如何看待“樓號”買賣合同的效力

這些年來，隨着人民生活水平的提高和投資意識的增強，各地房地產交易市場都異常繁榮，特別是近幾年出現了許多新型交易方式，如按揭買房、商品房預售、炒賣樓號等。與此同時，也伴隨產生了許多交易問題。

筆者在審判工作中就接觸了一件因買賣“樓號”引致糾紛的案例： XX年5月，甲與乙簽訂了一份《房屋買賣合同》，合同約定：“甲將丙房以十萬元的價款賣給乙。丙房爲甲所在單位一套80平米的集資房。合同簽訂當天，乙應向甲支付合同款一萬元，餘款於房屋開工修建前付清。該協議一經雙方簽訂即具有法律效力。”合同簽訂時，甲告知乙，該集資房屋尚未修建，具體何時開工也不清楚。合同簽訂後，至XX年3月開工，乙先後向甲支付了全部房款。目前該房仍處於修建中。但在今年6月，甲告知乙：我反悔不想賣房了，況且房屋沒有產權證，我們的合同本來就沒有法律效力，我願意退還你全部房款，並賠償損失一萬元。乙覺得現在房價漲了那麼多，得不到房自己太吃虧要求甲要麼交房，要麼補房屋的差價。

那麼，該合同是否有效呢?這是本案爭議的焦點。

《合同法》第四十四條規定，依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規規定應當辦理批准、登記等手續生效的，依照其規定。《合同法》第五十二條規定，有下列情形之一的，合同無效：……(五)違反法律、行政法規的強制性規定。

而我國《城市房地產管理法》第三十七條規定，未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓。那麼此條是否屬於上述所指的法律、行政法規的強制性規定，而根據此條就會導致合同無效呢?

筆者認爲，應當從以下幾個方面來分析此問題。

第一，從承認當事人的真實意思表示、維護交易安全、鼓勵交易的角度出發，除非合同嚴重損害國家利益或第三者的利益，現行法律如合同法和商品房買賣的司法解釋並不主張動輒令合同無效。因此，我們在分析案件的時候也應儘量保護當事人之間的真實意思表示。

第二，《城市房地產管理法》此條規定的是未依法登記領取權屬證書的房地產—不得轉讓，而並非直接等同於轉讓無產權證房地產的合同無效。筆者認爲此處的“不得轉讓”指的究竟是直接引起所有權變動的登記過戶行爲即物權不得變動，還是債權範疇的不得買賣、轉讓，本身是存在疑問的。因此，就本條認定爲債權行爲的違反強制性規定的理由並不充分。

第三，根據《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱爲法釋「XX」7號)，第19條規定：“商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第33條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿後超過一年的，由於出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持”;以及第18條第1款規定：“由於出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限;(二)商品房買賣合同的標的物爲尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房買賣合同的標的物爲已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。”這兩條都明確地告訴我們：房屋買賣合同簽訂時，儘管該房屋尚未辦理所有權登記，合同也有效。儘管這是針對房地產開發商的商品房買賣合同，但筆者認爲普通房屋買賣類似情況應該比照處理。因此，即使《城市房地產管理法》表達的意思是無產權證房不得發生債權轉讓，根據新法優於舊法的原則，也應適用最新司法解釋確認合同有效。這是法律適應時代發展的體現。

第四，從物權行爲與債權行爲相分離的理論上說，債權行爲只是物權發生變動的原因行爲。從房屋買賣合同分析，簽訂合同說明買賣雙方形成了新的債權債務關係;在合同簽訂後，通過合同履行變更不動產權人登記實現物權變動，但物權是否變動本身並不直接影響合同成立與否。也就是說，產權證書不是房屋買賣合同的生效要件。除非法律另有規定，房屋買賣合同自成立時生效。

綜上所述，筆者認爲，在本案當中，甲乙雙方簽訂的房屋買賣合同成立並生效。如果甲方違約，不交房也不辦理過戶手續，乙方可以向法院起訴要求甲方承擔違約責任繼續履行並賠償損失;同時，由於甲方構成根本違約，乙方也可以主張解除合同，並有權要求賠償損失。