強化管理方可“剩者爲王”
來源：瑞文範文網 1.78W
政策大幅的調整變化，意味着房地產行業暴利的終結。經歷了拿着土地找資金的無奈，雞蛋換糧票的權變，銀行信貸收緊、信託等新式融資方式難以解決資金難題，資金已經成爲中國的房地產企業脖子緊勒的繩索，讓人無法順暢呼吸。
土地招掛拍的市場化運作大大增加了房地產企業拿地的成本，使得原先能夠通過土地的增值獲取超額利潤的房地產企業趨於薄利，中國房地產市場從2000年以來已經持續五年快速增長，未來幾年會不會進入一個實質性的調整期？所有房地產企業都面臨着巨大的生存壓力。
海外房地產企業開始大舉進入中國市場，有着數十年的行業經驗、成熟的項目運作模式以及雄厚的資金實力。與海外房地產企業相比，中國的房地產企業從總規模上而言可以說是差得太多。從2005年藍籌地產的入圍企業的總資產來看，位於前列的萬科集團只有155個億，而金地只有近60個億，在未來以資金實力作爲核心競爭能力的房地產行業，中國企業將如何應對海外企業的競爭確實是個難題。好在當前大部分外資更多着眼於成熟項目的投資，自行開發的公司只佔少數，中國房地產企業還有時間快速壯大自身實力。
如此一來，利用提升自身管理能力，提高管理效率，打造與資本對結的平臺，加快自身實力的提升就成爲關鍵。
而前些年由於房地產行業處於快速上升期，豐厚的土地增值利潤空間在製造了許多超級富豪的同時，也衝昏了不少房地產企業的領導人的頭腦。行業門檻低、啓動資金少、高額的收益吸引着衆多企業紛沓而來進行地產淘金時，卻很大程度上忽視了企業的管理，因爲通過管理來提升運作效率和降低成本帶來的收益，與地價增值相比實在是九牛一毛。
回顧中國房地產行業近年的發展歷程，房地產企業競爭有三大核心要素：土地、資金與管理，那麼我們根據各階段行業核心競爭要素及行業的成熟度的不同，可以將中國房地產業近年的發展分爲三個時期：
1、 土地致富的關係時期：土地資源是最核心的競爭要素，運作模式最重要的是政府關係運作，拿到價格低廉的土地。這一時期行業相關政策的不完善，土地轉讓方式以協議轉讓爲主，成就了衆多地產富豪空手套白狼的發家史；
2、 拿地找錢的資金時期：資金實力成爲生存的關鍵。國家的宏觀調控、金融政策的收緊讓所有房地產企業倍感資金壓力，土地政策的完善使轉讓模式開始轉向公開招掛拍商業化運作，大大增加了房地產企業的拿地成本，在這一時期缺乏資金實力、專業化運作不足的房地產企業將被洗牌出局；
3、 打造核心能力的管理時期：管理水平成爲房地產企業持續發展的關鍵。管理完善、運作專業、品牌良好的企業不僅會形成較強的市場競爭力，而且成爲國內外資本追逐的對象，與資本的成功對接也使企業擁有很強的拿地實力，這一時期擁有高水平管理的企業將脫穎而出，成爲未來房地產市場的整合者。
通過上面的分析，我們可以看出，今後房地產競爭的核心要素將更多的聚焦在管理上，管理水平也決定了企業的經營業績和融資能力，管理水平將更大程度上成爲中國房地產企業未來成敗的關鍵。
管理在未來將給中國的房地產企業帶來什麼呢？
管理水平的提升將直接提高房地產企業的市場競爭能力，明晰的戰略管理，建立完善的管理體系，形成專業化的運作能力，提高品牌的知名度，會使房地產企業在激烈的市場競爭中更好的把握消費者需求，建造高品質的產品，從而立於不敗之地。
管理是未來與資本對接的基礎，作爲資金密集型的房地產行業，要快速發展需要大量的資本，靠自身積累是遠遠不夠，必須與國內、國外的資本進行合作。經過了2004年資金困境的艱苦歷煉，企業都認識到中國市場上不缺錢，無論是銀行、民間資本、海外基金，依然看好中國房地產未來的發展，而欠缺的是對接資本的平臺。這個平臺是搭建於企業良好的管理水平之上的，要有清晰的經營模式、專業的管理團隊、高效的運作流程、良好的品牌形象。誰能夠提升自身的管理水平，成功搭建資本對接平臺，誰將會在未來的競爭中搶佔先機。
細看中國房地產行業，企業數目衆多，行業集度低，管理水平良莠不齊，稍加分析不難得出當前大多數中國房地產企業在管理上主要存在以下幾個方面的問題：
1、 戰略管理不暢，尚未明確自身的發展方向；不少房地產公司是靠機遇和關係拿到了一塊好地，賺得盆滿鉢滿，但後續項目的目標區域、產品定位沒有清晰的認識。進入房地產行業可以憑藉一次機遇，但要在房地產行業持續經營則須要有明確的戰略方向。
2、 項目管理粗放，項目運作沒有規範的管理模式和運作流程，運作中部門配合及成本控制水平較差，不同項目運作良莠不齊，企業高管大部分時間在救火，處理突發事件。
3、 研發管理不足，專業化運作能力不夠；沒有將每個項目的成功經驗及不足及時總結，無論是在產品的定位、設計、運作經驗等更多依賴企業領導人或項目負責人個人能力。
4、 人力資源管理欠缺，沒有形成良好的激勵管理體系；既難以形成穩定的管理團隊，又無法留住高水平的人才，在企業擴張過程中面臨人才危機。
管理的失衡最終將導致資本困局，現金流開始吃緊；資金的逐利性決定了其錦上添花的特性，管理規範、戰略明晰、業績良好的企業更容易獲得資金支持，資金困境更多是由於企業的盈利模式不清、管理水平低下造成的，管理是因，資金吃緊是果。
當房地產行業排頭兵的萬科在大力推行精細化管理，進一步加強企業內部規範運作；近年房地產新銳的陽光一百在努力借鑑其他行業管理經驗，來完善內部管理體系時，更多的中國房地產企業緊抱舊皇曆，仍在炫耀自身的關係網如何強大，讓人不免多生幾分擔憂。
當一個行業逐步走出暴利階段時候，才意味行業開始走向成熟，更意味着殘酷競爭真正開始。在整合成爲主流趨勢，行業逐步邁入成熟，海外資本大舉進入之際，管理水平的高低將成爲國內房地產企業一決沙場勝負的關鍵。
最近的幾年將是決定中國房地產企業成敗的時期，加大精力關注自身的管理體系建設，實現管理效率的提升，方可順利打通資本渠道，形成市場競爭中的優勢。
在土地成本暴漲的時代，在未來競爭加劇、行業平均利潤降低的競爭格局下，只有加強管理效率，降低項目運作的成本，方可有效的實現企業自身的利潤，成爲最後的剩者。（郝炬）
來源：中國人力資源網