土地增值稅覈定徵收計稅依據的調研思考

據瞭解，自國家稅務總局XX年初下發《關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》後，兩年多來，絕大多數省市能夠嚴格按照國家稅務總局要求進行土地增值稅的清算，取得了良好的效果，但也有極個別地區清算工作幾乎沒有任何進展，其主要原因就是在這個地區幾乎所有的房地產企業均採取“覈定徵收”的方法來徵收土地增值稅。

覈定徵收土地增值稅做法存在以下弊端：一是覈定徵收率偏低，造成稅款流失。目前採取覈定徵收率徵收土地增值稅的地區，大多數把徵收率確定爲銷售收入的1%～3%之間。按照《土地增值稅暫行條例》（以下簡稱“《條例》”）規定，土地增值稅採取按增值額的超率累進稅率徵收，最低一檔稅率爲30%，計稅依據爲增值額。如果按照上述徵收率倒推得出土地增值稅的增值額佔銷售收入的比例大致爲3.33%～10%之間，這樣一來，增值率高的納稅人就會因爲覈定徵收而少繳稅款，造成大量稅款流失。

二是改變了計稅依據和稅率，土地增值稅的特殊調節功能喪失。我國開徵土地增值稅的主要目的是：規範土地、房地產市場交易秩序，合理調節土地增值收益，維護國家權益。

它設置的主要原則是對轉讓房地產的增值收益徵稅，在房地產轉讓環節計徵，增值多的多徵，增值少的少徵，無增值的不徵。着重於調節轉讓房地產的過高收益，抑制房地產投機、牟取暴利的行爲，保護從事正常房地產開發的房地產商的合法權益。因此，我國規定土地增值稅的計稅依據是房地產轉讓的增值額，稅率是超率累進稅率，以實現土地增值稅的特殊調節功能。但是，在整個地區“一刀切”地對房地產企業採取覈定徵收率的方法徵收土地增值稅，房地產企業都按“銷售收入”乘以“徵收率”繳納土地增值稅，形成了事實上的把計稅依據由增值額變爲銷售額，把超率累進稅率變爲了固定比例稅率，把不易轉嫁稅負對收益環節徵收的調節稅轉變爲易於轉嫁稅負的流轉稅，土地增值稅對土地增值收益的特殊調節功能喪失，它不但不能抑制房價過快上漲，反而會助推房價上漲。

針對土地增值稅覈定徵收管理中存在的弊端，筆者建議：

一是採取有力措施，減少覈定徵收範圍。建議相關部門對土地增值稅覈定徵收問題提出指導性意見，明確要求各地主管稅務機關嚴格按照《稅收徵管法》第三十五條的規定和《條例》第九條及其《細則》第十三條、十四條規定的條件和辦法掌握覈定徵收土地增值稅的標準，不得違規擴大核定徵收範圍。對確實難以準確覈算收入、成本、費用的納稅人，要嚴格審查，並督促這些企業儘快建賬建制，積極引導企業向查賬徵收過渡。對已實行覈定徵收的納稅人，全面檢查，發現其一旦具備查賬徵收條件，要及時改爲查賬徵收。

二是採取科學的核定徵收方法，保持土地增值稅的特殊調節功能。對於確實無法查賬徵收的納稅人，採取覈定徵收的方法徵收土地增值稅是符合法律規定的。覈定是建立在一定合理因素基礎上的對應徵稅款進行估算的一種方法，這種覈定只是相對的合理。因而覈定的稅款準確程度只能是相對的，但是覈定稅額不是簡單的隨意確定，而應有合理、合法的依據。儘管其核定的應納稅額不能保證與實際完全相符，但也要求盡力減少徵稅誤差，保持其相對的合理性。而目前這種針對房地產開發企業按查賬方法難以合理準確地計算土地增值稅稅額時，按統一的徵收率徵收土地增值稅缺乏科學性和合理性。

對於無法查賬徵收土地增值稅的企業，應該首先採取一定的科學合理的方法來確定計稅依據，土地增值稅的計稅依據是增值額，而增值額是根據轉讓收入和扣除項目金額計算出來的。因此，只要採取一定的方法覈定出轉讓收入和扣除項目金額，然後按適用稅率計算應納土地增值稅即可。

對此，《條例》第九條及其《細則》第十四條已作明確規定，即在納稅人提供的轉讓價格和扣除項目不實的情況下，應由法定的房地產評估機構進行評估，稅務機關根據評估價格確定房地產轉讓收入和扣除項目金額。雖然按評估價格計算土地增值稅，評估出來的數據和實際數據會有些差異，但在儘可能的情況下使覈定的稅收接近實際應納稅款，是符合稅收合理性要求的。同時由於通過評估得出來的是收入和扣除項目，由此計算出增值額，仍可按超率累進稅率計算徵收，土地增值稅的調節功能仍然起作用。

三是完善對房地產企業土地增值稅的管理制度。稅務機關應嚴格執行土地增值稅的預徵和清算的規定，並要求房地產企業必須按期向主管稅務機關報送與房地產開發項目有關的財務會計報表及有關憑證等資料。主管稅務機關要加強對房地產開發企業的跟蹤管理和過程控制，如應分戶設立房地產企業管理臺賬，建立地區房地產行業相關指標數據庫，以便於對土地增值稅納稅情況進行評估。同時，主管稅務機關要加強與房地產相關管理部門的協調配合，及時掌握相關信息。對於預徵土地增值稅的，要按照有關規定彙算清繳。