二手房增值稅出臺

3月13日，國稅總局局長王軍表示，國稅總局將會同財政部，儘快公佈“營改增”實施方案，最快有望於全國兩會後就提交審定。值得注意的是，此次“營改增”首次涉及自然人繳納增值稅徵管，如個人二手房交易。

二手房增值稅如何計算?專家表示，房屋增值越小，繳納的增值稅稅額也就越少。中原地產首席分析師張大偉在接受《證券日報》記者採訪時表示，二手房交易環節實施“營改增”，並非一定會增加購房者的交易成本。二手房增值稅出臺背景

財政部2月17日發佈的《關於調整房地產交易環節契稅、營業稅優惠政策的通知》顯示，除北上廣深城市外，所有住房(包括普通和非普通住房)只要滿2年(含2年)，對外銷售均免徵營業稅。而北上廣深仍然適用去年老政策，滿2年(含2年)非普通住房，按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額徵收營業稅;滿2年(含2年)普通住房，才免徵營業稅。

張大偉表示，在二手房交易未實施“營改增”之前，二手房交易環節中的營業稅只有部分房源繳納。目前2年內營業稅的稅基是銷售價格，未來如果將增值稅變成增值部分，那麼稅基將變小。也就是說，即使日後改變，那麼最後的稅基加稅率所造成的影響也比較有限。

二手房增值稅計算方法

據易居研究院智庫研究中心總監嚴躍進測算，如果按照目前營業稅徵收的5.5%稅率來計算，那麼，轉讓100萬元住宅且不考慮免徵等因素，共需交納5.5萬元營業稅。如果二手房交易日後實施“營改增”，那麼計算增值稅則需考慮銷項稅額以及進項稅額。

假設購房者購買了一套50萬元的住房，且目前價格上升至100萬元，則這個時候的進項稅額爲50/(1+11%)*11%約爲5萬元;而銷項稅額爲100/(1+11%)*11%約爲10萬元，也就是說增值稅稅額約爲5萬元。

如果購房者購買了一套90萬元的住房，且目前價格上升至100萬元，則這個時候的進項稅額爲90/(1+11%)*11%約爲9萬元;而銷項稅額爲100/(1+11%)*11%約爲10萬元，這個時候的增值稅稅額則約爲1萬元。

二手房增值稅是否增加交易成本

“從上述對比中基本能夠看出，房屋增值越大則需繳納越多的增值稅稅額;反之，房屋增值越小，繳納的增值稅稅額也就越少。”嚴躍進向《證券日報》記者表示，從稅收角度來看，“營改增”能有效地調節二手房持有者的相關經濟利益。

但是，稅率是否爲11%或是否會有新的計算方法，還要看未來具體政策的表述。