開發小區和建成的住宅利用效果圖、舉辦房交會等形式進行宣傳，通過宣傳提高人們購買預期和開發商的投資信心。要抓住當前全國控制房地產投資規模的時機，大力開展招商引資和項目融資，藉助外力求發展，重點引進實力強、口碑好的開發企業來參與我區房地產開發。 （二）搞好土地儲備，壟斷一級市場，提高經營城市的實力。近幾年，政府雖已拍賣土地成交價格2880萬元，但土地出讓金大部分返給了原劃撥單位，因爲沒有自有資金，區土地儲備中心無能力儲備土地，制約了房地產市場發展。對此，土地儲備中心要研究如何從銀行取得貸款或動員開發商在自願前提下先行墊資，使其具有儲備土地的實力。國土部門對列入年度計劃或近期要開發的建設用地，有計劃地收回或收購，依法實施拆遷後的淨地進入土地儲備庫，再招拍掛出讓。這樣一方面可以使土地增值，增加政府收益；另一方面可以隨時爲開發商供地，改變土地儲備庫無地儲備的尷尬局面，真正壟斷土地一級市場，提高經營城市的實力。 （三）規範市場，堵住漏洞，形成平等競爭的局面。任何一種產業沒有一個公平的競爭環境是發展不起來的。調查中發現，有相當一部分城區居民私自到城郊農村置地買房，有個別單位利用劃撥土地私自開發房地產，還有的單位和居民不按規劃私自亂搭亂建。這樣開發出來

的房子土地成本低或無成本，且不繳納各種稅費，因而售價也低。如果不堵住這個“漏洞”，人們羣起而效仿之，那麼房地產市場秩序將混亂，嚴重衝擊房地產市場的健康發展，規矩房產商開發出來的商品房在價格上無法與之競爭。據反映，本地有的開發商欲壟斷房地產市場，在競拍過程中，威脅其他投標人員，甚至毆打外地開發商，以致外地開發商不敢問津我區房地產市場。相關職能部門應切實履行自己的職責，增強幹事創業的責任感，大力開展我區房地產市場清理整頓活動，對私自處置土地、擅自開發房產、欺行霸市的行爲要嚴厲處罰，以敬效尤。並研究制定出長效治理措施，規範房地產開發市場，真正形成我區房地產市場公平競爭、健康發展的局面。 （四）創造寬鬆環境，聚集城市人口，加快城市化進程。我區屬於欠發達地區，財政供養人口月工資在1千元左右，企業工人月工資平均不到1千元，決定了人們的購買水平和承受能力不高。一方面住宅開發要以中低價位普通商品房和經濟適用房爲主，價格一般在8－12萬元之間。對能夠減免的稅費盡可能減免，降低開發商供房成本，保持住我區在售房價格上的優勢。另一方面政府應創造環境，推動住房消費，提高人們的購房能力。繼續加大職工住房貸款力度，區住房公積金管理中心在這方面做得較好，目前，共歸集住房公積金3000萬元，爲住房貸款1000餘萬元，僅今年貸款840萬元，全市同期爲1900萬元，爲提高人們購房能力發揮了積極作用。今後應提高住房公積金的標準和收繳力度，爲進一步加大住房貸款力度提供條件。區農村信用社提供住房貸款XX多萬元，但其利息高達9釐，用於住房消費負擔較重，農信社準備積極創造條件，開辦住房按揭貸款。積極探討用土地置換的方法，將城區邊緣的村莊整體遷移到城區，大規模增加城市人口數量，聚集城市人氣，加快城市化進程。 （五）領導重視，協調一致，推進房地產開發工作順利開展。房地產工作具體到建設、規劃、開發、國土、拆遷等多個部門，涉及到不同的分管領導，需要在工作中形成合力，步調一致。據調查瞭解，陽場小區開發商急於四期工程開發，已準備100萬元提供政府搞拆遷，但是涉及方方面面，需要制定聯合工作方案，統一行動，故工作遲遲難以開展。政府應建立該項工作的協調機制。年初，由有關部門拿出小區開發的整體計劃，制定工作進度，在實施中各個關鍵階段應加強協調，互相配合，行動一致。政府辦公會應定期研究房地產工作情況及部署工作，對重點具體工作要一事一議，特事特辦，推進房地產開發工作順利開展。 XX年9月18日