商品房買賣合同糾紛代理詞範本（通用5篇）

商品房買賣合同糾紛代理詞範本 篇1

尊敬的審判長、人民陪審員：

江西三人行律師事務所依法接受原告周委託，指派我作爲其委託代理人蔘與本案訴訟，庭審前我認真核實相關證據、查找法律根據，通過今天的法庭調查，對本案的事實有了清楚瞭解，現結合事實和法律發表如下代理意見：

一、原告與被告簽定的商品房買賣合同合法有效，原告基於該合同享有的權利應受法律保護。

根據最高人民法院關於適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(二)第一條之規定“當事人對合同是否成立存在爭議，人民法院能夠確定當事人名稱或者姓名、標的和數量的，一般應當認定合同成立。但法律另有規定或者當事人另有約定的除外”，以及《合同法》第四十四條之規定“依法成立的合同，自成立時生效”。原、被告所籤的編號爲GF-20xx-0171的商品房買賣合同系雙方真實意思的表示，合法有效;即使該合同沒有合同編號，沒有簽訂日期，也不能以此瑕疵否認該份合同的法律效力;故原告基於該份合同依法享有要求被告辦理產權過戶手續的權利。

二、被告熊簽訂商品房買賣合同、承諾辦理產權手續、收取原告購房款等行爲系景德鎮市XX房地產開發有限公司(以下簡稱XX公司)的行爲在原、被告所籤的編號爲GF-20xx-0171的商品房買賣合同中出賣人的委託代理人一欄清清楚楚寫上了被告熊名字，且在合同的尾部也有XX公司蓋的公章，在出賣人一欄同樣有熊簽字，正是基於此，原告完全有理由相信熊就是XX公司對外的處理事務的代理人;正如《合同法》第四十九條之規定的：“行爲人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止後以被代理人名義訂立合同，相對人有理由相信行爲人有代理權的，該代理行爲有效。”其意義在於維護代理制度的誠信基礎，保護善意第三人的合法權益，建立正常的民事流轉秩序。本案中即使凱達公司未授權熊方明對外處理公司事務，原告基於合同也完全有理由相信凱達公司與熊方明之間構成表見代理關係。所以，熊方明簽訂合同、收取原告全額購房款、向原告出具承諾產權過戶等行爲均應視爲是XX公司的行爲。

三、XX公司股東支系本案適格被告，且應當與被告熊承擔連帶責任爲原告辦理房屋產權過戶手續

1、原告在起訴時，到工商部門查詢了凱達公司的工商基本信息，該基本信息上載明XX公司於20xx年8月16日已經被吊銷，其公司股東爲周和支;據原告瞭解，周已經死亡。而根據我國相關法律規定，公司被吊銷營業執照屬於公司意志以外的公權力運作的結果，屬於強制解散公司的範疇，是公司違反了法律與行政法規(包括《公司登記管理條例》等)中的強制性規定，應予解散。公司解散又必須經過清算以及註銷兩個程序。根據最高人民法院關於適用《中華人民共和國公司法》若干問題的規定(二)第十八條之規定“有限責任公司的股東、股份有限公司的董事和控股股東未在法定期限內成立清算組開始清算，導致公司財產貶值、流失、毀損或者滅失，債權人主張其在造成損失範圍內對公司債務承擔賠償責任的，人民法院應依法予以支持;有限責任公司的股東、股份有限公司的董事和控股股東因怠於履行義務，導致公司主要財產、帳冊、重要文件等滅失，無法進行清算，債權人主張其對公司債務承擔連帶清償責任的，人民法院應依法予以支持”。本案中，凱達公司既然已經被吊銷，那麼公司就有法定義務進行清算，清償完公司清算之前的公司債務，這其中就包括原告基於買賣合同對XX公司享有的房屋過戶登記請求權(債權)。但XX公司在公司被吊銷後沒有按照《公司法》等法律法規的規定依法進行清算、註銷程序，那麼此時，就有必要否認公司法人人格，進而要求XX公司股東替公司承擔債務清償責任。

2、被告支在庭審之中向法庭出示了一份鑑定文書，擬證明支非XX公司實際股東，其股東身份系XX公司僞造其簽名所致，故其無需與被告熊方明承擔連帶責任。原告認爲該份證據不能作爲被告支興林免責的事由。因爲公司工商登記對外具有公信力，該種登記屬於商事登記，並使商事登記的外觀具有足以使他人信賴的特性，善意信賴登記外觀的人就此能取得權利。從公司工商登記公信力的內涵出發，不僅在登記正確的情況下，登記所表現的權利是真實的權利，對社會公衆具有絕對的可信性，而且登記錯誤時也不能顛覆登記對於權利狀態的表述，這種狀態對於社會公衆同樣是真實的，正確的。公司工商登記的作用就是爲了保護第三人的信賴利益，維護交易安全。從我國公司登記制度的設立本意以及公司登記公信力適用的三大基本原則(保護善意相對人利益原則、對第三人有利原則、法定義務不能免除原則)來看待本案，原告的權益完全應當受到法律的保護。

綜上所述，原告房產至今沒有辦理產權的原因完全系被告不誠信的行爲所致，故原告懇請貴院支持其全部訴求。

以上代理意見，請合議庭在合議時參考並盼望予以採納。謝謝!

代理人：江西三人行律師事務所

律師 李俊傑

20xx年八月二十日

商品房買賣合同糾紛代理詞範本 篇2

審判長、審判員：

作爲本案被告(河南置業有限公司)的委託代理人，參加了整個庭審，進行了質證、辯論，對本案有了一個全面的瞭解。針對本案，現依據事實和法律提出以下代理意見，請合議時予以採信。

一、被告要求法院撤銷該爭議的2個條款，自認爲是欺詐、顯失公平的情況下籤訂的，沒有法律依據，且與事實不符。

按合同法第54條的規定，顯失公平：是指一方當事人在緊迫或者缺乏經驗的情況下而訂立的明顯對自己有重大不利的合同行爲。按最高人民法院《民法通則意見》第72條規定：“雙方簽訂合同時致使雙方的權利與義務明顯違反公平、等價有償原則的可以認定爲顯失公平”，也就是說該協議條款不但明顯違反公平原則，而且也得必須明顯違反等價有償原則，纔可以認定爲顯失公平。其主要構成要件：該合同必須是雙務合同，並且必須是等價有償的，沒有等價有償就不存在顯示公平。本案中被告是無償代爲收取安裝費用的，並沒有獲利一分，故不存在什麼顯失公平。

按《合同法》解釋(二)第9條規定：“提供格式條款的一方當事人違反合同法第39條第一款提示和說明義務的規定，導致對方沒有注意免除或者限制其責任的條款，對方當事人申請撤銷該格式條款的，人民法院應當支持”。那麼，原被告雙方在簽訂合同時，是原告一次性同時所籤。而補充協議又是作爲附件同時所籤，均充分說明被告也作到了獨立提示和說明義務，並充分證明了原告絕對知道、絕對注意道該補充協後才簽訂該協議的。而該爭議的二個條款，其文字也並不複雜，而是通俗語言，又好理解，原告簽訂合同之前和同時被告對合同的每個條款，包括補充協議都向每個購房者進行了解答和說明。如果說原告沒有注意到該補充協議內容，請問爲什麼要簽字?如果說被欺詐、被脅迫，其被欺詐的證據又是哪些?如果說原告被欺詐、被欺騙，爲什麼沒有將“安裝費”簽字時交清?

作爲一個普通一般善良人，買房是人生中的一件大事，因涉及大量資金，在購房時會一定多處看房進行比較和鑑別的，特別是在簽訂購房合同時，肯定是比較慎重的。對自己所購房的位置、層數、各種設施、總價款、合同的每個條款都會了解詳情後才痛下決心，才簽訂該購房合同的。所以說，原告在訴狀中所講的什麼，該訴爭的2個條款是在被欺詐、顯失公平的情況下所簽訂的，要求撤銷該二個條款是沒有任何道理的，而且也違揹人們通常的交易習慣，沒有法律依據也沒有事實上的理由。

二、原告在辯論中所講，合同第14條約定的燃氣、暖氣、地熱水設施，屬於雙方約定的基礎設施，公共配套設施範圍，其建設費用已計入房屋開發成本，屬於商品房售價範圍是非常錯誤的。

原被告雙方所籤合同第14條的約定，只是被告關於基礎設施、公共配套建設正常運行的承諾，承諾有關公司安裝作業完畢後交付使用日達到使用條件。並沒有說明和約定天燃氣、暖氣、地熱水、有線電視這些安裝費的費用有誰來承擔的問題，更沒有說明和約定其安裝費用已經計入開發成本，屬於房售付範圍。顯然，原告爲達訴訟目的，無中生有，偷換概念，偷樑換柱，白紙黑字，第14條非常清楚，請法庭明查。

三、被告沒有違反省及國家有關部門關於與有關房價收費項目的通知、規則、細則和辦法。

被告沒有違反《國家發展計劃委員會、財政部關於全面整頓住房建設收費取消部分收費項目的通知》(20xx)585號，20xx年4月16日。該通知是針對各級人民政府和國務院各部門的亂收費問題進行整頓，並取消了部分收費項目，共47項，其中沒有包括什麼“初裝費”什麼基礎設施費，有關政府部門無論是否執行，都和本案沒有任何關係，如果原告對該通知及有關政府部門有意見，請依法向有關政府部門反映。

被告沒有違反《河南省新建商品房交易價格行爲規則》。原被告雙方簽訂合同後，沒有增加新的收費項目和商品房總額外歸自己所有，沒有加收任何費用歸自己所有，沒有違反代收代付費用的規定，沒有牟取非法利益。如果原告認爲被告違反了該規則，請按該“規則”第17條規定向政府價格主管部門提供證據進行舉報，可對被告進行行政處罰，和本案訴爭的2個協議條款，是否有效，是否該撤銷無關。

被告更沒有違反《河南省商品房買賣明碼標價實施細則》，被告已作到銷售明碼標價並一房一價。原被告雙方簽訂合同時爲20xx年12月17日，而該細則實施日期爲20xx年5月1日，且對本案沒有溯及力。

四、被告沒有違反《開封市城市基礎設施配套徵收管理辦法》。

1.被告購房時所簽訂的補充協議第2條中明確了收取的是天然氣初裝費、暖氣初裝費、有線電視初裝費、地熱水初裝費，並不是原告在辯論所講的收取的是基礎設施公共配套設施建設費或其基礎設施公共配套設施的初裝費或城市配套費，顯然，原告在辯論所講的是非常錯誤的，沒有任何事實依據。

2.按開封市此管理辦法第二條規定：城市配套費的用途是專項用於城市道路、橋涵、公用消防設施等城市基礎設施建設。也就是說，道路、橋涵、公用消防、園林綠化這些城市基礎設施，包括但不限於與小區內的這些設施。也就是說城市基礎設施不完全等於小區內基礎設施。城市道路不等於小區內道路。

3.按此管理辦法第6條規定，也就是說從20xx年7月1日開始，建設單位必須有規劃部門出具的建築面積確認通知單，到財政局覈准城市配套費的多少，並交費後，憑財政局出具的審覈意見到開封市建委辦理《建設工程規劃許可證》。

4.被告並沒有違反開封市此管理辦法第11條的規定，原被告雙方所籤的合同時與附件是同時所籤，沒有在合同簽訂後另行所籤任何補充協議，沒有另行加收任何費用，作爲合同整體的不可分割一部分附件四——補充協議，所約定的天然氣、暖氣、地熱水有線電視初裝費是房價的組成部分，這些初裝費是在合同中又進一步的細化明細而已，是一種促銷手段和策略，而且，也並不違反有關的法律規定和我市的管理辦法。

5.該管理辦法第8條又進一步明確了，不交城市配套費不得發放《建設工程規劃許可證》。需要特別說明的是，被告是在20xx年12月17日，已經依法辦理了《建設工程規劃許可證》是在該管理辦法20xx年7月1日實施之前辦理的。所以說，該管理辦法沒有溯及力。

退一萬步講，如果說按原告所講的，在房價款之外，被告又收取原告的燃氣、暖氣、地熱水、有線電視安裝費的話，被告也不違法。也不違反開封市的這個管理規定。

其理由有二點：其一按該規定，將說的是“商品房項目應計入房屋銷售價格開發商不得在房價外向購房者另行加收任何費用。而被告所收取的這些安裝費。是代燃氣等有關公司收取的初裝費。也就是說，這些安裝費是有關公司收取的，被告只是代收而已，所收取的這些費用用於交到有關公司，被告並沒有扣留歸自己所有，並沒有從中獲取任何利益。需要明確說明的是：城市基礎設施並不完全等於小區內基礎設施也包括小區外的基礎設施，城市基礎設施並不等於所購房內的基礎設施安裝費，城市道路並不等於小區內道路。城市配套費並不等於該商品房內配套費安裝。城市配套費是用於小區內外的公用，公共配套設施建設，而該商品房內配套安裝費，是用於進入自己房內的私用配套設施安裝，配套費並不等於安裝費。也就是說，城市配套設施的建設安裝只進入到小區內或樓道內就完成了，至於再進入自己房內的私用設施安裝費用自己肯定要出錢的。

在我們河南省地域內，在整個開封建築安裝領域內，在整個房地產開發公司行業，在整個燃氣、暖氣、地熱等公共公用行業在進入私人房屋內安裝其有關設施費有哪家是免費的?而作爲房地產開發公司的被告，爲了整個小區、整個樓的業主利益，爲了整個工期的按時完成，爲了與各個業主所籤的購房合同，按約定的時間交房，有開發公司統一代收取燃氣、暖氣、地熱水、等安裝費，交於有關公司後，進行統一安裝。這也是多年慣例，也是多年的交易習慣，而且該交易習慣並不違反國家的法律、行政法規的強制性規定，按《合同法》第61條規定，按最高法院《合同法》解釋二第7條規定，而這種交易習慣是受法律保護的，依法應受法律保護。

其二，《建設工程規劃許可證》(20xx年12月17日取得)不等於《商品房預售許可證》(20xx年8月12日取得)。特別說明開封市的“管理辦法”規定，實施的日期爲20xx年7月1日，開發公司實施的時間階段爲《建設工程規劃許可證》辦理時爲準，而不是原告所講的《商品房預售許可證》辦理時，對此，該規定第6條、第8條已明確規定。也就是說，被告是在開封市的“管理辦法實施前已辦理《建設工程規劃許可證》收取這些初裝費，是應該的，合理的，更何況是爲了各業主的便利，而進行代收的。而這些代收費用行爲《商品房銷售明碼標價規定》第11條第一款和《河南省新建商品房交易價格行爲規則》第12條、第17條第三款明確規定是准許的。請問原告，被告的違法、違規、違章不合法及無良行爲在哪裏呢?原告所認爲所訴爭的二個補充協議條款要求法院認定無效、要求撤銷及被欺詐、顯示公平的法律、法規、規章、地方性文件的依據是什麼?是哪些條款?

五、原被告所籤“合同”附件四“合同補充協議”意思表示真實，內容合法，是合同外另有約定，是合同約定的特別條款，該訴爭的二個條款具有不可撤銷性，且該案已依法報房地產管理部門登記備案。

原被告簽訂的《商品房買賣合同》及合同附件符合有效合同的構成要件，依法應認定爲有效合同。其一，簽約主體適格，意思表示真實。其二內容合法，且不違反法律、行政法規的強制性規定。其三，簽約程序完備。是在雙方認真審閱了合同條款含義、明確其全部內容，在平等、自願、協商一致的基礎上籤約的。且已按規定報房地產管理部門登記備案。原告與被告就天然氣、暖氣、地熱水、有線電視的安裝費，代收事宜達成合意，是約定的特別條款，只要意思表示真實，不存在一方以欺詐、脅迫的手段訂立，即爲合法有效行爲。應按當事人之間意思自治原則履行，且雙方對合同效力均無異議，原告未訴請撤銷整個合同及其附件，只訴請撤銷對附件中的兩個條款，則應按有效合同履行，故被告收取上述費用合法有據，未構成消費欺詐，更不存在脅迫行爲，且從三原告提供的各組證據來看，都無法證明原被告雙方所籤的補充協議時是在欺詐、脅迫的情況下所籤。

六、本案是不屬於可撤銷可變更合同，該《商品房買賣合同》及《合同補充協議》絕對不是什麼格式合同、格式條款。

原告認爲本案的購房合同及補充協議是採用格式條款，是在欺詐、脅迫的情況下所籤，且系重複收費行爲，請求撤銷其中的二個條款，沒有法律依據。本案的合同及補充協議不是《合同法》所述真正意義上的格式合同(仍留有諸多空白欄目供簽約雙方自行協商填寫)，該合同是河南省工商行政管理局和河南省建設廳共同監製的，對行政管理的相對方都是平等的，其解釋權赤屬該兩部門，不是被告河南置業有限公司自行制定反覆使用的合同。作爲合同附件的補充協議，對代收條款的約定是雙方自願、平等、協商的結果。本案原告在簽訂合同時，已明知其內容，且合同中也具有特別提示。在“合同補充協議”中，被告並沒有免除自己的責任，加重對方責任，排除對方主要權利的情形，雙方的約定是合法有效的。

綜上所述，被告代理人認爲：原被告所籤購房合同及附件是真實、合法、有效的，系雙方當事人的真實意思表示，是雙方自願、平等、協商的結果，且不違反有關法律、行政法規其有關代收安裝費的行爲，不被法律、行政法規及有關規範性文件所禁止。本案糾紛中，不存在欺詐、脅迫、顯示公平、重複收費及可撤銷的法定條件。同時認爲人民法院審理民事案件的適用原則是上位法優於下位法的原則，故應適用《合同法》和其司法解釋》爲依據來審理本案。以上代理意見請予採信。

代理人：郭永軍

20xx年12月8日

商品房買賣合同糾紛代理詞範本 篇3

尊敬的審判長、審判員：

律師事務所依法接受本案被告和反訴人陳*的委託，指派本人擔任其一審訴訟代理人，參與本案的訴訟活動。

開庭前，本代理人提供了證據，查閱了案卷材料和相關法律規定,對本案糾紛事實以及雙方當事人爭議的焦點有了清楚的認識和了解。本代理人認爲，根據本案客觀事實、相關證據材料和我國有關民事法律規定，原告的訴訟請求與事實不符,於法無據，不能成立，依法應予駁回。反訴人的反訴請求合理合法，依法應予支持。現就本案的焦點問題發表以下代理意見：

一、關於原告(反訴人)與被告(被反訴人)雙方簽訂的商品房買賣合同效力問題。

本代理人認爲，原被告雙方簽訂的商品房買賣合同合法有效，雙方當事人均應嚴格遵守執行，任何一方無權擅自變更、解除或違背合同約定。首先，該合同書籤訂雙方主體合格。原告作爲有資質的房地產開發企業，取得各相關部門的批准和認可，開發花園別墅項目。被告作爲成年人，具有完全的民事權利能力和行爲能力。原被告雙方都具有主體資格簽訂商品房買賣合同。其次，該合同是原被告雙方當事人的真實的意思表示。原被告雙方爲了簽訂本商品房買賣合

同，經過多次諮詢、協商和談判，充分體現了雙方當事人的真實意思。再次，合同書內容合法。從合同內容來看，原告投資開發房地產，原告出資向被告購買商品房，整個合同書的內容完全符合現行法律規定。最後，合同書形式完備。原被告雙方簽訂的商品房買賣合同根據有關規定，到**縣房地產交易管理所辦理了商品房預售登記，取得政府管理部門認可，形式完備。

根據《合同法》第8條之規定：依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。本案原被告依法均應嚴格遵守合同，履行合同義務，而不得擅自變更、解除或違背合同的約定。

二、本案商品房買賣合同糾紛爭議的主要焦點問題。

(一)、被告向原告購買的商品房是否帶有地下車庫問題。原被告雙方提供的許多證據都可以證明被告購買的商品房帶地下車庫。1、商品房買賣合同第三條約定地下室109.74平方米。這地下室面積中包含了地下車庫面積和位臵。2、商品房買賣合同附件一房屋平面圖，一層平面圖標有下坡道和坡道擋牆。這就是地下車庫的下坡道。半地下室平面圖也清楚標明下坡道和車庫位臵。3、被告提供的竣工圖中的一層平面圖和半地下室平面圖有着完全相同的標示和說明，而該竣工圖是由施工單位在施工完成後製作的，並提交建設局存檔保管的。

4、被告補充提供的證據建設施工圖紙(**市建築工程施工圖審理事務所報備的)半地下室平面圖也明確有地下室車庫和下坡道。5、原告提供的所謂規劃圖紙中在一層平面圖部分也明確標明下坡道和坡道擋牆。如果沒有地下車庫，何需下坡道和坡道擋牆?6、原告提供的建築工程消防驗收意見書，意見書中也明確說明半地下一層爲車庫、洗衣房、儲藏間。7、原告在給被告及**省消費者委員會答覆中也承認有地下車庫，並表示可以整改。甚至原告代理律師在法庭上也承認部分戶型是有地下車庫的，只要被告同意交房，原告可以進行地下車庫整改。8、從被告購買別墅這一高端住宅產品的目的來看，遠離市區，戶戶有車，如果沒有地下車庫，又沒有配套建設地面停車場，被告根本不會購買，也無法居住使用，根本達不到被告購買別墅的目的。如果原告強調訴爭商品房原先報批時就沒有地下車庫，那原告爲什麼在20xx年*月*日簽訂商品房買賣合同時，還是以地下車庫形式與被告簽訂合同。原告如此行爲，豈不構成欺詐?亦應承擔相應的法律後果和責任。

(二)、被告向原告購買的商品房是否三樓前後均有陽臺帶問題。同樣，原被告雙方提供的許多證據可以證明三樓前後帶有陽臺。1、商品房買賣合同附件一房屋平面圖，三層平面圖前後標明兩個陽臺。

2、被告提供的竣工圖中的三層平面圖有着完全相同的標示和說明，而該竣工圖是由施工單位在施工完成後製作的，並提交建設局存檔保管的。3、原告提供的所謂規劃圖紙中在三層平面圖部分也明確標明陽臺。4、原告在給被告及福建省消費者委員會答覆中也承認三樓有陽臺，其將陽臺外移，並表示可以整改。

(三)、原告是否具備交房條件問題。根據商品房買賣合同第8條約定，原告應當在20xx年12月30日前，依照國家和地方人民政府的有關規定，將經過驗收合格，並符合本合同約定的商品房交付被告使用。據此，原告是否具備交房，至少要同時具備兩個條件，一是驗收合格，二是符合合同約定，兩者缺一不可。1、原告提供的房屋建築工程竣工驗收報告和建築工程消防驗收意見書是違規的驗收結果，與商品房的實際情況不符，不能作爲竣工驗收合法依據。首先，這兩文件中所體現的工程監理單位和施工單位存在明顯矛盾和不一致的地方，房屋建築工程竣工驗收報告體現的工程監理單位爲**有限公司，施工單位爲建築工程有限公司，而建築工程消防驗收意見書體現的工程監理單位爲工程監理有限公司，施工單位爲建築工程有限公司，在加上竣工圖紙中出現的施工單位爲建設工程有限公司。兩家監理單位，三家施工單位，到底誰是該工程的真正監理單位和施工單位，無法確定，如何能進行驗收?充分說明本案的違規驗收。其次，這兩文件中所體現的驗收結果與商品房實際情況不符。如房屋建築工程竣工驗收報告體現的主體施工完成，請問三樓的陽臺在什麼地方?室內外裝飾工程全部完成，請問三樓的窗戶安裝了沒有?燃氣工程完成，請問燃氣管道，接口在什麼地方?整個房屋沒有通風和排氣施工，如何居住使用?所有規劃、設計和竣工圖紙中下坡道和坡道擋牆在什麼地方?2、原告擬交付被告使用的商品房不符合合同約定的使用條件。首先，沒有按合同約定，建設地下室車庫。其次，沒有按合同約定，建設三樓陽臺。第三，沒有按照合同約定，建設安裝門窗，預留管道。造成原告開發建設的商品房根本不符合合同約定的交付使用的條件，也就自然不具備交房條件。3、根據**省高級人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件疑難問題的解答》第22條，以及《城市規劃法》和舊《消防法》等規定，原告開發建設的別墅商品房除了應當經過設計、施工、監理、建設單位驗收合格外，還應當符合法律、法規關於房屋交付使用的其他強制性規定，包括消防驗收、規劃驗收等，直到辦好商品房權屬登記備案手續爲止。原告開發的商品房在通知交房時沒有通過規劃驗收，沒有辦理權屬登記備案手續，依法不具備交房條件，原告的交房通知不具有交房的法律效力。同時，根據**省高級人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件疑難問題的解答》第24條之規定，原告應當在具備法律規定的交房條件後再行通知被告(反訴原告)，才具有交房的法律效力。

三、原告擅自變更商品房地下室功能和取消三樓陽臺，再加上其他違約應承擔違約責任，被告有權反訴要求原告退房，退還所收購房款，並賠償被告經濟損失。

1、原被告雙方關於商品房規劃設計，使用功能的約定是明確具體的，且被告也是基於雙方上述明確約定及商品房地理位臵才決定購買該商品房的，原告無權擅自變更。原被告所簽訂的商品房買賣合同中明確約定有地下室車庫，而且現有衆多證據也證明，該商品房應有地下室車庫的，被告也是因爲有地下室車庫才選擇購買的。現在原告開發建設的商品房突然沒有了地下室車庫，而且也沒有配套建設地面停車場，是明顯的重大違約行爲，再加上前面所列舉的其他違約行爲，如**縣建設局已經確認的原告在煙囪、門窗、陽臺等方面未按圖紙施工，原告的行爲已經構成了根本性違約，被告無法達到自己的購房目的和使用居住條件。根據《合同法》第94條之規定，當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行爲致使不能實現合同目的，當事人可以解除合同的。

2、被告對於原告的違約行爲，已於20xx年*月**日致函原告。該函件是通過郵政特快專遞送達的，而且在郵件詳情單上已經寫明要求退房書。原告雖然拒絕簽收，但已經知曉被告函件的內容，原告也沒有對被告的函件提出異議。根據《合同法》第96條之規定，當事人一方依照第九十四條的規定主張解除合同的，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。因此，本案被告根據原告的違約情況和相關法律規定，要求解除合同，並將解除合同通知書送達原告，原被告雙方的商品房買賣合同已經解除，人民法院應當予以確認，原告應承擔由此所產生的法律責任。

3、原告所開發的商品房通知交房當時不具備交房條件，也沒有再次通知被告交房，從商品房買賣合同約定的交房時間爲20xx年12月30日之前，至今逾期已達到210天，已遠遠超過商品房買賣合同約定的逾期超過90天交房，被告有權解除合同的規定。同時，根據最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第15條之規定，出賣人遲延交付房屋，超過三個月合理期限的，買受人有權解除合同。因此，本案被告(反訴原告)的反訴請求合理合法，依法應予以支持。

綜上所述，本代理人認爲本案糾紛的根本原因在於雙方簽訂合同過程，原告存在欺詐行爲，而且原告所開發建設的商品房不具備交房條件，也不符合合同約定的交房和使用條件，構成根本性違約，被告的購房目的難以實現，可以要求解除商品房買賣合同。因此，本案原告訴訟請求於理無據，於法無依，請求人民法院予以駁回，被告的反訴請求合情合理合法，請求人民法院予以支持。

律師事務所

律師：

2*年*月**日

商品房買賣合同糾紛代理詞範本 篇4

尊敬的審判員：

浙江秦國光律師事務所接受本案被告姚旭偉的委託，指派何高峯律師、周軍渠實習律師擔任宣訴姚民間借貸保證合同糾紛一案一審的訴訟代理人。現根據庭審質證和認證的證據及相關的法律規定，圍繞法庭歸納的爭議焦點，發表如下代理意見：

一、原告作爲出借人沒有履行款項的出借義務，被告作爲保證人無需承擔保證責任

1、本案訟爭款項的實際所有權人是樓，而非原告宣哲瓊;原告並沒有按《借條》約定以現金方式出借30萬元給主債務人陳。

本案中，雖原、被告及主債務人陳於20xx年12月11日簽訂了《借條》。《借條》約定：原告作爲出借人向主債務人陳出借人民幣30萬元，並以現金方式支付。這是本案的一個基本事實。但從庭審調查及原告的陳述可以證明，原告沒有依約以現金方式出借給債務人陳款項，即原告並沒有履行《借條》約定的以現金方式出借30萬元款項的出借義務，故《借條》作爲民間借貸合同並沒有得到實際履行。

相反，依照原告提供的證據及雙方在庭審中的陳述，可以確定的一個客觀事實是：20xx年12月11日案外人樓通過浙江省農村信用社(合作銀行)以轉帳的形式，向案外人(主債務人)劃入現金30萬元人民幣。

關於案外人樓劃款的性質問題，雖依據主債務人陳雲義在法院的詢問筆錄陳述，其認爲該款項屬借款。但由於原告拒不同意陳作爲訴訟主體參加訴訟活動，陳無法就該筆款項的性質在庭審時作出相應的解釋和說明，無法就其所作的解釋和說明提供證據和接受原、被告的質詢;又，案外人樓又未能出庭作證。故就通過浙江省農村信用社(合作銀行)以轉帳的形式劃轉的30萬元款項，由於轉出戶和轉入戶均未出庭，且均非本案的訴訟主體，該款項的性質、用途無從考證，不能作爲本案的定案、認定事實的依據。即該證據不能作爲本案的有效證據使用。

打個比方，該款項非唯一指向系案外人之間的借款，即不能排除系案外人樓和陳之間的正常貨物買賣款項或其它合同性質的款項!

2、本案的兩個主要證據---《借條》和《銀行劃轉票據》系兩個獨立的合同，雙方之間互相獨立，並不重疊。

根據我國合同法第十條和第十一條的規定，合同的形式可以是多種的，包括書面形式和其它形式，而書面形式也可以是合同書、數據電文等可以有形表現出來所載內容的形式。本案中即存在兩份合同，一份是《借條》，以合同書形式簽訂確認;一份是銀行的劃轉票據，以客戶回單聯的形式確定。

根據合同的相對性原則，無論是借款合同或是其它民事合同，均遵循合同相對性原則。本案中，《借條》的合同主體是原告、陳與被告，它們之間是借款擔保合同關係;而《銀行票據》的合同主體是案外人樓和陳，它們之間的合同關係尚不能確定。由於兩份合同關係、合同主體均不一致，兩者之間互相獨立、並不重疊。

退一步講，如果按原告的說法，銀行票據系《借條》的履行方式，那麼如何解釋票據中轉出戶名的不一致呢?如何解釋借款方式從現金方式變更爲銀行劃轉的不一致呢?

再退一步講，如果按原告的角落解釋，該款項系原告通過或委託樓帳戶來履行出借義務。那麼根據合同的相對性原則，借款的主體就變更成了樓而非原告了，即原告委託(或通過)樓出借30萬元給案外人陳雲義，那麼本案的合同性質是委託貸款合同，而非借款合同。其主體應按最高人民法院《關於如何確定委託貸款協議糾紛訴訟主體資格的批覆》，而且由於合同性質從借款協議變更成委託代款協議，被告作爲保證人自然不再承擔原借款協議中的保證人責任。

另外，通過或委託案外人履行借款義務其合同主體的確定，到目前爲止的法律依據只有是合同相對性原則，原告認爲原告即是借款主體沒有法律支持。根據《浙江省高級人民法院關於審理民間借貸糾紛案件若干問題的指導意見》第四條規定，被告對原告主體資格提出異議，並提供證據足以證明債權憑證的持有人並非債權人或債權受讓人的，可以駁回起訴。本案有充足證據證明款項並非原告所有和原告出借，故依法應駁回原告的起訴。

3、案外人樓對於其銀行卡及卡內的款項享有完全所有權，不存在由原告代持或原告委託樓金亞代持的事項。

根據《中華人民共和國物權法》第65條規定：私人合法的儲蓄、投資及其收益受法律保護;《銀行卡業務管理辦法》第28條規定：個人申領銀行卡(儲值卡除外)，應當向髮卡銀行提供公安部門規定的本人有效身份證件，經發卡銀行審查合格後，爲其開立記名賬戶;凡在中國境內金融機構開立基本存款賬戶的單位，應當憑中國人民銀行核發的開戶許可證申領單位卡;銀行卡及其賬戶只限經發卡銀行批准的持卡人本人使用，不得出租和轉借;《中國人民銀行關於取締地下錢莊及打擊高利貸行爲的通知》第2點規定：嚴格規範民間借貸行爲，民間個人借貸活動必須嚴格遵守國家法律、行政法規的有關規定，遵循自願互助、誠實信用的原則。民間個人借貸中，出借人的資金必須是屬於其合法收入的自有貨幣資金，禁止吸收他人資金轉手放款。

通過上述法律，清晰地指出持卡人的定義以及持卡人對卡及卡內款項所有權的確定。且不說該款項與原告之間的關係，即使按原告的說法該款項系原告通過樓卡內轉款，其行爲亦是原告與樓之間的關係，與被告無關。

綜合以上，代理人認爲從本案可以確定的兩個基本法律事實：案外人樓在其帳內劃轉30萬元給案外人主債務人陳;原告與案外人主債務人陳雲義、被告簽訂了借款合同約定以現金方式出借30萬元。而根據合同相對性原則，兩者之間不存在關聯，而原告未能提供有效的兩者之間存在關聯且存在重疊的證據。又，原告拒絕案外人陳出庭，也沒有在規定時限內要求案外人樓出庭，故其應對此承擔相應的責任。

故此，代理人認爲：原告與主債務人陳之間借貸合同並未實際履行，本案被告不承擔保證責任。

二、本案中原告與債務人惡意串通，損害保證人利益，保證人不承擔保證責任。

1、本案中主合同當事人雙方串通，故意在利息及利息支付方式上對保證人予以隱瞞，騙取保證人提供保證。名義利息與實際利息相差4倍，而利息支付方式是在借款款項中直接劃扣。

在法庭調查階段，貴院出示了對本案主債務人陳雲義所作的兩次談話筆錄。在該兩次談話筆錄中，主債務人陳均陳述當陳得到從案外人樓賬戶的款項後，立即取出20xx0萬元，將其中的18000元作爲利息交予原告，原告沒有出具收據。

《借款協議》約定的利息爲月息1.5%，基本符合保證人所在地當時的融資利息;《借款協議》約定的利息支付方式爲到期本息，也是符合一般的民間借貸慣例。但從談話筆錄中反映，原告與主債務人之間的實際借款利息高達月息6%，則遠遠超出，遠遠超出了保證人所在地當時的融資成本，是銀行貸款利率的近12倍!而且利息的支付方式，竟又是在出借款項中直接予以扣除!

國務院於1981年5月8日就頒佈《國務院批轉中國農業銀行關於農村借貸問題的報告的通知》，明確規定“必須嚴格區別個人之間的正常借貸與農村高利貸活動。” 民間借貸是屬於互助性質的行爲，其利息一般不高;而高利貸的放貸則是利息畸高，遠超出銀行利息四倍。高利貸作爲舊社會的產物一直受政策打擊被人民詬罵，如果被告知道原告與主債務人之間的利息是月息6%，是絕對不會提供保證擔保的。而通過《談話筆錄》，我們也可以清晰地看到，月息6%是主合同雙方當事人事先約定，爲欺騙保證人故意在借條中寫明爲月息1.5%,但在交付借款中主合同當事人又心照不宣地履行的月息6%的約定,且在交付出借款項時即一次性予以扣除。

根據《中華人民共和國擔保法》第30條的規定和《最高人民法院關於審理經濟合同糾紛案件有關保證的若干問題的規定》第19條規定，即主合同當事人雙方串通，騙取保證人提供保證的，主合同債權人採取欺詐、脅迫等手段，使保證人在違背真實意思的情況下提供保證的，保證合同無效，保證人不承擔民事責任。

2、本案中主合同當事人雙方串通，在實際款項需要人上對保證人予以隱瞞，騙取保證人提供保證

同樣是在貴院出示的對本案主債務人陳所作的兩次談話筆錄，主債務人陳均陳述款項的實際需要人並非主債務人陳而系他人，即陳系代他人向原告借款，而原告對此顯然也是知情的。然而這些，主合同雙方當事人卻故意對保證人予以隱瞞，騙取保證人提供保證。對此，依據前款論述，保證人依法亦不應承擔責任。

三、本案原告存在擅自修改借條，其行爲性質惡劣並進而影響其陳述的真實性

本案的主要證據《借條》，原告存在故意修改的情況。原告故意在《借條》第7行空格上15%和600字樣，以圖要求增加主債務人和擔保人的責任。但這些事後添加痕跡明顯，這充分反映了原告的非誠信和謊騙的事實。

首先，從《借條》文意理解，原告填寫15%空格內應填寫原告的名字，即借款人和擔保人共同賠償原告損失費，而不是借款人和擔保人共同賠償15%損失費;

其次，損失費每天600元的計算，是從主合同雙方當事人事先隱瞞保證人約定的月息6%計算得出的，即每天的利息爲：30萬*6%/30 = 600元;

另外，該原告故意填寫也爲原告解釋不清的訴訟請求所印證。原告的訴訟請求，在審判員的三次要求釋明下，仍不能解釋清楚，最後竟提出按每天450元計算利息。於此，也可以反映出原告故意填寫及與真實情況的相悖性。

最後，該故意修改填寫也爲貴院向主債務人所作的兩份筆錄加以印證。在該兩份筆錄中，主債務人陳雲義均陳述該第7行原先爲空白，系原告事後添加。

四、本案原告所舉證據不能充分證明原告主張，應承擔相應舉證不能責任。

原告向法庭所提供的主要證據---《借條》及《銀行劃轉單》，在前節已有論述，故不再複述。代理人認爲兩者系互相獨立，是兩個不同的法律關係，不能證明原告已履行出借款項的事實。

原告向法庭提供另一組證據是樓身份證明、與原告之間母女關係以及樓證人證言。代理人認爲上述證據雖能證明原告與案外人樓之間的身份關係，但恰恰證明原告與案外人樓之間的人格獨立，即原告不能代表樓，樓與陳之間的關係是他們兩者之間的關係;而樓證人證言，由於原告未申請證人出庭，無從考證其真實性和合法性。從另一層面，原告明知樓對於本案調查事實的重要性，卻未在法律規定時限內申請出庭，其目的亦讓人懷疑?

原告向法庭提供的另一組證據是所謂的銀行證明和銀行卡。對此代理人認爲這些證據顯然不能作爲本案的有效證據使用，尤其是銀行證明。所謂的銀行證明，沒有單位公章和單位負責人或法定代表人的簽字;而銀行卡，則只能證明款項系該卡劃轉，而卡的評估爲案外人樓。

特別提請法庭注意的是，被告多次向法院申請追加主債務人陳爲本案被告，法院亦多次向原告釋明，希望通過追加被告的方式來查明本案事實情況，但原告一直拒不同意追加主債務人爲本案被告。根據《最高人民法院關於民事訴訟證據的若干規定》第72條規定：一方當事人提出的證據，另一方當事人認可或者提出的相反證據不足以反駁的，人民法院可以確認其證明力;以及參考《最高人民法院關於民事訴訟證據的若干規定》第75條規定，有證據證明一方當事人持有證據無正當理由拒不提供，如果對方當事人主張該證據的內容不利於證據持有人，可以推定該主張成立。代理人認爲主債務人在法院裏的調查筆錄內容，應該作爲本案的事實加以認定，且代理人有合理理由懷疑，在本案中存在原告與主債務人惡意串通，在違背保證人真實意思的情況下促使保證人做出保證的情形。

綜上所述，代理人認爲：原告並未履行借款合同中的出借義務，且存在着原告與主債務人惡意串通騙取保證人提供保證的行爲，故作爲保證人的被告依法不承擔保證責任;原告訴請無法律依據和事實依據，所提供的證據不能證明原告訴訟主張和訴訟目的。故請求法庭在查明事實的基礎之上，依法駁回原告的訴訟請求。

以上代理意見，請法庭重視並予以採納。

浙江秦國光律師事務所

何高峯、周軍渠

20xx年八月二十五日

商品房買賣合同糾紛代理詞範本 篇5

尊敬的審判員：

四川易通律師事務所受本案原告史小富的委託，指派我作爲其代理人，參與本案訴訟。結合庭審情況，依據事實與法律，針對本案的爭議焦點，現發表如下代理意見，供法院參考。

一、兩被告應當承擔連帶責任。

20xx年6月3日，原告史小富與被告沈小躍、王小華簽訂了一份《銷售合同》，對即將要進行的鋼材交易進行了約定，尤其是對欠款後的資金佔用費以及鋼材的質量進行了明確的約定。由於簽訂合同時交易尚未實際發生，因此當時雙方口頭約定鋼材的規格、數量以及價格以送貨單爲準。 合同簽訂後，原告方即按照被告的要求，分別於20xx年6月5日、6月14日和6月16日分三次共向被告供應價值爲969000.2元的鋼材，被告負責簽收了貨物，即意味着其對鋼材的規格、數量、單價以及厚度進行了確認。但是，截止20xx年6月14日,被告共向原告支付貨款624000元,尚拖欠貨款345000.2元一直拒絕支付。

原告認爲，兩被告系母子關係，其共同簽訂《銷售合同》的行爲充分證明兩被告是共同做生意，送貨時被告沈小躍簽字確認的行爲對王小華有約束力，原告有理由相信沈小躍簽收貨物王小華不持異議，因此我們認爲，兩被告應當對原告的債務承擔連帶清償責任。

二、被告應當向原告支付資金佔用費。

原被告雙方在《銷售合同》時，由於被告稱其近期資金周圍困難，要求原告允許其存在適當欠款，雙方明確約定，欠款按照送貨單上金額每天千分之二計算資金佔用費，欠賬期限爲兩個月，如超出二個月，按照欠賬金額每天千分之五計算資金佔用費。

鑑於《銷售合同》中約定資金佔用費的比例較高，因此本次訴訟中，原告方已經主動降低了資金佔用費，只是主張了二萬元，懇請法院支持。

綜上所述，原告按照合同約定已經履行了全部合同義務，但被告基於其個人原因，未能如期支付貨款，屬於典型的違約行爲，應當承擔相應的法律責任。

以上代理意見，供法院參考。

四川易通律師事務所

律師 黃建軍

二〇一二年七月十七日